Fastighetsvärdering vid ombildning i de kommunala bostadsbolagen i Stockholm

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 470 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Fastighetsvärdering vid ombildning i de kommunala bostadsbolagen i Stockholm Författare: Sebastian Wiman Handledare: Hans Lind Stockholm 2009

2 Master of Science thesis Title: Authors Department Master of Science thesis number 470 Supervisor Hans Lind Abstract Real estate valuation during reorganization at municipal housing corporation s in Stockholm Sebastian Wiman Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics When rental housing is sold to a tenants-owner organization, the real estate passes on from a regulated market where the rent is below the market level to a market with free pricing, the tenant-owner home market. This process will release a overvalue in the apartments. With this changeover, a new mortgage access also arises for the buyer of the apartment. At a tenant-owner home reorganization the overvalue is divided between the real-estate owner and the tenant-owner s association (the individual members), the consequence of this is that a reorganization in the normal case is a favorable business for both parties in areas where the regulated rent is below the market level. The amount that the tenant will be willing to pay depends on the monthly cost after the reorganization and the price that the buyer can get if they sell the apartment. Within Stockholm's town, the municipal council has decided that the municipal housing corporation's tenants will be given possibility to acquire the real estate s they live in through reorganization to tenant-owner home. The sale prizes are based on market valuations for an exclusive sale to tenantowner home during reorganization. The valuations are done with a comparable sales method, combined with a cash flow method as support. The starting point for the comparable sales method is to find as similar acquisitions as possible. The comparison purchases shall according to directives from Stockholms Stadshus AB consists of acquisitions where a tenant-owner home association has been the buyer, but where this sort of acquisitions are lacking other purchases can be used. In the studied valuations, the comparable sales mainly consist of acquisitions where a tenant-owner home association has been the buyer. It was found that in certain valuation reports a relative big number of comparable sales were found (around 15 pcs) where the relevance of a part of the comparable sales can be questioned. In several off the valuations (above all in Newsec s and in certain of Svefas s statements) the analysis of the comparable sales seemed inadequate. Comparisons between the valuation object and the comparable sales are often made to a limited degree. The cash flow method that is used in the valuations has a calculation period of 5-10 years. The yield that is applied in the cash flow method is mainly derived from the presented comparable sales material. Based on what it is presented in the statements the derivation process of the yield can be felt to be rather arbitrary for Newsec `s and Svefa s valuations. In connection with the establishing of the valuation, a calculation of the monthly cost for the buying househol is also made. This cost calculation is used as a control and an assessment of the fairness of the estimated value. The relevance of a cash flow method in a valuation of a real estate during reorganization can also be questioned. The cash flow method does not reflect the situation after the reorganization and is moreover nothing that the members in the association take considerations to. The question is therefore how strong connection it is between the assumed yield and a tenant-owner home association's willingness to pay. A more natural solution would be to base the valuation to a higher degree on the willingness to payment of the association's (the individual members). It is above all these parameters that the real estate consultancy companies study when they work for real-estate owners during tenantowner home reorganizations. 2

3 Examensarbete Titel: Fastighetsvärdering vid ombildning i de kommunala bostadsbolagen i Stockholm Författare Sebastian Wiman Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 470 Handledare Hans Lind Nyckelord Ombildning, värdering, allmännyttan Sammanfattning Vid en bostadsrättsombildning övergår hyresfastigheten från en reglerad marknad med bruksvärdesprincipen till en marknad med fri prissättning, bostadsrättsmarknaden. För fastigheter där betalningsviljan för ett boende överstiger den bruksvärdeshyra som kan tas ut för lägenheterna frigör denna process ett övervärde i lägenheterna. I och med övergången uppstår även en ny belåningsbar tillgång, bostadsrätten. Vid en bostadsrättsombildning fördelas det övervärde som ombildningen frigör mellan fastighetsägaren och föreningen (de enskilda medlemmarna), vilket leder till att en ombildning i normalfallet är en gynnsam affär för båda parterna. Betalningsviljan för bostadsrättsföreningen (de enskilda medlemmarna) är framför allt beroende av vilken boendekostnadsförändring som ombildningen medför samt storleken på den rabatt som medlemmarna i föreningen får på sina lägenheter. Inom Stockholms stad har kommunfullmäktige beslutat att allmännyttans hyresgäster skall ges möjlighet att förvärva de fastigheter de bor i genom ombildning till bostadsrätt. Försäljningspriserna ska baseras på marknadsvärderingar för en exklusiv försäljning till bostadsrätt under ombildning. Värdebedömningen i värderingarna görs med hjälp av en ortsprisanalys kombinerat med en kassaflödesmetod som stöd. Utgångspunkten för ortsprismaterialet är att de ska vara så jämförliga förvärv som möjligt. Jämförelseköpen ska enligt direktiv från Stockholms Stadshus AB bestå av förvärv där en bostadsrättsförening varit köpare, där det saknas sådant ortsprismaterial ska förvaltningsköp användas. I de studerade värderingarna består ortprismaterialet huvudsakligen utav förvärv där en bostadsrättsförening varit köpare. Det går däremot att konstatera att i vissa värderingsutlåtanden förekommer det ett relativt stort antal jämförelseköp (kring 15 st) där relevansen av en del av ortsprismaterialet kan ifrågasättas. I flera av värderingarna (framför allt i Newsec s och i viss mån Svefas s utlåtanden) är dessutom analysen av ortsprismaterialet bristfällig. Jämförelser mellan värderingsobjektet och ortsprismaterialet genomförs ofta i begränsad omfattning. Den kassaflödesmetod som används i värderingarna har en kalkylperiod mellan 5-10 år. Direktavkastningskravet som appliceras i kassaflödesmetoden är huvudsakligen härlett från det redovisade ortsprismaterialet. Utifrån det som redovisas i utlåtandena upplevs härledningsprocessen av direktavkastningskravet godtycklig för Newsec`s och Svefa s värderingar. I samband med värderingarna tas det även fram en boendekostnadskalkyl som används som en kontroll och rimlighetsbedömning av det bedömda värdet. Relevansen av en kassaflödesmetod vid värdering av en fastighet under ombildning kan ifrågasättas. Kassaflödesmetoden speglar inte situationen efter en ombildning. Metoden baserar sig dessutom inte på de parametrar som huvudsakligen speglar föreningens (de enskilda medlemmarnas) betalningsvilja utan grundar sig på ett bedömt direktavkastningskrav, vilket är en variabel som föreningen inte tar någon hänsyn till. Frågan är därför hur starkt samband det finns mellan bedömt direktavkastningskrav och en bostadsrättsförenings betalningsvilja. En mer naturlig lösning vid värderingarna vore att i större utsträckning utgå från de parametrar som är styrande för föreningens (de enskilda medlemmarnas) betalningsvilja. Det är framför allt dessa parametrar som de ledande fastighetskonsultbolagen studerar när de biträder fastighetsägare vid bostadsrättsombildningar. 3

4 Förord Det här examensarbetet har genomförts under hösten 2008 och våren Uppsatsen är det sista delmomentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot bygg- och fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Jag vill tacka alla personer som har ställt upp intervjuer så att detta arbete har kunnat slutföras. Jag vill även tacka Svenska Bostäder som har bistått med information samt tips och råd som har bidragit till ett bättre arbete. Sist men inte minst vill jag tacka min handledare på KTH, professor Hans Lind för synpunkter och vägledning under arbetets gång. Stockholm maj 2009 Sebastian Wiman 4

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund: Problemformulering: Syfte: Metod och material: Avgränsningar: Disposition: Ombildning Hyresrätt Bruksvärdesprincipen Bostadsrätt Bostadsrättsombildning Försäljning av fastigheter förpackade i bolag Direktiv bostadsrättsombildningar i Stockholm Stad Värderingsteori Värdebegrepp Fastighetsvärdering Metoder Ortsprismetoder Avkastningskalkylbaserade metoder Värdering vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Värderingsutlåtanden Härledningsprocessen av direktavkastningskravet Antal förvärv där en bostadsrättsförening ej har varit köpare Andel värderingar som innehåller en blandning av tomträtter och äganderätter Boendekostnadskalkyl Resultat från Intervjuer Catella Corporate Finance CB Richard Ellis DTZ Diskussion...39 Källförteckning...42 Tryckta Källor:...42 Internetkällor:...42 Bilaga 1, frågelista A...44 Bilaga 2, frågelista B...46 Bilaga Bilaga

6 1 Inledning 1.1 Bakgrund: 2007 slogs nytt rekord för ombildningar i Sverige, för 14 miljarder köpte bostadsrättsföreningar fastigheter vid ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Bostadsrättsföreningar är i och med detta den viktigaste köpargruppen av bostadshyreshus och står för cirka 60 % av omsättningen 1. Förutsättningar för att antalet ombildningar skulle öka ytterligare kom den 1 juli 2007 då den s.k. stopplagen upphävdes. Stopplagen innebar att allmännyttiga bostadsföretag måste ha länsstyrelsen tillstånd att omvandla lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt. Kommunerna kan numera själva besluta ifall de ska sälja sitt fastighetsbestånd genom ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. I Stockholms stad har kommunfullmäktige beslutat att allmännyttans hyresgäster skall få möjlighet att förvärva de fastigheter de bor i genom ombildning till bostadsrätt. 2 Det är främst inom Stockholms län detta har inneburit en förändring. I och med maktskiftet i Stockholm stad samt upphörandet av stopplagen ökade antalet ombildade lägenheter i Stockholms län från 20 st till 2600 st Det är inom Stockholm stad som ökningen har varit påtagligast under 2005 och 2006 såldes inga allmännyttiga lägenheter 5 medan det 2007 såldes cirka lägenheter 6 vid bostadsätts ombildningar i Stockholm Stad. Fram till och med har det kommit in intresseanmälda lägenheter bland de allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholms stad 7. Den värderingsprincip som ska tillämpas vid ombildningarna i Stockholm Stad är en marknadsvärdering för en exklusiv försäljning till bostadsrätt under ombildning 8. Allmännyttans försäljningar av fastigheter till bostadsrättsföreningar debatteras till och från i media. Det förekommer dock emellanåt en viss begreppsförvirring då det i debatten inte alltid tas hänsyn till skillnaden i värde mellan en fastighet upplåten med hyresrätt kontra en fastighet upplåten med bostadsrätt. Vid en ombildning övergår fastigheten/tomträtten från en reglerad hyresmarknad med bruksvärdesystemet till en helt fri marknad. I och med övergången från ett reglerat avkastningsvärde på en hyresfastighet till på sikt ett marknadsvärde på bostadsrättsmarknaden frigörs ett övervärde som finns inom fastigheten. Detta leder till att en bostadsrättsförening generellt är beredd att betala mer än andra fastighetsinvesterare samt att en ombildning vanligtvis är en attraktiv affär för både köparen och säljaren. Frågan är dock hur detta övervärde ska fördelas mellan fastighetsägaren och föreningen/bostadsrättsinnehavaren samt hur stort detta värde är? 1 Fastighetsvärldens hemsida 2 Stockholms stadshus AB s hemsida, direktiv 3 Boverkets hemsida 4 Boverkets hemsida 5 Boverkets hemsida 6 Stockholms Stadshus AB, Stockholms Stadshus AB s hemsida 8 Stockholms stadshus AB s hemsida, direktiv 6

7 1.2 Problemformulering: Utifrån bakgrunden har jag formulerat följande problemformulering: Hur ser värderingsprocessen ut vid bostadsrättsombildningar för de allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholms kommun? Ovanstående problemformulering är huvudproblemet som jag avser att besvara i detta arbete. Jag har även formulerat ett delproblem som jag skall besvara för att öka förståelsen och djupet kring huvudproblemet. Hur går de privata företagen tillväga vid prissättningen av sina fastigheter vid bostadsrättsombildningar. 1.3 Syfte: Syftet med denna rapport är att beskriva och analysera hur värderingen/prissättningen går till för de kommunala bostadsbolagen i Stockholms stad vid bostadsrättsombildningar. Det vill säga utreda vilka värderingsmetoder som används samt undersöka hur dessa metoder tillämpas i praktiken. Syftet är också att jämföra värderingsprocessen med det tillvägagångssätt de privata företagen använder sig av vid framtagande av försäljningspriser till bostadsrättsföreningar. 1.4 Metod och material: För att besvara ovan nämnda frågeställningar har material- och litteraturstudier samt intervjuer genomförts. Materialstudien har bestått av 18 värderingar vid ombildningar av allmännyttan i Stockholms Stad. Värderingarna har analyserats på ett systematiskt sätt genom kodning ur ett antal olika avseenden. Genom att koda värderingarna har dessa brutits ner till mindre delar för att enklare kunna studeras och jämföras. För att erhålla en ökad förståelse av värderingsföretagens synsätt samt praktiska tillämpning vid värdering av fastigheter under ombildning har även en intervju genomförts med DTZ. Det var en öppen och ingående intervju där frågelista A, bilaga 1, nyttjades som mall. För att kunna jämföra värderingsprocessen med de privata företagens prissättningsmetodik har intervjuer genomförts med två fastighetskonsultbolag som bistår fastighetsägare vid ombildningar. Anledningen till att jämförelsen baseras utifrån intervjuer är pga. att konsultbolagens värderingar är affärshemligheter som företagen inte vill dela med sig av. Intervjuerna har genomförts ur ett kvalitativt synsätt, d.v.s. öppna och djupgående. Syftet med intervjuerna har varit att få en djupare och mera fullständig uppfattning kring värdering vid ombildning. Vid intervjuerna har en frågelista B, bilaga 2, använts som mall. Den litteratur som ligger till grund för arbetet är främst bokbaserad, men jag har även använt information från internet och artiklar. 7

8 1.5 Avgränsningar: Jag har valt att begränsa mig till att analysera värderingsprocessen för de allmännyttiga bolagen i Stockholms stad. Inledningsvis var ambitionen att även jämföra och studera olika kommuners tillvägagångssätt vid prissättning för fastigheter under ombildning. Det visade sig dock svårt att komma i kontakt med andra kommuner och därför har arbetet begränsats till Stockholms kommun. Jämförelser med den privata marknaden kommer att ske utifrån resultat från intervjuer. 1.6 Disposition: Kapitel 3 Behandlar den lagstiftning som finns kring bostadsrättsombildningar, hyressättning, hyresrätter och bostadsrätter samt de direktiv som finns för bostadsrättsombildningar i Stockholms kommun. Kapitel 4 Behandlar den teori som finns kring fastighetsvärdering. Kapitel 5 Behandlar den teori som finns kring värdering av fastigheter under ombildning. Kapitel 6 Detta kapitel innehåller en studie och analys av 18 värderingar utförda vid bostadsombildningar i Stockholms stad. Kapitel 7 Under denna del redovisas resultatet från de genomförda intervjuerna. Kapitel 8 I detta kapitel presenteras en diskussion kring resultatet av arbetet. 8

9 2 Ombildning I denna del kommer lagstiftning och direktiv för ombildningar att presenteras. Det kommer även ske en redogörelse kring upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt. Detta för att skapa en bredare förståelse kring vad en ombildning innebär samt generera underlag för att besvara arbetets frågställning. 2.1 Hyresrätt En hyresrätt är en upplåtelseform där nyttjandet till ett hus eller delar av ett hus upplåts mot vederlag. Lagstiftning kring hyresrätten finns i Jordabalkens 12:e kapitel, den s.k. kallade Hyreslagen (1984:694). Det finns flera olika typer av hyresrätter, bostadshyresrätt, lokalhyresrätt samt kooperativ hyresrätt. I detta arbete ligger fokus på bostadshyresrätten. Det som kännetecknar en hyresrätt är att hyresgästen inte äger bostaden eller lokalen utan hyr den av en hyresvärd. Karakteristiskt för en bostadshyresrätt är att förvärvet inte kostar något och att hyresgästen därmed inte utsätter sig för någon större ekonomisk risk. Utgångspunkten för hyresavtalets löptid är att kontraktet ska gälla på obestämd tid. 9 Parterna kan även avtala om ett hyresavtal för en viss bestämd tid. En bostadshyresgäst kan dock alltid säga upp sitt hyreskontrakt, kontraktet upphör då att gälla vid månadsskiftet 3 månader efter uppsägningen. 10 Hyresgästen har även ett s.k. besittningsskydd vilket innebär att utgångspunkten när avtalstiden är till ända är att hyresgästen har rätt till en förlängning av avtalet. 11 I en bostadshyresrätt ansvarar hyresvärden för skötsel, drift och underhåll. Hyresgästen betalar i gengäld kontinuerligt hyra för att täcka hyresvärdens kostnader. Hyressättningen bestäms enligt den s.k. bruksvärdesprincipen och därmed uppkommer endast större förändringar av hyran efter omfattande ombyggnationer och renoveringar. Det finns dock bestämmelser i hyreslagen som bevakar hyresgästernas inflytande över fastighetsägarens möjligheter till standardhöjande åtgärder på fastigheten. 12 Med anledning av detta är boendekostnaden i en hyresrätt lätt att förutse. En hyresrätt brukar därför klassas som ett tryggt, enkelt samt ekonomiskt riskfritt boende. 2.2 Bruksvärdesprincipen Enligt hyreslagen ska hyran fastställas till skäligt belopp. Den metod som lagstiftningen anger som reglering av hyressättningen är den s.k. bruksvärdesprincipen. Bruksvärdesprincipen innebär att vid bedömningar av huruvida en hyra är skälig eller inte ska jämförelser göras med hyror för andra likvärdiga lägenheter på orten 13. För att bedöma vilka lägenheter som är likvärdiga tas hänsyn till bland annat lägenheternas beskaffenhet (storlek, modernitetsgrad, etc), förmåner (hiss, förråd, tvättstuga, etc) samt husets läge. 14 Jämförelserna ska i första hand göras utifrån lägenheter som ägs och förvaltas av kommunala allmännyttiga bostadsföretag. Ett allmännyttigt bostadsföretag är enligt lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, ett bostadsföretag som huvudsakligen förvaltar bostäder med hyresrätt och som drivs utan 9 Hager, (2005) 10 Hager, (2005) 11 Hager, (2005) 12 Hager, (2005) 13 Hager, (2005) 14 Hyresgästföreningens hemsida 9

10 vinstsyfte. För att få tituleras som allmännyttigt bostadsföretag krävs godkännande av länsstyrelsen. Med ett kommunalt allmännyttigt bostadsföretag menas ett allmännyttigt bostadsföretag där kommunen har det bestämmande inflytandet. 15 Hyresnivån i de allmännyttiga lägenheterna blir på så viss styrande för den hyra som får tas ut och utgör därmed ett tak för hyrorna i det privata beståndet 16. Hyrorna i de kommunala bostadsföretagen sätts i praktiken utifrån självkostnadsprincipen 17. Förenklat kan självkostnadsprincipen beskrivas med att hyrorna ska täcka företagets samtliga kostnader inklusive behov av konsolidering och utdelning på insatt kapital. 18 Högsta tillåtna utdelning för ett allmännyttigt bostadsföretag är den genomsnittliga statslåneräntan föregående räkenskapsår plus en procentenhet 19. Detta innebär att hyressättningen på bostadshyresrätter är starkt reglerad och utrymme för större vinster är begränsad. För hyressättning vid nyproduktion är det dock inte bruksvärdesprincipen som ska tillämpas. När hyror förhandlas kollektivt för lägenheter i nyproducerade hus, ska hänsyn tas till kostnaderna för att uppföra huset. Denna hyra ska gälla i 10 år. Därefter ska hyrans skälighet bedömas utifrån bruksvärdesprincipen. 20 Ifall en hyresgäst inte är nöjd med den överenskomna hyran kan ansökan om prövning av hyrans skälighet göras till hyresnämnden. Prövningen görs utifrån bruksvärdesprincpen Bostadsrätt En bostadsrätt är en upplåtelseform som mot ersättning ger nyttjanderätt till en bostadslägenhet eller lokal för obegränsad tid. Bostadsrättsinnehavaren äger inte lägenheten utan en andel i bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. 22 Varje lägenhet och lokal som är upplåten med bostadsrätt har ett andelstal som reglerar ägarandelen inom föreningen. Nyttjanderätten för en bostadsrättsinnehavare är mycket stark 23. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som utan eget vinstintresse ska tillhandahålla medlemmarna lägenheter 24. Föreningen leds av en styrelse och det är även styrelsen som beviljar medlemskap i föreningen. En medlem kan utöva sitt inflytande genom att närvara och rösta på föreningsstämman. På den årliga föreningsstämman väljs styrelsen. Stämman presenterar även till exempel föreningens årsredovisning samt beslutar om hur årets resultat ska behandlas. I en bostadsrättsförening ansvarar normalt föreningen för underhåll av hus och mark. Medan bostadsrättsinnehavaren ansvarar för underhållet av sin lägenhet. Vanligtvis sköts även en del av underhållet för de gemensamma utrymmena genom arbetsinsatser från medlemmarna i föreningen. Med anledning av detta får en bostadsrättsförening generellt lägre drift- och underhållskostnader än en fastighetsägare med upplåtelseformen hyresrätt. 15 Boverkets hemsida 16 Hager, (2005) 17 Statens offentliga utredningar, (2004) 18 Statens offentliga utredningar, (2004) 19 Boverkets hemsida 20 Hyresgästföreningens hemsida 21 Hager, (2005) 22 Isaksson och Jonsson, (2005) 23 Isaksson och Jonsson, (2005) 24 Isaksson och Jonsson, (2005) 10

11 En bostadsrätt är utmätningsbar egendom och fungerar därmed bra som pantsättning för lån 25. Pantsättningen för bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen och har liknande regler som de bestämmelser som finns för fastigheter 26. En bostadsrätt är en överlåtbar tillgång och kan i princip överlåtas helt fritt på bostadsrättsmarknaden. En bostadsrättsförening kan enligt bostadsrättslagen införa restriktioner om överlåtelsevärden samt vissa kriterier för att beviljas medlemskap i föreningen i sina stadgar. Det är däremot mycket ovanligt med sådana begränsningar i stadgarna. Bostadsrätter får därmed anses som en tillgång med fri prisbildning. Värdet för en bostadsrätt dvs. nyttjanderätten till lägenheten och den medföljande andelen i föreningen bestäms således av aktörerna på bostadsrättsmarknaden 27. Detta innebär att det slutgiltiga priset för bostadsrätten kommer att motsvara den betalningsvilja som finns för det aktuella objektet på bostadsrättsmarknaden. Aktörerna och prisbildarna på bostadsrättsmarknaden består i huvudsak av konsumenter Bostadsrättsombildning En bostadsrättsombildning kan ske antingen genom en frivillig överenskommelse mellan den bildade bostadsrättsföreningen och fastighetsägaren eller genom s.k. hembud. Hembudsförfarandet behandlas i lag(sfs 1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Enligt lagstiftningen ska fastigheten vid en försäljningssituation hembjudas till bostadsrättsföreningen förutsatt att det finns en registrerad bostadsrättsförening hos bolagsverket samt att föreningen har skickat in en giltig intresseanmälan till tingsrättens inskrivningsmyndighet. Inskrivningsmyndigheten antecknar intresseanmälan i fastighetsboken och inteckningen gäller i 2 år. Därefter måste en ny intresseanmälan skickas in för att hembudet skall fortsätta att gälla. Ifall det finns en giltig intresseanmälan måste bostadsrättsföreningen ha fått samma försäljningserbjudande innan fastigheten kan säljas till någon annan part, s.k. hembud. Bostadsrättsföreningen har 6 månader på sig till att ta ställning till hembudet. Ifall föreningen avböjer förslaget har fastighetsägaren rätt att sälja till någon annan part. Ifall priset sänks så har bostadsrättsföreningen rätt till ett nytt hembud. För att lag(sfs 1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, ska vara tillämplig måste det finnas minst 3 lägenheter inom fastigheten. Vid beräkning av antal lägenheter avses i lagen varje enskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Garage, lager och liknande ytor som i första hand används som förvaringsutrymmen räknas inte. 29 För de enheter som används till annat än bostadslägenheter kan bostadsrättsföreningens styrelse För att en intresseanmälan ska vara giltig måste minst 2/3 delar av förstahandshyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skriftligen förklara sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt. Hyresgästerna ska vara folkbokförda på sina lägenhetsadresser samt medlemmar i bostadsrättsföreningen som avser att förvärva fastigheten. Lokalhyresgästerna behöver dock inte vara folkbokförda på adressen. För de enheter som används till annat än bostadslägenheter kan dock bostadsrättsföreningens styrelse neka medlemskap Isaksson och Jonsson, (2005) 26 Isaksson och Jonsson, (2005) 27 Isaksson och Jonsson, (2005) 28 Isaksson och Jonsson, (2005) 29 Isaksson och Jonsson, (2005) 30 Bildabostads hemsida 11

12 En bostadsrättförenings beslut om att förvärva en tomträtt/fastighet för ombildning till bostadsrätt ska fattas på en föreningsstämma, enligt bostadsrättslag (1991:614) 9 kap, 19. För att beslutet på föreningsstämman ska vara giltigt måste samma krav som vid inteckning av intresseanmälan vara uppfyllda. Protokollet från föreningsstämman ska dessutom innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats samt hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren. En bostadsrättsförening kan i princip genomföra ett obegränsat antal köpstämmor om tillräcklig majoritet för ombildning inte uppnås från början. Enligt bostadsrättslagen 9 kap, 20 ska det upprättas en ekonomisk plan som hålls tillgänglig för hyresgästerna innan beslut på om förvärv kan fattas på en föreningsstämma. För att en bostadsrättsförening ska kunna upplåta lägenheter med bostadsrätt måste föreningen ha registrerat en ekonomisk plan hos Bolagsverket, bostadsrättslagen 3 kap, 1. Det är föreningens styrelse som ska upprätta den ekonomiska planen. Planen ska innan registreringen hos bolagsverket granskas av två av Boverket godkända s.k. intygsgivare. 31 Det finns ca 100 stycken behöriga intygsgivare i Sverige. 32 Ingen av intygsgivarna får själv ha medverkat i föreningens bildande, upprättandet av planen eller i övrigt vara jävig. Intygsgivarnas uppgift är framför allt att kontrollera föreningens ekonomiska hållbarhet men även att kontrollera att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar. Det huvudsakliga syftet med den ekonomiska planen är att den ska kunna fungera som ett verktyg för att kunna bedöma föreningens ekonomiska stabilitet. 33 Bestämmelser om vilka uppgifter en ekonomisk plan ska innehålla finns i bostadsrättsförordningen (1991:630), BRF. Planen ska bland annat innehålla en teknisk beskrivning av fastigheten, beräkning av föreningens anskaffningskostnad för fastigheten och en redovisning för hur den ska finansieras. Planen ska även innehålla en årsbudget som visar vilka årsavgifter den medför bostadsrätterna. 34 En 11-årig budget med känslighetsanalys för ändrade räntor och inflation ska också ingå i planen. 2.5 Försäljning av fastigheter förpackade i bolag Försäljning av hyresfastigheter kan idag ske på två sätt. Antingen genom att fastigheten säljs på traditionellt sätt, som fast egendom. Fastigheten byter då lagfaren ägare vid överlåtelsen och förvärvet registreras i fastighetsregistret. Köparen behöver då erlägga stämpelskatt för förvärvet. Transaktionen medför även att säljaren behöver betala reavinstskatt på den eventuella värdeökning som har uppkommit sedan säljaren förvärvade fastigheten. Det andra sättet att sälja hyresfastigheter är genom bolagsförvärv. Sedan den 1 juli 2003 är försäljning av näringsbetingande aktier skattebefriade. Denna lagändring har öppnat upp för en gynnsam försäljningsmetod av fastigheter. Genom att sälja fastigheten förpackad i ett bolag kan skattemässiga fördelar uppstå. Ett normalt förfaringssätt vid bolagsförvärv är att fastighetsägaren bildar ett dotterbolag ämnat att äga fastigheten. Fastigheten säljs sedan in från moderbolaget till dotterbolaget för det skattemässiga restvärdet. Stämpelskatt utgår på denna köpeskilling. Därefter avyttras andelarna i dotterbolaget för marknadsvärde till köparen. Eftersom försäljning av näringsbetingande aktier är skattefria utgår ingen skatt för kapital vinst. 31 Isaksson och Jonsson, (2005) 32 Isaksson och Jonsson, (2005) 33 Boverkets hemsida 34 Isaksson och Jonsson, (2005) 12

13 Konsekvensen av bolagsförvärv vid bostadsrättsombildningar blir följande. Det utgår ingen reavinstskatt för säljaren. Säljaren får betala stämpelskatt vid införsäljningen av fastigheten till dotterbolaget. Stämpelskatten baseras utifrån det högsta värdet av köpeskillingen taxeringsvärdet för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas, enligt Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, 9. Stämpelskatten för juridiska personer är 3 % (ej bostadsrättsföreningar). Föreningen får sedan betala stämpelskatt på fastigheten när bostadsrättsföreningen säljer ut fastigheten ur dotterbolaget. Fördelarna av bolagsförärv vid bostadsrättsombildningar jämfört med försäljning av fastigheten som fast egendom, blir således att säljaren slipper betala reavinstskatt samt att köparen får betala stämpelskatt på en mindre köpeskilling. Nackdelarna blir att säljaren får betala stämpelskatt (dock inte på försäljningspriset), att köparen kan göra mindre framtida värdeminskningsavdrag samt att det ställs högre krav på formalia. En vanlig nackdel vid försäljningar av fastigheter förpackade i bolag är det uppstår en latent skatt i bolaget som realiseras ifall fastigheten säljs (för marknadsvärde) ut ur bolaget. Denna nackdel gäller dock inte i samma utsträckning vid bostadsrättsombildningar eftersom föreningen har för avsikt att äga fastigheten för evigt. En annan aspekt vid försäljningar av fastigheter i bolag är att bostadsrättsföreningens hembudsrätt inte gäller. Hembudsrätten är endast applicerbar vid försäljning av fastigheter som fast egendom. Det är däremot viktigt för fastighetsägaren att hantera hembudsrätten vid införsäljning av fastigheten till dotterbolaget. Detta kan t ex göras genom att skriva avtal med föreningen som anger att hembudsrätten inte får utnyttjas vid införsäljningen till dotterbolaget. 2.6 Direktiv bostadsrättsombildningar i Stockholm Stad Samtliga kommunala bostadsföretag i Stockholms Stad har fått samma direktiv av moderbolaget Stockholms Stadshus AB om hur ombildningsprocesserna ska gå tillväga i dotterbolagen. De kommunala bostadsföretagen i Stockholms Stad är AB Familjebostäder, AB Stockholmshem, AB Svenska Bostäder och AB Stadsholmen. För de kommunala bostadsföretagen i Stockholms Stad är det olika krav på vad som krävs för att en bostadsrättsförening ska få ett försäljningserbjudande beroende om fastigheten är belägen i ytterstaden eller i innerstaden. För innerstaden är det samma krav som gäller för att en intresseanmälan ska vara giltig enligt lag (SFS 1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. För ytterstaden gäller samma regler förutom att det räcker med att endast 40 % av förstahandshyresgästerna har undertecknat en intresseanmälan. 35 Efter att en giltig intresseanmälan har inkommit till bostadsföretagen genomförs en värdering av fastigheten. Värderingen ska utföras av oberoende och professionella värderingsföretag. Syftet med värderingen är att genomföra en marknadsvärdering för en exklusiv försäljning till bostadsrätt under ombildning. Den värderingsmodell som används ska fånga upp den prisbedömning som övriga aktörer på marknaden använder sig vid ombildningar av deras fastighetsbestånd. Värderingarna ska ligga till grund för det försäljningserbjudande som bostadsrättsföreningarna erhåller. Försäljningspriset bör inte avvika från värderingen Stockholms stadshus AB s hemsida, direktiv 36 Stockholms stadshus AB s hemsida, direktiv 13

14 Erbjudandetiden för bostadsrättsföreningarna ska vara 3 månader med möjlighet till 3 månaders ytterligare förlängning. 37 Utgångspunkten är att samtliga fastigheter i de kommunala bostadsföretagen i Stockholms Stad ska kunna erbjudas till försäljning ifall föreningarna har erforderlig majoritet. Det finns dock vissa undantag för när försäljningserbjudanden inte ska lämnas. Fastigheter med kulturhistoriskt värde ska undantas från försäljningserbjudanden. Det är framför allt AB Stadsholmen som innehar dessa fastigheter. Nyproducerade fastigheter samt fastigheter där det har genomförts omfattande renoveringar så fastigheterna kan jämställas med nyproduktionsstandard ska också undantas. Nyproducerade fastigheter som färdigställts före år 2007 undantas under fem år. De fastigheter som färdigställts eller förvärvats från och med år 2007 undantas under tio år. Fastigheter som har genomgått omfattande renoveringar undantas under fem år. Ovanstående tidsperioder räknas från den tidpunkt då hela fastigheten var inflyttningsklar Stockholms stadshus AB s hemsida, direktiv 38 Stockholms stadshus AB s hemsida, direktiv 14

15 3 Värderingsteori I denna del kommer de begrepp och värderingsmetoder som finns inom fastighetsvärdering att definieras och förklaras. 3.1 Värdebegrepp Värdet av en tillgång skapas av förväntningar om framtida nyttor vid dess användning. En tillgångs värde kan således uttryckas som en funktion av framtida potentiella nyttor. 39 Olika individer har dock varierande betalningsviljor för olika slags nyttor vilket leder till att värdet i användning varierar. De mest väsentliga värdebegreppen är marknadsvärde och avkastningsvärde. I Sverige definieras marknadsvärdet som 1 : Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. Avkastningsvärde kan koncist definieras som nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjektet. Avkastningsvärdet är således individuellt och kan hänföras till en viss investerares förutsättningar 40. I och med att en tillgångs värde består av framtida nyttor och att framtiden är mer eller mindre oförutsägbar är all värdebedömning förknippad med osäkerhet. Historiska fakta kan dock användas som vägledning för bedömning av framtiden. 3.2 Fastighetsvärdering Fastigheter har som marknadsobjekt ett flertal särpräglade egenskaper t ex fixt läge, lång varaktighet i utnyttjande, låg omsättning i beståndet som till största delen består av begagnande varor. Vid förvärv av fastigheter krävs oftast stora kapitalinsatser många gånger med en övervägande lånefinansiering. Marknadsinformationen är dessutom ofullständig och ges med en tidsfördröjning. Dessa särdrag påverkar starkt metodiken och den praktiska tillämpningen vid värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter handlar till stor del om att se värderingsobjektet som en ekonomisk tillgång samt att finna de rättigheter/möjligheter som är förknippade med objektet. Värderingsobjektets ekonomiska möjligheter kan brytas ner till s.k. värdepåverkande faktorer. Detta kan illustreras med följande formel: Värdet = f(x 1,x 2,x 3,x 4,x 5 x n ) 1 Där x i i=1 till n kan representera läge, storlek, hyror, driftnetto, etc. De värdepåverkande faktorerna kan delas in i 3 övergripande grupper: 39 Persson, (2005) 40 Persson, (2005) 15

16 - Fastighetsanknutna: t ex läge, standard och skick, hyror, driftkostnader, etc. - Marknadsanknutna: t ex utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden. - Omvärldsanknutna: t ex konjunkturutveckling, inflation, arbetsmarknad, räntenivåer, etc. 3.3 Metoder De värderingsmetoder som tillämpas i Sverige kan delas in 3 grupper: ortsprismetoder, avkastningskalkylbaserade metoder och produktionskostnadsmetoder. Vid bedömning av marknadsvärdet för flerbostadshus tillämpas i regel ortsprismetoden och/eller kassaflödeskalkylmetoden. Jag kommer därför att bortse från produktionskostnadsmetoder i detta arbete Ortsprismetoder Vid användning av ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet för värderingsobjektet utifrån tidigare genomförda transaktioner för likartade fastigheter, så kallade jämförelseköp på en fri och öppen marknad inom orten 41. Den primära informationskällan är följaktligen överlåtelser på marknaden. Facit finns på marknaden inte i fastigheten 42. För att få fram jämförelseköpen görs en gallring bland tidigare genomförda köp. Lämpliga urvalskriterier är t ex fastighetstyp, geografiskt läge, tidsperiod, värdeår samt bostads- och lokalarea. De observerade överlåtelserna är endast av intresse ifall de kan anses som relevanta för värdebedömningen vid en given värdetidpunkt. Tillgången på relevanta jämförelseköp är starkt bidragande till metodens resultat. Vid användning av ortsprismetoden krävs därför att det sker en analys av jämförelseköpen. Ett första steg i denna analys är att insamla uppgifter om jämförelseköpen. Det är dock ofta svårt att erhålla information om jämförelseköpen. Ett fullständigt värdeutlåtande bör dock insamla och kontrollera de viktigaste parametrarna som t ex driftnetto 43 och area hos jämförelseköpen 44. Jämförelseköpen ska dokumenteras i värderingsutlåtandet 45. Ifall värderingsobjektet har avvikelser jämfört med jämförelseköpen så bör korrektioner genomföras 46. Eventuella justeringar ska utföras med utgångspunkt från jämförelseköpens skick och standard samt motiveras utförligt 47. Möjliga justeringar är t ex tids- och egenskapsmässiga korrektioner. För tidskorrektioner är en möjlig variant att använda sig av en pristrend som visar marknadsutvecklingen för jämförelseköpen 48. Pristrenden kan sedan användas som underlag för omräkning av betalda priser. Detta är endast aktuellt ifall det finns differenser i värdenivåer pga. av varierande köpetidpunkt. 41 Svenskt fastighetsindex, (2007) 42 Persson, (2005) 43 Hyresintäkter minus fastighetens drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt eventuell tomträttsavgäld. Till drift- och underhållskostnader ska genensamma kostnader för företaget som kan hänföras till fastigheten ingå, t ex administration. Centrala kostnader i företaget som kan hänföras till portföljförvaltning ska ej ingå. till fastigheten ingå, t ex administration. Centrala kostnader i företaget som kan hänföras till portföljförvaltning ska ej ingå. 44 Persson, (2005) 45 Svenskt fastighetsindex, (2007) 46 Persson, (2005) 47 Svenskt fastighetsindex, (2007) 48 Persson, (2005) 16

17 Om värderingsobjektet egenskapsmässigt avviker gentemot jämförelsematerialet bör även korrektioner göras för detta. Detta kräver dock grundliga överväganden om huruvida jämförelseköpen kan ha likartade brister samt vilka effekter det kan ha på andra parametrar som t ex hyra och driftnetto 49. Ortsprismetoderna kan grovt delas indelas i två grupper: - Direkta ortsprismetoder baserade på redovisade jämförelseköp - Indirekta ortsprismetoder baserade på nyckeltalsmatriser Vid användning av direkta ortsprismetoder kan jämförelsen antingen ske för hela köpeskillingen eller genom s.k. normering. Normering innebär att de betalda priserna relateras till någon värdepåverkande faktor. Normering till en värdepåverkande faktor underlättar analyser när storleken på de värdepåverkande faktorerna skiljer sig inom jämförelsematerialet. Ortsnormering Areametod Nettokapitaliseringsmetod Bruttokapitalseringsmetod Köpeskillingskoefficientmetod pris relaterat till arean pris relaterat till driftnettot pris relaterat till hyran pris relaterat till åsatt taxeringsvärde Indirekta ortsprismetoder baserade på nyckeltalsmatriser Denna metod bygger på att istället för att genomföra direkta ortsprisjämförelser sker värderingen utifrån erfarenhetsmatriser innehållandes olika nyckeltal som t ex pris/kvm och direktavkastningskrav för olika lägen. Ett exempel på sådana nyckeltalsmatriser är den marknadsinformationstjänst som Datscha tillhandahåller. Metoden är enkel och snabb men kan lätt bli för schablonartad Avkastningskalkylbaserade metoder Grundidén med avkastningskalkylbaserade metoder är att bestämma värdet av tillgången med hjälp av att beräkna nuvärdet av bedömda framtida avkastningar. Direktavkastningsmetoden Direktavkastningsmetoden är en avkastningskalkylbaserad metod som bygger på en evighetskapitalisering av ett normaliserat förstaårs driftnetto (d n ). För att få fram det normaliserade driftnettot används marknadsmässiga hyror, drift- och underhållskostnader, vakanser, och eventuell tomträttsavgäld. Därefter korrigeras det normaliserade driftnettot med faktiskt rådande hyror, vakanser, drift- och underhållskostnader samt eventuell tomträttsavgäld. I praktiken kan korrigeringen t ex vara en nuvärdesberäkning av underoch/eller överhyra i förhållande till rådande marknadshyra. Nuvärdesberäkningen läggs sedan in som ett tillägg eller avdrag för värderningsobjektet 51. Korrigering genomförs tills differenser mellan faktiskt och marknadsmässigt driftnetto bedöms sammanfalla. Formelmässigt har metoden samma uppbyggnad som nettokapitaliseringsmetoden. 49 Persson, (2005) 50 Persson, (2005) 51 Nordlund, (2008) 17

18 Värde = d n /d a d n = Normaliserat driftnetto d a = Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet är ett mått på fastighetens driftnetto relaterat till dess marknadsvärde. Direktavkastningskravet härleds utifrån en ortsprisanalys för den aktuella marknaden. I de fall det saknas jämförelseköp eller ortsprismaterialet är otillräckligt kan ett finansiellt synsätt användas för att bedöma direktavkastningskravet. Alt.1: Kalkylränta = Realränta + inflation + riskfaktor Alt. 2 Kalkylränta = Nominell riskfri ränta + riskfaktor Matematiskt uttrycks formlerna: Kalkylränta = (Realränta +1)*(1+inflation)*(1+riskfaktor) -1 Kalkylränta = (1+Nominell riskfri ränta)* (1+riskfaktor) - 1 Som utgångspunkt för den nominella riskfria räntan används den ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd 52. Storleken på riskpåslaget beror på fastighetens typ, läge samt skick och standard. Direktavkastningskrav = kalkylränta avkastningsförändring/värdeförändring En variant av direktavkastningsmetoden är Gordons formel. Värde = d n /p-g p = kalkylränta g = Årlig avkastningsförändring/värdeförändring p-g = direktavkastning Kassaflödesmetoden Denna metod bygger på att förväntade framtida betalningsströmmar under en viss kalkylperiod diskonteras till ett nuvärde. Vid kalkylperiodens slut beräknas ett restvärde som sedan diskonteras till ett nuvärde. Summan restvärdet och betalningsströmmarna under kalkylperioden är fastighetens värde. För att få fram betalningsströmmarna för värderingsobjektet görs en prognos över in- och utbetalningar under kalkylperioden 53. Prognosen baseras på villkor rådande villkor för fastigheten. Ifall dessa skiljer sig från marknadsmässiga förhållanden görs en successiv marknadsanpassning över kalkylperioden 54. Kalkylperioden är vanligtvis 5-10 år i Sverige. En kalkylperiod på längre än 5 år bör användas ifall större lokalhyreskontrakt löper på länge än 5 år samt ifall större förändringar eller V= V = Nuvärde H = Hyra D = Driftkostnad U = Underhållskostnad F = Fastighetsskatt T = Tomträttsavgäld I = Investeringar i fastigheten R n = Restvärde år n t = Tidsvariabel n = Kalkylperiod (år) p = Kalkylränta på totalt kapital 52 Svenskt fastighetsindex, (2007) 53 Svenskt fastighetsindex, (2007) 54 Persson, (2005) 18

19 investeringar förväntas uppkomma efter 5 år 55. Restvärdet beräknas genom att ett bedömt driftnetto för året efter sista året i kalkylperioden divideras med ett bedömt direktavkastningskrav för sista kalkylåret, s.k. exit yield 56. Det direktavkastningskrav som appliceras för att bedöma restvärdet anpassas efter fastighetsmarknaden med hänsyn till fastighetens geografiska läge, förväntad marknadsutveckling, antagen hyresutveckling i kalkylen samt värderingsobjektets fas i den ekonomiska livscykeln 57. Rn = R n = Restvärde år n Dn n+1 = Driftnetto året efter sista året i kalkylperioden da n = direktavkastningskrav för restvärdet. Resultatet från kassaflödeskalkylen ska alltid kontrolleras mot nyckeltal från marknaden som t ex direktavkastning och värde per kvadratmeter Svenskt fastighetsindex, (2007) 56 Persson, (2005) 57 Svenskt fastighetsindex, (2007) 58 Svenskt fastighetsindex, (2007) 19

20 4 Värdering vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Vid bostadsombildning från hyresrätt till bostadsrätt övergår fastigheten från en reglerad marknad, hyresrätten med bruksvärdesystemet till en marknad med fri prissättning. Det uppstår även ny belåningsbar tillgång, bostadsrätten. Ifall det finns en fungerande bostadsrättsmarknad på orten överstiger vanligtvis en bostadsrättsförenings betalningsförmåga en fastighetsinvesterare som ser till den avkastning som objektet genererar som hyresfastighet. Detta beror dels på att den hyra som bruksvärdesystemet betingar för vissa geografiska lägen inte avspeglar den betalningsvilja som finns för objekten. Bostadsrättsmarknaden är däremot en fri marknad där överlåtelsepriser avspeglar den betalningsvilja som finns på marknaden. Detta leder till att fastighetens värde som hyresfastighet d.v.s. fastighetens avkastningsvärde understiger det värde som fastigheten skulle ha ifall lägenheterna vore upplåtna med bostadsrätter. I Stockholm är det framför allt i centrala delar, innerstaden och i närförort som det finns ett övervärde för lägenheterna. Detta beror på hyressättningssystemet inte i full utsträckning tar hänsyn till lägesfaktorn. Det finns en viss lägesanpassning men skillnaden mellan utgående hyror och betalningsviljan är fortfarande stor i attraktivare lägen. Under en ombildning uppstår dessutom en ny belåningsbar tillgång, bostadsrätten. Bostadsrättsföreningen förfogar dels över ett föreningslån som finansieras med fastigheten som säkerhet samt bostadsrättsinnehavarnas insatser som finansieras via lån med bostadsrätten som insats. Föreningslånet baseras på fastighetens värde som hyresfastighet, d.v.s. det marknadsvärde fastigheten har på en reglerad hyresmarknad. Hur stor del av fastighetens marknadsvärde som hyresfastighet föreningen får belåna varierar över tiden med hänsyn till bankernas lånepolicy. Den senaste tiden har belåningsgrader upp till 75 % accepterats. För bostadsrättsinnehavarnas lån används bostadsrätten som säkerhet. Hyresgästerna kan belåna upp till 85 % av lägenhetens marknadsvärde som bostadsrätt med lägenheten som säkerhet. 59 En grundförutsättning vid bostadsrättsombildningar är att insatsen är belåningsbar till 100 %, d.v.s. insatsen får inte överstiga 85 % av ett bedömt marknadsvärde på bostadsrätten. Ifall priserna på bostadsrätter per kvadratmeter klart överstiger priserna på hyresfastigheter kommer denna ökade belåningstillgång överstiga föreningens behov av riskkapital. Detta leder till att bostadsrättsföreningens betalningsförmåga normalt överstiger den traditionelle fastighetsinvesterarens. I och med att föreningen har större förfogande av kapital och belåningsbara tillgångar. 60 Vilket pris en fastighet som är under ombildning kan säljas för handlar därför till stor del om hur det övervärde som ombildningen genererar ska fördelas mellan säljaren(fastighetsägaren) och köparen (bostadsrättsföreningen). Både parterna vill givetvis göra en så gynnsam affär som möjligt. Detta blir således en förhandlingsfråga mellan de två parterna. Hur övervärdet kommer att fördelas har därför en stark koppling till hur angelägen säljaren respektive köparen är att genomföra affären. I normalfallet blir det ofta de sista hyresgästerna i turordning som väljer att ombilda som avgör ifall affären blir av eller inte. 59 SEB s hemsida 60 Svenskt fastighetsindex, (2007) 20