Hyresgäster bland bostadsrätter

Transkript

1 Hyresgäster bland bostadsrätter OMVANDLINGENS OSYNLIGGJORDA FÖRLORARE?

2 RAPPORT NR VI I EN SKRIFTSERIE FRÅN HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM 2002 Hyresgästföreningen Hyresgästföreningens grundläggande mål är allas rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Målen är därutöver att alla hyresgäster garanteras ett boende med trygghet, inflytande och gemenskap. Riksdagen har fattat beslut om att bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader samt att bostaden är en social rättighet. För att de bostadspolitiska målen skall kunna uppnås krävs aktiva beslut både från staten och från kommunerna. En av Hyresgästföreningens viktigaste uppgifter är att påverka dessa beslut så att de främjar föreningens mål. 2

3 Förord Sedan början av 1990-talet har stora förändringar genomförts inom bostadssektorn. En sådan förändring är omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter, vilken varit särskilt omfattande och omstridd i stockholmsregionen. Det senaste decenniets omvandlingar har fått stort utrymme i politisk debatt och media, men har inte analyserats och diskuterats i någon bred vetenskaplig studie. Hyresgästföreningen har bedömt det som angeläget att studera omvandlingens konsekvenser varför Kulturgeografiska institutionen vid Stockholms universitet fick i uppdrag att ta fram en rapport som belyser pågående omvandling av Storstockholms bostadsmarknad, vilket den gör främst med fokus på den allmännyttiga sektorns hyresbostäder. Detta har skett med flera forskares korta men intensiva insats, byggd också på deras tidigare studier av bostadsförsörjning, var och en på sitt håll. Denna skrift är en utbruten mindre del av en större rapport Allmän nytta eller egen nytta? Den här delen beskriver framför allt de kvarvarande hyresgästernas situation dvs de som blir hyresgäster i en bostadsrättsförening. Men det är inte enbart berörda hyresgäster som drabbas av omvandlingsprocessen. I sin förlängning får detta konsekvenser för hela samhället sociala konsekvenser som aldrig går att reparera. Genom att allmännyttan minskar i omfång samt mister bra lägen riskerar allmännyttan att övergå från den genuina folkbostaden till en reducerad socialbostad. Den allmännyttiga hyresrätten riskerar helt enkelt att försvinna från den bostadspolitiska kartan. Mer om detta finns alltså beskrivet i rapporten Allmän nytta eller egen nytta? Vår förhoppning är att det som lyfts ut och lyfts fram i denna skrift om resthyresgästen kan bidra till att öka kunskapen samt stimulera den fortsatta debatten om följderna av omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter på alla nivåer. Hyresgästföreningen region Stockholm Ewa Frisk Regionchef 3

4 INLEDNING Till den som har ska vara givet, men den som inte har, från honom ska tas också det han har. (Matteus) Omkring av Stockholms stads allmännyttiga lägenheter har under perioden från och med 1999 till och med halvårsskiftet 2002 avvecklats genom försäljning till ca 270 nybildade bostadsrättsföreningar, siffror som står under kontinuerlig förändring eftersom processen pågår. Antalet lägenheter och fastigheter och därmed boende som på olika sätt mer eller mindre direkt berörs av ombildningsfrågan är dock betydligt högre. Intensiteten i omvandlingen har varit högst i Stockholms kommun, som därför får författarnas största uppmärksamhet, men den har också varit betydande i flera andra av regionens kommuner. Tre av bidragen i den kommande större rapporten kom alla, vare sig de byggde på principiella diskussioner eller på fältarbeten, att ur olika perspektiv också beröra den nya men glömda kategorin hyresgäster, nämligen den restpost av hyresgäster som inte vill, inte kan eller inte får delta i ombildningen. De tre författarna valde därför att sammanföra detta till denna fristående artikel om de hushåll som förblir hyresgäster sedan allmännyttans fastigheter sålts för ombildning till bostadsrätter. Många av effekterna för dessa hushåll gäller även kvarvarande hushåll vid ombildning av privata hyresfastigheter till bostadsrätter även om dessa inte på samma sätt står i fokus här. Under rubrikerna Restposten de kvarvarande hyresgästerna framför Kerstin Bodström, fil dr och lektor vid kulturgeografiska institutionen, Stockholms universitet, reflexioner kring hyresgästernas situation. Därefter för Jim Kemeny, professor i sociologi vid Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala universitet, ett övergripande resonemang kring de förändrade villkor som resthyresgästerna, som han kallar dem, ställs inför då en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsförening. Under rubriken Hyresgäst och hyresvärd reflekterar även Klas Ramberg vid etnologiska institutionen Stockholms universitet, kring hyresgästernas situation. Såväl Kerstins som Klas avsnitt bygger huvudsakligen på erfarenheter och åsikter som de boende själva uttryckt, vare sig de är ägare till nybildade bostadsrätter eller är kvarvarande hyresgäster. 4

5 RESTPOSTEN DE KVARVARANDE HYRESGÄSTERNA KERSTIN BODSTRÖM Det finns en särskild anledning att uppmärksamma situationen för en helt ny kategori boende, som den pågående processen med omvandlingar konstruerat men inte beaktar de kvarvarande/kvarblivna/kvarglömda hyresgästerna eller omvandlingens ganska beklagliga restpost. Alla vill inte få sin lägenhet omvandlad till bostadsrätt. Var finns deras valfrihet? Många vill, men kan inte friköpa sin lägenhet. Var finns deras valfrihet? Ytterligare några får inte köpa sin lägenhet. Var finns deras valfrihet? Vem blir kvarvarande hyresgäst och hur? För att förklara vad som i processen skapar kvarvarande hyresgäster är följande fakta av betydelse: Alla boende i Stockholms tre allmännyttiga bostadsbolag har fått ett generellt erbjudande att köpa sina fastigheter på vissa villkor. Ett sådant villkor är att minst tre hyresgäster i fastigheten bildar en bostadsrättsförening och registrerar den hos patent- och registreringsverket. Nästa steg är att föreningen meddelar bostadsbolaget sitt intresse av att köpa fastigheten. För att denna intresseanmälan skall leda vidare till en fastighetsvärdering från bolagets sida och till bolagets beslut om konkret erbjudande till föreningen om köp krävs att intresseanmälan undertecknats av en viss andel av de boende med förstahandskontrakt. 1 Värderingen bildar sedan underlag för det pris bolaget sätter på fastigheten, vilket tillsammans med förslag till köpekontrakt föreläggs bostadsrättsföreningen om fastigheten bedöms lämplig för försäljning. 2 1 Denna andel har växlat i storlek från tidigare 2 3 av de boende till just nu 60 procent av de boende när det gäller innerstaden och 40 procent för ytterstaden. Det är ett politiskt beslut, inte en lagstadgad andel. 2 Vad som kan hindra erbjudande om köp i detta skede är att fastigheten är kulturhus, att bostadsrättsföreningen riskerar att bli s k oäkta förening med en alltför stor andel icke bostadsyta, eller att det är alltför komplicerade förhållanden beträffande parkytor, värmecentraler etc i fastighetsbildningen. Från och med 1 april 2002 krävs enligt regeringens beslut också att Länsstyrelsen med hänsyn till bruksvärdessystemet godkänner en överlåtelse. 5

6 Bostadsrättsföreningen skall sedan förankra ett beslut om förvärv av fastigheten bland hyresgästerna, vilket betyder minst 2 3majoritet. Vare sig det gäller innerstaden eller ytterstaden skall alltså till slut en majoritet av minst 2 3bland hyresgästerna godkänna förvärvet. Den tidigare nämnda liberalare regeln för ytterstaden gäller endast intresseanmälan inför en värdering. Till slut kan faktiskt fler än 1 3faktiskt stå utanför bostadsrättsföreningen, vara kvarvarande hyresgäster, eftersom det trots anmält intresse för förvärv kan vara några som ändrar sig, inte får lån etc. Kvarvarande hyresgäster vid bostadsrättsbildning kan alltså vara allt från 0 till 1 3 eller något mer. Om en alltför stor del av dem som sagt ja till köpet faller ifrån vid själva undertecknandet av köpeavtalet kan dock ekonomin bli ohållbar och köpet av detta skäl äventyras. De som inte vill köpa sin lägenhet kan ha såväl ideologiska som ekonomiska skäl det sista är vanligt bland äldre boende, som t ex inte vill äventyra säkerheten i att ha sitt sparkapital kvar. Många kan inte av ekonomiska skäl, får inte lån, har inte stadig inkomst, har för stor försörjningsbörda etc. Några förmenas köp redan utan att ha stupat på lånevillkoren, bostadsbidrag kan till exempel vara direkt diskvalificerande. Tillsammans bildar de som inte köper sin lägenhet gruppen kvarvarande hyresgäster. Oredovisad grupp De kvarvarande hyresgästerna är en restpost i omvandlingsprocessen vars storlek inte finns redovisad i någon offentlig statistik. Antalet hyresgäster i denna nya situation är en diffus siffra. Det skulle i princip krävas ett samtal till varje ombildad förening för att få en uppfattning om hur många som vid själva övertagandet av fastigheten var hyresgäster och ett samtal sex månader senare med alla dessa för att veta hur många lägenheter som då var kvar som hyreslägenheter. Det mest förvånande är kanske att varken bolagen eller staden håller räkning på de kvarvarande hyresgästerna. De släpper i och med utförsäljningen ansvaret för fastigheten och dess invånare. Den enda aktuella företrädaren för denna grupp är hyresgäströrelsen. Inte heller hyresgäströrelsens information är dock heltäckande eftersom anslutningen till denna är frivillig och rörelsen är olika stark i olika lokala sammanhang. Den har nu alltså väldigt hastigt fått ett helt nytt tidskrävande fält av brådskande ärenden att bevaka. Vi har fått vittnesmål såväl om stor besvikelse på hyresgäströrelsen i den här situationen 6

7 som stark uppskattning av denna som det enda pålitliga stödet i processens olika faser. Ingen, varken samhället, bolagen eller hyresgäströrelsen har alltså tagit på sig ansvaret att samla in uppgifter om denna grupp inte om dess storlek och inte dess villkor. I det fältmaterial som ligger till grund för mina och Klas Rambergs studier varierar de kvarvarande hyresgästernas antal starkt vid ombildningstillfället och utgör i våra exempel följande andelar: 1 av 34, 25 av 71, 20 av 64, 41 av 112, 50 av 250, 21 av 73, 5 av 29, 6 av 30, 1 av 18 och 3 av 23 eller totalt 163 av 704. Den siffra, knappt 25%, som blir resultatet är dock inte en sammanfattning av tillståndet, eftersom uppgifterna inte är insamlade med statistikens regler som grund, utan är att betrakta som exempel och därmed ger en antydan om att antalet inte är försumbart. Såväl innerstad som förort finns representerat i materialet. I två av fallen utgör alltså de kvarvarande hyresgästerna mer än en tredjedel av antalet hushåll. Grannskillnader och grannberoenden En kvarvarande hyresgäst som förblir hyresgäst av brist på ekonomiska möjligheter att köpa sin lägenhet blir granne till dem som får möjlighet till ekonomiskt potentiellt klipp. Vi har förstått att vi sitter på en guldgruva är ett citat ur fältmaterialet, från en av dem som avser att köpa. Den som förstår att man sitter på guldgruvan men som till skillnad från grannen inte har resurser för att hämta upp guldet, ser det antagligen på ett annat sätt. Nästan övertydlig blir sanningen i det gamla uttrycket att till den som har ska vara givet. Att dessutom bli hyresgäst hos guldgrannarna är den andra effekten. Man vet vilken värd man har, men inte vilken man får. Man vet att man är obekväm och möjligen också oräntabel som hyresgäst hos en bostadsrättsförening även om man formellt har hyreslagen bakom sig och även om det naturligtvis kan vara så att en bostadsrättsförening är en utmärkt värd. Vårt fältmaterial pekar på några exempel på lovande värdskap, men det uppenbarar också många exempel på motsatsen. Framför allt ger det ett slags personberoenden mellan hyresgäst och hyresvärd som är annorlunda än förhållandet till de stora professionella värdarna. Ett steg tillbaka? Mina erfarenheter från samtal med många styrelseordförande i föreningarna i de ombildade eller eventuellt senare ombildade fastigheterna ger ett synnerligen splittrat intryck med allt från en synnerligen sympatisk inställning 7

8 till hyresgästerna och ett intryck av stor kunnighet till fullständigt överrumplande attityder av nedlåtenhet mot dem som är ovilliga till omvandling dom som inte trots alla våra ansträngningar förstår sitt eget bästa, men vi fortsätter försöka till direkt förolämpande tal om socialbidragstagare som vi naturligtvis inte är så glada åt (i ett skede just innan omvandlingen med knapp majoritet genomfördes). Bostadsrättsföreningen har dock ekonomiskt allt att vinna på att hyresgästernas lägenheter på ett eller annat sätt och så snart som möjligt övergår till bostadsrätt. Ett stort antal bostadsrättsföreningar etableras nu, som knappast har varken vana, vetskap eller vilja att vara hyresvärdar. Beskuren bytesmarknad Vad som heller inte uppmärksammats i de kvarvarande hyresgästernas situation är att deras bostadsmarknad minskar i omfång och riktning på ett sätt som ingen försökt analysera. Kalla fakta är att hyresgästen mister sin möjlighet att byta i sitt tidigare allmännyttiga värdbolags interna kö, helt mister sin plats i kön, vilket i praktiken betyder förlusten av en intern bytesmarknad hos de tre stockholmska bolagen på runt , och bostäder respektive, placerade över hela stadens yta. En bostadskarriär mot innerstaden på sikt blir t ex mindre sannolik. Till detta kommer den relevanta frågan: Vem vill byta sin hyresrätt mot en i en bostadsrättsförening? Jo, möjligen någon som vill och kan köpa lägenheten, men då antingen måste göra det inom några månader efter beslutet om omvandling för att få del av det förmånliga priset eller köpa den till marknadspris/pris som bostadsrättsföreningen bestämmer, varför hyresrätten efter detta datum sannolikt är mindre attraktiv som bytesobjekt. I ett stort bostadsbestånd söder om innerstaden, med 1500 lägenheter ser en av de nyblivna bostadsrättsinnehavarna i det först ombildade av fjorton hyreshuskvarter att man kanske kan byta med en annan hyresgäst i området om man vill bo kvar där men fortsätta vara hyresgäst hos allmännyttan. Kvinnan ifråga köpte för säkerhets skull trots bräcklig ekonomi och utan egentlig inlevelse sin lägenhet, hon använde det Kemeny 3 kallar krisskuldsättning som nödlösning. Bytet måste i så fall ske snabbt. Den som verkligen vill fortsätta att bo i en allmännyttig hyresrätt, kanske hos 8 3 Se nästa kapitel Resthyresgästerna ett försummat problem av Jim Kemeny

9 samma värd, har annars små möjligheter att i det läget välja detta, även med uppoffringen att flytta. Det finns av våra intervjuer att döma många som nu hamnar i detta läge, och det finns skäl att anta att det ofta också är dessa som har svårast att göra sin röst hörd. De som inte vill köpa har inte organiserat sig här hos oss (inom kvarteret). De sitter mest i hörnet på mötena och muttrar. Av risk för denna situation har många valt att flytta i processens inledningsskede. Exempel på detta finns från alla de områden vi haft kontakt med. Hur ska man idag kunna veta att man får bo kvar i den upplåtelseform man frivilligt valt? Kunde man inte tidigare flytta till bostadsrätt om man ville? Återigen vems valfrihet gäller det? Vem för de kvarvarande hyresgästernas talan i ett större sammanhang? Vinna och förlora Vilka av bostadsrättsföreningarna kommer att acceptera hyresgäster med bostadsbidrag, med betalningsanmärkningar etc. när det gäller nya inflyttare? Inbyggt i överlåtelsesystemet ligger att när de kommunala bolagen drar sig tillbaka från fastigheten ifråga är det sedan heller ingen i samhällsansvarig position som iakttar, summerar och bedömer effekterna, vilket i sig själv är ett trendbrott i den uppföljningen av åtgärder vi annars är vana vid. I ett och samma hus har några på grundval av politiskt beslut kunnat friköpa billigt och vinna fördelar, ofta de med bättre ekonomiskt utgångsläge, medan andra fått axla alla nackdelar och bli klara förlorare. Deras öde följer ingen. 9

10 RESTHYRESGÄSTERNA ETT FÖRSUMMAT PROBLEM JIM KEMENY Vem är resthyresgäst? Bengt Turner visar i sin artikel Ombildningens ekonomiska förutsättningar i rapporten Allmän nytta eller egen nytta, framgår att de som kan vara med i en ombildning i innerstan är hyresgäster som har råd att fördubbla sina boendekostnader från en hyra på cirka 900 kr per kvm till en boendekostnad på kr per kvm. Om vi tillämpar siffrorna 900 respektive kronor per kvm på en lägenhet på 50 kvm betyder detta att en hyra på per månad i stället blir en boendekostnad på kronor per månad. Det i sin tur kräver en hushållsinkomst på i genomsnitt kronor per månad för att kunna låna till kapitalinsatserna från en bank. Ett hushåll med en inkomst på kronor i månaden är ett höginkomsthushåll. För hyresgäster som har ett stort sparat kapital kan detta höga inkomstkrav naturligtvis sänkas kraftigt. Men slutsatsen är klar. För att kunna vara med i en ombildning av allmännyttan i centrala Stockholm måste man vara antingen högavlönad eller ha en förmögenhet i sparkapital. Det kan alltså i de fall en ombildning drivs igenom handla om många hyresgäster som motsatt sig ombildningen och som blir kvar som hyresgäster i den ombildade bostadsrättsföreningen. Enligt Turner 4 ombildades uppemot allmännyttiga bostäder i Stockholms kommun bara perioden Det betyder att teoretiskt upp över hyresgäster plus deras sammanboende hushållsmedlemmar bara under de senaste två åren kan ha blivit kvar i hyressektorn i de berörda fastigheterna. Många av dem som inte kan vara med är de hushåll som har en hushållsinkomst lägre än kronor. Dessa inkluderar studenter med studielån, pensionärer, många invandrare, ensamstående föräldrar, arbetslösa, handikappade, kroniskt sjuka och långtidssjuka, samt fler kategorier av socialbidragstagare plus andra mindre välbärgade arbetande hushåll Tabell 4 i rapporten Allmän nytta eller egen nytta

11 Därutöver kan det finnas grupper som inte vill byta besittningsform, som föredrar att hyra om man har en tillförlitlig allmännyttig hyresvärd, eller som inte vill spekulera på bostadsmarknaden med sina sparade eller lånade pengar. Alla dessa hushåll körs över av en två tredjedels majoritet i en genomdriven ombildning. De blir kvar som hyresgäster efter ombildningen som vad jag hädanefter kommer kalla för resthyresgäster. Turners kartläggning av de ekonomiska förutsättningarna för ombildning av allmännyttan till bostadsrätt slutar med ett påpekande om vilka starka motsättningar som kan finnas mellan de hyresgäster som har råd att vara med i en ombildning och de som inte har råd att vara med. I denna artikel tar jag en närmare titt på resthyresgästernas problematik. De utgör en bortglömd men ganska stor minoritet av hushåll i ombildade allmännyttiga hyresfastigheter. Ingen offentlig utredning vare sig statlig eller kommunal har gjorts som undersöker vad som händer med resthyresgästerna i en ombildning av allmännyttan. Det ter sig underligt, eftersom det handlar om låginkomsttagare och andra utsatta hushåll, det vill säga just de hyresgäster som allmännyttiga bostadsbolag har ett direkt och uttalat ansvar för. Det råder en märklig tystnad kring hela frågan. Konsekvensen är att vi vet förhållandevis lite om problemet och dess omfattning. I det här kapitlet vill jag lyfta upp frågan om resthyresgästerna i ljuset. Kapitlet bygger inte på intervjuundersökningar eller annat insamlat material. I stället består det av en översikt av de problem som möter resthyresgästerna när deras grannar byter roll och blir hyresvärd, och när invånarna i en fastighet delas i två lag å ena sidan de som kollektivt äger fastigheten och å andra sidan resthyresgästerna, som bostadsrättsföreningen har makt över och ansvar för. Den delade fastigheten den motvilliga hyresvärden och resthyresgästerna Det har sagts att de som inte vill eller inte kan vara med i en ombildning lugnt kan stanna kvar som hyresgäster. Deras rättsliga ställning som hyresgäst ändras inte, och därför har de ingenting att förlora om deras grannar ombildar fastigheten till bostadsrätt, medan de själva är kvar som resthyresgäster. I snäv juridisk mening är det sant att resthyresgästerna har precis samma rättigheter efter en ombildning som de hade som hyresgäster hos 11

12 12 ett allmännyttigt bostadsföretag. De förblir hyresgäster enligt samma lagar och bestämmelser som tidigare. Denna beskrivning utgör dock en skönmålning av deras verkliga och vardagliga situation. I verkligheten kan bytet av hyresvärd få omfattande negativa konsekvenser för resthyresgästerna. Problemet är att den nya hyresvärden är en bostadsrättsförening och inget seriöst bostadsföretag. Den är dessutom en motvillig hyresvärd. Det ligger i bostadsrättsföreningens ekonomiska intresse att bli av med hyresgästerna så att lägenheterna kan säljas. Genom försäljningen får föreningen kapitalintäkter som kan användas för att amortera en del av den kvarstående kollektiva skulden och på så sätt minska den avgift som alla bostadsrättsinnehavare måste betala. Här finns en direkt motsättning mellan bostadsrättsinnehavarnas och hyresgästernas intressen. Inte nog med det. Genom en försäljning får föreningen dessutom ett utökat antal bostadsrättsinnehavare som bidrar till att avgifterna kan minska ytterligare för samtliga bostadsrättsinnehavare, eftersom en minskad skuld delas mellan ett ökat antal avgiftsbetalare. Om en tredjedel, eller fler, av lägenheterna förblir hyresrättslägenheter har det följaktligen stor ekonomisk betydelse. Hyresintäkterna från resthyresgästerna kan också understiga avgiftsintäkterna från bostadsrättsinnehavarna (många av resthyresgästerna har ju inte haft råd med de höga avgifterna). Det finns också en uppsjö av extra administrativa och förvaltningsmässiga kostnader för en bostadsrättsförening som har resthyresgäster i fastigheten. Bland annat krävs en dubbel bokföring för att tillgodose kraven från skattemyndigheterna och andra instanser när en fastighet innehåller två besittningsformer. Bostadsrättsföreningen blir dessutom tvungen att upprätta ett regelrätt system för underhåll av hyreslägenheterna vilka i de allra flesta fall kommer att vara slumpvis utspridda bland bostadsrättslägenheterna. Föreningen blir tvungen att se till att man tillämpar hyressättningsreglerna så att man efter varje års hyresförhandling tar ut rätt hyra. Å ena sidan kan det vara irriterande om ett sådant system måste upprättas för bara en enda resthyresgäst. Om, å andra sidan, en tredjedel av lägenheterna i en ombildad fastighet kvarstår som hyresrätter blir den ekonomiska belastningen på bostadsrättsinnehavarna betydande. Intressemotsättningarna mellan bostadsrättsinnehavarna och resthyresgästerna är därför logiska och i många fall mycket tydliga. Situationen kan

13 I kartan ovan visas fastigheter med bostadsrättsföreningar som köpare under tiden 1998 t o m april De kommunala bolagens försäljningar har markerats med en triangel, övriga med en punkt. 13

14 lätt påverka resthyresgästernas rättigheter som hyresgäst, i synnerlighet i de fall där hyresgästen av olika skäl är beroende av hyresvärdens godkännande. Några av de rättigheter som kan vara hotade anges nedan. Resthyresgäster går miste om sin plats i allmännyttans interna bostadskö. Hela kötiden, som kan handla om många års väntan, går förlorad. I de allra flesta fall finns det ingen ny kö för resthyresgäster att ställa sig i. Bostadsrättsföreningen kommer knappast att bjuda ut tomma lägenheter som hyreslägenheter när resthyresgäster flyttar eller dör. Många allmännyttiga bostadsföretag har formulerat interna målsättningar som, till exempel, att anmälda fel ska åtgärdas inom 24 timmar. Om bostadsföretaget misslyckas med detta behöver inte den drabbade hyresgästen betala hyran för de dagar man fått vänta. De allra flesta bostadsrättsföreningar kommer inte att ha de resurser eller den organisation för att inte tala om intresset och viljan som krävs för att kunna erbjuda en motsvarande hög nivå av reparationsservice. Det finns rättigheter som hyresgäster bara kan åtnjuta om hyresvärden ger sitt godkännande. Om en hyresgäst till exempel ska vara bortrest en tid och under den perioden vill hyra ut lägenheten i andra hand måste hyresvärden ge sitt godkännande. Det finns en gråzon i hyreslagarna och hyresbestämmelserna där den motvilliga hyresvärden kan överklaga sådant som i de allra flesta fall ett allmännyttigt bostadsföretag inte skulle protestera emot, till exempel överlåtelse av hyreskontrakt till en släkting. Det ligger inte i bostadsrättsföreningens intresse att hyreskontrakt ska ärvas av en ny hyresgäst. När grannarna blivit din hyresvärd Relationerna mellan grannar är inte alltid de bästa. Fiendskap kan ligga och gro sedan decennier tillbaka, eller kan uppstå plötsligt. Över en natt kan den icke-köpande hyresgästen upptäcka att han eller hon hamnat i en utsatt maktrelation gentemot sina grannar, där grannarna har övertaget. Det vardagliga livet kan bli problematiskt för sådana icke-köpande hyresgäster. Man bor i sina grannars hus, och det uppstår skillnader mellan dem som är med och dem som inte är med, vare sig det gäller beslutsärenden, eller vardagliga sysslor som städning, lövröjning eller snöskottning. 14

15 Här finns en hel uppsjö av potentiella konflikter och motsättningar. Etter värre blir det i de fall där resthyresgästerna tidigare drivit en aktiv kampanj för att förhindra en ombildning, för att till sist ändå förlora striden. Den nya sortens hyresvärd som uppstår med ombildningen leder till en ny sorts hyreskontrakt ett andra klassens förstahandskontrakt. Rent juridiskt finns det som nämnts ingen skillnad. Men i praktiken blir skillnaderna stora. Många av de formella rättigheter som en hyresgäst har blir svåra för denne att hävda eftersom de kräver hyresvärdens godkännande. Det gäller till exempel, som nämndes tidigare, att tillfälligt hyra ut lägenheten i andra hand, att kunna byta lägenhet, eller att lämna den till en nära släkting. Bostadsrättsföreningen kan förväntas vara mycket restriktiv med medgivanden i sådana fall. Den kan frestas att göra livet så obekvämt som möjligt för resthyresgästerna i hopp om att de ska flytta ut och möjliggöra för bostadsrättsföreningen att utnyttja vinsten från de sålda lägenheterna. De strukturella motsättningar som finns mellan den motvilliga hyresvärden och resthyresgästerna utgör en grogrund för nya sorters, och för Sverige tidigare ovanliga, konflikter. Det handlar om potentiella trakasserier och mobbning av resthyresgäster, och kanske också om en svart marknad där bostadsrättsföreningen betalar hyresgäster för hyreskontrakt som sedan omedelbart upphävs och banar väg för en försäljning av lägenheterna. Svartmarknadspriserna i den här typen av fall bestäms av hur mycket kapitaltillskottet minskar avgifterna för bostadsrättsinnehavarna. Vad som nu hotar att drabba det ombildade beståndet var tidigare om inte okänt så dock ovanligare. Liknande problem har förekommit mellan privata hyresvärdar och deras hyresgäster. Det finns dessutom erfarenheter att hämta från andra länder som belyser problematiken. I Storbritannien var problemet särskilt påtagligt under 1960-talet, då hyresmarknaden avreglerades. Det kallades för winkling (en winkle är ett ätbart skaldjur och winkling refererar till utpetandet av djuren från skalet, ungefär att peta ut hyresgäster ). Winkling omfattade både svartpengar och hotelser. En värd vid namn Rachman, vars beteende kom till allmänhetens kännedom, blev symbolen för den skrupulösa hyresvärden som, med mördarhund i kopplet, trakasserade och hotade de hyresgäster som vägrade flytta från en halvtom hyresfastighet. Rachmanism blev ett begrepp för att beskriva dessa företeelser. 15

16 Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt kan ske när två tredjedelar av hyresgästerna beslutar att anta erbjudandet från sin allmännyttiga hyresvärd att köpa fastigheten till det pris och på de villkor värden beslutat. Huruvida det blir lätt eller inte att värva en tvåtredjedels majoritet för ombildning beror i hög grad på hur den socioekonomiska sammansättningen av fastighetens hyresgäster ser ut. I fastigheter där det finns många låginkomsthushåll kan det bli svårt för förespråkarna av en ombildning att samla tillräckligt många ja-röster för att kunna driva igenom det nödvändiga beslutet. Konflikten kan lätt bli infekterad och framkalla bitterhet och fiendskap, eftersom ombildningen kan vara en guldgruva för dem som har råd att köpa sina lägenheter samtidigt som den kan bli förödande för dem som inte har råd eller inte kan köpa. Om förespråkarna lyckas köra över motståndarna och driva igenom en ombildning kan konsekvenserna för resthyresgästerna bli svåröverskådliga i synnerhet för dem som gjorde motstånd. Några tänkbara nödlösningar för resthyresgästerna 1. Krisskuldsättning som nödlösning Ett sätt för resthyresgäster att hantera krisen skulle kunna vara att gå med i ombildningen trots att man egentligen inte ha råd. Antingen har man möjlighet att låna summan från en bank men inte råd med de högre löpande kostnaderna, eller så blir man inte godkänd utan ses som en kreditrisk av låneinstituten. I det senare fallet kan de som är desperata ändå lyckas låna summan men då ofta till en betydligt högre ränta. Avsikten i bägge fallen skulle vara att omedelbart sälja lägenheten och använda vinsten för att köpa eller byta till sig en billigare bostadsrättslägenhet som man har råd med. Detta är naturligtvis en desperat åtgärd som ett hushåll kan känna sig tvungen att ta till. Dessutom har regeringen bestämt sig för att dubbelbestraffa sådana hushåll genom att ta ut en högre reaskatt från dem som säljer ombildade bostadsrättslägenheter strax efter ombildningen. Resultatet kan lätt bli att de ekonomiskt svagaste hushållen kommer att drabbas hårdast. Nu har inte detta varit avsikten med den nya statliga regeln, men det är ett slående exempel på hur ett bristande kunskapsunderlag lätt kan leda till att goda avsikter ändå får negativa effekter. 16

17 2. Flyttning som nödlösning Hyresgäster som ofrivilligt förvandlas till resthyresgäster kan naturligtvis lösa sin bostadskris genom att flytta, förhoppningsvis till en jämförbar hyreslägenhet. Men detta är en strategi som har flera nackdelar, även om man bortser från alla de onödiga byten av skolor, daghem och arbetsplatser, eller de förlorade lokala släkt- och vänskapskretsar som bytet kan medföra. Resthyresgäster kan naturligtvis erbjuda den egna lägenheten som bytesobjekt till hushåll som bor i en icke ombildad hyreslägenhet. På detta sätt kan lägenhetsinnehavaren istället bli en hyresgäst som har råd att vara med i ombildningen eller som köper lägenheten till marknadspris efter det att ombildningen är klar. Om vi nu bortser från segregeringseffekterna av denna hushållssortering, är problemet med en sådan flyttning att man riskerar att den lägenheten man byter sig till kan vara utsatt för ombildning i ett senare skede och då blir man tvungen att fly(tta) en gång till. 3. Att byta ner sig som nödlösning En annan nödlösning är att man kan byta till sig en lägenhet i ett mindre attraktivt område där risken för ombildning bedöms vara mindre överhängande. Det mest sannolika är att den lägenhet man då byter till har sämre läge och/eller högre hyra. Inte heller detta är ett lockande alternativ. Om resthyresgästen är relativt ung och mobil kan han eller hon byta till sig en likvärdig lägenhet i en annan kommun där tvångsutförsäljning inte är aktuellt. Men det är en nödlösning som förmodligen få kan tillgripa, eftersom sociala nätverk, arbete, studier eller annat lägger hinder i vägen. Det finns säkert ytterligare andra flyktvägar för resthyresgäster att ta till. Eventuell forskning om problemet kan förhoppningsvis kasta mer ljus över denna fråga. Ett försummat problem Behovet av tvåtredjedels majoritet bland hyresgästerna för att komma över spärren för ombildning till bostadsrätt betyder att uppemot en tredjedel någon gång ännu fler av hyresgästerna får förändrade villkor när det gäller besittningsform. De förändrade villkoren består mest om inte helt 17

18 18 av försämringar. De förlorar viktiga rättigheter, om inte i snäv juridisk mening, så åtminstone i den praktiska verkligheten. Här finns en viktig forskningsfråga. Förutom de sedvanliga storskaliga intervjuundersökningarna, är detaljerade kvalitativa intervjuer ett viktigt redskap, liksom studier av hur interaktionen fungerar i en fastighet. Forskningsproblemet ligger på fastighetsnivå, ofta även på trappuppgångsnivå. Även studier av hur fastighetens bostadsrättsstyrelse hanterar sina resthyresgäster är av intresse. Jämförande studier är också på sin plats. I andra länder där ombildningar ägt rum, har invånarna delats i två olika sociala grupper med motstridiga intressen. I vissa länder handlar det om någon form av kollektivägande som liknar svensk bostadsrätt. I andra länder handlar det om ägarlägenheter insprängda i ett hyreshus eller tvärtom, att ägarlägenheter utgör majoriteten av lägenheter i en byggnad med resthyreslägenheter insprängda bland ägarlägenheterna. Hur som helst kommer resthyresgästernas problematik att växa snarare än att avta. Visserligen kommer antalet resthyresgäster i en ombildad fastighet att krympa under årens lopp. Resthyresgäster kommer att fly hals över huvud, gradvis trängas ut eller trakasseras bort, eller så köps de ut med svarthandel eller en kombination av piska och morot. Eller så dör de. Det är högst osannolikt att bostadsrättsföreningen väljer att fortsätta hyra ut vakanta lägenheter i stället för att sälja dem. Men ombildningen av allmännyttan är långt ifrån över. Framtida vågor av ombildningar är att vänta i förorterna och i mindre städer. Dessutom kan det bli aktuellt med ägarlägenheter i en inte alltför avlägsen framtid. Man kan tänka sig att liknande problem med delvis liknande sociala motsättningar kommer att uppstå för resthyresgästerna också där. Även om staten eller kommunen ifråga blundar för resthyresgästernas problematik, kommer forskarna inte att göra det. Förhoppningen måste vara att resthyresgästernas situation görs synlig och görs till ett viktigt inslag i den framtida debatten kring ombildningen på ett sätt som inte alls är fallet idag.

19 HYRESGÄST OCH HYRESVÄRD KLAS RAMBERG För dem som av olika skäl förblir hyresgäster vid en ombildning förändras bostadssituationen som vi sett på flera avgörande sätt. Men blandningen av hyres- och bostadsrätter i en och samma fastighet innebär samtidigt att de som köpt sin bostadsrätt, och framför allt styrelsemedlemmarna i den nya föreningen, får en värdroll som saknar motsvarighet i en fastighet med enbart bostadsrätter. Värd för lokalhyresgäster I innerstaden innefattar den värdrollen inte bara vanliga hyresgäster utan också ofta lokalhyresgäster. I ett ombildat hus i Vasastan som jag besökt har man till exempel två fritidshem, ett café och en restaurang i bottenplanet. Styrelsemedlemmarna i den föreningen berättar för mig att deras uppgifter visat sig omfatta också ansvaret för att det fungerar med sopor och störande ljud från restaurangen. De har också haft anledning att engagera sig i fritidsbarnens aktiviteter på gården. Dessutom är de som värdar förhandlingspart vad gäller hyresnivåer och hyresvillkor för lokalerna. Och det är inte säkert att en bostadsrättsförening har vare sig samma intressen när det gäller lokalerna eller samma kompetens när det gäller förhandlingarna, som ett kommunalt bostadsföretag har. En bostadsrättsförening har att ta tillvara de boendes intressen, och det är varken säkert eller troligt att dessa, som i fallet ovan, rymmer lekande barn, restaurangliv eller annan störande verksamhet som förekommer i stadslivet. Man kan sammanfatta situationen så att staden genom ombildningarna prioriterar boendet på bekostnad av andra verksamheter i staden. Grannar som hyresvärd bra eller mindra bra? Vad innebär det att få sina grannar som ny hyresvärd? Det beror naturligtvis både på hur förhållandet till den tidigare värden såg ut och hur förhållandet till den nya värden utvecklas. En person som vid ett tidigare tillfälle köpt sin bostadsrätt av en privat fastighetsägare menade att de kvarvarande hyresgästerna i den fastigheten tyckte att de hade fått en bättre värd 19

20 efter det att föreningen köpt fastigheten. Och en annan, som nu har köpt sin lägenhet, har tidigare bott som hyresgäst i en bostadsrätt. Hon framhåller att Jag har ingenting emot att bo som hyresgäst i en bostadsrättsförening. Det har jag gjort förr och jag har bara haft positiva upplevelser av det. (Int. Södermalm.) Men det dominerande intrycket av denna förändring är att hyresgästerna i flera avseenden hamnar i en sämre situation på bostadsmarknaden än den de var i när det kommunala bostadsföretaget stod för värdskapet. För alla hyresgäster gäller att de efter ombildningen går miste om möjligheten till byte genom de kommunala företagens interna köer. Samtliga förlorar också den störningsjour som fanns att tillgå genom allmännyttans försorg. Till detta kommer som nämnts frågan om huruvida lägenheten har samma bytesvärde efter ombildningen som före. Ombildningarna påverkar bytesvärdet på två sätt. Dels genom att attraktiviteten minskar, det är färre personer som är intresserade av att flytta in som hyresgäster i en bostadsrättsfastighet jämfört med en hyresfastighet, dels genom att hela hyresbeståndet i innerstad och närförort krymper. Eftersom föreningen har ett ekonomiskt intresse av att så många lägenheter som möjligt ingår i föreningen har det funnits tillfällen då föreningar hävdat att hyresgäster egentligen inte har behov av sina lägenheter. Genom att till exempel kika in genom brevlådan eller tejpa igen dörren har de nya bostadsrättsinnehavarna försökt skaffa sig bevis på att hyresgästen inte bor stadigvarande på adressen (Int. Östermalm, pressklipp). En person aktiv i hyresnämnden menar också att fler och fler fall behandlas där som gäller villkoren för hyresgäster i ombildade bostadsrätter. Dessa mål handlar bland annat om äldre personer som efter en tids vistelse på sjukhus, ställs inför frågan om han eller hon har rätt att behålla sin lägenhet (Int. nämndeman). Spridning, splittring och polarisering Den situation som uppstår då enskilda hyresgäster bor utspridda i ett stort antal privata bostadsrättsföreningar kan också leda till att man relativt ensam får försöka bevaka sina rättigheter som hyresgäst. En person påtalar att det är viktigare att vara organiserad när man blivit hyresgäst i en bostadsrättsförening jämfört med att vara hyresgäst i ett kommunalt bolag. Och det har inte att göra med att föreningarna alltid är mer illvilli- 20