ERSÄTTNING VID ÄNDRADE FÖRHÅLLANDEN

Transkript

1 ERSÄTTNING VID ÄNDRADE FÖRHÅLLANDEN Regelsystemet AL Ändrade andelstal Enligt 35 AL får en gemensamhetsanläggning (ga) under vissa förutsättningar omprövas. Innebär omprövningen ändrade andelstal eller att fastigheter inträder i eller utträder ur en ga gäller speciella ersättningsregler. Reglerna finns i AL. Dessa regler gäller även när en fastighet ansluts till en ga enligt 42 a AL. Reglerna är inte dispositiva. Överenskommelse enligt 43 AL Ett godkännande av en överenskommelse enligt 43 AL får göras endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot bestämmelserna i AL. Detta innebär bl.a. att överenskommelsen inte får strida mot ersättningsreglerna i Reglerna är inte dispositiva. Frågan om en överenskommen ersättning enligt 43 AL överensstämmer med ersättningsreglerna i 37 och 39 AL har berörts i en överklagad förrättning där domstolen gjorde följande uttalande: Rättsfall MÖD (F ) MÖD anförde i sin dom att anläggningens värde uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för dess utförande samt till anläggningens ålder och fortsatta användbarhet. I förarbetena anges att värderingen inte innebär en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning, utan snarare en skälighetsbedömning (prop. 1973:160 s. 260). Varje avvikelse från det belopp som LM vid en egen utredning kommer fram till kan med anledning av ovanstående inte per automatik sägas strida mot anläggningslagen. En överenskommelse kan anses strida mot anläggningslagen först när beloppet avsevärt avviker från en vid en övergripande bedömning uppskattad skälig ersättning. Ersättningsregler Enligt 37 AL ska den fastighet som inträder eller får ett högre andelstal i en ga betala ersättning till övriga delägare för den andel av föreningens, enligt 39 AL, beräknade överskott som tillförs fastigheten genom inträdet eller ändringen. Notera att det i dessa fall endast gäller överskott, ingen ersättning kan utgå åt andra hållet om det istället föreligger ett underskott. Enligt 38 AL ska den fastighet som utträder ur eller får ett lägre andelstal i en ga erhålla ersättning från övriga delägare för den andel av föreningens, enligt 39 AL, beräknade överskott som fastigheten förlorar genom utträdet eller ändringen. Föreligger ett underskott ska fastigheten istället betala ersättning för sin andel av detta underskott. Föreningsförvaltning Enligt 39 AL ska detta över- eller underskott, när ga:n förvaltas av en samfällighetsförening, beräknas som skillnaden mellan föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å andra sidan. Med tillgångar avses värdet av anläggningen, föreningens kassabehållning och fonderade medel. Med förbindelser avses föreningens skulder. Eftersom såväl kassabehållningen, fonderade medel samt skuldsättningen i en samfällighetsförening kan förändras från tiden för lantmäteribeslutet till dess att beslutet registreras kan värdet av dessa poster inte anges i beslutet. Det är endast anläggningens värde

2 som kan beräknas och anges. 1 Det förekommer att samfällighetsföreningar även äger den till ga:n underliggande marken eller annan mark. Om så är fallet bör även dessa tillgångar värderas och dess värde redovisas av LM. Exempel på beslutsformulering: Fastigheten X ska betala 1/200-del av det beräknade överskottet i ga:y, bestående av anläggningens värde plus föreningens kassabehållning och fonderade medel minus föreningens skulder. Kassabehållning, fonderade medel och skulder ska beräknas den dag beslutet registreras i fastighetsregistret. Anläggningens värde uppskattas till kr. Delägarförvaltning Förvaltas ga:n genom delägarförvaltning ska anläggningens värde enligt 39 AL anses som överskott. Vid skilda andelstal Har fastigheterna åsatts olika andelstal för utförande och drift ska en beräkning göras av varje sådan verksamhetsgren för sig. Detta torde i normalfallen innebära att anläggningens värde, fonderade medel och föreningens skulder fördelas efter andelstalet för utförande, medan föreningens kassabehållning fördelas efter andelstalet för drift. Är ga:n indelad i sektioner får en beräkning göras för varje berörd sektion var för sig. Det kan förekomma att en samfällighetsförening även äger mark. Även denna tillgång ska tas med i beräkningen och fördelas efter andelstalet för utförande. Finns sektioner sker fördelningen efter varje fastighets totala andel i anläggningens utförande. Regler för beräkning av anläggningens värde Enligt 39 AL ska anläggningens värde uppskattas främst efter kostnad för utförande samt anläggningens ålder och fortsatta användbarhet. I kostnad för utförande ingår förutom anläggningskostnaden, även kostnaden för markåtkomst och förrättning. I förarbetena till AL sägs att slopandet av den så kallade femårsregeln i EVL inte bör tillmätas en alltför avgörande betydelse utan att denna gräns fortfarande torde kunna tjäna till viss vägledning när det gäller äldre vägar. 2 Detta uttalande bör idag tolkas med stor försiktighet och i normalfallet inte föranleda någon annan beräkning än den som anvisas i 39 AL. 3 Vidare sägs i förarbetena att då en anläggnings värde sällan kan uppskattas exakt, bör inte varje framräknat över- eller underskott föranleda ersättningsskyldighet. Någon ledning för detta storleksbelopp ges dock inte. Statsbidrag m.m. Något stöd för att en vägs värde ska reduceras på grund av att den byggts med stöd av stadsbidrag går inte att finna i varken lagtext eller förarbeten. Det samma gäller om en anläggning ursprungligen överlåtits till samfälligheten utan ersättning. 1 prop.1973:160 s prop. 1973:160 s. 177 ö 3 Se närmare Handbok AL, 39.

3 Ersättningsfördelning Sköts anläggningen genom delägarförvaltning måste ersättningen av naturliga skäl betalas direkt mellan fastighetsägarna. Om anläggningen däremot förvaltas av en samfällighetsförening uppkommer frågan om betalning ska ske till föreningen eller direkt till de delägande fastigheterna. Vid inträde eller ökat andelstal enligt 37 AL säger lagtexten uttryckligen att betalning skall ske till de delägande fastigheterna vilket också förtydligas i förarbetena. Då det ofta handlar om små belopp kan det av enkelhetsskäl ändå vara lämpligt att ersättningen betalas direkt till föreningen. Något uttryckligt förbud mot detta torde inte ha varit avsikten med formuleringen i vare sig lagtext eller förarbete. Vid utträde eller minskat andelstal enligt 38 AL sägs i lagtexten inget om vem som ska utge ersättningen. Enligt förarbetena tolkas detta som att det bör åligga föreningen att svara för utbetalning av ersättning i dessa fall. Vem som ska erhålla eller utge betalning spelar roll för hur ersättningens storlek beräknas. Betalas ersättning till föreningen sker det indirekt en betalning även till den fastighet som inträder vilket medför en högre ersättning än om betalning sker direkt till de delägande fastigheterna. Detta får dock endast betydelse vid stora förändringar av delägarkretsen, t.ex. när många fastigheter inträder samtidigt, eller om det handlar om höga ersättningsposter t.ex. p.g.a. en nyligen anlagd väg eller när förening också äger värdefull mark. Vid ett ordinärt inträde i en större förening ryms skillnaden ofta inom värderingsosäkerheten och den skälighetsuppskattning som ska göras.

4 Förenklad metod för värdering av väg Vad saken ytterst gäller är att pröva i vad mån det med hänsyn till samtliga föreliggande förhållanden framstår som rättvist och rimligt att en nytillträdande delägare ska betala ersättning vid sitt inträde i anläggningen eller att en utträdande delägare får återbäring på sina investeringskostnader. Det är mer en fråga om skälighetsuppskattning än om en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning. 1 Inledning Denna metod är främst framtagen för att bestämma ersättning enligt AL, men kan även användas för värdering av en väg vid upplåtelse eller inlösen enligt FBL, AL och LL. Beräkning av en vägs värde utifrån faktiska kostnader I första hand bör den faktiska kostnaden för utförandet av vägen användas. Till detta bör även läggas större kostnader i syfte att avsevärt förbättra vägens standard, så som breddning, ändring av vägens profil samt större dikningsåtgärder och beläggning av vägen. Kostnaderna ska avse den faktiska kostnaden vid tidpunkten för anläggandet och underhållsåtgärden och ska inte räknas upp med något index. Avskrivning av kostnaden sker sedan endast mot bakgrund av vägens skick, och inte mot vägens ålder. Se nedan under avsnitt Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet. Beräkning av en vägs värde utifrån schablonkostnader Vid avsaknad av den faktiska kostnaden kan nedanstående schabloner istället användas. Kostnaden avser kronor per kvadratmeter och ska multipliceras med körbanans bredd. Vägens standard: Grusväg, låg standard Grusväg, bra standard Grusväg, bättre standard Kostnad: 75 kr/m² 200 kr/m² 350 kr/m² Belagd väg kr/m² Grusväg av låg standard avser främst skogsbilvägar, men kan i förekommande fall även tillämpas på jämförbara vägar avsedda för persontrafik. Gränsen mellan bra och bättre standard för grusvägar måste bedömas i det enskilda fallet. Landsbygdsvägar med låg trafikintensitet, främst vägar som servar fritidshusbebyggelse, klassas normalt som bra. Tätortsvägar med hög trafikintensitet, främst vägar som servar permanentbostadsbebyggelse, klassa normalt som bättre. Är vägen anlagd i svårare terräng, inom område med avsevärt sämre grundförhållanden eller om vägen är mycket kort, under 200 meter, bör kostnaden höjas med 50 procent. Anläggningskostnaden för en belagd väg bedöms först utifrån kriterierna för bra eller bättre grusväg. Sedan görs ev. påslag för terräng- och grundförhållande eller kort väglängd, varefter anläggningskostnaden ökas med 50 kr/m² för tankbeläggning, typ oljegrus och 100 kr/m² för massabeläggning, typ asfalt. 1 prop.1973:160 s.140 och 260

5 Samtliga kostnaderna avser anläggningskostnad inklusive moms samt kostnad för markåtkomst och förrättning. Avskrivning utifrån vägens ålder Om anläggningskostnaden har bedömts med schabloner ska värdet skrivas av utifrån vägens ålder enligt följande tabell: Ålder < 5 år 5-14 år år år > 35 år Faktor: 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet Oavsett hur anläggningskostnaden beräknats, utifrån faktisk kostnad eller genom schabloner ska värdet av vägen skrivas ner om vägen inte är i ett gott skick. Vägens skick: Gott Normalt Sämre Undermåligt Faktor: 1,00 0,75 0,50 0,25 Grusvägars fortsatta användbarhet Bedömningen av grusvägars skick utgår från vägens funktionella egenskaper som förenklat kan bedömas utifrån vissa uppställda kriterier. Den enskilt viktigaste egenskapen hos vägen, för att långsiktigt bibehålla ett gott skick, är dess vattenavledande förmåga. Blir vatten stående på vägen och ansamlas i vägkroppen ökar slitaget markant. Bedömningen av vägens skick ska göras under barmarksperioden och inte under tjälande förhållanden. 2 Gott skick: Vägen har bra tvärlutning, så att regnvatten lätt kan rinna av. Inga vattenansamlingar på vägen. Ingen förekomst av potthål och korrugering, s.k. tvättbräda. Ingen sänkt hastighet vid framförande av fordon. Inget eller mycket lite lösgrus eller grusvallar. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god standard och tillräcklig dimensionering. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Ingen nedsättning av totalvikt förekommer vid tjällossning. Normalt skick: Huvuddelen av vägen har en bra tvärlutning. Inga stora vattenansamlingar. Potthål och korrugering på vissa avsnitt. Ingen sänkt hastighet vid framförande av fordon. En del lösgrus eller grusvallar. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Nedsättning av totalvikt behövs vid tjällossning. Sämre skick: En majoritet av vägen har en bra tvärlutning. Vattnet förhindras till viss del från att rinna av vägen. Potthål och korrugering finns, ibland sänkt hastighet vid framförande av fordon. Lösgrus och mindre grusvallar finns. Behov finns av röjning av sly och träd inom vägområdet. Vissa brister finns i överbyggnadens konstruktion. Nedsatt totalvikt förekommer både vår och höst. Undermåligt skick: Vägen har ingen eller dålig tvärlutning. Vatten förhindras att rinna av vägen. Hög förekomst av potthål och korrugering. Sänkt hastighet vid framförande av fordon. Lösgrus och grusvallar i stor omfattning. Dräneringen av vägen är bristfällig på grund av obefintliga, uppgrundade eller igensatta diken. Nedsatt totalvikt förekommer både vår och höst. Vägområdet är inte underhållet, sly och träd nära vägbanan. 2 Al-Zubaidi, H. Bedömning av grusväglag, TDOK 2014:0135, Trafikverket

6 Asfaltsvägars fortsatta användbarhet För att bedöma asfaltsvägars skick ska följande kriterier beaktas: Gott skick: Ingen spårbildning. Inga lagningar eller sprickbildningar i vägbana eller vägkanter. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god standard och tillräcklig dimensionering. Normalt skick: Ingen spårbildning. Lagningar av vägbanan och vägkanter förekommer. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god standard och tillräcklig dimensionering. Sämre skick: Viss spårbildning eller sprickbildning och lagningar i vägbana och vägkant. Behov finns av röjning av sly och träd inom vägområdet. Sidotrummor eller trummor under vägen har inte tillräcklig dimension. Undermåligt skick: Spårbildning eller öppna skador och sprickbildning i vägbana och vägkanter förekommer. Dräneringen av vägen är bristfällig på grund av obefintliga, uppgrundade eller igensatta diken. Besiktning av väg Om inte vägen har besiktigats i verkligheten räcker oftast tillförlitlig information från föreningen eller om möjligt en okulär besiktning med hjälp av t.ex. funktionen Street View i Google Maps. Saknas Street View för den aktuella vägen kan det finnas en möjlighet att titta på en del av vägen om den tar sin början från en större t.ex. allmän väg.

7 EXEMPEL Värdering av väganläggning Följande exempel baseras på verkliga fall och redovisar beräkningsgången för några olika vägar i varierande ålder, standard och skick. Exempel 1 schabloniserad kostnad Föreningen A har 7 km asfaltsväg och 5 km grusväg med en bredd om 3 meter. Vägarna är anlagda före 1970-talet, men asfaltering har skett mellan Grusvägarna bedöms vara av bra standard, vilket ger en anläggningskostnad om 200 kr/m². Grusvägarnas ålder klassas som äldre än 35 år, vilket ger faktor 0,6. Asfaltsbeläggningen är 8-30 år gammal. Vid avskrivning p.g.a. åldersfaktorn utgår vi från den äldsta delen, d.v.s. 30 år, vilket ger faktor 0,7. De nyare delarna av asfaltsvägen förutsätts vara i ett bättre skick och detta får då genomslag vid bedömningen av vägens fortsatta användbarhet, alltså vägen skick. Föreningen A säger sig ha investerat 1,3 Mkr i extra underhåll av vägarna de senaste sju åren. Denna kostnad ska inte adderas till vägens anläggningskostnad när denna är uppskattad med schabloner, men bidrar till att vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. Grusväg bra standard: 3 m * 200 kr/m² (standard) * 0,6 (ålder) * 0,75 (skick) = 270 kr/m. 270 kr/m * m = 1,35 Mkr Asfaltsväg: 3 m * 300 kr/m² (standard) * 0,7 (ålder) * 0,75 (skick) = 472,5 kr/m. 472,5 kr/m * m 3,31 Mkr Totalt värde: ca 4,66 Mkr Föreningen består av 300 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,33 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt kr för del i väganläggningens värde. Exempel 2 schabloniserad kostnad Föreningen B har 45 km asfalterad bilväg om 4,5 meters bredd och 8,6 km asfalterad cykelväg med en bredd om 2 meter. Vägarna är ursprungligen anlagda på 1970-talet, men asfaltering har skett mellan Grusvägar i motsvarande område skulle klassats som bättre, varför anläggningskostnaden för asfaltsväg sätts till 450 kr/m². Asfaltsbeläggningen är år gammal. Vid avskrivning p.g.a. åldersfaktorn utgår vi från den äldsta delen, d.v.s. 20 år, vilket ger faktor 0,8. De nyare delarna av asfaltsvägen förutsätts vara i ett bättre skick och detta får då genomslag vid bedömningen av vägens fortsatta användbarhet, alltså vägens skick. Vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. Asfaltsväg bil: 4,5 m * 450 kr/m 2 (standard) * 0,8 (ålder) * 0,75 (skick) = kr/m.1215 kr/m * m 54,68 Mkr Asfaltsväg cykel: 2 m * 450 kr/m 2 (standard) * 0,8 (ålder) * 0,75 (skick) = 540kr/m. 540 kr/m * m 4,64 Mkr

8 Totalt värde: ca 59,32 Mkr Föreningen består av andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,025 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt kr för del i väganläggningens värde. Exempel 3 schabloniserad kostnad Föreningen C har 1,5 km bra asfalterad bilväg och 1,5 km bra grusväg om 4 meters bredd. Vägarna är ursprungligen anlagda på 1950-talet, men upprustning och asfaltering skedde av hela vägnätet år Åldersfaktorn blir därför 0,9. Vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. Grusväg: 4 m * 200 kr/m 2 (standard) * 0,9 (ålder) * 0,75 (skick) = 540 kr/m. 540 kr/m * m kr Asfaltsväg: 4 m * 300 kr/m 2 (standard) * 0,9 (ålder) * 0,75 (skick) = 810 kr/m. 810 kr/m * m 1,2 Mkr Totalt värde: ca 2 Mkr Föreningen består av 162 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,62 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt kr för del i väganläggningens värde. Exempel 4 schabloniserad kostnad Föreningen D har 2,9 km bra grusväg om 3 meters bredd. Vägarna är anlagda Åldersfaktorn blir därför 0,7. Vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75. Grusväg: 3 m * 200 kr/m 2 (standard) * 0,7 (ålder) * 0,75 (skick) = 315 kr/m. 315 kr/m * m kr Totalt värde: ca kr Föreningen består av 46 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 2,2 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt kr för del i väganläggningens värde. Exempel 5 schabloniserad kostnad Föreningen E har 1 km asfalterad väg i bättre standard om 5 meters bredd. Vägarna är anlagda år Åldersfaktorn blir därför 0,9. Vägarna bedöms hålla ett gott skick, vilket ger en faktor om 1,0. Asfaltsväg: 5 m * 450 kr/m 2 (standard) * 0,9 (ålder) * 1,0 (skick) = kr/m kr/m * m 2,03 Mkr Totalt värde: ca 2,03 Mkr

9 Föreningen består av 150 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 0,67 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt kr för del i väganläggningens värde. Exempel 6 schabloniserad kostnad Föreningen F har 800 m asfalterad gata i bättre standard om 5 meters bredd. Vägarna är anlagda år Åldersfaktorn blir därför 0,9. Vägarna bedöms hålla ett gott skick, vilket ger en faktor om 1,0. Asfaltsväg: 5 m * 450 kr/m 2 (standard) * 0,9 (ålder) * 1,0 (skick) = kr/m kr/m * 800 m 1,6 Mkr Totalt värde ca 1,6 Mkr Föreningen består av 75 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1, motsvarande 1,33 % av anläggningens värde. En anslutande fastighet får i detta fall betala runt kr för del i väganläggningens värde.