Innehåll. Om Framtidenkoncernen. Förvaltningsberättelse och finansiella rapporter. Fastighetsförteckning i sammandrag 4 VD-kommentar

Transkript

1 Årsredovisning 2012

2 Innehåll i sammandrag 4 VD-kommentar Om Framtidenkoncernen 5 Detta är Framtidenkoncernen 8 Marknad, fastigheter och hyresgäster 17 Utveckling av fastigheterna 22 Miljö 25 Fastighetsvärdering 28 Finansiering 32 Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltningsberättelse och finansiella rapporter 51 Årets verksamhet 54 Årets resultat 56 Fem år i sammandrag 58 Risk- och känslighetsanalys 60 Förslag till vinstdisposition och Utblick Rapport över totalresultat, koncernen 63 Rapport över finansiell ställning, koncernen 65 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 66 Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 67 Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget 68 Balansräkningar, moderbolaget 70 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 71 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 72 Noter 101 Revisionsberättelse 102 Granskningsrapport Fastighetsförteckning 103 Fastighetsförteckning per stadsdel 126 Karta över koncernens fastighetsbestånd

3 % Marknadsvärde fastigheter Soliditet Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok Marknadsvärde fastigheter och soliditet mnkr % % 52% 51% 48% Marknadsvärde fastigheter Soliditet Driftsöverskott och resultat efter finansnetto mnkr Framtidenkoncernen ägs i sin helhet av Göteborgs Stad. I koncernen finns tio rörelsedrivande dotterbolag och ett dotterdotterbolag. Moderbolag är Förvaltnings AB Framtiden i sammandrag Hyresintäkterna uppgick till mnkr (4 783). Hyresförhandlingarna ledde till höjningar för bostäder på mellan 2,0 och 2,41 procent per bolag. Driftsöverskottet uppgick till mnkr (2 661). Framtidenkoncernen har färdigställt 339 nya hyresrättslägenheter, 76 bostadsrätter och egnahem, varav 7 är en gruppbostad. Dessutom har 22 lägenheter tillkommit genom lokalkonverteringar och sammanslagningar. Fastigheternas marknadsvärde ökade till mnkr (58 850). Investeringar i ny- och ombyggnation samt förvärv har gjorts med mnkr (2 773). Koncernens Driftsöverskott soliditet och uppgick Resultat efter till 58 finansnetto procent (53) Koncernen mnkr har drygt lägenheter med en vakansgrad om IFRS 0,0 procent (0,1). ÅRL Investeringar mnkr mnkr mnkr Driftsöverskott Marknadsvärde fastigheter och soliditet % Fastighetsinvesteringar % Resultat efter finansnetto ÅRL % 2007 Marknadsvärde fastigheter Soliditet % Investeringar mnkr % ,000 SEK m 4,000 2, , Driftsöverskott IFRS 2006 ÅRL Resultat efter finansnetto Operating surplus and income after net financial items Ekonomisk -4,000 information Förvaltnings -6,000 AB Framtiden lämnar under året följande information: Årsredovisning med Operating fastighetsförteckning surplus utges i mars. Income after net financial items Delårsrapport per den 30 juni utges i augusti. Delårsrapport och förvaltningsberättelse finns i engelsk version. All ekonomisk information kan beställas från: Förvaltnings AB Framtiden, Box 111, Göteborg Telefon eller på e-post framtiden@framtiden.se eller hämtas från

4 Vi är på rätt väg! Mycket av årets nyproduktion byggdes på egen mark. För att öka takten i byggandet behöver vi tillgång till mer mark. Under året har vi fått markanvisningar för 250 bostäder, bland annat 100 hyresrätter i Backa inom ramen för Framtidens Selma, men det räcker inte långt. Det pågår ett intensivt arbete med att frigöra parkeringsmark inom koncernen vilket kommer att resultera i mer byggbar mark för bostäder. Parkeringsanläggningar ska företrädesvis byggas under mark. Samtidigt avlöser de stora projekten varandra. På norra Gårda blev Poseidon klar med de sista 110 lägenheterna och därmed är kvarteret Venus färdigbyggt och övergår nu i förvaltning. Ett annat stort pågående projekt är Kvillebäcken där Bostadsbolaget bygger omkring 200 hyresrätter. De första hyresgästerna flyttar in efter sommaren I Hovås pågår ett spännande nyproduktionsprojekt där Familjebostäder och Egnahemsbolaget planerar för 250 bostäder. Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden. Så lyder koncernens nya gemensamma vision. Här omfattar vi såväl medarbetare som hyresgäster och samarbetspartners och bygger handlar inte bara om att bygga nytt, utan också om att förädla och förvalta. Hållbart samhälle är grunden i koncernens uppdrag och innehåller den ekologiska, sociala och ekonomiska dimensionen. Och Framtiden står inte bara för koncernen utan för en utveckling av Göteborg som regioncentrum. Vi har samma vision i vårt uppdrag, oavsett var i koncernen vi arbetar. Ett intensivt år Vi har haft ett intensivt år med mycket fokus på det interna arbetet samtidigt som utvecklingsarbetet har tagit flera steg framåt, med exempelvis en gemensam markgrupp och en omfattande IT-genomlysning. Våra medarbetare är motiverade och sjukfrånvaron är låg. Koncernens fastighetsvärden har ökat med 3,7 miljarder och var vid årsskiftet nästan 63 miljarder kronor. Soliditeten har ökat från 53 till 58 procent. Under året har vi gjort riskanalyser, vilket involverat alla medarbetare i bolagen och mycket tid och energi har ägnats det arbetet. Jag känner mig trygg med att koncernen har sina viktiga processer kvalitetssäkrade så att vi kan fokusera ännu mer på vår kärnverksamhet. Mer bostäder måste fram Framtidenkoncernens kärnverksamhet är att bygga och förvalta fastigheter. Under 2012 levererade vi 40 procent fler inflyttningsklara bostäder än föregående år. Än har vi inte nått målet 750 inflyttningsklara bostäder per år. Men det är ett långsiktigt mål och vi är på rätt väg. Vi räknar med att nå målet Som koncern har vi viljan, kunskapen och en finansiell ställning som ger oss de bästa förutsättningar för att öka byggandet i staden. Långsiktiga planer för underhållet Minst lika viktigt som det är att bygga nytt, är det att på ett effektivt sätt förvalta och ta hand om de fastigheter vi har. Det så kallade underhållsberget diskuteras ibland. En stor del av våra fastigheter är just folkhems- och miljonprogramsbebyggelse. Vi har fleråriga underhållsplaner för våra fastigheter och vi budgeterar för att underhåll ska kunna genomföras i enlighet med planerna. Våra möten med hyresgäster och kunder ska präglas av professionalitet, trygghet, trivsel och service. Inom koncernen förfogar vi över många olika resurser och verksamheter för att skapa så trygga miljöer som möjligt, för att tillhandahålla service och handel kring våra lokala torg och för att ge hyresgästernas inflytande över sin bostad och sin miljö. Vi vill främja och uppmuntra miljömedvetandet hos hyresgäster och kunder. Här ligger vi i framkant. Källsortering, minskad förbrukning av el, värme och vatten är självklarheter för oss. Vi har också startat en elbilspool för hyresgästerna i Gårdsten där bilarna kommer att drivas med energi producerad i solceller som sitter på balkongfronter i bostadsområdet. Vi har en viktig roll i bostadsförsörjningen till grupper utanför den ordinarie bostadsmarknaden som måste balanseras mot den stora efterfrågan på bostäder som dagligen diskuteras. Vi samarbetar i dessa frågor nära andra aktörer inom Göteborgs Stad. Framtiden är spännande Framtidenkoncernen är en spännande arbetsplats med mycket professionella medarbetare som gör samhällsnyttiga insatser och bidrar till Göteborgs utveckling. Vi har många projekt på gång inom nyproduktion och förvaltning, på miljöområdet och det sociala området. Vi kommer att ha ett ännu större fokus på hållbarhetsfrågor. Vi är en aktör inom öppet fiberbaserat bredbandsnät som ger många framtida möjligheter, både för hyresgästerna och för vår egen fastighetsförvaltning. Inom koncernen fortsätter vi att arbeta ännu mer över bolagsgränserna för att nå synergieffekter och leva vår vision! Detta kommer att märkas under 2013 och framåt. Anneli Snobl, VD 4 I VD-kommentar

5 Detta är Framtidenkoncernen Attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i en stads och en regions utveckling. Genom att äga bostadsföretag kan Göteborgs Stad medvetet och aktivt agera på bostads- och fastighetsmarknaden i syfte att stärka stadens roll och utveckling.

6 Förvaltnings AB Framtiden Poseidon Bostadsbolaget Parkeringsbolaget Egnahemsbolaget GöteborgsLokaler Rysåsen Gårdstensbostäder Familjebostäder Bygga Hem Störningsjouren Scandinavium Framtidenkoncernen är en fastighetskoncern, helägd av Göteborgs Stad, och en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till drygt I koncernen ingår förutom bostadsföretag även bolag för kommersiella lokaler, parkeringar, produktion av egnahem och störningsservice. Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag. Tillgången till attraktiva bostäder har stor betydelse för Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur. På sådana platser genereras de nya företagen och de nya arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden för att stärka Göteborgs utveckling och stadens roll som regioncentrum. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga Framtidenkoncernen. En gemensam vision i koncernen Under 2012 har Framtidenkoncernen antagit en gemensam vision: Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden där varje ord definieras: Vi alla medarbetare, Göteborgs Stad, hyresgäster, akademien och partners. Bygger nytt, förädlar och förvaltar bostäder, lokaler, torg och parkeringar. Hållbara samhället socialt, ekologiskt och ekonomiskt. För göteborgarna, regionen, potentiella hyresgäster och kunder. Framtiden utveckling för ett attraktivare Göteborg. Affärsidé Framtidenkoncernen ska vara en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum. Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla torg- och mötesplatser med ett varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager samt tillhandahålla attraktiva parkeringsmöjligheter. Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd. Strategier för utveckling Framtiden har koncerngemensamma mål och fokusområden som baseras på de prioriterade mål och inriktningar som Göteborgs kommunfullmäktige fattar beslut om varje år. Framtidenkoncernens mest prioriterade uppgift är att skapa nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet. Fler bostäder måste byggas, främst i attraktiva lägen med möjlighet till god kollektivtrafik, gärna som kompletteringsbebyggelse i centrumnära områden. Ambitionen är att nå en nyproduktion om 600 inflyttningsklara hyreslägenheter och 150 bostadsrätter/egnahem per år. Under 2012 färdigställdes 415 nya bostäder. Nyproduktionen ska bidra till att utveckla Göteborg genom att tillhandahålla attraktiva bostäder. I planeringen av såväl nya bostäder som när befintligt bestånd ska rustas upp är barnperspektivet en viktig del. Andra perspektiv som alltid finns med i arbetet är tillgänglighet, trygghet, hållbarhet socialt, ekologiskt och ekonomiskt och medborgardialog. För att skapa attraktiva boendemiljöer krävs att god service och handel finns i nära anslutning till bostäderna. Torgen ska vara naturliga mötesplatser. En stor del av koncernens fastigheter är nu år gamla och har ett underhållsbehov som är förenat med stora kostnader. Alternativa lösningar för underhållsåtgärder och ett strukturerat arbete med fleråriga underhållsplaner och tydliga prioriteringar är nödvändigt. Detta måste ske i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Specialkompetens och uppbyggd erfarenhet ska tas tillvara. Miljöhänsyn är i fokus ur många perspektiv. Nyproduktionen ska kännetecknas av hus med bra klimatskal och energieffektiva installationer. Vid renovering och ombyggnad ska möjligheten till energibesparande åtgärder utvärderas. Vardags förvalt - ningen ska präglas av löpande driftsoptimering av system och byggnader. Hyresgästerna ska erbjudas möjlighet till ett miljöanpassat boende. Hyresgäster och kunder ska erbjudas bra bostäder och lokaler, känna trygghet och trivsel och ha möjlighet till inflytande över sitt boende och sin närmaste omgivning. För att få en bild av vad hyresgäster och kunder tycker om bolagens verksamhet görs enkätundersökningar både lokalt och koncerngemensamt. Framtidenkoncernen ska aktivt arbeta för ökad integration och välfärd i bostadsområdena och för ett mindre segregerat Göteborg. Koncernen deltar i stadens arbete kring bostadsförsörjning till hushåll utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Arbete kring dessa frågor kommer att intensifieras under Koncernen samverkar med staden för att bidra med lägenheter för trygghetsboende för äldre i befintligt bestånd. Framtidenkoncernen ska vara en attraktiv arbetsgivare, sträva efter mångfald och motverka all diskriminering genom att förändra och utveckla attityder och värderingar. Ökad delaktighet, kompetensutveckling och trivselskapande aktiviteter leder till motiverade medarbetare. Ett övergripande ekonomiskt mål är att den justerade soliditeten inte får understiga 30 procent. Ur ett riskperspektiv är det viktigt för koncernen att ha en bred finansiering. Ett antal strategiska beslut har tagits för att nå detta. Målsättningen är att skapa en upplåning utifrån koncernens finansiella kapacitet och tillgångar, en väl avvägd kombination mellan kapitalmarknadsupplåning och bankfinansiering. 6 I Detta är Framtidenkoncernen

7 Mål Hyresgäster Nöjd boendeindex Fastighetsägarbetyg Inflytandebetyg Verksamhet Nyproduktion, färdigställda lägenheter + bostadsrätter/annat ägande Total energimängd 2 fjärrvärme+el, köpt energi, kwh/kvm minska 1 % Medarbetare Motiverad medarbetarindex 3 > Sjukfrånvaro, % 3,5 3,5 3,6 3,6 4,0 Ekonomi Soliditet, % > Fastighetsresultat, exkl. utökat underhåll, mnkr Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm Utökat underhåll, kr/kvm Ny kundenkät planeras hösten Redovisningsmetoden för normalårskorrigering för uppvärmning med fjärrvärme har ändrats från graddagskorrigering till Energiindex. Historiska värden, för jämförelse, är i tabellen framräknade enligt Energiindex. 3 Nytt index från och med Undersökningen görs vartannat år. 4 Interna styrmått baserade på ÅRL och RR. Kommunfullmäktiges prioriterade mål i budget 2012 Tidigt förebyggande och rehabiliterande insatser ska öka när det gäller barn och unga samt vuxna med missbruksproblem. Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet ska öka. Full behovstäckning i förskolan. Andelen elever med godkända betyg ska öka. Andelen elever som deltar i ämnesundervisning i minst matematik och engelska på modersmål ska öka. Antalet förskolor och skolor som har tillgång till genuspedagoger och hbtq-kompetent personal ska öka. Andelen miljöcertifierade/-diplomerade förskolor och skolor ska öka. Äldres inflytande över sin vardag ska öka. Alla barn och ungdomar i Göteborg mellan 6 och 19 år ska, förutom ordinarie undervisning, erbjudas plats i kultur- och musikskolans verksamheter. Integrationen, såsom den uttrycks i styrkortet för integration, ska öka. Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder och bolag ska öka. Tillgången på bostäder, arbete och meningsfull sysselsättning ska öka för personer med funktionsnedsättning. El-effektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Andelen miljömåltider ska öka. Resurshushållningen inom avfallshanteringen i Göteborg ska öka. Bostadsbristen ska minska, därför ska det under året byggas cirka bostäder. Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. Biltrafiken ska minska till förmån för resande med kollektivtrafik och cykel. Andelen födda utanför Norden samt andelen kvinnor ska öka på chefsnivå. Osakliga löneskillnader mellan kvinnor och män ska minska. Normen för Göteborgs Stad ska vara att erbjuda alla anställda en tillsvidareanställning på heltid Upphandling av tjänster med sociala hänsyn ska öka. Detta är Framtidenkoncernen I 7

8 Marknad, fastigheter och hyresgäster Göteborg växer och behovet av fler bostäder är stort. Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Mer än var fjärde göteborgare, omkring personer, bor hos något av de kommunala bostadsbolagen.

9 Marknad Göteborgs utveckling under 2012 Sverige och Göteborgsregionen var länge ett undantag i den pågående europeiska lågkonjunkturen. Under hösten 2012 blev det dock allt tydligare att recessionen i Europa krupit närmare Göteborg, även om konjunkturläget ännu är en bra bit ifrån de nivåer som rådde vid krisen I Business Region Göteborgs (BRG) rapport Konjunkturen Göteborgsregionen, kvartal 4, 2012, rapporterar företagen i regionen om lägre efterfrågan. Företagens bedömning av konjunkturläget är väsentligt mer pessimistisk jämfört med tidigare, även om svaren visar på stora variationer mellan branscher. Byggindustrin är en bransch som enligt Konjunkturinstitutets barometer försvagas tydligt i landet. Men i Göteborgsregionen står byggföretagen emot och nedgången våren 2012 var bara marginell. Emellertid spås en viss nedgång i byggandet under det första halvåret Arbetsförmedlingens statistik visar att i december 2012 var 7,1 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg öppet arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Det motsvarar drygt personer och är en ökning från föregående år med cirka personer. Göteborgs befolkning uppgick vid årets slut till cirka personer. De senaste åren har befolkningen ökat med mellan och personer per år. Stor efterfrågan på bostäder Aktörer på bostadsmarknaden I Göteborg finns nästan bostäder, varav cirka en femtedel är småhus och resten flerbostadshus. Flerbostadsmarknaden består i stort sett av lika delar kommunägda hyresrätter, privatägda hyresrätter samt bostadsrätter, men fördelningen varierar mellan stadsdelarna. Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter delas in i kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda fastigheter. Av de drygt hyreslägenheterna i Göteborg äger Framtidenkoncernen drygt hälften. De största privata ägarna av hyresfastigheter i Göteborg är Stena Fastigheter med lägenheter och Wallenstam med lägenheter. Tillskott av bostäder Bostadsbyggandet i Göteborg ökade 2012, då nya bostäder färdigställdes jämfört med bostäder Utfallet är i nivå med prognosen för Av årets tillskott var 90 procent Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad 19 % 27 % nybyggda medan resterande tillkom genom ombyggnationer. Nyproduktionen fördelar sig på 216 småhus, lägenheter i flerbostadshus (970 bostadsrätter och 522 hyresrätter) samt 186 specialbostäder. Under 2012 har totalt bostäder börjat byggas i Göteborg. Framtidenkoncernen har under året färdigställt 339 av hyresrätterna och bidragit med 76 bostadsrätter/småhus med äganderätt varav 7 gruppbostäder. Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det netto tillkommit ytterligare 22 lägenheter. Stor efterfrågan och höjda bostadspriser Efterfrågan på bostäder, framför allt hyresrätter, har varit stor även under I dagsläget finns inga vakanta hyresrätter på marknaden. Förmedling av hyreslägenheter sker ofta genom Boplats Göteborg där fastighetsägare i Göteborgsområdet kan annonsera ut lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad, de tre stora bostadsbolagen i Framtidenkoncernen och Fastighetsägarna GFR. Under 2012 annonserades totalt lägenheter på Boplats Göteborg, vilket är drygt lägenheter färre än I genomsnitt söktes varje lägenhet av 960 personer, vilket är mer än 130 fler sökande till varje lägenhet jämfört med Denna siffra varierar stort mellan olika bostadsområden. Det ökade söktrycket syns även i antalet registrerade personer på Boplats personer var registrerade som sökande i slutet av 2012, vilket är en ökning med över på ett år. Framtidenkoncernen förmedlar alla lediga lägenheter via Boplats Göteborg. Under 2012 lämnade dotterbolagen lägenheter till Boplats. Trots finansiell oro, stort utbud av bostäder och längre försäljningstider steg priset något på både bostadsrätter och villor i landet som helhet under Priserna på villor i Storgöteborg steg med i genomsnitt 4 procent. Bostadsrättspriserna i Storgöteborg steg under samma period med 10 procent. I centrala Göteborg var ökningen 8 procent. Stabil efterfrågan på lokaler Göteborg har inte upplevt någon större nedgång i efterfrågan på kontorslokaler under året. Både efterfrågan och hyresnivåerna bedöms vara stabila. De kontorslokaler som efterfrågas är framför allt moderna och yteffektiva. Vakansgraden för kontorslokaler i Storgöteborg uppskattas till cirka 9 procent. De mest attraktiva butikslägena i Göteborg utgörs av de centrala stråken inom vallgraven såsom Nordstan, Fredsgatan och Kungsgatan. I de bästa butikslägena är vakansgraden i princip obefintlig. Framtidenkoncernen är den största kommersiella fastighetsägaren i Göteborg. Övriga stora ägare är börsnoterade fastighetsbolag och institutioner, varav de största är Vasakronan, Wallenstam, Castellum, Balder och Platzer. Kommunägda hyresrätter 27 % Privatägda hyresrätter/övrigt 27 % Bostadsrätter Småhus, enskilda Stadens parkeringar Det finns ungefär parkeringsplatser i Göteborg som staden ansvarar för. Av dessa har Framtidenkoncernen hand om cirka platser på kommunal kvartersmark och i parkeringshus. Utöver detta finns parkeringsplatser som ägs av andra aktörer. Marknad, fastigheter och hyresgäster I 9

10 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Koncernens fastigheter Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till Av totalt kvm, upp tar bostadsbeståndet kvm och lokalerna kvm. Bostädernas andel utgör 89 procent av ytan. Det beräknade hyresvärdet för 2013 uppgår till nästan 5,2 mdkr, varav bostäderna står för cirka 4,5 mdkr. Fastighetsbeståndet klassificeras efter en geografisk indelning i marknadslägen, A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt respektive läge uppfattas vara, samt efter beståndets åldersfördelning. En beskrivning av denna indelning och dess effekter på beståndets marknadsvärde återfinns i not 16, Förvaltningsfastigheter. Värderingsläge A1-A4 B1-B5 C1-C3 Angered Norra Hisingen Östra Göteborg Västra Hisingen Lundby Bostäderna Centrum Koncernens lägenheter finns i alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Vid slutet av 2012 fanns inom koncernen totalt lägenheter, vilket är 358 fler än vid föregående årsskifte. Flest lägenheter har Framtidenkoncernen i Majorna-Linné, Centrum, Kortedala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Här finns sammantaget drygt 50 procent av koncernens bestånd. Av koncernens totala bostadsyta finns 35 procent i A-lägen, 41 procent i B-lägen och 24 procent i C-lägen. En stor andel av bostadsytan finns i B-lägen inom värdeårskategorin Det handlar ofta om stora förvaltnings enheter i områden utanför stadskärnan, som är relativt attraktiva och har prisvärda hyresnivåer. I takt med att ombyggnader och renoveringar görs stiger värdeåret. Genomsnittligt värdeår vid års skiftet var 1975 (1975) De flesta lägenheterna i koncernen består av 2 rum och kök (43 en andel som varit konstant under många år. 15 procent), 000 Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med 000 en10beräknad hyresnivå för 2013 på kr/kvm och år, vilket innebär en månadshyra på kr. Det är en ökning med 3, procent jämfört med Ökningen beror både på att koncernen MajornaLinné Västra Göteborg Askim-Frölunda-Högsbo Privat Framtiden har byggt nya lägenheter och att de årliga hyresförhandlingarna förväntas ge en ökning. Dessutom genomförs ombyggnader i enstaka fastigheter som höjer hyresnivån. I C-lägen är hyran relativt opåverkad av byggnadernas värdeår. Mest påverkar värdeåret hyran i A-lägen. En orsak är att koncernens nyproduktion med relativt höga hyror finns i A-lägen. bo rg Gö te tra Vä s rra No tra Hi sin Hi sin ge n ge n by Lu nd Vä s o sb ög -H da -F rö lun As kim An ge re d bo rg né Gö te Lin a- ajo tra rn a M Ös Ce nd rla gr yt e- Hä nt ru m 0 Ör ÖrgryteHärlanda Bruttointäkt för 2013 per intäktsslag 9% 4% 87 % Bostadsyta per marknadsläge 35 % 24 % Marknadsandel* Antal lägenheter Lägenheter % Fordonsplatser A-läge B-läge C-läge Ce ajo ntru m rn gr a- L yte inn é Ös Härl tra an d Gö a As te kim bo -F rg rö L lun un da db -H y ög sb o A Vä ng str er a H ed No isin ge rra Vä His n str ing a G en öt eb or g Lokaler Ör M Bostäder 0 Marknadsandel stadsdelar* Lägenheter Övriga fastighetsägare Lägenheter i koncernen * Med marknadsandel avses koncernens lägenheter i förhållande till det totala antalet hyresrätter i respektive område. 10 I Marknad, fastigheter och hyresgäster n g or ge y n ge db o re d sb or g m nn é ru nd a

11 Fördelning av koncernens lägenhetsbestånd i stadsdelarna i procent samt genomsnittlig bruttohyra i stadsdelarnas primärområden NORRA HISINGEN 6 % ANGERED 15 % ÖSTRA GÖTEBORG 14 % GÖTEBORG VÄSTRA HISINGEN 9 % LUNDBY 7 % CENTRUM 11 % MAJORNA- LINNÉ 16 % ÖRGRYTE-HÄRLANDA 7% Bruttohyra 2013, kr/kvm VÄSTRA GÖTEBORG 3 % ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO 12 % >1 100 kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm <900 kr/kvm 50 % Apartment stock comp 16 % Andel bostadsyta fördelad på värdeår och marknadsläge Housing rent per age and location category 1, SEK/m 2 per year 1, , A-läge <1970 B-läge C-läge < < > A-location B-location Värdeår >1990 C-location Lägenhetssammansättning 2 % % 14 % % 43 % Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok & större Residential floor space divided 40 according to age and location Hyra efter värdeår och marknadsläge % kr/kvm/år One Two 400 room rooms 2 and a and a 200 kitchen 0 Value kitchen year 0 < >1990 A-location < A-läge B-läge C-läge B-location C-location 50 % Thre room and kitch Marknad, fastigheter och hyresgäster I rok

12 Lokalerna Koncernen äger och förvaltar sammanlagt nästan kvm lokalyta. Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Drygt hälften av lokalytan, kvm, ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserade i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av bostadsnära köpcentrum, stadsdelstorg av varierande storlek, vårdcentraler, attraktiva innerstadsfastigheter samt idrottsarenorna Scandinavium och Frölundaborg. Två av de större stadsdelstorgen är Selma Lagerlöfs Torg och Vårväderstorget. Göteborgs Stad är den största hyresgästen genom dess förvaltningar och bolag som hyr större delen av kontorslokalerna. Det staden hyr utgör 26 procent av koncernens kommersiella yta och 27 procent av bruttohyran. Näst största hyresgäst är Got Event som hyr 7 procent av ytan och står för 4 procent av hyresintäkterna. Got Event är ett av Göteborgs Stads bolag och driver koncernens två arenor, Scandinavium och Frölundaborg. Andra stora hyresgäster är Ica, Västra Götalandsregionen, och Axfood. Den genomsnittliga kontraktslängden är 2 år och 2 månader. I hyran ingår värme och årlig debitering för ombyggnadstillägg i det fall då fastighetsägaren har bekostat en ombyggnad för hyresgästen. Parkeringar Framtidenkoncernen äger nästan parkeringsplatser varav cirka i centrala staden. Lokalyta fördelad på marknadsläge Yta, Årshyra, 0% Användning 39% kvm % mnkr kr/kvm Vakans, %* Butik % ,6 % Fritid, samlingslokal % ,8 % Industri, verkstad 4 1 % ,1 % Kontor % ,5 % 1% Lager 22 4 % ,8 % Restaurang 8 1 % ,0 % -läge Utbildning, vård, omsorg B-läge C-läge % ,0 % Övrigt % ,2 % Totalt % ,4 % Lokalyta per läge 21 % 40 % 39 % A-läge B-läge C-läge * Andel vakant yta vid årsskiftet. I vakansen ingår avställda lokaler. 12 I Marknad, fastigheter och hyresgäster Marknadsandelar Hela bostads- Marknadsandelar marknaden Hela bostads- Göteborgs Stad marknaden Göteborgs Stad

13 Resultatanalys Nedan redovisas utfallet för koncernens fyra bostadsföretag samt för hela koncernen. Redovisningen presenteras i kr/kvm och baseras på Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets Rekommendationer, till skillnad mot koncernredovisningen i övrigt som är upprättad enligt IFRS. Den mest väsentliga skillnaden är att enligt IFRS tas förvaltningsfastigheterna upp till verkligt värde i balansräkningen, där underhåll betraktas som värdebevarande och därmed bokförs som investering. Enligt Årsredovisningslagen belastar underhållet resultatet. Koncernens bostadsföretag kr/kvm A-läge B-läge C-läge Bostadsföretag totalt Koncernen totalt Bruttointäkt lägenheter Bruttointäkt lokaler Bruttointäkt Hyresbortfall outhyrt och avställt Hyresbortfall rabatter m.m Totalt hyresbortfall Nettointäkt lägenheter Nettointäkt lokaler Nettointäkter totalt Övriga förvaltningsintäkter Summa nettointäkter totalt Värme Vatten El Renhållning Fastighetsskötsel Reparationer Driftsadministration Övriga driftskostnader Total driftskostnad Underhållskostnader varav utökat underhåll 82 Fastighetsavgift/fastighetsskatt Summa totala kostnader Driftsöverskott Bostadsyta, kvm tusental Lokalyta, kvm tusental Bostadslägenheter, antal Marknadsvärde, mnkr I de totala intäkterna och i det totala hyresbortfallet ingår fordonsplatser. Av hyresbortfall avställt och outhyrt är 4 kr att hänföra till lägenheter (3 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 2 kr i C-läge). Av hyresbortfall rabatter med mera, är 4 kr hänförligt till lägenheter (5 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 4 kr i C-läge). Marknad, fastigheter och hyresgäster I 13