Delårsrapport januari augusti 2009

Transkript

1 Delårsrapport januari augusti 2009

2 Perioden i sammandrag Hyresförhandlingarna ledde till hyreshöjningar för bostäder på i genomsnitt 2,70-2,93 procent för bostadsföretagen i koncernen. Hyresintäkterna för perioden uppgick till 3 03 mnkr (2 892). Driftsöverskottet för perioden uppgick till 70 mnkr ( 609). Värdeförändring av förvaltningsfastigheter uppgick till 934 mnkr (- 245). Antalet vakanta lägenheter uppgick till 38 (68), vilket motsvarar 0, procent (0,). Investeringarna uppgick till 203 mnkr ( 99). Av detta avsåg 280 mnkr (250) nyproduktion. Koncernens soliditet uppgick till 50 procent (52). Ägardirektiv Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Göteborgs Stads motiv för att äga fastigheter beskrivs i ett ägardokument som innehåller följande huvudpunkter: Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. Affärsidé Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter. Ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge ska eftersträvas. Olika vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt att utveckla sin egen välfärd ska sökas. Denna delårsrapport är upprättad enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). 2

3 Intagsgatan Verksamhet Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar via dotterbolag cirka (69 00) lägenheter, ( ) kvm lokaler och cirka (46 000) bilplatser, samtliga belägna inom Göteborgs Stad. De helägda dotterbolagen är Bostads AB Poseidon, Göteborgs stads bostadsaktiebolag, Familjebostäder i Göteborg AB, Gårdstensbostäder AB, AB HjällboBostaden, Göteborgs Egnahems AB, Göteborgs Stads Parkerings AB, Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, Störningsjouren i Göteborg AB, Rysåsen Fastighets AB samt Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ). Utöver dessa bolag ägs 9,84 procent av aktierna i Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB. Intäkter, kostnader och resultat Resultat efter finansnetto uppgår till mnkr, vilket är en resultatförbättring med mnkr jämfört med samma period föregående år. Resultatförbättringen beror framför allt på värdeförändringen av förvaltningsfastigheter, som under årets åtta första månader visar ett positivt resultat på 934 mnkr. Det kan jämföras med föregående periods negativa resultat på mnkr. Den positiva värdeförändringen är nästan uteslutande en följd av sänkta direktavkastningskrav och kalkylräntor i centrala och attraktiva lägen. I tabellen redovisas resultatet efter finansnetto för bolagen under perioden. Redovisningen baseras på årsredovisningslagen. Resultat efter finansnetto, mnkr Bostadsbolaget Familjebostäder Poseidon GöteborgsLokaler Gårdstensbostäder HjällboBostaden Parkeringsbolaget Egnahemskoncernen -4-0 Störningsjouren Scandinavium Rysåsen - 2 Framtiden No Förv AB Framtiden Hyresintäkter och vakanser Periodens hyresintäkter ökade med 2 mnkr jämfört med samma period föregående år och uppgår till 3 03 mnkr. Största delen av ökningen kan hänföras till de 3

4 hyreshöjningar som genomförts under 2009, bostadshyrorna inom koncernens bolag har i snitt höjts med 2,70-2,93 procent. Ökningen beror till viss del också på hyresintäkter från nyproduktion samt höjda hyror vid ombyggnationer. Det totala hyresbortfallet har minskat med 6 mnkr jämfört med motsvarande period föregående år. Övervägande delen av minskningen avser lägenheter. Hyresbortfallet för lokaler har minskat något jämfört med motsvarande period föregående år medan bortfallet för fordonsplatser har ökat något. Hyresbortfall, mnkr Bruttointäkter jan-aug % 5% Lägenheter Lokaler Fordonsplatser Den 3 augusti uppgick antalet vakanta lägenheter till 38 (68), vilket motsvarar en vakansgrad på 0, procent (0,). Vakanserna finns främst på Hisingen och i nordost och omfattar där 9 (36) respektive (2) lägenheter. Vakansgraden för lokaler var den 3 augusti 5,7 procent (5,8), vilket motsvarar en yta på cirka kvm (32 000). Vakanta lägenheter, antal 86% Lägenheter Lokaler Fordonsplatser Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden Egnahemsbolaget Hyresförhandlingarna för 200 kommer att påbörjas under senare delen av hösten Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnaderna har ökat med 34 mnkr till 355 mnkr, vilket motsvarar cirka 8 kr/kvm. Ökningen finns främst bland de taxebundna kostnaderna men också inom fastighetsskötsel och reparation. De taxebundna kostnaderna har ökat med 30 mnkr och utgör 44 procent (43) av de totala driftskostnaderna. Fastighetsskatten har ökat med 4 mnkr till 75 mnkr. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Fastighetsmarknaden för bostäder i Göteborg har kännetecknats av en tilltagande stabilisering under året. Det har noterats en ökad omsättning av bostadsfastigheter och försäljningar till bostadsrättsföreningar har kommit igång. Kommersiella fastigheter är fortfarande behäftade med viss osäkerhet medan bostadsfastigheter nu ses som relativt säkra och därmed attraktiva investeringsobjekt. Det finns förstås en fortsatt försiktighet gentemot fastigheter i sämre lägen och/eller med stora renoveringsbehov. De externa värderingsföretag som anlitas ger en samlad bild av direktavkastningen där kraven i centrala lägen nu är lägre än vid årsskiftet. Därför har koncernen i sin interna värderingsmodell valt att sänka direktavkastningskrav och kalkylräntor för bostäder i A-lägen med 0,25 procentenheter. I B och C-lägen är krav och kalkylräntor oförändrade. Kommersiella fastigheter har också oförändrade direktavkastningskrav och kalkylräntor. Däremot har vakansrisken för dessa fastigheter ökat något. Finansnetto Finansnettot uppgår till -326 mnkr (-336), av detta utgör räntebidragen 7 mnkr (9). I föregående års finansnetto ingår också en reavinst på 29 mnkr som uppstod vid försäljning av aktier i Scandinaviumbolaget. Det förbättrade finansnettot förklaras främst av den räntenedgång som pågått sedan hösten Marknadsvärderingen av derivatportföljen bidrar positivt till att sänka finansnettot med 5 mnkr. Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering I och med denna delårsrapport redovisas projektfastigheter till verkligt värde och ingår i begreppet förvaltningsfastigheter. Marknadsvärdet på koncernens fastigheter är beräknat med en intern värderingsmodell där varje fastighet har åsatts ett marknadsvärde. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. De viktigaste värderingsparametrarna är avstämda med tre externa värderingsföretag. Värdetidpunkten är 3 augusti Med ett bedömt avkastningsvärde på mnkr vid utgången av 2008 motsvarar värdet vid en förändring med mnkr. Förändringar av värdet förklaras av: Avkastningsvärde, mnkr Ingående balans Fastighetsinvesteringar Fastighetsförsäljningar Övrig värdeförändring Utgående balans I ingående balans för ingår även projektfastigheter som tidigare separatredovisades. 4

5 Övrig värdeförändring, exklusive värdehöjande investeringar, uppgår till 358 mnkr. Den största delen, 285 mnkr, kan härledas till sänkta direktavkastningskrav och kalkylräntor. Återstående del förklaras av ökade nettointäkter och ökat riskpåslag i och med en ökad vakansrisk för kommersiella fastigheter. Genomsnittligt direktavkastningskrav uppgår till 5,60 procent (5,7) och genomsnittlig kalkylränta uppgår till 7,60 procent (7,7) Andel per marknadsläge % % 5% A-läge B-läge C-läge Försäljningar Framtidenkoncernen har under perioden sålt tre fastigheter i form av radhus i Tynnered. Försäljningsspriserna uppgår sammanlagt till 6 mnkr. Försäljningarna gav en reavinst på 6 mnkr. Investeringar De totala fastighetsinvesteringarna under perioden uppgick till 47 mnkr ( 79), varav 280 mnkr (250) avsåg nyproduktion. Pågående nybyggnad har främst skett på Eriksberg och i norra Gårda. Dessutom har markfastigheten Sannegården 74: förvärvats. Investeringar i befintliga fastigheter avser betydligt fler projekt, varav några av de största är på- och ombyggnad i Kaverös, etappvis ombyggnad av Backa Röd och Södra Biskopsgården samt fasadrenoveringar i Hammarkullen. Finansiell ställning och likvida medel Framtidenkoncernens redovisade egna kapital uppgår per den 3 augusti 2009 till mnkr (25 456), vilket ger en synlig soliditet på 50 procent (52). Koncernens totala lånevolym uppgår per 3 augusti 2009 till mnkr (4 232). Den genomsnittliga räntebindningen för koncernens kreditportfölj uppgår till,7 år (,6). Genomsnittlig ränta avseende nettoexponeringen uppgår till 3,24 procent (4,68). Koncernens genomsnittliga finansieringskostnad under perioden uppgick till 3,62 procent (4,55). I juni 2009 tecknades ett avtal med SBAB om ett lån på mnkr som kommer att vidareutlånas till de tre stora bostadsföretagen i koncernen. Medlen kommer att användas till att refinansiera det obligationslån som förfaller till betalning under september Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument, Nettoexponering, mnkr Genomsnittlig ränta, % , , , , , , , , , ,24 Kreditportföljens förfallostruktur (inkl kreditlöften), mnkr Andel % Koncernens finansieringskällor mnkr Svenska kreditinstitut Obligationslån Syndikerat lån Göteborgs Stad Marknadsvärdet på koncernens skuldportfölj uppgick till mnkr per den 3 augusti, vilket skall ställas i relation till dess nominella värde på mnkr en för koncernen negativ differens på 2 mnkr. Sistnämnda belopp innebär en negativ effekt med 37 mnkr sedan 3 augusti Derivatportföljen hade vid utgången av augusti i år ett totalt nominellt nettovärde på 5 90 mnkr. Detta belopp inkluderar valutaswappar på tillsammans mnkr, upptagna som en fullständig hedge mot valutaförändringar till följd av koncernens valutalån i EURO. 5

6 Derivatportföljens fördelning framgår av följande tabell: Nominellt värde, mnkr Marknadsvärde, mnkr Ränteswappar netto FRAs Caps - 00 Ränte/valutaswap Prognos för helåret Resultatet efter finansnetto, exkl. värdeförändring på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument, beräknas för helåret uppgå till 23 mnkr. Koncernens totala investeringar beräknas uppgå till 2 4 mnkr för helåret. Moderbolaget Marknadsvärdet på ovanstående uppgår till -29 mnkr. Detta innebär att derivatportföljen förlorat 24 mnkr i värde jämfört med 3 augusti 2008, till följd av den kraftiga räntenedgången. Moderbolagets omsättning uppgick till 2,9 mnkr (9,3) och avser fakturering till dotterbolagen för koncerngemensamma kostnader. Bolagets resultat före skatt uppgick till -4,0 mnkr (-7,3). Finansnettot för perioden uppgick till -6,0 mnkr (-7,0). Sammantaget innebär effekten av ovanstående portföljer en försämring av värderingsutfallet under perioden med 25 mnkr. Antalet anställda i moderbolaget uppgick till 2 (2) personer. Personal Antalet anställda inom koncernen uppgick till 884 (887) personer. Händelser efter periodens utgång Den 2 september 2009 löste koncernen sitt obligationslån på totalt mnkr. Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Göteborg den 23 oktober 2009 Carl-Johan Korsås Verkställande direktör Vindkraftverk Gårdsten 6

7 Resultaträkning mnkr Hyresintäkter Förvaltningsintäkter Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott/Bruttoresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Centrala kostnader (inkl avskrivningar) Entreprenadverksamhet -6-3 Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Periodens resultat KONCERNENS TOTALRESULTAT Minoritetens andel i årets resultat uppgår till Resultat per aktie (uttryckt i kr per aktie)

8 Balansräkning mnkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2 2 Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

9 Förändringar i koncernens eget kapital mnkr Ingående eget kapital enl. balansräkning per januari Minoritetens andel av eget kapital 5 3 Periodens resultat Belopp vid periodens utgång Kassaflödesanalys mnkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid periodens slut Segmentsrapportering Bostads- Familje- Övriga Poseidon bolaget bostäder bolag Elim Totalt Intäkter Förvaltningskostnader Driftsöverskott Intäkter Förvaltningskostnader Driftsöverskott Intäkter Förvaltningskostnader Driftsöverskott

10 Koncernens nyckeltal mnkr Investeringar, mnkr Soliditet, % Vakansgrad lägenheter, % 0, 0, 0, Antal lägenheter Antal anställda Total yta, tusentals kvm Definitioner Investeringar Investeringar i fastigheter efter investeringsbidrag samt investeringar i övriga anläggningstillgångar. Vakansgrad lägenheter Antal vakanta lägenheter i procent av antal uthyrningsbara lägenheter. Soliditet Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutning. 0

11 Bostads AB Poseidon Box, Angered Tel , Fax e-post bostads.ab.poseidon@poseidon.goteborg.se Göteborgs stads bostadsaktiebolag Box 5044, Göteborg Tel , Fax e-post info@bostadsbolaget.se Familjebostäder i Göteborg AB Box 55, Göteborg Tel , Fax e-post info@familjebostader.goteborg.se Gårdstensbostäder AB Box 4, Angered Tel , Fax e-post gbg@gardstensbostader.se AB HjällboBostaden Box 43, Angered Tel , Fax e-post hjallbobostaden@hjallbobostaden.goteborg.se Göteborgs Egnahems AB Box 4034, Hisings Backa Tel , Fax e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se Bygga Hem i Göteborg AB c/o Göteborgs Egnahems AB Box 4034, Hisings Backa Tel , Fax e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se Göteborgs Stads Parkeringsaktiebolag Box 774, Göteborg Tel , Fax e-post p-bolaget@p-bolaget.goteborg.se Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, Göteborg Tel , Fax e-post info@goteborgsiokaler.se Störningsjouren i Göteborg AB Gårdavägen, Göteborg Tel , Fax e-post info@storningsjouren.goteborg.se Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, Göteborg Tel , Fax e-post info@goteborgslokaler.se Rysåsen Fastighets AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, Göteborg Tel , Fax e-post info@goteborgsiokaler.se Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) c/o Förvaltnings AB Framtiden Box, 40 2 Göteborg Tel , Fax e-post framtiden@framtiden.se Box, 40 2 Göteborg Besöksadress: Åvägen 40 Tel , Fax e-post: framtiden@framtiden.se MODERBOLAG I FRAMTIDENKONCERNEN, HELÄGD AV GÖTEBORGS STAD