Värdering av förvaltningsfastigheter i en lågkonjunktur Verkligt värde eller anskaffningsvärde för nybyggnation

Transkript

1 Uppsala Universitet Företagsekonomiska Institutionen Kandidatuppsats 15 hp Handledare Gunilla Myreteg Värdering av förvaltningsfastigheter i en lågkonjunktur Verkligt värde eller anskaffningsvärde för nybyggnation Pia Grahn Frida Lundgren Januari 2009

2 Sammanfattning Från och med 1 januari år 2009 sker en förändring av redovisningsstandarden som innebär att man vid redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande får välja om man vill redovisa till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka för- och nackdelar som finns med att värdera nybyggnation av förvaltningsfastigheter till verkligt värde respektive anskaffningsvärde i en stundande lågkonjunktur samt om dessa även gäller för färdigställda förvaltningsfastigheter. Undersökningen i denna uppsats kan vara av värde för fastighetsbolag för att ge en uppfattning om problem och svårigheter som kan komma att uppstå vid val av värderingsmetod. En särskilt stor svårighet med att värdera nybyggnation visade sig vara bristen på en aktiv marknad. När fastighetsbolag väljer hur de ska värdera sina byggprojekt måste de ta i beaktning hur resultatet kan komma att påverkas av osäkerheterna i värderingsmetoderna för verkligt värde och om relevansen man kan få med verkligt värde uppväger verifierbarheten man får med anskaffningsvärde. 2

3 Innehållsförteckning 1 Introduktion Bakgrund Fastighetsbubblan Fastighetsmarknaden i Sverige Redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter Problemformulering Syfte Teori Förvaltningsfastigheter Förändringen år Innebörd av förändringen Effekter av förändringen Anskaffningsvärdesmetoden för förvaltningsfastigheter Metoder för att bedöma verkligt värde av förvaltningsfastigheter Ortsprismetoden för förvaltningsfastigheter Nuvärdesmetoden för förvaltningsfastigheter Kvalitativa egenskaper Relevans Tillförlitlighet Jämförbarhet Analysmodell Metod Kvalitativ metod Intervjuer Urval Intervjuteknik Informationsinsamling Analysarbete Empiri Intervju med Torbjörn Åkerfeldt på Peab Peab Förändringen Värdering av nybyggnation Intervju med Per-Erik Waller samt Eva Ellenfors på Öhrlings PricewaterhouseCoopers Öhrlings PricewaterhouseCoopers Förändringen Värdering av nybyggnation Intervju med Stellan Lundström på Kungliga Tekniska Högskolan Kungliga Tekniska Högskolan Förändringen Värdering av nybyggnation Sammanställning Analys Tillämpning av analysmodellen Anskaffningsvärdesmetoden Metoder för verkligt värde Ortsprismetoden Nuvärdesmetoden

4 6 Slutsats Bilaga

5 1 Introduktion 1.1 Bakgrund Fastighetsbubblan Under det senaste decenniet har fastighetspriserna ökat mer för varje år i stora delar av västvärlden. En anledning till detta är att det har varit billigt att låna pengar på grund av låga räntor och det har även varit lätt att få låna. Detta har slutligen lett till övervärdering av många fastigheter vilket har resulterat i en fastighetsbubbla. Denna bubbla har nu spruckit och flera bolåneinstitut och banker har gått omkull en efter en (Lucas, Dagens Nyheter ). Redan 2006 började bolånemarknaden i USA få problem när antalet husägare som inte kunde betala sina lån ökade. Under 2007 tvingades flera bolåneinstitut i USA stänga och bankvinsterna sjönk med 90 procent det sista kvartalet. I mars 2008 föll en av Wall Streets fem stora investmentbanker Bear Stearns och sommaren 2008 gick bolånejättarna Fannie Mae och Freddie Mac omkull. I september 2008 gick den inflytelserika investmentbanken Lehman Brothers i konkurs vilket följdes av kriser hos flera finansinstitut världen över och finanskrisen var ett faktum (Lucas, Dagens Nyheter ) Fastighetsmarknaden i Sverige Även i Sverige har det varit lätt och billigt att få bolån och fastighetspriserna har ökat i stadig takt det senaste decenniet, framför allt i Stockholm, ända tills fastighetsbubblan sprack och det blev svårare att få bolån. Prisutvecklingen för bostadsrätter från år 1996 fram till år 2007 visas i figur 1 (Mäklarstatistik 2008). Figur 1 Prisutveckling för bostadsrätter i Sverige de senaste elva åren (Mäklarstatistik )

6 De senaste månaderna har man istället kunnat se en markant sänkning av fastighetspriserna i Sverige. Priserna på bostadsrätter sjönk med minst tio procent, se figur 2, och villapriserna med minst fem procent i hela Sverige mellan september och oktober i år (Mäklarstatistik ). Figur 2 Prisutveckling för bostadsrätter i Sverige från april till november 2008 (Mäklarstatistik ) Prisraset på bostäder har lett till att efterfrågan för nyproduktion av bostäder har minskat dramatiskt, bland annat eftersom priset som fastställs i början av en nyproduktion kan visa sig vara högre än den färdigställda bostadens marknadsvärde. Det svalnande intresset för nyproduktion gör att det ser ut att bli en tuff vinter för byggföretagen med minskat antal byggstarter och fler varsel (Dagens Industri ). Prisutvecklingen på bostadsmarknaden är av intresse för fastighetsbolag att jämföra med då de värderar sina fastigheter i redovisningen Redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas för att generera hyresinkomster, värdestegring eller båda delarna. Hyresrätter är förvaltningsfastigheter och andra exempel är lokaler som uthyrs till restauranger, affärer och dylikt (Fastighetsvärdering 2008 s.115). Fastighetsbolag redovisar idag nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande enligt IAS 16 Materiella anläggningstillgångar. Detta innebär att redovisning sker enligt anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Från och med 1 januari år 2009 kommer redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande istället att ske enligt IAS 40 Förvaltningsfastigheter (Nordlund, Fastighetsnytt nr a). IAS 40 innebär att man får välja om man vill redovisa till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Om företaget väljer att värdera till 6

7 anskaffningsvärde sker redovisningen helt enligt anskaffningsvärdemetoden i IAS 16. I detta fall ska företaget emellertid lämna uppgifter om förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Om värderingen sker till verkligt värde kommer årets resultat att påverkas av värdeförändringen (Internationell Redovisningsstandard i Sverige 2008 s.604). År 2005 ägde samma förändring rum men då endast gällande färdigställda förvaltningsfastigheter och nu ska detta utökas till att även gälla nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande (Nordlund, Fastighetsnytt nr a). Tidigare har det ansetts vara svårt och osäkert att bedöma verkligt värde för nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande. Detta beror på att det inte finns någon aktiv marknad att jämföra med. Dessutom fluktuerar priserna för denna typ av fastigheter kraftigt med konjunkturen. Vidare är inga fastigheter exakt likadana. En fastighets verkliga värde beror på faktorer så som läge, utformning och storlek, vilket gör värdering till verkligt värde komplicerat. Enligt International Accounting Standards Board (IASB) har nu användandet av verkliga värden i redovisningen dock blivit mer utbrett och värderingsteknikerna mer robusta. Fastighetsbolagen bör reflektera över hur de värderar nybyggnation för att kunna förutse lönsamhet och åtgärder för sina byggprojekt (Nordlund, Fastighetsnytt nr a). 1.2 Problemformulering Det är viktigt för fastighetsbolagen att kunna fastställa lönsamhet och ett rimligt värde i början av en nybyggnation som motsvaras av vad den färdigställda fastigheten kommer att vara värd, speciellt i en lågkonjunktur där marknadsvärdet kan vara mindre vid färdigställandet än vid byggstarten. Genom detta skulle fastighetsbolagen kunna avgöra vilka projekt som är värda att fortsätta med, lägga ned eller skjuta upp samt i vilka fall den bästa idén är att locka kunder med förmåner som till exempel hyressänkningar. Det kan vara svårt att bedöma verkligt värde för nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande och konjunkturen kan påverka värdet. Lagförändringen säger att man från och med 1 januari år 2009 kommer att kunna välja att redovisa till verkligt värde eller till anskaffningsvärde vilket gör att valet av värderingsmetod kommer att påverka fastighetsbolags resultat. Detta gör det intressant att undersöka vad det finns för fördelar och nackdelar med redovisning enligt respektive redovisningsmetod för nybyggnation genom att jämföra med färdigställda fastigheter Undersökningen i denna uppsats kan vara av värde för fastighetsbolag för att ge en uppfattning om problem och svårigheter som kan komma att uppstå vid val av värderingsmetod för nybyggnation 7

8 då redovisningsstandarden ändras. Därför fokuserar denna uppsats på att besvara följande frågor: Vilka för- och nackdelar med att värdera nybyggnation av förvaltningsfastigheter till verkligt värde respektive anskaffningsvärde finns det i en stundande lågkonjunktur? Är för- och nackdelarna samma som vid värdering av färdigställda förvaltningsfastigheter? 1.3 Syfte Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka för- och nackdelar som finns med att värdera nybyggnation av förvaltningsfastigheter till verkligt värde respektive anskaffningsvärde i en stundande lågkonjunktur samt om dessa även gäller för färdigställda förvaltningsfastigheter. 8

9 2 Teori 2.1 Förvaltningsfastigheter Enligt Internationell Redovisningsstandard i Sverige definieras förvaltningsfastigheter som fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa och kan utgöras av mark, en byggnad eller en del av en byggnad. Förvaltningsfastigheter används alltså inte i produktionen eller för försäljning i den löpande verksamheten. Detta medför att de kassaflöden som förvaltningsfastigheter genererar i stort sett är oberoende av företagets andra tillgångar (Internationell Redovisningsstandard i Sverige 2008 s.605). Att bestämma om en fastighet ska redovisas som en förvaltningsfastighet eller inte är en bedömningsfråga och företag måste därför följa riktlinjer för att kunna avgöra detta (Internationell Redovisningsstandard i Sverige 2008 s.600f). Det kan uppkomma svårigheter att avgöra om en fastighet är en förvaltningsfastighet exempelvis när en del av en fastighet används för uthyrning och en annan del används i produktionen. Denna svårighet kan också uppkomma om de som hyr företagets fastigheter även erbjuds andra tjänster av företaget. För till exempel hotellfastigheter är tjänsterna en så stor del av överenskommelsen mellan hotellgäst och hotell så att de räknas som rörelsefastigheter istället för förvaltningsfastigheter (Fastighetsvärdering 2008 s.115). Byggföretag redovisar sina byggprojekt som lagertillgångar som innehas i syfte att säljas. Fastighetsbolag redovisar i sin tur byggprojekt av förvaltningsfastigheter som anläggningstillgångar vilka vid årsskiftet istället kommer att redovisas som förvaltningsfastigheter. Byggföretag samarbetar med fastighetsbolag när de producerar förvaltningsfastigheter och fastighetsbolaget redovisar då byggprojektet som en tillgång (Fabeges hemsida ). 2.2 Förändringen år Innebörd av förändringen Innan år 2005 redovisades förvaltningsfastigheter som anläggningstillgångar enligt IAS 16. Värdet av förvaltningsfastigheten redovisades då som anskaffningsvärdet med avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Den 1 januari år 2005 ändrades redovisningsstandarden så att förvaltningsfastigheter istället skulle redovisas enligt IAS 40. Detta innebar att fastighetsbolag fick möjlighet att välja att redovisa förvaltningsfastigheterna antingen till anskaffningsvärde, precis som innan förändringen av standarden, eller till verkligt värde i balansräkningen. Efter att ett företag har 9

10 övergått till att redovisa till verkligt värde får det inte gå tillbaka till att redovisa till anskaffningsvärde. Vid redovisning till verkligt värde påverkas resultatet av fastigheternas värdeförändringar (Bengtsson 2008 s.4) Effekter av förändringen Efter förändringen av redovisningsstandarden år 2005 valde de noterade fastighetsbolagen att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde (Bengtsson 2008 s.5). Detta innebär att värdeförändringen av förvaltningsfastigheterna utgör en del av årets resultat (Gustafsson, Nordlund, Balans nr ). Ändringen av redovisningsstandarden har bidragit till en mer rättvisande bild av företagens ekonomiska situation enligt Bengt Bengtsson (Bengtsson 2008 s.5-8). Detta beror på att företagets redovisade egna kapital stämmer bättre överens med företagets faktiska egna kaptital, om förvaltningsfastigheterna redovisas till deras verkliga värde. Eftersom det redovisade egna kapitalet kan ses som det belopp aktieplacerarna har att hämta från bolaget genom utdelningar eller försäljning av aktier medför detta att företagets börsvärde har starkare koppling till dess balansräkning,. Om värdering till verkligt värde inte används är denna koppling svagare eller obefintlig, om det redovisade värdet skiljer sig signifikant från det verkliga värdet (ibid). En fördel med att redovisa till verkligt värde kan vara att det är lättare för investerare och långivare att avläsa ett värde på fastighetsbolaget direkt ur balansräkningen. Även problematik kring komplicerade avskrivningar av förvaltningsfastigheter försvinner (Gustafsson, Nordlund, Balans nr ). Bo Nordlund menar emellertid att det alltid finns en osäkerhet i verkliga värden på fastigheter som kan vara större än nyttan av kopplingen till marknadsvärdet man får genom att inte redovisa till anskaffningsvärde. Dessutom kan redovisning till verkligt värde leda till mer kortsiktighet för att vinster i många fall kan komma att förskjutas från framtid till nutid (Gustafsson, Nordlund, Balans nr ). Bo Nordlund menar vidare att om IAS 40 hade använts vid prisuppgången på 80-talet så hade de förväntade värdeförändringarna realiserats i resultaträkningarna vilket förmodligen skulle ha resulterat i att fler fastighetsbolag hade gått i konkurs under fastighetskrisen på 90-talet. 2.3 Anskaffningsvärdesmetoden för förvaltningsfastigheter Redovisning enligt anskaffningsvärdesmetoden betyder att en tillgång värderas till anskaffningsvärdet efter avdrag för eventuella ackumulerade avskrivningar, för tillgångar med begränsad livslängd, och efter avdrag för eventuella ackumulerade nedskrivningar (Smith 2006 s.206). Anskaffningsvärdet är de likvida medel man tvingats avstå från då man anskaffade tillgången och en värdering till anskaffningsvärde innebär alltså en värdering enligt det faktiska 10

11 utbyte som skett vid anskaffningstidpunkten (Smith 2006 s.48ff). När det gäller nybyggnation är produktionskostnaden för att bygga fastigheten dess anskaffningsvärde. Produktionskostnaden för en fastighet avspeglar inte dess marknadsvärde utan de kostnader som har lagts ut fram till en viss tidpunkt. En fastighet kan vara värd såväl mer som mindre än kostnaden för dess produktion. Produktionskostnaderna kan emellertid ändå vara intressanta eftersom de indirekt påverkar prisbildningen (Fastighetsvärdering 2008 s.53). En fördel med värdering enligt anskaffningsvärdesmetoden är att det är lätt att fastställa tillgångens anskaffningsvärde eftersom man vet hur mycket den har kostat. Emellertid kan det vara svårt att förutsäga livslängden av en fastighet komponenter vilket gör det svårt att bestämma komponentavskrivningen. Komponentavskrivning används eftersom fastigheter består av olika komponenter med olika nyttjandeperiod. En annan nackdel är att anskaffningsvärdet kan skilja sig avsevärt från tillgångens marknadsvärde på grund av prisförändringar på fastighetsmarknaden. För att få en starkare koppling till marknaden kan man istället värdera tillgången till verkligt värde (Internationell Redovisningsstandard i Sverige 2008 s.43). 2.4 Metoder för att bedöma verkligt värde av förvaltningsfastigheter Om ett företag väljer att redovisa en fastighet till verkligt värde ska fastigheten redovisas till det belopp tillgången skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs (Internationell Redovisningsstandard i Sverige 2008 s.604). Värdering till verkligt värde innehåller en viss osäkerhet på grund av svårigheter att fastställa det verkliga värdet, vilket gör att värdering till verkligt värde kan vara missvisande (Fastighetsvärdering 2008 s.53). På grund av den föränderliga fastighetsmarknaden finns det osäkerheter i värderingen av fastigheter till verkligt värde och detta medför att det kan vara svårt att redovisa ett korrekt värde av fastigheter i balansräkningen (Nordlund 2008b). För att fastställa det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet finns ortsprismetoden och nuvärdesmetoden. Dessa metoder är av intresse i denna uppsats eftersom metoderna även kan komma att tillämpas på nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande efter att förändringen av redovisningsstandarden för nybyggnation genomförts Ortsprismetoden för förvaltningsfastigheter Vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter används främst ortsprismetoden för att få ett tillförlitligt verkligt värde i form av marknadsvärdet. Marknadsvärdet är det mest sannolika 11

12 priset vid försäljning vid en viss tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. Ortsprismetoden innebär att en fastighets värde bedöms utifrån aktuella priser för liknande fastigheter på en aktiv marknad i samma eller liknande ort. Med liknande ort menas en ort med liknande prisutveckling (Fastighetsvärdering 2008 s.11). Ortsprismetoden utgår från att det finns försäljningar av liknande förvaltningsfastigheter som det går att jämföra med. Den fastighet vars verkliga värde ska bedömas kallas för värderingsobjekt och de fastigheter den jämförs med kallas jämförelseobjekt (Fastighetsvärdering 2008 s.51). För att kunna jämföra med liknande fastigheter ska fastigheterna vara i samma skick, ha samma läge, liknande hyresavtal och andra avtal. Om det finns signifikanta skillnader mellan värderingsobjektet och jämförelseobjekten i dessa kriterier måste det verkliga värdet justeras med hänsyn till detta. Alternativt bör de jämförelseobjekt som skiljer sig alltför mycket från värderingsobjektet gallras bort (Internationell Redovisningsstandard i Sverige 2008 s.606). Eftersom priserna på fastigheter normalt förändras med tiden måste prisutvecklingen analyseras. Jämförelseobjektens värde räknas om med hänsyn till prisutvecklingen och sedan kan jämförelseobjekten relateras till värderingsobjektet genom att priserna normeras med avseende på exempelvis taxeringsvärdet, arean eller hyran. Ett medelvärde av de valda jämförelseobjektens värde räknas sedan ut för att finna värderingsobjektets verkliga värde. En nackdel med ortsprismetoden är att om det inte finns en aktiv marknad med likartade jämförelseobjekt blir värdet svårt att fastställa. Om värderingsobjektet och jämförelseobjekten skiljer sig mycket åt vad gäller till exempel läge och standard kan det vara svårt att uppskatta justeringen av värdet på grund av dessa skillnader (Fastighetsvärdering 2008 s.51) Nuvärdesmetoden för förvaltningsfastigheter Om ingen aktiv marknad för likartade fastigheter finns kan det verkliga värdet istället betraktas som nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar. Att ingen aktiv marknad krävs kan ses som en fördel jämfört med ortsprismetoden. Dessa betalningsströmmar kan uppskattas utifrån befintliga hyresavtal, andra avtal och externa faktorer som till exempel marknadshyror för liknande fastigheter och därför bör värderaren känna till den lokala marknaden. Nuvärdesmetoden beräknar avkastningsvärdet av fastigheten genom att kostnaderna för drift och underhåll räknas bort från förväntade framtida intäkter (Fastighetsvärdering 2008 s.8). 12

13 En nackdel med nuvärdesmetoden kan vara svårigheter att uppskatta dessa framtida betalningsströmmar när konjunkturen svänger eftersom det då är svårt att bestämma vilken diskonteringsränta man ska räkna med. Diskonteringsräntan ska återspegla osäkerheten i de framtida betalningarnas storlek och tidpunkten för dessa (Internationell Redovisningsstandard i Sverige 2008 s.606). 2.5 Kvalitativa egenskaper Information i redovisningen kan bedömmas utifrån olika kvalitativa egenskaper. Dessa egenskaper är relevans, tillförlitlighet, verifierbarhet, validitet och jämförbarhet (Smith 2006 s.24). Dessa är intressanta att undersöka eftersom för- och nackdelar hos de olika värderingsmetoderna kan variera med avseende på de kvalitativa egenskaperna. Graden av de olika egenskaperna kan variera hos värderingsmetoderna beroende på deras tillämpningsområde, det vill säga att de kan vara olika framträdande för olika värderingsmetoder för färdigställda förvaltningsfastigheter jämfört med för nybyggnation Relevans Relevans är ett mått på om informationen är andvändbar för beslut. Informationen ska också vara begriplig och aktuell (Smith 2006 s.25) Tillförlitlighet Tillförlitlighet handlar om förmågan att avbilda en ekonomisk verklighet i företaget (Smith 2006 s.26ff). Tillförlitlighet förutsätter validitet. Hög validitet anses finnas om man avbildar de aspekter av verkligheten som man avser att avbilda. Validitet innefattar neutralitet, väsentlighet, fullständighet och ekonomisk innebörd och form. Tillförlitlighet förutsätter också verifierbarhet. Verifierbarhet betyder att man på något sätt kan verifiera sanningshalten i sina siffror med någon form av bevis som till exempel fakturor. Graden av verifierbarhet anses högre ju fler oberoende bedömmare som är samstämmiga (ibid) Jämförbarhet Med jämförbarhet kan man antingen avse jämförbarhet mellan olika företag eller över tiden inom ett företag. Innebörden av jämförbarhet är att lika händelser och tillstånd ska redovisas på samma sätt (Smith 2006 s.31). 13

14 2.6 Analysmodell För- och nackdelar hos de olika metoderna i teorin för att värdera färdigställda förvaltningsfastigheter sammanfattas i figur 3. Dessa för- och nackdelar kommer i analysen att jämföras med för- och nackdelar då värderingsmetoderna kan komma att användas för nybyggnation av förvaltningsfastigheter med avseende på deras kvalitativa egenskaper. För- och nackdelar samt effekter som uppstod efter förändringen av redovisningsstandarden år 2005 kommer också att analyseras. Anskaffningsvärdesmetoden Metoder för verkligt värde Ortsprismetoden Nuvärdesmetoden Fördelar + Vet anskaffningsvärde + Upplysningar om verkligt värde ska ändå lämnas + Marknadsvärde, speglar företagets ekonomi + Mer insyn i uppgifter om företagets ekonomi + Upplysningar om verkligt värde ska ändå lämnas + Avkastningsvärde, speglar företagets ekonomi + Mer insyn i uppgifter om företagets ekonomi + Aktiv marknad krävs ej Nackdelar - Svårt att uppskatta - Svårt vid brist på - Svårt att uppskatta framtida komponentavskrivning jämförelseobjekt betalningsströmmar och - Kan skilja sig mycket - Svårt med justeringar vid diskonteringsränta på grund från marknadsvärdet jämförelse av konjunkturen - Svårt att uppskatta - Kortsiktigt eftersom man prisutveckling på grund av flyttar framtida vinster till konjunkturen nutid - Kortsiktigt eftersom man flyttar framtida vinster till nutid Figur 3 Analysmodell med värderingsmetodernas för- och nackdelar för färdigställda förvaltningsfastigheter 14

15 3 Metod 3.1 Kvalitativ metod Kvantitativ metod används främst i undersökningar där informationen kan ges av enkla, entydiga svar. Kvalitativa undersökningar används istället då informationen är mer komplex och där utredande svar krävs (Bryman & Bell, 2007 s.473). Vi valde att använda oss av kvalitativa intervjuer eftersom det kan vara svårt att mäta den information vi ville få fram för vår analys kvantitativt på grund av att vi ville göra en mer djupgående analys av för och nackdelar hos värderingsmetoder. En kvantitativ enkät skulle för detta syfte kunna ge begränsad information. 3.2 Intervjuer Urval Vi har undersökt vad fyra fastighetsekonomer anser vara för- och nackdelar med den kommande förändringen redovisningsstandarden i en lågkonjunktur. Metoden för att undersöka detta har varit att genomföra intervjuer med erfarna personer inom fastighetsekonomi med olika synvinklar. Vi ville intervjua dessa personer eftersom de har erfarenhet och kompetens vad gäller värdering av färdigställda förvaltningsfastigheter samt nybyggnation. Genom intervjuerna ville vi införskaffa en bild av hur värdering av nybyggnation av förvaltningsfastigheter ser ut och insikt i svårigheter i värdering av nybyggnation från olika håll. Med dessa tre intervjuer ur olika perspektiv ville vi därefter kunna sammanbinda empirin med den teoretiska analysmodellen. Intervju har gjorts med Torbjörn Åkerfeldt i Solna som jobbar med att värdera lönsamhet för byggprojekt av flerbostadshus på Peab som är ett av de tre största svenska byggföretagen (Sveriges Byggindustriers hemsida ). Peab samarbetar med fastighetsbolaget Fabege då de bygger förvaltningsfastigheter. Fabege redovisar Peabs byggprojekt som förvaltningsfastigheter medan Peab redovisar projekten som omsättningstillgångar. Genom intervjun med Torbjörn Åkerfeldt på Peab hoppades vi få en bild av problem som kan uppstå för värdering av byggprojekt i en lågkonjunktur ur ett byggföretags perspektiv. Intervju har även genomförts med Per-Erik Waller samt Eva Ellenfors som båda arbetar inom fastighetsvärdering av flerbostadshus i Stockholm på Öhrlings PricewaterhouseCoopers som är Sveriges största revisionsbyrå till omsättning och antal anställda (Statistiska Centralbyråns hemsida ). Denna intervju genomfördes för att kunna analysera värderingsmetoderna även utifrån erfarna fastighetsekonomer inom fastighetsvärdering ur ett revisionsföretags synvinkel. En tredje intervju har gjorts med Stellan Lundström som är professor inom bygg- och fastighetsekonomi på 15

16 Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Denna intervju har gjorts för att komplettera synen på värderingsproblematik i en lågkonjunktur med hjälp av en forskare inom området Intervjuteknik Intervjuerna förbereddes med frågor som användes som diskussionsunderlag under intervjuerna. Respondenterna fick detta diskussionsunderlag genom e-post en vecka i förväg för att kunna förbereda sig. Intervjuerna genomfördes som öppna samtal för att ge respondenterna frihet att diskutera allt de uppfattade som viktigt. Intervjuerna hölls vid personliga möten på respektive respondents arbetsplats. Mötet med Torbjörn Åkerfeldt ägde rum på Peabs huvudkontor i Solna 9 december år 2008 och mötet med Per-Erik Waller och Eva Ellenfors ägde rum på Öhrlings PricewaterhouseCoopers huvudkontor i Stockholm tionde december år Under denna intervju var båda respondenterna närvarande och detta kan ha medfört att de påverkade varandras tankebanor och svar vilket vi varit medvetna om. Den sista intervjun som var med Stellan Lundström genomfördes på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm 15 december år Under intervjuerna var vi båda närvarande och dokumenterade diskussionen. Samma dag som intervjuerna genomfördes sammanställdes anteckningarna för att så mycket som möjligt skulle vara färskt i minnet. Vi jämförde då våra uppfattningar kring svaren under intervjuerna för att minska risken för misstolkning. Frågorna som diskuterades under intervjuerna finns i diskussionsunderlaget i bilagan och en sammanställning av det viktigaste i diskussionerna är sammanställt i empirin. Diskussionsunderlaget var utformat för att i mesta möjliga mån erhålla information till analysen för att kunna besvara frågeställningarna i denna uppsats. Intervjuer som genomförs som öppna diskussioner kan betyda att bortfall kring något speciellt ämne inträffar om diskussionen leds in på andra spår som tar upp mer av respondenternas intresse och tid. Vi har varit medvetna om denna problematik och försökt leda in diskussionen på ämnen relevanta för uppsatsen. Vissa inslag i diskussionerna har handlat om vad som kan tänkas ske i framtiden vilket innebär att respondenterna har spekulerat. Vi har varit medvetna om att detta medför att vi har fångat respondenternas förväntningar och gissningar och huruvida dessa kommer att realiseras i framtiden vet vi inte. Under intervjuerna har vi ställt frågor om hur respondenterna rekommenderar att fastighetsbolag ska välja inför framtiden men om de inte haft något säkert svar så har vi inte heller avtvingat någon rekommendation. 3.3 Informationsinsamling För att kunna analysera intervjuerna har vi undersökt olika värderingsmetoder och deras för- och 16

17 nackdelar. Teoretiska modeller i befintlig litteratur för hur man i nuläget värderar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och anskaffningsvärde samt hur dessa modeller kan appliceras på nybyggnation fram till färdigställande har därför undersökts. Information kring föroch nackdelar med samt effekter av förändringen för redovisningsstandarden som ägde rum 2005, har också samlats in. Detta har gjorts genom insamling av information från litteratur skriven inom områdena förvaltningsfastigheter och värderingsmetoder. Internationella redovisningsstandarder inom området har också undersökts och då främst lagförändringen inom värdering av nybyggnation fram till färdigställande av förvaltningsfastigheter. En stor del av den relevanta information vi hittat inom området är skrivet av en och samma författare, Bo Nordlund. Att använda mycket information från en författare kan ge en ensidig bild av området färgad av dennes åsikter. Vi har därför varvat med inslag av litteratur från andra författare för att få en så objektiv bild som möjligt. 3.4 Analysarbete Med hjälp av de teoretiska och empiriska undersökningarna har vi i analysen jämfört för- och nackdelar med värderingsmetoderna. Vi har även analyserat effekterna som uppstod efter förändringen Denna information har vi med hjälp av analysmodellen tillämpat på den förestående förändringen för att kunna dra slutsatser om för- och nackdelar hos värderingsmetoderna gällande nybyggnation. 17

18 4 Empiri 4.1 Intervju med Torbjörn Åkerfeldt på Peab Peab Peab är ett av de tre största byggföretagen i Sverige och är uppdelad på sex byggdivisioner, varav en är Peab Bostad. En stor del av byggprojekten är fastigheter som Peab köper och bygger om. Peab införde anställningsstopp sommaren 2008 på grund av den minskade efterfrågan av fastigheter. Torbjörn Åkerfeldt jobbar på Peab Bostad AB i Solna med att värdera lönsamhet för byggprojekt av flerbostadshus. Peab Bostad värderar sina byggprojekt som lagerfastigheter och därmed som omsättningstillgångar. De gör även kalkyler åt köpare, exempelvis fastighetsbolaget Fabege som nu värderar byggprojekt av förvaltningsfastigheter som anläggningstillgångar men som vid årsskiftet kommer värdera dem som förvaltningsfastigheter Förändringen 2005 Enligt Torbjörn Åkerfeldt påverkade inte förändringen år 2005 Peab Bostad eftersom den förändringen inte gällde nybyggnation Värdering av nybyggnation Ett krav för att Peab Bostad ska starta ett byggprojekt är att minst 60 procent av fastigheten är såld innan byggandet påbörjas. Detta gör de genom bindande avtal vilket innebär att priserna sätts innan byggprojekten startar. Handpenning erläggs av kunden som säkerhet för den skada som skulle uppstå om kunden skulle dra sig ur. Byggprojekt är långa processer och Torbjörn Åkerfeldt menar att Peab hade svårt att förutse att prisuppgången på bostäder som skett de senaste åren skulle bli så kraftig. Detta har medfört att Peab har sålt för billigt eftersom marknadsvärdet av Peabs färdigställda fastigheter har varit högre än försäljningspriset som fastställdes då byggprojekten startade. Enligt Torbjörn Åkerfeldt kan detta förhållande bli på motsatt vis nu när konjunkturen och fastighetspriserna är på väg ned om nedgången går fortare än vad man kan förutspå. Marknadsvärdet av fastigheterna kan alltså bli lägre vid färdigställandet än vid byggstarten då priset fastställdes. Peab innehar mark som de vill bygga på och fastigheter som de vill bygga om men många byggprojekt skjuts upp eftersom Peab inte lyckas sälja 60 procent av det som ska byggas på grund av lågkonjunkturen. Torbjörn Åkerfeldt anser att marknaden är tunn för byggprojekt och att det är färdigställda fastigheter som säljs i första hand. 18

19 När Torbjörn Åkerfeldt värderar byggprojekt använder han sig av sin erfarenhet att bestämma förväntat värde genom "seriösa gissningar" gällande den framtida fastighetsmarknaden. Förväntat värde är en uppskattning av det färdigställda projektets verkliga värde. För hyresrätter grundas detta på framtida hyresintäkter med avdrag för driftskostnader. Torbjörn Åkerfeldt uppskattar även produktionskostnaderna vilka han jämför med förväntansvärdet av den färdigställda fastigheten för att kunna förutspå lönsamhet. Avkastningskravet för att starta byggprojekt av flerbostadshus är vanligtvis 4,5 till 5 procent. Produktionskostnaderna, det vill säga anskaffningsvärdet, anser Torbjörn Åkerfeldt inte vara särskilt svåra att fastställa. Däremot är det svårare att förutsäga förväntansvärdet av den färdigställda fastigheten. För hyresrätter består problemet dels i att uppskatta om hyresrätterna kommer att bli uthyrda och dels i att uppskatta hyresnivåerna. Den 4:e december 2008 sänkte rikbanken reporäntan med 1,75 procentenheter och Torbjörn Åkerfeldt tror på ytterligare sänkningar vilket kan påverka hyresnivåerna samt efterfrågan. Reporäntan påverkar fastighetsbolagens ekonomi vilket i sin tur påverkar hyresnivåerna. 4.2 Intervju med Per-Erik Waller samt Eva Ellenfors på Öhrlings PricewaterhouseCoopers Öhrlings PricewaterhouseCoopers Öhrlings PricewaterhouseCoopers är Sveriges största revisionsbyrå. Affärsidén är att utveckla, sälja och genomföra revision, redovisning och kvalificerad rådgivning inom finansiella och angränsande områden. Både Per-Erik Waller och Eva Ellenfors är fastighetsekonomer som arbetar inom fastighetsvärdering av flerbostadshus i Stockholm på Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Eva Ellenfors har även erfarenhet av fastighetsvärdering ur ett förvaltningsföretags synvinkel eftersom hon tidigare har arbetat på SEB Trygg Liv Fastighetsförvaltning Förändringen 2005 Sedan ändringen av redovisningsstandarden för förvaltningsfastigheter år 2005 har de stora fastighetsbolagen valt att övergå till att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Även innan förändringen var företagen tvungna att lämna upplysningar om verkligt värde av sina förvaltningsfastigheter vilket medförde att man lika gärna kunde föra in det värdet i balansräkningen enligt Per-Erik Waller. På detta sätt slipper man beräkna avskrivningar på 19

20 anskaffningsvärdet eftersom det inte längre behöver redovisas. Redovisning till verkligt värde har betytt att bolag lämnar mer detaljerade och öppna uppgifter. Per-Erik Waller ifrågasätter dock hur bra redovisning till verkligt värde är på grund av dess effekter på resultaträkningen. Vid värdering till verkligt värde påverkas resultatet negativt av en värdeminskning. Detta kan minska trovärdigheten för resultatet om det finns osäkerheter i värderingen. Ett resultat som inte är trovärdigt skulle kunna påverka företagets framtida utveckling. Per-Erik Waller påpekar att företag inte går i konkurs på grund av sin redovisning och om fastighetsbolag går överstyr skulle de ha gjort det även i det gamla systemet Värdering av nybyggnation Enligt Per-Erik Waller är värdering av pågående byggprojekt ohyggligt svårt. Detta beror på att det är svårt att finna en aktiv marknad att jämföra med eftersom ofärdiga byggprojekt säljs ytterst sällan. Under en lågkonjunktur kan det emellertid förekomma att privata byggföretag säljer byggprojekt av bostadsrätter till kommunala byggföretag som istället bygger hyresrätter eftersom efterfrågan på bostadsrätter ofta minskar i en lågkonjunktur. Dessa transaktioner är framtvingade av en marknad i stress och ska därför inte användas som jämförelseobjekt vid värdering. Marknaden för byggprojekt är tunn och det finns endast en kategori köpare, det vill säga byggföretagen, vilka är få. En tunn marknad är en anledning att avstå från att värdera byggprojekt till ortsprismetoden eftersom den kräver en koppling till marknaden, enligt Per-Erik Waller. Även avkastningsmodeller är svåra att fastställa eftersom det är problematiskt att bedöma risker utan kopplingar till marknaden. Enligt Eva Ellenfors är produktionskostnaden för ett byggprojekt lätt att fastställa. Det är intäkterna som är svåra att bedöma och därför ger den största osäkerheten i lönsamhetsbedömningar. Man kan minska osäkerheter i intäktsbedömningar genom att skapa värde innan man börjar bygga. Detta kan göras genom att hitta hyresgäster och eliminera politiska risker samt tillståndsrisker i ett startskede innan man lägger ner pengar på produktion. Redovisning till anskaffningsvärde är verifierbart eftersom man vet var siffrorna kommer från, men de kan sakna all betydelse som beslutsunderlag. Verkligt värde ger enligt Per-Erik Waller mer relevant information om intäkterna än anskaffningsvärdet men när det gäller nybyggnation är det verkliga värdet mycket osäkert. Eva Ellenfors anser att detta är extra intressant för byggprojekt i en lågkonjunktur med ett slutgiltigt bedömt verkligt värde som ej kan hållas. Man riskerar inte att det kan gå lika fel i en högkonjunktur. Då är riskparametrarna lägre, räntekraven lägre och de negativa konsekvenserna blir inte lika stora om man har felbedömt. Konjunkturnedgångar kan även ställa till med problem eftersom projektet 20