Hur verkligt är det verkliga värdet?

Transkript

1 UPPSALA UNIVERSITET Företagsekonomiska institutionen Ht-08 Redovisning och Revision Kandidatuppsats Handledare: Ulf Olsson Hur verkligt är det verkliga värdet? - En undersökning av fastighetsvärderingar enligt IAS40 Jenny Snellman Peter Werlefors

2 Sammanfattning Syftet med denna uppsats är att undersöka och sedan förklara hur väl värdering till verkligt värde fungerar för ett antal fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. De bolag som ingick i undersökningen var Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, Fabege, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborg. För att undersöka hur väl det bokförda verkliga värdet stämmer överens med marknadens verkliga värde har vi studerat företagens orealiserade värdeförändring som uppkommer då de bokförda fastigheternas värde ändras och den realiserade värdeförändringen som uppkommer då en fastighet säljs. Dessa värdeförändringar har också jämförts mot ett index som består av SCBs siffror på försäljningspriser på sålda hyreshus i Sverige. Resultatet visar att fastighetsbolagens värderingar följer varandra relativt bra medan index fluktuerar mer i sin utveckling. De realiserade värdeförändringarna är däremot inte lika samstämmiga mellan företagen utan där finns kraftiga fluktuationer. De realiserade värdeförändringarna är också oftast positiva det vill säga de genererar en realiserad vinst. Den realiserade vinsten är dessutom många gånger större än den felmarginal på +/- 10 % som många bolag uppger att de tillåter vid fastighetsvärderingen. Vår slutsats är att företagens fastigheter tenderar att vara för lågt värderade och att företagens värderingar dämpar de fluktuationer som finns på marknaden. Förklaringen till detta kan vara att företagen vill undvika förluster vid sämre tider och att de vill hålla ner fluktuationerna och på det sättet inte få så stor resultateffekt från orealiserade värdeförändringar. Det verkar som om de bolag som ingått i denna undersökning värderar till verkligt värde med försiktighetsprincipen i bakhuvudet. 2

3 Innehållsförteckning 1 INLEDNING BAKGRUND PROBLEMFORMULERING SYFTE TEORI REDOVISING- VAD, NÄR, HUR OCH VARFÖR? REDOVISNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Från historisk kostnad till verkligt värde Värdeförändringen i resultat- och balansräkningen Periodens utveckling- Ett fiktivt exempel Problem med de nya redovisningsprinciperna - svårare för användarna VERKLIGT VÄRDE - ETT OMDISKUTERAT BEGREPP Verkligt värde - ett hypotetiskt pris Kassaflödesmodellen - från framtida kassaflöden till nutida verkligt värde Problem med bestämningen av det verkliga värdet FASTIGHETSMARKNADENS UTVECKLING - FASTIGHETSPRISINDEX TEORISAMMANFATTNING Operationalisering genom trappstegsmodellen METOD INSAMLING AV DATA TIDSPERIOD FAKTORER SOM PÅVERKAR FÖRETAGSVALET EMPIRI FÖRETAGEN UNDERSÖKNINGEN Del 1- orealiserade och realiserade värdeförändringar Del 2- Trappstegsmodellen Del 3- Informationen från rapporterna ANALYS FÖRETAGENS VÄRDERINGAR FÖLJS ÅT FÖRETAGEN SER IN I FRAMTIDEN KVALITATIVA EGENSKAPER HOS FÖRETAGENS REDOVISNINGAR JÄMNAR UT RESULTATEN FÖREKOMMER FUSK? ATT TOLKA DET VERKLIGA VÄRDET I REDOVISNINGARNA SLUTSATS REFLEKTION ÖVER UNDERSÖKNINGEN VIDARE FORSKNING REFERENSLISTA BILAGOR

4 1 Inledning År 2005 ändrades regelverket för svenska börsbolag vad gäller redovisningen av förvaltningsfastigheter. Då infördes IAS 40, som säger att förvaltningsfastigheter ska värderas antingen till verkligt värde eller till anskaffningsvärde. (Bengtsson, 2006 sid 7) Idag, drygt tre år efter införandet, kan det konstateras att de noterade bolagen har valt att ersätta det historiskt baserade anskaffningsvärdet med det mer uppdaterade verkliga värdet i sin redovisning. (Årsredovisningar 2007). Ett verkligt värde låter som det värde som ger den mest rättvisande bilden av en tillgångs värde på balansdagen. Hur denna bedömning kan göras objektivt och korrekt ifrågasattes dock. Som bekant är marknadsvärderingar inte precis någon exakt vetenskap. Genom att justera lite antaganden får den som gör värderingen stora möjligheter att justera bolagens balansräkningar. (Svensson, Isacson, 2004) I en artikel från The CPA Journal från 2008 skriver Mills att debatten om hur användbart verkligt värde egentligen är har blossat upp då marknadssvängningarna har pekat på svagheterna hos verkligt värde. Dessa är bland annat om de nödvändiga nedskrivningarna är för konservativa eller för aggressiva, om värderingarna är utförda vid rätt tidpunkt och om företagen har tillräckligt omdöme för att bestämma värderingsparametrarna. (Mills, 2008 sid 9) 1.1 Bakgrund Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas för att generera hyresintäkter och/eller värdeökningar. (IAS 40, sid 600 5) Den värdeökning eller värdeminskning som verkligt värde-metoden ger upphov till redovisas enligt kongruensprincipen via resultaträkningen. (IAS 40 sid ) Fastighetsbolagens resultat påverkas således av denna värdering. I praktiken betyder det att företagets resultat ett kvartal kan vara mycket bra medan resultatet kvartalet efter kan vara betydligt sämre eller rent utav negativt, trots att företaget inte gjort något annorlunda. Resultatförändringen hänförs till att värdet på fastighetsbeståndet ändrats under perioden. En redovisning av fastigheter till verkligt värde i resultat- och balansräkning innebär alltså att till exempel nyckeltal kommer att påverkas av hur fastighetsvärdet 4

5 utvecklas. I och med detta kan det finnas viljor i fastighetsbolagens ledning att hålla nere värdeförändringarna så att resultatet inte påverkas så mycket av svängningarna på fastighetsmarknaden. Sayther skrev 2004 att det är svårt att argumentera för att verkligt värde inte är ett relevant mått men att det finns andra saker som är viktigare. Dessa är tillförlitlighet, begriplighet och jämförbarhet. Hon nämner fallet med energiföretaget Enron och skriver att början på slutet för Enron var möjligheten att kunna bestämma det verkliga värdet genom att manipulera beräkningarna och ta med intäkter från transaktioner som inte skulle vara vinstgenererande på flera år. (Sayther C. A, 2004 sid 6) Sedan införandet av IAS 40 år 2005 har fastighetspriserna ökat och de börsnoterade fastighetsbolagen har följaktligen kunnat redovisa positiva värdeförändringar som gett positiva resultateffekter. De senaste rapporterna visar att värdeförändringarna på hyresfastigheter nu har vänt och resultateffekten har bytt riktning. (Delårsrapporter Q3, 2008) 1.2 Problemformulering Vid tidpunkten för denna undersökning har de svenska fastighetsbolagen redovisat sina fastigheter till verkligt värde i snart fyra år. I tidigare studier har det framkommit att det verkliga värdet inte alltid är så verkligt och därmed inte helt tillförlitligt. Vår frågeställning blir därför: Hur väl stämmer fastighetsbolagens värdering av fastigheter överens med det verkliga försäljningspriset samt hur väl stämmer det överens med Statistiska Centralbyråns fastighetsprisindex? 1.3 Syfte Syftet med denna uppsats är att undersöka och förklara hur väl fastighetsbolagens värdering av fastighetsbestånden överensstämmer med faktiska försäljningspriser under samma period. Detta ska genomföras med hjälp av den information som ges i de finansiella rapporterna, det vill säga den information som användarna av redovisningen får. Undersökningen görs dels genom att jämföra värdeutvecklingen på företagens fastighetsbestånd med SCBs fastighetsprisindex, och dels genom att titta på hur fastighetsbolagens försäljningspris stämmer överens med vad de redovisat dem för. 5

6 2 Teori 2.1 Redovising- vad, när, hur och varför? I tusentals år har människor bokfört sina affärer. Regelbundenheten som resulterat i års- och kvartalsredovisningar kom i sin tur för cirka 300 år sedan. Sedan dess har regelverk för rapporter av ekonomisk information utvecklats i olika länder för att nu vara en företeelse som diskuteras var dag. (Lönnqvist, 2006, sid 11) Redovisningen kan tillskrivas två roller, en beslutsroll och en legal roll. Med hjälp av information från denna kan intressenter såsom aktieägare, anställda, staten, långivare och leverantörer fatta sina beslut. Besluten kan exempelvis röra om en aktieägare ska behålla eller sälja sina aktier och för en leverantör om företaget kommer att kunna betala för leveranserna. Den legala rollen har betydelse för konsekvenser av lagar och kontrakt. (Smith, 2006, sid 23) För att redovisningen ska vara korrekt utformad och på så sätt ge en så rättvisande bild av företaget som möjligt är dess utformning reglerad i olika lagar. Dessa är framtagna av olika organisationer som tex IASB och FASB. I anslutning till lagarna finns rekommendationer om hur dessa bör tolkas. (Lönnqvist, 2006, sid 15) Som en slags vägledning till hur bedömningar och tolkningar ska göras finns det för redovisningen några kvalitativa egenskaper. Huvudprincipen är att redovisningen ska vara relevant. Den ska även vara tillförlitlig i meningen att den är valid och verifierbar samt jämförbar mellan företag och mellan olika tidpunkter. Validiteten kan definieras bland annat som att redovisningen ska vara neutral och ge en korrekt bild. (Smith, 2006, sid 24ff) 2.2 Redovisning av förvaltningsfastigheter Nedan följer en presentation av hur redovisningen av förvaltningsfastigheter har förändrats och vad det har inneburit. I första avsnittet presenteras den förändring av värderingsprincip som IAS- revolutionen medförde och diskussionen som följde denna. I det andra avsnittet visas ett fiktivt exempel på hur redovisningen av värdeförändringarna kan se ut. Det tredje avsnittet diskuterar hur redovisningen av värdeförändringarna syns i resultat- och balansräkning. Till sist framförs några av de problem den nya redovisningen har skapat. 6

7 2.2.1 Från historisk kostnad till verkligt värde IAS 40 reglerar redovisningen och värderingen av förvaltningsfastigheter. De är fastigheter som innehas för att generera hyresintäkter och värdeökningar. (IAS 40 sid 600 5) Även mark som innehas för att ge värdeökningar ses som förvaltningsfastigheter. (IAS 40 sid 600 8) Innan IAS 40 skulle förvaltningsfastigheterna redovisas till anskaffningsvärde efter ackumulerade avskrivningar, eventuella nedskrivningar och eventuella uppskrivningar. (Redovisningsrådets rekommendation RR24, sid 11) Efter 2005 och IAS-revolutionen får företagen välja mellan det gamla sättet och att redovisa fastigheterna till verkligt värde. (Smith, 2006, sid 188). Bland de noterade fastighetsbolagen redovisar alla sina fastigheter till verkligt värde. (Bengtsson, 2006, sid 105) Vid det första redovisningstillfället av en förvaltningsfastighet ska fastigheten redovisas till anskaffningsvärde inklusive transaktionskostnader. (IAS 40 sid ). Hade företagen här valt att fortsätta redovisa fastigheten till anskaffningsvärde hade detta skett enligt IAS 16, materiella anläggningstillgångar. (IAS 40 sid ) Ett byte mellan de två värderingsmetoderna, det vill säga från IAS 40 till IAS 16, får göras om det leder till en mer rättvisande bild men det är enligt IASB och IAS 40 mycket osannolikt. (IAS 40 Sid ) En av anledningarna till att gå från historisk anskaffningskostnad till verkligt värde var att det historiska värdet inte ansågs spegla verkligheten och att det verkliga värdet av förvaltningsfastigheterna var av betydelse. (E & Y sid 1) Värdeförändringen i resultat- och balansräkningen Värdeförändringarna som värderingar vid olika tidpunkter ger upphov till ska redovisas via resultaträkningen som en orealiserad värdeökning/minskning under den period som värdeförändringen skett. (IAS 40 sid ) Istället för den historiska anskaffningskostnaden där intäkter redovisades först då fastigheterna sålts, är den så kallade realiseringstidpunkten, det vill säga den tidpunkt då resultatet ska redovisas, nu då tillgången stiger i värde. (E&Y sid 1) IFRS gör ingen skillnad på redovisningen av resultat av periodens innehav i fråga om de uppkommit av försäljningar (realiserad förändring) eller värdeförändringar (orealiserad förändring). (Brade, Olsson, 2006, sid 36) De företag som senare kommer att presenteras har dock alla redovisat dessa poster för sig. (Årsredovisningar) 7

8 Värdeförändringen påverkar alltså årets resultat och tillhör sedan det fria egna kapitalet. Den orealiserade värdeförändringen motsvarar dock inget inflöde av pengar. Att detta skulle föranleda större utdelningar till aktieägarna ses dock som mindre troligt då en företagsledning måste agera långsiktigt. Företag bygger istället upp en buffert som behövs för att ta dem igenom de konjunkturnedgångar som kommer. När värdeförändringarna är förluster kan resultatet för hela företaget bli negativt och istället leda till minskat kapital. (Precht, 2007 sid 23-24) Periodens utveckling- Ett fiktivt exempel Antag att ett fastighetsbolag äger 20 stycken fastigheter till ett värde av 100tkr. Under perioden köper de en fastighet för 3tkr och säljer en fastighet värderad till 7tkr för 9tkr. Investeringar i de befintliga fastigheterna var under perioden 4tkr. I slutet av perioden är företagets fastigheter värda 110tkr. Perioden har då haft följande utveckling; Ingående fastighetsvärde + köp av nya fastigheter bokförda värdet av sålda fastigheter + investeringar i befintliga fastigheter +/- orealiserade värdeförändringar på fastigheter = Utgående fastighetsvärde 100tkr + 3tkr 7tkr + 4tkr + x = 110 x = 10 Realiserade värdeförändringar för perioden = försäljningspriset senast bokförda värdet = 9tkr 7tkr = 2 tkr Orealiserade värdeförändringar för perioden = +10 tkr Totala värdeförändringar för perioden 10tkr + 2tkr = +12 tkr Detta ger en relativ orealiserad värdeförändring på 10/(100-7)=10/93=10,76 % Den relativa realiserade vinsten blir: 2/7=28,57 % Problem med de nya redovisningsprinciperna - svårare för användarna Införandet av värdering till verkligt värde kan anses ha gjort det krångligare och mer tidskrävande att utläsa information i årsredovisningarna. Förklaringar finns till exempel många gånger i noterna. Det är inga problem för analytiker och experter som ofta läser 8

9 årsredovisningar, men för allmänheten kräver det mer tid att leta upp informationen. (Precht, 2007 sid 21) Ett exempel på problem med redovisningen av företagens värdeförändringar är att alla företag inte definierar den realiserade förändringen på samma sätt. Den realiserade värdeförändringen är skillnaden mellan försäljningspriset och värdet på fastigheten vid en viss tidpunkt. Denna tidpunkt är dock olika för olika företag. En konsekvens av detta är att det minskar jämförbarheten mellan företag, något som direkt går emot syftet med införandet av IFRS standarder. (Brade, Olsson,2006 sid 36) 2.3 Verkligt värde - ett omdiskuterat begrepp Redovisningen av förvaltningsfastigheter sker alltså idag genom en värdering till verkligt värde, något som gett konsekvenser i resultat- och balansräkning. Själva begreppet i sig har också skapat diskussioner. Nedan presenteras teorier kring vad det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet är samt de problem begreppet innebär. I det första avsnittet presenteras de alternativ som finns för hur värdering till verkligt värde kan utföras enligt IAS 40. Efter det tittas det närmare på hur värderingen går till i fastighetsbolagen idag. Till sist redogörs det för diskussionen kring de problem som verkligt värde medför. Problemen framförs av en erkänd revisionsbyrå med insikt i problematiken samt av två forskningsartiklar där det verkliga värdet har undersökts. Detta för att få olika perspektiv på problemet Verkligt värde - ett hypotetiskt pris Verkligt värde definieras i IAS 40 som det pris till vilket fastigheten skulle kunna säljas på balansdagen om både köpare och säljare är informerade om fastigheten och dess användningsområden och de är oberoende av varandra. Parterna ska även vilja men inte vara tvungna att genomföra transaktionen. (IAS 40 sid , 42, ) Enligt denna definition är det verkliga värdet korrekt endast på den dag då värderingen görs, eftersom marknadsförutsättningarna kan ändras från dag till dag. (IAS 40 sid ). I värdet ska portföljmervärden, det vill säga om man har fler fastigheter som säljs i samma område och därmed ger ett högre försäljningspris, samt andra företagsspecifika synergieffekter inte inkluderas. Värdet ska istället bestämmas separat för varje fastighet. (IAS 40 sid ) Det normala fallet är dock att marknaden inte är tillräckligt aktiv för att ett sådant verkligt värde kan bedömas. Istället föreskriver IASB ett antal andra metoder för att fastställa fastighetens värde. Värderingen ska i andra hand utgå från värden på andra fastigheter som 9

10 nyligen sålts och justera för de skillnader som finns mellan den sålda fastigheten och den som värderas. Värdet kan även bedömas genom att utgå från ett pris från en tidigare försäljning av en liknande fastighet och justera för ändrade förutsättningar sedan dess. I sista hand kan företagen uppskatta nuvärdet av de framtida betalningsströmmar fastigheten kommer att ge upphov till och justera för osäkerheten i de belopp och de tidpunkter då dessa kan tillgodogöras företaget. (IAS 40, sid ) Den sistnämnda kassaflödesmetoden är den metod som används i störst utsträckning bland fastighetsbolagen idag. (Årsredovisningar) Nedan presenteras därför en mer detaljerad presentation av hur värderingen går till och några av de antaganden den bygger på Kassaflödesmodellen - från framtida kassaflöden till nutida verkligt värde Priset baseras på nuvärdet av det beräknade kassaflödet som fastigheten genererar under en viss bestämd tidsperiod. För att bestämma kassaflödet måste vissa variabler som till exempel uthyrningsgrad, räntenivå, inflation och hyresbelopp uppskattas. Dessa betalningsströmmar divideras med avkastningskravet som bland annat speglar osäkerhetsfaktorn. Därmed fås priset på fastigheten enligt ekvationen nedan. Kassaflöde Pr is= (Gustafsson et al, 2007 sid 16) avkastninigskrav Problem med bestämningen av det verkliga värdet Vid fastighetsvärdering med kassaflödesmetoden måste alltså vissa variabler uppskattas. Då variablerna är prognoser för framtiden innebär det att de inte är exakta utan att det finns utrymme för felmarginaler. Ett exempel är avkastningskravet som kraftigt påverkar det slutgiltiga priset. På grund av dessa svårigheter finns det alltså möjlighet att påverka det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter genom en liten justering av de variabler som används vid beräknandet av priset. (Gustafsson et al, 2007 sid 16-17) Antaganden och dess relevans och tillförlitlighet Ernst & Young, en revisionsbyrå vars uppgift bland annat är att revidera de verkliga värden företagen får fram, ville vid införandet av IAS 40 belysa de svårigheter de ser med 10

11 redovisning till verkligt värde. De ställer sig i How fair is fair value frågande till om information som ej är tillförlitlig är relevant i världen för finansiell rapportering. (Fritt översatt, E & Y sid 4) IASB har enligt dem betonat den kvalitativa egenskapen relevans över trovärdighet men ett värde som ej är tillförlitlig är inte heller relevant. (E & Y sid 2) Ett verkligt värde är tillförlitligt först när förutsättningarna inte kan variera så mycket. (E & Y sid 6) Ernst & Young lyfter fram att de parametrar som behöver antas när ett verkligt värde ska beräknas är ledningens tolkningar. Dessa faktorer handlar inte endast om den framtida användningen av företagets tillgång, utan även externa variabler såsom framtida konkurrens. Det uppskattade värde företagen presenterar är enligt revisionsbyrån inte ett verkligt värde. Frågan enligt E & Y är om läsarna av den finansiella informationen förstår det. (E & Y sid 4) Att gå tillbaka till historiska värden vore inte en lösning, men det verkliga värdet i sig är för svårt att förstå och inte trovärdigt. (E & Y sid 7) För att användarna ska kunna fatta beslut baserade på de finansiella rapporterna måste de få information om vilka antaganden som är objektiva respektive subjektiva. (E & Y sid 8) Dessutom bör värdena, antaganden och känslighetsanalyser presenteras. (E & Y sid 9) Är det verkliga värdet alltid lika verkligt? I en undersökning från 2008 av Danbolt och Rees studerar de bland annat tillförlitligheten för det verkliga värdet hos investmentbolags och fastighetsbolags tillgångar i Storbritannien. (Danbolt, Rees, 2008 sid 272) Deras slutsats är att det verkliga värdet på finansiella tillgångar är mer trovärdigt än hos förvaltningsfastigheter. (Danbolt, Rees, 2008 sid 298) De kommer också fram till att fastighetsbolagen inte värderar ned tillgångarna lika mycket vid dåliga nyheter som de värderas upp i tider av goda nyheter. (Danbolt, Rees, 2008 sid 294) Vidare menar de att då det är svårt att göra en exakt värdering av förvaltningsfastigheter finns det utrymme för manipulering av värderingsvariablerna. De påpekar att deras undersökning inte ger bevis för att earnings management, det vill säga att företagen exempelvis justerar variablerna, förekommer men de säger att deras undersökning tyder på att det mycket väl kan vara så. Det betyder i så fall att det verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna är allt annat än entydigt. (Danbolt, Rees, 2008 sid ) 11

12 I en fallstudie av energibolaget Enron kommer Gwilliam och Jackson fram till att det finns en del problem med värdering till verkligt värde. En tidigare anställd på Enron säger att användandet av verkligt värde gjorde att de på företaget kunde styra sina intäkter och på det sättet alltid uppnå förväntningarna som fanns från Wall Street. (Gwilliam och Jackson, 2008, sid 248) Gwilliam och Jackson skriver också om problemet med verkligt värde då marknaden är ofullständig. En ofullständig marknad innebär att det är svårt att uppskatta och värdera tillgångarna till verkligt värde. Det i sin tur gör att det finns utrymme för brus i informationen vilket gör informationen svårttolkad. De tar även upp svårigheterna med att lita på de värderingar som gjorts. Detta för att värderingsmännen i mer än ett fall visade sig vara partiska och dessutom alltid får betalt för att genomföra värderingarna. De hävdar också att deras fallstudie visar hur långt vissa företagsledningar är beredda att gå för att motsvara de förväntningar som finns på bolaget från marknaden. Istället för att värdera ned de tillgångar, i detta fall finansiella tillgångar, som sjunkit i värde och ta en förlust, manipulerar de värdet och får istället ingen resultatpåverkan eller en liten vinst. (Gwilliam, Jackson, 2008, sid 254ff) 2.4 Fastighetsmarknadens utveckling - Fastighetsprisindex Fastighetsprisindex (FPI) är ett index som tas fram av Statistiska Centralbyrån för att uppskatta prisförändringar på olika typer av fastigheter. Den data vi undersöker är index baserat på köpeskillingsmedelvärdet för hyreshus under tidsperioden Q Q Köpeskillingsmedelvärdet är ett medelvärde av de aktuella försäljningspriserna på valt fastighetsslag, i detta fall hyreshus. (SCB, 2008) 12

13 2.5 Teorisammanfattning Införandet av IFRS och IAS 40 har medfört stora förändringar för fastighetsbolagen som nu ska värdera sina fastigheter till verkligt värde. Detta leder till stora svängningar med positiva resultat i konjunkturuppgångar och negativa resultat i nedgångar där en stor del kan bestå av orealiserade värdeförändringar. Att uppskatta en fastighets verkliga värde är svårt då marknaden för förvaltningsfastigheter inte är tillräckligt aktiv. Företagen har valt att värdera utifrån en kassaflödesbaserad metod där antaganden om framtida betalningsströmmar och uppskattning av avkastningskravet måste göras. SCB samlar in statistik om försäljningspriser på fastighetsmarknaden och har skapat ett fastighetsprisindex. Detta består av de verkliga värdena för de fastigheter som säljs och visar prisutvecklingen på fastighetsmarknaden Operationalisering genom trappstegsmodellen I figur 1 visas en modell över hur det redovisade värdet och marknadsvärdet borde förhålla sig till varandra om det verkliga värdet exakt stämmer överens med marknadsvärdet. Modellen är framtagen av oss för att förenklat visa hur verkligheten teoretiskt sett borde se ut. Den räknar med en konstant uppgång och en konstant nedgång. Det redovisade verkliga värdet borde vara en stegfunktion som hoppar upp eller ned ett steg vid varje värderingstillfälle medan marknadsvärdet är en kontinuerlig kurva. Om det redovisade verkliga värdet stämmer överens med marknadsvärdet borde de båda kurvorna tangera varandra vid varje värderingstillfälle. Periodens orealiserade värdeförändring bör vara lika hög som ett trappsteg och periodens realiserade vinst bör vara lika hög eller mindre än ett trappsteg. Att den kan vara mindre än trappsteget beror på att fastigheten om den säljs mitt i en period inte motsvaras av periodens hela värdeförändring. Denna modell kallas fortsättningsvis trappstegsmodellen. 13

14 (Snellman, Werlefors, 2008) Figur 1 Trappstegsmodellen. Den blå linjen visar hur det teoretiska redovisade värdet utvecklas i uppgång och i nedgång. Varje trappsteg motsvarar tidpunkten för värdering. Den svarta linjen visar marknadens prisutveckling. Om en fastighet säljs i uppgång mellan två värderingstidpunkter bör det alltså bli en realiserad vinst och i nedgång bör det bli en realiserad förlust. Om det redovisade verkliga värdet stämmer överens med marknadsvärdet bör de båda kurvorna tangera varandra precis vid värderingstidpunkten. Detta gäller både i uppgång och i nedgång. Att det verkliga värdet på fastighetsbolagens förvaltningsfastigheter ska kunna bedömas exakt är orimligt, men så länge antaganden görs på samma sätt bör skillnaden mellan det redovisade värdet och marknadsvärdet i princip vara konstant. Det betyder alltså att kurvorna i figur 1 rimligtvis inte kommer att tangera varandra vid värderingstidpunkterna men förhållandet mellan kurvorna bör vara det samma över tiden. 14

15 3 Metod Vi vill undersöka hur väl den modell som presenterades i teorin stämmer överens med verkligheten. För att göra det ska vi titta på två faktorer i ett antal fastighetsbolags finansiella rapporter under en viss tidsperiod. Dessa faktorer är den orealiserade och den realiserade värdeförändringen och presenteras närmare nedan. Vi ska också jämföra dessa mot statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för hyreshus. Undersökningen baseras på de uppgifter företagen presenterar i sina finansiella rapporter. För att verifiera att de uppgifter vi får från redovisningarna är de korrekta, kommer vi att kontrollera detta genom att sätta in dem i sambandet: IB + köp + investeringar i befintliga fastigheter sälj + orealiserad värdeförändring = UB Den orealiserade utvecklingen undersöks genom att dividera den orealiserade värdeförändringen med det totala fastighetsbeståndet justerat för periodens försäljningar (Se exempel i teorin). Detta ger oss siffror på de relativa värdeförändringarna som sedan kan jämföras mellan företagen och mot Statistiska centralbyråns fastighetsindex för hyreshus. I ekvationen nedan visas hur beräkningarna utförts. Relativ orealiserad värdeförändring = Kvartalets orealiserade värdeförändring/(totala fastighetsbeståndet vid kvartalets början Bokfört värde för sålda fastigheter) Den andra faktorn är hur den realiserade värdeförändringen ser ut under perioden. Den realiserade värdeförändringen för en fastighet är alltså skillnaden mellan försäljningspriset och dess bokförda värde. Undersökningen av dessa görs genom att dividera de realiserade vinsterna med det vid årets början bokförda värdet för de fastigheter som sålts. Om den senaste värderingen stämde bör den realiserade värdeökningen i procent enligt trappstegsmodellen vara ungefär lika stor som periodens värdeförändring i procent. Då det bokförda värdet som anges vid försäljningen är det vid årets början kommer de realiserade vinsterna jämföras med den totala värdeökningen hos företagen från årets början. Den värdeförändring som kommer att jämföras är den hos företagen samt den hos fastighetsprisindex för hyreshus. I ekvationen nedan visas hur beräkningarna utförts. 15

16 Relativ realiserad vinst = Kvartalets realiserade värdeförändring/bokfört värde vid årets början för de sålda fastigheterna Skillnaden mellan den orealiserad och den realiserade relativa värdeförändringen är alltså att den realiserade hela tiden jämförs med värdet vid årets början medan den orealiserade jämförs med värdet vid kvartalet innan. Vi har sedan använt oss av ett startvärde på 100 som har minskat eller ökad med förändringarna under perioden. På så sätt spelar det ingen roll att de orealiserade värdeförändringarna jämförts med tidigare kvartal medan de realiserade jämförs med årets början. I bilaga 1 visas ett exempel på hur beräkningarna har gått till. Då fastighetsbolagen i första hand inte innehar sina fastigheter för försäljning kan de realiserade vinsterna bli ojämna. För att få ett mer tillförlitligt resultat har vi i ett ytterligare steg jämfört realiserade vinster och periodens värdeförändring hos de företag som har sålt fastigheter under hela undersökningsperioden. För att inte bara jämföra bolagen mellan varandra har vi alltså valt att jämföra företagens fastighetsprisutveckling med Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för hyreshus. En jämförelse mellan de olika företagens fastighetsvärderingar och fastighetsprisindex bör visa hur väl de siffror företagen presenterar överensstämmer med marknadsutvecklingen. Efter kontakt med SCB kan det konstateras att försäljningarna uppdelade på geografiska områden och fastighetstyper är för få för att ge ett tillförlitligt statistisk underlag. Därför kommer endast statistik för hela rikets hyreshusförsäljningar att användas. SCB gör gällande att då de samlat in data för prisstatistik på hyreshus sedan 1957 och då huvudvariablerna i stort är desamma är jämförelsen över tid god. Vad gäller jämförbarhet med annan statistik på området är inte variablerna alltid definierade på samma sätt. (Verhage, 2008 sid 9) Då vi främst ska jämföra förhållandet mellan fastighetsbolagens värdering och index behöver inte variablerna vara definierade på samma sätt, bara inte ändrats över tid. SCB baserar sin statistik på faktiska försäljningar medan bolagens värderingar baseras på beräknade och uppskattade variabler. Då både fastighetsindex och bolagens värderingar är gjorda på samma sätt under hela undersökningsperioden går jämförelsen ändå att genomföra. Det hade däremot varit ett problem om någon av dem hade bytt värderingssätt. Genom att dels jämföra de olika bolagen mellan varandra och dels mot detta index får vi fler perspektiv och vår undersökning bör bli mer tillförlitlig. 16

17 Enkelt kan detta beskrivas som att vi undersöker hur stor värdeökningen på företagens fastighetsbestånd är. Vi jämför i perioder uppgång och nedgång samt med motsvarande utveckling på fastighetsprisindex. Sedan kommer vi mot bakgrund av teorin förklara vad våra resultat betyder och därmed hur verkligt det verkliga värdet är. 3.1 Insamling av Data För att jämföra den orealiserade vinsten och den realiserade vinsten kommer ett antal företags delårsrapporter att studeras. Det betyder att vi ska använda oss av sekundärdata i vår empiri. Denna hämtar vi från respektive bolags delårsrapporter medan data för index hämtas från Statistiska centralbyråns hemsida. Fördelen med sekundärdata är att den redan finns och att det går snabbt och enkelt att få fram den i jämförelse med att ta fram all data själv. Det är även hög kvalitet på uppgifterna. (Bryman, Bell, sid 328) Att utforma vår undersökning genom sekundärdata ger oss mer tid till att analysera den, istället för att samla in den. (Bryman, Bell, sid 333) Många tidigare akademiska studier i området har baserats på intervjuer. ( Dessa ger en bra inblick i företaget och kan ge företagsspecifika förklaringar till det resultat som uppkommer. Att göra intervjuer kan dock vara ofördelaktigt när undersökningen kan påvisa brister i ett företags redovisning. Detta kan leda till etiska dilemman där kunskapsintresset hamnar i konflikt med individskyddsintresset. Då det även är tillförlitligheten, i form av bland annat objektiviteten, vi vill undersöka är det en fördel att kunna betrakta företaget utifrån, inte genom exempelvis intervjuer inifrån. (Bengtsson, 2005 sid 29) Vi har därför valt att endast göra en objektiv undersökning baserad på sekundärdata. En nackdel är att vi inte känner data så bra, utan är utelämnade till den information som presenteras. Här kan vissa nyckelvariabler och förklaringar saknas. På samma gång ger detta oss möjlighet att göra en naturlig begränsning, samma begränsning som användarna av årsredovisningarna har. Sekundärdata ger oss även en möjlighet att analysera en hel population, t ex fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen, eller titta på undergrupper, som enskilda företag om det förbättrar vår analys. (Bryman, Bell sid ) 17

18 3.2 Tidsperiod Den tidsperiod vi vill undersöka värdeutvecklingen under är perioden januari 2007 till september Vid början av 2007 hade företagen redovisat till verkligt värde i två år och borde i och med det ha vant sig vid den nya redovisningsprincipen. Detta gör att risken för felvärderingar är mindre än precis efter införandet. Vi har valt att undersöka 2007 halvårsvis och 2008 kvartalsvis. Under denna period har priserna enligt Fastighetsprisindex gått både upp och ned. Tanken är att se hur företagens värden ändras då marknadspriserna både stiger och sjunker. 3.3 Faktorer som påverkar företagsvalet För att genomföra denna studie har vi valt att fokusera på bolag som har förvaltning och uthyrning av fastigheter som huvudverksamhet, är noterade på Stockholmsbörsens Largecap och Midcap samt använder sig av samma värderingsmodell då de värderar sitt fastighetsbestånd. Anledningen till detta är att de producerar tillgängliga årsredovisningar och delårsrapporter, att de redovisar enligt IAS 40 samt att det är viktigt att de inte använder sig av olika värderingsmodeller då dessa eventuellt kan ge olika värderingar. På så sätt kan vi jämföra siffror mellan bolagen och se om det finns några skillnader eller om de verkar följa samma trend. Det är även av intresse vilken typ av fastigheter de har och vilka geografiska platser de finns på. Dessa faktorer gör att prisutvecklingen på fastighetsbestånden kan vara olika. En annan faktor som komplicerar utvärderingen av vårt resultat ytterligare är köp av nya fastigheter under en period. Den värdeförändring som uppkommer i den nya fastigheten påverkar företagets orealiserade värdeförändringar. Det vill säga nämnaren (det ingående fastighetsbeståndet) är oförändrad medan täljaren (de orealiserade vinsterna) påverkas, vilket påverkar kvoten. För att undvika dessa problem är det viktigt att läsa årsredovisningarna ordentligt för att se hur stora köp som gjorts under perioden och justera för detta om det är nödvändigt. Även det bokförda värdet av de fastigheter som sålts under perioden måste justeras. Detta måste subtraheras från det ingående värdet på fastighetsbeståndet eftersom de inte påverkar de orealiserade vinsterna. Om de inte tas bort från det ingående värdet kommer nämnaren (fastighetsbeståndet) att vara för stor vilket ger en för liten kvot. 18

19 Hur ofta företagen värderar sitt fastighetsbestånd samt om de värderar med hjälp av interna eller externa värderingsmän är faktorer som spelar in. Dessa är dock faktorer som hör kvaliteten på värderingen till, inte det som värderas. Vi tar därför ingen hänsyn till vem som genomfört värderingen i vår undersökning. De företag som uppfyller kriterierna ovan och därmed ingår i vår studie är Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, Fabege, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborg. 19

20 4 Empiri 4.1 Företagen De företag som ingår i undersökningen är Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, Fabege, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborg. Dessa företag äger förvaltningsfastigheter och är noterade på Stockholmsbörsens Large- eller Midcaplista. Företagen presenteras närmare i bilaga Undersökningen Nedan presenteras resultatet från undersökningen. Resultatet består av tre delar. Del ett består av figur 2-5 där värdeförändringarna för index och företagen visas samt figur 6 där medelvärdet av samtliga bolags orealiserade och realiserade värdeutveckling jämförs. I figur 2 och 3 visas inledningsvis de orealiserade värdeförändringarna, med och utan index. Sedan följer två figurer, 4 och 5 över de realiserade värdeförändringarna. Figur 4 visar realiserade värdeförändringar för index och alla företag. I figur 5 visas samma sak men för index och sju av de åtta företagen. I figur 6 visas slutligen en figur med medelvärdet av alla företags realiserade och orealiserade värdeutveckling tillsammans med standardavvikelser för dessa medelvärden. Del två består av figur 7-10 och visar utvecklingen enligt trappstegsmodellen. Figurerna 7-9 visar utvecklingen för orealiserade och realiserade värdeförändringar hos de tre företag som sålt fastigheter i alla perioder. Figur 10 visar trappstegsmodellen som ett genomsnitt av orealiserade och realiserade värdeförändringar för alla företag. Del tre visar undersökningen av den information som företagen presenterat i sina rapporter. 20

21 4.2.1 Del 1- orealiserade och realiserade värdeförändringar I figur 2 har samtliga orealiserade värdeförändringar för tidsperioden 1/ till 30/ plottats. Detta möjliggör en överskådlig jämförelse mellan de olika bolagens orealiserade värdeförändringar. I figuren finns även index för prisutvecklingen på hyreshus under perioden. För att kunna jämföra den orealiserade värdeutvecklingen har vi utgått från ett startvärde på 100 och detta startvärde har sedan förändrats med den relativa värdeförändringen för respektive period. På detta sätt kan vi se värdeutvecklingen för respektive bolag samt för index. Orealiserad värdeutveckling Värdeutveckling (100=1/1 2007) Atrium Ljungberg Brinova Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg Index Datum (ÅÅ-MM-DD) Figur 2 De orealiserade värdeförändringarna för företagen och index De olika fastighetsbolagens orealiserade vinster ser ut att följa samma utveckling men denna utveckling ser inte ut att vara densamma som för indexet för priser på hyreshus. Verkligt värde enligt faktiska priser ser ut att fluktuera mycket mer än verkligt värde enligt fastighetsvärderingarna. Det ser även ut som om index ligger lite efter fastighetsbolagens värdering. Index hade en kraftig uppgång under första kvartalet 2008 medan fastighetsbolagens uppgång var under Trots fluktuationer i index har index och fastighetsbolagen ändå en liknande värdering i slutet av Trenden i kvartal har dock varit positiv för index men negativ eller oförändrad för företagen. 21

22 För att studera eventuella skillnader hos de olika fastighetsbolagen har en graf där index inte finns med plottats. Med en mindre skala på y-axeln syns skillnader mellan företagen tydligare. Denna graf visas i figur 3. Orealiserad värdeutveckling Värdeutveckling (100=1/1 2007) Atrium Ljungberg Brinova Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg Datum (ÅÅ-MM-DD) Figur 3 De orealiserade värdeförändringarna för företagen Det som syns i figur 3 är att 5 av 8 bolag har sin största värdeutveckling under andra halvåret av 2007 och att alla 8 företag har en väldigt liten värdeökning eller en värdeminskning under Det går också att se att Wihlborg haft en större värdeökning under andra halvåret 2007 än de andra bolagen. 22

23 De realiserade värdeförändringarna för index och fastighetsbolagen visas i figur 4. Realiserade värdeutveckling Värdeutveckling (100=1/1 2007) 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0, Datum (ÅÅ-MM-DD) Atrium Ljungberg Brinova Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg Index Figur 4 De realiserade värdeförändringarna för företagen och index Observera att Y-skalan i denna figur är annorlunda än Y-skalan i figurerna för de orealiserade värdeförändringarna samt de kommande för realiserade värdeförändringar. Då Brinova hade en realiserad vinst på 207 % under andra halvåret av 2007 medan övriga bolag hade en värdeförändring på ca % har ytterligare en graf gjorts utan Brinova. Där syns utvecklingen för de andra företagen i en större skala. Denna graf visas i figur 5. 23

24 Realiserad värdeutveckling Värdeutveckling (100=1/1 2007) Atrium Ljungberg Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg Index Datum (ÅÅ-MM-DD) Figur 5 De realiserade värdeförändringarna för företagen och index, exklusive Brinova I figur 5 syns det att samtliga bolag utom Castellum har en topp för de realiserade vinsterna under andra halvan av Det ser även här ut som om index ligger efter bolagen. Index har en topp första kvartalet 2008 och en svacka under andra kvartalet. Bolagen har istället denna topp under andra halvan av 2007 och en mindre svacka syns i första kvartalet Här syns det att värdena fluktuerar. 24

25 I figur 6 visas medelvärdet av alla företags orealiserade och realiserade värdeförändring. Standardavvikelsen av dessa medelvärden har också beräknats och intervallen visas tillsammans med medelvärdena i figur 6. Medelvärdet med standardavvikelse av de realiserade och orealiserade värdeutvecklingarna Värdeutveckling (100=1/1 2007) Realiserad Real -σ Real +σ Orealiserad Oreal -σ Oreal +σ Datum (ÅÅÅÅ-MM-DD) Figur 6 Medelvärden och standardavvikelser för de orealiserade och realiserade värdeutvecklingarna Medelvärdet av de orealiserade värdeförändringarna är lägre än de realiserade. Precis som tidigare figurer har visat har de realiserade värdena en mycket större standardavvikelse än de orealiserade. En del av standardavvikelsen för de realiserade vinsterna under andra halvåret 2007 beror på Brinovas stora realiserade vinst. 25

26 4.2.2 Del 2- Trappstegsmodellen Figur 7-9 visar företagens realiserade och orealiserade värdeförändringar i Trappstegsmodellen. Ett trappsteg visar hur mycket företagens fastighetsbestånd har ökat eller minskat i värde under en period. De realiserade värdeförändringarna i form av asterisker visar hur mycket värdet på de sålda fastigheterna har ökat eller minskat från början av året. X-axeln är den tidsperiod som studerats, 7 motsvarar 1/1 2007, 7.5 är 30/6 2007, 8 är 1/1 2008, 8.25 är 30/3 2008, 8.5 är 30/ och 8.75 är 30/ På y-axeln visas värdeutvecklingen från 1/ där begynnelsevärdet är satt till 100. Om de sålda objekten är representativa för fastighetsbeståndet bör vinsten eller förlusten på dessa vara ungefär lika stor som trappsteget. I figur 7 visas Trappstegsmodellen för Fabege. Figur 7 Trappstegsmodellen för Fabege Det som syns i figur 7 är att de realiserade vinsterna under 2007 och början av 2008 är större än de orealiserade värdeförändringarna. Kvartal 2 och är de realiserade värdeförändringarna i stort sett lika stora som de orealiserade värdeförändringarna. 26

27 I figur 8 visas Trappstegsmodellen för Kungsleden Figur 8 Trappstegsmodellen för Kungsleden Under 2007 har de realiserade och orealiserade förändringarna stämt ganska väl överens. Det som syns i figur 8 är att de realiserade vinsterna under 2007 är större än de orealiserade värdeförändringarna. Kvartal hade Kungsleden en realiserad förlust (-3,0 %) och en liten orealiserad vinst (0,03 %). I kvartal 2 var däremot den realiserade värdeförändringen väldigt stor och även i kvartal 3 var den realiserade större än den orealiserade värdeförändringen. 27

28 I figur 9 visas Trappstegsmodellen för Wallenstam. Figur 9 Trappstegsmodellen för Wallenstam Det som syns i figur 9 är att de realiserade värdeförändringarna under hela perioden är större än de orealiserade värdeförändringarna. Försäljningarna under alla perioder har resulterat i vinster. 28

29 I figur 10 visas en trappstegsmodell över medelvärdet av samtliga företags orealiserade och realiserade värdeutveckling. Figur 10 Trappstegsmodellen för medelvärdet av den orealiserade och realiserade värdeutvecklingen för samtliga bolag. Den realiserade värdeutvecklingen är hela tiden större än den orealiserade. När den orealiserade värdeutvecklingen är negativ minskar de realiserade vinsterna något men det är fortfarande vinster. Av de åtta företagen över de fem perioderna har försäljningar skett i 30 av 40 perioder. I 25 av 30 fall har de realiserade värdeförändringarna varit större än periodens orealiserade värdeförändring. I 14 av 30 fall har de realiserade värdeförändringarna varit mer än 10 % större än periodens orealiserade värdeförändring. Att den realiserade förändringen varit mindre än periodens värdeförändring har skett i 5 av 30 fall och att den varit över 10 % mindre har aldrig förekommit. Dessa siffror finns att utläsa i detalj i Bilaga 3. 29

30 Sammanfattning figurer Figur 2-5 har visat att de orealiserade värdeförändringarna är betydligt mindre än de realiserade förändringarna. De orealiserade värdeförändringarna är små och varierar med ett par procentenheter medan de realiserade varierar med 200 procentenheter i extremfallet och ungefär 30 procentenheter i normalfallet. Detta syns också i figur 6, som visar att standardavvikelsen för de realiserade värdeförändringarna är betydligt större än för de orealiserade. Det betyder alltså att de orealiserade värdeförändringarna är mer samstämmiga mellan bolagen än vad de realiserade värdeförändringarna är. Figur 7-10 visar i en applicering av Trappstegsmodellen skillnaden mellan företagens värderingar och försäljningsvärdena för fastigheterna. I fallen med de tre företagen i figur 7-9 syns det att de realiserade värdeutvecklingarna i de flesta fall är större än de orealiserade. Figur 10 visar att samma sak gäller för medelvärdet av alla företag under hela den undersökta tidsperioden och med en skillnad som är nästan lika stor som eller större än 10 %. 30

31 4.2.3 Del 3- Informationen från rapporterna De siffror vi använt i vår undersökning är som nämnts den realiserade vinsten, den orealiserade vinsten samt ingående respektive utgående värden för de olika periodernas fastighetsbestånd. För att kontrollera att dessa stämmer har vi även tittat på händelserna under perioden, det vill säga investeringar i befintliga fastigheter, fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Informationen om de olika posterna presenteras av alla företag, men redovisningen ser olika ut. Presentationen av resultaten från förvaltningsfastigheterna skiljer sig åt både mellan företag och mellan rapporter. Nedan visar vi hur företagen redovisat periodens händelser. Ungefär hälften av företagen har uppställningar över vad som hänt under året till och med kvartalsrapportens datum. I dessa ingår en uppställning av: - ingående värde - köp - investeringar i befintliga fastigheter - försäljningar - värdeförändringar - utgående värde Företagen presenterade även många av dessa uppgifter i löpande text och i noter. Vinsterna och in- och utgående värden återfanns även i resultat- och balansräkningarna. Fastighetsbeståndet och investeringar i befintliga fastigheter De ingående- och utgående värdena finns alltid redovisade i balansräkningen. Ibland är dock årets och inte kvartalets ingående värde redovisat. Det utgående värdet är alltid redovisat. Då vi har tillgång till alla kvartalsrapporter går det att ta fram både ingående och utgående värde för respektive kvartal. Första kvartalets utgående värde blir även andra kvartalets ingående värde. Det fanns fall då ingående värde vid årets början hade ett värde i en kvartalsrapport och ett annat värde i nästa rapport. En del fastighetsbolag har även olika sorters fastigheter i form av förvaltningsfastigheter, projekt- och nybyggnadsfastigheter samt driftsfastigheter. Ibland ingår dessa som helhet i 31

32 balansräkningens redovisade fastighetsbestånd, även om de alla inte värderas till verkligt värde. De differenser som uppkommit har dock varit mycket små och har inte haft betydelse för vår undersökning och dess resultat. Posten investeringar består av investeringar i befintliga fastigheter, till exempel renoveringar. De företag som har flera sorters fastigheter skiljer inte på vad de investerat i respektive grupp, utan de redovisar investeringarna som en klumpsumma för samtliga fastigheter. Om de alltså investerat i sina driftsfastigheter redovisas inte detta som investeringar i driftfastigheter utan bara som investeringar i fastigheter. Det gör alltså att det inte går att separera vilka investeringar som skett i förvaltningsfastigheter och vilka som skett i andra fastigheter. De skillnader som uppstått har dock varit mycket små och har därmed inte utgjort något problem. Endast några få företag har redovisat hur mycket av investeringarna som hänförs till de fastigheter som sålts under perioden. Den realiserade vinsten i undersökningen kan därför normalt sett inte jämföras mot fastighetens värde efter investering, utan istället värdet före investeringen. Köp av fastigheter De fastigheter som köpts under perioden har tagits upp till anskaffningsvärde och redovisats i eventuella sammanställningar och löpande text. Den värdeökning som hör till dessa fastigheter redovisas inte separat. Försäljning och realiserade värdeförändringar Försäljningarna redovisas oftast till försäljningspris. Ibland presenteras även anskaffningsvärde och realiserad vinst för fastigheten. Få företag har redovisat både anskaffningsvärde, försäljningspris och senast redovisade värde för sålda fastigheter, men det har förekommit. Realiserade vinster redovisas som realiserade vinster från årsskiftet. I kvartal två är dessa alltså de vinster som uppkommit under både kvartal ett och två. Denna vinst är då jämförbar mot fastighetens värde vid början av året, inte början av kvartalet, då det är det värde som presenteras. Den realiserade vinsten bör alltså vara lika stor som värdeförändringen från årets början. Realisationstillfället står inte explicit i texten men kan enligt noterna i vissa fall vara då fastigheten säljs och i andra fall på tillträdesdagen. Realiserade vinster som redovisas i en 32