Det är dags att omreglera hyresregleringen! Fastighetsägarna Stockholm. Adress Box 12871, Stockholm. Tel

Transkript

1 Det är bara tack vare hyresregleringen som vanligt folk har råd att hyra en lägenhet i Stockholms innerstad. Detta påstående är ett återkommande argument från regleringens försvarare. Men stämmer detta? För att ta reda på om hyresregleringen verkligen har lyckats i sitt syfte att motverka ekonomisk segregation har Fastighetsägarna Stockholm undersökt hur hög- och låginkomsttagare fördelar sig bland de drygt hyresrätterna i Stockholm. Resultatet är entydigt. Boende i innerstaden har betydligt högre inkomster än boende i ytterstaden. Exempelvis har de familjer som bor i hyresrätt på Östermalm en genomsnittlig disponibel inkomst på närmare kronor per månad, vilket är mer än dubbelt så mycket som de som bor på Järvafältet har. Inkomsterna är dessutom högst i hyresrätter i de kvarter och på de gator som har högst attraktivitet. Hyresgäster som bor runt Oscarskyrkan på Östermalm tjänar fyra gånger så mycket som hyresgästerna på Järvafältet. På det sätt som hyresregleringen tillämpas i Stockholm är dock hyrorna räknat per kvadratmeter ungefär de samma över hela Stockholm. På Östermalm är den genomsnittliga hyran 956 kr/kvm och på Järvafältet 833 kr/kvm. Det innebär att östermalmsborna betalar 18 procent av sin inkomst i hyra medan hyresgästerna på Järvafältet betalar 32 procent. Fastighetsägarna Stockholm visar i denna rapport att hyresregleringen inte har förhindrat att Stockholm har blivit en segregerad stad. Däremot är det regleringens fel att Stockholms marknad för hyresbostäder inte fungerar. Fastighetsägarna Stockholm vill återupprätta hyresrätten som en attraktiv boendeform för alla stockholmare. Vinnarna på en omreglering kommer att vara fler än förlorarna. Det är dags att omreglera hyresregleringen! Fastighetsägarna Stockholm Adress Box 12871, Stockholm. Tel (välj Stockholm)

2 Vem skyddar hyresregleringen? en rapport om den ekonomiska segregationen bland Stockholms hyresgäster Stockholms stad, västerort Innerstan Stockholms stad, söderort Västerort Söderort Stockholms Stockholms stad, stad, innerstan innerstan Maj 2008 USK AB och Kreab 2008

3 Förord En väl fungerande hyresbostadsmarknad gynnar alla stockholmare och de som vill bli Stockholmare och är en förutsättning för regionens tillväxt och utveckling. Ett allvarligt hinder mot detta mål är nuvarande hyresreglering och det sätt på vilket denna tillämpas, inte minst i Stockholm. Eftersom segregation är en central del i debatten om hyresregleringen och dess konsekvenser är det viktigt att beskriva sambandet mellan hur människor bor och hur bostadsmarknaden i Stockholm fungerar. I denna rapport fokuserar vi på ekonomisk segregation eftersom det är denna segregation som hyres regleringen avser att motverka. Vi redovisar ingående hur inkomsterna bland hyresgästhushåll i Stock holm fördelar sig. Vår slutsats av denna redovisning blir entydig. Ju attraktivare ett bostadsområde är ju högre inkomst har hyresgästerna. Oavsett var en lägenhet ligger i Stockholm är skillnaden i hyra mellan likvärdiga lägenheter mycket liten. Däremot är skillnaden mycket stor när det gäller hyresgästernas inkomst. Vår slutsats är att det är hushåll med hög disponibel inkomst som i själva verket är hyresregleringens vinnare. Var det verkligen tänkt så? Stockholm i maj 2008 Christer Jansson, VD Fastighetsägarna Stockholm B

4 Vem skyddar hyresregleringen? en rapport om den ekonomiska segregationen bland Stockholms hyresgäster Inledning Hyresregleringen sägs syfta till att skydda de ekonomiskt svaga hushållen och göra det möjligt för alla att få tillgång till en god bostad till rimlig kostnad. Hyresregleringens försvarare menar att den ska motverka segregation och skydda de svagaste på bostadsmarknaden. Ibland sägs också att hyresregleringen ska möjliggöra för alla hushåll att bo var de vill, till exempel i Stockholms innerstad. Hyresregleringen medför att prismekanismen sätts ur spel och att hyresbostäder måste produceras och fördelas på annat sätt än via de vanliga marknadsfunktionerna. Produktionen har i många år subventionerats med statliga medel och fördelningen av hyresbostäder sker efter kötid eller är behovsprövad. Genom att sätta prismekanismen ur spel och, som i den hårt reglerade hyressättningen i Stockholm, inte ta hänsyn till hyresgästernas värderingar har marknaden för hyresbostäder upphört att fungera. Hyresmarknaden kännetecknas av brist på hyresrätter, låg nyproduktion, snabb ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, en mycket låg omflyttning i beståndet, extremt långa bostadsköer, en omfattande svarthandel med hyreskontrakt och en stor andel andrahandsuthyrning. För många tiotusentals människor är ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet i Stockholm en omöjlighet hyresmarknaden i Stockholm är stängd. Huvudorsaken till dessa omfattande problem är hyresregleringen där de parter som är satta att sköta hyressättningen inte satt hyror som speglar hyresgästernas värderingar utan istället satt hyror som till stor del styrs av produktionskostnad och standard och till mycket liten del styrs av lägesfaktorer. Skevheterna med denna hyressättning är att hyror i äldre hus blir lägre än hyror i yngre hus. Stockholm är byggt i så kallade årsringar med de äldsta husen i innerstaden och de yngre husen i ytterstaden. Hyressättningen medför därför att hyrorna i ytterstadens bostadsområden i många fall är högre än i den mer attraktiva innerstaden. Den tydligaste indikatorn på skevheterna i hyressätt- ningen ger bostadsförmedlingens kö, där exempelvis den genomsnittliga kötiden år 2007 för en tvåa i Vasastan är 15 år, medan det för en tvåa i Tensta räcker med en kötid på drygt två år. För att erbjudas attraktiva lägenheter med låg hyra i populära bostadsområden krävdes det kötider på år! Mot denna bakgrund är det motiverat att ställa frågan om dagens hyresreglering och de konsekvenser den fått i Stockholm är försvarbar. Utgör hyresregleringen ett verkligt skydd för de svagaste på bostadsmarknaden? Har dagens hyresreglering motverkat ekonomisk segregation bland Stockholms hyresgäster. Om inte är det då försvarbart att fortsätta med denna hyresreglering, som så uppenbart förstör hyresmarknaden i Stockholm? Stockholm är i starkt behov av en fungerande hyresmarknad för att kunna tillgodose stockholmarnas bostadsbehov och locka till sig nya invånare till en region som vill växa. Varje ifrågasättande av nuvarande hyresreglering och dess konsekvenser i främst Stockholm möts bland annat med invändningen att mindre av reglering leder till mer av segregation. Hyresregleringens försvarare menar att högre hyror i attraktiva områden ofelbart leder till att segregationen ökar. Vi vill inte ha ett sådant samhälle, säger regleringsförsvararna och vill därmed göra gällande att det är hyresregleringen som motverkar ett segregerat boende i Sverige. Vi håller inte med om detta det är det denna skrift handlar om. Rädda hyresrätten! Det subventionstänkande som under en stor del av efterkrigsstiden präglade bostadspolitiken har i stora drag avvecklats. Staten står inte längre för risktagandet i bostadsproduktionen. Bostadssubventionerna har upphört, skatteavdragsreglerna för hushållens lån till bostadsköp har försämrats och bostadsbidragen har minskat. Såväl bygg- som bostadsmarknaderna var tidigare starkt reglerade och subventionerade. Det starka politiska engagemanget och de stora offentliga utgifterna försvarades med att bostaden var en social rättighet som skulle tillhandahållas till rimliga kost nader. 1

5 Idag ser de politiska förutsättningarna annorlunda ut. Bostadsproduktionen sker på marknadsmässiga villkor, där byggherren står för risktagandet. De sista resterna av investeringsbidraget för byggande av hyresrätter togs bort vid årsskiftet 2007/08. Det bostadspolitiska verktyg som politikerna håller fast vid är hyresregleringen, det vill säga kombinationen av bruksvärdesystemet och de kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande roll. Hyresregleringen syftar till att reglera två situationer; vilka regler ska gälla för förstagångshyran och vilka regler ska gälla för hyressättningen när ett hyreskontrakt förlängs. På nästan alla hyresmarknader i jämförbara länder med Sverige finns det en reglering av dessa situationer. Få hyresmarknader är helt oreglerade och i den svenska debatten finns det knappast några som förordar att hyresmarknaden i Sverige ska vara fri på det sätt som till exempel marknaden för mat, eller som den faktiskt är för huvuddelen av bostadsmarknaden, bostadsrätter och villor. Det som gör den svenska hyresregleringen unik är det politiska inflytandet över hyressättningen i privata fastigheter som utövas genom de kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande ställning. Unik är också hyresgästernas starka ställning genom rätten att kunna ångra ingångna avtal och rätten att byta lägenhet. Fastighetsägarna Stockholm vill återupprätta hyresrätten som en attraktiv boendeform för alla stockholmare. Vi har länge varit övertygade om att detta förutsätter att nuvarande regler för hyressättning förändras. De kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande roll måste slopas och hyrorna måste sättas efter hyresgästernas värderingar av bostadens alla olika egenskaper. Då finns förutsättningar för en fungerande hyresmarknad där det råder balans mellan utbud och efterfrågan och där hyresgästerna upplever marknaden som attraktiv och rättvis. Vi förespråkar inte en avreglerad hyresmarknad utan en omreglerad hyresmarknad. Konsumentskyddet måste fortsätta att vara starkt. I annat fall kommer inte hyresrätten att ha någon framtid. Det finns inget utrymme för otrygghet när det gäller människors hem. Som fastighetsägare är våra medlemmar stolta över att tillhandahålla bostäder och tjänster som människor efterfrågar. Eftersom bostaden är central för människors välbefinnande är det också rätt och rimligt att den verksamhet som fastighetsägarna bedriver omges med ett regelverk som skyddar den enskilde individen. Ett starkt konsumentskydd är en förutsättning för en framgångsrik hyresrätt. Har hyresregleringen lyckats motverka segregation? För att studera hur väl hyresregleringen lyckats i sitt syfte att motverka ekonomisk segregation är det intressant att studera hur hög- och låginkomsttagare fördelar sig bland de drygt hyresrätterna i Stockholm. Hyresrätterna utgör knappt hälften av alla bostäder i Stockholms Stad. Totalt finns i staden cirka bostäder, inklusive kategoribostäder såsom studentbostäder, servicehus och äldreboenden. Hyresrätterna har under senare år minskat i antal och idag ägs hyreslägenheter av något av de tre kommunägda bostadsbolagen och ägs av privata fastighetsägare. Lägenheter i flerbostadshus i Stockholm, exklusive kategoribostäder (studentbostäder, servicehus, äldrebostäder) Upplåtelseform Andel Kommunägda HR Privata HR Bostadsrätter Kommunägda HR Privata HR Bostadsrätter Innerstaden % 33 % 56 % Ytterstaden % 27 % 33 % Totalt % 30 % 44 % Källa: USK 2

6 Den största förändringen när det gäller bostadsmarknaden har skett i Stockholms innerstad. Den kraftiga ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt, främst i det privatägda beståndet, har medfört att andelen hyresrätter minskat och idag utgör 44 procent, medan bostadsrätterna ökat kraftigt och idag utgör 56 procent av de totalt bostäderna i innerstaden. Hyresgästernas disponibla inkomster är högre i innerstaden Stockholms stads utrednings- och statistikkontor, USK, har bearbetat SCB-statistik rörande hushållens inkomster och tillsammans med USKs eget lägenhetsregister tagit fram disponibla inkomster för familjer boende i hyresrätt i Stockholm. Statistiken omfattar totalt personer och hushåll i Stockholms stad. Att antalet hushåll överstiger antalet hyreslägenheter beror på att USK/SCB inte kunnat särredovisa studenter/studentbostäder eller äldre/äldrebostäder. Den senast aktuella statistik som finns tillgänglig rör inkomster från år Den familjeinkomst som studerats följer SCBs definition av disponibel inkomst. Den disponibla inkomsten utgör summan som återstår för konsumtion och sparande sedan man från summa förvärvs- och kapitalinkomster dragit ifrån slutlig skatt och lagt till skattefria ersättningar och bidrag, exempelvis socialbidrag, bostads bidrag och barnbidrag. Även kapitalvinst och kapitalförlust som bruttobelopp, pensionssparande och periodiskt understöd ingår i disponibel inkomst. Den fråga vi ställde oss var om inkomsterna för hushåll i hyresrätt generellt är högre i attraktiva stadsdelar. Svaret är mycket tydligt så är fallet. Boende i innerstaden har betydligt högre inkomster än boende i ytterstaden. Exempelvis visar USKs statistik att de drygt familjer boende i hyresrätt på Östermalm har en genomsnittlig disponibel inkomst på närmare kronor per månad, den är därmed mer än dubbelt så hög som den genomsnittliga disponibla inkomst på drygt kr per månad som de familjer som bor på Järvafältet har. Det är också så att hushållens inkomster skiljer sig markant åt inom en och samma stadsdel. Inkomsterna är som högst i hyresrätter i de kvarter och på de gator som har högst attraktivitet. Exempelvis har hyresgäster boende på Norr Mälarstrand betydligt högre inkomster än övriga hyresgäster på östra Kungsholmen. Hyresgäster i kvarteren runt Oscarskyrkan eller i Lärkstaden har betydligt högre inkomster än övriga hyresgäster på Östermalm. Detta redovisas på följande kartor. På kartorna redovisas för vissa områden även uppgifter om hyresnivåer. Dessa uppgifter är hyran år 2005 hos de kommunägda bostadsföretagen AB Svenska Bostäders och AB Familjebostäders hyreslägenheter i dessa områden, och redovisas som årshyran i kronor per kvadratmeter (normhyra). Hyrans andel av disponibel inkomst är uträknad för en hyreslägenhet på 65 kvm, vilket är den genomsnittliga storleken på hyreslägenheter i Stockholm. Disponibel årsinkomst för familjer boende i hyresrätt i Stockholm år 2005 Stadsdel Antal familjer Medelinkomst, kr/år Hela Stockholm Innerstaden Närförort Väst Närförort Syd Yttre ytterstaden Väst Yttre ytterstaden Syd Källa: USK/SCB 3

7 Stockholms stad, innerstan Hälsingehöjden Antal hushåll :- Polstjärnan Antal hushåll 225 Stockholms stad, innerstan :- Centrala Vasastaden Antal hushåll :- Genomsnittlig hyra 970 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 26 procent Östra Kungsholmen Antal hushåll :- Genomsnittlig hyra 977 kr/kvm/år Andel av disponibelinkomst 24 procent Medelinkomst i innerstan Centrala Vasastaden Östra Kungsholmen Södra Station Hammarby Sjöstad Hälsingehöjden Mjärdgränd Östermalm Polstjärnan Barnängen Lärkstaden Norr Mälarstrand Ö Kv runt Oscarskyrkan Norr mälarstrand Östra Antal hushåll :

8 Genomsnittlig inkomst per år för hushåll i hyresrätt > Lärkstaden Antal hushåll : Östermalm Antal hushåll :- Genomsnittlig hyra 956 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 18 procent Kv runt Oscarskyrkan Antal hushåll :- Barnängen Antal hushåll :- Södra Station Antal hushåll :- Genomsnittlig hyra kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 25procent Mjärdgränd Antal hushåll :- Hammarby Sjöstad Antal hushåll :- Genomsnittlig hyra kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 34 procen 5

9 Stockholms stad, västerort Stockholms stad, västerort Järvafältet (Akalla, Husby, Kista, Rinkeby och Tensta) Antal hushåll :- Järvafältet Genomsnittlig hyra 833 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 32 procent Vällingby Antal hushåll :- Vällingby Traneberg Oland Antal hushåll Uppsala Traneberg Uppsala :Norrtälje Norrtälje Rimbo Kappelskär Sigtuna Märsta Sigtuna Enköping Vallentuna Enköping Upplands bro Bålsta Vallentuna Upplands Väsby Österåker Kungsängen Upplands Väsby Täby Sollentuna Jakobsberg Järfälla Åkerberga Näsby Sollentuna Danderyd Danderyd Djursholm Sundbyberg Djursholm SundbybergSolna Solna Ekerö Stockholm City Strängnäs Vaxholm Vaxholm Lidingö Gustavsberg Nacka Värmdö Sandhamn Saltsjöbaden Nacka Skärholmen Salem Mariefred Tyresö Huddinge Södertälje Nykvarn Tullinge Tumba Botkyrka Tyresö Huddinge Handen Södertälje Haninge V Haninge Järna Gnesta Vagnhärad Nynäshamn Nynäshamn Trosa Färg Genomsnittlig inkomst per år för hushåll Medelinkomst i västerort Hyresrätt Järvafältet Vällingby Traneberg Orter Va t t e n d r a g o c h Mindre vatten och H AV Hyresrätt LÄNDER

10 Stockholms stad, söderort Stockholms stad, stad, söderort söderort Stockholms Årsta Kärrtorp Skärholmen Oland Uppsala Uppsala Skärholmens Centrum Årsta Kärrtorp Antal hushåll 586 Antal hushåll 3999 Antal hushåll : : :- Norrtälje Norrtälje Rimbo USK AB och Kreab 2008 Sydvästra ytterstaden Kappelskär (Bredäng, Sätra, Skärholmen, Vårberg) Sigtuna Märsta Sigtuna Antal hushåll Enköping Vallentuna Enköping Upplands bro Bålsta Vallentuna Upplands Väsby :- Österåker Kungsängen Upplands Väsby Täby Sollentuna Jakobsberg Järfälla Åkerberga Näsby Sollentuna Danderyd Danderyd Djursholm Sundbyberg Djursholm SundbybergSolna Solna Ekerö Stockholm City Strängnäs Vaxholm Genomsnittlig hyra 814 Vaxholm Lidingö Gustavsberg Nacka Andel av disponibel inkomst 27 procent Värmdö Sandhamn Saltsjöbaden Nacka Skärholmen Salem Mariefred Tyresö Huddinge Södertälje Tullinge Tumba Botkyrka Nykvarn Tyresö Huddinge Handen Södertälje Haninge V Haninge Järna Gnesta Vagnhärad Nynäshamn Nynäshamn Trosa Färg LÄNDER Orter Genomsnittlig inkomst per år för hushåll Va t t e n d r a g o c h s j ö a r Medelinkomst i söderort Mindre vatten och sjöar H AV Hyresrätt Skärholmens centrum Hyresrätt Sydvästra ytterstaden Hyresrätt < Årsta Kärrtorp

11 T-banestation Stadsdel Antal familjer Medelinkomst, kr/år Hässelby Strand Hässelby Strand Vällingby Vällingby Råcksta Råcksta Åkeshov Åkeslund Brommaplan Nockebyhov Abrahamsberg Abrahamsberg Alvik Traneberg Fridhemsplan Östra S:t Göran Odenplan Gustav Vasa T-Centralen Klara Gamla Stan Gamla Stan Medborgarplatsen Östra Katarina Skanstull Södra Sofia Globen Johanneshov Enskede Gård Gamla Enskede Stureby Stureby Bandhagen Bandhagen Högdalen Högdalen Rågsved Rågsved Hagsätra Hagsätra Inkomster längs linje 19 Ett annat sätt att åskådliggöra det geografiska lägets betydelse för hushållsinkomsterna är att exempelvis följa den gröna tunnelbanelinjen (linje 19) från Hässel by via Gamla Stan till Hagsätra, och göra nedslag bland de hyresgäster som bor i de stadsdelar som passeras. Längs linje 19 är sambandet mellan inkomster för familjer boende i hyresrätt och avståndet till centrala Stockholm slående. De avvikelser från normalfördelningskurvan som kan skönjas gäller främst närförorterna Nockeby (Brommaplan) och Enskede Gård samt Johanneshov (Globen) och Hagsätra. Den låga medelinkomsten i Johanneshov förklaras av att området domineras kraftigt av ensamhushåll. Hushållsinkomster för boende i hyresrätt längs linje 19 Hässelby Strand Vällingby Råcksta Åkeshov Brommaplan Abrahamsberg Alvik Fridehemsplan Odenplan T-Centralen Gamla Stan Medborgarplatsen Skanstull Globen Enskede Gård Stureby Bandhagen Högdalen Rågsved Hagsätra

12 Basområde Stadsdel Antal familjer Medelink, kr (år) Över kr Ladugårdsgärdet Östermalm Södra Djurgården Östermalm Oscarskyrkan Östermalm Norrlandsgatan Norrmalm Kronkvarnen Östermalm Eira Kungsholmen Lärkstaden Östermalm Humlegården Ö Östermalm Karlaplan Östermalm Strandvägen Östermalm Barnängen Södermalm Under kr Åkeshovsbadet Norra Ängby S:t Görans Sjukhus Kungsholmen Västberga Gård Västberga Södra Tallkrogen Tallkrogen Södra Vinsta Vinsta Mårtensdal Södermalm Ekhagen Östermalm Nedre Kista Kista Wenner-Gren Center Norrmalm Albano Östermalm Högsta och lägsta inkomsterna i Stockholm Inkomststatistiken redovisas av USK i stadens totalt 360 så kallade basområden. I bilaga 1 redovisas uppgifterna för samtliga dessa basområden. Ovan finns en tabell för de områden med de högsta respektive de lägsta inkomsterna. De högsta inkomsterna finns i områden i innerstaden, främst på Östermalm. De lägsta inkomsterna finns främst i områden som domineras av studenter såsom Ekhagen (Universitetet), Wenner-Grens Center och Albano. Forskarnas syn: Hyresreglering motverkar inte ekonomisk segregation I en tidigare rapport från Fastighetsägarna Stockholms Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen (2005) redovisades tre olika forskarrapporter som berör detta område. Professor Bengt Turner vid Institutet för Bostadsoch urbanforskning vid Uppsala Universitet. I utredningen Vem skyddar bruksvärdeprövningen? (2002) redovisas slutsatsen att: det förefaller inte som om de låga hyrorna i attraktiva områden i Stockholm förhindrar infiltration av hushåll med höga inkomster. Den avgörande frågan är om denna infiltration av resursstarka hushåll sker i en takt som är i närheten av den som skulle äga rum på en marknad med marknadsanpassad hyra. Om detta är sant är det meningslöst att hålla fast vid den reglerade hyran, eftersom resursrika hushåll ändå och i regel till lägre kostnader än i marknadslösning får tillgång till bostäder i attraktiva lägen. Professor Hans Lind och Anders Hellström vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm. I uppsatsen Market Rents and Economic Segregation: Evidence from a Natrual Experiment (2003) redovisas en jämförelse mellan Malmö och Stockholm åren Författarna konstaterar i studien att: ett införande av marknadsanpassade hyror 9

13 i Stockholm kan inte trycka ut någon större mängd hushåll med socialt stöd från de mest attraktiva lägenheterna, då dessa hushåll nästan inte finns. Sammanfattningsvis kan sägas att det var en klar ekonomisk segregation mellan de mest och de minst attraktiva delarna i det kommunägda beståndet i början av perioden. Skillnaderna har ökat under den studerade perioden, och det har varit samma trend i båda städerna. Studiens resultat stöder alltså inte åsikten att en stegvis anpassning av hyrorna på det sätt som skett i Malmö på ett märkbart sätt skulle öka segregationen. Professor Edward L. Glaeser vid Harvard University. I rapporten Does Rent Control Reduce Segregation? (2002) konstaterar Gleaser som jämfört olika stater och städer i USA. Sammantaget har jag funnit bevis för att det genom en hyresreglering kan tillhandahållas vissa bostäder med låg hyra i städer med i övrigt höga boendekostnader. Det skulle kunna betraktas som goda nyheter för de som förespråkar hyresregleringar. Men dessa hyresreglerade lägenheter hyrs vanligen inte av unga barnfamiljer som vill komma in på bostadsmarknaden, utan de hyrs av äldre och redan väletablerade hushåll. Hyresregleringen träffar därmed inte de hushåll som de avser att hjälpa. Dessutom finns det inget som talar för att en hyresreglering har någon generell påverkan på integrationen i en stad. Bostadsområden i städer med hyresreglering tycks vara lika segregerade som bostadsområden i städer med en fri hyresmarknad. I en nyligen presenterad trebetygsuppsats redovisas en ny studie som belyser segregationen i Stockholm. Civilekonomerna Hanna Fridell och Cecilia Brogren vid Nationalekonomiska institutionen på Handelshögskolan i Stockholm har i Ekonomisk debatt (nr 6, 2007) presenterat artikeln Lyckas hyresregleringen motverka segregation i Stockholm?. Fridell och Brogren har undersökt segregationen både i hyres- och bostadsrättsbeståndet i Stockholm. De definierar tre typer av segregation, inkomst-, härkomst- och ålderssegregation. Härkomst definieras som född i Stockholm, född i Sverige eller båda föräldrarna födda i Sverige. Resultatet av regressionen visar att sambandet mellan boende i en attraktiv församling och hög inkomst är positivt och dessutom starkare för hyresrätter än för bostadsrätter. Också sambandet mellan förmögenhet (överstigande kr) och attraktiv bostadsadress är starkare i hyresrättsbeståndet än bland bostadsrätterna. Det finns ett tydligt samband mellan härkomst och attraktiv bostadsadress i hyresrättsbeståndet, medan detta inte gäller för bostadsrätterna. Att endast inkomst och inte härkomst bestämmer vem som bor i de mest attraktiva områdena är vad som kan förväntas på en fri marknad. För både hyres- och bostadsrätter finner Fridell och Brogren att individer yngre än 30 år generellt bor i attraktivare områden, vid given inkomst. Att yngre givet sin inkomst bor mer attraktivt än äldre tror de beror på två fenomen. För det första att det inte är ovanligt att unga på olika sätt får hjälp av sina föräldrar att skaffa bostad. För det andra att unga med låg inkomst väljer att ta stora lån för att bo på en attraktiv adress, eftersom de i framtiden antar att de kommer att ha en högre inkomst. Hyresnivån 2006 för lägenheter med olika värdeår omräknat till normhyra Kronor/kvm/år Innerstaden Ytterstaden värdeår Källa: USK och Fastighetsägarna Stockholm 10

14 Ett ofta framfört argument för hyresregleringen är att den bidrar till minskad segregation på bostadsmarknaden. Resultatet av Fridells och Brogrens studie visar att det finns ett tydligt positivt samband mellan inkomst och bostadsadressens attraktivitet för båda upplåtelseformerna, men att sambandet är starkare för hyresrätterna. Det kanske mest uppseendeväckande i studien är resultatet beträffande härkomstsegregation, vid given inkomst. Medan hyresrättsmarknaden är klart segregerad i detta avseende särskilt missgynnade är första och andra generationens invandrare tycks härkomst däremot sakna betydelse för hur attraktivt en individ bor på bostadsrättsmarknaden. Fridells och Brogrens avslutande kommentar är att resultat tydligt visar att såväl inkomst- som härkomstsegregationen är uttalad i hyresrättsbeståndet och att det därför allvarligt kan ifrågasättas i vilken grad hyresregleringen verkligen lyckas motverka segregationen i Stockholm. Hyrorna i Stockholm tar ej hänsyn till hyresgästernas värderingar I Stockholm har lägesfaktorn en stark inverkan på hyresgästernas värdering av en hyreslägenhet. Innerstaden har en högre attraktivitet än ytterstaden. Men i hyressättningen har detta endast haft en mindre betydelse. USK redovisar 2006 års hyror i Stockholm som genomsnittlig hyra fördelat på innerstad och ytterstad (söderort och västerort). Den genomsnittliga storleken för en hyresrätt i Stockholm är kvadratmeter. Normhyran är omräknad till en lägenhet på 77 kvadratmeter. Denna statistik tar inte hänsyn till kvalitetsskillnader i form av standard eller produktionsår. Det innebär att statistiken inte tar hänsyn till att innerstaden till stor del består av äldre ombyggda fastigheter medan närförortens och ytterstadens hyresrätter oftast är byggda på 1940-talet eller under rekordåren , och till stor del inte är renoverade. Den grova jämförelsen visar att hyrorna i innerstaden i genomsnitt ligger cirka 14 procent högre än hyrorna i ytterstaden. För att studera lägesfaktorns egentliga påverkan i Stockholm kan istället USKs hyresstatistik över hyresbostäder fördelade efter värdeår utgöra ett riktmärke. När detta redovisas som normhyra framgår tydligt att värdeåret/byggåret har en avgörande betydelse för hyresnivån. Se diagram nedan. Nästan hälften av alla lägenheter i innerstaden har värdeår före 1940, och den genomsnittliga normhyresnivån för dessa ligger på 936 kronor per kvadratmeter och år. I ytterstaden har samtliga årgångar byggda efter 1976 högre genomsnittliga hyror än dessa äldre hus i innerstaden. Hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad är i genomsnitt 14 procent, och varierar mellan de olika värdeåren mellan 5-20 procent. Skillnaden är som störst i det som är byggt under senare delen av miljonprogrammen ( ) och i det nybyggda husen ( ). I Göteborg och Malmö påverkar läget hyran I Göteborg och Malmö har de lokala parterna utvecklat hyressättningen och betydelsen av läget har ökats. I Göteborg värderas standard på lägenheten utifrån 80 olika egenskaper. En av dessa är läget. Lägesfaktorn viktas från 1 10 och svarar för 40 procent av hyran. Om man delar upp Göteborg i tre geografiska lägen ger det följande hyresskillnader för en normallägenhet. Skillnaden mellan centralt läge och ytterstadsläge är drygt 30 procent. Lägesfaktorn i Göteborg innehåller fler faktorer än geografiskt läge, där exempelvis centralt läge ofta har bättre närservice och kommunikationer än lägenheter längre ut från centrum. Hyresnivån i Stockholm 2006 Hyra för normallägenheten i Göteborg Månadshyra, kr/år Årshyra, kr/kvm Normhyra, kr/kvm 3 rum och kök på 75 kvm Månadshyra Kr/ månad Årshyra kr/kvm Hyresskillnad gentemot ytterstad Innerstaden Söderort Västerort Källa: USK och Fastighetsägarna Stockholm Centralt % Halvcentralt % Ytterstad Källa: Läget påverkar hyran, Hyresgästföreningen,

15 Arbetet med att se över Malmös hyressättning påbörjades år 2000 och beräknas vara slutförd 2009 och innehåller cirka 200 egenskaper för att värdera standard på en lägenhet. Lägesfaktorn är indelad i tio olika zoner. I exemplet nedan framgår hur läget kommer att värderas när översynen av hyressättningen är helt genomförd i olika delar av Malmö. Mellan områden med högst respektive lägst attraktionskraft ska hyresnivån för en i övrigt likvärdig lägenhet skilja över 40 procent när den nya hyressättningen är genomförd. Men hyresvariationen beror inte bara på läget. Även andra kvaliteter ska påverka hyresnivån. Skillnaden mellan två lägenheter inom samma geografiska område men där den ena har enkel grundstandard utan tillval och den andra är en nyproduktion med hög standard ska skilja 60 procent. När alla dessa olika bruksvärdesskiljande variablerna läggs samman kommer den nya hyressättningen i Malmö att bättre spegla hyresgästernas värderingar. Jämförelsen mellan Göteborg och Malmö kontra Stockholm visar tydligt att hyressättningen i Stockholm inte speglar hyresgästernas värderingar. Precis som i Malmö och Göteborg, liksom i städer som Umeå, Norrköping och Linköping, måste hyresgästföreningen och de kommunägda bostadsföretagen de enligt hyresregleringen ansvariga parterna ta ansvar för hyresrättens framtid i Stockholm. Hyrorna måste sättas så att hyresmarknaden tillåts fungera, att det ges möjlighet att renovera och bygga nya hyresfastigheter, att incitamentet från fastighetsägarna att sälja till hyresgästerna som ombildar till bostadsrätt minskas, att svarthandeln utplånas och att alla de som idag står i bostadskön kan få sin efterfrågan tillgodosedd. Stockholm är i starkt behov av en fungerande hyresmarknad för att både kunna tillgodose stockholmarnas bostadsbehov och locka till sig nya invånare till en region som vill växa. Hyra för normallägenheten i Malmö utifrån variationer i läge 3 rum och kök på 75 kvm Månadshyra Kr/månad Årshyra kr/kvm Hyresskillnad gentmot läge 10 procent Läge % Läge % Läge % Läge Källa: Läget påverkar hyran, Hyresgästföreningen,

16 Norra Hammarbyhamnen Slutsatser Stockholm är redan segregerat Stockholm är en ekonomiskt segregerad stad även i hyresrättsboendet. Hyresregleringen har inte motverkat ekonomisk segregation, utan den har av vissa bedömare till och med bidragit till den genom att regleringen medfört en omfattande svarthandel som gynnar de som har kapital. Om hyresregleringen luckras upp och hyressättningen tillåts spegla hyresgästernas värderingar, där bland annat läget måste ges en ökad tyngd, så hävdar reglerings förespråkarna att vi får en ekonomisk segregation i Stockholm. Detta kommer inte att ske segregationen har vi redan även i hyresrättsbeståndet. vem skyddas då av dagens hyresreglering? Vem är det egentligen som skyddas av den hårda hyresreglering som vi har i Stockholm? Antalet hyresrätter i Stockholms innerstad uppgår till cirka Det är främst hushållen i dessa lägenheter som omfattas av den skyddslagstiftning som dagens hyresreglering utgör. Man kan också uttrycka det som att de är vinnare och insiders på den reglerade marknaden. Men hur många av dessa hushåll kan i praktiken anses vara hushåll som har en väsentligt annorlunda ekonomisk ställning än grannarna som bor i bostadsrätt? Både USKs studie om hushållens disponibla inkomster och studier från KTH och Handelshögskolan visar att hyresrättshushållen med de högsta inkomsterna bor i de mest attraktiva bostadsområdena. Är det motiverat att fortsätta att ha en skyddsreglering som inte skyddar någon men skapar kaos på bostadsmarknaden. Tensta 13

17 Bilaga 1. Disponibla inkomster för boende i hyresrätt i Stockholm 2005 fördelat på basområdesstatistiken från USK. Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst City Norrmalm Tre Kronor Storkyrkan Skeppsbron Storkyrkan Munkbron Storkyrkan Stortorget Storkyrkan Centralstation N Klara Tegelbacken Klara * Klara Kyrka Klara Centralposten Klara Oscarsteatern Klara Brunkeberg Klara Hötorget Klara * Oxtorget Klara Norrlandsgatan Jakob Norrmalmstorg Jakob * Kungsträdg Jakob * Blasieholmen Jakob * Skeppsholmen Jakob Brunnsgatan N Södra Johannes Brunnsgatan S Södra Johannes Johannes Kyrka Södra Johannes Wenner-Gren Center Norra Johannes Vanadislunden Norra Johannes Surbrunnsomr Norra Johannes Norra Real Norra Johannes Elverket Norra Johannes Tegnerlunden Södra Adolf Fredrik Tandläkarhögskolan Södra Adolf Fredrik Norra Bantorget Ö Södra Adolf Fredrik Adolf Fredriks Kyrka Södra Adolf Fredrik Skandiahuset Södra Adolf Fredrik * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.

18 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst City Norrmalm forts Kungsstenen Norra Adolf Fredrik Saltmätargatan Norra Adolf Fredrik Sjökatten Norra Adolf Fredrik Atlasområdet Gustav Vasa Gustav Vasa Kyrka Gustav Vasa Observatoriegatan Gustav Vasa Sabbatsberg Gustav Vasa Polstjärnan Gustav Vasa Observatorielunden Gustav Vasa * Betlehemskyrkan Gustav Vasa Norrtull Östra Matteus Tre Liljor Östra Matteus Matteus Kyrka Östra Matteus Hälsingehöjden Östra Matteus Centralgaraget Östra Matteus Norra Station Västra Matteus Birkagården Västra Matteus Rörstrand Västra Matteus Rödaberget Västra Matteus S:t Eriksplan Västra Matteus Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Östermalm Roslagstull Engelbrekts k:a Lärkstaden Engelbrekts k:a Danderydsplan V Engelbrekts k:a Danderydsplan Ö Engelbrekts k:a Eriksberg Engelbrekts k:a Stureplan Ö Engelbrekts k:a Humlegården Ö Engelbrekts k:a Stureparken Ö Engelbrekts k:a Stureparken V Engelbrekts k:a Roslagstulls Sjukhus Tekniska Högskolan Östra Station Tekniska Högskolan Lill Jansskogen V Tekniska Högskolan Ekhagen Universitetet Frescati Universitetet Albano Universitetet Centrala Hjorthagen Hjorthagen-Värtahamnen Värtaverket Hjorthvagen-Värtahamnen Värtahamnen Hjorthagen-Värtahamnen * Östermalmshallen Hedvig Eleonora * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 15

19 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Östermalm forts Dramatiska Teatern Hedvig Eleonora Östermalmstorg Hedvig Eleonora Skvalberget Hedvig Eleonora Tyskbagarområdet Hedvig Eleonora Hedvig Eleonora Kyrka Hedvig Eleonora Kronkvarnen Hedvig Eleonora Karlaplan Hedvig Eleonora Historiska Muséet Hedvig Eleonora Strandvägen Hedvig Eleonora Oscarskyrkan Hedvig Eleonora Garnisonen Hedvig Eleonora * Gustav Adolfskyrkan V Hedvig Eleonora Gustav Adolfskyrkan Ö Hedvig Eleonora Diplomatstaden Hedvig Eleonora * Djurgårdsstaden Djurgården Södra Djurgården Djurgården Hästgardet Gärdet Olaus Petri Kyrka Gärdet Tessinparken Gärdet Smedsbacken Gärdet Kampementsbacken Gärdet Öregrundsgatan Gärdet Tegeludden Gärdet * Frihamnen Gärdet * Ladugårdsgärdet Gärdet Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelink Kungsholmen Stadshuset Kungsholmen Eira Kungsholmen Kungsklippan Kungsholmen Kungsbroplan Kungsholmen Tekniska Nämndhuset Kungsholmen Landstingshuset Kungsholmen Pontonjärparken Kungsholmen S:t Eriks Sjukhus Kungsholmen Wargentinsgatan Kungsholmen Kronoberg Kungsholmen Karlsvik Östra S:t Göran Hemmet Östra S:t Göran * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.

20 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Kungsholmen forts Fridhemsplan Östra S:t Göran S:t Eriksgatan Östra S:t Göran Alströmergatan Östra S:t Göran Rålambshov Marieberg Svedbergsplan Marieberg Centrala Marieberg Marieberg Mariebergsparken Marieberg * Östra Stadshagen Stadshagen S:t Görans Sjukhus Stadshagen Östra Hornsberg Stadshagen * Västra Kristineberg Kristineberg Thorildsplan Kristineberg Fredhäll Fredhäll Lilla Essingen Lilla Essingen Stora Essingen Stora Essingen Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Södermalm Mariaberget Mariatorget Maria Kyrka Mariatorget Swedenborgsgatan Mariatorget Gullfjärdsplan Mariatorget Bergsgruvan Mariatorget Södra Station Väst Södra Station Södra Station Öst Södra Station Högalidskyrkan Norra Högalid Skinnarviksringen Norra Högalid Ludvigsberg Norra Högalid Bergsund Norra Högalid Hornstull Mellersta Högalid Bysistäppan Mellersta Högalid Södra Nämndhuset Mellersta Högalid Zinkensdamm Mellersta Högalid Södersjukhuset Södra Högalid Tanto Södra Högalid Sköldgatan Syd Södra Högalid Sköldgatan Nord Södra Högalid Långholmen Reimersholme-Långholmen Reimersholme Reimersholme-Långholmen * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 17

21 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Södermalm forts Västra Åsö Västra Katarina Blekingetäppan Västra Katarina Helgalunden Västra Katarina Eriksdal Västra Katarina Åsötorget Västra Katarina Rosenlund Västra Katarina Mosebacke Östra Katarina Östra Åsö Östra Katarina Katarina Kyrka Östra Katarina Bjurholmsplan Östra Katarina Nytorget Östra Katarina Stadsgården Östra Katarina Ersta Norra Sofia Sofia Kyrka Norra Sofia Tullgården Södra Sofia Vita Bergen Södra Sofia Blecktornet Södra Sofia Vintertullen Södra Sofia Barnängen Södra Sofia Mjärdgränd Södra Sofia Danviksklippan Södra Hammarbyhamnen Sickla Udde Södra Hammarbyhamnen Luma Södra Hammarbyhamnen Mårtensdal Södra Hammarbyhamnen Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort Sankt Sigfrid Aspudden Örnsberg Nord-Öst Aspudden Vinterviken Aspudden Örnsberg Syd-Öst Aspudden Östra Gröndal Gröndal Ekensberg Gröndal Axelbergs Torg Hägersten Klubbacken Hägersten Axelsberg Syd-Öst Hägersten Stensborg Hägersten Sankt Mickelsgatan Hägersten Örnsberg Syd-Väst Hägersten * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.

22 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort forts Axelsberg Nord Hägersten Norra Hägerstensåsen Hägerstensåsen Södra Hägerstensåsen Hägerstensåsen Nybohov Liljeholmen Liljeholmsberget Liljeholmen * Lövholmen Liljeholmen Nyboda Ö Liljeholmen Nyboda V Liljeholmen * Svandammen Midsommarkransen Fastlagsvägen Midsommarkransen Telefonplan Midsommarkransen Telefonfabriken Midsommarkransen * Norra Mälarhöjden Mälarhöjden Gulddragaren Mälarhöjden Karusellvägen Västberga Korpmossen Västberga Hökmossen Västberga Mikrofonvägen Västberga * Västberga Gård Västberga Vretensborg Västberga Fruängen Fruängen Herrängen V Herrängen * Herrängen Ö Herrängen * Liseberg Liseberg Långbro V Långbro Långbro Ö Långbro Långsjö Långsjö Norra Solberga Solberga Västra Solberga Solberga Södra Solberga Solberga Västertorp Västertorp Västra Älvsjö Älvsjö Ö:a Älvsjö: Ind-omr Älvsjö * Ö:a Älvsjö: Mässan Älvsjö * Örby Slott Örby Slott Östbergahöjden Östeberga Årsta partihallar Östeberga * Bandhagen Bandhagen Högdalens Centrum Högdalen Östra Högdalen Högdalen * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 19

23 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort forts Västra Högdalen Högdalen Skebokvarnsvägen Högdalen Rågsveds Torg Rågsved Bjursätra Rågsved Snösätra Rågsved Bäckaskiftsvägen Stureby Östra Stureby Stureby Västra Stureby Stureby Örby N Örby Örby S Örby Hagsätra Torg Hagsätra Ormkärr Hagsätra Östra Enskedefältet Enskedefältet Västra Enskede Gård Enskede Gård Trädskolan Enskede Gård Enskede Kyrka Gamla Enskede Svampvägen Gamla Enskede Sandsborg Gamla Enskede Dalen Gamla Enskede Gullmarsplan Johanneshov Skärmarbrink Johanneshov Slakthuset Johanneshov * Skanskvarn Årsta Årsta Centrum Årsta Årsta Gård Årsta Valla Gärde Årsta Björkhagen Björkhagen Enskededalen Enskededalen Östra Hammarbyhöjden Hammarbyhöjden Blåsut Hammarbyhöjden * Kärrtorp Kärrtorp Orhem Orhem * Pungpinan Skarpnäcks Gård Skarpnäcksfältet Ö Skarpnäcks Gård Skarpnäcksfältet V Skarpnäcks Gård Skarpa By Skarpnäcks Gård Lagaplan Bagarmossen Södra Bagarmossen Bagarmossen Norra Bagarmossen Bagarmossen Skrubba Skrubba * 20 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.

24 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort forts Havsörnstorget Fagersjö Farsta Centrum Farsta * Södra Farsta Farsta Östra Farsta Farsta Norra Farsta Farsta Ullerudsbacken Farsta Strand Farsta Gård Farsta Strand Gubbängstorget Gubbängen Gubbängens Gård Gubbängen * Västra Hökarängen Hökarängen Söndagsvägen Hökarängen Lingvägen Hökarängen Västra Larsboda Larsboda Bagarfruvägen Sköndal Västra Sköndal Sköndal Stora Sköndal Sköndal Södra Svedmyra Svedmyra Norra Svedmyra Svedmyra * Norra Tallkrogen Tallkrogen Södra Tallkrogen Tallkrogen Bredängs Allé Bredäng Yttre Bredäng Bredäng Sätra Torg Sätra Skärholmens Centrum Skärholmen Skärholmens Gård Skärholmen * Mellersta Skärholmen Skärholmen Östra Vårberg Vårberg Västra Vårberg Vårberg Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Västerort Norra Abrahamsberg Abrahamsberg Södra Abrahamsberg Abrahamsberg Beckomberga Beckomberga Blackeberg Blackeberg Bromma Kyrka Bromma Kyrka Bällsta Bällsta Eneby Eneby Mariehäll Mariehäll * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 21

25 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Västerort forts Ängbylunden Norra Ängby Ättehagen Norra Ängby Åkeshovsbadet Norra Ängby Södra Riksby Riksby Bromma Flygplats S Riksby * Färjestadsvägen V Södra Ängby * Johannesfred Södra Ängby Bällstahamnen Södra Ängby * Åkeshov Åkeshov Östra Åkeslund Åkeslund Västra Åkeslund Åkeslund Alvik Alvik Höglandet Höglandet Nockeby Nockeby Nockebyhov Nockebyhov Smedslätten Smedslätten Stora Mossen Stora Mossen Södra Traneberg Traneberg Norra Traneberg Traneberg Ulvsunda Ulvsunda Ålsten Ålsten Äppelviken Äppelviken Grimsta Grimsta Nälsta Nälsta Västra Råcksta Råcksta Östra Råcksta Råcksta Råcksta sjukhus Råcksta Norra Vinsta Vinsta Södra Vinsta Vinsta Vällingby Centrum Vällingby Södra Vällingby Vällingby Södra Bromsten N Bromsten Södra Bromsten S Bromsten * Norra Bromsten Bromsten Flysta Flysta Lunda Lunda * Norra Rinkeby Rinkeby Södra Rinkeby Rinkeby Solhöjden Solhem Spånga Torg Solhem * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.