Välkomna på Fastighetsägarfrukost! Hyresförhandlingar. Medverkande: Henrik Tufvesson och Alrik Hafström, Fastighetsägarna Stockholm

Transkript

1 Välkomna på Fastighetsägarfrukost! Hyresförhandlingar Medverkande: Henrik Tufvesson och Alrik Hafström, Fastighetsägarna Stockholm

2 Fastighetsägarfrukost- tisdagar på Alströmergatan oktober: Brandskydd i flerfamiljhus 15 november: Relining. En utvärdering 22 november: Snö och is på tak

3 Forts. Fastighetsägarfrukostar i höst 24 november: Hur påverkas fastighetsföretag av de nya finansiella reglerna? (obs en torsdag) 29 november: Radon- hälsorisker, gränsvärden, mätmetoder med mera 6 december: Bredband med ComHem och Stokab Anmäl dig redan nu via vår webbplats under Kalender:

4 Lansering av Fastighetsägarna Dokument Nytt system för elektroniska blanketter, ersätter Itkett Lanseras 1 januari 2012 Mer information finns på under topprubrik Fastighetsägarna Dokument Informationsmöte måndagen den 14 november kl på Alströmergatan 14. Anmälan senast 4 november via vår webbplats:

5 Vi finns på plats för frågor Hans Swahn, Produkter Lena Göransson, Ekonomisk förvaltning Magnus Bäckström, Teknisk Förvaltning Stephan Fjärem, Teknisk förvaltning

6 Dagens presentation finns på webben

7

8 Stockholmsmodellen Frukostmöten oktober 2011

9 Läget just nu för Stockholmsmodellen Modellen En systematisk hyressättning som beskriver skillnaderna i värdet mellan olika bruksvärdesvariabler: Alla parter är överens Implementeringen Hur de nya bruksvärdesnivåerna ska bestämmas: HGF har hoppat av Fastighetsägarna och de kommunägda bostadsföretagen fortsätter istället arbetet själva 9

10 Byggåret och inte läget styr hyrorna i Stockholm Månadshyra för 3 rok på 77 kvm i de kommunägda bostadsföretagen Kista Östberga Östermalm Kungsholmen Fredhäll

11 Vad får hyresgäster för 950 kr/kvm? Fyra exempel från Svenska Bostäder, ur Årsredovisning 2010 Blackeberg Elias Lönnrots väg 10 Byggår 1952 Normhyra 953 kr/m 2 Vasastan Tomtebogatan 6A Byggår 1966/67 Normhyra 955 kr/m 2 Hägersten/Mälarhöjden Klubbacken 22 Byggår 1942/1982 Normhyra 956 kr/m 2 Östermalm Nybrogatan 58 Byggår <1929/1959 Normhyra 957 kr/m 2 11

12 Arbetet med Stockholmsmodellen bygger på en bred samsyn bland parterna Hyreskommittén har arbetat sedan 2001 Unikt stöd från parterna på Stockholms hyresmarknad om att utveckla bruksvärdesystemet Hyror som bättre speglar hyresgästernas värderingar av boendet Hyror som stärker hyresrättens långsiktiga ställning Hyror som skapar förutsättningar för nyproduktion Hyressättning som är transparent, logisk och tydlig Standard och läge del i hyresförhandlingarna sedan 2003 En partssammansatt arbetsgrupp har sedan 2008 haft uppdraget att utveckla en modell för Stockholm Rapport 1: Maj 2009 Definition av bruksvärdesvariablerna Rapport 2: Maj 2011 Poäng på varje bruksvärdesvariabel

13 Ny utmaning: Stockholmsmodellen i en ny lagstiftning Stockholmsmodellen Stockholmsmodellen Överenskommelse inom ramen för rådande hyreslagstiftning Överenskommelse inom ramen för ny hyreslagstiftning Fördelning av hyran i de hyresnormerande kommunägda bolagen Inte en fördelning av hyran. De kommunägda bolagen inte längre hyresnormerande Baserad på självkostnad / nollsummespel Definiera bruksvärdet för att förklara hyresskillnader Systematiserad hyressättning Inte baserad på självkostnad / nollsummespel, krav på affärsmässighet Definiera bruksvärdet för att förklara hyresskillnader Systematiserad hyressättning Påverka hyrorna i de kommunägda bostadsföretagen eftersom de är hyresnormerande för de privata hyrorna Sätt rätt bruksvärdeshyror i Stockholm - både i det kommunägda och privata beståndet

14 Kris 1 i Hyreskommittén/Stockholmsmodellen 4 månaders time out vintern 2010/11 16 nov 2010: Fastighetsägarna och de tre kommunädga företagen slog fast att inga hyror ska sänkas när Stockholmsmodellen införs Nollsummespel/självkostnad är inte längre aktuellt ny lagstiftning! Inga nu utgående hyror i Stockholm är högre än ett korrekt bruksvärde Det är inte affärsmässigt att sänka hyror Regional påverkan - hyressättningen i Stockholm påverkar kranskommunerna Mars 2011: Dela upp det fortsatta arbetet i två överenskommelser Stockholmsmodellens bruksvärdeskillnader/poäng (maj 2011) Stockholmsmodellens bruksvärde/poängvärde och implementeringen (sep 2011) 14

15 Hur ser då överenskommelsen ut: Stockholmsmodellens fem huvuddelar 1. Storlek antal rum 2. Modernitet och standard 3. Bebyggelsen/fastighetens karaktär 4. Bostadsområde och läge 5. Fastighetsservice/kvalitet

16 1. Storlek - ny relativtabell En modifiering av 1991 års relativtabell (normhyrestabell) Stockholmsmodellen rks 27 p 24 p 32 p 1 rkv 30 p 27 p 36 p 1 rk 34 p 34 p 40 p 2 rk 40 p 40 p 45 p 3 rk 44 p 44 p 50 p 4 rk 49 p 49 p 54 p 5 rk 52 p 52 p 57 p 6 rk 55 p 55 p 60 p Formel 121/77 121/77 127/77 16

17 2. Modernitet och standard Modernitetsgrad lägenheten - standard i badrum och kök Badrum Bedöms efter storlek, golv- och väggmaterial och standard Kök Bedöms efter storlek, antal skåp, matplats och standard Typ 1 (före 1930) - 4 p Typ 2 ( ) - 4 p Typ 3 ( ) - 4 p Typ 4 ( ) - 2 p Typ 5 ( ) 0 p Typ 6 (1993- ) 14 p Ombyggt upp till + 14 p Typ 1 (före 1930) - 4 p Typ 2 ( ) - 4 p Typ 3 ( ) - 3 p Typ 4 ( ) - 2 p Typ 5 ( ) 0 p Typ 6 (1993- ) 10 p Ombyggt upp till + 10 p 17

18 2. Modernitet och standard Modernitetsgrad fastigheten Totalombyggnad i övrigt upp till + 6 p Elstandard Trapphus och gemensamma utrymmen Trygghetssystem Tvättstuga Gårdsmiljö Ljudisolering Ventilation Avfallshantering Obs! Fastighetspoäng tillfaller alla lägenheter i fastigheten 18

19 3. Bebyggelsens/fastighetens karaktär Charm och tidstypiska detaljer upp till + 15 p Äldre hus (före 1930-tal) med charm och hög arkitektonisk kvalitet 3 p Lägenheter i äldre hus med väl bevarade tidstypiska detaljer 12 p (takhöjd, kakelugn, öppen spis, trägolv, snickerier samlad bedömning) Standardhus 0 p Hus byggda tal samt tal Storskalig bebyggelse ned till - 10 p Bedöms individuellt efter grad av storskalighet samt husens och närmiljöns utformning Hus med hög modernitet upp till 20 p + extrapoäng Nyproducerade hus från början av 1990-talet. Höga arkitektoniska-, tekniska- och materialkvaliteter samt hög tillgänglighet upp till 20 p Extra högt bruksvärde för nyproduktion (kan avtrappas) extrapoäng 19

20 4. Bostadsområde och läge Kartan Läge A B C D E F G H J K Poäng 35 p 33 p 21 p 18 p 12 p 9 p 6 p 3 p 1 p 0 p

21 Fastighetens karaktär + lägesfaktorn A B C D E F G H J K Skillnaden mellan lägenheter i fastigheter med äldre charm i innerstaden och lägenheter i storskalig bebyggelse i ytterstaden blir 60 poäng! 21-10

22 4. Bostadsområde och läge Mikroläge Naturskönt läge Fastigheter i direkt anslutning till park, natur och sjönära läge Hässelby Strand, Hammarby Sjöstad, Nackareservatet + 2 p Därutöver kan en fastighets mikroläge i ett bostadsområde ha betydelse för bruksvärdet. Bullerstörning Fastigheter störda av trafik och flyg utifrån miljöförvaltningens bullerkarta Stor bullerstörning - 6 p Essingeleden, E4/E20, Nynäsvägen Bullerstörning - 2 p Ringvägen, Bergslagsvägen, Götgatan, Valhallavägen, inflygning till Bromma (Traneberg/Ulvsunda) 22

23 5. Fastighetsservice och kvalitet Fastighetsförvaltningen påverkar bruksvärdet 1. Information, tillgänglighet och bemötande Kundkontakter, besökstider 2. Helt och rent Tillsyn, skötsel och städning 3. Trygghet och säkerhet Tryggheten i och runt fastigheten, störningsjour och skydd mot inbrott 4. Åtgärda fel och brister Med god kvalitet och skyndsamt i lägenheter och utan onödigt dröjsmål i fastigheten Mäts genom besiktning och serviceenkäter (eller motsvarande) Nollvärde = god fastighetsservice Intervall - 6 till + 4 p 23

24 Övriga bruksvärdesfaktorer Det finns givetvis fler enskilda egenskaper som påverkar bruksvärdet för en lägenhet. Det kan både vara inne i lägenheten och sådant som gäller alla lägenheter i huset. Påtagliga fördelar respektive nackdelar kan lyftas fram med hjälp av extra egenskaper som ger plus- eller minuspoäng. Fastighet Hiss (-2 p / +2 p) Källsortering (+ 1 p) Utan grovsoprum (-1 p) Cykel- och barnvagnsrum Gårdsmiljön mm Lägenhet Balkong/uteplats (+5 p) Läge i huset (-2 p / +2 p) Saknar lägenhetsförråd (-1 p) Extra dusch (+2 p) Fungerande eldstad (+2 p) mm 24

25 Modellen är inte en räknesnurra! Modellen med parametrar och poäng är i sig inte en räknesnurra som automatiskt ger en ny hyra. För varje enskild lägenhet kan hyran inte räknas fram enbart utifrån de i modellen definierade bruksvärdesparametrarna och dess poäng. Vissa definierade bruksvärdesfaktorer är inte poängsatta och det kan även finnas andra egenskaper som påverkar bruksvärdet. Hyran sätts alltid i en lokal förhandling och efter en individuell bedömning av en lägenhets bruksvärde. 25

26 Hur räknas hyran ut i modellen? 62 kvm = 62 p 2 rok = 40 p = 102 p 2 rok, 62 kvm, SÖDERMALM Hagen 27, Sankt Paulsgatan Byggår 1882, ombyggt 1976 Ingen balkong Läge A = 35 p Äldre charm, sanerad 70-talet = = 105 p Kök typ 4 = -2 p Badrum typ 4 = -2 p Hiss = 2 p Fastighetsservice = 2 p Totalt = 140 p 102 x 140 = p 26

27 Hur räknas hyran ut i modellen? Från poäng till hyra 102 x 140 = p Om poängvärdet = 6 kr x 6 = årshyra kr / 12 = kr/mån Normhyra = kr/kvm/år 2 rok, 62 kvm, SÖDERMALM Hagen 27, Sankt Paulsgatan Byggår 1882, ombyggt 1976 Ingen balkong 27

28 Vad händer när lägesfaktorns betydelse ökas och byggnadsåret minskas Privata + Äldre icke nyombyggda lägenheter i läge A-B får högre hyra - Hus byggda , får inga nyproduktionspoäng när de nu är över 20 år gamla. Kan få svårt att försvara dagens hyresnivå Kommunägda + Har haft ett hyrestak på ca kr på ombyggda lägenheter. När detta tak tas bort stiger hyrorna. + Har haft en mycket platt hyressättningen utanför tullarna. Nu får läge C-F lägespåslag. Hyreshöjningar i inre ytterstaden - Icke ombyggda miljonprogramshus i läge J-K får svårt att försvara hyresnivåer över 900 kr men ombyggda försvarar kr 28

29 Hyrorna i Stockholm Månadshyra för 3 rok på 77 kvm i de kommunägda bostadsföretagen

30 Om nollsummespel i Stockholmsmodellen Månadshyra för 3 rok på 77 kvm i de kommunägda bostadsföretagen

31 Kris 2 i Hyreskommittén/Stockholmsmodellen 3 okt 2011: Hyresgästföreningen (centralt) ställer krav på nollsummespel inom de kommunägda bolagen - Den systematiska hyressättningen inom Stockholmsmodellen ska ske utifrån bolagens nuvarande hyresintäkter. De kommunägda bolagen och Fastighetsägarna säger återigen nej till detta krav HGF lämnar förhandlingen och hävdar att vi skjutit Stockholmsmodellen i sank 31

32 Varför inte nollsummespel och sänkta hyror Det är inte affärsmässigt inga vakanser och stark efterfrågan Ger problem med underhåll och renovering Sänkta fastighetsvärden ger problem med lånefinansieringen Regional påverkan på hyresnivåerna i kranskommunerna 16 nov 2010 och 3 okt 2011: Fastighetsägarna och de tre kommunädga företagen slog fast att inga hyror ska sänkas när Stockholmsmodellen införs 32

33 Sollentuna Stockholmsmodellens områden/stadsdelar Järfälla Danderyd Sundbyberg Solna Lidingö Ekerö Nacka Botkyrka Huddinge Tyresö

34 Inga hyror ska sänkas i Stockholm! Månadshyra för 3 rok på 77 kvm i de kommunägda bostadsföretagen

35 Fortsättningen Tillsammans med de kommunägda bostadsföretagen Enas om ett poängvärde (bruksvärde) för Stockholm Bestämma intrappningsregler Infasningstiden (rabattsystem) för sittande hyresgäster Ledigblivna lägenheter Byten Förhandla med HGF om ny målhyra för enskilda lägenheter Träffa överenskommelser Rättsliga prövningar 35

36 36