EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)"

Transkript

1 1 Till Finansdepartementet Stockholm Stockholm den 5 september 2008 EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Fastighetsägarna Stockholm vill härmed lämna sina synpunkter på rubricerade betänkande. Sammanfattning Utredningen om allmännyttans villkor har bland annat haft i uppdrag att ta ställning till förkommande konkurrenssnedvridande stöd till kommunala bostadsföretag och bedöma dess förenlighet med EG-rätten. Utredningen bedömer att en affärsmässig modell med största sannolikhet är förenlig med EG-rätten. Däremot bedöms den s k självkostnadsmodellen inte vara förenlig med EG-rätten. Fastighetsägarna Stockholm vill i denna del i sin helhet ansluta sig till det remissyttrande som avgetts av Fastighetsägarna Sverige. I sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna föreslår Utredningen om allmännyttans villkor att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll tas bort. Skälen för förslaget är att regleringen sannolikt strider mot EG-fördraget. Professor Ulf Bernitz ger i ett sakkunnigutlåtande, som bifogas detta remissyttrande, sitt stöd för de slutsatser som utredningen kommit fram till vad gäller EG-rättens betydelse för hyressättningssystemet. Bernitz uttalar bland annat att bruksvärdesystemet och dess tillämpning vid bestämmande av de privata företagens hyressättning strider mot EG-rätten. Fastighetsägarna Stockholm ställer sig i huvudsak bakom utredningens förslag om ändringar av hyreslagstiftningen. Förslagen bygger alltså på en analys av EG-rätten. De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll är emellertid så skadlig för den svenska hyresmarknaden att man även utan stöd i EG-rätten behöver genomföra de reformer som utredningen föreslår. Fastighetsägarna Stockholm vill därför lyfta fram några sådana synpunkter i anslutning till kommentarerna till utredningens förslag. Sverige har en form av kommunal hyresreglering, eftersom hyresnivån i en kommun bestäms av de hyror som sätts av det kommunala bostadsföretaget på orten, det vill säga i kommunen. Eftersom olika kommunala bostadsföretag har olika kostnader varierar hyresnivåerna kraftigt över 25 procent - mellan olika kommuner i Stockholmsregionen. Varken de kommunala bostadsföretagens dominerande ställning eller dess hyressättning går dock att få prövade i samband med en hyrestvist. Den hyresnorm, eller snarare det hyrestak, som de kommunala bostadsföretagen tillhandahåller är inte avsedd att utgöra en genomtänkt hyresstruktur för orten. Det kommunala bostadsföretaget är inte skyldigt att sätta hyror som överensstämmer med bruksvärdet och gör det inte heller. Det nuvarande hyressättningssystemet utgör därför

2 2 ett allvarligt rättssäkerhetsproblem. Utredningens förslag om en ny objektiv och tydlig definition av skälig hyra är därför mycket angeläget. Utredningen tar upp frågorna om bruksvärdeprövningen och föreslår att faktorerna för prövningen förtydligas. Förslaget är mycket bra men det kan ifrågasättas om planlösning en i en lägenhet kan jämställas med lägesfaktorn vilket det gör i förslaget. Utredningen föreslår att ortsbegreppet inte alltid- som idag - ska vara en kommun. Den ska kunna omfatta flera kommuner. Vi delar denna uppfattning. Den nuvarande tillämpningen av ortsbegreppet har fått absurda konsekvenser med olika hyresnivåer för helt likartade områden. Utredningens förlag om en skyddsregel på cirka fem procent mot för stora hyreshöjningar innebär att hyresgäster får en förbättrad trygghet jämfört med vad som gäller idag. Fastighetsägarna Stockholm ställer sig bakom grundtankarna i förslaget. I ett avseende har vi dock en avvikande uppfattning. Vi anser att nyinflyttade hyresgäster inte ska omfattas av skyddsregeln. Utredningen föreslår att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll ersätts av en normerande roll för förhandlingsöverenskommelser som träffas enligt hyresförhandlingslagen. Vi ställer oss bakom förslaget, förutsatt att det finns möjlighet att få utrymme att frångå framförhandlade hyror i en skälighetsprövning om de avviker från en objektiv bruksvärdehyra. Index, som är vanligt förekommande i lokalhyreskontrakt är inte tillåtna i bostadshyreskontrakt. Det är svårt att finna några bärande argument mot att möjligheten införs även för bostäder. Inledning Hyresmarknaden behöver reformeras. Hyresmarknaden fungerar inte vilket får till konsekvens att allt fler privata hyresrätter ombildas till bostadsrätter, att nyproduktion av hyresrätter knappast förekommer alls i Stockholmsregionen och att svarthandeln med hyreskontrakt är omfattande. För Stockholmsregionens framtid måste detta mönster brytas. Hyresrättens fortlevnad är en förutsättning för den dynamiska utveckling som alla förväntar sig för Sveriges viktigaste region. När svenska regler strider mot överordnade EG-rättsliga regler är svenska staten skyldig att ändra reglerna och anpassa dem till EG-rätten. De förslag som utredningen lämnar är rimliga för att tillgodose de skyldigheterna. De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll är emellertid så skadlig för den svenska hyresmarknaden att man även utan stöd i EG-rätten behöver genomföra i vart fall de reformer som utredningen föreslår. Fastighetsägarna Stockholm hävdar att reformbehovet är så stort att ett genomförande av förslagen måste ses som en överlevnadsfråga för den privata hyresrätten i Stockholm. Det framgår tydligt av den redovisning av förhållandena i Stockholmsregionen som finns i avsnitt 2 nedan. Utredningen har även haft i uppdrag att ta ställning förkommande konkurrenssnedvridande stöd till kommunala bostadsföretag och bedöma dess förenlighet med EG-rätten. Utredningen bedömer att en affärsmässig modell med största sannolikhet är förenlig med EG-rätten. Däremot bedöms den s k självkostnadsmodellen inte vara förenlig med EG-rätten.

3 3 Fastighetsägarna Stockholm vill i denna del i sin helhet ansluta sig till det remissyttrande som avgetts av Fastighetsägarna Sverige. 1. Reformbehovet och synpunkter på förslaget (del IV i betänkandet) Vi ger i detta avsnitt våra synpunkter på reformbehovet på ett antal punkter som tas upp i betänkandet, del IV, Hyressättningssystemet i framtiden. 1.1 En generell standard saknas (avsnitt i betänkandet) Grundproblemet med hyresregleringen är de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll, dvs det hyrestak som bestäms av de kommunala bostadsföretagens hyror. Sverige har en form av kommunal hyresreglering eftersom hyresnivån i en kommun bestäms av de hyror som sätts av det kommunala bostadsföretaget på orten, det vill säga i kommunen. I strid med grundtankarna i bruksvärdesystemet sätts vanligen det kommunala bostadsföretagets hyror för att täcka företagets självkostnader. Eftersom olika företag har olika kostnader varierar hyresnivåerna kraftigt över 25 procent - mellan olika kommuner i Stockholmsregionen. Vi utvecklar frågan om ortsbegreppet i avsnitt 1.4 och ger exempel på de stora skillnaderna i hyresnivåer mellan olika kommuner i Stockholmsregionen i avsnitt 2.1 Vid en tvist om vilken hyresnivå som ska gälla i en fastighet förs till hyresnämnden, finns det ingen annan norm är det kommunala bostadsföretagets hyror som hyresnämnden kan luta sig mot. Det finns alltså ingen generell standard mot vilken en hyra kan prövas. Den privata fastighetsägaren måste därför anpassa sina hyror till det kommunala bostadsföretagets hyresnivå och har ingen möjlighet att åberopa andra argument vid prövning i hyresnämnd och hovrätt. Varken de kommunala bostadsföretagens dominerande ställning eller dess hyressättning går att få prövade i samband med en hyrestvist. Hyresnämnden gör ingen fristående bedömning av hyresnivåns skälighet med nuvarande regler. Utredningen tar i avsnitt upp och lämnar ett visst förbehåll för att det trots allt kan finnas regler som kan utgöra någon form av säkerhetsmarginal. Det gäller för det första den i S:t Eriksmålet uppsatta regeln eller principen att det för att en hyra ska vara normerande krävs att den inte understiger självkostnaden för objektet. Regeln är emellertid omöjlig att tillämpa eftersom kommunala bostadsföretag inte redovisar intäkter och kostnader på objektsnivå, det vill säga hus för hus. Man kan alltså inte få reda på om den normerande hyran står i överensstämmelse med principen i S:t Eriksmålet. Hovrätten godtar inte någon form av mer indirekt bevisning, till exempel kostnadsjämförelser eller livscykelekonomiska kalkyler. Det framgår inte minst av Wåhlinmålet. Båda rättsfallen redovisas i betänkandet. Det går alltså inte att utreda om en viss normerande hyra täcker självkostnaden, vilket leder till att privata fastighetsägares hyror ibland bestäms till för låga nivåer. Detta måste anses vara ett allvarligt rättssäkerhetsproblem i bruksvärdesystemet. För det andra tar utredningen upp frågan om det så kallade påtaglighetsrekvisitet kan utgöra en säkerhetsmarginal i bruksvärdesystemet. Enligt vår mening är det i praktiken omöjligt för en privat fastighetsägare att få en hyresnivå som överstiger det kommunala bostadsföretagets nivå på fem procent annat än i samband med så kallad direktjämförelse, vilket är extremt ovanligt. Vid hyresnämnden i Stockholm lär det inte ens förekomma en gång per år. Vår slutsats är, precis som utredningens, att det inte finns någon generell standard i bruksvärdesystemet utöver det kommunala bostadsföretagets hyrestak. Detta är till skada för

4 4 privata fastighetsägare och för bruksvärdesystemet. Det leder till godtycke och bristande förutsägbarhet även för hyresgäster. Brist på konsekvens Avsaknaden av en generell standard skulle i någon mån ha kunnat kompenseras av en konsekvent hyressättningspolicy av de kommunala bostadsföretagen. Men den hyresnorm, eller snarare det hyrestak, som de kommunala bostadsföretagen tillhandahåller är inte avsedd att utgöra en genomtänkt hyresstruktur för orten. Det kommunala bostadsföretaget är inte skyldigt att sätta hyror som överensstämmer med bruksvärdet och gör det inte heller. Mer eftertraktade lägenheter ges därför inte högre hyror och hyresgästernas allmänna värderingar av lägesfaktorn kommer inte till uttryck i hyressättningen. Under senare år har det i flera kommuner inletts ett arbete mellan parterna på hyresmarknaden för att ge lägesfaktorn större betydelse. Malmö är exempel på det. I Stockholmsregionen finns inga gällande motsvarande överenskommelser trots stora ansträngningar, främst från Fastighetsägarna Stockholms sida. Det finns inte heller någon förhoppning om att få en bättre ordning till stånd. Bakgrunden är följande. Lägesfaktorn i Stockholm Våren 2001 bildades en hyreskommitté för Stockholm av de tre kommunala bostadsföretagen, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm. Avsikten var att försöka få fram hyror som bättre stämde överens med hyresgästernas värderingar. I sin rapport år 2003 tog de tre parterna fram en matris med förslag hur läge och hustyp borde påverka hyressättningen i Stockholm. De tre parterna enades om att rekommendera sina respektive förhandlare att mer systematiskt genomföra förändringar av hyresstrukturen med rapporten som vägledning. Trots årliga uppmaningar om att påbörja arbetet med att genomföra hyreskommitténs förslag i hyresförhandlingarna har, med några undantag inga åtgärder vidtagits. Hyresgästföreningen vägrar och vill i stället inleda ett nytt förhandlingsarbete om ett nytt avtal. För de privata fastighetsägarna i Stockholm framstår det som uppenbart att Hyresgästföreningen inte utan ny lagstiftning kommer att gå med på en överenskommelse om att låta lägesfaktorn få den betydelse som beslutades i arbetet med matrisen och som för övrigt överensstämmer väl med utredningens uppfattning. Vi menar alltså att en förbättring av bruksvärdesystemet även i Stockholm hade kunnat ske om Hyresgästföreningen tagit ett större ansvar för att genomföra den så kallade matrisen. Men den möjligheten är sedan flera år tillbaka överspelad, varför en reformering av lagstiftningen i enlighet med utredningens förslag är helt nödvändig. 1.2 Jämförelseprövningen i hyresnämnden (avsnitt ) Utredningen föreslår att möjligheterna till direktjämförelse vid bruksvärdeprövningen utvidgas. Förslaget är mycket angeläget eftersom det innebär en utökad rättssäkerhet för hyresgäster och fastighetsägare. Kravet på att lägenheter som ska jämföras ska vara lika har i rättstillämpningen drivits så långt att det i praktiken inte går att finna tillräckligt lika lägenheter. Direktjämförelse är därför i praktiken näst intill omöjlig. Ungefär likadana lägenheter används i stället som bakgrundsmaterial, men vilken betydelse olika jämförelselägenheter har för slutbedömningen blir mera sällan redovisat i hyresnämndens beslut.

5 5 Den jämförelseprövning som nämnderna enligt förslaget ska göra innebär en sammanvägning och kvittning mellan plus- och minusfaktorer för olika kvaliteter i en lägenhet. Utredningen understryker behovet av att nämnderna i sina beslut tydligt redovisar hur de gjort sammanvägningen. Tydligare redovisningar av hur hyresnämnden resonerat har länge efterfrågats av parterna på hyresmarknaden. En förutsättning för att förslaget ska få de önskade effekterna är därför att hyresnämndernas beslutsmotiveringar förbättras. Det kan i sin tur leda till att parternas förmåga och ambition att finna fler jämförbara lägenheter ökar. 1.3 Faktorerna för bruksvärdeprövningen (avsnitt i betänkandet) Utredningen tar upp frågorna om bruksvärdeprövningen och föreslår att skälig hyra definieras genom att faktorerna för bruksvärdeprövningen förtydligas. Förslaget är angeläget. Det geografiska läget är en av de bruksvärdefaktorer som utredningen tas in i förslaget till lagtext (12 kap 55 jordabalken). Det är en klar förbättring, eftersom det är i detta avseende som hyressättningen i många fall avvikit från hyresgästernas allmänna värderingar av bruksvärdefaktorer. Vi hade emellertid föredragit att det geografiska läget, som för det stora flertalet hyresgäster och andra boende är en avgörande faktor, tydligare hade lyfts fram. Motsatsvis bör ifrågasättas om planlösning är en sådan faktor som ska ingå i uppräkningen. Den bör istället ingå i gruppen andra faktorer. 1.4 Ortsbegreppet (avsnitt i betänkandet) Utredningen föreslår att ortsbegreppet vidgas något. En ort ska inte alltid - som idag - vara en kommun. Den ska kunna omfatta flera kommuner om dessa kommuner är delar av samma tätort skriver utredningen. Vi delar denna uppfattning. Den nuvarande tillämpningen av ortsbegreppet har fått absurda konsekvenser med olika hyresnivåer för helt likartade områden och till och med för hus i samma område som kanske delas av en gata som utgör kommungräns. Som vi ovan nämnt innebär den kommunala hyresregleringen, som bygger på ortens kommunala bostadsföretag, godtyckliga hyresnivåer utan koppling till hyresgästernas värderingar. Med förslaget upphör delar av denna problematik. Vi gör en närmare beskrivning av effekterna av det nuvarande ortsbegreppet i avsnitt Den föreslagna skyddsregeln (avsnitt i betänkandet) Utredningens förlag om en nivåbaserad skyddsregel på ca fem procent mot för stora hyreshöjningar innebär att hyresgäster får en förbättrad trygghet jämfört med vad som gäller idag. Fastighetsägarna Stockholm ställer sig bakom grundtankarna i förslaget som kan sägas innebära ett förstärkt besittningsskydd. I ett avseende har vi dock en avvikande uppfattning. Vi anser att nyinflyttade hyresgäster inte ska omfattas av skyddsregeln. Den som flyttar in som ny hyresgäst i en fastighet och accepterar den hyra som bestämts för en lägenhet har inte samma behov av förstärkt besittningsskydd som en befintlig hyresgäst. Den nyinflyttade kan göra sin egen bedömning om hyresnivån är acceptabel medan den befintliga hyresgästen tvingas att antingen godta de nya villkor för boendet som en kraftigt höjd hyra innebär eller att flytta.

6 6 Utredningen framför flera skäl för och emot den föreslagna regeln men bortser från det som vi anser vara det starkaste argumentet: En skyddsregel med undantag för nyinflyttade hyresgäster finns redan och fungerar väl i Malmö. Malmömodellen Förslaget som utredningen lägger tar ingen hänsyn till den så kallade Malmö-modellen genom vilken parterna på hyresmarknaden försöker komma till rätta med att lägesfaktorn inte fått ett tillräckligt genomslag. Modellen innebär att den som flyttar in i en fastighet får betala en hyra som är i paritet med bruksvärdet, medan de hyresgäster som bor i fastigheten får en rabatt under många år. Modellen tillgodoser det behov av långsiktig trygghet som befintliga hyresgäster kan ha samtidigt som den på sikt ger förutsättningar för en mer rättvis hyressättning. Skyddsregeln bör därför inte gälla för nyinflyttade hyresgäster. Vi behandlar skyddsregeln även i följande avsnitt. 1.6 Förslaget om den nya normen (avsnitt 18.5 i betänkandet) Utredningen föreslår en normerande roll för hyror som satts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Genom att huvudregeln om förhandlingsöverenskommelsers hyresnormerande roll har försetts med undantag, kan vi ställa oss bakom förslaget. Ett undantag är det fall då hyran enligt en förhandlingsöverenskommelse inte ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet (betänkandet sid 489). Detta är en viktig begränsning av den nya normen, eftersom hyresnämnderna tvingas göra en bedömning av bruksvärdet vid sidan av det framlagda jämförelsematerialet. Den nuvarande totala låsningen till att endast utnyttja jämförbara kommunala hyror vid hyressättningen av en lägenhet har fått många negativa konsekvenser och en bredare objektiv prövning av bruksvärdet måste ses som en klar förbättring. Förhandlingsöverenskommelser träffas årligen för i princip alla lägenheter i hela hyresbeståndet som omfattas av de kollektiva hyresförhandlingarna. Övriga överenskommelser om hyran är individuella avtal mellan hyresvärden och en hyresgäst när det kollektiva systemet inte ska gälla för lägenheten. Sådana överenskommelser ska enligt förslaget inte vara normerande. Detta förklaras med att det kollektiva systemet ska värnas. Förslaget förstärker Hyresgästföreningens ställning som aktör på marknaden och försvagar fastighetsägarnas möjligheter att träffa individuella avtal med sina hyresgäster. Det finns anledning att ha starka principiella invändningar mot en sådan korporativistisk rättsordning. Som framgår av det följande finns det också anledning om Hyresgästföreningen klarar av att ta sitt ansvar för en hyressättning som speglar bruksvärdet. Vi anser ändå att förslaget är värt att pröva. På sikt måste emellertid en reform med detta innehåll utvärderas. En utveckling av förhandlingsöverenskommelsernas hyresnormerande roll skulle vara att göra det möjligt för hyresgäster och fastighetsägare att via internet söka hyresnivåer i jämförbara lägenheter. Man skulle därför kunna skapa ett offentligt hyresregister där förhandlingsöverenskommelser för lägenheter redovisades. En sådan ökad transparens skulle förbättra marknaden och öka rättssäkerheten.

7 7 Utredningen anser att hyresnämnderna vid bruksvärdeprövningar ska kunna beakta kollektivt avtalade hyressättningssystem, till exempel kvalitethyressystemet i Göteborg. Det är en rimlig ståndpunkt som emellertid ställer stora krav på parterna på hyresmarknaden. Modellerna måste utformas så att de tillåter nyanseringar och avvikelser. Hyressättningsmodeller är bra verktyg vid en förhandling men kollektiva lösningar kan aldrig bli annat än schabloner som måste tillämpas försiktigt. Kopplingen till hyresgästers och bostadssökandes egna värderingar bör vara en än viktigare norm vid hyressättningen. Efterfrågeregeln Det är därför glädjande att utredningen lägger fram förslaget om lägets betydelse, den så kallade efterfrågeregeln. Utredningen pekar på två metoder för att mäta efterfrågan på lägenheter i ett visst läge, dels kötider hos bostadsförmedlingen eller kommunalt bostadsföretag, dels skillnaden mellan priser på bostadsrätter. De anvisade metoderna för att få fram indikationer på hur ett visst läge värderas är relativt lätta att tillämpa och skapar tveklöst förutsättningar för en mer rättvis hyressättning. I en situation med påtagligt efterfrågeöverskott ska alltså hyresnämnden sätta en hyra som är högre än vad som är kollektivt framförhandlad för liknande lägenheter. Den får dock inte vara påtagligt högre vilket anges vara ca fem procent med en inflationstakt motsvarande två procent. Det reella hyresanpassningsutrymmet skulle alltså enligt förslaget utgöras av tre procentenheter. Det behöver förtydligas att det reella hyresanpassningsutrymmet ska vara detsamma även vid en högre inflationstakt. Om hyreshöjningsutrymmet är högre än tre procent, till exempel nio procent, måste ärendet prövas årligen i hyresnämnden. Detta är svårt att försvara processekonomiskt. Det bör därför övervägas om hyresnämnden ska ges möjlighet att besluta om en flerårig upptrappning av hyran, givetvis med iakttagande av skyddsregeln. 1.7 Det kollektiva hyresförhandlingssystemet och behovet av ett index (avsnitt 18.8 i betänkandet) Utredningen tar endast kortfattat upp betydelsen av det kollektiva systemet för hyresmarknaden och effekterna av att den hyresnormerande rollen upphör för de kommunala bostadsföretagen. De flesta prisregleringar innehåller någon form av flexibilitet som ger förutsättningar för en anpassning av priserna till kostnadsutvecklingen i samhället. Så är inte fallet med den svenska hyresregleringen. På grund av det kollektiva hyresförhandlingssystemet, som innebär att alla hyror sätts efter förhandlingar mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen, kan prisstopp införas när som helst oavsett kostnadsutveckling, konjunkturella svängningar etc. Detta är till stor skada för hyresmarknaden. Kostnadsutvecklingen diskuteras årligen mellan parterna på hyresmarknaden, men det är mera sällan som kostnadsutvecklingen ensam får avgöra resultatet i hyresförhandlingarna. Det beror på att vid de årliga förhandlingarna även andra frågor tas upp och diskuteras. Det kan gälla klagomål på underhåll och standard. Diskussionerna kan bli långdragna och ineffektiva och frågan om kostnadsutveckling kommer i andra hand. Det är mer regel än undantag att hyresgästerna drabbas av retroaktiva hyreshöjningar. Förhandlingarna om de kommunala bostadsföretagens hyror inleder det årliga förfarandet. Ungefär vart tredje eller fjärde år, ofta i samband med riksdagsval, vägrar

8 8 Hyresgästföreningen i Storstockholm gå med på någon hyreshöjning överhuvudtaget. De kommunala bostadsföretagen saknar kraft att genomdriva den behövliga kompensationen för kostnadsutvecklingen vilket leder till oförändrade hyror det året. De privata fastighetsägarna har i sådana fall ingen möjlighet att få någon hyreshöjning som kompensation för sina fördyringar. Man kan konstatera att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll helt enkelt inte fungerar. Fastighetsägarna Stockholm tror precis som utredningen (sid 497) att den nuvarande årliga hyresförhandlingsmodellen kommer att förändras, om de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll försvinner. De årliga hyresförhandlingarna kommer att fortsätta men äga rum i ett sammanhang för såväl kommunala som privata bostadsföretag. Problemet med de segdragna förhandlingarna kommer emellertid att finnas kvar även i den nya förhandlingssituationen. Det finns inget som talar för att Hyresgästföreningen, som genom de nya reglerna får en starkare ställning än idag, kommer att hantera förhandlingarna om kostnadsutvecklingen annorlunda. Index På lokalhyresmarknaden fungerar kompensationen för kostnadsutvecklingen genom att parterna kommer överens om höjningar kopplat till konsumentprisindex (KPI). Det ger ökad trygghet för såväl hyresvärd som hyresgäst och ökar förutsebarheten. Det leder till effektivare fastighetsförvaltning och hyresgästerna slipper retroaktiva höjningar av hyran. En förutsättning för indexklausuler är att hyresavtalet löper på minst tre år. Index är inte tillåtna i bostadshyreskontrakt. Det är svårt att finna några bärande argument mot att möjligheten införs även för bostäder. Tvärtom så finns ovan angivna fördelar även inom ramen för ett kollektivt förhandlingssystem för bostäder. 2. Stockholm idag I detta avsnitt vill vi belysa reformbehovet genom att beskriva konsekvenserna i Stockholmsregionen av den nuvarande hyresregleringen. Hyresregleringen omfattar hela Sverige men är utformad som en kommunal prisreglering som styrs av det kommunägda bostadsföretaget och Hyresgästföreningen. Reformbehovet är särskilt stort just i Storstockholmsregionen där effekterna av hyresregleringen och Hyresgästföreningens agerande medfört att hyresmarknaden havererat och att förutsättningarna för privata fastighetsägare att hyra ut bostäder och att bygga nya hyresbostäder är ytterst begränsade. De två parter som är satta att bestämma hyrorna, de kommunägda bostadsföretagen och Hyresgästföreningen i Stockholm, har inte vårdat bruksvärdessystemet. Genom att inte ta hänsyn till hyresgästernas värderingar i hyressättningen har marknaden för hyresbostäder i Stockholm upphört att fungera. Hyresmarknaden kännetecknas sedan lång tid tillbaka av brist på hyresrätter till följd av ökad befolkning, låg nyproduktion av hyresrätter och snabb ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Bristen medför att bostadsköerna är extremt långa. De hyresgäster som har ett förstahandskontrakt har förstått att värdesätta detta och håller därför mycket hårt i detta kontrakt. Det är mycket ovanligt att hyresrätter i Stockholm lämnas tillbaka till fastighetsägarna när hyresgästen inte längre vill bo i bostaden. Istället försöker hyresgästen då hyra ut lägenheten i andra hand eller byta bostaden mot en annan hyresrätt, bostadsrätt eller

9 9 villa. I samband med dessa byten är svarthandel med hyreskontrakt mycket omfattande. På en fungerande marknad skulle det naturliga vara att lämna tillbaka hyreskontraktet till fastighetsägaren när behovet av att hyra lägenheten upphör. Hyresmarknadens kunder i Stockholm är uppdelade i två delar, insiders och outsiders. För de som är inne på marknaden finns många alternativ; byten eller mycket lönsam ombildning till bostadsrätt och i vissa fall svarthandel. Men för många tiotusentals människor är ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet i Stockholm en omöjlighet de är bostadsmarknadens outsiders, för dessa är hyresmarknaden i Stockholm stängd. I kapitlen nedan redovisas kvantitativa siffror på hur stora och omfattande dessa problem är på Stockholms bostadshyresmarknad. Detta visar att hyresmarknaden i Stockholmsregionen har ett mycket stort reformbehov. Utredningen innehåller ett flertal förslag som skulle bidra till att hyresmarknaden fungerade bättre och bidra till en rättvis konkurrens mellan kommunägda och privata bostadsföretag. 2.1 Hyressättningen i Stockholm Huvudorsaken till de omfattande problemen på hyresmarknaden är hyresregleringen där de parter som är satta att sköta hyressättningen inte satt hyror som speglar hyresgästernas värderingar. Istället har de satt hyror som till stor del styrs av produktionskostnad och standard och till mycket liten del styrs av lägesfaktorer. Skevheterna med denna hyressättning är att hyror i äldre hus blir lägre än hyror i yngre hus. Stockholm är byggt i så kallade årsringar med de äldsta husen i innerstaden och de yngre husen i ytterstaden. Hyressättningen medför därför att hyrorna i ytterstadens bostadsområden i många fall är högre än i den mer attraktiva innerstaden. Exemplet Södermalm och Riksby Det är enkelt att hitta exempel på hyreslägenheter i det kommunala beståndet där hyrorna i mindre attraktiva lägenheter är högre än för mer attraktiva lägenheter. Problemet förstoras av att dessa företags hyror är hyresnormerande och bestämmer hyrorna även för motsvarande lägenheter i det privata beståndet. Som ett exempel kan nämnas två lägenheter i AB Svenska Bostäders bestånd. En trerumslägenhet på Södermalm, 88 kvm, i ett hus byggt 1904 och renoverat i mitten av 1970-talet. Lägenheten har 3,50 meter i takhöjd, furugolv i alla rum, nymålat, nytapetserat, nytt badrum, spegeldörrar, stuckatur i taket, vackra snickerier, fönster åt tre håll, ingen insyn och utsikt över träden på Katarina Bangata. Hyran för denna lägenhet är kronor per månad. En trerumslägenhet i stadsdelen Riksby i Bromma, 72 kvm och balkong i ett hus byggt och ombyggd Hyran för denna lägenhet är kronor per månad. Det är inte förenligt med bruksvärdesystemet att hyran för en mindre lägenhet i ytterstaden ska vara högre än en större lägenhet i innerstaden, endast för att den har ett yngre byggår och är renoverad något senare. Hade hyresgästernas värderingar fått genomslag, skulle hyran för den större trerummaren på Södermalm ha varit betydligt högre än den mindre trerummaren i Riksby. Om hyran för dessa två lägenheter sätts efter den matris som parterna enades om redan 2003, så skulle södermalmslägenheten ha en hyra som är drygt 50 procent högre än Riksbylägenheten. Detta för att parterna då var överens om att innerstadsläge ska värderas högre än närförort, att sekelskifteshus ska värderas högre än hus byggda på 1940-talet och att

10 10 större lägenheter (88 respektive 72 kvm) ska ha högre hyra än mindre lägenheter. Men att införa denna matris har Hyresgästföreningen konsekvent motarbetat. Den tydligaste indikatorn på skevheterna i hyressättningen ger bostadsförmedlingens kö. Där går det att utläsa kötiden hos den person som fick den erbjudna lägenheten. Som jämförelse till det ovan nämnda exemplet mellan Södermalm och Bromma var kötiden i juli 2008 för en trerummare på 80 kvm på Södermalm till en hyra på kr per månad 20 år och för en fyrarummare på 86 kvm på Södermalm för kr per månad 22 år. Till en trerummare på 85 kvm i Bromsten till en hyra på kr per månad krävdes endast en kötid på tre år. Hyrorna i Stockholmsregionen Hyresgästföreningen gjorde 2001 en kartläggning av hyrorna i landets 289 kommuner. Den bygger på uppgifter om hyreslägenheter, främst kommunägda, men där sådana saknas även det privata beståndet. Eftersom hyrorna i de kommunägda bostadsföretagen är normgivande för hyrorna i det privata beståndet ger denna statistik en god bild av hyresnivån i de olika kommunerna. Detta är enligt Hyresgästföreningen den enda tillgängliga hyresstatistik som omfattar alla landets kommuner. Skillnaderna i hyresnivåer mellan olika kommuner beror i hög grad på att bostadsbeståndens åldersstruktur skiljer sig åt. Kommunägda bostadsföretag som byggt nytt eller byggt om mycket sedan mitten av 1980-talet har ofta en högre hyresnivå. Även produktionskostnader, lokala taxor och effektiviteten i fastighetsförvaltningen påverkar kostnaderna och därmed hyresnivåerna. Ett högt kostnadsläge hos ett kommunägt bostadsföretag kan exempelvis bero på att företaget gjort stora investeringar vid fel tillfälle, att företaget är misskött eller av kommunen tvingats göra felaktiga satsningar. På motsvarande sätt har kommunägda bostadsföretag som inte genomfört renoveringar av sitt äldre bestånd eller inte satsat på nyproduktion en låg hyresnivå, som inte speglar hyresgästers efterfrågan. Flera kommuner i Stockholmsregionen har bostadsföretag av den karaktären vilket får till följd att privata fastighetsägare långsiktigt inte kan bedriva verksamhet där. Medelhyra i Storstockholm 2001, beräknad på två rum och kök på 60 kvm Kommun Hyra Skillnad Södertälje Lidingö ,0 % Värmdö ,5 % Sigtuna ,0 % Botkyrka ,1 % Nykvarn ,3 % Nynäshamn ,1 % Haninge ,7 % Huddinge ,8 % Solna ,5 % Stockholm ,0 % Danderyd ,0 % Vallentuna ,4 % Sollentuna ,3 % Salem ,0 % Upplands-Bro ,3 % Järfälla ,5 % Upplands Väsby ,6 % Norrtälje ,8 % Sundbyberg ,9 % Österåker ,7 % Nacka ,6 % Vaxholm ,1 % Tyresö ,4 % Ekerö ,6 % Täby ,8 %

11 11 Källa: Hyror i landets 289 kommuner 2001, Hyresgästföreningen Ofta täcker en och samma bostadsmarknad flera kommuner inom vilka de kommunägda bostadsföretagen kan ha mycket skilda hyresnivåer. Redovisningen ovan visar detta tydligt där Storstockholms bostadsmarknad inkluderar ett stort antal kommuner, men där faktorer som läge eller efterfrågan inte tillåts påverka hyressättningen. Fastighetsägarna Stockholm anser inte att detta förhållande är rimligt. Det är orimligt att en Ekeröbo ska betala en hyra som är närmare kronor per månad (26,6 procent) högre än vad Lidingöbon betalar för en likvärdig tvårummare på 60 kvm. En skillnad som bara kan förklaras av att kommunägda Ekeröbostäder har högre självkostnader än kommunägda Lidingöhem. Bruksvärdet borde ur ett marknadsregionalt perspektiv vara minst lika högt på Lidingö som det är på Ekerö, om inte till och med något högre med hänvisning till läget i förhållande till Stockholms city. Vidare stämmer det knappast med hyresgästernas värderingar av en bostads egenskaper att hyrorna i de mer efterfrågade centrala kommunerna Stockholm, Solna och Sundbyberg är lägre än de mer perifera kommunerna Vaxholm, Österåker och Tyresö. Utredningens förslag att förtydliga faktorerna för bruksvärdesprövningen och att vidga ortsbegreppet är helt nödvändigt för att få en fungerande hyresmarknad i Stockholmsregionen. 2.2 Ombildning till bostadsrätt Sedan början av 1970-talet har Stockholm genomgått en mycket stor förändring när det gäller ägande och upplåtelseformer på bostadsmarknaden. Hyresrätten, främst den privatägda, har minskat kraftigt och istället ersatts av bostadsrätter. Låg nyproduktion av hyresrätter i kombination med en mycket hög ombildning av hyresrätter till bostadsrätter har medfört att hyresrätten snabbt minskat sin marknadsandel. Antal lägenheter i flerbostadshus i Stockholms Stad , fördelade efter upplåtelseform Kommunägd hyresrätt Privatägd hyresrätt Bostadsrätt Kommunägd hyresrätt Privatägd hyresrätt Bostadsrätt

12 12 Källa USK, Stockholms Stad De privata fastighetsägarna har under perioden halverat sitt hyresrättsbestånd, från lägenheter till drygt lägenheter. Minskningen har skett i jämn takt under hela perioden. Under senare år har ombildningarna i innerstaden minskat men istället ersatts av en kraftig ökning i antalet ombildningar i de södra närförorterna. De kommunägda bostadsföretagen har ökat sitt hyresrättsbestånd under perioden, från till hyreslägenheter vilket motsvarar en ökning med 40 procent. Den starkaste ökningen skedde från 1970 till 1990, en ökning med 60 procent. Sedan 1990 har det kommunägda beståndet minskat med drygt 10 procent, främst under enstaka år då bostadsrättsombildning förekommit. Bostadsrätterna har ökat från till drygt , en ökning med 300 procent! Ökningen har främst sin grund i ombildning från privat hyresrätt till bostadsrätt. Även nyproduktion och viss ombildning från kommunägd hyresrätt har bidragit till bostadsrätternas ökning. Orsaken till ombildningarna står att finna i hyresregleringen som med dagens hyror ger fastighetsägare en mycket låg direktavkastning i bostadsförvaltningen. I princip får fastighetsägaren inte större ekonomiskt utbyte av att hyra ut bostäder än vid passivt ägande av bostadsobligationer. Då blir det lönsammare för fastighetsägaren att sälja sitt hus än att bedriva fortsatt hyresförvaltning. I de flesta hyreshus i Stockholm finns idag en vilande bostadsrättsförening bildad för att gå in som köpare när tillfälle ges. Bostadsrättsföreningen har en lagstadgad förköpsrätt vid försäljning och erbjuds att köpa fastigheten till samma pris som en annan fastighetsägare är villig att betala. Dessutom kan en bostadsrättsförening betala ett högre marknadspris för fastigheten än vad någon annan hyresrättsförvaltare kan göra då fastighetens värde stiger när den ombildas till bostadsrätt. Därför är det inte ekonomiskt försvarbart att inte sälja fastigheten när en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening erbjuder ett betydligt högre pris än vad som kan erhållas vid fortsatt uthyrning. Utredningens förslag om förändringar i hyressättningen är nödvändigt för att minska incitamentet till ombildning. En förändrad hyresnivå som bättre avspeglar hyresgästernas värdering av sin bostad skulle förvisso öka fastighetsägarnas intresse av att behålla fastigheten för fortsatt uthyrning En ytterligare orsak till försäljningar till bostadsrätt i det privata hyresrättsbeståndet uppkommer när fastigheten står inför en omfattande renovering. Dagens hyresreglering och hyresgästernas stärkta inflytande i samband med renoveringar gör att många fastighetsägare inte får ökade hyresinkomster efter renovering som motsvarar de kostnadsökningar som renoveringen innebär. Dessutom är regelverket vid omförhandling av hyror i samband med renovering och upprustning av fastigheter mycket osäkert. 2.3 Bostadskön Bristen på hyresrätter i Stockholmsregionen är mycket påtaglig. Bostadsförmedlingens kö i Stockholm växer snabbt, under senare år har kön mer än fördubblats. Åren 2006 och 2007 har över nya personer per år anmält sig till kön som i slutet 2008 beräknas uppgå till bostadssökande. Av de personer som står i kön är cirka 25 procent aktiva bostadssökande (motsvarande cirka personer) och i direkt behov av bostad, medan övriga har bostad idag men ser kön som ett sätt att planera för framtiden.

13 13 Bostadsköns utveckling, åren Antal personer (prognos) Källa: Stockholms Stads Bostadsförmedling Kötiden som behövs för att erbjudas en lägenhet via bostadsförmedlingens kö varierar kraftigt beroende på lägenhetens hyra, storlek och läge. För en köande med en kötid mindre än fem år är utbudet begränsat till ytterstadslägen, eller till lägenheter med hög hyra. De längst kötiderna krävs för attraktiva lägenheter i centrala lägen till låg hyra, där kötider oftast ligger på år. De cirka direkt bostadssökande kan ställas i relation till de hyresrätter som finns på bostadsmarknaden i Stockholm. Antalet förmedlade lägenheter i bostadsförmedlingens kö har under senare år legat runt per år. Utbudet av hyresrätter, både genom ökat bostadsbyggande och ökad rörlighet på bostadsmarknaden, måste därmed öka kraftigt för att minska efterfrågeöverskottet. 2.4 Bostadsbyggandet Byggandet av privata hyresrätter är mycket lågt. Under 2007 var det endast var tionde nybyggd lägenhet i flerbostadshus som byggdes av en privat fastighetsägare. Dess andel av nybyggandet motsvarar inte det privata fastighetsägarnas marknadsandel av det totala beståndet. Då dessutom antalet privata hyreslägenheter som ombildas till bostadsrätt är betydligt fler än de som byggs minskar antalet privata hyresrätter. Bostadsbyggandet 2007 Antal lägenheter färdigställda i flerbostadshus Stat, landsting Kommunägda Privata HSB, RB Övriga Alla hyresrätter hyresrätter hyresrätter bostadsrätter bostadsrätter lägeneheter Stor-Stockholm Stockholm Andel lägenheter färdigställda i flerbostadshus Stor-Stockholm 0,3 % 26,0 % 11,5 % 8,2 % 54,0 % 100 % Stockholms ,6 % 10,4 % 6,3 % 45,7 % 100 % Källa: SCB, BO 20 SM 0801

14 14 De kommunägda hyresrätterna försvarar i Stockholms stad sin marknadsandel, men förlorar något i kranskommunerna. Bostadsrätterna stod 2007 för omkring 60 procent av nybyggandet av lägenheter i Stor-Stockholm och ökar dessutom genom ombildning. Nyproduktionsstatistiken visar tydligt att den privata hyresrätten inte kan konkurrera med kommunägd hyresrätt som byggs utan affärsmässiga företagsekonomiska kalkyler eller med bostadsrätter som bygger och säljer bostäder på en fri marknad. Trots att byggkostnaden för privata hyresrätter ofta är lägre än för motsvarande kommunägda hyreslägenheter gör de ojämnlika villkoren att privata fastighetsägare inte får möjlighet att konkurrera om nyproduktionen. 2.5 Segregationen Stockholm är en ekonomiskt segregerad stad. Hyresregleringen har inte motverkat ekonomisk segregation, utan den har av vissa bedömare till och med bidragit till den genom att regleringen medfört en omfattande svarthandel som gynnar de som har kapital. Stockholms stads utrednings och statistikkontor, USK, har i en undersökning som omfattar personer och hushåll boende i hyresrätt i Stockholm redovisat inkomstskillnaderna mellan olika bostadsområden. Utredningen visar tydligt att hyresgästhushåll i innerstaden har betydligt högre disponibla inkomster än hyresgästhushåll i ytterstaden. Exempelvis har de drygt familjerna boende i hyresrätt på Östermalm en genomsnittlig disponibel inkomst på närmare kronor per månad, vilket är mer än dubbelt så hög som den genomsnittliga disponibla inkomsten för de familjer som bor på Järvafältet har. När statistiken redovisas nedbruten på samtliga 360 så kallade basområden i Stockholm blir inkomstskillnaderna extremt tydliga. De högsta inkomsterna finns i områden i innerstaden, främst på Östermalm. De lägsta inkomsterna finns främst i områden som domineras av studenter såsom Ekhagen (Universitetet), Wennergrens Center och Albano. Basområde Stadsdel Antal familjer Medelinkomst, kr/år Över kr Ladugårdsgärdet Östermalm Södra Djurgården Östermalm Oscarskyrkan Östermalm Norrlandsgatan Norrmalm Kronkvarnen Östermalm Eira Kungsholmen Lärkstaden Östermalm Humlegården Ö Östermalm Karlaplan Östermalm Strandvägen Östermalm Barnängen Södermalm Under kr Åkeshovsbadet Norra Ängby S:t Görans Sjukhus Kungsholmen Västberga Gård Liljeholmen Södra Tallkrogen Tallkrogen Södra Vinsta Vällingby Mårtensdal Södermalm Ekhagen Östermalm Nedre Kista Kista Wenner Gren Center Norrmalm Albano Östermalm Källa: Vem skyddar hyresregleringen? - en rapport om den ekonomiska segregationen bland Stockholms hyresgäster, Fastighetsägarna Stockholm, maj 2008.

15 15 Vem är det egentligen som skyddas av den hyresreglering som vi har i Stockholm? Antalet hyresrätter i Stockholms innerstad uppgår till cirka Det är främst hushållen i dessa lägenheter som omfattas av den skyddslagstiftning som dagens hyresreglering utgör. Men hur många av dessa hushåll kan i praktiken anses vara hushåll som har en väsentligt annorlunda ekonomisk ställning än grannarna som bor i bostadsrätt? Både USKs studie om hushållens disponibla inkomster och studier från KTH och Handelshögskolan visar tydligt att hyresrättshushållen med de högsta inkomsterna bor i de mest attraktiva bostadsområdena. Om hyresregleringen luckras upp och hyressättningen tillåts spegla hyresgästernas värderingar, där bland annat läget måste ges en ökad tyngd, så hävdar regleringsförespråkarna att vi får en ekonomisk segregation i Stockholm. Detta kommer inte att ske, segregationen har vi redan, även i hyresrättsbeståndet. Fastighetsägarna Stockholm anser därför inte att det är motiverat att fortsätta med denna typ av skyddsreglering (prisreglering) som inte skyddar de svaga hushållen, men som skapar så omfattande problem på hyresmarknaden. Problem som är mycket allvarliga för Stockholmsregionens tillväxtmöjligheter. Stockholm som ovan FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM Christer Jansson VD

16 16 Bilaga 1. R Ä T T S U T L Å T A N D E Angående allmännyttan och bruksvärdesystemet i förhållande till EG-rätten 1. Uppdraget Utredningen om allmännyttans villkor, i fortsättningen Utredningen, har nyligen lagt fram betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna, SOU 2008:38, som f n är under remissbehandling. Fastighetsägarna Stockholm har i detta sammanhang bett om ett rättsutlåtande av mig rörande allmännyttans och bruksvärdesystemets förhållande till EGrätten. Underlaget för mitt utlåtande är i första hand det nyssnämnda betänkandet med de rättsutredningar som där återges som bilagor. Jag var inbjuden till den hearing om EG-rätten som Utredningen anordnade 8 nov Vad jag då anförde finns återgivet i betänkandets bil. 9. Vidare har jag bl. a. tagit del av Svea hovrätts lagakraftvunna beslut 2 okt 2006 i det nedan nämnda Wåhlin-målet. Detta är ett i sammanhanget mycket viktigt avgörande, särskilt som hovrätten som bekant är sista instans i detta slags mål. Utlåtandet är inriktat på de frågeställningar som ter sig särskilt centrala i ett EG-rättsligt perspektiv. Det har inte ingått i uppdraget att ta ståndpunkt till Utredningens lagförslag. 2. Omfattas bostadsmarknaden och bruksvärdesystemet av EG-rätten? En första grundläggande fråga är om den svenska bostadsmarknaden, och då särskilt den marknad där allmännyttan är verksam, omfattas av EG-rätten. EG:s verksamhet skall enligt den grundläggande art 3 EGF (EG-fördraget) innefatta bl a en inre marknad som kännetecknas av att hindren för fri rörlighet för varor, personer, tjänster och kapital avskaffas mellan medlemsstaterna och en ordning som säkerställer att konkurrensen inom den inre marknaden inte snedvrids. Den fria rörligheten för varor, personer, tjänster och kapital är heltäckande och gör inga undantag för fastighets- eller bostadsmarknaden. Det kan noteras att som tjänster behandlas enligt art 50 EGF alla prestationer som utförs mot ersättning och som inte faller in under bestämmelserna om fri rörlighet för varor, kapital och personer. Det kan erinras om att det var nödvändigt för Sverige att inför EU-inträdet avskaffa den lagstiftning vi tidigare hade haft sedan länge om förbud för utlänningar och utländska företag att förvärva fast egendom utan särskilt tillstånd, eftersom denna lagstiftning diskriminerade personer och företag i andra EU-länder. Sverige tilläts vid EU-inträdet att behålla ett särskilt, tidsbegränsat undantag om rätt att kräva tillstånd för icke svenska EU-medborgares förvärv av fritidsfastigheter i vissa attraktiva områden, men detta undantag är numera avskaffat. Det finns numera ett stort utländskt intresse för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden, inte minst i Storstockholm.

17 17 EG-fördragets bestämmelser om den fria rörligheten för varor, personer, tjänster och kapital saknar någon begränsning av innebörd att de endast skulle vara tillämpliga om man kan påvisa en påverkan på samhandeln mellan medlemsstaterna. EG:s konkurrensregler har däremot en sådan begränsning. En sådan begränsning finns såväl i art 81 och 82 EGF om förbud mot konkurrensbegränsande avtal och missbruk av dominerande ställning som reglerna om förbud mot statsstöd i art EGF. Termen handel (engelska: trade ) innefattar i detta sammanhang inte endast varuhandel och liknande utan har, enligt vad EG-domstolen uttalat, en vid räckvidd 1 och omfattar alla former av gränsöverskridande ekonomisk aktivitet. 2 Detta innebär att handel med och ekonomisk förvaltning av fast egendom, t ex hyresfastigheter, helt klart innefattas. Samhandelskriteriet tolkas extensivt i rättspraxis. Det räcker för att kriteriet skall vara uppfyllt att det föreligger en påverkan som direkt eller indirekt, faktiskt eller potentiellt, har ett inflytande på handelsmönstret för varor, tjänster eller annan ekonomisk aktivitet mellan medlemsstater. 3 De åtgärder eller förhållanden, som föranleder denna påverkan, kan vara lokaliserade till endast en medlemsstat eller del av en sådan. När det gäller missbruk av dominerande ställning och otillåtna stödåtgärder är detta det vanligaste. Det avgörande för bedömningen av frågan om det föreligger en påverkan på samhandeln är att de aktuella åtgärderna eller förhållandena medför att den ifrågavarande formen av ekonomisk aktivitet utvecklas annorlunda eller förskjuts i förhållande till vad sannolikt varit fallet om det inte förelegat en konkurrensbegränsning, reglering eller offentligt stöd, så att det uppkommer en i vart fall potentiell påverkan på samhandeln. EG-domstolen har i sina avgöranden använt formuleringar såsom liable to interfere with the natural movement of trade eller liable to deflect trade flows from their natural course and thereby affect trade between Member States. 4 I Wåhlin-målet 5 prövade hovrätten främst de kommunala bostadsföretagens ställning mot bakgrund av art 82 EGF om förbud mot missbruk av dominerande ställning. Hovrätten fann det stå klart att dessa företag utgör företag enligt art 82 EGF och påpekade att EG-rätten inte ställer något krav på att företag skall drivas med vinstsyfte. Hovrätten fann uthyrning av bostadslägenheter utgöra den relevanta produktmarknaden och Storstockholm den relevanta geografiska marknaden. Hovrätten fann vidare att de kommunala bostadsbolagen i Storstockholm skulle bedömas som en ekonomisk enhet och att dessa hade en dominerande ställning vid direkta hyresjämförelser. Hovrätten fann även att Storstockholm utgör en väsentlig del av den gemensamma marknaden och att övervägande skäl talade för att samhandelskriteriet var uppfyllt. Hovrätten konstaterade att de kommunala bostadsföretagen inte har immunitet mot EG-fördragets regler om konkurrens därför att de genom offentligrättsliga åtgärder har fått någon form av särställning. Två andra exempel som rört tillämpning i fastighetsrättsligt sammanhang av art 82 om förbud mot missbruk av dominerande ställning på svenska förhållanden kan nämnas. Göta hovrätt har 1 A wide scope, se t ex mål 172/80, Züchner mot Bayerische Vereinsbank, REG 1981 s Se t ex Bellamy & Child, European Community Law of Competition, 6 ed, Oxford 2008 s Grundläggande är mål 56/65, Société Technique Minière mot Maschinenbau Ulm, REG 1966 s 235. Domstolen har upprepat denna bedömningsprincip i många senare domar, se t ex Bernitz, Svensk och europeisk marknadsrätt I s Bellamy & Child, op.cit. s 74 med hänv. 5 Mål nr ÖH , Wåhlin Fastigheter AB mot sju hyresgäster med Hyresgästföreningen Region Stockholm som ombud, behandlat i Utredningen s 184 ff.

18 18 i målet SAS./. Luftfartsverket funnit Arlanda flygplats utgöra en väsentlig del av den gemensamma marknaden. 6 Luftfartsverket befanns ha tillämpat en hyressättning för Terminal 2 som innebar missbruk av dominerande ställning. I ett annat fall har kommissionen funnit Helsingborgs hamn utgöra en väsentlig del av den gemensamma marknaden. 7 Den dominerande ställningen ansågs dock inte ha blivit missbrukad i detta fall som rörde hamnavgifter. I rättspraxis är som nämnt kraven på vad som utgör en påverkan på samhandeln lågt ställda. Belysande är ett nyligen avgjort svenskt fall på fastighetsområdet, där både EUkommissionen och Kammarrätten i Sundsvall i lagakraftvunna beslut funnit en försäljning av Åre kommun till Konsum Jämtland av mark till underpris utgöra ett enligt EG-rätten förbjudet statsstöd som påverkade samhandeln. 8 Det otillåtna stödbeloppet, som Konsum ålades återbetala, var 4,6 miljoner SEK. Som skäl för att samhandeln påverkades anförde kommissionen att stödet negativt påverkade konkurrenten Liedls etablering av butik i Åre och gav en viss finansiell förstärkning för ett företag med internationell verksamhet genom att Konsum Jämtland ingår i KF som i sin tur är en huvudägare i Coop Norden. Avgörandet visar att en kommunal underprisförsäljning av tomtmark som i förstone kan uppfattas som en närmast lokal angelägenhet mycket väl kan strida mot EG-rätten. Till utredningsunderlaget hör en rättsutredning av professor Torbjörn Andersson, Uppsala. Han når slutsatsen att den svenska hyreslagstiftningen inte torde komma i konflikt med EGrättens konkurrensregler och den fria rörligheten för tjänster eftersom samhandelskriteriet inte skulle vara uppfyllt. 9 Denna uppfattning grundas på att fastigheter och i dem befintliga lägenheter inte är fysiskt flyttbara och att man därför inte skulle kunna tänka sig en samhandel på området. Torbjörn Anderssons uppfattning måste emellertid betecknas som felaktig och stöds inte heller av övriga experter. 10 Att äga och förvalta hyresfastigheter utgör en viktig form av kapitalförvaltning. Etablering av fastighetsförvaltande verksamhet är i stor utsträckning gränsöverskridande inom EU. Tillhandahållande av hyresfastigheter och därtill knuten förmedlingsverksamhet utgör en form av tjänster. Fastighetsföretag, vare sig de är i privat eller offentlig ägo, kan sinsemellan ingå konkurrensbegränsande överenskommelser. Fastighetsföretag, som bildar en sammanhållen enhet såsom de kommunala fastighetsföretagen i Storstockholm, kan såsom hovrätt bedömt sannolikt i Wåhlin-målet bilda en företagskonstellation med dominerande ställning i en del av ett land och därigenom påverka samhandeln. Statsstöd till kommunala bostadsföretag kan som behandlas nedan påverka hyressättningen på ett sätt som strider mot EG:s statsstödsregler. Sammanfattningsvis omfattas den svenska bostadsmarknaden, inbegripet den marknad där allmännyttan är verksam, att EG-rätten; såvitt gäller den fria rörligheten för varor, tjänster, arbete och kapital, inbegripet etablering, fullt ut och såvitt gäller konkurrensreglerna under förutsättning av samhandeln påverkas. Det ställs härvid högst måttliga krav på påverkan för 6 Mål T 33/00, lagakraftvunnet. Avgörandet refereras med kommentar av Bernitz, Missbruk av dominerande ställning i form av prisdiskriminering i ERT 2003 s 382 ff. Se vidare t ex Bernitz, Svensk och europeisk marknadsrätt I, 2005 s 149 ff. 7 Case COMP/A /D3, Bernitz, Svensk och europeisk marknadsrätt I s 158 med vidare hänv. 8 Kommissionens beslut 30 jan i ärende C35/06, K(2008)311 slutlig, kammarrättens dom i mål nr av 9 april 2008, Lega Kagart Andersson, Duved mot Åre kommun. Se vidare Bernitz, Förbjudet statsstöd till Konsum i Åre, Europarättslig Tidskrift 2008 s 691 ff. 9 Se särskilt bil. 7 till Utredningen, bilagedelen s 238 ff. 10 Detta utvecklade jag även vid Utredningens hearing, se Utredningen, Bil 9 s 261 f. Se vidare Utredningen s 255 f.

19 19 att konkurrensreglerna skall vara tillämpliga. Detta stämmer överens med den slutsats vartill Utredningen kommit. Detta innebär att bruksvärdesystemet som ju är en mycket central komponent i hela den svenska bostadsmarknadens ekonomiska funktion omfattas av EG-rätten. Systemet är härigenom endast tillåtligt om och i den mån det förmår uppfylla de krav som EG-rättens ställer. Det är härvid, såsom Utredningen också konstaterat, två regelsystem som står i förgrunden, nämligen dels konkurrensreglerna för företag, främst förbudet mot missbruk av dominerande ställning, dels EG-rättens statsstödsregler. 3. Förbudet mot missbruk av dominerande ställning och de kommunala bostadsföretagens utnyttjande av bruksvärdesystemet Såsom redan berörts fann hovrätten i Wåhlin-målet att kommunala bostadsföretag inte står i någon konkurrensrättslig särställning enligt EG-rätten på grundval av sina ägarförhållanden eller verksamhetsinriktning utan utgör företag som faller under det vanliga konkurrensrättsliga företagsbegreppet. I målet gjorde hovrätten också en grundläggande analys av förhållandet mellan de kommunala bostadsföretagens utnyttjande av bruksvärdesystemet och missbruk av dominerande ställning. I slutänden drog dock hovrätten inte ut konsekvenserna av sin analys utan stannade vid att hänvisa till att det i detta fall skulle göras en allmän skälighetsbedömning med bortseende av underprissatta objekt. Det måste beklagas att hovrätten inte, såsom Wåhlin yrkat, inhämtade förhandsavgörande av EGdomstolen. Ett ställningstagande av EG-domstolen hade säkerligen varit klargörande i olika hänseenden. Det svenska bruksvärdesystemet torde vara unikt till sin utformning. Det har vuxit fram successivt och såsom belyses av Utredningens bil. 11 har det skett betydande förskjutningar över tiden i målsättningen. Det grundläggande stadgandet i 12:55 jordabalken ger endast ofullständigt besked om systemets innebörd och tillämpning, sådant detta ser ut i praktiken. Fast etablerad hyresnämndspraxis verkar i högsta grad styrande. Medan lagtexten hänvisar till en skälighetsnorm utgår praxis mycket stelt från de kommunala bostadsföretagens hyresnivå och tillåter endast obetydligt påslag (cirka 5 %) för privata fastighetsägare. Den innebär att de kommunala bostadsföretagens hyressättning hårt styr hyressättningen i de privata bostadsföretagen. Vid bedömningen av utredningar som inhämtas av utländska experter bör beaktas att det måste vara förenligt med mycket stora svårigheter för dessa att fullt ut kunna sätta sig in i det specifika svenska systemet sådant detta tillämpas i praktiken. Det föreligger en klar risk för att de inte kunnat tillägna sig helhetsbilden. Karakteristiskt för sakförhållandena är att bruksvärdesystemet och dess tillämpning utgör en fungerande helhet med inriktning på att ge de kommunala bostadsföretagen den styrande rollen på hyresmarknaden. Det finns ett nära samband mellan de kommunala bostadsrättsföretagens kollektiva agerande i policyfrågor rörande hyressättning och den koppling som den statliga hyreskontrollen av den privata bostadshyresmarknaden genom hyresnämnderna har givits till de hyror som tillämpas av de kommunala bostadsföretagen. Detta särpräglade regleringssystem, som med åren har kommit att erhålla en genomarbetad och permanent karaktär, kan betecknas som ett blandadministrativt system. Det föreligger en konkurrenssituation på fastighetsmarknaden för hyreslägenheter mellan de kommunala bostadsföretagen och de privata ägarna av hyresfastigheter. Karakteristiskt för situationen är att de kommunala bostadsföretagen agerar för att deras bruksvärdehyror skall

20 20 normera hyressättningen för de privata konkurrenterna. Det är uppenbart att de kommunala bostadsföretagen härigenom, i förening med den statliga hyreskontrollen, försvårar konkurrensmöjligheterna för de privata företagen på hyresmarknaden och väsentligt begränsar utvecklingsmöjligheterna på marknaden för de senare. Att detta inte endast är ett teoretiskt resonemang bestyrks av uppgiften från Fastighetsägarna Stockholm att antalet privata hyreslägenheter i flerbostadshus i Stockholms stad nästan halverats under perioden , från lägenheter till De kommunala bostadsföretagen har en mycket likartad struktur och normeras av samma associationsrättsliga lagstiftning, 2002 års lag om allmännyttiga bostadsföretag, allbolagen, som drar upp en ram för verksamheten. De har regelmässigt gemensamma intressen i hyrespolitiska frågor och agerar i stor utsträckning utifrån en koordinerad policy i övergripande hyressättningsfrågor. Såsom hovrätten konstaterade i Wåhlin-målet skall de kommunala bostadsföretagen i Storstockholm bedömas som en ekonomisk enhet vid tillämpning av art 82 EG-fördraget. 11 Frågan om de kommunala bostadsföretagens agerande med utnyttjande av sin särskilda position inom ramen för bruksvärdesystemet innefattar ett missbruk av dominerande ställning diskuterades i hovrättens avgörande i Wåhlin-målet men fick där inget klart svar. Så har inte heller skett i Utredningens betänkande. Mycket tyder dock på att de kommunala bostadsbolagens agerande står i strid med både punkterna a) och b) i den exemplifierande uppräkningen av former av missbruk enligt art 82 EG-fördraget. Ett missbruk synes särskilt komma till uttryck i att de kommunala bostadsföretagen agerar på grundval av en koordinerad policy i hyressättningsfrågor i syfte att styra hyresnivån på bostäder i bl a Storstockholm och därigenom söker påtvinga de privata konkurrenterna en långsiktigt oskäligt låg hyresnivå (punkten a) som begränsar dessa företags möjligheter att kunna utveckla verksamheten och expandera och i många fall som framgår av den faktiska marknadsutveckling som ägt rum framtvingar att de privata företagen avvecklar sin verksamhet, främst genom utförsäljning eller omvandling till bostadsrätter, och därigenom lämnar marknaden (punkten b). Det ovannämnda blandadministrativa system, som tillämpas på bruksvärdesystemets område, innebär att staten genom sina regleringsåtgärder aktivt stöder denna konkurrensbegränsande ordning. Det finns här anledning att erinra om det principuttalande om rättsläget som EGdomstolen gjort i målet van Eycke: 12 Även om artiklarna 85 och 86 [numera art 81 och 82] i fördraget i sig endast handlar om företags beteende och inte om medlemsstaternas lagstiftningsåtgärder åläggs medlemsstaterna likväl enligt dessa artiklar i förening med artikel 5 [numera art 10] 13 i fördraget att inte vidta eller upprätthålla åtgärder, inte ens i form av lag eller annan författning, som kan förta den ändamålsenliga verkan av de konkurrensregler som är tillämpliga på företag. Detta skulle särskilt vara fallet om en medlemsstat ålade eller främjade ingåendet av avtal om konkurrensbegränsande samverkan som strider mot artikel 85 [numera art 81], eller förstärkt deras verkningar, eller om den berövade de egna bestämmelserna deras statliga karaktär genom att överlåta ansvaret att fatta beslut om åtgärder på det ekonomiska området på privata aktörer Hovrättens beslut s Mål 267/86, Van Eycke mot ASPA, REG 1988 s Art 10, den s k lojalitetsprincipen, ålägger medlemsstaterna att vidta alla lämpliga åtgärder för att säkerställa att de fullgör sina skyldigheter enligt fördraget. 14 Punkt 1 i sammanfattningen i målet av domstolens rättssatser, här citerat efter Svensk specialutgåva volym IX.

Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)

Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) s. 1(6) Till Finansdepartementet 103 33 STOCKHOLM Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen överlämnar härmed sina synpunkter

Läs mer

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Finansdepartementet 103 33 Stockholm Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Sammanfattning Gemensam Välfärd Stockholm avfärdar utredningens bägge förslag, vilka i praktiken innebär att

Läs mer

Räddningsplan för den privata hyresrätten. En idéskiss för vägen till en balanserad hyresmarknad

Räddningsplan för den privata hyresrätten. En idéskiss för vägen till en balanserad hyresmarknad Räddningsplan för den privata hyresrätten En idéskiss för vägen till en balanserad hyresmarknad Fastighetsägarna Stockholm April 2002 Vi som arbetar och bor i Stockholmsregionen har många anledningar att

Läs mer

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Hyresmarknaden i Göteborg PM, februari 2008 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt

Läs mer

Kommittédirektiv. Stärkt ställning för hyresgäster. Dir. 2015:83. Beslut vid regeringssammanträde den 30 juli 2015

Kommittédirektiv. Stärkt ställning för hyresgäster. Dir. 2015:83. Beslut vid regeringssammanträde den 30 juli 2015 Kommittédirektiv Stärkt ställning för hyresgäster Dir. 2015:83 Beslut vid regeringssammanträde den 30 juli 2015 Sammanfattning En särskild utredare ska överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget

Läs mer

Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror

Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror 1 (8) Handläggare Datum P-GN 2013-10-18 Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror Inledning Det svenska hyressystemet är komplicerat och i jämförelse med andra länder unikt. Det svenska

Läs mer

Även EV-kommissionen uppmärksammar problematiken och uppmanar i sina senaste rekommendationer till Sverige att under perioden 2013-2014:

Även EV-kommissionen uppmärksammar problematiken och uppmanar i sina senaste rekommendationer till Sverige att under perioden 2013-2014: "Det nuvarande svenska systemet för hyressättning tvingar många att äga som egentligen skulle vilja hyra om möjligheten fanns. l attraktiva lägen är detta i stort sett den enda möjligheten att hitta en

Läs mer

Promemoria 2013-06-27

Promemoria 2013-06-27 Promemoria 2013-06-27 Uthyrning av bostadsrättslägenheter Promemorians huvudsakliga innehåll I promemorian föreslås att synen på bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska

Läs mer

Den gömda skattebomben

Den gömda skattebomben Den gömda skattebomben En rapport om hur dubbelbeskattningen av bostadsrätter slår mot hushållen i Stockholm Fastighetsägarna Stockholm Alströmergatan 14 Box 12871, 112 98 Stockholm Tel 08-617 75 00 Fax

Läs mer

Promemoria. Ökad privatuthyrning av bostäder. Promemorians huvudsakliga innehåll

Promemoria. Ökad privatuthyrning av bostäder. Promemorians huvudsakliga innehåll Promemoria Ökad privatuthyrning av bostäder Promemorians huvudsakliga innehåll I promemorian föreslås ändringar som ska stimulera privatpersoner att i större utsträckning hyra ut bostäder som under en

Läs mer

Kommittédirektiv. Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. Dir. 2012:44. Beslut vid regeringssammanträde den 24 maj 2012

Kommittédirektiv. Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. Dir. 2012:44. Beslut vid regeringssammanträde den 24 maj 2012 Kommittédirektiv Ägarlägenheter i befintliga hyreshus Dir. 2012:44 Beslut vid regeringssammanträde den 24 maj 2012 Sammanfattning En särskild utredare ska föreslå de författningsändringar som behövs för

Läs mer

Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Växjö 2016 04 26

Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Växjö 2016 04 26 Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Växjö 216 4 26 SKL 216-4-26 1 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet

Läs mer

Föredragande borgarrådet Joakim Larsson anför följande.

Föredragande borgarrådet Joakim Larsson anför följande. PM 2012:74 RV (Dnr 001-650/2012) Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder och Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt (SOU 2012:25) Remiss från Justitiedepartementet

Läs mer

Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen

Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen 1 Innehåll Inledning 3 Sammanfattning 4 Rädda hyresrätten! 5 Hyresregleringen 5 Stockholms hyresmarknad fungerar inte 6 Fastighetsägarna Stockholms förslag

Läs mer

REGIONAL BEDÖMNING AV BEHOVET AV NYA BOSTÄDER Remissversion 3/10 13/11 2012

REGIONAL BEDÖMNING AV BEHOVET AV NYA BOSTÄDER Remissversion 3/10 13/11 2012 REGIONAL BEDÖMNING AV BEHOVET AV NYA BOSTÄDER Remissversion 3/10 13/11 2012 Uppdrag om att viss utrednings- och samordningsverksamhet ska avse bostadsbyggandet i Stockholms län (S2012/4203/PBB) Regeringens

Läs mer

Statistik. om Stockholm Förvärvsarbetande i Stockholm 2012 Årsrapport. The Capital of Scandinavia. stockholm.se

Statistik. om Stockholm Förvärvsarbetande i Stockholm 2012 Årsrapport. The Capital of Scandinavia. stockholm.se Statistik om Stockholm Förvärvsarbetande i Stockholm 2012 Årsrapport The Capital of Scandinavia stockholm.se FÖRORD I denna rapport redovisas uppgifter om den förvärvsarbetande befolkningen i Stockholms

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2016 HYRESGÄSTFÖRENINGEN JÄRFÄLLA

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2016 HYRESGÄSTFÖRENINGEN JÄRFÄLLA BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2016 HYRESGÄSTFÖRENINGEN JÄRFÄLLA EN BOSTAD, ETT HEM, EN MÄNSKLIG RÄTTIGHET Samhället ålägger varje kommun ansvar för att det finns bostäder efter behov. Järfälla kommun är i ett

Läs mer

Blockuthyrning En möjlighet för hyresrätten

Blockuthyrning En möjlighet för hyresrätten 1 Blockuthyrning En möjlighet för hyresrätten Inledning sid 2 1. Vad är blockuthyrning 3 2. Vem avtalar om blockuthyrning 6 3. Andrahandshyresgästens rättsställning 9 4. Reglerna om blockuthyrning 11 5.

Läs mer

HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD

HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD Rapport 1:2006 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyreskontrakt kan människor snabbt

Läs mer

BOSTADSFÖRMEDLINGEN HJÄLPER DIG ATT HITTA NYTT HEM

BOSTADSFÖRMEDLINGEN HJÄLPER DIG ATT HITTA NYTT HEM BOSTADSFÖRMEDLINGEN HJÄLPER DIG ATT HITTA NYTT HEM VÄGEN TILL EN NY BOSTAD Hos oss på Bostadsförmedlingen är det du själv som söker och anmäler ditt intresse för bostäder i Stockholmsregionen. Tänk på

Läs mer

STHLM ARBETSMARKNAD:

STHLM ARBETSMARKNAD: STATISTIK OM STHLM ARBETSMARKNAD: Förvärvsarbetande i Stockholm 2009 S 2011:07 2011-06-17 Patrik Waaranperä 08-508 35 027 FÖRORD I denna rapport redovisas uppgifter om den förvärvsarbetande befolkningen

Läs mer

Regeringens proposition 2008/09:27

Regeringens proposition 2008/09:27 Regeringens proposition 2008/09:27 Ökade möjligheter till andrahandsuthyrning Prop. 2008/09:27 Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 18 september 2008 Fredrik Reinfeldt

Läs mer

Välkomna på Fastighetsägarfrukost! Hyresförhandlingar. Medverkande: Henrik Tufvesson och Alrik Hafström, Fastighetsägarna Stockholm

Välkomna på Fastighetsägarfrukost! Hyresförhandlingar. Medverkande: Henrik Tufvesson och Alrik Hafström, Fastighetsägarna Stockholm Välkomna på Fastighetsägarfrukost! Hyresförhandlingar Medverkande: Henrik Tufvesson och Alrik Hafström, Fastighetsägarna Stockholm Fastighetsägarfrukost- tisdagar på Alströmergatan 14 25 oktober: Brandskydd

Läs mer

Haveriet på bostadshyresmarknaden. Vår segregerade stad. En rapport om boendesegregationen i mellansvenska städer

Haveriet på bostadshyresmarknaden. Vår segregerade stad. En rapport om boendesegregationen i mellansvenska städer Haveriet på bostadshyresmarknaden Vår segregerade stad En rapport om boendesegregationen i mellansvenska städer Tid för förändring SCB:s siffror talar sitt tydliga språk. I så gott som samtliga av Mellansveriges

Läs mer

Byggandets påverkan på prognos och befolkningsutveckling Modeller. Michael Franzén Metodenheten för individ- och hushållsstatistik

Byggandets påverkan på prognos och befolkningsutveckling Modeller. Michael Franzén Metodenheten för individ- och hushållsstatistik Byggandets påverkan på prognos och befolkningsutveckling Modeller Michael Franzén Metodenheten för individ- och hushållsstatistik Inledning Byggplanens påverkan på kommunernas prognosresultat Byggandets

Läs mer

Det är dags att omreglera hyresregleringen! Fastighetsägarna Stockholm. Adress Box 12871, 112 98 Stockholm. Tel 08-617 75 00

Det är dags att omreglera hyresregleringen! Fastighetsägarna Stockholm. Adress Box 12871, 112 98 Stockholm. Tel 08-617 75 00 Det är bara tack vare hyresregleringen som vanligt folk har råd att hyra en lägenhet i Stockholms innerstad. Detta påstående är ett återkommande argument från regleringens försvarare. Men stämmer detta?

Läs mer

Europaparlamentets och Rådets förordning om åtgärder för att minska kostnaderna för utbyggnad av höghastighetsnät för elektronisk kommunikation

Europaparlamentets och Rådets förordning om åtgärder för att minska kostnaderna för utbyggnad av höghastighetsnät för elektronisk kommunikation Till: Näringsdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Europaparlamentets och Rådets förordning om åtgärder för att minska kostnaderna för utbyggnad av höghastighetsnät för elektronisk kommunikation

Läs mer

Vår vision om den goda fastighetsmarknaden. Näringspolitiskt program för Fastighetsägarna

Vår vision om den goda fastighetsmarknaden. Näringspolitiskt program för Fastighetsägarna Vår vision om den goda fastighetsmarknaden Näringspolitiskt program för Fastighetsägarna Vision Ta en promenad på stan och titta upp på de många vackra och spännande husfasader som finns runt omkring dig.

Läs mer

Utredningsförslag om vissa frågor om hyra och bostadsrätt

Utredningsförslag om vissa frågor om hyra och bostadsrätt Rune Thomsson Chefsjurist Fastighetsägarna Sverige 2008-05-12 Utredningsförslag om vissa frågor om hyra och bostadsrätt En pågående statlig utredning, Hyreslagsutredningen, har i uppdrag att göra en genomgripande

Läs mer

Löneutveckling i Järfälla

Löneutveckling i Järfälla Löneutveckling i Järfälla Vad krävs för att Järfälla ska placera sig i topp fem i Stockholms län? Sandra Backlund Rapportnr: Dnr Bun 2016/160 Juni 2016 2016-04-29 1 (13) Innehåll 1. INLEDNING... 2 1.1.

Läs mer

2016-04-04 1. Vad kan få länets invånare att resa mer kollektivt? Sammanställning av invånarenkäten 2016

2016-04-04 1. Vad kan få länets invånare att resa mer kollektivt? Sammanställning av invånarenkäten 2016 1 Vad kan få länets invånare att resa mer kollektivt? Sammanställning av invånarenkäten 2016 2 Innehåll Sammanfattning Resultat per fråga Deltagarna i undersökningen Om undersökningen 3 SAMMANFATTNING

Läs mer

SKL och bostadsförsörjningen

SKL och bostadsförsörjningen SKL och bostadsförsörjningen En bild av problemen på dagens bostadsmarknad 2013-04-19 bjorn.sundstrom@skl.se SKL:s fokus på bostadspolitiska frågor under senare år 1995-1997 Ägarstyrning 1998-2004 2012-

Läs mer

ÅTKOMLIGA BOSTÄDER. Byggande

ÅTKOMLIGA BOSTÄDER. Byggande Sammanfattning Utgångspunkten för denna bok är att även hushåll med relativt låga inkomster ska kunna hitta en acceptabel bostad till en rimlig hyra eller ett rimligt pris på marknaden. Det kommer alltid

Läs mer

Tabell1. Sundbyberg kommun. Botkyrka. kommun. Våldsbrott 2028 Våldsbrott 1811 Våldsbrott 1767 Våldsbrott 1707 Våldsbrott 1586

Tabell1. Sundbyberg kommun. Botkyrka. kommun. Våldsbrott 2028 Våldsbrott 1811 Våldsbrott 1767 Våldsbrott 1707 Våldsbrott 1586 Tabell1 Anmälda brott 2012 Helår /100 000 inv Stockholm Sigtuna Botkyrka Södertälje Sundbyberg Våldsbrott 2028 Våldsbrott 1811 Våldsbrott 1767 Våldsbrott 1707 Våldsbrott 1586 även i 248 även i 199 även

Läs mer

EU, allmännyttan och hyrorna -

EU, allmännyttan och hyrorna - EU, allmännyttan och hyrorna - ett gemensamt förslag till en bred och långsiktigt hållbar lösning 2009-04-06 1 Innehåll Ett gemensamt förslag till en bred och långsiktigt hållbar lösning... 3 Ett inhemskt

Läs mer

#4av5jobb. Skapas i små företag. MÄLARDALEN

#4av5jobb. Skapas i små företag. MÄLARDALEN #4av5jobb Skapas i små företag. MÄLARDALEN Rapport Juli 2014 Innehållsförteckning arna håller krisorterna under armarna........ 3 Jobben kan bli fler om politikerna vill..3 Sverige totalt..... 4 Om undersökningen

Läs mer

MARS 2015. Företagsamheten 2015. Anna Huovinen, Lunaskolan. Vinnare av tävlingen Stockholms läns mest företagsamma människa 2014.

MARS 2015. Företagsamheten 2015. Anna Huovinen, Lunaskolan. Vinnare av tävlingen Stockholms läns mest företagsamma människa 2014. MARS 2015 Företagsamheten 2015 Anna Huovinen, Lunaskolan. Vinnare av tävlingen s läns mest företagsamma människa 2014. s län Innehåll 1. Inledning...2 Så genomförs undersökningen... 2 Vem är företagsam?...

Läs mer

OMBILDNING AV HYRESMARKNADEN

OMBILDNING AV HYRESMARKNADEN OMBILDNING AV HYRESMARKNADEN Rapport 1:2005 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Har hyresrätten en framtid i Göteborgs centrala stadsdelar? Frågan är berättigad då tusentals hyresrätter ombildas

Läs mer

Överenskommelse om bostadspolitiken mellan Socialdemokraterna, Vänsterpartiet och Miljöpartiet

Överenskommelse om bostadspolitiken mellan Socialdemokraterna, Vänsterpartiet och Miljöpartiet Överenskommelse om bostadspolitiken mellan Socialdemokraterna, Vänsterpartiet och Miljöpartiet En rödgrön bostadspolitik är en social bostadspolitik. För oss är bostaden en social rättighet. Alla människor,

Läs mer

2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -1000-2000 -3000-4000 -5000-6000. Folkmängd, andel procent, invånare per åldersgrupp i Farsta jämfört med.

2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -1000-2000 -3000-4000 -5000-6000. Folkmängd, andel procent, invånare per åldersgrupp i Farsta jämfört med. FARSTA I FOKUS1 Farsta är en medelstor stadsdel i Stockholms kommun och hade år 213 cirka 55 invånare. Stadsdelen har vuxit snabbt sedan år 25, med i genomsnitt 1 invånare per år. I jämförelse med kommunen

Läs mer

Förmån av tandvård en promemoria

Förmån av tandvård en promemoria Finansdepartementet Skatte- och tullavdelningen Förmån av tandvård en promemoria 1 Förmån av tandvård Sammanfattning Utgångspunkten är att den offentliga finansieringen av tandvården skall ske i huvudsak

Läs mer

Motion av Leif Rönngren (s) om åtgärder för ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Motion av Leif Rönngren (s) om åtgärder för ökad rörlighet på bostadsmarknaden Remissvar Dnr 2009/11/34 Sid. 1(2) 2009-04-16 Handläggare: Susanna Höglund Telefon: 08-508 29 758 Till Ytterstads- och bostadsbolagsroteln Motion av Leif Rönngren (s) om åtgärder för ökad rörlighet på

Läs mer

Anmälan av rapporten Tandhälsan hos barn och ungdomar i Stockholms län 2015

Anmälan av rapporten Tandhälsan hos barn och ungdomar i Stockholms län 2015 Hälso- och sjukvårdsförvaltningen ANMÄLAN 2016-04-15 1 (2) HSN 2016-0588 Handläggare: Hälso- och sjukvårdsnämnden Siri Lindqvist Ståhle 2016-05-24, p 28 Anmälan av rapporten Tandhälsan hos barn och ungdomar

Läs mer

Nils Dexe (Finansdepartementet)

Nils Dexe (Finansdepartementet) Lagrådsremiss Kommunernas bostadsförsörjningsansvar Regeringen överlämnar denna remiss till Lagrådet. Stockholm den 21 september 2000 Lars-Erik Lövdén Nils Dexe (Finansdepartementet) Lagrådsremissens huvudsakliga

Läs mer

Avstående från besittningsskydd

Avstående från besittningsskydd Bostadsutskottets betänkande 2005/06:BoU3 Avstående från besittningsskydd Sammanfattning I detta betänkande behandlas regeringens förslag i proposition 2005/06:13 Avstående från besittningsskydd jämte

Läs mer

Presumtionshyror. Enkät om bostadsbyggande. Redovisning av enkätsvar om bostadsbyggande & hyressättning. Hyresgästföreningen Riksförbundet 2013 10 16

Presumtionshyror. Enkät om bostadsbyggande. Redovisning av enkätsvar om bostadsbyggande & hyressättning. Hyresgästföreningen Riksförbundet 2013 10 16 0 (8) Presumtionshyror Enkät om bostadsbyggande & hyressättning Redovisning av enkätsvar om bostadsbyggande & hyressättning Hyresgästföreningen Riksförbundet 2013 10 16 1 Resultatredovisning - Bostadsbyggande

Läs mer

VÄRDESTEGRINGSINDRAGNING OCH BOSTADSBYGGANDE

VÄRDESTEGRINGSINDRAGNING OCH BOSTADSBYGGANDE VÄRDESTEGRINGSINDRAGNING OCH BOSTADSBYGGANDE A.v prof. CARSTEN WELINDER A v DE synpunkter man kan lägga på markvärdeutredningens förslag i SOU 1957: 43 till total eller partiell indragning av oförtjänt

Läs mer

Dnr 08-0220 2008-11-27. Stockholms läns landsting Regionplane- och trafikkontoret Box 4414 102 69 Stockholm

Dnr 08-0220 2008-11-27. Stockholms läns landsting Regionplane- och trafikkontoret Box 4414 102 69 Stockholm 1 Dnr 08-0220 2008-11-27 Stockholms läns landsting Regionplane- och trafikkontoret Box 4414 102 69 Stockholm Yttrande över samrådsförslag till Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen (RUFS 2010)

Läs mer

2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0

2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 SKARPNÄCK I FOKUS1 Skarpnäck är en av Stockholms minsta stadsdelar och hade år 213 cirka 45 invånare. Folkmängden ökade i mycket hög takt under åren 198 25 och har sedan dess ökat i långsammare takt. Befolkningssammansättningen

Läs mer

Statistik. om Stockholm Befolkningsöversikt 2013 Årsrapport. The Capital of Scandinavia. stockholm.se

Statistik. om Stockholm Befolkningsöversikt 2013 Årsrapport. The Capital of Scandinavia. stockholm.se Statistik om Stockholm Befolkningsöversikt 2013 Årsrapport The Capital of Scandinavia stockholm.se FÖRORD Denna rapport innehåller en översikt över befolkningens struktur och dess förändringar, framförallt

Läs mer

Förändrad trängselskatt i Stockholm. Christoffer Andersson Calafatis (Finansdepartementet) Lagrådsremissens huvudsakliga innehåll

Förändrad trängselskatt i Stockholm. Christoffer Andersson Calafatis (Finansdepartementet) Lagrådsremissens huvudsakliga innehåll Lagrådsremiss Förändrad trängselskatt i Stockholm Regeringen överlämnar denna remiss till Lagrådet. Stockholm den 12 december 2013 Peter Norman Christoffer Andersson Calafatis (Finansdepartementet) Lagrådsremissens

Läs mer

Generösare bedömning av skälig boendekostnad

Generösare bedömning av skälig boendekostnad Hägersten-Liljeholmens stadsdelsförvaltning Avdelningen för social omsorg Tjänsteutlåtande Sida 1 (5) 2013-05-08 Handläggare Inger Nilsson Telefon: 08-508 23 305 Till Hägersten-Liljeholmens stadsdelsnämnd

Läs mer

Moderaterna bygger för det växande Stockholm. Under nästa mandatperiod bygger vi närmare 57 000 nya bostäder i Stockholms stad och län

Moderaterna bygger för det växande Stockholm. Under nästa mandatperiod bygger vi närmare 57 000 nya bostäder i Stockholms stad och län Moderaterna bygger för det växande Stockholm Under nästa mandatperiod bygger vi närmare 57 000 nya bostäder i Stockholms stad och län Vi välkomnar att Stockholmsregionen växer 2010-08-26 Stockholmsregionen

Läs mer

NSD. Skatte- och tullavdelningen. 103 33 Stockholm. Stockholm, 2008-06-05 INEDNING

NSD. Skatte- och tullavdelningen. 103 33 Stockholm. Stockholm, 2008-06-05 INEDNING NSD NÄRINGSLIVETS SKATTE- DELEGATION Finansdepartementet Skatte- och tullavdelningen Fi2008/2857 103 33 Stockholm Stockholm, 2008-06-05 REMISSYTTRANDE FÖRÄNDRADE UNDERPRISREGLER FÖR HANDELSBOLAG M.M. INEDNING

Läs mer

Prövningstillstånd i Regeringsrätten

Prövningstillstånd i Regeringsrätten SKATTENYTT 2002 473 Arne Baekkevold Prövningstillstånd i Regeringsrätten Statistiken visar att det är mycket svårt att få prövningstillstånd i Regeringsrätten; prövningstillstånd meddelas bara i några

Läs mer

Ta chansen att påverka det kan dröja länge till nästa utredning som i detalj tittar på möjligheter och utmaningar kring äldres boende!

Ta chansen att påverka det kan dröja länge till nästa utredning som i detalj tittar på möjligheter och utmaningar kring äldres boende! Till SPF Seniorernas representanter i de kommuner som utsetts till remissinstanser för utredningen Bostäder att bo kvar i (SOU 2015:85) Ta chansen att påverka det kan dröja länge till nästa utredning som

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr Innehållsförteckning Kortfattad Information Sida 3 Vad är Andrahandsuthyrning Sida 4 Hur länge får jag

Läs mer

Remiss av Motion (2012:6) om inrättande av kombolägenheter i Stockholm

Remiss av Motion (2012:6) om inrättande av kombolägenheter i Stockholm Remissvar Dnr 2012/3.2.2/63 Sid. 1(12) 2012-06-01 Handläggare: Susanna Höglund Telefon: 08-508 29 758 Till Stadsbyggnads- och idrottsroteln Remiss av Motion (2012:6) om inrättande av kombolägenheter i

Läs mer

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2006-03-09

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2006-03-09 Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2006-03-09 Boindex blev 144,5 fjärde kvartalet ifjol högre räntor och huspriser försämrade husköpkraften Hushållen fick sämre råd med sina husköp

Läs mer

Regeringens proposition 1998/99:10

Regeringens proposition 1998/99:10 Regeringens proposition 1998/99:10 Ändringar i rättshjälpslagen Prop. 1998/99:10 Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 1 oktober 1998 Göran Persson Laila Freivalds (Justitiedepartementet)

Läs mer

Stockholmsregionen växer

Stockholmsregionen växer Stockholmsregionen växer En beskrivning om utrikes inflyttade till Stockholmsregionen STORSTHLM KSL KOMMUNERNA I STOCKHOLMS LÄN En beskrivning för ökad regional kunskap om utrikes inflyttade 2 Stockholmsregionen

Läs mer

Rättsutredning 2016-03-21

Rättsutredning 2016-03-21 Bfd22 141107 1 (8) Patrik Havermann Telefon: 010-485 29 20 Rättsutredning 2016-03-21 Diarienummer 1.3.4-2016-45137 FRÅGOR OM BEDÖMNING AV ÅLDER Uppdraget är att utreda hur ansvaret för bedömning av ålder

Läs mer

Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt

Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt Koncernstyrelsen 2007-10-01 Ärende 3 Dnr 2007/21/27 Sid. 1(6) 2007-09-21 Joachim Quiding 08-508 295 35 Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt Förslag till beslut Koncernstyrelsen föreslås

Läs mer

Bostadsmarknadsenkäten

Bostadsmarknadsenkäten Rapport 21:1 216:1 Bostadsmarknadsenkäten Stockholms län 216 Rapport 216:1 Bostadsmarknadsenkäten Stockholms län 216 Foto omslag: Gustav Mårtensson/Creative Commons Brevlådor utanför studentbostäder i

Läs mer

Det livslånga utanförskapet Långvarig arbetslöshet, funktionsnedsättningar och förtidspensioner bland unga. Li Jansson Maj 2011

Det livslånga utanförskapet Långvarig arbetslöshet, funktionsnedsättningar och förtidspensioner bland unga. Li Jansson Maj 2011 Det livslånga utanförskapet Långvarig arbetslöshet, funktionsnedsättningar och förtidspensioner bland unga Li Jansson Maj 2011 Sammanfattning 1 Sammanfattning Svensk ekonomi går som tåget, men några står

Läs mer

Befolkningsförändringar per kvartal 2009

Befolkningsförändringar per kvartal 2009 2010:7 Befolkningsförändringar per kvartal 2009 Flyttningar och flyttarnas åldersstruktur Befolkningsprognos 2010 2019 Befolkningsförändringar per kvartal 2009 Flyttningar och flyttarnas åldersstruktur

Läs mer

Statistik. om Stockholm. Bostäder Hyror 2012

Statistik. om Stockholm. Bostäder Hyror 2012 Statistik om Stockholm Bostäder Hyror 2012 Förord Denna årliga rapport redovisar hyror i Stockholms stad år 2012. I rapporten beskrivs också hyresutvecklingen i staden för perioden 1998 2012. Uppgifterna

Läs mer

Asylsökande- och nyanländas bostadssituation lägesbeskrivning maj 2016. Micael Nilsson Expert

Asylsökande- och nyanländas bostadssituation lägesbeskrivning maj 2016. Micael Nilsson Expert Asylsökande- och nyanländas bostadssituation lägesbeskrivning maj 2016 Micael Nilsson Expert Asylsökandes- och nyanländas bostadssituation är mycket ansträngd Boendeyta / andel nyanlända som fick bostadsersättning

Läs mer

Sammanfattning. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2007.

Sammanfattning. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2007. Sammanfattning Ett landsting får i dag sluta avtal med någon annan om att utföra de uppgifter som landstinget ansvarar för enligt hälso- och sjukvårdslagen (1982:763). Inskränkningar finns emellertid när

Läs mer

Fruktsamhet och mortalitet 2014

Fruktsamhet och mortalitet 2014 Demografisk rapport 2015:10 Fruktsamhet och mortalitet 2014 uppdelat på födelseländer, kommuner och delområden Befolkningsprognos 2015 2024/50 Arbetet med projektet Befolkningsprognos för Stockholms län

Läs mer

Bibehållen intern kötid i fastigheter som tvångsprivatiseras

Bibehållen intern kötid i fastigheter som tvångsprivatiseras Utlåtande 2009:105 RV (Dnr 316-803/2008) Bibehållen intern kötid i fastigheter som tvångsprivatiseras Motion av Leif Rönngren (s) (2008:26) Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande

Läs mer

Prognos 08 delområden. Detta betyder att folkmängden 2007-12-31 2017-12-31 i...

Prognos 08 delområden. Detta betyder att folkmängden 2007-12-31 2017-12-31 i... STATISTIK TISTIK OM STOCKHOLM ISSN 1652-067X BEFOLKNING Prognos 08 delområden S 2008:10 Stefan Ström 2008-07-01 Tel: 508 35 051 Denna rapport redovisas prognoser för Stockholms befolkning för åren 2007-2017.

Läs mer

Område: Boende Underområde: Bostadstillägg. Motion nr 12 Bostadstillägg. PRO Ljura - Norrköping, Östergötland. Motivering. Yrkande

Område: Boende Underområde: Bostadstillägg. Motion nr 12 Bostadstillägg. PRO Ljura - Norrköping, Östergötland. Motivering. Yrkande Motion nr 12 Bostadstillägg PRO Ljura - Norrköping, Östergötland ID544 Med den prissättning som förekommer inom byggbranchen idag vet vi att många äldre som skulle behöva en mer tillgänglig bostad inte

Läs mer

Motion till riksdagen 2015/16:1986 av Caroline Szyber m.fl. (KD, M, C, FP) Bostadspolitik

Motion till riksdagen 2015/16:1986 av Caroline Szyber m.fl. (KD, M, C, FP) Bostadspolitik Kommittémotion Motion till riksdagen 2015/16:1986 av Caroline Szyber m.fl. (KD, M, C, FP) Bostadspolitik Förslag till riksdagsbeslut 1. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att senast

Läs mer

Motion till riksdagen 1987/88:Bo248

Motion till riksdagen 1987/88:Bo248 Motion till riksdagen 1987/88: av Jan Sandberg (m) om ungdomarnas bostadsmarknad stockholmsregionen En ond cirkel Olika socialdemokratiska regeringar har i sin iver att styra bostadsmarknaden genomdrivit

Läs mer

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2010 Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Befolkningsökning i Stockholms län 40 000 35 000 30 000 Inflyttningsnetto Födelsenetto 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1991

Läs mer

Till statsrådet Lars-Erik Lövdén

Till statsrådet Lars-Erik Lövdén Till statsrådet Lars-Erik Lövdén Regeringen beslutade den 6 maj 1999 att tillkalla en särskild utredare för att ta fram underlag för kommande beslut om allmännyttiga bostadsföretag och för att göra en

Läs mer

Vår syn på lönebildning

Vår syn på lönebildning Unionens lönepolitiska plattform 2016-2019 Vår lönepolitik uttrycker våra gemensamma värderingar om löneökningarnas storlek, hur dessa ska fördelas och hur vårt inflytande ska gå till. Lönepolitikens syfte

Läs mer

Yttrande över Upphovsrättsutredningens delbetänkande Avtalad upphovsrätt, SOU 2010:24

Yttrande över Upphovsrättsutredningens delbetänkande Avtalad upphovsrätt, SOU 2010:24 Till Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Sänds även per e-post till: anna.wernerup@justice.ministry.se Stockholm den 30 augusti 2010 Yttrande över Upphovsrättsutredningens delbetänkande Avtalad upphovsrätt,

Läs mer

Boendeplan inom nämndens för funktionshindrade verksamhetsområde 2015-2020

Boendeplan inom nämndens för funktionshindrade verksamhetsområde 2015-2020 1 2014-03-31 Diarienr 2014/73-NF-753 Sociala nämndernas förvaltning Nämnden för funktionshindrade Boendeplan inom nämndens för funktionshindrade verksamhetsområde 2015-2020 I syfte att få en bild av och

Läs mer

Domar och beslut som inte verkställts SoL 2006

Domar och beslut som inte verkställts SoL 2006 Domar och beslut som inte verkställts SoL 2006 Publiceringsdatum 2007-08-30 Granskningsperiod År 2006-12-31 Dnr 7010-06-103577 Kontaktpersoner Mohammad Dadgaranfar 08-785 42 30 Eva Hersler 08-785 41 67

Läs mer

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2005-12-07

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2005-12-07 Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2005-12-07 Boindex blev 150,7 tredje kvartalet i år husköpkraften stabiliserades på tillfredsställande nivå Lägre räntor och stigande inkomster

Läs mer

Rapport om fastighetskontorets arbete med att anskaffa bostäder och att vara mellanhyresvärd 2012

Rapport om fastighetskontorets arbete med att anskaffa bostäder och att vara mellanhyresvärd 2012 Rapport om fastighetskontorets arbete med att anskaffa bostäder och att vara mellanhyresvärd 2012 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING... 2 SAMMANFATTNING... 3 1 UPPDRAG... 4 2 REMISSER... 4 3 ANSKAFFADE

Läs mer

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter Civilutskottets betänkande 2013/14:CU29 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter Sammanfattning I detta betänkande behandlar utskottet proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter och

Läs mer

Hyresrätt och bostadsrätt m.m.

Hyresrätt och bostadsrätt m.m. Civilutskottets betänkande 2008/09:CU33 Hyresrätt och bostadsrätt m.m. Sammanfattning I betänkandet behandlar utskottet de under den allmänna motionstiden 2008 väckta motioner som gäller hyresrätt, kooperativ

Läs mer

Storstadsregionjämförelsen 2010. En jämförelse av nyckeltal inom utbildning i storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm

Storstadsregionjämförelsen 2010. En jämförelse av nyckeltal inom utbildning i storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm Storstadsregionjämförelsen 2010 En jämförelse av nyckeltal inom utbildning i storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm Inledning... 3 Storstadsområdena och dess indelning... 3 GR:s regionalpolitiska

Läs mer

Det perfekta kvarteret

Det perfekta kvarteret Det perfekta kvarteret -- En undersökning av Novus på uppdrag av Gyllenforsen Fastigheter 8 december 2009 1 Vi frågade 600 invånare* i Stockholms Stad om vad som bäst bidrar till ett perfekt kvarter generellt

Läs mer

Boendeplan för Skellefteå kommun 2010-2020

Boendeplan för Skellefteå kommun 2010-2020 2010-03-02 Boendeplan för Skellefteå kommun 2010-2020 Kommunledningskontoret Planeringsavdelningen Jens Tjernström Boendeplan för Skellefteå kommun 1 Sammanfattning Skellefteå kommun har en vision som

Läs mer

Yttrande över betänkandet Nya påföljder (SOU 2012:34) (Ju 2012/4191/L5)

Yttrande över betänkandet Nya påföljder (SOU 2012:34) (Ju 2012/4191/L5) Justitieombudsmannen Lars Lindström YTTRANDE Datum 2012-11-23 Regeringskansliet Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Dnr R 51-2012 Sid 1 (8) Yttrande över betänkandet Nya påföljder (SOU 2012:34) (Ju

Läs mer

Inkomster. 362 Inkomster Årsstatistik 2012 för Stockholms län och landsting

Inkomster. 362 Inkomster Årsstatistik 2012 för Stockholms län och landsting Inkomster Statistiken i detta kapitel är hämtad från den totalräknade inkomststatistiken, IoT, som innehåller uppgifter om inkomster, avdrag, skatter, förmögenhet och sociala ersättningar för hela Sveriges

Läs mer

INNEHÅLLSFÖRTECKNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING 3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING 3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING 3 SAMMANFATTNING 4 Centrala stadsområden 4 Perifera stadsområden 4 Landsbygdsområden 5 Mindre tätorter 5 KÄLLOR 5 DEFINITIONER, FÖRKLARINGAR OCH JÄMFÖRELSER

Läs mer

Statistik. Alla vi stockholmare. om Stockholms län och region. inflyttare, återflyttare och infödda

Statistik. Alla vi stockholmare. om Stockholms län och region. inflyttare, återflyttare och infödda Statistik om Stockholms län och region Alla vi stockholmare inflyttare, återflyttare och infödda 4 2002 En statistisk studie av migration till Stockholmsregionen 1990 1998 Rapporten är framtagen av Nordregio

Läs mer

NORR- TÄLJE. Väsby. sundbyberg. Lidingö Nacka. nykvarn. Vad är. problemet. Kommunerna i Stockholms län om varför det inte byggs för studenter.

NORR- TÄLJE. Väsby. sundbyberg. Lidingö Nacka. nykvarn. Vad är. problemet. Kommunerna i Stockholms län om varför det inte byggs för studenter. ekerö Södertälje NORR- TÄLJE botkyrka nykvarn järfälla SALEM sollentuna nynäshamn Danderyd Vaxholm sundbyberg Lidingö Stockholm Nacka Upplands Bro huddinge sigtuna Vallenȫsteråker Upplands tuna Väsby Täby

Läs mer

Laholms kommuns författningssamling 5.6

Laholms kommuns författningssamling 5.6 Laholms kommuns författningssamling 5.6 Ägardirektiv för Laholmshem AB; Detta ägardirektiv avser Laholmshem AB, (556517-0288), (nedan kallat bolaget) och har antagits av kommunfullmäktige den 17 december

Läs mer

Beloppsspärren i 40 kap Inkomstskattelagen

Beloppsspärren i 40 kap Inkomstskattelagen Beloppsspärren i 40 kap Inkomstskattelagen Joakim Ekberg Vårterminen 2015 PM II Högre kurs i företagsskatterätt 747A06 1. Inledning Svensk företagsbeskattning är anpassad för att vara förenlig med stora

Läs mer

BOSTADSFÖRMEDLINGEN HJÄLPER DIG ATT HITTA NYTT HEM

BOSTADSFÖRMEDLINGEN HJÄLPER DIG ATT HITTA NYTT HEM BOSTADSFÖRMEDLINGEN HJÄLPER DIG ATT HITTA NYTT HEM OM BOSTADSFÖRMEDLINGEN Vi är ett kommunalt bolag som ägs av Stockholms stad Vi varken äger eller bygger några bostäder själva. Vår uppgift är att förmedla

Läs mer

Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) (Dnr N2015/5139/PUB)

Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) (Dnr N2015/5139/PUB) Till: Näringsdepartementet 103 33 Stockholm n.registrator@regeringskansliet.se Remissyttrande Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) (Dnr N2015/5139/PUB)

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2014 borlänge/gagnef/säter

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2014 borlänge/gagnef/säter BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2014 borlänge/gagnef/säter BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2014 Hyresgästföreningen Borlänge / Gagnef / Säter Stora utmaningar för bostadsmarknaden Merparten av Sveriges hyresrätter byggdes

Läs mer

DEN ORÖRLIGA BOSTADSMARKNADEN. och vägen till förändring

DEN ORÖRLIGA BOSTADSMARKNADEN. och vägen till förändring DEN ORÖRLIGA BOSTADSMARKNADEN och vägen till förändring FÖRORD Den svenska bostadsmarknaden, i synnerhet vad gäller hyresrätter, är en av de mer reglerade marknaderna i Sverige. Bostadspolitiken har syftat

Läs mer

EU-KOMMISSIONENS GRÖNBOK ANGÅENDE OFFENTLIG UPPHANDLING, KOM (2011) 15

EU-KOMMISSIONENS GRÖNBOK ANGÅENDE OFFENTLIG UPPHANDLING, KOM (2011) 15 Dokument Sida YTTRANDE 1 (7) Datum Dnr Referens: Samhällspoltik och analys/ingemar Hamskär 2011-03-14 11-0008 Direkttel: 08-782 92 11 E-post: ingemar.hamskar@tco.se Socialdepartementet 103 33 STOCKHOLM

Läs mer