Fastighetsägarna Stockholm Utdelningsadress: Box 12871, Stockholm Besöksadress: Alströmergatan 14, Stockholm Telefon:

Transkript

1 Fastighetsägarna Stockholm Utdelningsadress: Box 12871, Stockholm Besöksadress: Alströmergatan 14, Stockholm Telefon:

2 SEGREGATIONEN BLAND HYRESGÄSTER I STOCKHOLMS LÄN EN BESKRIVNING AV HYRESGÄSTERS INKOMSTER

3 FÖRORD Många slår vakt om hyresregleringen med argumentet att den motverkar ekonomisk segregation och gör det möjligt för de flesta hushåll att bo var de vill. Samtidigt vet vi att hyresregleringen ligger bakom mycket av det haveri som Stockholmsregionens bostadshyresmarknad har drabbats av: låg nyproduktion, ombildningar till bostadsrätter, svarthandel och en mycket lång bostadskö. Men hur är det egentligen med hyresregleringens förmåga att motverka ekonomisk segregation? Det som är ett av huvudskälen till att den finns och det som gör det värt att betala priset av människors förtvivlan i en decennielång bostadskö. Svaret är inte alls. Och den slutsatsen överensstämmer väl med forskning och andra rapporter som rör hyresregleringars fördelningspolitiska effekter. Hyresregleringen blir ett skydd för de väletablerade insiders som redan har en bostad. Inte för de hushåll som är tänkta att skyddas. För frågan om hur den ekonomiska segregationen i boendet kan motverkas är en angelägen samhällsfråga som rör mycket mer än bostadspolitik. Att bryta den segregation vi ser idag kräver såväl kunskap som en gemensam vilja bland alla som har en roll att spela i lösningen av problemet. Som ett första steg krävs en öppen och framtidsinriktad dialog som Fastighetsägarna Stockholm gärna bidrar till. Stockholm i augusti 2013 Christer Jansson vd, Fastighetsägarna Stockholm

4 SEGREGATIONEN BLAND HYRESGÄSTER I STOCKHOLMS LÄN EN BESKRIVNING AV HYRESGÄSTERS INKOMSTER INLEDNING I debatten kring hyresregleringens vara eller icke-vara är det starkaste argumentet för systemets bevarande att det motverkar ekonomisk boendesegregation. Det skyddar de ekonomiskt svaga hushållen och gör det möjligt för dem att få tillgång till en god bostad till rimlig kostnad där de vill bo. Frågan är dock om systemets goda intentioner fungerar i verkligheten? För att studera hur väl hyresregleringen lyckats i sitt syfte att motverka ekonomisk segregation är det intressant att studera hur hög- och låginkomsttagare fördelar sig bland de knappt hyresrätterna i Stockholm stad och bland de övriga hyresrätterna i Stockholms län. Fokus i denna rapport läggs på inkomstfördelningen i Stockholms stad då det är här debatten för respektive emot hyresregleringen och dess effekter på segregationen mestadels förs. STOCKHOLMS HYRESMARKNAD HAR EN BETYDANDE INKOMSTSEGREGATION Konsultföretaget Sweco har på uppdrag av Fastighetsägarna Stockholm bearbetat SCBs statistik rörande hushållens inkomster och, tillsammans med det lägenhetsregister över länet som de har tillgång till, tagit fram disponibla inkomster för familjer boende i hyresrätt i Stockholms stad och i Stockholms län (för en närmare redovisning av hur Sweco har beräknat disponibel inkomst se slutet i denna rapport). Den fråga vi ställde oss var om inkomsterna för hushåll boende i hyresrätt generellt är högre i mer efterfrågade stadsdelar. Svaret är mycket tydligt att så är fallet. Boende i innerstaden har betydligt högre inkomster än boende i ytterstaden. I Swecos uppdrag låg att redovisa både och medianinkomst för att ge en så rättvis bild som möjligt av hur inkomstfördelningen ser ut. Medelinkomsten är den genomsnittliga inkomsten för familjerna i ett område och medianinkomsten är den inkomst i en fördelning som ligger i mitten av redovisningsgruppen efter det att alla inkomster sorterats i stigande ordning. I de flesta fall är det ingen större skillnad på analysen beroende på valet av median- eller, men det finns undantag. Exempelvis Östermalm påvisar en hög men en relativt låg medianinkomst. Det beror främst på att det i stadsdelen finns en stor andel studentbostäder som drar ned medianinkomsten, men å andra sidan en stor andel hushåll med mycket höga inkomster som höjer en. DISPONIBEL ÅRSINKOMST FÖR FAMILJER BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS STAD för inkomsåret 2010 Stadsdel Antal Disponibel INKOMST Andel familjer familjer PER KÖPKRAFTSENHET med ekonomiskt Median medel BISTÅND Hela Stockholm % Innerstaden % Kungsholmen % Norrmalm % Östermalm % Södermalm % Söderort % Hägersten-Liljeholmen % Älvsjö % Enskede-Årsta-Vantör % Skarpnäck % Farsta % Skärholmen % Västerort % Bromma % Hässelby-Vällingby % Spånga-Tensta % Rinkeby-Kista % Källa: Sweco (SCB) 3

5 HUSHÅLLSINKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT LÄNGS LINJE 19 Vi ställde oss också frågan om hur stor andel av de boende som lever under knappa ekonomiska förhållanden. I denna studie redovisas därför också hur stor andel av hushållen boende i hyresrätt som någon gång under året erhållit ekonomiskt bistånd från kommunen (försörjningsstöd/socialbidrag). Även här finns det betydande skillnader i de olika stadsdelarna. I innerstaden är det endast mellan 1 3 procent av hyresrättshushållen som fått ekonomisk bistånd under år I ytterstaden är motsvarande andel upp till 19 procent. INKOMSTER LÄNGS LINJE 19 Ett annat sätt att åskådliggöra det geografiska lägets betydelse för hushållsinkomsterna är att exempelvis följa den gröna tunnelbanelinjen (linje 19) från Hässelby Strand österut via T-centralen till Hagsätra, och göra nedslag bland de hyresgäster som bor i de stadsdelar som passeras. 4

6 MEDELINKOMST LINJE HÄSSELBY STRAND HÄSSELBY GÅRD VÄLLINGBY RÅCKSTA ÅKESHOV BROMMAPLAN ABRAHAMSBERG ALVIK KRISTINEBERG FRIDHEMSPLAN ODENPLAN RÅDMANSGATAN T-CENTRALEN GAMLA STAN SLUSSEN MEDBORGARPLATSEN SKANSTULL GULLMARSPLAN ENSKEDE GÅRD STUREBY BANDHAGEN HÖGDALEN RÅGSVED HAGSÄTRA Längs linje 19 är sambandet mellan inkomster för familjer boende i hyresrätt och avståndet till centrala Stockholm slående. De allra lägsta hushållsinkomsterna finner vi i stadsdelarna näst längst ut i vardera riktningen, Hässelby Gård och Rågsved. Vidare är det tydligt att hushållen boende i den västra delen av inre ytterstaden (Bromma, Abrahamsberg och Alvik) har betydligt högre inkomster än på den södra sidan. Sambandet är tydligast gällande en men högst betydande även för medianinkomsterna. Allra högst inkomst längs linje 19 redovisas vid T-centralen, som fått representeras av kvarteren runt Centralposten med endast 167 hushåll. Detta är dock inte ett exceptionellt undantag för hyresrättshushåll i de allra centralaste delarna av innerstaden. Även kvarteren vid Brunkeberg, Hötorget och Norrlandsgatan har median- och er på samma nivå. För mer information, se illustrationen på följande uppslag. MIKROLÄGEN SKILJER KRAFTIGT Det är också så att hushållens inkomster skiljer sig markant åt inom en och samma stadsdel. Inkomsterna är som högst i hyresrätter i de kvarter och på de gator som är mest attraktiva på den övriga bostadsmarknaden. Exempelvis har hyresgäster boende på Norr Mälarstrand betydligt högre inkomster än övriga hyresgäster på östra Kungsholmen. Hyresgäster i kvarteren runt Oscarskyrkan och i Lärkstaden har betydligt högre inkomster än övriga hyresgäster på Östermalm. Detta redovisas på kartorna på sidorna

7 kr/år kr/år kr/år kr/år kr/år kr/år kr/år Antal famil medelinkom kr/å A 1 m 2 Hässelby Strand T19 HÄSSELBY GÅRD JOHANNELUND VÄLLINGBY RÅCKSTA BLACKEBERG ISLANDSTORGET ÄNGBYPLAN ÅKESHOV BROMMAPLAN ABRAHAMSBERG STORA MOSSEN ALVIK KRI HUSHÅLLSINKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT LÄNGS LINJE kr/år kr/år 6

8 jer st r ntal familjer 718 edelinkomst kr/år kr/år FRIDHEMSPLAN kr/år S:T ERIKSPLAN kr/år ODENPLAN RÅDMANSGATAN HÖTORGET kr/år STINEBERG THORILDSPLAN T CENTRALEN kr/år GAMLA STAN SLUSSEN MEDBORGARPLATSEN SKANSTULL GULLMARSPLAN SKÄRMARBRINK kr/år kr/år kr/år kr/år kr/år globen enskede gård sockenplan HAMMARBYHÖJDEN BLÅSUT SANDBORG BJÖRKHAGEN kr/år T19 rågsved högdalen HAGSÄTRA stureby bandhagen svedmyra kr/år kr/år SKOGSKYRKOGÅRDEN TALLKROGEN KÄRRTORP GUBBÄNGEN HÖKARÄNGEN BAGARMOSSEN farsta SKARPNÄCK FARSTA STRAND 7

9 STOCKHOLMS STAD INNERSTAN GENOMSNITTLIG INKOMST PER ÅR FÖR HUSHÅLL I HYRESRÄTT > HÄLSINGEHÖJDEN ANTAL HUSHÅLL 433 MEDELINKOMST kr/år Varav 2% uppbär ekonomiskt bistånd Stockholms stad, in CENTRALA VASASTADEN ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 2% uppbär ekonomiskt bistånd ÖSTRA KUNGSHOLMEN ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 1% uppbär ekonomiskt bistånd NORR MÄLARSTRAND ÖSTRA ANTAL HUSHÅLL 301 MEDELINKOMST kr/år Varav 0% uppbär ekonomiskt bistånd 8

10 POLSTJÄRNAN ANTAL HUSHÅLL 228 MEDELINKOMST kr/år Varav 2% uppbär ekonomiskt bistånd LÄRKSTADEN ANTAL HUSHÅLL 495 MEDELINKOMST kr/år Varav 1% uppbär ekonomiskt bistånd ÖSTERMALM ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 1% uppbär ekonomiskt bistånd nerstan KV RUNT OSCARSKYRKAN ANTAL HUSHÅLL 254 MEDELINKOMST kr/år Varav 0% uppbär ekonomiskt bistånd GAMLA STAN ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 2% uppbär ekonomiskt bistånd CENTRALA SÖDERMALM ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 4% uppbär ekonomiskt bistånd BARNÄNGEN ANTAL HUSHÅLL 150 MEDELINKOMST kr/år Varav 0% uppbär ekonomiskt bistånd MJÄRDGRÄND ANTAL HUSHÅLL 177 MEDELINKOMST kr/år SÖDRA STATION Varav 1% uppbär ekonomiskt bistånd ANTAL HUSHÅLL 377 MEDELINKOMST kr/år Varav 1% uppbär ekonomiskt bistånd HAMMARBY SJÖSTAD ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 1% uppbär ekonomiskt bistånd 9

11 Uppsala Uppsala Rimbo Norrtälje Enköping STOCKHOLMS STAD Enköping Bålsta VÄSTERORT GENOMSNITTLIG INKOMST PER ÅR FÖR HUSHÅLL I HYRESRÄTT < Strängnäs Mariefred Nykvarn Södertälje Sigtuna Märsta Vallentuna Upplands bro Upplands Vallentuna Väsby Österåker Upplands Väsby Kungsängen Täby Sollentuna Åkerberga Näsby Sollentuna Jakobsberg Danderyd Danderyd Vaxholm Järfälla Djursholm Sundbyberg Djursholm Vaxholm Sundbyberg Solna Solna Lidingö Ekerö Stockholm City Nacka Gustavsberg Salem Sigtuna Södertälje Tullinge Tumba Botkyrka Skärholmen Huddinge Huddinge Nacka Handen Saltsjöbaden Haninge Tyresö Tyresö Vä V Haninge Järna JÄRVAFÄLTET Gnesta ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 18% uppbär ekonomiskt bistånd Vagnhärad Nynäshamn Nynäshamn Trosa VÄLLINGBY ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 7% uppbär ekonomiskt bistånd TRANEBERG ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 3% uppbär ekonomiskt bistånd 10

12 Uppsala Uppsala Norrtälje Norrtälje Rimbo Kappelskär Sigtuna Märsta Sigtuna STOCKHOLMS STAD SÖDERORT Vallentuna Upplands bro Bålsta Vallentuna Upplands Väsby Kungsängen Täby Sollentuna Jakobsberg Järfälla Ekerö Österåker Upplands Väsby Åkerberga Näsby Sollentuna GENOMSNITTLIG INKOMST PER ÅR Danderyd Danderyd Djursholm Sundbyberg Djursholm SundbybergSolna Stockholm Solna FÖR HUSHÅLL I HYRESRÄTT Vaxholm Vaxholm Lidingö City Gustavsberg Nacka Värmdö Sandhamn Saltsjöbaden < Nacka Skärholmen Salem Södertälje Nykvarn Södertälje Tyresö Huddinge Tullinge Tyresö Huddinge Tumba Botkyrka Handen Haninge SKÄRHOLMENS SD ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år V Haninge Järna Varav 10% uppbär ekonomiskt bistånd SKÄRHOLMENS CENTRUM ÅRSTA ANTAL HUSHÅLL 521 ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år MEDELINKOMST kr/år Varav 9% uppbär ekonomiskt bistånd Nynäshamn Vagnhärad Varav 3% uppbär ekonomiskt bistånd Nynäshamn Trosa Stockholms stad, stad, söderort söderort Stockholms Färg LÄNDER Orter Va t t e n d r a g o c h s j ö a r Mindre vatten och sjöar H AV KÄRRTORP ANTAL HUSHÅLL MEDELINKOMST kr/år Varav 6% uppbär ekonomiskt bistånd 11

13 INKOMSTSKILLNADER I STOCKHOLMS LÄN Skillnaden i inkomster för hyresgästhushåll mellan de olika kommunerna i länet är betydande. Högst har hyresgästhushåll boende i Danderyd, Lidingö, Vaxholm, Stockholm och Täby där en överstiger kronor. Lägst återfinns i Botkyrka, Huddinge, Haninge och Södertälje. Även medianinkomsten fördelar sig på ett liknande sätt med Lidingö och Danderyd i topp, följt av Sundbyberg och Nykvarn, vilka alla fyra ligger över kronor. Även i denna ranking placerar sig Botkyrka, Huddinge och Södertälje lägst, tillsammans med Norrtälje. Andelen hyresgästhushåll som uppburit ekonomiskt bistånd någon gång under året är som lägst i Solna, Lidingö, Danderyd och Vaxholm, vilka alla ligger under 6 procent. Högst andel återfinns i Södertälje, Upplands-Bro, Järfälla och Värmdö, med över 13 procent. Skillnaderna beror inte bara på inkomstskillnader bland hyresgästhushållen utan kan också påverkas av hur respektive kommuns socialtjänst bedömer behovet. Länets inkomsskillnader redovisas i tabell nedan samt på sid INKOMSTSKILLNADER I STOCKHOLMS LÄN KOMMUN MEDIANINK. MEDELINK. ek. BISTÅND Botkyrka % Danderyd % Ekerö % Haninge % Huddinge % Järfälla % Lidingö % Nacka % Norrtälje % Nykvarn % Nynäshamn % Salem % Sigtuna % Sollentuna % Solna % Stockholm % Sundbyberg % Södertälje % Tyresö % Täby % Upplands-Bro % Upplands Väsby % Vallentuna % Vaxholm % Värmdö % Österåker % 12

14 ÄVEN I LÄNETS KOMMUNER FINNS MIKROSKILLNADER På samma sätt som i Stockholms stad varierar hushållsinkomsterna och andelen hushåll med ekonomiskt bistånd kraftigt mellan hyresgästhushåll i olika bostadsområden i en och samma kommun. Segregationen är betydande, både när det gäller er och andelen hushåll som uppburit ekonomiskt bistånd någon gång under året. I nedanstående tabell redovisas ett antal tydliga exempel i sex olika kommuner. Alla länets kommuner och stadsdelar redovisas i bilagan på sidorna MIKROSKILLNADER I STOCKHOLMS LÄN KOMMUN OMRÅDE MEDELINK. EK. BISTÅND Danderyd Norra Djursholm % Mörbylund % Nacka Tallbacken (Sickla) % Fisksätra % Sigtuna Gamla Sigtuna % Valsta % Botkyrka Loviseberg (Tumba) % Fittja % Huddinge Segeltorp % Vårby Gård % Södertälje Pershagen % Södertälje Centrum % Hovsjö % Ronna % Skillnaden i inkomster för hyresgästhushåll mellan de olika kommunerna i länet är betydande. 13

15 MEDELINKOMST och ekonomiskt bistånd I STOCKHOLMS LÄN HUSHÅLLENS MEDELINKOMST I KOMMUNERNA I STOCKHOLMS LÄN kr /år kr /år < kr /år Norrtälje Sigtuna Vallentuna Upplands Bro Ekerö Järfälla Upplands Väsby Sollentuna Täby Danderyd Vaxholm Sundbyberg Lidingö Solna Stockholm Nacka Österåker Värmdö Nykvarn Salem Huddinge Tyresö Botkyrka Södertälje Haninge Nynäshamn 14

16 ANDEL HUSHÅLL MED EKONOMISKT BISTÅND I KOMMUNERNA I STOCKHOLMS LÄN < 5% 6-10% 11-15% > 15% Norrtälje Sigtuna Upplands Bro Ekerö Järfälla Upplands Väsby Sollentuna Täby Vallentuna Danderyd Vaxholm Sundbyberg Lidingö Solna Stockholm Nacka Österåker Värmdö Nykvarn Salem Huddinge Tyresö Botkyrka Södertälje Haninge Nynäshamn 15

17 HYRESREGLERINGEN HAR MYCKET LITEN FÖRDELNINGSPOLITISK EFFEKT Av ovanstående undersökning är det inte svårt att dra slutsatsen att hyresregleringen har mycket liten fördelningspolitisk effekt, men är denna undersökning rättvisande? Även andra vetenskapliga rapporter stöder denna slutsats. Professor Hans Lind och Anders Hellström vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm, redovisar i uppsatsen Market Rents and Economic Segregation: Evidence from a Natrual Experiment (2003) en jämförelse mellan Malmö och Stockholm åren Författarna konstaterar i studien att: ett införande av marknadsanpassade hyror i Stockholm kan inte trycka ut någon större mängd hushåll med socialt stöd från de mest attraktiva lägenheterna, då dessa hushåll nästan inte finns. Sammanfattningsvis kan sägas att det var en klar ekonomisk segregation mellan de mest och de minst attraktiva delarna i det kommunägda beståndet i början av perioden. Skillnaderna har ökat under den studerade perioden, och det har varit samma trend i båda städerna. Studiens resultat stöder alltså inte åsikten att en stegvis anpassning av hyrorna på det sätt som skett i Malmö på ett märkbart sätt skulle öka segregationen. I en intervju på debattsidan Newsmill i september 2012 betonar Hans Lind sin syn på hyresregleringens minimala effekt på segregationen: Om hyresregleringen på ett väsentligt sätt begränsat segregationen skulle inte Stockholm sett ut som det gör idag med en innerstad dominerad av svensk medelklass. Att idag försvara hyresregleringen med att den på något sätt skulle minska segregationen saknar all trovärdighet. Professor EDWARD L. GLAESER vid Harvard Univeristy, som jämfört olika stater och städer i USA, konstaterar i rapporten Does Rent Control Reduce Segregation? (2002) att: Sammantaget har jag funnit bevis för att det genom en hyresreglering kan tillhandahållas vissa bostäder med låg hyra i städer med i övrigt höga boendekostnader. Det skulle kunna betraktas som goda nyheter för de som förespråkar hyresregleringar. Men dessa hyresreglerade lägenheter hyrs vanligen inte av unga barnfamiljer som vill komma in på bostadsmarknaden, utan de hyrs av äldre och redan väletablerade hushåll. Hyresregleringen träffar därmed inte de hushåll som de avser att hjälpa. Dessutom finns det inget som talar för att en hyresreglering har någon generell påverkan på integrationen i en stad. Bostadsområden i städer med hyresreglering tycks vara lika segregerade som bostadsområden i städer med en fri hyresmarknad. Att idag försvara hyresregleringen med att den på något sätt skulle minska segregationen saknar all trovärdighet. Hans Lind 16

18 Professor MATS WILHELMSSON, DOCENT BO SÖDERBERG OCH DOKTOR CECILIA ENSTRÖM ÖST vid Uppsala Universitet undersöker i rapporten Household allocation and spatial distribution in a market under ( soft ) rent control bruksvärdessystemets effekter på segregationen i hyresbeståndet. De har jämfört den geografiska fördelningen av alla hushåll boende i hyresrätt med hushåll boende i bostadsrätt i Stockholm utifrån inkomst, ålder, utbildningsbakgrund, antal barn och etnisk bakgrund. De har funnit att segregationen efter ålder, utbildning och etnisk bakgrund är tydligare på hyresrättsmarknaden än på bostadsrättsmarknaden men att hyresrättsmarknaden är mindre segregerad än bostadsrättsmarknaden avseende hushållsinkomst, allt annat lika. I en debattartikel i tidningen Bofast ( ) skriver de Resultatet kan tillspetsat formuleras som att den typiske innehavaren av en hyresrätt i Stockholms innerstad är högutbildad, äldre, infödd och med hyfsat hög inkomst medan populationen i ytterområdena i högre grad utgörs av småbarnshushåll och invandrare. Detta mönster är inte lika tydligt på bostadsrättsmarknaden. De skriver också eftersom bruksvärdesystemet genererat en platt hyresstruktur innebär det indirekt en subvention till de boende i innerstaden. Denna subvention riktas alltså till äldre, högutbildade hushåll utan barn och utan invandrarbakgrund. Forskarna konstaterar att om man vill subventionera bostadskonsumtionen hos barnfamiljer, invandrare och de som är rörliga på bostadsmarknaden är bruksvärdessystemet ett mycket trubbigt, och möjligen ett direkt kontraproduktivt redskap. De grupper som gynnas av hyresregleringen är endast i en begränsad omfattning de som man vill gynna. Vill man stödja ekonomiskt svaga grupper eller barnfamiljer finns det betydligt effektivare metoder att tillgripa, såsom högre bostads- eller barnbidrag samt ändrade skatteregler. 17

19 Cecilia Enström-Öst, doktor i nationalekonomi vid Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF), Uppsala universitet, fick uppdraget att kommentera denna rapport. Bristen på bostäder och orimliga bostadsköer påverkar inte bara en hel ungdomsgeneration. Det påverkar också tillväxt, inklusive befolkningstillväxt, och därmed utvecklingen av svensk ekonomi. Visst byggs det en del, men på tok för lite och med presumtionshyror är det långt ifrån alla som har möjlighet att efterfråga dessa lägenheter. Studier har också visat att familjebakgrunden i allt större grad börjat samvariera med vilka som istället för att stå i bostadskö kan köpa sig sin första bostad. Bruksvärdessystemets roll i att motverka den ekonomiska segregationen är precis som Fastighetsägarna nämner i sin rapport omdebatterad. Flera forskare har till exempel funnit att de grupper som gynnas av hyresregleringen endast i begränsad omfattning är de som man skulle vilja gynna. Följaktligen är det är meningslöst att hålla fast vid den reglerade hyran eftersom resursrika hushåll ändå får tillgång till bostäder i attraktiva lägen och någon generell påverkan på integration kan därmed ifrågasättas. Andra har hävdat att ett betydande antal hushåll med låga inkomster skulle tvingas flytta om marknadshyror skulle införas. Bruksvärdessystemets roll i detta, skyldigt eller ej, det kan vi säkert debattera länge om och bruksvärdessystemets utformning och implementering medger kanske heller inte att dess effekter kan analyseras på ett sätt som är övertygande för alla parter. Låt inte denna oenighet bli ett argument för våra politiker att inte vidta åtgärder. Det samband som Fastighetsägarna nu visar i sin rapport över inkomster för familjer boende i hyresrätt och deras boendeavstånd till centrala Stockholm är slående. Medelinkomsten i Hässelby strand ligger på cirka kronor medan samma värde för T-centralen är cirka , en skillnad på cirka kronor. Vid jämförelse med statistik presenterad i Fastighetsägarnas tidigare rapport från 2008 kan man dessutom notera att skillnaderna har ökat, då var skillnaden i mellan samma platser cirka kronor. En bov i detta drama är förmodligen också bostadsbidraget där inkomstgränserna inte uppräknats sedan i mitten på 90-talet vilket leder till att bidraget urholkas för varje år som går, allt färre hushåll kvalificerar sig därmed till allt lägre bostadsbidrag. Hur den här inkomstutvecklingen som fastighetsägarna nu presenterar förhåller sig till samma utveckling på bostadsrättsmarknaden vore dock en intressant jämförelse att göra i syfte att utröna om mönstret är detsamma där eller om utvecklingen av en ser olika ut för dessa båda marknader. Vad som nu börjar bli ett alltmer påträngande problem är frågan om vilka som kommer att ha möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden och ha råd till eget boende. Medan debatten om bruksvärdessystemets roll fortgår hävdar jag att en enkel och snabb möjlighet är att se över de redan befintliga men misshandlade bostadsbidragen. Har du hört talas om fattigdomsfällan kanske någon snabbt inflikar. Jovisst, men det har idag gjorts studier av de regelförändringar som genomfördes i bostadsbidragssystemet under till exempel 90-talet och det har framförallt gjorts effektstudier av regelförändringar inom socialförsäkringen. Låt oss ta lärdom av resultaten från de studier som genomförts och mana våra politiker till en ordentlig översyn av bostadsbidragen och en utformning av dessa som baseras på de lärdomar vi gjort. Den karta över ekonomiskt bistånd i form av socialbidrag som Fastighetsägarna redovisar är anmärkningsvärd, vi kan notera att andelen familjer med ekonomiskt bistånd närmar sig 20 procent i de yttre förorterna medan andelen endast är några procent i innerstaden. Under tiden som debatten om bruksvärdessystemets roll fortgår och bostadsbidragen tillåts urholkas så låter man ekonomiskt bistånd bidra till hushållens bostadsförsörjning, ett bidrag utan något som helst bostadspolitiskt syfte; här kan vi verkligen oroa oss för fattigdomsfälla. Ekonomiskt bistånd är idag till skillnad från bostadsbidragen utformat utan incitament till ökat arbetsutbud; varje extra intjänad krona minskar det ekonomiska biståndet med motsvarande belopp. 18

20 slutsatser STOCKHOLM ÄR REDAN SEGREGERAT... Stockholm är en ekonomiskt segregerad stad även i hyresrättsboendet. Hyresregleringen har inte motverkat ekonomisk segregation, på så sätt som utlovats av dess förespråkare. Det visas tydligt av såväl inkomst- som bidragsstatistiken i denna utredning. de ekonomiskt starkaste hyresrättshushållen bor i de mest attraktiva bostadsområdena....vem SKYDDAS DÅ AV DAGENS HYRESREGLERING? Vem är det då som skyddas av dagens hyresreglering? Antalet hyresrätter i Stockholms innerstad uppgår till cirka Det är främst hushållen i dessa lägenheter som omfattas av den skyddslagstiftning som dagens hyresreglering utgör. Man kan också uttrycka det som att de är vinnare insiders på den reglerade marknaden. Men hur många av dessa hushåll kan i praktiken anses ha en väsentligt annorlunda ekonomisk ställning än grannarna som bor i bostadsrätt? Både vår studie om hushållens disponibla inkomster och studier från forskare på högskolorna visar att de ekonomiskt starkaste hyresrättshushållen bor i de mest attraktiva bostadsområdena. Professor Hans Lind benämner dessa hushåll som den inflytelserika svenska medelklassen som dominerar i det äldre centrala hyresrättsbeståndet. 19

21 20

22 BILAGA HUR RÄKNADE SWECO? Statistiken i Stockholms Stad omfattar totalt personer och hushåll och rör inkomster från 2010, vilket är den senast aktuella statistik som finns tillgänglig. Anledningen till att antalet hushåll överstiger antalet hyreslägenheter (som är ) beror på att det inte är möjligt att särredovisa studenter som bor i studentbostäder eller äldre som bor i äldrebostäder ur inkomststatistiken. Kategoribostäder ingår inte i den ordinarie hyresbostadsmarknaden då de har både en särskild hyressättning och särskilda fördelningskriterier. Vidare är det inte möjligt att i ett hushåll sammanföra samboende par som varken är gifta eller har gemensamma barn. Anledningen till detta är att personer är folkbokförda på fastighet och inte på lägenhet (det går alltså inte att veta om två personer bor i samma lägenhet). Kombinationen av att antalet ensamhushåll är något överskattat och att både studenter och äldre boende i kategoribostäder ingår i inkomststatistiken i denna studie, medför att hushållsinkomsterna är något lägre i studien än i verkligheten. Den familjeinkomst som studerats följer SCBs definition av disponibel inkomst. Den disponibla inkomsten utgör summan som återstår för konsumtion och sparande sedan man från summa förvärvs- och kapitalinkomster dragit ifrån slutlig skatt och lagt till skattefria ersättningar och bidrag, exempelvis studiestöd (inkl studielån), socialbidrag (ekonomiskt bistånd/försörjningsstöd), bostadsbidrag och barnbidrag. Även kapitalvinst och kapitalförlust som bruttobelopp, pensionssparande och periodiskt understöd ingår i disponibel inkomst. Vikterna är följande: Ensamstående 1,0 Sammanboende par 1,51 Ytterligare en vuxen (över 19 år) 0,6 Första barnet 0-19 år 0,52 Andra och påföljande barn 0-19 år 0,42 Fördelen med att använda köpkraftsenhet är att det blir lättare att jämföra den disponibla inkomsten för olika hushållssammansättningar. Exemplet redovisar viktsystemets effekter för en disponibel inkomst på kr för en vuxen, i olika hushållssammansättningar: HUSHÅLLS- disponibel VIKTNING INKOMST PER SAMMANSÄTTNING INKOMSt KÖPKRAFTSENHET Ensamboende kr / 1, kr Ensamstående kr / 1, kr ett barn Sammanboende par 2 x kr / 1, kr Sammanboende par 2 x kr / 2, kr ett barn Sammanboende par 2 x kr / 2, kr tre barn För att göra jämförelser av disponibel inkomst mellan olika typer av hushåll använder SCB ett viktsystem, kallat köpkraftsenhet, där inkomsten relateras till hushållets sammansättning. Den disponibla inkomsten divideras med den vikt som gäller för hushållet. Skalan bygger på budgetberäkningar och bedömningar av en baskonsumtion som beräknas för olika hushållstyper. Effekten av denna viktning är att genomsnittshushållet i innerstan (som domineras av ensamhushåll där hushållsstorleken i genomsnitt är 1,4) i beräkningen av disponibel hushållsinkomst per köpkraftsenhet kommer att få en i jämförelsen högre inkomst i relation till hushåll i ytterstaden (som har en högre andel sammanboende med barn hushållsstorleken i Spånga-Tensta är i genomsnitt 2,1). Som exemplet ovan anger får en ensamstående med en disponibel inkomst på kr per år en betydligt högre disponibel inkomst per köpkraftsenhet än ett sammanboende par med tre barn som har dubbelt så hög faktisk hushållsinkomst, per köpkraftsenhet anses paret ha 30 % lägre disponibel inkomst när den beräknas enligt detta viktsystem. 21

23 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd BOTKYRKA , % Albyslätten , % Albyberget , % Alby Gård , % Östra Eriksberg , % Sturehov , % Krögarvägen-Värdshusvägen , % Forvägen , % Södra Norsborg , % Tumba centrum , % Segersjö , % Tumba villastad , % Storvreten , % Tumba Bruk , % Tumba glesbygd , % Kommunalhuset , % Tuna , % Loviseberg , % Vårsta , % Grödinge glesbygd , % Alfred Nobels Allé , % Tullinge parkhem , % Lanthem N , % Tullinge centrum , % Tullinge glesbygd , % Riksten , % Tullinge skog , % Lanthem S , % DANDERYd , % Östra Enebyberg , % Västra Enebyberg , % Sätra , % Nora , % Klingsta , % Kevinge , % Mörby Centrum , % Mörbylund , % Norra Djursholm , % Södra Djursholm , % Ösby , % Ekeby , % Norra Stocksund , % Inverness , % Södra Stocksund , % Klockargården , % EKERÖ , % Drottningholm , % Lovö glesbygd , % Tappström/Närlunda , % Ekerö centrum , % Brunna , % Brygga arbetsomr , % Ekerö glesbygd , % 22

24 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd Ekerö, forts Munsö församling , % Adelsö församling , % Färentuna fd församl , % Stenhamra , % Sånga glesbygd , % Skå fd församl , % HANINGe , % Södra Vendelsö , % Sågen , % Norra Vendelsö , % Vendelsömalm , % Brandbergens industriomr , % Brandbergen flerbost-hus , % Kvarntorp , % Haninge centrum , % Västra Handen , % Valla , % Södra Handen , % Jordbro flerbostadshus , % Gålö Sandemar , % Österhaninge kyrka , % Dalarö , % Utö , % Åby , % Västerhaninge kyrka* , % Norra Tungelsta , % Västerhaninge glesbygd S , % Muskö församling , % * Specialboende, vilket är anledningen till den låga inkomstnivån. HUDDINGe , % Skogsäng Milsten , % Fullersta Gård , % Källbrink Vistaberg , % Sjödalen - Huddinge C , % Hörningsnäs Balingsnäs , % Stuvsta Kvarnberget , % Segersminne , % Trångsunds centrum , % Trångsunds småhus , % Västra Skogås , % Östra Skogås , % Trångsunds glesbygd , % Vårby Gård , % Masmo , % Smista Juringe , % Jakobslund , % Kråkvik , % Utsälje , % Kästa , % Grantorp* , % Visättra , % Flemingsbergs glesbygd** , % * Studentboende. **Äldreboende mm, vilket är anledningen till den låga inkomstnivån. 23

25 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd JÄRFÄLLA , % Stäket , % Västra Kallhäll , % Skogstorp , % Norra Kallhäll , % Termovägen , % Berghem , % Södra Nibble , % Tallbohov , % Hammaren , % Jakobsbergs centrum , % Norra Viksjö , % Viksjö centrum , % Västra Lund , % Östra Sandvik , % Sandvik , % Skälby gård , % Barkabyfältet , % Barkaby Handelsplats Syd , % Barkarby , % LIDINGÖ , % Södra Sticklinge , % Västra Näset , % Östra Näset , % Björnbo , % Bosön , % Rudboda , % Elfvik , % Torsviksplatån , % Lidingö centrum , % Stureplatån , % Herserud , % Torsviks Torg , % Bredablick , % Norra Hersby , % Södra Hersby , % Hersbyholm , % Baggeby , % Bodal , % Larsberg , % Mosstorp , % Bergsätra , % Kottla Mölna Kappsta , % Centrala Käppala , % Killinge , % Brevik , % Högberga , % NACKA , % Henriksdal , % Finnberget , % Kvarnholmen , % Danviken , % Finntorp , % 24

26 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd Nacka forts Ekudden , % Tallbacken , % Nacka Strand , % Nacka Centrum , % Storängen , % Skogalund , % Västra Ektorp* , % Östra Ektorp , % Saltängen , % Duvnäs , % Fisksätra sm , % Fisksätra fh , % Älta gård , % Stensö , % Igelboda , % Tattby , % Neglingeön , % Solsidan , % Södra Björknäs , % Klinten , % Eknäs , % Västra Kummelnäs , % Orminge , % Eriksvik , % Norra Lännersta , % Södra Lännersta , % * Studentbostäder. NORRTÄlje , % Norrtälje centrum , % Västra Rodenstaden , % Östra Rodenstaden , % Norgegärdet , % Roslagsstaden , % Grossgärdet , % Södra Bergen % Västra Kvisthamra % Kvisthamra , % Lohärads församling , % Svanberga , % Vätö fastland , % Gräddö , % Spillersboda , % Blidö , % Bergshamra , % Riala församling , % Södra Rimbo , % Håsta , % Västertorp , % Rimbo glesbygd , % Rånäs , % Edsbro , % Östra Hallstavik , % Herräng , % 25

27 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd Norrtjälje forts Västra Hallstavik , % Skebobruk , % Älmsta , % Grisslehamn , % Väddö fastland , % NYKVArn , % Nykvarn , % Turinge glesbygd , % NYNÄSHAMN , % Nicksta , % Västra Nynäshamn C , % Östra Nynäshamn C , % Nynäshamn SV (Estö) , % Trehörningen mm , % Vaktberget , % Sorunda , % Stora Vika , % Ösmo , % Järflotta , % Ösmo norra glesbygd , % SAlem , % Söderby Park , % Salems centrum , % Rönninge Centrum , % Salems glesbygd , % SIGTUNA , % Gamla Märsta , % Märsta kyrka , % Tingvalla , % Ekillatorp , % Södra Ekilla , % Märsta centrum , % Östra Norrbacka , % Västra Norrbacka , % Sätuna , % Näsby , % Östra Sigtuna , % Gamla Sigtuna , % Brännbo , % Sjudargården , % Munkholmen , % Sankt Olofs glesbygd , % Norra Valsta , % Valsta centrum , % Södra Valsta , % Östra Steninge , % Steninge gård , % Rosersbergs bostadsomr , % Norrsunda glesbygd , % 26

28 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd Sigtuna forts Södra Skånela , % Östra Lunda , % SOLLENTUNA , % Rotsunda , % Rotebro centrum , % Rotsunda gård , % Västra Norrviken , % Klasro , % Häggviks centrum , % Skälby , % Edsbergs centrum , % Övriga Edsberg , % Turebergs industriomr , % Töjnan , % Nytorp , % Skansen , % Östra Helenelund , % Helenelunds centrum , % Bagarby , % Sollentuna Centrum % SOLNA , % Järvastaden södra , % Ritorp , % Järva Krog , % Ballongberget , % Södra Frösunda* , % Norra Frösunda , % Bagartorp , % Agnesberg , % Bergshamra torg , % Stocksundstorp , % Södra Bergshamra , % Kungshamra* , % Karolinska sjukhuset , % Nya Karolinska , % Solna Kyrkby , % Karolinska Institutet* , % Norra Begravningsplatsen , % Huvudsta Gård , % Södra Huvudsta , % Ingentingskogen* , % Gamla Huvudsta , % Västra Huvudsta , % Solna station , % Brahelund , % Norra Hagalund , % Rudviken , % Västra Hagalund , % Råsunda kyrka , % Södra Råsunda , % Skogskrönet , % Råsundaskolan , % 27

29 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd Solna forts Charlottenburg , % Södra Vasalund , % Norra Vasalund , % Ekensberg , % Hallen % Vireberg , % Rudtorp , % Albygård , % Solna Centrum , % Hanneberg , % Albydal , % * Studentbostäder. STOCKHolm , % Rinkeby-Kista , % Kvarnby , % Askeby , % Spånga Kyrkväg , % Tensta Allé , % Centrala Akalla , % Norra Husby , % Södra Husby , % Kista Centrum* , % Övre Kista , % Nedre Kista , % * Studentbostäder mm. Spånga-Tensta , % Norra Bromsten , % Flysta , % Solhöjden , % Spånga Torg , % Spånga Industriomr , % Sundby , % Spånga Kyrkväg , % Tensta Allé , % Spånga Kyrka , % Tensta Kyrka , % Hjulsta , % Hässelby-Vällingby , % Grimsta , % Nälsta , % Västra Råcksta , % Östra Råcksta , % Råcksta sjukhus , % Södra Vinsta* , % Vällingby Centrum , % Södra Vällingby , % Hässelby Torg , % Södra Hässelby Gård , % Hässelby Strand , % Hässelby Villastrand , % 28

30 INKOMSTER FÖR BOENDE I HYRESRÄTT I STOCKHOLMS BASOMRÅDEN Disponibel inkomst Andel fam Basområde A antal Antal HushÅLLETS per köpkraftsenhet med ek. Kod Namn familjer personer storlek Median Medel bistånd Hässelby-Vällingby forts Hässelby Kyrka , % Åkermyntan , % Smedshagen , % Bromma , % Norra Abrahamsberg , % Södra Abrahamsberg , % Beckomberga % Blackeberg , % Bromma Kyrka , % Bällsta* , % Eneby , % Mariehäll , % Ängbylunden , % Ättehagen , % Åkeshovsbadet** , % Södra Riksby , % Johannesfred , % Åkeshov , % Östra Åkeslund , % Västra Åkeslund , % Alvik , % Höglandet , % Nockeby , % Nockebyhov , % Smedslätten , % Stora Mossen , % Södra Traneberg , % Norra Traneberg , % Ulvsunda , % Ålsten , % Äppelviken , % * Specialboende. **Studentbostäder mm. Kungsholmen , % Stadshuset , % Eira , % Kungsklippan , % Kungsbroplan , % Landstingshuset , % Pontonjärparken , % S:t Eriks Sjukhus , % Wargentinsgatan , % Kronoberg , % Karlsvik , % Hemmet , % Fridhemsplan , % S:t Eriksgatan , % Alströmergatan , % Rålambshov , % Svedbergsplan , % Centrala Marieberg , % Östra Stadshagen , % Östra Hornsberg , % 29