Tillägg till markanvisningsavtal med Centrumshopping avseende Galten.

Transkript

1 Tekniska förvaltningen Tjänsteskrivelse 1 (8) Mark- och exploateringsavdelningen Lena Bengtsson Tekniska nämnden Lena.bengtsson@lund.se Tillägg till markanvisningsavtal med Centrumshopping avseende Galten. Dnr TN 2019/425 Sammanfattning Detaljplaneläggning av kvarteret Galten pågår. Lunds kommun har 2016 tecknat ett markanvisningsavtal med Centrumshopping avseende kvarteret Galten. Anledningen till att markanvisning skett till Centrumshopping är att bolaget kontrollerar fastigheter vid Mårtenstorget som också ingår i omvandlingsområdet. Nuvarande markanvisningsavtal innebär att kommunen säljer framtida byggrätter som hamnar på kommunal mark. Upplägget innebär att det är ekonomiskt fördelaktigt för kommunen om byggnader med mycket byggrätt placeras på kommunal mark och mellanrum och byggnader med mindre byggrätt placeras på Centrumshoppings mark. Tvärtom gäller för Centrumshopping. För att uppnå bästa möjliga struktur och stadsbild är det positivt om detaljplaneläggning av kvarteret Galten kan göras utan att hänsyn tas till om fastigheterna idag ägs av Centrumshopping eller av kommunen. I syfte att få till ett bra samarbete och en god stadsbyggnad där parterna inte bevakar egna ekonomiska intressen utifrån markägostrukturen föreslås att ett tilläggsavtal tecknas. Genom tecknande av tillägg till markanvisningsavtalet är parterna överens om principen att all mark är lika mycket värd d.v.s. byggrättsvärdet som skapas vid detaljplaneringen men också framtida exploateringskostnader p.g.a. genomförandet av detaljplanen kommer att fördelas utifrån hur mycket mark parterna går in med i projektet. Beslutsunderlag Tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse daterad 12 april 2019 Tillägg till markanvisningsavtal Markanvisningsavtal Byggnadsnämndens beslut 223 Detaljplan för Galten 20 m.fl. inriktningsbeslut, daterat 22 november 2018 bifogas inte. Kommunstyrelsens beslut 334 Markanvisningsavtal Galten, daterat 2 november 2016 bifogas inte. Postadress Besöksadress Telefon växel Internetadress e-post Box 41, Lund Brotorget tekniska.forvaltningen@lund.se

2 Tjänsteskrivelse 2 (8) Tekniska nämndens beslut 20 Förlängning av markreservation av del av fastigheten Galten 20 m.fl, daterat 21 september 2016, bifogas inte. Tekniska nämndens beslut 36 Markreservation av del av fastigheten Galten 20 med flera, daterat 16 mars 2016, bifogas inte. KSau beslut 18 Information om planering för utveckling av kvarteret Galten, 25 januari 2016, bifogas inte. BN beslut 183 Detaljplan för kvarteret Galten m.fl. inriktningsbeslut 22 oktober 2015, bifogas inte. Utbyggnads- och boendestrategi 2025, bifogas inte Barnets bästa Lunds kommun och Centrumshopping planerar att samarbeta för att möjliggöra bostadsbyggnation på området varför barn kan komma att påverkas av beslutet. Av FN:s konvention om barns rättigheter följer att barnets bästa ska komma i främsta rummet vid alla beslut som rör barn. Vidare framgår att barn har rätt till en skälig levnadsstandard, däribland en bostad. Alla barn har också rätt till social trygghet, lek, vila och fritid. Möjlighet till fler bostäder nära centrum med bra tillgänglighet till förskola, skola och parkmiljöer kan tillgodose behov och efterfrågan av bostäder för olika familjekonstellationer. Vidare bevakas utformningen av den fysiska miljön i detaljplane- och bygglovsskede. Ärendet Bakgrund Kvarteret Galten är ett viktigt kvarter i Lund, särskilt med tanke på stadskärnans utveckling och attraktivitet. Utveckling av kvarteret är av komplex karaktär med en ägarstruktur med flera ägare varav Lunds kommun är en. En samverkan med fastighetsägarna har tidigt bedömts vara det bästa alternativet för att utveckla kvarteret. I syfte att underlätta genomförandet av byggnadsnämndens inriktningsbeslut beslutade tekniska nämnden om en markreservation till det bolag som kontrollerar fastigheterna Galten 26 och 28. Markreservationen följdes upp genom tecknande av markanvisningsavtal i enlighet med beslut i kommunstyrelsen

3 Tjänsteskrivelse 3 (8) Markanvisningsavtalet reglerar den fortsatta processen, hur framtagande av projekt och detaljplan avses ske samt förutsättningar och villkor för en försäljning. Bolag som kontrollerar fastigheterna Galten 26 och 28 är holdingbolaget CentrumShopping Lund AB (CentrumShopping) via Pacron AB och Galten i Lund AB. Centrumshopping i Lund AB ägs till 50% av NorCap AB och till 50% av WBPSV Holding AB. Det sistnämnda är ett helägt dotterbolag till koncernmodern Wästbygg Gruppen AB. Markanvisningen gäller i fem år och innebär att CentrumShopping i Lund under denna tid ensamt kan förhandla med kommunen om köp av delar av de kommunala fastigheterna inom kvarteret Galten i enlighet med villkor som specificeras i markanvisningsavtalet. CentrumShopping avser utveckla kvarteret genom byggnation av bostäder, kommersiella lokaler, kontor och underjordisk parkering. Planeringen innebär en ny placering av hållplats/knutpunkt för regionbussar. Under 2018 har parallella arkitektstudier genomförts. En rad faktorer som anges i byggnadsnämndens inriktningsbeslut har legat till grund för en jurybedömning av tre olika förslag varav två gått vidare och bearbetats ytterligare.

4 Tjänsteskrivelse 4 (8) Påverkan på riksintresset för kulturmiljö och utrymme för regionbusstrafiken i relation till en robust stadsbyggnadsstruktur har inneburit att byggnadsnämnden fattat beslut om att förslaget Carlsson på taket, se figurer nedan, ska vidarebearbetas till underlag för detaljplan. Av beslutet följer att det höga bostadshuset sänks med hänsyn till stadskärnans skala och attraktivitet, riksintresset för kulturmiljö, skuggbild, grannar och mikroklimat och att kopplingen mellan Mårtenstorget och den nya mötesplatsen i kvarteret prioriteras. Detta innebär att för att skapa en passage in i kvarteret kan endast en mindre del av en av de lägre byggnaderna mot Mårtenstorget rivas. Återstående del ska utvecklas så att både arkitektoniska och kulturmiljömässiga värden stärks. För att uppnå bästa möjliga struktur och stadsbild är det positivt om vidarebearbetningen av förslaget Carlsson på taket kan göras utan att hänsyn tas till om fastigheterna idag ägs av Centrumshopping eller kommunen. Nuvarande markanvisningsavtal innebär att kommunen säljer framtida byggrätter som hamnar på kommunal mark. Det är därför ekonomiskt fördelaktigt för kommunen om byggnader med mycket byggrätt placeras på kommunal mark och mellanrum och byggnader med mindre byggrätt placeras på Centrumshoppings mark. Tvärtom gäller för Centrumshopping. I syfte att få till ett bra samarbete och en god stadsbyggnad där parterna inte bevakar egna ekonomiska intressen utifrån markägostrukturen föreslås att ett tilläggsavtal tecknas. Arkitektstudie, förslag Carlsson på taket

5 Tjänsteskrivelse 5 (8) Figur: Arkitektstudie, förslag Carlsson på taket del 1 Figur: Arkitektstudie, förslag Carlsson på taket del 2

6 Tjänsteskrivelse 6 (8) Tilläggsavtal Genom tecknande av tilläggsavtal till markanvisningsavtalet är Lunds kommun och Centrumshopping överens om principen att all mark ska vara lika mycket värd. Det innebär att det byggrättsvärde som skapas vid detaljplaneringen, men också framtida exploateringskostnader p.g.a. genomförandet av detaljplanen t.ex. gatukostnader och planavgift fördelas mellan parterna. Kostnader som beror mer specifikt på utformning av Centrumshoppings projekt bekostas dock enbart av Centrumshopping. Fördelning sker utifrån hur mycket mark parterna går in med i projektet d.v.s. hur mycket mark parterna äger inom Omvandlingsområdet, se figur nedan. Omvandlingsområde, är det område som är föremål för omvandling. Området utgörs av mark som vid en eventuell ny detaljplan kan komma att få ett förändrat markanvändande. Det finns delar inom omvandlingsområdet där det troligtvis inte kommer att skapas så mycket ny byggrätt. Det är bl.a. den södra delen där det planeras utrymme för regionbussar samt den norra delen där det finns kulturminnesvärd bebyggelse. Område längst i öster som även fortsättningsvis föreslås vara skola har inte ansetts ingå i omvandlingsområdet. Enligt förslag till tillägg till markanvisningsavtal utgör kommunens del 77,7% och Centrumshoppings del 22,3%. Planering enligt arkitektförslag Carlsson på taket innebär att delar av fastighet Galten 7 används, se figur med fastighetsägarsituation nedan. Galten 7 är privatägd. Med tanke på genomförandet av framtida detaljplan pågår en dialog med fastighetsägare till Galten 7 angående arkitektförslaget och eventuell markaffär av ca 350 kvm obebyggd mark. Tilläggsavtalet är utformat så att vid ett eventuellt förvärv av marken kan förutsättningar som gäller för omvandlingsområdet också gälla för denna mark. Det innebär att om del av Galten 7 köps sker fördelning av intäkter (ev. framtida byggrätter) och kostnader inklusive köpeskilling för marken, mellan kommunen och Centrumshopping.

7 Tjänsteskrivelse 7 (8) Figur: Omvandlingsområde Figur: Fastighetsägarsituation: Skrafferat ägs av Lunds kommun. Galten 26 och 28 (lila) ägs via dotterbolag av Centrumshopping. Galten 7 (grön) ägs av privatperson.

8 Tjänsteskrivelse 8 (8) Förvaltningens förslag till beslut Tekniska nämnden föreslås besluta att föreslå kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att ingå tillägg till markanvisningsavtal med Centrumshopping avseende framtida exploatering av Galten i enlighet med vad som framgår av tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse den 12 april Helene Öhrström tf teknisk direktör Anita Wallin exploateringschef Beslut expedieras till: Akten Byggnadsnämnden Kommunstyrelsen, Centrumshopping norcap AB Wästbygg Projektutveckling AB Serviceförvaltningen, bostadsavdelningen VASYD