Hyressättningssystem och Januariavtalet; En analys av hyresbostadsmarknaden

Transkript

1 EXAMENSARBETE CIVILINGENJÖR INOM SAMHÄLLSBYGGNAD FASTIGHETSEKONOMI OCH FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2019 Hyressättningssystem och Januariavtalet; En analys av hyresbostadsmarknaden Författare: Alfred Pethrosson Nadin Muhieddine 2019 KTH 1 INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

2 Bachelor of Science thesis Title Rent-setting system and January agreement; An analysis of the rental housing market Authors Alfred Pethrosson, Nadin Muhieddine Department Department of Real Estate and Construction management TRITA number TRITA-ABE-MBT Supervisor Jonny Flodin Keywords Rent-setting system, January agreement, rental housing market, real estate law, protected tenancy Abstract A description of how different renting systems have varied in Sweden during the last century, will be presented in the project. The renting systems that are described are rental control, the utility value system and market rent. A historical background for respective system's appearance is presented. Today, the utility value system is used in the Swedish rental housing market. The system provides a strong protected tenancy for today's tenants. Furthermore, a reform proposal on free rental market is presented. In January 2019, a negotiation between the political parties Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet and Socialdemokraterna, led to an agreement, a list of 73 points (the January agreement). In this list, under point 44, the current rental system is described to be reformed by imposing free rent on newly built rental apartments. This reform proposal will probably be implemented in the rental housing market in 2021, a housing market that is going through constant changes. Today many rental apartments in Stockholm are converted into cooperative apartments, yet prices have risen in both suburbs and the city's central parts. The development has led to a large proportion of highincome people in the most attractive and central areas of the city and the segregation is clearer than ever. The need and the demand of rental apartment is higher today than the supply can cover and many are affected, not least the younger generation and the foreign-born who are limited and have lack of financial power to be able to obtain a rental apartment. According to the housing agency in Stockholm, the average queue time was 17 years in 2018 for obtaining a rental apartment in the inner city. The conclusion that can be drawn is, among others, that the implementation of the reform proposal according to the current formulation in the January agreement about imposing free rent for newly built rental apartments, will lead to two parallel operating markets; one regulated market and one unregulated market. In the long term, however, both markets will entail some regulation, but they will still be on two comparable price ranges. One for newly produced and attractive apartments aimed for that part of the population with higher income and the second one for an already existing supply with a relatively high demand. The two parallel markets will furthermore probably lead to different strength of protected tenancy.

3 Acknowledgement This is a bachelor project thesis within the program of Civil Engineering and Urban Management, specializing in Real Estate Law and Real Estate Economics at the Royal Institute of Technology in Stockholm. The project corresponds to 15 higher education credits and is written during the last period of the third year in We would like to express our special thanks to our supervisor, Jonny Flodin, for supervision and for valuable discussions and ideas during the work process. Stockholm, June 2019 Alfred Pethrosson Nadin Muhieddine 3

4 Examensarbete Titel Hyressättningssystem och Januariavtalet; En analys av hyresbostadsmarknaden Författare Alfred Pethrosson, Nadin Muhieddine Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT Handledare Jonny Flodin Nyckelord Hyressättningssystem, Januariavtalet, hyresbostadsmarknad, fastighetsjuridik, besittningsskydd Sammanfattning I uppsatsen redogörs för hur olika hyressättningssystem har varierat i Sverige under det senaste seklet. De hyressättningssystem som behandlas är hyresreglering, bruksvärdessystemet samt marknadshyra. En historisk bakgrund inför respektive systems tillblivelse skildras genom sammanställning och bearbetning av rättskällor. På hyresbostadsmarknaden tillämpas idag i huvudsak bruksvärdessystemet som för med sig ett starkt besittningsskydd för dagens hyresgäster. Vidare tolkas och redogörs för ett reformförslag om ett närmande till fri hyressättning. Under januari år 2019 förhandlade de politiska partierna Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet och Socialdemokraterna, i en överenskommelse, fram en lista med 73 punkter (Januariavtalet). I denna lista beskrivs under punkt 44, att den aktuella hyresmodellen ska komma att reformeras genom bland annat införande av fri hyressättning vid nybyggnation. Detta reformförslag kommer troligtvis att implementeras på hyresbostadsmarknaden år 2021, en bostadsmarknad som genomgår ständiga förändringar. I Stockholm sker idag omvandling av hyresrätter till bostadsrätter, likaväl har priserna stigit i förorterna som i stadens centrala delar. Utvecklingen har lett till en stor andel höginkomsttagare i de mest attraktiva och centrala områdena och segregationen är tydligare än någonsin. Idag är efterfrågan och behovet av hyresbostäder högre än beståndet och många är drabbade, inte minst unga och utrikesfödda som är begränsade och saknar ekonomisk kraft för att kunna få tag på en hyresrätt. Ytterligare en begränsning är den genomsnittliga kötiden för att få en hyresrätt i innerstan. Under år 2018 låg den genomsnittliga kötiden på 17 år, enligt bostadsförmedlingen i Stockholm. I uppsatsen dras bland annat slutsatsen om att ett verkställande av reformförslaget enligt den aktuella formuleringen med fri hyressättning vid nyproduktion, kommer att leda till två parallellt verkande marknader; en reglerad marknad samt en oreglerad marknad. På sikt kommer dock båda att innebära en viss reglering, men som ändå kommer att ligga på två jämförbara prisklasser. Ena för nyproducerade och attraktiva bostäder riktad till den del av befolkningen med högre inkomst och en annan för ett redan befintligt bestånd med en relativ hög efterfrågan. Likaväl kommer det troligtvis att leda till att respektive system får olika besittningsskydd på marknaden. 4

5 Förord Detta är ett kandidatexamensarbete inom Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning Fastighetsekonomi - och fastighetsjuridik på Kungliga Tekniska högskolan i Stockholm. Arbetet motsvarar 15 högskolepoäng och är skrivet under sista perioden i årskurs tre år Vi vill rikta ett särskilt tack till vår handledare, Jonny Flodin, doktorand i civilrätt och adjunkt på Kungliga Tekniska högskolan, för handledning samt för värdefulla diskussioner och idéer under arbetets gång. Stockholm, juni 2019 Alfred Pethrosson Nadin Muhieddine 5

6 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte och frågeställningar Metod Avgränsning Disposition Hyressättningssystem Hyresreglering En historisk överblick Införande av hyresreglering Bruksvärdessystemet Införande av bruksvärdessystemet Hyresförhandlingssystemet Reform av bruksvärdessystemet Systematisk hyressättning Besittningsskydd Marknadshyra En historisk överblick Uthyrning av egen bostad Presumtionshyra Januariavtalet Bostadsmarknaden idag Pågående arbete Riksdagspartierna träffar en överenskommelse Utskottets ställning Analys och diskussion Januariavtalets reformförslag för hyresbostadsmarknaden Presumtionshyror gentemot fri hyressättning Införandet av fri hyressättning enligt Januariavtalet Marknadshyra som begrepp Inverkan på hyresnivåerna Olika typer av hyresreglering

7 4. 2 Vidare studier Slutsatser Referenser Elektroniska källor Elektroniska tidskriftsartiklar och rapporter Tryckta källor Rättsliga källor Övriga källor Bilagor Bilaga Bilaga

8 1. Inledning 1.1 Bakgrund Idag fungerar hyresbostadsmarknaden i Stockholmsregionen inte som den ska och det råder underskott på hyresrätter. Boverket redovisade i en rapport från år 2018 att det idag finns ett årligt behov på motsvarande bostäder fram till år 2025, samtidigt har det under de senaste sex åren i genomsnitt byggts cirka årligen. 1 Ett flertal åtgärder har vidtagits genom åren för att försöka motverka denna obalans på hyresmarknaden. Under det senaste seklet har Sverige genomgått en serie reformer inom bostadspolitiken, inte minst gällande hyressättningssystem på hyresbostadsmarknaden. I dagsläget tillämpas en hyressättningsmetod som kallas för bruksvärdessystemet. Denna metod har varit aktuell sedan 70-talet och betraktas som en unik modell för den svenska marknaden. Modellen är en kompromiss mellan de två andra hyressättningssystemen; hyresreglering och fri hyressättning. Historiskt sett har Sverige tillämpat dessa tre modeller i olika utsträckningar utefter rådande omständigheter och med beaktande av det svenska samhällets tillstånd, likaväl närliggande länder. Idag debatteras det mycket om bruksvärdessystemets brister och fördelar samt huruvida modellen fortfarande är att anse som aktuell relaterat till dagens rådande omständigheter på hyresbostadsmarknaden. Som ett resultat av detta har de politiska partierna, Centerpartiet och Liberalerna, förhandlat fram ett förslag om ett närmande till fri hyressättning på hyresbostadsmarknaden i 73-punktsuppgörelsen mellan de fyra partierna Socialdemokraterna, Centerpartiet, Miljöpartiet och Liberalerna. Denna överenskommelse träffades i januari, hädanefter kallad Januariavtalet. Förslaget har ännu inte genomförts och kommer att utredas under året. Oavsett resultat av utredningen, aktualiserar detta frågeställningen om olika hyressättningssystem samt deras effekter på hyresbostadsmarknaden. Är en övergång till fri hyressättning vid nybyggnation lösningen på situationen med underskott av hyresrätter? 1.2 Syfte och frågeställningar I detta kandidatexamensarbete kommer det att översiktligt redogöras för hyressättningssystem ur ett historiskt perspektiv på den svenska hyresbostadsmarknaden under det senaste seklet. Informationen kommer att bearbetas i syfte om att få en djupare förståelse för hur dagens lagstiftning blev till och för att få förståelse för vilka effekter dessa haft samt varför man gick ifrån tidigare hyressättningssystem. Med utgångspunkt i motiveringarna till dessa förändringar och effekterna av respektive hyressättningssystem, diskuteras verkningarna av Januariavtalet på dagens hyresbostadsmarknad. Mer specifikt kommer dessa frågeställningar att besvaras: Hur har lagarna för hyressättning förändrats under det senaste seklet och vad var skälen till dessa förändringar? Vilka var de problem som vår nuvarande lagstiftning ansågs bidra till att lösa? 1 Boverket, Behov av nya bostäder , 2018, s

9 Hur påverkas hyresbostadsmarknaden av fri hyressättning vid nybyggnation över tid enligt punkt 44 i Januariavtalet? 1.3 Metod I denna uppsats har bland annat en litteraturstudie genomförts. Med litteraturstudie åsyftas på att det genomförts en systematisk, kritisk och metodisk granskning av litteratur utifrån ett vetenskapligt syfte. Litteraturstudien har baserats på vetenskapliga rapporter, artiklar samt relevanta publikationer inom ämnet. I den inledande fasen av denna litteraturstudie definierades ett problem varefter frågor relaterade till detta problemområde formulerades. I syfte om att besvara frågeställningarna söktes material via olika databaser. Det inhämtade materialet har sedan bearbetats och sammanställts för att ligga till grund för analysen och diskussionen. För att ta reda på hur hyresbostadsmarknaden förändrats under det senaste seklet samt redogöra för den svenska hyreslagstiftningens tillblivelse, har rättskällor och annan relevant rättsinformation relaterade till reviderade hyreslagar, studerats. Dessa har inhämtats från kungliga bibliotekets arkiv Regina och har omfattats av propositioner, förarbeten samt doktrin. Vid urvalet av rättskällor har både gamla och nya rättskällor beaktats i avsikt om att få en bredare förståelse för utvecklingen på hyresbostadsmarknaden. Vidare har målet i detta kandidatexamensarbete varit att samla in relevant marknadsinformation om hyresbostadsmarknaden, i syfte om att kunna diskutera hur hyresbostadsmarknaden kan komma att påverkas av en fri hyressättning över tid. Denna information har främst bestått av kognitiva källor i form av offentlig statistik och har inhämtats från tidigare institutionella rapporter, artiklar samt befintligt material inom området. Flera dokument har letats upp i KTH bibliotekets söktjänst och i sökmotorer på internet. För att få ytterligare information och förståelse har teoretisk kunskap inhämtats genom att relevant litteratur inom området studerats. Eftersom detta är en vetenskaplig rapport, har det varit av betydelse att metoderna som tillämpats uppfyllt krav för både validitet och reliabilitet. Därav har de kognitiva källorna främst inhämtats av statliga myndigheter. 1.4 Avgränsning I uppsatsen redogörs bland annat effekterna av dagens hyressättningssystem med avgränsning till Stockholms hyresrätter. För att diskutera verkningarna av Januariavtalet begränsas överenskommelsen till att enbart gälla de inledande meningarna av punkt 44 i Januariavtalet. 9

10 1.5 Disposition I följande avsnitt redogörs rapportens uppbyggnad: Kapitel 1 Kandidatarbetet inleds med en bakgrundsskildring samt en problemformulering kring ämnet, varefter arbetets syfte och frågeställningar presenteras. Metodval beskrivs och rapportens avgränsningar skildras. Kapitel 2 Hyressättningssystem under det senaste seklet behandlas i detta kapitel. Här presenteras historik samt teori utifrån litteratur, artiklar, rapporter, förarbeten samt propositioner. Kapitel 3 I kapitlet behandlas Januariavtalet som förhandlades fram av Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet och Socialdemokraterna och förslaget om en reformerad hyresmodell med bland annat fri hyressättning vid nybyggnation. Här presenteras även situationen på hyresbostadsmarknaden i Stockholm idag. Kapitel 4 Detta kapitel syftar till att knyta samman uppsatsens tre huvudfrågeställningar samt analysera hyresbostadsmarknaden utifrån den information som behandlats. Här diskuteras hur hyresbostadsmarknaden kan komma att påverkas vid en eventuell reformerad hyresmodell enligt vår tolkning av punkt 44 i Januariavtalet. Förslag på fortsatta studier anges även i detta kapitel. Kapitel 5 Slutsatserna återfinns i detta kapitel. 10

11 2. Hyressättningssystem I detta kapitel behandlas hyressättningssystem under det senaste seklet samt hur lagarna för dessa förändrats. De hyressättningssystem som behandlas är hyresreglering, bruksvärdessystemet samt marknadshyra. Se figur 1. Figur 1 Hyran kan teoretiskt sett bestämmas genom tre modeller; hyresreglering, marknadshyra eller bruksvärdessystemet som är en mellanvariant Hyresreglering En historisk överblick I det följande redogörs en historisk överblick av den svenska hyresregleringen med start i tidigt 1900-tal och i samband med industrialismens intåg som bland annat medförde en ökad urbanisering. Med urbaniseringen följde ökade krav på beståndet av bostäder i städerna, i synnerhet hyresrätter för vilka hyresmarknaden var oreglerad. Hyresrätterna omfattades av nyttjanderättslagen från år 1907 och det fanns inga krav på besittningsskydd och hyressättning. Den oreglerade hyresmarknaden innebar att fastighetsägarna drog nytta av situationen och genomförde hyreshöjningar i tider med hög efterfrågan, vilket resulterade i att många fick lämna sin hem. Vidare innebar krigsutbrottet av första världskriget, en stagnation av bostadsbyggandet på den svenska bostadsmarknaden. Hyresmarknadens förhållanden kom att leda till ett ingripande där det år 1916 utfärdades en förordning som öppnade upp för möjligheten att inrätta kommunala organ, särskilda hyresnämnder, för att medla vid eventuella hyrestvister samt motverka obefogade hyresstegringar. 3 Dessa åtgärder, med att bland annat inrätta dessa hyresnämnder, visade sig dock att vara otillräckliga för att kunna hålla tillbaka de obefogade hyresstegringarna. Som en nödutfallsväg för att motverka att fastighetsägarna skulle dra nytta av marknadssituationen för egen vinning, utfärdades den 25 maj år 1917 en tillfällig hyresstegringslag. Lagen innefattade en statligt stödd tvångsreglering av hyrespriser och föreskrev att alla hyresstegringar skulle föregås av ett godkännande av hyresnämnderna. I samband med detta infördes skydd för hyresgästerna. Dels beslutades att alla uppsägningar skulle anmälas till hyresnämnden för prövning, dels fick hyresgästerna för första gången ett direkt besittningsskydd, där hyresförhållandet i stort sett förlängdes. 4 2 Inspiration till figur återfinns på Hyresgästföreningen, Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror, 2013, s.1. 3 SOU 1942:14, Promemoria angående hyresreglering, s Bengtsson, B., Är bostadskorporatism möjlig, 2002, s.6. 11

12 Den utfärdade hyresstegringslagen var enbart tänkt som en tillfällig lösning på problemet med stegrande hyror under krigsåren. Efter kriget skulle denna avvecklas tillsammans med krisregleringen av övrig näringsverksamhet. Denna avveckling kom dock att dröja ända fram till år Lagens upphävande innebar att hyresmarknaden återigen lämnades oreglerad. Efter avvecklingen, steg hyrorna och marknadskrafterna styrde återigen. Segregationen ökade, besittningsskyddet var mycket svagt och ordinära familjer kunde inte tillgodose sig lägenheter med en acceptabel standard. Under samma period grundades Hyresgästernas Riksförbund (härefter benämnt Hyresgästföreningen). 5 Riksförbundet utgjordes av åtta hyresgästföreningar vars övergripande mål var att arbeta för en säkrare hyresrätt, varvid de bedrev ett kontinuerligt arbete med omfattande krav. Bland dessa krav var uppförandet av standardkontrakt, vilket motiverades med att hyreskontrakten tidigare till stor del utformats till nackdel för hyresgästerna. 6 Hyresgäströrelsen kom att öka i betydelse, inte minst på marknadens lokala arena, med sin kamp mot vräkningar, hyresstegringar samt uppsägningar. Hyresmarknaden påverkades ytterligare av trettiotalskrisen år 1936 och oroligheterna på marknaden ökade. Massvräkningar, blockader och hyresstrejker utbröt sig i en omfattade skala. 7 Förhållandena på marknaden gjorde att det under mellankrigstiden fördes diskussioner om införande av någon form av besittningsskydd och år 1939 infördes regler som gav hyresgäster ett visst besittningsskydd. Skyddet innebar att vid fall en hyresgäst blev vräkt på oskäliga grunder, var han eller hon berättigad ett mindre skadestånd Införande av hyresreglering Andra världskriget hade brutit ut när Hyresregleringslagen infördes år I och med den hyresreglerande lagstiftningen var det otillåtet med hyreshöjningar utan tillstånd från berörd myndighet och hyresbostadsmarknaden var återigen reglerad. Hyran låstes till ett belopp som gällde år 1942 och det tilläts endast att göra generella hyreshöjningar. Hyresregleringen låg kvar långt efter andra världskriget, då det fortfarande rådde bostadsbrist efter kriget. Som konsekvens av en ekonomisk högkonjunktur, omflyttningar, ökad invandring samt förflyttning av produktionsmedel från bostadsbyggande till exportindustrin, försvårades bostadsbristen. 9 På grund av att hyresregleringslagen inrättats som ett provisorium under krigstiden, omprövades den med jämna mellanrum av riksdagen. Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande år 1955 att hyresregleringslagen till viss del skulle börja avvecklas. Detta skulle ske enligt tre avvecklingsformer regional avveckling, kategorimässig avveckling samt lättnader i 5 Ivarsson, M. och Tengling, U., Ett hem i folkhemmet. Berättelsen om en levande folkrörelse., Hyresgästernas Riksförbund, 1988, s SOU 1938:22, Betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning, s Ibid., s.6. 8 Prop.1939:366, Proposition till riksdagen med förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m., s Bengtsson, B., Är bostadskorporatism möjlig, 2002, s.9. 12

13 regleringen. 10 Regleringen blev dock inte slutligt upphävd förrän vid 1978 års utgång. 11 Under 1950-talet hade dock en del av regleringen succesivt upphört att gälla. År 1956 trädde Besittningsskyddslagen i kraft. I denna lag fanns för första gången idén om att hyran skulle sättas i relation till andra likvärdiga lägenheter. 12 De hyresreglerade hyrorna som tidigare bestämts genom myndighetsbeslut ersattes istället med hyror som fastställdes genom jämförelseprövning med andra lägenheter. År 1969 infördes de regler som idag utgör grunden för dagens hyressättningssystem, bruksvärdessystemet. 2.2 Bruksvärdessystemet Det regelsystem som ligger till grund till hyressättningen på bostäder i Sverige benämns som bruksvärdessystemet. Hyrorna bestäms generellt genom kollektiva förhandlingar mellan Fastighetsägarna, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Hyresgästföreningen Införande av bruksvärdessystemet Bruksvärdessystemet infördes den 1 januari år 1969, efter flera år av diskussioner om hur systemet med hyresreglering skulle avvecklas. Tanken med införandet var att efterlikna en fri hyressättning genom marknadssystemet. Skillnaden från tidigare system låg i besittningsskyddet. Det gjordes tryggare under denna reform med en hyresspärr. Genom spärregeln kunde inte fastighetsägare i bristorterna sätta en hyra som var högre än de hyror som sattes i nyproducerade hyresrätter. Hyresnivån i nyproduktionen bestämdes av det statliga bostadskreditstödet samt av produktionskostnaderna. 14 Hyresspärren kom att gälla fram till hyreslagsreformen år 1983/ År 1974 skedde en ny reform med riktlinjer för bostadspolitiken. I samma proposition fanns förslag om förändringar i bruksvärdessystemet. Departementschefen hävdade att dessa förändringar var villkor för att motverka att det uppkommer en okontrollerad hyresnivå som verkar i hyreshöjande riktning. 15 Dessa förändringar gällde införandet av påtaglighetsrekvisitet och kommunägda bostadsföretag, idag även kallade för allmännyttiga bostadsbolag. Hyresprövningen skulle baseras på en jämförelse med de allmännyttiga bostadsbolagen enligt propositionen. De privata fastighetsägarna var nu tvungna att anpassa hyrorna utefter kommunägda bostadsbolagens satta hyror som bestämdes efter bolagens produktionskostnader. Följt av detta fanns nu, i varje kommun, två typer av bostadsbolag; ett kommunägt bostadsbolag som i huvudsak bestämde hyrestaket för orten och privatägda bostadsbolag som fick anpassa sig efter de allmännyttiga bostadsbolagens hyressättningsnivåer SOU 1955:35, Hyresregleringens avveckling m.m. Hyresregleringskommiténs betänkande IV, s Allmännyttan, Hyresrätten och lagstiftningen, [u.å.]. 12 SOU 1996:14, Ny hyreslagstiftning, s Ljungkvist, T., Skälig hyra, 2015, s Prop. 1968:91, Förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m. och om fortsatt giltighet av lagen m.m, s Prop. 1974:150, Angående riktlinjer för bostadspolitiken m.m., s Ljungkvist, T., 2015, s

14 2.2.2 Hyresförhandlingssystemet En viktig reform som skedde på 1970-talet var hyresförhandlingslagen, närmare bestämt år Genom reformen fick hyresgäster i en hyresbostad organisera sig, normalt i medlemsorganisationer som Hyresgästföreningen. Denna organisation hade rätt samt skyldighet att företräda hyresgäster. 17 I och med denna reform hade fastighetsägarna nu en skyldighet att delta i förhandlingar, till skillnad från tidigare då det var frivilligt. Avtalet för hyresbostäder som behandlar kollektiva hyror mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen kallas för förhandlingsordning. 18 Bestämmelser finns i hyresförhandlingslagen om hur de kollektiva hyresförhandlingarna ska gå till. Dessa är inspirerade av systemet för kollektivavtal på arbetsmarknaden. Hyresgästföreningen kan beskrivas motsvara fackföreningar på arbetsmarknaden i förhandlingarna, likaväl kan fastighetsägarna beskrivas motsvara arbetsgivarorganisationen i dessa förhandlingar. Processen med hyresförhandlingar är en viktig del av bruksvärdessystemet och är det enda tillfället på året som parterna kan påverka hyresnivån. En hyresförhandling mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägare inleds många gånger med att hyresvärdarna lämnar in förslag på hyreshöjningar inför nästkommande år. 19 Hyresgästföreningen lämnar sedan motbud, varefter det sker en förhandling beträffande hyresnivån i form av samtal och kompromisser. Överenskommelsen ska undertecknas av gällande parter för att vara giltig enligt lag. Enligt 12 kap. 19 JB ska hyran vara angiven i förhandlingsöverenskommelsen. Hyrorna bestäms därefter för de angivna lägenheterna i den berörda fastigheten. 20 Bruksvärdesfaktorer med information kring lägenhetens storlek, standard och andra kvaliteter, ingår inte i förhandlingsöverenskommelsen, därför kan dessa inte användas som jämförelsematerial utan någon vidare komplettering. Om parterna inte kommer överens i förhandlingarna kan den part som valt att stranda förhandlingen vända sig till hyresnämnden. Alternativt, om båda går med på det, kan de vända sig till hyresmarknadskommittén. 21 Denna hyresmarknadskommitté består av representanter från såväl Hyresgästföreningen som SABO och tillkallas vid tvister som handhas av allmännyttiga bostadsbolag som fastighetsägare. När hyresnämnden fick i uppdrag att pröva en hyra enligt 12 kap. 55 JB, genomfördes en jämförelse med en likvärdig lägenhet från allmännyttans bestånd. 22 Det fanns inget krav på att hyran skulle vara lika stor till summan utan kunde vara något högre, dock fick denna inte vara påtagligt högre enligt JB. Att en hyra godtogs trots att den kunde vara påtagligt högre skedde i samband med reformen år 1974 och gäller än idag. Innan det kunde hyran accepteras om den inte väsentligt översteg hyran. Begreppet byttes ut och påslaget fick nu en storlek på ungefär 5 % enligt praxis Ibid., s Ibid., s Hyresgästföreningen, Hyresförhandlingarna startar, [u.å.]. 20 Ljungkvist, T., 2015, s Hyresgästföreningen, Om parterna inte kommer överens, [u.å.]. 22 Ljungkvist, T., 2015, s Holmqvist, L. & Thomsson, R., Hyreslagen: en kommentar, 2015, s

15 2.2.3 Reform av bruksvärdessystemet Bestämmelsen i 12 kap. 55 JB kom att ändras i samband med en reform av bruksvärdessystemet år Fram till den 1 januari 2011, löd första och andra stycket enligt följande: Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Efter reformen år 2010, gällde nedanstående lydelse: Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:30) De allmännyttiga bostadsbolagen som fanns i varje kommun hade en säregen roll i hyresförhandlingarna samt en hyresnormerande roll. 24 Detta kom så småningom att leda till en anmälan om otillåtet statsstöd från Fastighetsägarna och European Property Federations till kommissionen. 25 Regeringen tillsatte därefter en utredning, Utredningen om allmännyttans villkor. I utredningen kom man fram till bedömningen att rollen som de allmännyttiga bolagen hade, faktiskt kunde strida mot EU-rätten. Avskaffande av denna roll föreslogs. Istället ersättes den av att alla kollektivt förhandlade hyror skulle vara hyresnormerande. 26 En mängd kritik framlades gentemot utredningens förslag, främst från Hyresgästföreningen, SABO och organisationen för Sveriges Kommuner och Landsting, särskilt mot förslagen om krav på affärsmässighet för kommunägda bostadsaktiebolag. 27 Kritiken ledde till förseningar av arbetet och en slutgiltig proposition. Hyresgästföreningen, SABO och organisationen Sveriges Kommuner och Landsting tog initiativ till att presentera ett alternativt förslag under våren år 2009, vilket ledde till intensiva förhandlingar mellan parterna och regeringen. Förhandlingarna resulterade i en departementspromemoria under hösten år 2009 som alla parter på marknaden kunde ställa sig bakom. Lagförslaget antogs av riksdagen den 22 juni år 2010 och trädde i kraft den 1 januari De kollektiva hyresförhandlingarna som Hyresgästföreningen ingick i blev efter reformen normerande för hur en hyra skulle bestämmas. De allmännyttiga bostadsbolagen skulle efter reformen bedrivas enligt affärsmässiga principer. Regeringen beskrev i sin proposition år 2009 att: Kommunen ska agera på samma sätt som en jämförbar privat ägare av ett jämförbart bostadsbolag. Avkastningen måste vara marknadsmässig utifrån den valda risknivån, i vart fall på lång sikt Ljungkvist, T., 2015, s Ibid., s SOU 2008:38, EU, allmännyttan och hyrorna, s Ljungkvist, T., 2015, s Prop. 2009/10:185, Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, s

16 Det krav som ställs på övriga företag på bostadsmarknaden, ställs nu även på de allmännyttiga bostadsbolagen med en vinstmaximering som mål. Utgångspunkten för hyrorna är inte längre att hyrorna ska baseras på principen om självkostnad utan istället på att bolaget ska uppnå det marknadsmässiga avkastningskrav som satts inom det allmännyttiga bolaget för att vinstmaximera. Detta kom att innebära att många allmännyttiga bostadsaktiebolag ställde relativt höga krav på hyreshöjningar vid förhandlingarna år Systematisk hyressättning Dagens lagstiftning ger utrymme till att införa systematiska tillämpningar för brukshyra i en ort. Systematisk hyressättning har beskrivits som en förbättrad version av bruksvärdessystemet. Hyresgästföreningens riksorganisation har alltsedan år 2003 haft som mål att införa systematisk hyressättning i alla regioner. 30 Enligt Hyresgästföreningen reduceras antalet ärenden till hyresnämnden vid införande av systematisk hyressättning, vilket underlättar hyresförhandlingarna. Vidare anser de att modellen motverkar marknadshyror i framtiden. Hälften av alla lägenheter i allmännyttan omfattas i dagens Sverige, av systematisk hyressättning. Arbetet är redan igång i Stockholm. Under år 2020 kommer den så kallade Stockholmshyran att införas bland lägenheter som förvaltas av Stockholms tre kommunala bostadsbolag; Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder. Modellen baseras på ett poängsystem som grundas på faktorer som kan vara påverkande sådana, däribland lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge, reparationsstandard, ljudisolering, hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage, biluppställningsplats samt fastighetens allmänna läge och allmänna fortskaffningsmedel. 31 Systematisk hyressättning leder till en förutsägbarhet för fastighetsägarna vid nyproduktion, då hyran kan räknas ut på förhand via kalkyler. 32 Systematiska hyressättningar anses motarbeta förespråkare av fri hyressättning enligt Hyresgästföreningen 33. De menar att hyrorna blir mer rättvisa eftersom hyresgästernas värderingar får genomslag i hyressättningen. Skillnaden mellan marknadshyra och systematisk hyressättning är att vid marknadshyra sätts hyran efter betalningsvilja och efterfrågan medan utgångspunkten i systematisk hyressättning ligger i att det är boendes värderingar styr. 34 Detta påverkar hyresnivåerna som endera höjs, sänks eller förblir likadana genom att dessa värderingar ger en mer marknadsmässighet än ett bruksvärdessystem utan systematisk hyressättning. 29 Ljungkvist, T., 2015, s Hyresgästföreningen, Stockholmshyra, 2018, s Hyresgästföreningen, Systematisk hyressättning, [u.å.]. 32 SABO, Handledning för systematisk hyressättning, 2016, s Hyresgästföreningen, Systematisk hyressättning, [u.å.]. 34 Hyresgästföreningen et al., Att arbeta med hyressättningsmodeller - en handledning för systematisk hyressättning, 2017, s.4. 16

17 2.2.5 Besittningsskydd Besittningsskyddslagen som nämns i delkapitlet Hyresreglering, tillträdde år 1956 och behandlade hyresgästens rätt till nytt hyresavtal vid utgången hyrestid. Lagen föreslogs vara en provisorisk lag för att garantera att besittningsskyddet som hyresregleringen hade tillfört skulle finnas kvar. Detta för att inte begå samma misstag som begicks efter att hyresregleringen avvecklades under första världskriget. 35 Bestämmelserna i den dåvarande besittningsskyddslagen skiljde sig dock från dagens skyddsregler i hyreslagen. Hyresvärden kunde då påkalla en avflyttning om det inte rådde bostadsbrist på marknaden och behövde ha tillgång till hyresrätten, exempelvis för bostad till en anhörig eller om hyresgästen hamnat i konflikt med andra hyresgäster i hyreshuset. 36 Lagen upphävdes i och med att direkt besittningsskydd infördes tillsammans med bruksvärdessystemet efter reformen år I svensk lagstiftning finns två metoder av besittningsskydd som regleras i 12 kap. JB. Den ena metoden kallas ett indirekt besittningsskydd och innebär att hyresvärden kan tvingas ersätta hyresgästens skada till följd av att ha nekat förlängning av hyreskontrakt utan tillräcklig grund. 37 Indirekt besittningsskydd tillämpas inte på bostadslägenheter utan endast i fråga om lokaler. Den andra metoden, direkt besittningsskydd, gäller i fråga om bostadslägenheter och innebär att hyresgästen har rätt att påkalla förlängning av hyresavtal under vissa omständigheter. Förlängning av hyresavtalet innebär inte att ett nytt avtal tillkommer, utan att det ursprungliga avtalet förlängs. Plötsliga hyreshöjningar motverkas i och med besittningsskyddet. Reglerna om direkt besittningsskydd finns i 12 kap JB. Besittningsskyddet utgör en central del i bruksvärdessystemet och därmed även i dagens hyreslagstiftning. Idag har Sverige ett starkt besittningsskydd, i jämförelse med andra hyressättningssystem. 38 Besittningsskydd kan utryckas i en skala som går från svagt till ett mer starkt besittningsskydd. Ett svagt besittningsskydd medför att en hyresvärd inte får säga upp hyresgäst om inte beaktansvärda skäl finns. Dessutom medför ett svagare besittningsskydd att en hyresvärd inte har rätt att begära en hyra som överstiger marknadshyran. 39 Ett starkare besittningsskydd på skalan, innebär att en befintlig hyresgäst skyddas mot kraftiga hyreshöjningar. Gemensamt för de starkare besittningsskydden på skalan är att den marknadsstyrda hyran inte slår igenom på en gång när en ny hyresnivå ska bestämmas, medan de svagare skydden på skalan utgår från marknadshyran. Hans Lind och Stellan Lundström klassificerar de starkare besittningsskydden utifrån två dimensioner. Ena dimensionen behandlar tidslängden på besittningsskyddet. Besittningsskyddet som tillämpas i Sverige tillhör extremfallet där skyddet gäller för evigt. Besittningsskydd kan alltså även vara tidsbegränsade. Den andra dimensionen behandlar förändringstakten av hyreshöjningar för den befintliga hyresgästen, under den tid som besittningsskyddet gäller. Hyreshöjningar kan följa inflationstakten, alternativet är att ett tak 35 Prop. 1956:168, Förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m. och om fortsatt giltighet av lagen m.m, s Ibid., s Bengtsson, B., Hager, R. & Victorin, A., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 2018, s Lind, H. & Lundström, S., Bostäder på marknadens villkor, 2007, s Ibid. 17

18 som baseras på exempelvis allmännyttans produktionskostnader införs. Produktionskostnaderna blir då hyresnormerande. 40 Huvudregeln för det svenska systemet är att besittningsskyddet alltid tillämpas, dock finns undantagsregler som behandlas i 45. Dessa regler kan avse andrahandsuthyrning av bostadsrätt. I efterföljande paragraf nämns vidare de så kallade besittningsbrytande grunderna. För att en uppsägning av hyresvärden ska göras gällande, finns ett krav på att skälen ska uppfylla något av de tio grunderna som nämns i paragrafen. 2.3 Marknadshyra En historisk överblick Marknadshyressystem har funnits i Sverige under två perioder sedan 1900-talets början. Första perioden var fram till början av 1900-talet. Andra perioden var under mellankrigstiden, efter en period av hyresregleringar. Sverige saknade i princip hyresreglerande lagstiftning under dessa perioder och förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd reglerades istället genom ett kontrakt som innebar en form av marknadshyra. 41 Hyresvärden bestämde hyresbeloppet och hyresgästen hade inte mycket att förhandla om för att få tillgång till hyresrätten. Den enda regleringen i JB som behandlade hyresrätter var de så kallade fardagarna. Fardagarna var de dagar som hyresavtalet upphörde att gälla och i JB år 1734 fastställdes två fardagar, en på våren och en på hösten. År 1907 kom lagen om nyttjanderätt till fast egendom och lagrum som avsåg nyttjanderätt i JB upphävdes. 42 Lagen reglerade bland annat hyresrättsområdet och förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Den nya lagen bestod enbart av två tvingande regler, varav den ena regeln var att hyresgästen kunde säga upp avtalet om lägenheten var hälsovådlig Uthyrning av egen bostad Idag kan det se ut som att det råder marknadshyra vid uthyrning av egen bostad i andrahand. Till skillnad från fri hyressättning är det dock bostadsrättspriserna som är normerande för denna form av uthyrning och marknaden är därför reglerad trots att den för bostadsrätter är fri. Att hyra ut sin lägenhet i andra hand är allt vanligare och växande på hyresbostadsmarknaden. I en artikel på SVT Nyheter skriver Frida Claesson om vinsterna i samband med andrahandsuthyrning och hänvisar till statistik som Skatteverket har tagit fram åt Nyhetsbyrån Siren. 43 Stockholmarna står överst i denna statistik. Statistiken tar dock inte hänsyn till den svarta marknaden. 40 Ibid. 41 Allmännyttan, Hyresrätten och lagstiftningen, [u.å.]. 42 Riksdagen, Lag (1907:36 s.22) om vad iakttagas skall i avseende å införande av lagen om nyttjanderätt till fast egendom, [u.å.]. 43 Claesson, F., Miljarder i vinst för andrahandsuthyrning, SVT Nyheter,

19 Lagen om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen, började gälla i februari Syftet med lagen var att få ut fler bostäder på hyresbostadsmarknaden. Med lagen följer att en bostadsägare, vars lägenhet upplåts i andra hand, erhåller en rätt till att ta ut en kostnadsbaserad hyra. Denna hyra baseras på marknadsvärdet för bostaden, vilken oftast är något högre än den hyra som sätts enligt bruksvärdemetoden. I samband med denna form av upplåtelse försvinner besittningsskyddet i och med att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet enligt Privatuthyrningslagen gäller inte för upplåtelse av hyresrätt i andrahand enligt portalparagrafen. Enligt 4 2 st. har hyresgästen rätt till ett hyresbelopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnader och driftskostnader för bostaden. Det råder alltså inte en marknadshyra som nämnts under delkapitel 2.3 Marknadshyra, utan hyresgästen har rätt till att pröva om hyran är skälig hos hyresnämnden om hyresgästen anser att hyresbeloppet är högre än kapitalkostnaderna och driftskostnaderna för bostaden samt om parterna inte kan träffa en överenskommelse om förändringar i hyresvillkoren. Hur stora driftskostnaderna är baseras på kostnader och avgifter till bostadsrättsföreningen, värme, el, och vatten. Kapitalkostnaden ska däremot beräknas schablonmässigt utifrån vad det kostar att ha kapital bundet i bostaden. Lånekostnader ska inte påverka kapitalkostnaden. Ett uträkningsexempel över hur hyran kan bestämmas för en lägenhet med två rum, presenteras nedan. Följande uppgifter finns tillgodo: Bostadsrättens marknadsvärde kr Månadsavgift 3600 kr Driftskostnad 4500 kr/år Skälig avkastningsränta 2 % Hyran beräknas enligt: kr kr mån kr 12= kr/mån I regeringens proposition 2012/13:1, anges inte någon noggrann beskrivning av vad som avses med skälig avkastningsränta. I propositionen står det dock att rättspraxis får avgöra frågan. Det framgår, genom exempel i propositionen, att avkastningsräntan kan vara ett par procentenheter över riksbankens referensränta För Besittningsskydd, se s Prop. 2012/13:1, Budgetpropositionen för 2013 Förslag till statens budget för 2013, finansplan och skattefrågor 19

20 2.4 Presumtionshyra Vid hyressättning av nyproducerade bostäder finns ett undantag från bruksvärdesprincipen i hyreslagen. Möjligheten till att förhandla fram en så kallad presumtionshyra har funnits sedan år Reglerna för presumtionshyra finns att hitta i 12 kap. 55 c JB och har som syfte att förbättra förutsättningarna för nyproduktion av hyresrätter. Detta hyressättningssystem baseras på att täcka fastighetsägarens kostnader och innebär att fastighetsägare och en lokal Hyresgästförening kan komma överens om en hyra som inte kan ändras under en femtonårsperiod, kallad presumtionstid. Förhandlingarna mellan fastighetsägare och en lokal Hyresgästförening baseras på en investeringskalkyl som gäller under hela presumtionstiden med avseende på kostnader och en rimlig vinst. 47 Presumtionstiden var ursprungligen 10 år men förlängdes år 2013, till 15 år. Under presumtionstiden kan inte hyresgästerna pröva hyran enligt bruksvärdesreglerna, men hyran kan anpassas till kostnadsökningar som uppkommer under presumtionstiden. Hyran presumeras vara skälig enligt 12 kap. 55 c 1 st. och gör det möjligt för hyresvärden att ta ut högre hyra än bruksvärdesnivåerna. Om presumtionshyran förhandlats fram, kan lägenheterna inte heller ingå som jämförelsematerial vid andra prövningar av skälig hyra enligt bruksvärdesreglerna. Presumtionshyror är endast en möjlighet för hyresvärden och inte en skyldighet. Hyresvärden kan själva bestämma en hyra för en nyproducerad lägenhet och skriva avtal med hyresgästen, dock har hyresgästen rätt till att pröva hyran hos hyresnämnden enligt bruksvärdessystemet. Hyresvärden riskerar att hyran sänks efter prövning om hyran är högre än jämförelsematerial på orten. Idag finns ingen statistik över storleken och förekomsten av presumtionshyror på grund av att det saknas offentligt hyresregister med uppgifter. Däremot finns sammanställda enkätundersökningar med inhämtade uppgifter om detta, som parterna på marknaden arbetat fram. På uppdrag av regeringen genomfördes år 2017 en utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra. 48 I denna utvärdering presenteras en del av dessa uppgifter, däribland uppgifter enligt figur 2 och figur Holmqvist, L. & Thomsson, R., 2015, s Ibid. 48 SOU 2017:65. Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra. 20

21 Figur 2 Cirkeldiagrammet visar en sammanställning av andelen hyreslägenheter, fastställda enligt bruksvärdeshyra, presumtionshyra eller individuella avtal. Sammanställningen baseras på hyreslägenheter under perioden år Figur 3 Diagrammet visar en sammanställning av bruksvärdeshyrans storlek gentemot en likvärdig lägenhet med presumtionshyra Ibid., s Ibid., s

22 3. Januariavtalet I detta kapitel redogörs översiktligt för den rådande bostadssituationen i Stockholm samt för regeringsförslaget om en reformerad hyresmodell. 3.1 Bostadsmarknaden idag Bostadspolitiken som idag drivs i Sverige har i huvudsak som mål att uppnå en balanserad bostadsmarknad och på lång sikt en marknad där konsumenternas efterfrågan stämmer överens med det tillgängliga utbudet av bostäder. Redan under 1900-talet formulerades målet för den svenska bostadsförsörjningen. Regeringen menade att Samhällets mål för bostadsförsörjningen bör vara att hela befolkningen skall beredas sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenligt utrustade bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader. 51 På den svenska bostadsmarknaden finns idag främst upplåtelseformerna bostadsrätt, hyresrätt samt äganderätt. I Stockholm är andelen hyresrätter i flerbostadshus 44 % och andelen bostadsrätter 56 %. 52 Under de senaste åren har nyproduktion av bostäder, främst fokuserat på bostadsrätter, dock med undantag för finanskrisen åren Bostadsmarknaden i Stockholm genomgår en ständig förändring. Idag sker omvandling av hyresrätter till bostadsrätter, se figur 4. Figur 4 Diagrammet visar utvecklingen av antalet hyresrätter i Stockholm sedan år Prop. 1967: 100, Proposition till riksdagen angående riktlinjer för bostadspolitiken, m.m., s SCB, Drygt 4,8 miljoner bostäder i Sverige, SOU 2012:25, Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt, s Finanspolitiska rådet, Svensk finanspolitik, 2017, s

23 Vidare har hyresnivåerna för nyproducerade lägenheter stigit under senare år. 55 Utvecklingen har lett till stor andel av höginkomsttagare i de mest attraktiva och centrala områdena. Eva Andersson, forskare vid Stockholms universitet, menar att dessa är några orsaker till att Stockholm blivit en alltmer segregerad stad. 56 Den rådande boendesegregation kan även beskrivas med etnisk dimension. Utsatta förorter bebos mestadels av utrikesfödda, detta jämfört med andelen inrikesfödda svenskar med högre inkomster som bosätter sig mer centralt. Parallellt med detta sker en gentrifiering av innerstäderna, social uppgradering, inte minst i Stockholm. Utvecklingen har lett till att segregationen fördjupats och befästs. 57 I en rapport från Boverket framgår det att bostadsbyggandet inte följer befolkningstillväxten och behovet av bostäder är ett faktum. 58 Bristen på bostäder är framför allt hög i Stockholm, Malmö och Göteborg. Efterfrågan på de redan befintliga bostäderna i dessa städer är stor. Boverkets rapport redogör vidare för statistik hämtad från SCB:s hemsida. Statistiken pekar på att det mellan år färdigställdes bostäder. Befolkningen ökade under samma period med , där var 20 år eller äldre, se figur 5. Figur 5 Antalet färdigställda bostäder samt befolkningstillväxten under åren Diagrammet visar befolkningstillväxten i relation till nyproducerade bostäder. Det senaste decenniet har befolkningen ökat betydligt snabbare än nyproducerade bostäder. En indikation på att behoven på bostadsmarknaden inte kunnat bemötas. Redan i förarbetet Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt från år 2012 framgick det att Sverige, med hänsyn till befolkningstillväxten, byggt minst andel bostäder bland resterande länder i Norden SOU 2017:65, s Sveriges Radio, Forskare: Bostadsmarknaden orsak till segregation, Lilja, E. och Pemer, M., Boendesegregation orsaker och mekanismer, 2010, s Boverket, Behov av nya bostäder , 2018, s Ibid. 60 SOU 2012:25, s

24 För att försöka belysa hindren som präglar bostadsmarknaden, dels på utbudssidan har ett flertal aktörer intensifierat rapporter och utredningar under de senaste åren med syfte om att kunna redogöra varför det i Sverige inte byggs fler bostäder. Dessa pekar på många hinder. Höga byggkostnader och markpriser, det kommunala planmonopolet, behov av ökat konkurrens inom bygg- och anläggningssektorn, krävande mark- och planeringsprocesser, har lyfts fram som betydande faktorer. Även regler och lagstiftning följt av kvalitetskrav på nybyggnationer av bostäder anses vara bidragande faktorer till varför det inte byggs mer. 61 Bostadsbristen gör det svårt för unga människor att finna bostäder på bostadsmarknaden. Ofta saknar de ett investeringskapital och kan därmed inte få tag på ett ägt boende. Som unga är de heller inte kvalificerade för att få lån. För många studenter kan situationen bli desperat då flera studieorter idag har brist även på studentbostäder. 62 Den informella marknaden har dessutom öppnat upp för en svart marknad och lett till att både hyresrätter och bostadsrätter hyrs ut i andra hand till en hyra som inte är skälig. 3.2 Pågående arbete Hyresbostadsmarknaden har under senare tid varit ett aktuellt ämne på den politiska arenan. Detta har resulterat i debatter, regeringsförhandlingar samt ett flertal utredningar. En av de mer aktuella utredningarna är Utredningen om hyressättning vid nyproduktion som åsyftades till att analysera modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyreslägenheter, nämligen reglerna om presumtionshyra. I juli år 2017 överlämnades ett betänkande till regeringen; Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra. 63 Denna baserades på den genomförda utredningen om hyressättning vid nyproduktion. I utredningen föreslås bland annat ökade möjligheter till att presumtionshyran ska kunna ändras under presumtionstiden genom ett beslut från hyresnämnden alternativt genom en ny förhandlingsöverenskommelse. I enlighet med vad som framgår i utredningen finns en osäkerhet i hur presumtionshyran kan komma att påverkas efter att dess tid passerat och lägenhetens hyra istället tillämpas utefter bruksvärdesreglerna. 64 En bruksvärdeshyra är mestadels lägre än en presumtionshyra, vilket för en fastighetsägare innebär en ökad risk för nedsatt hyra vid prövning av hyresnivån i hyresnämnden. Hur denna övergång ska verkställas i praktiken framgår dock inte i tillhörande förarbeten. I dagsläget konstateras det i utredningen att nackdelarna med regleringsövergången överväger fördelarna. Det framgår heller inte huruvida de gemensamt förhandlande aktörerna kommer att reagera på denna övergång på hyresbostadsmarknaden. Utredningen har därav inte beskrivit några förslag relaterat till detta. Idag bereds betänkandet inom Regeringskansliet. 61 Emanuelsson, R., Utbudet av bostäder i Sverige, 2015, s SOU 2012:25, s SOU 2017:65, Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra. 64 Ibid. 24

25 3.2.1 Riksdagspartierna träffar en överenskommelse Under januari år 2019 förhandlade Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet och Socialdemokraterna, i en överenskommelse fram en lista med 73 punkter, Januariavtalet. I denna lista beskrivs under punkt 44, att den aktuella hyresmodellen ska komma att reformeras genom bland annat införande av fri hyressättning vid nybyggnation. I dokumentet Utkast till sakpolitisk överenskommelse mellan Socialdemokraterna, Centerpartiet, Liberalerna och Miljöpartiet de gröna, presenteras denna punkt enligt: Reformera hyresmodellen. Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas. 65 Under året kommer en utredning att ske baserad på innehållet i punkt 44. Denna utredning kommer att presenteras under år Utskottets ställning I betänkandet 2018/19:CU8 som dels handlar om avslag av motioner, reflekteras en hel del från utskottets sida, huruvida det finns rätt förutsättningar för att det ska finnas en vilja till att investera i hyreslägenheter från fastighetsägarnas håll. 66 Hyressättningen pekas ut som en betydande faktor, då denna har en inverkan på de risker samt möjligheter som är förenade med fastighetsägarens syn på byggande av hyresrätter. Utredningen om hyressättning vid nyproduktion menar, liksom tidigare nämnt, att det förekommer en del risker samt brister med presumtionshyra som modell. Därmed har förslag med åtgärder angivits i syfte om att genom byggande av hyreslägenheter bygga bort bostadsbristen i områden där behovet finns. För närvarande finns utredningens betänkande, som tidigare nämnt, hos Regeringskansliet där det bereds. Utskottet syftar dock på att det krävs fler åtgärder och ser ett behov i reform av dagens rådande system. 67 Utskottet ser därför inte något skäl att antecipera det pågående arbetet gällande riksdagspartierna Centerpartiet, Liberalerna, Socialdemokraterna och Miljöpartiet de gröna träffade överenskommelse om hyresmodellens reformering med bland annat fri hyressättning vid nybyggnation. 65 Ny lagstiftning på plats 1 juli För att ta del av fullständigt reformförslag, se bilaga Bet. 2018/19:CU8, Hyresrätt m.m., s Ibid. 25

26 4. Analys och diskussion Analysen kommer att utgå ifrån den teoretiska informationen som presenterats med fokus på detaljfrågor för att redogöra för frågeställningen om hur hyresbostadsmarknaden kan komma att påverkas vid en eventuell reformerad hyresmodell. Vad följer av Januariavtalets reformförslag? Hur kommer det att påverka byggandet samt hyresnivåerna? Hur kommer det att påverka den enskilde hyresgästen med avseende på besittningsskyddet samt dennes inflytande? Situationen på hyresbostadsmarknaden i Stockholm idag är inget att skylta med. I förorterna dominerar allmännyttan, medan övertaget i innerstaden är i de privata fastighetsägarnas händer. Tittar man närmare på vilka som faktiskt bor i respektive, noteras en stor andel av utrikesfödda i de kommunalt ägda bostadsbestånden, belägna i förorterna och segregationen är tydlig. Parallellt med detta råder bostadsbrist. I Stockholm är idag efterfrågan och behovet av bostäder högre än beståndet och många är drabbade. Den genomsnittliga kötiden för att få en hyresrätt i innerstan låg på 17 år under år 2018 enligt bostadsförmedlingen i Stockholm. 68 Genom att studera kötiderna inom Stockholm, noteras ett mönster med allt växande kötider, se figur 6. Figur 6 I figuren skildras den genomsnittliga kötiden i Stockholm under en period som sträcker sig mellan år 1997 och år Siffrorna avser inte nyproducerade hyresrätter. Dessa växande kötider som noterats under de senare åren, kan delvis bero på att hyresnivåerna vid nybyggnation är högre i jämförelse med hyresnivåerna i det äldre beståndet, vilket sannolikt lett till att söktrycket på det äldre beståndet ifråga ökat. Vidare kan de växande kötiderna på det äldre beståndet bero på att hyreslägenheterna ligger inom tullarna och att hyresgästerna ofta värderar läget högt. Givet detta antagande är bruksvärdesystemet således orättvis, då systemet inte lägger stor vikt på just lägesfaktorn. Dock finns ett utrymme i lagstiftningen i form av systematisk hyressättning inom bruksvärdesmodellen. Den systematiska hyressättningen tar större hänsyn till lägesfaktorn, vilket bidrar till mer rättvisa hyresnivåer. Idag sker en utveckling av denna modell i Stockholm. 68 Bostadsförmedlingen, Hur lång tid tar det att få en bostad genom oss?, [u.å.]. 69 Finanspolitiska rådet, Svensk finanspolitik, 2017, s

27 Det faktum att det idag finns långa kötider för det befintliga beståndet, beror dock inte huvudsakligen på hyressättningssystemet, utan på obalansen på hyresbostadsmarknaden där det råder ett underskott av hyresrätter. I syfte om att få fart på produktionen av hyresrätter på hyresbostadsmarknaden, finns i dagsläget en överenskommelse om en reformerad hyresmodell på det politiska bordet. Modellen innebär bland annat fri hyressättning i nyproduktion. Men vad är det som talar för att en fri hyressättning inom nyproduktion faktiskt kommer att lösa problemen som råder i hyresbostadsmarknaden? Faktum är att fri hyressättning varit aktuell två gånger tidigare under det senaste seklet i Sverige, ena gången var innan andra världskriget. Under den perioden tog produktionen av hyreslägenheter inte fart förrän bostadsbristen nådde oacceptabla nivåer. På så vis kunde fastighetsägarna försäkra sig om att hyra ut lägenheterna till en hyra som garanterat skulle generera lönsamhet, med hänsyn till den växande efterfrågan och bostadsbristen på marknaden. Detta kom att resultera i en närmast permanent bostadsbrist som är tydlig än idag. Vidare skapades även stora svårigheter för hushåll vars ekonomiska tillgångar var begränsade. Eftersom hyresnivån vid fri hyressättning kan komma att bestämmas på motsvarande vis som prissättningen på bostadsrätter, talar mycket för ytterligare inkomstsegregation. Geografiskt sett, i olika delar av Stockholm, skulle detta med stor sannolikhet föranleda till mer betydande hyresförändringar samt inkomstskillnader mellan boende. I Finanspolitiska rådets rapport från år , undersöktes hyresregleringens fördelningseffekter i Stockholm. I rapporten presenteras bland annat en tabell med skattade bruksvärdeshyror och marknadshyror för hela beståndet, se tabell 2. Tabell 2 I tabellen nedan sammanställs skattade bruksvärde- och marknadshyror för en lägenhet om 3 rum och kök Finanspolitiska rådet, Svensk finanspolitik, 2017, s Hela tabellen återfinns i bilaga 2. 27

28 Dessa skattade hyresnivåer kan även illustreras geografiskt. I scenarioanalys från 2018 framställd av Ramböll 72 presenteras den skattade procentuella hyresförändringen vid ett eventuellt införande av fri marknadshyra, se figur 7. Hyresnivåerna som finns presenterade i respektive rapport skiljer sig från varandra då dessa är baserade på olika modeller. Vidare är det värt att ha i åtanke att Rambölls rapport är framställd på uppdrag av Hyresgästföreningen. Dock tyder båda rapporterna på skillnader i hyresnivåer mellan de bruksvärdesreglerade hyrorna och marknadshyrorna. I båda rapporterna baseras statistiken på befintliga hyreslägenheter. Med hänsyn till att attraktiva och övriga lägenheter vid fri marknadshyra troligtvis kommer att ses som föremål för marginalprissättning, kan ett antagande göras om att den fria hyressättningen i nyproducerade hyresrätter, kommer att ha ungefär motsvarande hyresnivåer som de hyresnivåer det Finanspolitiska rådet presenterar i sin statistik. Figur 7 Skattad hyresförändring vid marknadshyra, procentuell ökning. 73 Idag pekar två olika rapporter 74 och regeringens utredning En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion på att fri marknad kan medföra en marginell ökad produktion av hyresrätter. Att det idag inte byggs en stor andel hyresrätter (jfr. med bostadsrätter), beror i huvudsak på att risken hamnar på fastighetsägaren vid byggande samt att hyresrätten är såväl ekonomiskt som skattemässigt missgynnad av samhället. 72 Ramböll, SCENARIOANALYS Marknadshyror för hyreslägenheter i Stockholms län, 2018, s Kommentar: Lägenheter byggda efter 2013 är exkluderade då dessa inte förväntas få en förändrad hyra. 74 Lind, H., Bostadsbyggandets hinderbana En ESO-rapport om utvecklingen , 2003; Forsberg, L. & Åsell, M., Vad kan vi lära av länder som avreglerat sin hyresmarknad, Finland, Spanien och Storbritannien?,

29 De väntade hyreshöjningarna vid övergång till en fri hyressättning vid nyproduktion, kommer sannolikt att påverka storleken på subventioner samt beskattningen av bostäder. Hyressubventioner är på sätt och vis hyresdrivande vilket förmodligen kommer att kräva större subventioner från statens sida. 4.1 Januariavtalets reformförslag för hyresbostadsmarknaden Under kapitel 3. Januariavtalet beskrivs det att Sverige är i behov av fler bostäder för att hjälpa unga svenskar att få sin första bostad, för att bryta en växande segregation och för en större rörlighet på bostadsmarknaden. Under punkt 44 i den sakpolitiska överenskommelsen föreslås just reformering av hyresmodellen, vilken ämnas att användas på den bostadsmarknad som ungdomar förväntas få sin första bostad genom, hyresbostadsmarknaden. Syftet med denna reform anses alltså vara att öka antalet bostäder på hyresmarknaden. Målet med att ha en friare hyressättning för nyproduktion är således att fastighetsägare ska satsa mer på hyresrätter istället för bostadsrätter vid nybyggnation. Bidragande faktorer till att de inte gör det idag anses bland annat vara höga produktionskostnader och höga markpriser, något som bruksvärdessmetoden inte tar hänsyn till. Hyran kan därav ligga på en nivå som visserligen gör det olönsamt för en fastighetsägare att bedriva en bostadshyresverksamhet på fastigheten. Dessa faktorer hämmar byggtakten, men bör inte vara hindrande för fastighetsägare att bygga hyresrätter med hänsyn till att presumtionshyror finns som möjlighet. Systemet för presumtionshyror tar hänsyn till fastighetsägarens produktionskostnader vid nybyggnation av hyresrätter Presumtionshyror gentemot fri hyressättning Sedan år 2006 har det funnits en möjlighet till undantag från bruksvärdesprincipen för att täcka hyresvärdens kostnader. Presumtionshyror, som det benämns, gäller idag i 15 år och utgår från en förhandling mellan Hyresgästförening och fastighetsägare där underlaget baseras på en investeringskalkyl över dessa år med avseende på kostnader och med en rimlig vinst. Nivån som presumtionshyran ligger på är högre än bruksvärdesnivåerna och ofta i paritet med vad marknaden är beredda att betala enligt Hyresgästföreningens utvärdering av systemet med presumtionshyror. 75 Ännu är det oklart hur det kommer att bli när presumtionstiden löper ut. Eftersom presumtionstiden förlängdes med ytterligare fem år kommer övergången till bruksvärdesprincipen att ske tidigast år 2021, vilket kan komma att medföra övergångseffekter i form av sänkta hyror som risk för fastighetsägaren. I betänkandet av Utredningen om hyressättning vid nyproduktion diskuteras bland annat förlängning av presumtionstiden men även en hyresspärr för hur mycket en hyra kan sänkas när presumtionstiden utgått, ett förslag som SABO står bakom. Utredaren lämnade dock inga förslag och frågan är fortfarande öppen inför de första övergångarna om ett par år. Fri hyressättning på nyproducerade hyresrätter kan därför likställas med presumtionshyror på många vis, om man bortser från hur övergången kommer att bli efter att presumtionstiden utgått och att det sker en uppräkning vid presumtionshyror. Vid införande av fri hyressättning och i samband med att 75 Hyresgästföreningen, Presumtionshyror Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter,

30 presumtionstiden löper ut, kommer troligtvis systemet med presumtionshyror att upphöra eftersom systemet med fri hyressättning tar hänsyn till fastighetsägarens produktionskostnader vid nybyggnation av hyresrätter. Enligt cirkeldiagrammet som visas i figur 3, är det dessutom endast 39 % av de privata fastighetsägarna som fastställer hyran genom presumtionshyror. Enligt våra antaganden skulle denna andel vara ännu högre vid fall det inte handlade om förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst, där parterna kommer överens huruvida presumtionshyra ska fastställas som metod för hyressättning. Denna uppfattning har bildats, då det i diagrammet framgår att andelen för individuella hyresavtal ligger på 43 % gentemot siffran för bruksvärdeshyror på 18 %. Sannolikt har de fastighetsägare som valt individuella hyror bortprioriterat möjligheten till att ansluta sig till bruksvärdessystemet. Ett införande av fri hyressättning skulle ge fastighetsägare rätt till att sätta högre hyresnivåer utan att behöva förhandla med Hyresgästföreningen och därmed utesluta hyresgästens inflytande över hyresnivåerna. Men är högre hyror genom fri hyressättning för bostäder rätt väg att gå för att erhålla fler hyresrätter ut på bostadsmarknaden? Dagens metod med presumtionshyror innebär de facto högre hyror på marknaden. Ett införande av fri hyressättning skulle kunna leda till högre hyresnivåer där hyresgästens inflytande avlägsnas, i alla fall under en kortare period innan hyresbostadsmarknaden når ett jämviktsläge. Enligt Hyresgästföreningens utvärdering av systemet med presumtionshyror är det inte hyressättningen som håller nere nivåerna av nybyggda hyresrätter. 76 Dessutom blir det en tydlig konkurrens med bostadsrättsmarknaden när det kostar lika mycket eller mer per månad att bo i en nyproducerad hyresrätt än vad det kostar att bo i en bostadsrätt, se tabell Tabell 3 Två jämförbara nybyggda lägenheter i Stockholms innerstad; 3 rum och kök 89 kvm. 78 Bostadsrätt Hyresrätt Objekt Byggår Lindhagensgatan 145, Kungsholmen Ringvägen 44 50, Södermalm, Lennart Ericsson Pris Lån (85 %, 3 % ränta) Skatteeffekt Månadsavgift/hyra Årskostnad kr/kvm Månadskostnad Tabellen tar dock inte hänsyn till bostadsrättshavarens risktagande vid köp av en bostadsrätt eller dennes kostnader i form av kontantinsats. Tabellen tar heller inte hänsyn till bostadsrättshavarens underhållsansvar och dennes behov för avsättningar till underhållet, däremot har bostadsrätthavaren en frihet att genomföra dessa underhållsarbeten när denne vill. Månadskostnaden för en bostadsrätt kan därmed komma att bli något högre än vad som framgår i tabellen i och med underhållsansvaret. 76 Ibid. 77 Se tabell Hyresgästföreningen, 2013, s

31 Personer som har råd att betala hyror på dessa nivåer kommer sannolikt, när tillfället ges, att införskaffa sig en bostadsrätt istället eftersom det blir mer lönsamt för hushållet. Hyrorna bör sättas på nivåer som passar en bredare samhällsgrupp, framförallt unga och utrikesfödda, om målet är att möta marknadens bostadsbehov samt reducera segregationsnivån Införandet av fri hyressättning enligt Januariavtalet Enligt Januariavtalet kommer den lagstiftning som berör fri hyressättning att träda i kraft den första juli år Lagstiftningen innebär en möjlighet för fastighetsägare att tillämpa den reformerade hyresmodellen med fri hyressättning, som de fyra riksdagspartierna kommit överens om. Hur den nya modellen kommer att utformas och införas, kommer att utredas under året. Utredningens förslag kommer att presenteras år Vi kan därför enbart utgå från formuleringarna i Januariavtalet som anges under punkt 44. För att vidare bilda oss en djupare förståelse utgår vi även från litteratur inom området Marknadshyra Marknadshyra som begrepp Marknadshyra är ett begrepp som kan definieras och värderas på olika sätt beroende på hur begreppet tolkas. Förutsatt att ett regelsystem med avtal, som förhindrar utnyttjande av en person som befinner sig i en svår situation samt andra former av bedrägeri, brukar ofta två tolkningar dyka upp i debatterna. Dessa är relaterade till innebörden av att ha ett system med en rådande marknadshyra: 79 Tolkning 1. Marknadshyra råder om fastighetsägaren får kräva vilken hyra denne vill, både när ett kontrakt ska förlängas och när en lägenhet är ledig, utan att drabbas av några sanktioner som lagts fast i lag. Tolkning 2. Marknadshyra råder om hyran ligger på en sådan nivå att utbud är lika med efterfrågan (vilket kan vara förenligt med vissa naturliga vakanser som behövs för att marknaden ska fungera mer smidigt). Ytterligare en tolkning som emellertid används relaterad marknadshyra och som mestadels åsyftas vid användning av marknadshyra som begrepp är: 80 Tolkning 3. Marknadshyra råder om det: - Inte finns några särskilda regler som hindrar fastighetsägare från att ta den hyra som denne vill ta ut när en lägenhet är ledig - Inte finns några särskilda regler som gör att hyran långsiktigt avviker från den hyra som fastighetsägaren anser vara bäst, givet efterfrågan och utbud på marknaden. Tolkning 3 innebär att fastighetsägaren sätter en marknadsmässig hyra när en lägenhet är ledig och att det inte finns några särskilda regler som gör att hyran långsiktigt avviker från denna 79 Lind, H. & Lundström, S., Bostäder på marknadens villkor, 2007, s Lind, H. & Lundström, S., 2007, s

32 hyra, vilket skiljer sig från principen för presumtionshyra med gällande presumtionstid då en uppräkning enligt presumtionshyra inte baseras på rådande marknadshyra. Vid tillämpning av någon av de två resterande tolkningarna, skulle det i princip innebära att vi återgår till en likadan hyresmodell som var aktuell i Sverige innan hyresregleringarna under första och andra världskrigen. Vidare kan inget starkt besittningsskydd förekomma vid tillämpning av dessa formuleringar eftersom hyresvärden då har rätt, i enlighet med formuleringarna i tolkningen, att höja hyresbeloppet vid förlängning av hyreskontrakt med hyresgäst. Detta går emot principerna för ett starkt besittningsskydd, enligt klassificeringarna i delkapitel Besittningsskydd, som bland annat innebär att fastighetsägare inte får höja hyran så att hyresgästen tvingas flytta. Införandet av fri hyressättning kan således inte ske utan ändringar i reglerna om direkt besittningsskydd eftersom fri hyressättning inte kan garantera dagens form av skydd. Lind och Lundström menar att besittningsskyddet bör vara tidsbegränsad vid samvaro av besittningsskydd och marknadshyra och att skyddet ska förlängas vid utgången så länge hyresgästen är kapabel till att betala den hyra som råder på marknaden. Ett införande av fri hyressättning kommer därmed att innebära ett försvagat besittningsskydd för hyresgäster som väljer att bosätta sig i nyproducerade hyresrätter. Detta gäller inte minst under implementeringsfasen av den reformerade modellen. Relaterat till detta föreslår Hans Lind i en rapport från FORES en modell som ska förhindra ett kraftigt försvagande av besittningsskyddet. 81 Modellen som Lind föreslår innebär en successiv höjning av hyran med cirka 2 3 % utöver inflationstakten efter en period av fem år för att slutligen nå en marknadshyra. Detta i syfte om att undvika potentiella chockhöjningar som följaktligen skulle leda till ett betydligt svagare besittningsskydd Inverkan på hyresnivåerna Genom att studera systemet för fri marknadshyra samt systemet för bruksvärde med aktuell lagstiftning, noteras en stor skillnad mellan marknadsanpassningen i att den allmänna hyresnivån enligt systemet för bruksvärde inte påverkas av en ökad efterfrågan i samma utsträckning som vid fri marknadshyra. Effekterna av ett införande av fri hyressättning vid nyproduktion kan dock komma att innebära märkbara skillnader i hyresnivåerna mellan den bruksvärdereglerade hyran och den fria marknadshyran i bland annat stadsdelarna, där marknadshyrorna för nyproducerade hyresrätter kommer att vara högre än nivåerna för hyresrätter som regleras genom bruksvärdessystemet. Effekterna av dessa förändrade hyresnivåer, kan hypotetiskt sett likställas med effekterna av presumtionshyressystemet. I SOU 2017:65 Hyran vid nyproduktion - en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra redogörs för en del effekter som följt i samband med införandet av systemet med presumtionshyra. 82 Enligt vår uppfattning kommer hyresnivåerna vid fri hyressättning, i likhet med presumtionshyrorna, att sättas utifrån fastighetsägarens kostnader och inte utifrån hyresgästerna värderingar. Detta kommer medföra till att en viktig spärr mot ökade hyresnivåer, med hänsyn till hyresgästernas betalningsförmåga, försvinner även i detta system. Fastighetsägarna kommer 81 FORES, Förslag till bred bostadspolitisk uppgörelse, 2019, s SOU 2017:65, s

33 troligen att investera i utformningen av de nya lägenheterna. Genom att bygga med hög standard och i attraktiva områden med vilket höga kostnader följer, skapas möjlighet till att ta ut höga hyror. Med fri hyressättning vid nyproduktion är därför risken att de något enklare lägenheterna som efterfrågas på hyresbostadsmarknaden och som behöver byggas, inte uppmuntras i punkt 44 i Januariavtalet. Eftersom de hyresgäster som faktiskt har råd att bosätta sig i nyproducerade hyreslägenheter i attraktiva områden med höga hyresnivåer är begränsade till andelen, kommer efterfrågan på dessa lägenheter så småningom att bli svagare. Visserligen kommer de höga hyresnivåerna vid nyproducerade lägenheter inte att påverka hyrorna i det befintliga beståndet, men risken är att det påverkar efterfrågan på dessa, med allt växande bostadsköer. Detta kan jämföras med de senare årens allt växande bostadsköer, trots implementering av presumtionshyressystemet, ett system som påminner om marknadshyror med fri hyressättning. Däremot är köerna till nyproducerade hyresrätter idag inte lika långa. Detta har möjliggjort till att personer som stått utanför bostadskön, exempelvis höginkomsttagare, fått tag på en hyresbostad relativt snabbt. Liknande rörelser kan förväntas vid införande av fri hyressättning på nyproducerade hyresrätter, vilket på sikt kan komma att påverka marknaden för bostadsrätter. Eftersom nyproducerade hyresrätter kan bli lika dyra eller dyrare än nyproducerade bostadsrätter kommer även efterfrågan på bostadsrätter att förändras under en period. Så småningom kommer detta dock att nå ett jämviktsläge. Vidare kan det på sikt förväntas råda två parallella system för nyproducerade lägenheter på hyresbostadsmarknaden, bruksvärdessystemet samt systemet med fri hyressättning vid nyproduktion. Detta innebär således att det kommer vara två parallellt verkande marknader; en reglerad marknad samt en oreglerad marknad, som i fallet med hyresrätter vid sidan av bostadsrätter. Den oreglerade marknaden övergår så småningom till en något mer reglerad marknad, något som även Centerpartiets chefsekonom och vice partisekreterare, Martin Ådahl, understryker i en intervju med Fastighetstidningen. 83 Ådahl menar att den fria hyressättningen kommer efter en tidsperiod som sträcker sig mellan 10 till 20 år att övergå till en tariff utifrån jämförbara nyproducerade hyresrätter eller genom förhandling mellan fastighetsägare och Hyresgästförening. Under dessa år kommer besittningsskyddet sannolikt att behöva vara svagare än det besittningsskydd som råder på hyresrätter vars hyresnivå bestäms enligt bruksvärdessystemet. I formuleringen i Januariavtalet, punkt 44 anges bland annat att: Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. I formuleringen framgår två alternativ för justering av hyror över tid; endera ska hyran justeras på samma vis som det gör idag eller enligt en tariff. Vilken metod som tillämpas väljs av fastighetsägaren. I formuleringen framgår dock inte vem som ska bestämma tariffen och på vilka grunder. Här kan två utfall tänkas; antingen sker detta via förhandling mellan parterna på marknaden eller genom att Boverket får i uppgift att bedöma storleken på tariffen. 83 Grossman, D., C om överenskommelsen: Marknadshyra ska råda, Fastighetstidningen,

34 Idag sker vanligtvis bestämning av hyra för befintliga lägenheter genom tillämpning av bruksvärdessystemet, via förhandling mellan fastighetsägaren samt Hyresgästföreningen. För presumtionshyror vid nyproducerade bostäder gäller att fastighetsägaren bör komma överens med en lokal Hyresgästförening om storleken på presumtionshyran. Denna hyra baserar fastighetsägaren på investeringskalkyler som grundas på produktionskostnader och skälig vinst. Fastighetsägare har i annat fall möjlighet till att sätta en hyra på egen hand, om hyresnivån dock anses avvika från resterande hyror som gäller för likvärdiga bostäder, har hyresgästen i enlighet med bruksvärdessystemet rätt till att pröva denna i hyresnämnden. Med överenskommelsen följer dock att denna möjlighet försvinner. Den enskilde hyresgästen kommer inte att kunna pröva hyran enligt hyreslagen, med hänsyn till att hyrorna för nyproducerade lägenheter sätts ensidigt av fastighetsägaren och övergår därmed till ett något mer självreglerande system. Formuleringarna i punkt 44 som behandlar reformering av hyresmodellen med införande av fri hyressättning vid nyproduktion, kan beroende på utfall leda till olika scenarion. Beroende på under hur lång tid den fria hyressättningen ska gälla kan inga slutsatser dras om hur stora hyresnivåerna kommer att bli. Däremot kommer det att leda till att hyresgästens inflytande genom Hyresgästföreningen avlägsnas under den perioden med fri hyressättning på nyproducerade lägenheter. Detta kan anses vara den största skillnaden jämfört med presumtionshyror vid bestämning av hyresnivå. Övergången från fri hyressättning till tariff kommer att leda till ett system som påminner mycket om det nuvarande systemet med bruksvärdeshyra där hyresnivåerna ska vara lika för likvärdiga bostäder och där hyran grundas på bland annat lägenhetens standard, kvalitet och service. Skillnaden är dock att vi kommer erhålla två parallellt verkande system, som i det perifera följer grundprincipen för bruksvärdeshyra men som ändå ligger på två jämförbara prisklasser, ena för nyproducerade och attraktiva bostäder riktad till den del av befolkningen med högre inkomst och en annan för ett redan befintligt bestånd, med en relativ hög efterfrågan. Den oreglerade marknaden kommer på sikt att innebära en viss reglering på beståndet i och med tariffen Olika typer av hyresreglering Idag finns det ett flertal teorier och studier beträffande hyresregleringen som ett system samt effekterna av denna reglering på bostadsmarknaden. Hans Lind syftar dock på att det är viktigt att skilja mellan olika typer av hyresregleringssystem vid redogörelse av effekter. 84 Lind delar in systemet i fem olika typer. Varje typ av system garanterar hyresgästen skydd mot hyreshöjningar i olika grad, därav har dessa en varierad inverkan på marknaden. Dessa hyresregleringstyper beskrivs kortfattad i det följande: Typ A: Befintliga hyresgästers skydd är begränsat Hyresgästen skyddas vid omförhandling av hyran. Det kan handla om att förhindra hyresvärdens förhandlingsövertagande över en befintlig hyresgäst vid exempelvis kontraktsförlängning, för att hindra fastighetsägare att ta ut mer än marknadshyra. 84 Lind, H., Bostadshyrorna och rimligheten om behovet av en ny hyresreglering,

35 Typ B: Befintliga hyresgästers skydd är starkt Vid omförhandling besitter hyresgästen samma skydd som i typ A, kompletterad med skydd mot marknadsrelaterade hyreshöjningar. Dessa höjningar är oftast relaterade till ett områdes ökande popularitet samt stigande efterfråga. Typ C: Även nya hyresgästers skydd är begränsad Vid nya kontrakt kan en hyresreglering förhindra ockerhyror. För att skydda svaga hyresgäster som befinner sig i en pressad situation alternativt inte själva kan förhandla och tillvarata sina intressen, förbjuder hyresreglering att hyror överstiger marknadshyran. Typ D: Tillfälliga hyrestoppar kapas av hyresreglering Den fjärde typen av hyresreglering syftar till att bromsa hyrestopparna på hyresbostadsmarknaden. Hyrestoppar kan uppstå vid en plötslig ökning efterfrågan. Sett över en hel konjunkturcykel är målet att tillåta hyrorna att nå ett jämviktsläge, men att ändå undvika plötsliga ökningar. Genom denna typ av reglering sätts en spärr för hur stora höjningar en fastighetsägare kan begära på hyresbeloppet. Typ E: Hyrorna hålls under markandshyresnivå Denna typ av hyresreglering är så kallad klassisk hyresreglering. Syftet är att försöka hålla hyrorna under marknadsnivån och på så vis förhindra segregation. Hyrorna får inte höjas på grund av en ökande efterfrågan. Dessa fem typer av hyresregleringar finns till med hänsyn till besittningsskyddet. Bruksvärdessystemet idag, påminner om hyresreglering enligt typ D, skillnaden är att hyresgästerna har ett inflytande över eventuella hyreshöjningar genom Hyresgästföreningen. Vid ett införande av fri hyressättning och bevarande av ett besittningsskydd krävs en hyresreglering av typ A, B eller C, beroende på hur starkt besittningsskyddet ska vara för den inflyttande hyresgästen. Även om fri hyressättning ska införas anser vi att det bör finnas någon form av hyresreglering på hyresnivåerna under den inledande perioden, i syfte om att inte slå ut besittningsskyddet för det nya beståndet. Övergången till en tariff kan dock, som tidigare nämnt, leda till ett någorlunda reglerat system. Beroende på vilken typ av reglering som tillämpas, kan funderingar gällande hyresnivåerna på nyproducerade lägenheter uppstå. Kommer dessa hyror att följa samma hyresnivå trots olika produktionsår? Vilka kommer att vara de avgörande faktorerna? Ett scenario, i vår mening, är att hyresnivåerna enligt tariffen som grundats på nyproducerade lägenheter, följer en indexering. Det vill säga att likvärdiga lägenheter hamnar på två skilda hyresnivåer, varav ena är högre än den andra givet produktionsår. En annan möjlighet som framförs i reformförslaget är gängse förhandlingar, där fastighetsägaren kan förhandla fram en hyresnivå. Detta kan antas utnyttjas av allmännyttiga bostadsbolag och kommer att skilja sig något från de tariffgrundade hyresnivåerna. Detta med hänsyn till att hyresnivåerna vid en förhandling kommer att hållas nere av Hyresgästföreningen, för hyresgästens vinning. Därmed kan detta leda till tre olika hyresnivåer på hyresbostadsmarknaden på längre sikt. En hyresnivå som följer bruksvärdessystemet, en som grundas på en tariff och en som baseras på gängse förhandlingar för nyproducerade lägenheter. 35

36 4. 2 Vidare studier Idag finns ett flertal rapporter med analyser över hur hyresbostadsmarknaden kan förväntas påverkas vid införande av fri hyressättning i Sverige. Inför publiceringen av det Finanspolitiska rådets rapport år 2017, undersökte exempelvis Donner med flera 85 hyresregleringens fördelningseffekter i Stockholm. En artikel som redogör för hur övergång till marknadshyror i Stockholm skulle påverka olika grupper av hyresgäster. I rapporten konstateras att i innerstadens attraktiva delar skulle hyrorna öka mest, vilka även domineras av den del av befolkningen vars genomsnittsinkomster är högst. Ytterligare rapporter att ta del av är Rambölls publicerade scenarioanalyser, från år 2015 med en inkluderad konsekvensanalys av att avskaffa dagens hyressättningssystem samt den senare rapporten från år Framöver är det intressant att se studier med tyngdpunkt på de reella effekterna av ett införande av fri hyressättning på den svenska hyresbostadsmarknaden, både direkta sådana men även mer långsiktiga effekter, exempelvis i samband med implementering av det reformerade hyresmodellen. Framtida studier bör även fokusera på hur detta kan påverka övriga marknader genom bredare forskningsunderlag och olika typer av undersökningar. 5. Slutsatser Det svenska bruksvärdessystemets hyreslagstiftning motiverades i första hand med att det skulle likna ett marknadssystem samt utgöra en spärr mot oväntade hyreshöjningar genom balansering av hyresgästens och hyresvärdens intressen. Systemet kom så småningom att leda till likvärdiga lägenheter samt till hyror baserade på bruksvärdesfaktorer istället för efterfråga. Med systemet följde även en garanti om hyresgästens starka besittningsskydd och än idag är denna stabil. Skyddet gäller mot kraftigt höjda hyror och varar över obegränsad tid. Hyressättningssystem är inte det avgörande för huruvida en hyresbostadsmarknad fungerar väl eller inte, utan det är ett flertal andra faktorer som spelar roll. Systemet är heller inte det avgörande vid fråga om att det idag inte byggs en större andel hyresrätter (jfr. med bostadsrätter). Gällande hyresnivåerna kommer ett införande av fri hyressättning, enligt punkt 44, inte att påverka hyrorna i det befintliga beståndet, men risken är att det påverkar efterfrågan i beståndet, med allt växande bostadsköer. Eftersom nyproducerade hyresrätter kan bli lika dyra eller dyrare än nyproducerade bostadsrätter kommer även bostadsmarknaden att påverkas, då efterfrågan på bostadsrätter kommer att förändras under en period. Så småningom kommer detta dock att nå ett jämviktsläge. Effekterna av förändrade hyresnivåer, kan hypotetiskt sett likställas med effekterna av presumtionshyressystemet och risken är att de något enklare lägenheterna som efterfrågas på hyresbostadsmarknaden idag, inte uppmuntras i punkt 44 i Januariavtalet. 85 Donner, H., Englund, P. och Persson, M., Hyresregleringens fördelningseffekter, Ramböll, DEN SVENSKA HYRESMARKNADEN SCENARIOANALYS, 2015.; Ramböll, SCENARIOANALYS Marknadshyror för hyreslägenheter i Stockholms län,

37 Idag är det svårt att fastställa en marknadsmässig hyresnivå, dock är nivåerna för presumtionshyror i vår mening de närmast jämförbara, baserat på den statistik som finns tillgänglig. Även om denna statistik är förhållandevis imperfekt, är det en potentiell approximation för marknadshyror vid nybyggnation. Vidare kommer implementering av överenskommelsen om en reformerad hyresmodell med fri hyressättning vid nyproduktion, att leda till två parallellt verkande marknader; en reglerad marknad samt en oreglerad marknad. På sikt kommer dock båda att innebära en viss reglering. Ena marknaden kommer att fortsätta att följa dagens hyreslagstiftning för bruksvärdeshyra och kommer att gälla för det redan befintliga beståndet. Den andra marknaden kommer, enligt tolkning av Januariavtalet, att ge valet för fastighetsägare att antingen följa en tariff baserad på nyproducerade och mer attraktiva bostäder eller genom gängse förhandlingar. Efter ett införande av den reformerade hyresmodellen kommer troligtvis fastighetsägare att sluta tillämpa systemet med presumtionshyror. Detta kan leda till att hyresgästens inflytande, genom Hyresgästföreningen avlägsnas, om man bortser från de fastighetsägare som kommer att tillämpa möjligheten med gängse förhandling. Införande av en ny hyressättningsmodell som sannolikt kommer att innebära två parallellt verkande system på hyresbostadsmarknaden, kommer förmodligen att leda till två parallellt gällande besittningsskydd på marknaden fram tills det att systemet grundat på en tariff eller gängse förhandlingar införs. Den inledande perioden med fri hyressättning på lägenheterna kommer således att kräva ett svagare besittningsskydd för dessa hyresgäster. Besittningsskyddet kommer sannolikt att utformas på så vis att hyresgästen har rätt till att förlänga besittningsskyddet om denne är villig att betala den nya hyran. Däremot kommer hyreshöjningen troligtvis att baseras på marknadsvärdet till skillnad från dagens system där Hyresgästföreningen kan motsätta sig sådana hyreshöjningar i förhandlingarna med fastighetsägare. 37

38 Referenser Elektroniska källor Allmännyttan. Hyresrätten och lagstiftningen. [u.å.]. (Hämtad ). Allmännyttan. Tidslinje. [u.å.]. (Hämtad ). Bengtsson, Bo. Är bostadskorporatism möjlig. Uppsala: Uppsala universitet, (Hämtad ). Bostadsförmedlingen. Hur lång tid tar det att få en bostad genom oss?. [u.å.]. (Hämtad ). Boverket. Behov av nya bostäder (Hämtad ). Fastighetsägarna. Vi är Fastighetsägarna. [u.å.]. (Hämtad ). FORES. Förslag till bred bostadspolitisk uppgörelse (Hämtad ). Hyresgästföreningen et al. Att arbeta med hyressättningsmodeller - en handledning för systematisk hyressättning sets/51eec3b718284ff19c9846a /handledning-systematisk-hyressattning.pdf (Hämtad ). Hyresgästföreningen. Hyresförhandlingarna startar. [u.å.]. (Hämtad ). Hyresgästföreningen. Om parterna inte kommer överens. [u.å.]. (Hämtad ). Hyresgästföreningen. Presumtionshyror Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter (Hämtad ). Hyresgästföreningen. Stockholmshyra (Hämtad ). 38

39 Hyresgästföreningen. Systematisk hyressättning. [u.å.]. (Hämtad ). Hyresgästföreningen. Vår verksamhet. [u.å.]. (Hämtad ). Hyresnämnden. Hyra i andra hand bostadslägenheter (Hämtad ). SABO. Sveriges Allmännytta. [u.å.]. (Hämtad ). SCB. Drygt 4,8 miljoner bostäder i Sverige (Hämtad ). Elektroniska tidskriftsartiklar och rapporter Claesson, Frida. Miljarder i vinst för andrahandsuthyrning. SVT Nyheter (Hämtad ). Emanuelsson, Robert. Utbudet av bostäder i Sverige (Hämtad ). Finanspolitiska rådet. Svensk finanspolitik, Finanspolitiska rådets rapport Stockholm (Hämtad ). Forsberg, Linus och Åsell, Maja. Vad kan vi lära av länder som avreglerat sin hyresmarknad, Finland, Spanien och Storbritannien?. Examensarbete vid Institutionen för infrastruktur, bygg och fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan, Grossman, David. C om överenskommelsen: Marknadshyra ska råda. Fastighetstidningen (Hämtad ). Lilja, Elisabeth och Pemer, Mats. Boendesegregation orsaker och mekanismer (Hämtad ) Lind, Hans. Bostadsbyggandets hinderbana En ESO-rapport om utvecklingen Stahre, Per. Forskare: Bostadsmarknaden orsak till segregation. Sveriges Radio

40 Tryckta källor Bengtsson, Bertil, Hager, Richard och Victorin, Anders. Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom. Stockholm: Norstedts Juridik, Holmqvist, Leif och Thomsson, Rune. Hyreslagen: en kommentar. 11 uppl. Stockholm: Norstedts juridik, Ivarsson, Michael och Tengling, Ulla. Ett hem i folkhemmet. Berättelsen om en levande folkrörelse. Stockholm: Hyresgästernas Riksförbund, Lind, Hans. Bostadshyrorna och rimligheten om behovet av en ny hyresreglering. Stockholm: Agora, Lind, Hans och Lundström, Stellan. Bostäder på marknadens villkor. Stockholm: SNS Förlag, Ljungkvist, Tore. Skälig hyra: en studie av bruksvärdessystemet. Stockholm: Stockholm Center for Commercial Law, Rättsliga källor Proposition 1939:366. Proposition till riksdagen med förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m. Proposition 1956:168. Förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m. och om fortsatt giltighet av lagen m.m Proposition 1967: 100. Proposition till riksdagen angående riktlinjer för bostadspolitiken, m.m., Proposition 1968:91. Förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m. och om fortsatt giltighet av lagen m.m. Proposition 2009/10:185. Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler Proposition 2012/13:1. Budgetpropositionen för 2013 Förslag till statens budget för 2013, finansplan och skattefrågor Riksdagen. Lag (1907:36 s.22) om vad iakttagas skall i avseende å införande av lagen om nyttjanderätt till fast egendom. [u.å.]. ment/svensk-forfattningssamling/lag s22-om-vad-iakttagas-skall-i_sfs %20s.%2022 (Hämtad ). SOU 1938:22. Justitiedepartementet. Betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning. SOU 1942:14. Justitiedepartementet. Promemoria angående hyresreglering. 40

41 SOU 1955:35. Justitiedepartementet. Hyresregleringens avveckling m.m. Hyresregleringskommiténs betänkande IV. SOU 1955:46. Justitiedepartementet. Besittningsskydd för hyresgäst promemoria. SOU 1996:1. Justitiedepartementet. Ny hyreslagstiftning. SOU 2008:38. Justitiedepartementet. EU, allmännyttan och hyrorna. SOU 2012:25. Justitiedepartementet. Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. SOU 2017:65. Justitiedepartementet. Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra. Övriga källor Tabeller Finanspolitiska rådet. Svensk finanspolitik, Finanspolitiska rådets rapport Stockholm (Hämtad ). Hyresgästföreningen. Presumtionshyror Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter (Hämtad ). Ramböll. SCENARIOANALYS Marknadshyror för hyreslägenheter i Stockholms län (Hämtad ). Figurer Finanspolitiska rådet. Svensk finanspolitik, Finanspolitiska rådets rapport Stockholm (Hämtad ). Hyresgästföreningen. Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror (Hämtad ). Ramböll. SCENARIOANALYS Marknadshyror för hyreslägenheter i Stockholms län (Hämtad ). 41

42 Bilagor Bilaga 1: Punkt 44 i Januarivtalet Bostäder Fler bostäder behövs för att underlätta för ungdomar att få sin första bostad, för människor att flytta dit jobben finns och för att bryta den växande boendesegregationen. Bostadsmarknaden behöver reformeras så att fler människors behov kan mötas, reglerna förenklas och konkurrensen öka. Det behövs mer av blandade bostadsområden och större möjligheter att göra boendekarriär. Rörligheten på bostadsmarknaden förbättras när flyttkedjor ger ett bättre nyttjande av beståndet. 44. Reformera hyresmodellen. Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas (Utredning Ny lagstiftning på plats 1 juli 2021). Låt lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån. (Kommission tillsätts våren Slutsatser presenteras före 1 januari 2021). Förhandlingssystemet för befintliga hyresrätter reformeras för att fungera mer effektivt med, ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning samt tidsgränser för förhandlingar som kombineras med ekonomiska sanktioner när dessa inte hålls (Ds våren I kraft från 2021). Ge hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hur till- och frånval ska prissättas (förslag finns i Tillvalsutredningen SOU 2008:94 respektive lagrådsremiss 27 juni 2014) (Proposition våren 2019). Höj straffen för försäljning av svartkontrakt och kriminalisera köpen (Utredning Ny lagstiftning 1 juli 2022) 42

43 Bilaga 2: Skattade bruksvärdeshyror och marknadshyror i Stockholm 43