Blockuthyrning En möjlighet för hyresrätten

Transkript

1 1 Blockuthyrning En möjlighet för hyresrätten Inledning sid 2 1. Vad är blockuthyrning 3 2. Vem avtalar om blockuthyrning 6 3. Andrahandshyresgästens rättsställning 9 4. Reglerna om blockuthyrning Vad kan man avtala bort Vad gäller om det finns förhandlingsordning Kritiken mot blockuthyrning Slutsatser 22

2 2 Inledning Hur ska man se på blockuthyrning? Är det som ibland görs gällande i debatten en gråzon i hyresrättens utkanter som inbjuder till missbruk av hyresgästernas ställning? Eller är det ett flexibelt regelsystem som kan utnyttjas för att stärka hyresrättens konkurrenskraft utan att de boendes rättsställning försvagas? Vi bedömer det som en sådan möjlighet för hyresrätten. För att kunna bilda sig en uppfattning måste man sätta sig in i regelsystemet, som är ganska svårtillgängligt. Vi har försökt göra en så tydlig framställning som möjlig av vad reglerna säger och vilka möjligheter och risker som finns. Det har lett till att framställningen tyngs av hänvisningar till paragrafer och lagstiftningsarbete. Eftersom det är ont om kommentarer till reglerna har vi ändå valt den modellen. Vid undersökningen har vi funnit det lämpligt att studera hur den myndighet som har att fatta beslut om blockuthyrning, hyresnämnden, tillämpar reglerna. Vi har därför gått igenom samtliga ärenden om blockuthyrning vid Sveriges hyresnämnder under år Denna rapport är resultatet av våra undersökningar. I de juridiska bedömningarna har jag haft stöd av chefsjuristen vid Sveriges Fastighetsägare, Rune Thomsson, och fastighetsjuristerna vid Stockholms Fastighetsägareförening Måns Ahlquist och Lars Bentley. Stockholm november 2001 Tore Ljungkvist

3 3 1. Vad är blockuthyrning Med blockuthyrning menar man att en fastighetsägare hyr ut ett antal lägenheter i ett eller flera bostadshus till en hyresgäst, som sedan själv hyr ut lägenheterna i andra hand. Förstahandshyresgästen kan t ex vara kommuner eller landsting som hyr ut till pensionärer eller personer med vårdbehov. Det kan också vara ett industriföretag som hyr ut lägenheter till sina anställda eller studentstiftelse som hyr ut till studenter. Blockuthyrning ger möjlighet till vissa undantag från hyreslagen. Bestämmelserna i hyreslagen om bostadslägenheter är tvingande till hyresgästens fördel, det vill säga de gäller även om hyresvärd och hyresgäst kommer överens om något annat. Bestämmelserna om blockuthyrning av bostadslägenheter ger emellertid vissa möjligheter att avtala bort hyreslagens tvingande regler om hyresbostäder. Detta gäller endast i relationen mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästens rättsställning får inte försämras genom avtalet om blockuthyrning Om man vid blockuthyrning på någon punkt avtalar bort vad som normalt gäller för bostäder, får det man kommer överens om inte strida mot vad som är tvingande regler för lokaler. Många regler är tvingande när man hyr ut lokaler, men då lämnas större möjligheter för parterna att komma överens om avvikelser från hyreslagen än vad som gäller när man hyr ut bostäder. Vill man vid blockuthyrning avtala bort hyreslagens regler om bostäder i något avseende måste man få dispens från hyresnämnden. Blockuthyrning är inte särskilt vanligt förekommande. Vi har ingen information om hur många blockuthyrningar det finns totalt i landet. Vi har emellertid gjort en genomgång av samtliga ärenden år 2000 om dispens av blockuthyrning i hyresnämnderna i Sverige. Det visar sig då att endast 57 sådana ärenden handlagts i Sveriges hyresnämnder år Fördelningen på hyresnämnderna framgår av nedanstående tabell. Tabell 1 Antal ärenden per hyresnämnd år 2000 Sthlm Malmö Göteborg Linköping Jönköping Sundsvall Västerås

4 4 Varje ärende kan omfatta flera hyreslägenheter. Ett ärende från Linköping avser 250 studentlägenheter, men det finns också ärenden med endast ett fåtal lägenheter. Totalt omfattade de 57 ärendena 1231lägenheter Det finns givetvis också blockhyresavtal som inte tagits upp i hyresnämnderna. Om parterna i ett blockhyresavtal väljer att inte avtala bort några tvingande regler om bostäder i hyreslagen, behövs ju ingen dispens. Omfattningen av blockhyresavtal utan sådan dispens är inte känd för oss. Det finns sannolikt också blockhyresavtal som innehåller villkor som strider mot hyreslagen utan att parterna fått dispens från hyresnämnden. Sådana avtalsvillkor är ogiltiga. Bakgrunden till lagstiftningen om blockuthyrning Blockuthyrning har förekommit länge men har inte reglerats i lag förrän En statlig utredning, Hyresrättsutredningen, föreslog 1981 vissa möjligheter till undantag från hyreslagens regler om bostäder i samband med blockuthyrning. Förslaget finns intaget i betänkandet Hyresrätt 3 (SOU 1981: 77). Orsaken till att frågan behandlades av Hyresrättsutredningen tycks ha varit en skrivelse från SABO, de kommunala bostadsföretagens organisation. Det fanns, enligt SABOs skrivelse, vid blockuthyrning ett behov av undantag från hyreslagens regler när det gällde hyresvärdens underhållsskyldighet. Eftersom omsättningen av andrahandshyresgäster vid blockuthyrning många gånger var stor, blev behovet av underhållsåtgärder större än vanligt. Underhållsansvaret borde därför kunna överföras till förstahandshyresgästen, menade man. Hyresrättsutredningen ansåg att den av SABO väckta frågan bara var en del av ett större problemkomplex. Man menade att det vid blockuthyrning fanns behov av flera undantag från hyreslagens regler. Som exempel nämndes förbudet mot indexreglering, möjligheten för hyresgästen att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid och möjligheten för hyresgästen att vid långtidsavtal få villkorsändring till stånd under löpande hyresperiod. Enligt Hyresrättsutredningen skulle parterna vara bättre betjänta av de regler som gäller för lokaler. Det direkta besittningsskyddet ansågs dock vara så viktigt att detta inte fick avtalas bort. Grundtanken i förslaget blev att låta parterna inom ramen för de tvingande regler som enligt hyreslagen gäller för bostadslägenheter resp. lokaler välja

5 sådana regler som bäst passar deras gemensamma intentioner (betänkandet sidan 323). Undantag skulle bara gälla rätten till förlängning av hyresförhållande och, i konsekvens därmed, de regler som gäller när man ska bestämma hyresvillkoren i samband med förlängningen. Att låta parterna i ett hyresförhållande välja sådana regler som bäst passa deras gemensamma intentioner är ett ovanligt liberalt synsätt på den annars så strängt reglerade bostadshyresmarknaden. Förutsättningen för denna uppmjukning sammanhänger med att det vid blockuthyrning inte finns en svagare part som måste skyddas. Kommuner, landsting och företag, som är hyresgäster vid blockuthyrning, har förmåga att bevaka sina egna intressen, i varje fall lika väl som när de hyr en lokal. De finns därför utrymme för vissa dispositiva regler. Förslaget ledde till lagstiftning med i princip samma motiveringar som i Hyresrättsutredningens förslag, jämför proposition 1983/84:137, Ändringar i hyreslagstiftningen. I propositionen underströk man att andrahandshyresgästernas ställning inte fick försämras genom avtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Bestämmelserna om blockuthyrning finns idag intagna i 1 sjätte stycket hyreslagen. Reglerna har alltjämt samma lydelse som när de infördes med det undantaget att det nu krävs minst tre lägenheter för att de särskilda reglerna om blockuthyrning ska komma i fråga. Ursprungligen gällde minst tio lägenheter. Det bör kanske ytterligare en gång påpekas att andrahandshyresgästernas rättsställning inte påverkas av blockhyresavtalet mellan förstahandshyresgästen och fastighetsägaren. Det betyder t ex att även om fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kommer överens om en högre hyra, behöver andrahandshyresgästen bara betala hyra enligt bruksvärdeprincipen. 5

6 6 2. Vem avtalar om blockuthyrning De flesta fastighetsägare som hyr ut bostäder enligt reglerna om blockuthyrning är kommunala bolag, men privata fastighetsägare har en stor andel. Vi bygger denna uppfattning på de ärenden som handlades i hyresnämnderna år Orsaken till att det är på detta sätt är sannolikt att många kommuner och landsting är förstahandshyresgäster i blockhyresavtal. Fördelningen framgår av fig 1 FIG 1 Blockuthyrare 42% 58% Kommunala bolag Privata bolag Förstahandshyresgästen i ett blockhyresavtal är normalt en juridisk person, t ex studentstiftelse, företag, landsting eller kommun. Samtliga ärenden om blockuthyrning som handlades av hyresnämnderna år 2000 hade juridiska personer som hyresgäster. Det bör kanske sägas att hyreslagen inte förhindrar detta. Juridiska personer har samma rätt att hyra bostäder som fysiska personer. Att företag och kommuner inte kan bo utgör inget hinder, men det påverkar besittningsskyddet.

7 Juridiska personer anses inte ha lika starkt besittningsskydd som fysiska personer. Det beror på att reglerna om besittningsskydd i första hand är avsedda att skydda hyresgästers hem. Företaget som hyr en lägenhet och som hyr ut denna i andra hand till en anställd har därför sitt besittningsskydd kopplat till den anställde. Praxis kan sammanfattas på följande sätt. Om en juridisk person har hyrt en lägenhet för en viss anställd som bor kvar en längre tid i lägenheten, uppstår ett relativt starkt besittningsskydd för den juridiska personen. Besittningsskyddet för den juridiska personen blir svagare och försvinner om den som bor i lägenheten har bott där kort tid. I fall när lägenheten inte utgör bostad åt den anställde utan istället har använts för tillfälliga upplåtelser på ett sätt som står hotellverksamhet nära har besittningsskydd inte ansetts föreligga. 1 Vi behandlar andrahandshyresgästernas besittningsskydd mer ingående i nästa avsnitt. När kommuner eller kommunala organ hyr bostadslägenheter är det ofta för att tillgodose speciella bostadsbehov hos kommunens medborgare. Det kan t ex gälla äldre eller personer som erhåller vård eller social omsorg. Dessa personer blir också andrahandshyresgäster. Behoven av blockuthyrning framgår av figur 2 som bygger på de till hyresnämnderna år 2000 redovisade ändamålen. 7 Figur 2 Behovet av blockuthyrning 1 Jfr Svea Hovrätts beslut i mål nr ÖH

8 8 Vård & social omsorg Personalbostäder Olika hyresgäster Studentbostäder Övr kommun 4% 19% 11% 66% Många studerande hyr sin lägenhet av en studentstiftelse, som i sin tur hyr lägenheterna. Fastighetsägare kan vara såväl kommunala som privata bostadsföretag. År 2000 handlade hyresnämnderna 27 stycken blockuthyrningsärenden för studentbostäder, dvs nästan hälften av samtliga ärenden. Totalt omfattade dessa ärenden ca 1231 lägenheter. När företag hyr ut lägenheter till sina anställda finns det ett behov som inte kan tillgodoses på den normala bostadsmarknaden. Svårigheten att få tag i bostäder i storstadsområden kan leda till att det blir nödvändigt för en arbetsgivare att hjälpa till vid en rekrytering eller för att behålla de anställda man har. Det förkommer också fall där anställd personal ska arbeta begränsad tid på en plats och då som en service från sitt företag får hjälp att ordna bostadsfrågan. Det bör observeras att relationen mellan företaget och den anställde som hyr en bostad av sin arbetsgivare styrs av olika regelsystem. Bostaden kan vara en del av anställningsavtalet. Arbetsrättsliga regler och skatteregler har då betydelse. Fastighetsägaren har alltså ett behov av att reglera sin relation till sådana förstahandshyresgäster som har för avsikt att alltid hyra ut i andra hand. Detta är

9 bakgrunden till bestämmelserna om dispens vid blockuthyrning. Det kan givetvis ibland finnas motsvarande behov vid vanlig uthyrning till en enskild person, men då anses behovet av skyddsregler för förstahandshyresgästen större och då är inte reglerna om blockuthyrning tillämpliga. Reglerna om dispens vid blockuthyrning ger enligt vår mening goda förutsättningar för effektiva och rimliga avtal som i alla avseenden uppfyller kravet på god sed på hyresmarknaden. Vi tror även att dispensreglerna om blockuthyrning och hyresnämndens prövning ger vissa förutsättningar för nyproduktion av hyresrätter. Vi återkommer till detta i avsnitt åtta. 9

10 10 3. Andrahandshyresgästens rättsställning Andrahandshyresgäster har enligt hyreslagen en något svagare rättsställning än förstahandshyresgäster. Eftersom blockuthyrning alltid leder till andrahandsuthyrning måste andrahandshyresgästens situation belysas något. Skyddsreglerna i hyreslagen gäller i allmänhet även för andrahandshyresgäster. Hyresregleringen, det s k bruksvärdesystemet, gäller således även för andrahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen kan alltså alltid vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad. Är hyran inte skälig beslutar hyresnämnden om sänkning och återbetalning. Den stora skillnaden är rätten till besittningsskydd. Med besittningsskydd menas hyresgästens rätt att få hyresavtalet förlängt. Huvudregeln är att hyresgästen kan få bo kvar i den lägenhet han hyr trots att han blir uppsagd eller bara har en begränsad hyrestid avtalad. Från regeln finns vissa undantag som framgår av hyreslagen (45-52 ). Det gäller t ex fall när hyresgästen inte betalar hyran eller missköter sig på något annat sätt. Enligt en särskild bestämmelse gäller ännu så länge besittningsskyddet inte heller för den som hyr i andra hand, om denne bott i lägenheten kortare tid än två år (45 p1). Men även om andrahandshyresgästen bor i lägenheten längre tid än två år kan han och förstahandshyresgästen komma överens om att det inte ska finnas någon besittningsrätt. Ett sådant avtal blir giltigt om det godkänns av hyresnämnden. I en aktuell proposition (2001/02:41) har regeringen föreslagit en förändring av andrahandshyresgästernas besittningsskydd vid blockuthyrning. Den ovannämnda tvåårsregeln tas bort så att andrahandshyresgästen får samma besittningsskydd som förstahandshyresgäster. Möjligheten att avtala bort besittningsskyddet genom ett godkännande av hyresnämnden ska dock finnas kvar. Den nya regeln föreslås träda i kraft den 1 april Om förslaget leder till lagstiftning, kommer den som hyr i andra hand vid en blockuthyrning att ha ett starkare besittningsskydd än vad övriga andrahandshyresgäster har. Regeringen motiverar förslaget bl a med att man vill minska risken för att mindre seriösa hyresvärdar utnyttjar bestämmelserna om blockuthyrning för att kringgå reglerna om besittningsskydd. Det är viktigt att komma ihåg att den som hyr i andra hand inte har något besittningsskydd i förhållandet till fastighetsägaren utan enbart i förhållandet till för-

11 stahandshyresgästen. Det betyder att andrahandshyresgästen kan tvingas flytta om förstahandshyresgästen av något skäl förlorar sin hyresrätt. Risken för att detta ska inträffa för förstahandshyresgäster i blockuthyrningsavtal torde dock vara begränsad. Vi vill i denna del vidare hänvisa till vår rapport Hyra i andra hand vinnare och förlorare som belyser andrahandshyresgästers ställning på en reglerad bostadsmarknad. Blockuthyrning innebär, som sagt, ett visst mått av avtalsfrihet mellan hyresvärd och förstahandshyresgäst. Enligt ett uttalande i förarbetena till bestämmelsen (prop. 1983/84:137 sid. 111) sträcker sig avtalsfriheten dock inte så långt att den får påverka andrahandshyresgästernas ställning. Lagtexten är svårtolkad på denna punkt. Bestämmelsen får sannolikt tolkas så att förstahandshyresgästen inte har rätt att avtala bort sitt eget besittningsskydd. Om förstahandshyresgästen avtalade bort sitt besittningsskydd skulle ju andrahandshyresgästen besittningsskydd i praktiken bli svagare. Däremot uppställs det inget hinder för att besittningsskyddet avtalas bort för andrahandshyresgästen i enlighet med vad vi redogjort för ovan. Det finns naturligtvis inget som hindrar att blockhyresavtalet innehåller villkor som förstärker andrahandshyresgästernas ställning. Man kan t ex tänka sig bestämmelser i avtalet som innebär att förstahandshyresgästens rätt att säga upp andrahandshyresgästen begränsas. 11

12 12 4. Reglerna om blockuthyrning Reglerna om blockuthyrning finns intagna i 1 6 st hyreslagen som har följande lydelse: Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunförbund är hyresvärd. Reglerna är inte är helt lättillgängliga. De innebär alltså att hyresvärd och hyresgäst kan avtala bort vissa regler som normalt gäller för hyresbostäder när hyresgästen ska hyra ut i andra hand. Man kan avtala bort t ex reglerna om bruksvärdehyra, rätten till omprövning av hyresvillkoren och underhållsskyldigheten. Man kan införa bestämmelser om avtalstider, uppsägningstider och index. Vi går i avsnitt fem igenom vilka bestämmelser i hyreslagen som det kan finnas ett intresse för parterna att avtala bort eller ändra. Avtalsfriheten är alltså ganska omfattande, men det finns begränsningar. För att skapa bättre överskådlighet vill vi beskriva reglerna på följande sätt: Det finns tre förutsättningar för blockuthyrning: 1. Avtalet om blockuthyrning måste avse minst tre lägenheter 2. Hyresgästen måste ha för avsikt att hyra ut lägenheterna i andra hand. 3. Det måste föreligga ett seriöst behov av blockuthyrning. Det finns fyra viktiga undantag från avtalsfriheten: 1. Det man kommer överens om får inte strida mot hyreslagens bestämmelser om lokaler 2. Det man kommer överens om får inte strida mot reglerna om förlängning av hyresavtal för bostäder 3. Det man kommer överens om får strida mot reglerna om fastställande av hyresvillkor i samband med tvist om förlängning av hyresavtalet efter avtalstidens slut.

13 4. Det man kommer överens om får inte påverka andrahandshyresgästens ställning på ett negativt sätt. Det finns också en inskränkning i avtalsfriheten: Hyresnämnden måste godkänna, ge dispens från, avvikelserna från hyreslagen. Dispens behövs dock inte om stat eller kommun är hyresvärd, men anses däremot krävas för statliga och kommunala bostadsföretag. Som kommentar till reglerna vill vi peka på följande (Numreringen hänvisar till ovanstående punkter): Förutsättningarna 1. Blockhyresavtalet måste omfatta minst tre lägenheter, men det krävs inte att dessa finns i samma fastighet. Däremot måste parterna givetvis vara desamma. Om antalet lägenheter under hyrestiden skulle minska till två, får man utgå från att givna dispenser upphör. Med lägenheter avses i detta fall bostadslägenheter. 2. Förutsättningen att avsikten med avtalet ska vara en andrahandsuthyrning kommenteras inte i förarbetena. Såvitt vi känner till har det inte lett till några tillämpningssvårigheter. Det kan i sammanhanget finnas skäl att erinra om reglerna om bulvaner (7 kap 31 jordabalken). Om det råder intressegemenskap mellan en fastighetsägare och en förstahandshyresgäst som hyr ut lägenheten i andra hand, gäller följande: Om det kan antas att andrahandsuthyrningen utnyttjas för att kringgå bestämmelserna i hyreslagen, ska andrahandshyresgästen räknas som förstahandshyresgäst. Med intressegemenskap avses t ex släktskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Det kan också vara fråga om koncernförhållanden för det fall fastighetsägaren är en juridisk person. 3. Förutsättningen att det måste finnas ett seriöst behov av blockuthyrning framgår inte av lagtexten. Det är däremot i förarbetena till bestämmelsen klart utsagt att hyresnämndens prövning främst ska avse om det finns ett sådant seriöst behov 2. Som exempel på seriösa behov anges en läroanstalts behov av studentbostäder och en arbetsgivares behov av personalbostäder jfr prop 1983/84:137 Ändringar i hyreslagstiftningen sid 112

14 Man ville med uttalandet i förarbetena förebygga missbruk av blockuthyrning. Som exempel på missbruk nämndes att fastighetsägare skulle kunna undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen genom att i blockuthyrningsavtal hyra ut lägenheterna till närstående. Reglerna om bulvanförhållanden (som vi redogjort för ovan) som infördes efter reglerna om blockuthyrning, har lett till att exemplet om närstående fått mindre betydelse. Prövningen av det seriösa behovet ska göras av hyresnämnden. Det är viktigt att prövningen sker och att detta utförs av en myndighet som har god insikt om förhållandena på hyresmarknaden. Även om missbruk inte förekommer idag kan risken för detta inte uteslutas. Det kan t ex finnas en risk för att blockuthyrning av lägenheter utnyttjas på ett oseriöst sätt av mellanhänder. Särskilda företag kan t ex tänkas åta sig att för företags räkning blockhyra lägenheter av fastighetsägare. Man kan också tänka sig oseriösa former av lägenhetshotell med undermåliga bostadslägenheter. Vi känner inte till att den oskrivna regeln om seriös blockuthyrning lett till några tillämpningsproblem. Det lämpliga i att på detta sätt lagstifta genom förarbeten måste dock ifrågasättas. Tolkningen av vad som är seriöst torde väl bygga på vad som kan kallas god sed på hyresmarknaden och är därigenom knappast kontroversiellt. Man måste dock samtidigt peka på risken för att hyresnämnderna skulle kunna använda regeln för att begränsa omfattningen av blockuthyrning. I en situation där systemet med blockuthyrning skulle ifrågasättas, kan ju regeln om seriositet lätt få en vidare tolkning än vad lagstiftaren tänkt men inte skrivit. 14 Undantagen 1. Genom regeln att avtal om blockuthyrning inte får strida mot reglerna om lokaler skapar man en tydlig gräns för avtalsfriheten. Reglerna om lokaler är väl kända och bygger på omfattande förarbeten och praxis. Det finns också starka skäl för att jämställa parterna i ett blockhyresavtal med parterna i ett lokalhyresavtal. Det starka skyddsnät som finns för enskilda hyresgäster behövs inte för parterna i blockhyresavtal. Det är ju uteslutande företag och kommuner som i praktiken kan vara förstahandshyresgäster i blockhyresavtal. 2. Undantaget att avtal om blockuthyrning inte får strida mot reglerna om rätten till förlängning av hyresavtal är möjligen mera svårtolkat. En bostadshyresgäst som blir uppsagd har rätt till förlängning av avtalet, om inte vissa särskilt an-

15 givna fall inträffat. Dessa fall framgår av 46 hyreslagen. Reglerna om tvångsförlängning av hyresavtal i denna paragraf kan alltså av allt att döma inte avtalas bort i ett blockhyresavtal. 3. Det tredje undantaget gäller grunderna för fastställande av hyresvillkoren vid tvångsförlängning. Man kan tänka sig två olika fall av förlängning av ett avtal. Det första fallet är att avtalet förlängs på grund av en avtalsklausul om förlängning och att avtalet inte sägs upp. Det andra fallet är att avtalet sägs upp av någon av parterna och det därefter blir en tvist om tvångsförlängning. Det första fallet avser inte den situation med tvångsförlängning som är beskriven i lagtexten. Enligt vår tolkning kommer hyresnämndens dispenser att fortsätta att gälla i hyresavtalet mellan parterna i det fallet. Det andra fallet är just den situation med tvångsförlängning som beskrivs i lagtexten. Avvikelserna från hyreslagens bestämmelser i avtalet får inte avse grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med tvångsförlängning. Det är oklart hur hyresnämnden eller domstolarna skulle tolka detta vid en prövning. Vi gör följande tolkning. Om tvisten om villkoren för en förlängning gäller hyressättningen och det i blockhyresavtalet finns dispens från bruksvärdesystemet, torde bestämmelsen få till följd att bruksvärdebestämmelserna börjar gälla. Sannolikt kan parterna vid förlängningstvisten av ett blockhyresavtal hos hyresnämnden begära nya dispenser för avtalsvillkor, om de är överens om det. Hyresnämnden har då att göra en ny prövning enligt reglerna om blockuthyrning. Effekten av det sagda blir att det finns skäl för parterna i ett blockhyresavtal att avtala om dels en lång avtalstid och dels vad som ska gälla vid förlängning av avtalet. 4. Det fjärde undantaget framgår inte av lagtexten utan bygger på ett uttalande i den ovan nämnda propositionen 3 Som exempel ger man i propositionen att besittningsskyddet för andrahandshyresgästen inte får försämras genom blockhyresavtalet. Det leder till att förstahandshyresgästen inte får avtala bort sitt besittningsskydd eftersom andrahandshyresgästens rättsställning då försvagas. Frågan diskuteras ovan i avsnitt tre prop. 1983/84:137 sid 112

16 Det finns däremot inget som hindrar att man i blockhyresavtalet bestämmer att andrahandshyresgästen ska ha bättre villkor än vad han annars skulle ha enligt gällande lag. Inskränkningen Hyresnämndens beslut om att ge eller inte ge dispens kan inte överklagas. Det finns därför inga prejudikat och knappast heller några vägledande uttalanden i rättspraxis om blockuthyrning. Inte heller i den juridiska litteraturen kan man finna särskilt mycket av belysande kommentarer. Eftersom relativt otydliga uttalanden i förarbetena måste tillmätas stor betydelse vid tolkningen och reglerna i flera avseenden är mycket svårtolkade, leder bristen på prejudikat till stor rättsosäkerhet. Enligt hyreslagen ska hyresnämndens dispens avse avvikelserna från hyreslagens bestämmelser. Detta förutsätter att avvikelserna är tydligt redovisade i blockuthyrningsavtalet. I praktiken lämnar parterna emellertid ofta in ett av dem upprättat avtal om blockuthyrning som därefter i sin helhet godkänns av nämnden. Ett sådant totalt godkännande kan ifrågasättas eftersom godkännandet inte innebär att hyresnämnden tar ställning till hyresnivåer, avtalstider, uppsägningstider mm. Vid vår genomgång av hyresnämndernas 57 beslut år 2000 fann vi att hyresnämnderna i mer än hälften av fallen godkänt hela blockuthyrningsavtal i stället för dispenser till särskilda avtalsvillkor. Den omständigheten att hyresnämnden prövar seriositeten i blockhyresavtalet framgår i allmänhet inte av beslutet när hyresnämnden lämnar tillstånd. 16

17 17 5. Vad kan man avtala bort Det finns ett stort antal regler i hyreslagen som är mer eller mindre lämpade att avtala bort i samband med blockuthyrning. Givetvis varierar behovet av avtalsbestämmelser från fall till fall och det är därför omöjligt att lämna några generella rekommendationer. Vi har gjort en genomgång av vilka bestämmelser och vilka paragrafer i hyreslagen som kan vara aktuella. Genomgången - som inte är fullständig - bygger i viss utsträckning på den studie vi gjort av de blockhyresavtal som behandlats i hyresnämnderna under år Hyrestid: Blockhyresavtal löper mera sällan på obestämd tid. Möjligheten att avtala om bestämd hyrestid för bostäder finns i hyreslagen (3 ). Vill man ha fortsatt bestämd hyrestid även efter den första avtalsperioden måste man avtala särskilt om detta. Lagen är konstruerad så att det finns risk för att det vid prövning i domstol endast är under den första avtalsperioden som de särskilda bestämmelserna i blockhyresavtalet gäller. 4 Det kan därför ur båda parternas synvinkel vara lämpligt att avtala om en relativt lång hyrestid (första hyresperiod). Det vanligaste är att parterna avtalar om avtalstider på tre eller fem år, men det förekommer även avtalstider på 20 år. Uppsägningstid: Det står parterna fritt att avtala om längre uppsägningstider än de för bostäder i hyreslagen angivna (4 ) men samtidigt har bostadshyresgästen alltid en ovillkorlig rätt till tre månaders uppsägningstid (5 ). En lokalhyresgäst har inte en motsvarande rätt. Det är därför vanligt att blockhyresavtal innehåller bestämmelser om uppsägningstid. Eftersom ett blockhyresavtal kan vara omfattande och reglera stora affärsförbindelser, kan det vara lämpligt med längre uppsägningstider än de tre månaderna. Det är vanligt att de uppsägningstider som brukar gälla för lokaler också tas in i blockhyresavtal. Det är också vanligt att bostadshyresgästens ovillkorliga rätt att säga upp avtalet i förtid avtalas bort. Lägenhetens skick: Reglerna om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten är relativt svåröverskådliga och bör därför diskuteras ingående mellan parterna 4 Jfr ovan sid 14

18 innan blockhyresavtal ingås. Med hinder i hyresrätten menas att hyresgästen inte kan utnyttja sin lägenhet fullt ut på grund av att den har brister i något avseende. Om en lägenhet har brister, kan hyresnämnden förelägga fastighetsägaren vid vite att åtgärda detta, s k åtgärdsföreläggande. Fastighetsägaren kan också föreläggas att upprusta lägenheten om den inte uppfyller den miniminivå som i hyreslagen kallas lägsta godtagbara standard. Reglerna om blockuthyrning ger möjlighet för parterna att avtala bort ovannämnda regler, vilket bl a innebär att åtgärdsföreläggande ( 16 ) och upprustningsföreläggande (18 a ) inte kommer ifråga. Man kan då också t ex avtala att lägenheten får vara i sämre skick än normalt på orten ( 9 ). Underhållsskyldighet: Enligt 15 hyreslagen har fastighetsägaren underhållsansvaret för bostadslägenheter. För lokaler är regeln dispositiv, d v s parterna kan komma överens om att hyresgästen ska ha underhållsansvaret. Parterna i ett blockhyresavtal kan därför komma överens om att hyresgästen har underhållsansvaret för bostadslägenheterna. Detta är vanligt förekommande. Hyresgästinflytande: Reglerna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, 18 d h hyreslagen, kan avtalas bort i avtal om blockuthyrning. De kan givetvis ersättas av avtalsbestämmelser som är anpassade till parternas behov. Det krävs dock, även utan lagregler, enligt god sed på hyresmarknaden att hyresvärden informerar om förestående ombyggnadsarbeten. Det är lämpligt att förstahandshyresgästen i avtal om blockuthyrning åtar sig att vidarebefordra information om underhåll, ombyggnader mm till andrahandshyresgästen. Hyra, index, mm: Genom blockhyresavtalet kan bestämmas att vad som gäller om hyra för lokaler (enligt t ex 19 och 57 a hyreslagen) ska gälla mellan parterna istället för det som stadgas om bostadshyra i den paragrafen och om bruksvärdeprincipen (i 55 ). Härigenom har parterna t ex rätt till indexklausul, om hyrestiden är minst tre år. Om bruksvärdeprincipen avtalas bort, kan fastighetsägaren ta ut en högre hyra av förstahandshyresgästen. Förstahandshyresgästen måste emellertid trots detta ta ut bruksvärdehyra av andrahandshyresgästen. Det finns alltså alltid en rätt för andrahandshyresgästen att få sin hyra bruksvärderad av hyresnämnden. Det får till effekt att förstahandshyresgästen i blockhyresavtal företag, kommuner etc ibland subventionerar andrahandshyresgästens boendekostnad. 18

19 Villkorsändring : I 54 och 54 a hyreslagen finns bestämmelser om villkorsändring av hyresavtal. Bestämmelserna ger parterna i ett hyresförhållande möjlighet att när som helst begära ändring av hyresvillkoren, t ex av hyran. Motsvarande rätt finns inte för parterna i ett lokalhyresavtal. Möjligheten att avtala bort bestämmelserna om villkorsändring var ett av de exempel som gavs i utredningsförslaget om blockuthyrning. Andrahandshyresgästens ställning påverkas inte heller av denna dispens i ett blockhyresavtal. Han kan alltså när som helst begära villkorsändring. Hyresgästens vårdnadsplikt: Parterna kan i blockhyresavtalet komma överens om att hyresgästens normala vårdnadsplikt, som behandlas i 24 hyreslagen, kan utvidgas. Man kan också avtala bort bostadshyresgästers rätt enligt 24 a, att utföra målning tapetsering och jämförliga åtgärder. Eftersom detta inte har någon betydelse för andrahandshyresgästens rättigheter bör effekterna av en sådan dispens övervägas noga. Borgensåtagande: Enligt relativt nyinförda regler kan en borgensman säga upp sitt åtagande efter två år (28 a hyreslagen). Denna möjlighet går att avtala bort för förstahandshyresgästen vid blockuthyrning. Överlåtelse av hyresrätten: Förstahandshyresgästens normala rätt till byte kan inte anpassas till tankarna bakom blockuthyrning. Bestämmelsen om att blockuthyrningsavtalet ska omfatta minst tre lägenheter kan t ex sätta hinder i vägen. Reglerna om byte (35 hyreslagen) behöver därför avtalas bort. Trots att det borde vara en självklarhet är det ovanligt enligt vår undersökning. 19

20 20 6. Vad gäller om det finns förhandlingsordning Frågan om hur reglerna om blockuthyrning ska samordnas med reglerna om förhandlingsordningar har i bland varit uppe till diskussion. Frågan är kanske bara av akademiskt intresse men skulle ändå kunna vålla huvudbry vid tillämpningen. Frågeställningen har sin grund i bestämmelsen att en förhandlingsordning omfattar samtliga lägenheter i en fastighet (3 hyresförhandlingslagen). Visserligen kan fastighetsägaren och hyresgästen komma överens om att hyresavtalen för lägenheterna inte ska innehålla någon förhandlingsklausul och därför ska vara undantagna från förhandlingsordningen. Men ett sådant avtal kan enligt samma paragraf endast träffas sedan hyresförhållandet varat tre månader i följd (karensregeln). Annars gäller avtalet i princip inte. Hyresvärden kan dessutom, teoretiskt sett, bli skadeståndsskyldig gentemot hyresgästföreningen. För fastighetsägaren innebär detta en viss osäkerhet om vad som kommer att gälla mellan parterna i ett blockhyresavtal, främst beträffande hyran. Osäkerheten består alltså under de första tre månaderna. Lagstiftaren torde inte ha förutsett denna konsekvens när bestämmelserna om tre månaders karenstid infördes I praktiken har emellertid hittills såvitt bekant inga problem uppstått. En lagändring som ger tydlig möjlighet till undantag från karensregeln vid blockuthyrning är emellertid önskvärd. I avvaktan på tydligare regler torde man kunna se på frågan på följande sätt. Om lagstiftaren tillåter parterna på bostadshyresmarknaden att vid blockuthyrning att anpassa sig till lokalhyresreglerna och avtala bort väsentliga regler i hyreslagen, t ex bruksvärderegeln, måste man kunna dra slutsatsen att förhandlingsordningen inte ska utgöra något hinder för blockuthyrningen. Hyresförhandlingslagen förutsätter för sin tillämpning att hyreslagens regler inte minst för hyressättningen - gäller för hyresvärd och hyresgäst. Blockuthyrning måste därför ses som ett alternativ till det kollektiva systemet med förhandlingsordning. Det skydd för hyresgästernas ställning som kopplingen till parterna på hyresmarknaden innebär, har ersatts av hyresnämndens bedömning av blockhyresavtalets seriositet.

21 21 7. Kritiken mot blockuthyrning Det finns många goda skäl för att bevara hyresgästernas starka ställning på hyresmarknaden. En stor del av hyresrättens attraktionskraft ligger i den trygghet det innebär att vara hyresgäst, både när det gäller rättstrygghet och ekonomisk trygghet. Det är därför inte svårt att förstå om systemet med blockuthyrning - som ju ger möjligheter till undantag från viktiga regler i hyreslagen - kan skapa frågetecken. I allt väsentligt är blockuthyrning en okänd företeelse. Det har fört med sig att kritiken ibland saknar grund. Men det finns utan tvekan risk för missbruk av reglerna om blockuthyrning i vissa avseenden. Kritikerna tar ofta upp andrahandshyresgästernas rättsställning. Som vi ovan redovisat är den i vissa avseenden relativt svag. Att hyra i andra hand är emellertid tillåtet enligt hyreslagen och en mycket vanlig företeelse, särskilt i Stockholm. Sannolikt är andrahandshyresgäster som har sin kommun eller sin arbetsgivare som hyresvärd enligt ett blockhyresavtal betydligt bättre lottade än övriga som hyr i andra hand. Om det nu lagda lagförslaget leder till lagstiftning, kommer andrahandshyresgästerna vid blockuthyrning att ha ett bättre besittningsskydd än övriga andrahandshyresgäster. 5 Man måste också komma ihåg att de skyddsregler som finns för andrahandshyresgäster i hyreslagen inte försämras genom blockhyresavtalet. Det gäller t ex rätten att få sin hyra prövad av hyresnämnden. Risken för missbruk ligger i att mindre seriösa fastighetsägare och förstahandshyresgäster kan utnyttja kombinationen av stor bostadsbrist och avsaknad av besittningsskydd för andrahandshyresgäster. I debatten talar man ibland om oseriösa lägenhetshotell där de boende tvingas betala ockerhyror för bostäder som inte uppfyller ens mycket lågt ställda krav. Det måste först understrykas att det också finns seriösa lägenhetshotell som fyller ett behov för korttidsboende. Men lägenhetshotell har blivit ett begrepp för de situationer när mindre seriösa fastighetsägare hyr ut enkla lokaler med bl a tveksamt brandskydd. Ofta är det studenter och andra ungdomar som utnyttjas i Stockholm och andra bristorter. Vi känner inte till vilken omfattning denna form av boende har idag den är troligtvis av liten omfattning. Men om bostadsbristen fortsätter att öka, kan missbruk av detta slag bli ett nytt problem på bostadsmarknaden. 5 Jfr ovan sid 9

22 22 Vi anser givetvis att blockuthyrning i form av oseriösa lägenhetshotell och liknande inte ska ge möjlighet till dispenser från hyreslagens regler. En kritisk uppfattning om blockuthyrning är att många lägenheter tas bort från den vanliga hyresmarknaden. Blockuthyrning kommer ju till stånd för att tillgodose de särskilda behov som den kommunala vården, universiteten eller stora företag kan ha. Vid ökande bostadsbrist ökar givetvis även detta behov. Härigenom försvinner naturligtvis lägenheter från den vanliga hyresmarknaden. Kommunernas och företagens behov av lägenheter för t ex studenter, vårdtagare och anställda måste dock anses som legitima. Seriositeten prövas ju för övrigt av hyresnämnden. Kritiken på denna punkt bottnar snarast i en frustration över bostadsbristen och dess konsekvenser. Det finns också en kritik som tar upp marknadshyra som en nackdel med blockuthyrning. Reglerna ger ju parterna i blockhyresavtalet fastighetsägaren och den kommun eller det företag som är förstahandshyresgäst en möjlighet att avtala bort bruksvärderegeln. De kan alltså precis som vid lokaluthyrning träffa avtal om marknadshyra. Däremot gäller ju bruksvärdesystemet oinskränkt för den boende, andrahandshyresgästen. Effekten kan bli att kommunen eller företaget tvingas subventionera sina andrahandshyresgäster genom att betala en högre hyra än den som de i sin tur kan ta ut. De har emellertid fritt val att gå in i ett sådant avtal eller att avstå. Kommuner och företag behöver inga sociala skyddsregler. Kritiken mot blockuthyrning samlades nyligen i en interpellation i riksdagen från riksdagsmannen Anders Ygeman (s) 6. Ygeman framförde i sin interpellation att gränserna mellan vanligt hyresboende och hotellboende riskerade att suddas ut. Enligt Ygeman stämde seriösa behov knappast överens med att ett företag med blockuthyrda lägenheter som grund bildade lägenhetshotell och hyrde ut till företag till marknadshyra. Ygeman frågade i sin interpellation statsrådet Lövdén om denne avsåg att vidta åtgärder för att stävja missbruk av reglerna om blockuthyrning. Det är inte svårt att ge Ygeman rätt när det gäller riskerna med oseriösa lägenhetshotell. Men vilka slutsatser ska man dra? Sannolikt kommer många förbudsivrare att försöka stoppa möjligheten till dispenser för företag i samband med 6 (interpellation 1999/2000:399)

23 blockuthyrningar. Det skulle vara olyckligt. Som vi återkommer till finns det i systemet med blockuthyrning mycket intressanta utvecklingsmöjligheter Statsrådet Lövdén uttalade i debatten som följde på interpellationen bl a att det finns skäl att behålla reglerna om blockuthyrning. Han underströk samtidigt att han noga skulle följa utvecklingen SLUTSATSER Reglerna om blockuthyrning tillgodoser ett behov på bostadsmarknaden. Behovet är visserligen inte särskilt omfattande, men det finns. Genom de godkännanden som hyresnämnderna lämnat under år 2000 har t ex 445 nya studentbostäder tillskapats. Genom konstruktionen av reglerna har man låtit vissa kategorier hyresgäster, kommuner, studentstiftelser och företag, i vissa avseenden få samma ställning som hyresgästerna på lokalhyresmarknaden. Utgångspunkten när reglerna om blockuthyrning konstruerades var att parterna skulle ha rätt att - inom ramen för de tvingande regler som enligt hyreslagen gäller för bostadslägenheter resp. lokaler - välja sådana regler som bäst passar deras gemensamma intentioner. Detta är en bra lösning som ligger väl inom ramen för kraven på god sed på hyresmarknaden. Konstruktionen innebär också att vi sluppit ett tredje regelsystem inom hyresrätten, vid sidan om de som gäller för bostäder respektive lokaler. Det hade varit önskvärt att reglerna varit tydligare skrivna och inte förutsatte att läsaren har tillgång till lagförarbeten. Men detta sätt att skriva regler står tyvärr helt i överensstämmelse med en mycket dålig tradition inom hyresrätten. Blockuthyrning är ett undantag från en i övrigt mycket rigid hyreslag. På många olika håll söker man idag vägar för att förstärka hyresrättens konkurrenskraft. Man funderar över mer individuella hyresavtal, t ex tillvalsmöjligheter av tjänster och produkter. Man diskuterar också underhållsansvar för hyresgäster i växling mot lägre hyra. Det är inte omöjligt att reglerna om blockuthyrning kan vara en inspirationskälla när man tekniskt ska lösa frågor om individuella hyresavtal.

24 Ett exempel på ett annat användningsområde har lämnats av Utredningen om kooperativ hyresrätt 7. Kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Utredningen föreslår två huvudtyper. Ägarmodellen innebär att den kooperativa hyresrättsföreningen äger huset där lägenheterna finns. Hyresmodellen innebär att föreningen i stället hyr lägenheter som den i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt. Utredningen gör bedömningen att bestämmelserna om blockuthyrning bör göras tillämpliga i hyresmodellen. Många ägnar mycket tankemöda åt olika möjligheter att finansiera nyproduktion av hyresrätter. En svårighet man då möter är bruksvärdesystemet som fungerar som ett hyrestak för de privata fastighetsägarna. Det har visat sig omöjligt att bygga nya hyreslägenheter i Stockholm med de hyror man idag kan ta ut enligt bruksvärdesystemet. Med stöd av reglerna om blockuthyrning skulle man kunna hyra ut nyproducerade lägenheter till företag och kommuner till en hyra som motsvarade behovet. Företagen och kommunerna skulle i sin tur skulle kunna tillhandahålla lägenheter till anställda och vårdbehövande till bruksvärdehyra. Reglerna om blockuthyrning kan också ge dispens från hyresgästens rätt att när som helst begära en bruksvärdeprövning av hyran. Risken för att fastighetsägarens kalkyler kullkastas på den grunden kan därför elimineras. Den möjlighet till indexklausuler som finns enligt systemet med blockuthyrning ska också understrykas. Blockuthyrning kan alltså vara en möjlighet vid nyproduktion av hyresbostäder. Reglerna finns. De är flexibla och väl beprövade. Och det seriösa behovet, det som hyresnämnden ska pröva, finns väl i fullt mått. Ingen torde ifrågasätta att vi idag har ett seriöst behov av nya hyresbostäder i Stockholm Kooperativ hyresrätt (SOU 2000:95) sid 133