K R O KO M L A X S J Ö 4 : 5

Transkript

1 K R O KO M L A X S J Ö 4 : 5 Laxsjö 180, Föllinge Marknadsvärdebedömning Oktober 2018 Adress Telefon Org nr E-post Box info@varderingsinstitutet.com Östersund

2 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför interna exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten oktober Inspektion Fastigheten inspekterades av Daniel Olofsson. Vid inspektionen deltog fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1

3 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Laxsjö 180, Föllinge Laxsjö, Krokoms kommun Äganderätt F Tomtstorlek: m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet belägen i byn Laxsjö i Krokoms kommun. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus, en garage/förrådsbyggnad samt hundgårdsbyggnad med tillhörande hundgård. Bostadshuset är en äldre prästgårdsbyggnad som enligt fastighetsdatautdraget uppfördes år Huset är mycket rymligt och har en översiktligt uppmätt boarea överstigande 300 m². Huset är uppfört i 1 ½-plan samt att det står på en full källare. Skicket bedöms som något varierande. Invändigt är det ytskikt av varierande årsmodeller och utföranden. Sällskapsytorna är väl tilltagna och huset bedöms ha ett trevligt ljusinsläpp. Fastigheten har ett centralt läge i byn, granne med ortens matvaruaffär samt nära ortens skola. Från fastigheten har man en trevlig utsikt över kyrkan samt sjön Laxsjön. Byn är belägen ca 40 km väster om Strömsund och ca 70 km norr om Krokom. Till Östersund är det ca 90 km åt samma väderstreck. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt x Finplanerad x Trädgård Natur Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus x Centralt läge x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Centralt läge i byn, granne med mindre matvaruaffär och nära skolan. Tomten består till övervägande del av lätt kuperad eller plan gräsmatta. Asfalterad köryta framför bostadshus och garagebyggnad. Vacker utsikt över sjön och kyrkan. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger ej inom detaljplanerat område. 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET V/A x Vatten x Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn GEMENSAMT Vatten Avlopp Vatten saknas 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank 2

4 2.6 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt bifogat fastighetsdatautdrag 4 stycken inteckningar om totalt kr. Fastigheten berörs ett förmånligt officialservitut avseende jordvärmeledning. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: 1890 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: - Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1 ½-planshus på källare BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Grundsulor Lättbetong Lättklinker x Betong Kalksandsten x Plåt Treglas Krypgrund x Betong Tegel x Stål Puts Papp Isolerglas Plintar x Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar x Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem x Öppen spis (2 st) Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme Centraldammsugare Golvvärme x Varmvattenberedare Sjövärme Mek. Ventilation x Ackumulatortank x Jordvärme x Självdragsventilation x Oljepanna Elpanna 3

5 AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 280 m² och dess biarea till 0 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar S:a Tr De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Bv en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Kv RUMSINDELNING Sovrum Plan Allrum Kök Hall Badrum Wc / D Wc Relax Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Matsal Skrubb 1 Tr Bv Kv S:a Övrigt: Längs hela den bakre långsidan samt del av ena långsidan finns en ca 85 m² stor altan uppförd. Del av källaren utgörs av enklare relaxutrymme. Här finns bastu samt dusch. KÖK Elspis Keramikhäll x Inbyggd ugn Kyl x Vedspis x Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis x Köksfläkt Diskmaskin Kyl / Frys Beskrivning: Rymligt kök om ca 18 m². Maskinell utrustning bedöms vara av övervägande senare årsmodeller. Skåp bedöms som något äldre. Ett närliggande förrådsrum innehåller vid värderingstillfället två kylar av olika storlekar och i en närliggande hall finns en frysbox. Standard: Halvmodern/modern Underhållsstatus: Inga akuta underhållsbehov noteras. WC-RUM - BOTTENVÅNING x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Mindre wc-rum vid entréhallen på bottenvåningen. Enligt uppgift äldre ytskikt som fräschats upp under senare år. Beskrivning: Golv: Klinker Standard: Enkel Väggar: Tapet, bröstpanel Underhållsstatus: Inga akuta underhållsbehov noteras WC/DUSCHRUM VÅNING 1 TRAPPA x WC Duschplats Badkar x Handdukstork Tvättmaskin Bidé x Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Beskrivning: Wc/duschrum om ca 8 m² med äldre ytskikt. Golv: Klinker Standard: Enkel Väggar: Tapet, kakel Underhållsstatus: Äldre ytskikt 4

6 WC-RUM - KÄLLARVÅNING x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Beskrivning: Mindre wc-rum i närheten av relaxavdelningen i källaren. Äldre ytskikt Golv: Klinker Standard: Enkel Väggar: Målat Underhållsstatus: Äldre ytskikt TVÄTTSTUGA x Tvättmaskin Mangel Groventré Varmvattenberedare x Torktumlare Centrifug Förvaringsskåp Frånluftsfläkt Torkskåp x Tvättbänk x Utslagsvask Värmepump Tvättstuga om ca 14 m² belägen i källaren. Tvättmaskin och torktumlare bedöms vara av senare årsmodeller. Mindre fläckar av ytmögel nära tvättmaskin och torktumlare, ventilationen bedöms behöva ses över. En Beskrivning: dörr leder här till utrymme med mindre trapp upp till husets ena kortsida. Golv: Målad betong Standard: Enkel Väggar: Målad betong Underhållsstatus: Äldre ytskikt FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Panel x Trä x Målat x Målat x Laminat x Panel Vävspänt x Linoleum x Bröstpanel Plastspänt Klinker x Timmer Pappspänt x Betong x Betong Akustikplattor x Stenplattor x Betong 2.9 Kompletterande byggnader Garage/förrådsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Betongplatta Byggnadsarea: Ca 35 m² BYA samt vidbyggd carportdel om ca 16 m². Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Tegelpannor Underhållsstatus: Bedöms som eftersatt Fönster: 1-glas Värmeisolering: Delvis Beskrivning Garage och förrådsbyggnad där garagedelen utgörs av ca 21 m². Byggnaden bedöms vara av enklare karaktär och i ett eftersatt skick. Byggnaden bedöms ha problem med inträngande fukt från taket. Hundgårdsbyggnad med hundgård Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plint Byggnadsarea: Ca 6 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: - Yttertak: Trä Underhållsstatus: Bedöms som eftersatt Fönster: 1-glas Värmeisolering: - Beskrivning Äldre lekstuga i enkelt utförande som tillförts ett nytt stängsel som utgör hundgård. 5

7 2.10 Skick och underhåll Huset är enligt fastighetsdatautdraget uppfört år Huset är uppfört i 1 ½-plan samt att det står på en full källare. Taket är av plåt och fasaden består av träpanel. Taket bedöms vara av äldre årsmodell. Vindskivorna är bitvis slitna. Panelen även den bitvis sliten. En trapp upp till sidoentré vid köket är vid värderingstillfället skadad, även panelen här är skadad. Vissa målningsbehov bedöms finnas runt fönstren. Ett visst färgsläpp noteras på källarmuren. Invändigt bedöms ytskikten vara av varierande årsmodeller och typer. Flera rum har trevliga trägolv eller parkettgolv. På några platser är ytskikt något skadade/slitna, bla hål i balkongdörr sovrum 1 tr. Köket bedöms ha äldre skåp men övervägande nyare maskinell utrustning. I ett förrådsrum i anslutning till köket är innertaket skadat och hänger ned något. I ett nyligen renoverat sovrum på våning 1 trappa noteras mindre spår av fukt i taket. Fläckarna är enligt uppgift kontrollerade och har ej växt på senare tid. Ett annat sovrum på våning 1 trappa är vid värderingstillfället under renovering och saknar vid värderingstillfället delvis de slutliga innerväggarna. Wc-rummet i källaren samt wc/duschrummet på våning 1 trappa bedöms ha ytskikt av äldre årsmodeller. Även wc-rummet på bottenvåningen bedöms ha något äldre ytskikt men som fräschats upp under senare år. Tvättstugan i källaren bedöms även det ha äldre ytskikt, torktumlare och tvättmaskin bedöms dock vara av senare årsmodeller. I källaren noteras på ett par platser fuktfläckar på källarmuren. Vid anslutningarna i muren vid värmepumpen är det fuktigt. Jordvärmepumpen är av äldre årsmodell. Möjlighet finns också att använda befintlig oljepanna som stöd vid extrema temperaturer eller vid service av värmepanna. Denna används dock ej av nuvarande ägare. En potentiell köpare bedöms vara medveten om att oljepannan med tillhörande cistern är kvar i källarvåningen. En mindre del av källaren utgörs av enklare relaxavdelning. Här finns en dusch samt en ca 7 m² stor bastu. Bastun bedöms vara av nyare årsmodell. Duschen bedöm ha något äldre ytskikt och där tröskeldelen mot resten av relaxen är trasig vilket bedöms behöva ses över Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: Byggnadsvärde: Markvärde:

8 3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2017 hade en ökad byggtakt i inledningen av året men avslutade med en svajande marknad där marknaden för nyproducerade bostadsrätter svalat betänkligt, främst i storstadsregionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms fortfarande vara hög men en ökad priskänslighet och stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder börjar avta under även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2017). Stor diskussion under 2017 har varit hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit och utgör 2017 ca 80 procent av storbankernas totala utlåning till dessa låntagare. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,50%) och prognosen är att börja höja räntan i långsam takt från mitten av Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder vände nedåt i slutet av 2017 efter nära fem års uppgång. 3.2 Krokoms kommun Krokoms kommun har invånare (dec 2017). Befolkningsutvecklingen har varit svagt stigande under ett stort antal år, detta framför allt beroende på en tillkomst av tomtmark för småhusbebyggelse inom Dvärsätt- och Ås-området. Befolkningsutvecklingen har ökat under senaste åren och sedan 2001 har invånarantalet ökat med närmare 900 personer. Under perioden har befolkningsökningen varit 1,9% (rikssnittet 3,8%). Kommunen har 10,4% andel företagare vilket är högre än rikssnittet på 6,3 % (2016). Kommunen rankas som 139 av 290 kommuner i Svenskt Näringslivs ranking för Kommunens skatteintäkter är i snitt kr/invånare 2017 vilket är något lägre än rikssnittet på kr/invånare. Kommunens kostnader per invånare var kr/invånare 2017 mot rikssnittets kr/invånare. Kommunens huvudort är Krokom med ca invånare. Övriga större tätorter i kommunen är bland annat Ås med ca invånare och Föllinge med ca 480 invånare. Kommunens område motsvarar socknarna: Alsen, Aspås, Föllinge, Hotagen (från 1901), Laxsjö (från 1889), Näskott, Offerdal, Rödön och Ås. I dessa socknar bildades vid kommunreformen 1862 landskommuner med motsvarande namn, dock genom utbrytningar ur Föllinge landskommun för Laxsjö landskommun (1889) och Hotagens landskommun (1901). Vid kommunreformen 1971 bildades kommuner av de tidigare landskommunerna Alsen, Föllinge, Offerdal och Rödön vilka 1974 sammanlades och bildade Krokoms kommun. Krokoms kommun har flera sevärdheter. Skärvångens bymejeri, Mus-Olles museum, Fiskevägen, skoterns julafton i Åkersjön och skansen Klintaberg. I Glösa finns hällristningar som härstammar från f.kr. och en hel stenåldersvärld har byggts upp där. Hällristningar finns även vid Gärdesån, nära Tångeråsen i Offerdals socken. I Rönnöfors finns en järnbruksruin. Andra utflyktsmål i kommunen är till exempel Hällberget i Kaxås och hembygdsgården i Ede. 7

9 Krokoms kommun har ca aktiva företag, de flesta med färre än tio anställda. De återfinns till stor del inom områden som industri, gröna näringar, turism, renskötsel och service, och det största är ett verkstadsföretag. Kommunen har nyligen köpt Torsta och Rösta av landstinget för att stärka naturbruksutbildningarna och skapa ett grönt center där offentliga och privata aktörer samverkar i satsningar på de gröna näringarna i Norrlands inland. Ett stort antal vandrings- och skidleder finns i kommunen, bland annat i Offerdalsfjällen från Jänsmässholmen och Frankrike. Bland naturreservaten i Krokoms kommun kan nämnas Oldflån-Ansättens naturreservat, Svenskådalens naturreservat och Önets naturreservat. 3.3 Laxsjö Laxsjö är beläget ca 25 km nordöst om Föllinge i Krokoms kommun. Byn har ett ursprung sedan år 1754 då första huset uppfördes. Byn fick skola 1846 och gick under namnet Lappskolan och hade som ursprung att samerna i närområdet skulle få kristendomsundervisning. Kyrkan i byn invigdes 1884 efter nära 10 års byggnationer där invånarna bidrog med såväl virke som dagsverke. Byn hade som flest invånare runt 1960-talet med ca 250 invånare. År 1970 upphörde byn att räknas som tätort och har enlig nuvarande statistik som småort endast ca 100 invånare. I byn finns skola och matvaruaffär. Byn ligger i anslutning mot sjön Laxsjön och från fastigheten har man utsikt över denna. Laxsjö är beläget ca 90 km norr om Östersund och ca 40 km väster om Strömsund. Närområdet består till största del av natur med god tillgång på jakt och fiske. De flesta invånare bedöms dock arbetspendla främst till Östersund och Strömsund. Majoriteten av bostadsbyggnaderna bedöms idag nyttjas främst som fritidshus. 3.4 Objektet Fastigheten är centralt belägen i byn Laxsjö i Krokoms kommun. Fastigheten är bebyggd med ett större bostadshus i 1 ½-plan samt full källare. Fastigheten har tidigare fungerat som prästgård och huset är mycket rymligt med en boarea som översiktligt uppmätt överstiger 300 m². Huset uppfördes enligt fastighetsdatautdraget år På fastigheten finns också en enklare garage/förrådsbyggnad samt en hundgårdsbyggnad med tillhörande hundgård. Fastigheten har ett centralt läge i byn bredvid ortens mataffär och inom kort gångavstånd till skolan. 8

10 4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus i Laxsjö kan konstateras att från tiden från har skett 9 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 6 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 1,41 (1,00 1,65). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till kr/m² ( ). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca kr. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms ha ett likvärdigt skick hos byggnaderna vid en jämförelse med jämförelsematerialets byggnader. Tomten är klart större än medel. Läget bedöms som något över medel. De flesta jämförda objekten har också relativt centrala lägen, värderingsobjektets läge bredvid byns matvaruaffär samt närheten till skolan bedöms dock som över medel. Huset har en boarea som visa överstiger boarean hos de jämförda objekten. Huset bjuder på mycket gott om plats och får genom sin storlek en pampig karaktär. Bedömningen är dock att kr/kvadratmeter avtar i och med att antalet kvadratmeter stiger och att det inte är realistiskt att få lika bra betalt per kvadratmeter när man har över 300 m² BOA som när man har ett mindre hus om ca 100 m² BOA. Bedömningen är att flertalet presumtiva spekulanter skulle finna värderingsobjektet som alltför stort. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca kr vilket motsvarar ca kr/m² BOA. 9

11 5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per oktober 2018 ENMILJON KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea 3 164, 5 kr Värde per taxeringskrona K/T 1,29 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 10

12 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

13 B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G

14

15

16 B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria

17 Källa: Google maps

18 B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fasadbild Fasadbild Fasadbild Fasadbild Garagebyggnad Hundgårdsbyggnad med hundgård

19 Utsikt från tomten Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild