Hökbäck 415, Lit

Transkript

1 Ö S T E R S U N D S Ö R E 5 : 3 7 Hökbäck 415, Lit Marknadsvärdebedömning November 2018 Adress Telefon Org nr E-post Box info@varderingsinstitutet.com Östersund

2 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten november Inspektion Fastigheten inspekterades av Daniel Olofsson och Mikael Martinsson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1

3 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Hökbäck 415, Lit Hökbäck, Östersunds kommun Äganderätt F Tomtstorlek: m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet belägen i Hökbäck i Östersunds kommun. Fastigheten är belägen vid den södra sidan av Indalsälven med Lit samhälle tvärsöver vattnet på den norra sidan. Avståndet till centrala Lit är ca 2,5 km. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus, två gäststugor, båthus, och en låst byggnad som bedöms vara av enklare karaktär och som bedöms vara en gäststuga och/eller ett förråd. Bostadshuset är uppfört i ett plan på källare, nybyggnadsåret är enligt fastighetsdatautdraget år Huset är av mindre storlek, översiktligt är uppmätt en boarea om ca 31 m². Skicket bedöms vara varierande men i huvudsak äldre, behov av ökat underhåll bedöms finnas. Dusch finns belägen i ett av källarrummen. Vid värderingstillfället är el och vatten avstängt. Kompletterande byggnader bedöms också vara av blygsammare storlek samt vara av övervägande enklare standard. Fastighetens största tillgång bedöms vara dess vackra läge vid Indalsälven. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 2,4 Hållplats: G Livsmedelsbutik: 2,2 Affärscentrum: Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt x Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus Centralt läge x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Kilformad tomt om m² som är mycket smal uppe vid infarten och något bredare ned mot Indalsälven. Tomten är något kuperad och består till största del av överväxta gräsytor/ängsmark. Vackert läge vid Indalsälven mot god utsikt mot Lit. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger ej inom detaljplanerat område. 2

4 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT Vatten Vatten GEMENSAMT Avlopp Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn Vatten saknas EGET V/A 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Osäkerhet finns om vilket vatten/avloppslösning som finns. Brunnar kan ses på tomtmarken. Enligt fastighetsdatautdraget finns enskilt vatten/avlopp. Vattnet är angivet som möjligt året runt. 2.6 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt bifogat fastighetsdatautdrag 5 stycken inteckningar om totalt kr. Fastigheten har andel i samfälligheterna Östersund Söre FS:10 avseende fiske, Östersund Söre S:1 avseende vägar, Östersund Söre S:8 avseende kvarn -och sågställe, Östersund Söre S:9 avseende källa med väg. Dessa förvaltas av Söre bys samfällighetsförening. Fastigheten har också andel i samfälligheterna Östersund Söre S:20 avseende vägar och Östersund S:21 avseende vägar. Fastigheten berörs av ett lastande avtalsservitut avseende avloppsledning mm. Fastigheten berörs av två lastande ledningsrätter starkström och elektrisk kommunikation. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning, servitutsutredning, ledningsrättsutredning eller utredning av samfälligheter har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: 1951 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: - Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1 planshus med källare BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg x Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster 3

5 UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Öppen spis Solvärme el Fjärrvärme x Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten x Värmepump (luft/luft) Direktverkande el x Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Centraldammsugare x Golvvärme (eldriven i wc) x Varmvattenberedare Sjövärme Mek. Ventilation Ackumulatortank Jordvärme x Självdragsventilation Oljepanna Elpanna AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 30 m² och dess biarea till 29 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar S:a Bv 31 - De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Kv - 29 en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. RUMSINDELNING Plan Allrum Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Wc Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Bv Kv 1 1 Förråd med duschkabin S:a Övrigt: Entré till huset via en ca 15 m² stor entréveranda. Från köket nås en ca 20 m² stor altan med fönster och tak. Källardelen nås utvändigt via ett ca 20 m² stort förrådsutrymme med garageport som är beläget under altanen. Lucka finns också i golvet från köket ned till underliggande rum, trapp/stege saknas dock. KÖK x Elspis m. häll Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl x Diskbänk (rostfritt) Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis x Köksfläkt x Diskmaskin x Kyl / Frys Beskrivning: Kök om ca 12 m² med företrädesvis äldre inredning och något äldre vitvaror. Kylen avstängd vid värderingstillfället men mat kvar inuti. Spotlights i tak ovan bänkytan. Standard: Halvmodern Underhållsstatus: Inga akuta underhållsbehov noteras. Äldre golv med slitningar vid lucka ned till underliggande källare. WC-RUM x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Mindre wc-rum om ca 2 m² som ser ut att ha ytskikt av något senare årsmodeller. Spotlights i taket. Eldriven golvvärme. Beskrivning: Golv: Plastmatta Standard: Enkel, halvmodern Väggar: Målat Underhållsstatus: Inga akuta underhållsbehov noteras 4

6 FÖRRÅD I KÄLLAREN WC Duschplats Badkar Handdukstork x Pump Bidé x Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt x Hydrofor Tvättställ Bastu x Varmvattenberedare Rum om ca 14 m², beläget i källaren. I rummet finns en duschkabin, blandare dock nedmonterad. I rummet finns också mindre varmvattenberedare samt pump och hydrofor. Vid värderingstillfället står här inne en Beskrivning: tvättmaskin och en torktumlare, dessa är dock ej inkopplade och bedöms således ej som en del av inredningen. I Taket finns här en lucka upp till det ovanliggande köket, stege/trapp saknas dock. Golv: Trall Standard: Mycket enkel Väggar: Målat, träpanel Underhållsstatus: Renoveringsbehov bedöms föreligga FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Trä x Trä x Målat x Målat Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt x Trall Akustikplattor x Betongplattor Stuckatur 2.9 Kompletterande byggnader Gäststuga 1 Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 10 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Papp Underhållsstatus: Bedöms ha vissa behov av ökat underhåll Fönster: 1-glas Värmeisolering: Ja Beskrivning Mindre gäststuga i enkelt utförande. En hundlucka finns på en vägg nedanför ett igensatt fönster. Gäststuga 2 Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 12 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal Fönster: 2-glas Värmeisolering: Troligen Beskrivning Mindre gäststuga om ca 12 m² där ca 4 m² av dessa utgörs av en entréveranda. Byggnaden är låst vid värderingstillfället och således ej inspekterad invändigt. Båthus Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 12 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms vara i behov av ökat underhåll Fönster: 1-glas Värmeisolering: - Beskrivning Båthus av enklare utförande. Flera av grundplintarna lutar. Oisolerat och med en enklare port mot älven. 5

7 Gäststuga/förråd Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 18 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms som eftersatt Fönster: 2-glas Värmeisolering:? Beskrivning Byggnad som vid värderingstillfället är låst och således ej inspekterad invändigt och användningsområde är okänt. Byggnaden bedöms vara av enklare karaktär och det synliga skicket som eftersatt. Panelen är delvis rötskadad. Flera plintar sneda Skick och underhåll Vid värderingstillfället är el och vatten avstängt. Bostadshuset är uppfört i ett plan samt källarvåning, nybyggnadsåret är enligt fastighetsdatautdraget år Taket består av plåt och bedöms vara av äldre modell. Fasaden är klädd i träpanel. Rutan i entrédörren är vid värderingstillfället trasig och hålet är tillfälligt igensatt med en skiva. Invändigt bedöms skicket som övervägande äldre. Wc-rummet bedöms ha renoverats under senare år. Köket bedöms vara inrett med äldre skåp samt vitvaror av övervägande något äldre årsmodeller. I köket finns en lucka i golvet som leder till ett av förrådsrummet i källaren. Trapp/stege saknas dock och källaren nås istället via förrådsutrymmet under altanen på husets bakre långsida. I altanutrymmet noteras visa behov av målning samt arbete runt fönstren. Det underliggande har en garageport på ena sidan och bedöms vara av enklare karaktär. Källaren består av två stycken rum. Det ena bedöms vara ett förrådsrum och det andra ett förrådsrum innehållande duschkabin, varmvattenberedare, hydrofor och pump. I det innersta förrådsrummet noteras spår på muren från inkommande fukt Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: Byggnadsvärde: Markvärde:

8 3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2017 hade en ökad byggtakt i inledningen av året men avslutade med en svajande marknad där marknaden för nyproducerade bostadsrätter svalat betänkligt, främst i storstadsregionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms fortfarande vara hög men en ökad priskänslighet och stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder börjar avta under även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2017). Stor diskussion under 2017 har varit hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit och utgör 2017 ca 80 procent av storbankernas totala utlåning till dessa låntagare. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,50%) och prognosen är att börja höja räntan i långsam takt från mitten av Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder vände nedåt i slutet av 2017 efter nära fem års uppgång. 3.2 Östersunds kommun Östersunds kommun hade ca invånare (2016). Befolkningsutvecklingen har varit svagt sjunkande under ett stort antal år ( ), men har sedan visat en svag ökning med en minskning under 2011 för att därefter fortsätta att öka. Högsta befolkningstalet för kommunen före nedgången redovisades år 1995 med ca invånare. Lägsta nivån före ökningen redovisades för år 2002 med invånare. Östersunds målsättning är att vara invånare Kommunikationer till och från Östersund sker exempelvis med de 6 dagliga avgående/ankommande med flyget till Arlanda samt 5 dagliga avgående/ankommande med flyget till Bromma. 6 dagliga avgående/ankommande för tåg till Trondheim, Sundsvall, Umeå, Mälardalen och Göteborg. Östersund är också gynnat ur IT-infrastrukturellt perspektiv, då såväl Svenska Kraftnäts som Banverkets stora fiberlinor går in i staden. I Östersunds nya stadsdel", Campus, återfinns Mittuniversitetet. Mittuniversitetet är kommunens stora kunskapsgenerator och utgör en nödvändig rekryteringsbas för de kompetensintensiva företag som valt att lägga hela eller delar av sin verksamhet i kommunen. Mittuniversitetets profilområden är mot Entreprenörskap och Affärsutveckling, samt mot Elektronikproduktion och Mjukvaruutveckling. I centrum finns över 300 butiker och ca 50 restauranger. Expansionen av Lillängeområdet har inneburit att viss utflyttning av butiker från centrala staden skett under senare år. I Lillänge finns i dag de större butikerna med såväl Coop som ICA Kvantum inom livsmedelssidan. Dessutom finns en större etablering av sportbutiker kopplade till olika kedjor samt även butiker som Jula, Rusta m.fl. Det pågår dessutom en etablering av Biltema inom Lillängeområdet. Kommunen har dock under senare tid gjort en genomgång av Handelspolicyn för Östersund, och kommit fram till att en större satsning på centrum av staden måste ske. 7

9 Som Jämtlands residensstad är offentliga arbetsgivare som Kommun och Landsting de största arbetsgivarna. Vid sidan om handel och offentlig service återfinns bl.a. komponenttillverkare till verkstadsindustrin. Att två Östersundsföretag är marknadsdominerande på snökanoner är det få som vet. De traditionella näringarna i Östersund har kompletterats med IT och Telecom på senare år. Flera stora företag och koncerner finns också i Östersund som tex. GoExcellent, Teleca Network AB, SvD kundtjänst, Swedbank Telefonbank, Telia, Byggelit, Jonsson & Paulsson. I Östersund har det under åren växt fram två områden där man idag är internationellt gångbara och det är fordonselektronik och Telecom. Kunnandet kring fordonselektronik kommer till stor del från det arbete med militära fordon som Aerotech Telub sedan länge gjort i Östersund. Detta har lett till många högkompetenta avknoppningar som fortsatt att verka i kommunen. Utvecklingen vad avser befolkningen kräver att det finns bostäder. Östersunds kommuns bostadsbolag Östersundshem har för avsikt att bygga ca nya lägenheter under en 10 årsperiod. För övrigt pågår byggande av flerbostadshus på Storsjöns strand där det på sikt skall bli ca 800 lägenheter. 3.3 Lit Fastigheten är belägen i Hökbäck, ca 2,5 km från centrala Lit och på andra sidan av Indalsälven. Lit ligger vid europaväg 45 och Inlandsbanan, ca 22 km norr om Östersund. Orten ligger på Indalsälvens norra strand. Strax öster om samhället har Hårkan sitt utlopp och sex kilometer väster om samhället förenar sig Långan med Indalsälven. I Lit finns bland annat mataffär, frisörer, bensinmack, skola samt sporthall. 8

10 4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus i Lit med närliggande områden (Lit, Korsta, Södra Söre, Söre, Hökbäck, Brevåg) kan konstateras att det från tiden från har skett 41 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 5 köp. Alla objekt med en taxerad boarea överstigande 100 m² tas bort då dessa annars bedöms bidra till en missvisande bild. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 2,31 (1,92 2,70). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till kr/m² ( ). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca kr. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms ha ett sämre skick och en lägre standard hos byggnaderna än jämförelsematerialets byggnader. Storleken hos bostadshuset bedöms också vara så pass begränsad att flertalet presumtiva spekulanter skulle känna ett behov av något klart större. Tomtstorleken är i medelsegmentet vid en jämförelse med de försålda objekten. Läget bedöms vara i toppklass då fastigheten är belägen invid Indalsälven och med vacker utsikt över Lit. De kompletterande gäststugorna bedöms som praktiska med tanke på bostadshusets begränsade BOA, de bedöms dock vara av enklare standard och mindre storlek. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca kr vilket motsvarar ca kr/m² BOA. 9

11 5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per november 2018 ÅTTAHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea kr Värde per taxeringskrona K/T 1,71 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 10

12 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

13 B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G

14

15

16

17 B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria

18 Källa: Google maps

19 B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Bostadshus Bostadshus Gäststuga Gäststuga Båthus Förrådsbyggnad/gäststuga

20 Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild