K R O KO M R A F TÄ LV E N 2 : 4 8

Transkript

1 K R O KO M R A F TÄ LV E N 2 : 4 8 Raftälven 319, Föllinge Marknadsvärdebedömning Mars 2019 Adress Telefon Org nr E-post Box info@varderingsinstitutet.com Östersund

2 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten mars Inspektion Fastigheten inspekterades av Daniel Olofsson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1

3 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Raftälven 319, Föllinge Raftälven, Krokoms kommun Äganderätt F Tomtstorlek: m² Typkod: 213, småhusenhet, byggnadsvärde under kr. 2.2 Allmänt Fastighet belägen i Raftälven i Krokoms kommun. Fastigheten är bebyggd med en liten fritidsstuga samt två förrådsbyggnader och ett utedass. Stugan har en översiktligt uppmätt boarea om ca 29 m² och bedöms vara av enklare standard. Stugan är enligt uppgift uppförd ca mitten på 1970-talet, taxeringsinformation saknas om stugan då fastigheten är taxerad med typkod 213 (småhusenhet, byggnadsvärde under kr). Entré till stugan via en ca 25 m² stor entréveranda där ca hälften är inglasad. Stugan bedöms ha vissa problem med sättningar och veranda och stuga lutar något mot varandra. Vatten till stugan enligt uppgift via grävd brunn på tomten, slang ligger grunt i marken och fryser enl. uppgift vintertid. Pump sätts in de varmare månaderna i vidbyggt förrådsutrymme på stugan, pumpen står vid värderingstillfället löst i en av förrådsbyggnaderna. Diskvatten ut i marken, enklare stenkista. Toalettbehov via utedass. Dusch saknas. Fastigheten har ett lantligt och relativt högt läge i området och från tomten har man bitvis god utsikt över Sandviksjön. Närmaste ort med något större serviceutbud är Föllinge som är beläget ca 13 km nordväst om fastigheten. Till kommunens centralort Krokom är det 55 km i sydvästlig riktning och till Östersund är det ca 64 km i sydlig riktning. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 12,5 Hållplats: 13 Livsmedelsbutik: 13 Affärscentrum: Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad x Trädgård x Natur x Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus Centralt läge x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Övervägande lätt kuperad tomt i lantligt läge i anslutning till ängsmark. Den västra delen av tomten består av skogsparti där tomten är bitvis kraftigt kuperad. Bitvis god utsikt över Sandviksjön. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger ej inom detaljplanerat område. 2

4 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET V/A Vatten Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn GEMENSAMT Vatten Avlopp Vatten saknas 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd x Grävd brunn ÖVRIGT x Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Enl. uppgift grävd brunn på tomten, slang ligger grunt i marken och fryser enl. uppgift vintertid. Pump sätts in de varmare månaderna i vidbyggt förrådsutrymme på stugan, pumpen står vid värderingstillfället löst i en av förrådsbyggnaderna. Diskvatten enl. uppgift ut i marken, enklare stenkista. Toalettbehov via utedass. Dusch saknas. 2.6 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten är gravationsfri enligt bifogat fastighetsdatautdrag. Fastigheten berörs ett förmånligt officialservitut avseende väg. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: Ca mitten 1970-tal Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: - x Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1-planshus utan källare. Nybyggnadsår saknas i taxeringsinformationen, enligt uppgift byggt ca mitten 1970-talet. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas x Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar x Trä Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster Grund av telestolpar under stugan. 3

5 UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Öppen spis Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) x Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme Kombipanna olja/ved Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Kombipanna olja/ved/el Mek. Ventilation Ackumulatortank Jordvärme Centraldammsugare x Självdragsventilation Oljepanna Elpanna Kommunikationsfiber Vid värderingstillfället står en ej inkopplad golvstående gasolkamin på golvet i kök/allrummet. AREOR Taxerad boarea saknas i fastighetsdatautdraget. Översiktligt är uppmätt en BOA om ca 29 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar Bv 29 - De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. S:a 29 - RUMSINDELNING Plan Allrum/Kök Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Bv 1 1 S:a 1 1 Övrigt: Entré till stuga via ca 25 m² stor entréveranda under tak där ca 14 m² är inglasad. KÖK BV x Elspis Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl x Diskho (rostfritt) Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Kyl / Frys Beskrivning: Kök och allrumsutrymme i samma klart begränsade utrymme. Skåp med vita luckor samt äldre elspis och något nyare kylskåp. Bredvid kylen står vid värderingstillfället en ej inkopplad hällspis som det ligger en köksfläkt på. Diskvatten enligt uppgift ut i marken. Standard: Mycket enkel. Underhållsstatus: Bedöms ha vissa behov av modernisering. Byggnaden bedöms ha vissa problem med sättningar och lutar något vilket syns på skåpen här inne, grunden bedöms behöva ses över. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Panel Trä Målat Vävklistrat x Laminat x Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur 4

6 2.9 Kompletterande byggnader Förrådsbyggnad 1 Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plint Byggnadsarea: Ca 15 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal Fönster: - Värmeisolering:? Beskrivning Förrådsbyggnad som ser ut att vara av något senare byggår, dock ej helt färdigställt. Vidbyggt mot förrådet finns en mindre uteplats om ca 8 m². Förrådsbyggnad 2 Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plint Byggnadsarea: Ca 10 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms som något eftersatt Fönster: 1-glas Värmeisolering: Delvis Beskrivning Äldre förrådsbyggnad uppdelad i två utrymmen. Bedöms ha behov av ökat underhåll och bedöms ha klart begränsad inverkan på marknadsvärdet. Utedass Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plint samt trä direkt mot mark Byggnadsarea: Ca 1,5 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal Fönster: - Värmeisolering: - Beskrivning Enkelt utedass Skick och underhåll Fritidsstugan är enligt uppgift uppförd ca mitten på 1970-talet. Taxeringsinformation avseende stugan, inklusive angivet nybyggnadsår, saknas i fastighetsdatautdraget då fastigheten är taxerad med typkod 213 (småhusfastighet, byggnadsvärde under kr). Stugan är uppförd på en grund av telestolpar. Huset bedöms ha satt sig något och grunden bedöms behöva ses över. En ca 25 m² stor entréveranda, där ca hälften är inglasad, är uppförd mot stugans sydvästra långsida. Veranda och stuga bedöms luta något mot varandra. Plintar under veranda. Tak på stuga och altan består av olika typer av plåt som är av olika årsmodeller. Fönstren är äldre 2-glasfönster. Fasaden är klädd i träpanel vilken bedöm vara bitvis sliten. Hängränna på stugan något skadad och stuprör slutar nära huskropp. Grundskydd av cellplast något tilltryckt. Invändigt är stugan inredd med litet kök/allrumsutrymme samt ett litet sovrum. Köket bedöms vara sparsamt inrett. Stugan upplevs här luta åt olika håll vilket syns på köksskåp samt spis. Vatten till stugan enligt uppgift via grävd brunn på tomten, slang ligger grunt i marken och fryser enl. uppgift vintertid. Pump sätts in de varmare månaderna i vidbyggt förrådsutrymme på stugan, pumpen står vid värderingstillfället löst i en av förrådsbyggnaderna. Diskvatten ut i marken, enklare stenkista. Toalettbehov via utedass. Dusch saknas Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: Byggnadsvärde: - Markvärde:

7 3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2018 hade ojämn byggtakt i landet där vissa marknader svajade betänkligt och där en fortsatt tydlig trend för en avsvalning på marknaden för nyproducerade bostadsrätter, främst i storstads-regionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms på vissa ställen fortfarande vara hög men en klart ökad priskänslighet och ett stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden samt att priserna pressas. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder fortsätter att avta under 2019 även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2018). Diskussionerna har fortsatt under 2018 gällande hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit. Riksbanken tror att bostadsinvesteringarna bedöms sammantaget minska med knappt 20 procent under åren , jämfört med nivån Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,25%) även om en första höjning kom i slutet av 2018 och prognosen är att fortsätta höja räntan stegvis under Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder var oförändrad till något positivt under senare delen av Krokoms kommun Krokoms kommun har invånare (dec 2017). Befolkningsutvecklingen har varit svagt stigande under ett stort antal år, detta framför allt beroende på en tillkomst av tomtmark för småhusbebyggelse inom Dvärsätt- och Ås-området. Befolkningsutvecklingen har ökat under senaste åren och sedan 2001 har invånarantalet ökat med närmare 900 personer. Under perioden har befolkningsökningen varit 1,9% (rikssnittet 3,8%). Kommunen har 10,4% andel företagare vilket är högre än rikssnittet på 6,3 % (2016). Kommunen rankas som 139 av 290 kommuner i Svenskt Näringslivs ranking för Kommunens skatteintäkter är i snitt kr/invånare 2017 vilket är något lägre än rikssnittet på kr/invånare. Kommunens kostnader per invånare var kr/invånare 2017 mot rikssnittets kr/invånare. Kommunens huvudort är Krokom med ca invånare. Övriga större tätorter i kommunen är bland annat Ås med ca invånare och Föllinge med ca 480 invånare. Kommunens område motsvarar socknarna: Alsen, Aspås, Föllinge, Hotagen (från 1901), Laxsjö (från 1889), Näskott, Offerdal, Rödön och Ås. I dessa socknar bildades vid kommunreformen 1862 landskommuner med motsvarande namn, dock genom utbrytningar ur Föllinge landskommun för Laxsjö landskommun (1889) och Hotagens landskommun (1901). Vid kommunreformen 1971 bildades kommuner av de tidigare landskommunerna Alsen, Föllinge, Offerdal och Rödön vilka 1974 sammanlades och bildade Krokoms kommun. 6

8 Krokoms kommun har flera sevärdheter. Skärvångens bymejeri, Mus-Olles museum, Fiskevägen, skoterns julafton i Åkersjön och skansen Klintaberg. I Glösa finns hällristningar som härstammar från f.kr. och en hel stenåldersvärld har byggts upp där. Hällristningar finns även vid Gärdesån, nära Tångeråsen i Offerdals socken. I Rönnöfors finns en järnbruksruin. Andra utflyktsmål i kommunen är till exempel Hällberget i Kaxås och hembygdsgården i Ede. Krokoms kommun har ca aktiva företag, de flesta med färre än tio anställda. De återfinns till stor del inom områden som industri, gröna näringar, turism, renskötsel och service, och det största är ett verkstadsföretag. Kommunen har nyligen köpt Torsta och Rösta av landstinget för att stärka naturbruksutbildningarna och skapa ett grönt center där offentliga och privata aktörer samverkar i satsningar på de gröna näringarna i Norrlands inland. Ett stort antal vandrings- och skidleder finns i kommunen, bland annat i Offerdalsfjällen från Jänsmässholmen och Frankrike. Bland naturreservaten i Krokoms kommun kan nämnas Oldflån-Ansättens naturreservat, Svenskådalens naturreservat och Önets naturreservat. Efterfrågan efter kommersiella fastigheter inom Krokoms kommun är och har varit tämligen blygsam, inom Krokom och dess närhet har ytterst få försäljningar av kommersiella fastigheter skett under senare tid. 3.3 Raftälven Raftälven är en mindre by i Krokoms kommun, ca 13 km sydöst om Föllinge belägen vid Sandvikssjön. Till kommunens centralort Krokom är det ca 55 km i sydvästlig riktning. Till Östersund är det ca 64 km i sydlig riktning. 3.4 Objektet Fastigheten är lantligt belägen i Raftälven i Krokoms kommun. Fastigheten är bebyggd med en mindre fritidsstuga, två förrådsbyggnader samt ett utedass. Stugan har en översiktligt uppmätt boarea om ca 29 m² och bedöms vara av enklare standard. Stugan är enligt uppgift uppförd ca mitten på 1970-talet, taxeringsinformation saknas om stugan då fastigheten är taxerad med typkod 213 (småhusenhet, byggnadsvärde under kr). Entré till stugan via en ca 25 m² stor entréveranda där ca hälften är inglasad. Stugan bedöms ha vissa problem med sättningar och veranda och stuga lutar något mot varandra. Vatten till stugan enligt uppgift via grävd brunn på tomten, slang ligger grunt i marken och fryser enl. uppgift vintertid. Pump sätts in de varmare månaderna i vidbyggt förrådsutrymme på stugan, pumpen står vid värderingstillfället löst i en av förrådsbyggnaderna. Diskvatten ut i marken, enklare stenkista. Toalettbehov via utedass. Dusch saknas. Fastigheten har ett lantligt och relativt högt läge i området och från tomten har man bitvis god utsikt över Sandviksjön. 7

9 4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus i Raftälven samt området runt Sandviksjön och upp till Tornäs nära Föllingejön, kan konstateras att från tiden från har skett 9 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Samtliga överlåtelser har då adresser inom eller i närheten av Raftälven och Tornäs. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 3 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 1,11(0,96 1,22). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till kr/m² ( ). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca kr. Fastigheten är taxerad med typkod 213 (småhusenhet, byggnadsvärde under kr) och således saknas åsatt taxeringsvärde för byggnad vilket gör att K/T bedöms bli missvisande. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms sammantaget ha ett sämre skick och vara av enklare standard hos byggnaderna än jämförelsematerialets byggnader. Tomtstorleken är i medelsegmentet. Läget bedöms som något sämre än medel, samtliga av de jämförda objekten är belägna närmare vatten, värderingsobjektet bedöms dock ha något bättre utsikt. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca kr vilket motsvarar ca kr/m² BOA. 8

10 5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per mars 2019 ÅTTIOFEMTUSEN KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea kr Värde per taxeringskrona K/T 1,85 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 9

11 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

12 B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G

13

14 B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria

15 Källa: Google maps

16 B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fasadbild Fasadbild Fasadbild Förrådsbyggnad 1 Förrådsbyggnad 2 Utedass

17 Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild