Köpeavtal del av Eldsund 7:1, Brostugan

Transkript

1 TJÄNSTEUTLÅTANDE Samhällsbyggnadskontoret Dnr KS/2018: Mark- och exploateringsenheten /2 Handläggare Pernilla Norberg Kommunstyrelsen Köpeavtal del av Eldsund 7:1, Brostugan Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att 1. godkänna köpeavtal för del av Eldsund 7:1, Brostugan, daterat Beskrivning av ärendet I samband med att kommunen 2008 förvärvade fastigheterna Eldsund 6:1 m.fl. inom norra övningsfältet av Fortifikationsverket, övertog kommunen även ansvaret för en rad militära byggnader och torp inom övningsområdet. En av dessa byggnader är Brostugan som ligger i anslutning till Eldsund trafikplats. Byggnaden har sedan den 1 september 2012 varit uthyrd till nuvarande hyresgäst. Hyresgästen har under perioden bekostat målning av fasaden samt invändigt renovering och ombyggnad. Hyresgästen har betalt en årlig kallhyra om kronor och har själv stått samtliga kostnader för uppvärmning, el samt vatten och avlopp. Byggnaden har en enklare standard och är i behov av betydande underhållsåtgärder. Hyresgästen har uttryckt önskemål om att förvärva byggnaden med tillhörande tomtmark, för att själv kunna finansiera det fortsatta underhållet av byggnaden. Förvaltningen har utifrån detta låtit värdera byggnaden med en tillhörande tomtmark om ca 2500 kvm. En oberoende och auktoriserad värderingsfirma bedömde marknadsvärdet för byggnaden med tillhörande tomtmark till kronor, värdetidpunkten var maj Samhällsbyggnadskontoret ser positivt på en försäljning av byggnaden, dels för att i egenskap av hyresvärd undvika framtida kostnader för fastighetsunderhåll och dels för att byggnaden ligger utanför detaljplaneområdet för Norra Staden. Byggnaden ligger även utanför de olika ombyggnadsalternativ som togs fram för ny trafikplats vid Eldsund med hänsyn till den planerade utvecklingen av Norra Staden, se bifogat PM från Atkins daterat Ekonomiska konsekvenser för kommunen Försäljning av markområdet ger kommunen en intäkt på kronor. Kommunens kostnad för fastighetsbildning uppskattas till kronor. Strängnäs kommun Nygatan Strängnäs Tel Fax Bankgiro

2 2/2 Gällande hyresavtal som kommer att sägas upp vid en försäljning ger kommunen en årlig intäkt om kronor. Övriga konsekvenser Beslutet medför inga övriga konsekvenser. Uppföljning Beslutet med tillhörande avtal följs upp av mark- och exploateringsenheten. Beslutsunderlag Köpeavtal för del av Eldsund 7:1, Brostugan, daterat Värdebedömning för del av Eldsund 7:1, Jeager&J:son, daterad maj PM Kalkyl och trafikplats Norra Staden, Atkins, daterad Beslutet skickas till Slutligt beslut tas av kommunstyrelsen. Beslutet skickas till mark- och exploateringsenheten. Marie Jonsson Samhällsbyggnadschef

3 AVTAL Mark- och exploateringsenheten Dnr KS/2018: /3 KÖPEAVTAL Mellan nedanstående parter träffas följande köpeavtal. Parter Strängnäs kommun, genom kommunstyrelsen Org.nr Nygatan Strängnäs, nedan kallad Säljaren Jozefina Ivis, (andel 1/3) Pers.nr Alojzija Ivis, (andel 1/3) Pers.nr Luka Ivis, (andel 1/3) Pers.nr Eldsund Haga Strängnäs, nedan kallad Köparna Objekt Del av fastigheten Eldsund 7:1. Området markeras med blå begränsningslinje i bilaga 1. 1 Marköverlåtelse Säljaren överlåter till Köparen del av fastigheten Eldsund 7:1. Området omfattar cirka 2500 kvadratmeter och markeras med blå begränsningslinje i bilaga 1. Överlåtelsen gäller med den areal som fastställs i kommande lantmäteriförrättning. 2 Ersättningar Köparen ska till Säljaren erlägga en köpeskilling för markområdet om; ENMILJONETTHUNDRAFEMTIOTUSEN ( ) KRONOR Ersättningen ska betalas senast en månad efter förrättningen vunnit laga kraft. När samtliga ersättningar är betalda och fastighetsbildningen vunnit laga kraft, utfärdar Säljaren ett kvitterat köpebrev på köpeskillingen. 3 Tillträde Köparen äger rätt att tillträda markområdet när detta avtal undertecknats av båda parter och beslutet om avtalet har vunnit laga kraft.

4 2/3 4 Lantmäteriförrättning Säljaren har ansökt om och bekostar erforderlig fastighetsbildningsförrättning. 5 Lagfart Lagfartskostnaden betalas av Köparen. Lagfart får inte sökas med stöd av enbart detta köpekontrakt. 6 Inteckningar Markområdet överlåts fritt från penninginteckningar. 7 Kostnader Från det att Köparna förvärvat fastigheten står Köparna för samtliga kostnader som belöper på fastigheten. Samtliga abonnemang för el och VA ska då skrivas över från Säljaren till Köparna. 8 Geoteknik Säljaren har inte genomfört någon geoteknisk undersökning av området. 9 Friskrivning Köparen har haft tillfälle att utföra de besiktningar och undersökningar av egendomen, som han funnit lämpliga och avstår med bindande verkan från alla anspråk gentemot Säljaren på grund av fastighetens skick och beskaffenhet, vad avser geoteknik, förekomst av radon, etc. 10 Villkor Fastighetsöverlåtelsen sker under förutsättning att köpeavtalet godkänns av Strängnäs kommunstyrelse senast den 28 november Sker inte detta är avtalet till alla delar förfallet, utan rätt till ersättning från någon av parterna.

5 3/3 Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Strängnäs den / 2018 Strängnäs den / 2018 För Strängnäs kommun För Köparna Jacob Högfeldt Kommunstyrelsens ordförande Jozefina Ivis Cecilia Vikström Kommundirektör Alojzija Ivis Luka Ivis Bilagor: 1 Kartbilaga som markerar överlåtet markområde med blå begränsningslinje.

6

7

8

9

10

11

12

13

14 Bilaga 1. Köpeavtal för del av Eldsund 7:1, Brostugan Strängnäs kommun, Lantmäteriet-Geodatasamverkan 1: m Fastighetsgränserna är endast illustrativa och inte juridiskt bindande.

15 D E L AV S T R Ä N G N Ä S E L D S U N D 7 : 1 Eldsund Haga, STRÄNGNÄS Värdebedömning Maj 2018 F Box 145 Hamngatan 11 Drottninggatan Danderyd Halmstad Helsingborg Tfn: Tfn: Tfn: Mail: info@jjson.se ( JAEGER & J:SON HB Org nr:

16 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Strängnäs kommun Att: Fredrik Granlund Nygatan STRÄNGNÄS 1.2 Syfte och förutsättningar Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets värde såsom en egen registerfastighet inför interna beslut. Värderingsobjektet är beläget på del av fastigheten Strängnäs Eldsund 7:1. Värdet förutsätter att värderingsobjektet utgörs av en egen registerfastighet med en förutsatt tomtareal om ca m², utifrån bild nedan, samt med befintliga byggnader som fanns vid inspektionstillfället. Förutsättningen i värdebedömningen är även att hänsyn ej skall tas till utförda installationer utförd av hyresgästen. 1

17 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. För uppdraget gäller bilaga Allmänna villkor, begrepp och definitioner. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Värdet hänför sig till värdetidpunkten maj Inspektion Värderingsobjektet inspekterades av Christer Mebius från Jaeger & J:son. Vid inspektionen deltog uppdragsgivaren samt hyresgäst. Värdebedömningen grundar sig på värderingsobjektet standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av värderingsobjektet. 1.5 Sakuppgifter och källor Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag, taxeringsuppgifter Information från Strängnäs kommun, Exploateringsavdelningen Muntlig information erhållen av hyresgästen rörande utförda installationer av denne Skatteverkets -, Strängnäs kommuns mfl. hemsidor UC Bostadsvärdering Värderingsmännen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register. Värdebedömningen förutsätter att erhållna uppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell 2

18 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Tomtstorlek: Typkod: Eldsund Haga, STRÄNGNÄS Eldsund / Brostugan Äganderätt (förutsatt) Strängnäs kommun Ca m² (förutsatt enligt förslag till avstyckning) Förutsätt bli 220, Småhusenhet bebyggd 2.2 Allmänt Värderingsobjektet förutsätts utgöras av en natur- och trädgårdstomt belägen intill korsningen Eldsundsvägen och en lokalgata i den nordvästra delen av Strängnäs tätort, se gråtonat område i karta intill samt kartbilaga. Eldsundsån passerar söder om värderingsobjektet. Området Eldsund är beläget i det ängsoch skogsområde som finns mellan Campusområdet i öster och väg 55. Det förutsätts inte finnas någon förorenad mark inom värderingsobjektet. Skulle inte så vara fallet är detta värderingsutlåtande inaktuellt. Avståndet till centrala Strängnäs är ca 3 km. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 1½ Hållplats: G Livsmedelsbutik: 3 Affärscentrum: Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING x Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt x Finplanerad x Trädgård x Natur Kuperad Berg x Svagt sluttande x Villor Parhus Radhus Centralt läge x Eldsund trefikplats x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Svagt sluttande finplanerad trädgårds- och naturtomt. Avgrusad infart till huvudbyggnad samt separat garage och uthus. Lantligt läge som dock ligger i direkt närhet av Eldsunds trafikplats, Eldsundsvägen och väg 55 vilket leder till visst trafikbuller. 3

19 2.4 Planförhållanden Värderingsobjektet förutsätts ligga utom detaljplanerat. Uppförd byggnation förutsätts följa erhållna bygglov. 2.5 Vatten och avlopp Värderingsobjektet förutsätts vara ansluten till det kommunala vatten- och avloppsnätet. 2.6 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Någon särskild utredning avseende inteckningar, pantbrev eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. 2.7 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: ~1928 x Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Senare x Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: Mindre äldre källarlös 1½-plans småhusbyggnad BYGGTEKNIK GRUNDLÄGG- NING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg x Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas x Krypgrund x Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten Betong Valvat Slammat Shingel Extraglas Pålar Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Plåttak lagat av kommunen, okänt exakt när. Fasaden och fönster i behov av översyn/renovering/ommålning omgående UPPVÄRMNINGS- OCH VENTILATIONSSYSTEM Vattenburet värmesystem Öppen spis Oljepanna Solvärme Innanfönster Fönsterlås Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Elpanna Jordvärme x Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna x Värmepump (luft/luft) som hyresgäst installerat Radiatorer x Kakelugn 2 st, funk okänd Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme x Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme Mek. Ventilation (installerat av ägaren) Bergvärme x Självdragsventilation AREOR Enligt enklare uppmätning utvändigt uppgår byggnadsarean till ca 71 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Det rekommenderas att en uppmätning utförs enligt svensk standard för att fastställa byggnadens totala BOA och BIA. 4

20 RUMSINDELNING Plan Vard.r. Kök Hall Badrum Wc / D Wc Bastu Tvättst Matsal Allrum Förråd Pannr. Garage Sovrum Bibliotek Kattvind Öv 2 1 Finns Bv S:a Övrigt: Genomgående mindre rum i enkelt utförande KÖK x Elspis, häll Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl Skafferi x Vedspis (husqvarna) Grill Inbyggd micro Frys Gasspis x Köksfläkt Diskmaskin Kyl / Frys Beskrivning: Arbetskök installerat enligt uppgift 6 år sedan. Vita/Glasluckor och vita bänkskivor. Vedspis (troligen funktionsduglig) och kök installerat av hyresgästen. Standard: Mycket enkel standard Underhållsstatus: Ordinärt DUSCHRUM /WC BV x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé x Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ x Tvättbänk med ho x Frys Bastu x Vvb (installerat av ägaren) Beskrivning: Större hygienutrymme med separat wc-rum. Ålder okänd. Golv: Våtmatta Standard: Enkel Väggar: Målad väv Underhållsstatus: Ordinärt FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Stavparkett x Tapet x Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv x Målat x Trä x Målat Vävklistrat Laminat x Panel, trä Vävspänt Linoleum Bröstpanel x Panel Kalksten Väv Pappspänt Skiffer x Trä Valvade tak Textilmattor Stuckatur 5

21 2.8 Övriga byggnader Utöver huvudbyggnaden finns även en enklare garagebyggnad, uthus/förrådsbyggnad med vidbyggt äldre skärmtak, vedställ samt en förfallen mindre jordkällare. Byggnaderna finns med i fotobilagan. 2.9 Taxeringsvärde Då värderingsobjektet utgörs av en del av en större fastighet finns inget taxeringsvärde. Därför har Skatteverkets hemsida använts för att beräkna fram ett troligt taxeringsvärde för värderingsobjektet. Se erhållet taxeringsvärde nedan. Taxerings år: 2018 Taxeringsvärde [kr]: Byggnadsvärde [kr]: Markvärde [kr]: Bedömning Fastigheten bedöms ha ett lantligt läge som dock ligger i direkt närhet av Eldsunds trafikplats, Eldsundsvägen och väg 55, vilket leder till visst trafikbuller. Huvudbyggnaden utgörs av en äldre mindre 1½-plans byggnad med mycket enkel standard. Det bedöms att hela byggnaden har ett uppdämt renoverings- och moderniseringsbehov. Tomten är normalt omhändertagen. Objektet bedöms som ordinärt och enkelt på fastighetsmarknaden Ortsprisanalys En studie av genomförda försäljningar av liknande småhusfastigheter har utförts mellan åren 2015 till maj Området som analyserats avser mindre objekt, m² stora, med ungefär samma avstånd till centrala Strängnäs stad som värderingsobjektet. Materialet omfattar, efter gallring, 7 försäljningar. De försålda fastigheterna utgörs av fastigheter bebyggda med friliggande småhus som är belägna på tomter som inte är strandnära. De erlagda priserna har varierat mellan kronor med ett genomsnitt om 1,0 miljoner kronor. K/T-talet (köpeskilling/taxeringsvärde) uppgår till 1,4 i genomsnitt med en spridning mellan 0,6 2,2. Ortsprisanalysen indikerar en värdenivå för den aktuella fastigheten i storleksordningen 1,0 1,2 miljoner kronor. 6

22 3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala värdet för värderingsobjektet som utgör del av Strängnäs Eldsund 7:1 till: Värde per maj 2018 ENMILJONETTHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att värdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda värdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Danderyd JAEGER & J:SON HB Christer Mebius Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare 7

23 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än ett år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.