Årsredovisning. Brf Oden 2

Transkript

1 Årsredovisning för Brf Oden 2 Räkenskapsåret 2008

2 Brf Oden 2 1(15) Styrelsen för Brf Oden 2, Sigtuna kommun, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet. Föreningens fastighet Föreningens fastighet består av dels flerfamiljshus och dels av parhus/radhus med totalt 141 lägenheter. Lägenhetsfördelning: 2 st 1 rum och kokvrå 20 st 1½ rum och kokvrå 20 st 2 rum och kök 24 st 3 rum och kök 47 st 4 rum och kök 27 st 5 rum och kök Den totala boytan är kvm. Fastighetens taxeringsvärde var vid räkenskapsårets utgång kr varav markvärdet motsvarar kr och byggnadsvärdet kr. Föreningen är delägare i gemensamhetsanläggningar för fastigheterna Sätuna 3:123, 3:136 och 3:254. Dessa omfattar samfällda VA-ledningar, garage samt centralantennanläggningar för kabel- TV. För anläggningarna upplåts utrymme inom Sätuna 3:136. Föreningen är förvaltare för dessa samfälligheter och debiterar verkliga kostnaderna, årligen. Fastigheten är från och med 1 jan 2008 fullvärdesförsäkrad hos IF trygghetsförsäkring. Fastighetsförvaltning UBC Ekonomisk Förvaltning i Sverige AB har svarat för den ekonomiska förvaltningen. Lokalvården har utförts av Miab Städ AB Städföretag.

3 Brf Oden 2 2(15) Föreningsfrågor Föreningen hade vid årsskiftet 201 medlemmar fördelade på 140 bostadsrätter. Samtliga bostadsrätter i föreningen var vid årets utgång upplåtna.under året har 11 (34) överlåtelser skett till ett snittpris om (8 049) kr/kvm. Siffror inom parentes avser föregående års siffror. Under året har föreningen inte haft några anställda. Teknisk förvaltning sker av styrelsen på uppdrag och av anlitade entreprenörer. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under 2008 påbörjades och avslutades delvis upprustning av lekparker, tvättstugor och flertalet yttertak vid portar och lägenheter på Stationsgatan Dessa arbeten avslutas helt under våren Slutet av 2007 började styrelsen se tecken på att de fasta avgifterna och kostnaderna började skena iväg ohämmat. Trots avtal fann leverantörerna nya kryphål att höja avgifter påverkades föreningen negativt av dels den oroliga finansmarknaden och dels av att de åtgärder vi påbörjat 2007 och början av 2008, visade sig vara verkningslösa. Våra satsningar på en förbättrad fjärrvärme kom av sig p.g.a. misstänkt inkompetens hos det enda företag vi har att lita på - Fortum och deras rekommenderade utförare Karby VVS. Vad vi satsade på mynnade ut i ökade kostnader. Idag är vi inne i en åtgärdsfas med ny upphandling och ombyggnation och byte av avtalsleverantör för tekniken. Historiken kommer att försöka prövas i Tingsrätten påverkades föreningen ännu mer av den trygghetsbesiktning av samtliga våtrum m.m. som ingår i vårt nya fastighetsförsäkringsavtal IF. I samband med denna besiktning genomförde styrelsen en omfattande total besiktning av hela lägenhets- o fastighetsbeståndet vilket inte genomförts sedan Resultatet blev mycket nedslående med en omfattande åtgärdskatalog för akut vattenskadade badrum o kök samt 1 hel bottenplatta. Samtliga tätningsringar och mattsläpp vid samtliga golvbrunnar, samtliga orginalkranar läckte eller hade andra problem och många disk- och tvättmaskiner var felaktigt inkopplade. Ventex fläktsystem var undermåligt i många lägenheter och det fanns problem med ytterdörrar och fönster samt altandörrar. Sammantaget kunde huvudorsakerna till problemen fastställas. Bristande lagstadgat och stadgekrävande underhåll av de enskilda medlemmarna - i olika hög grad. Åtgärdspaketen beräknades kosta föreningen/medlemmarna totalt ca; 2,8 miljoner kr att åtgärda. Endast en bråkdel skulle kunna täckas av de enskilda medlemmarnas försäkringar. Frågan togs upp på höstens medlemsmöte - hur skall styrelsen gå vidare? Flera alternativ fanns och medlemmarna beslöt gemensamt att föreningen skall upphandla, åtgärda och betala samtliga kostnader till utförarna för att därefter fakturera den enskilde medlemmen dennes ansvarsdel. Styrelsen skulle hos långivaren äska ytterligare 2 miljoner kr för ändamålet med utökade lån. Detta möte med Swedbank skedde dagen efter USA bostadsmarknad kollapsade, varför föreningen inte kunde genomföra detta. Styrelsen beslöt att från 1 juli 2008 höja årsavgiften med 5 % för att möta främst de ökade driftskostnaderna och med ytterligare 5% den 1 januari 2009 för att möta de ökade underhållskostnaderna och att kunna hålla ekonomin på rätt köl Beräknat utbyte av Kabel-TV utbud med bl.a. internet och IP-telefoni har fått läggas på is tills vidare.

4 Brf Oden 2 3(15) Samtliga badrum utom 1 har färdigställts i december 2008 och de kvarvarande, 1 badrum, 1 kök och bottenplattan färdigställs under våren Samtidigt har utbytesplanen för kranarna påbörjats och pågår i lugn takt. Nya tätringar och tätning av golvmattorna i samtliga våtrum påbörjas under våren Åtgärdspaketet avseende fläktar o övriga åtgärder genomförs under De åtgärder som medlemmarna kommer att få betala egenavgifter för är tätringarna 400 kr/avlopp och samtliga dörr- och fönsteråtgärder till självkostnadspris har blivit det ekonomiskt mörkaste året i Brf. Oden 2;s historia. Verkligheten kom ikapp och alla åtgärder har samlats på hög visar ett dåligt resultat, men, samtliga kostnader har betalats och även om vi har fått tömma en stor del av våra reserver, ser styrelsen positivt på framtiden och att få ekonomin i total balans Betalningsmoralen har förbättrats något. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Lägenheten med den förstörda bottenplattan är färdigställd med en total kostnad om ca; kr. Här fick familjen flytta ut under 4 månader Det kvarvarande badrummet är under åtgärdande och arbetet med golvbrunnarna har påbörjats. Ny underhållsplan kommer att upprättas till årsmötet Swedbank Hypotek AB lån kr, ffd , skall omsättas och styrelsen räknar med minskade räntekostnader. Nyckeltal Genomsnittlig skuldränta % 4,75 4,29 4,96 5,03 5,17 Lån per kvm bostadsyta kr vid årets utgång Fastighetens belåningsgrad % 79,8 78,6 78,3 78,5 78,5 Lån i förhållande till taxvärde % Genomsnittlig årsavgift kr/kvm Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittligt fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till föreningens balansomslutning.

5 Brf Oden 2 4(15) Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, och påföljande konstituerande sammanträde haft följande sammansättning: Leif Mayer Ledamot Lena Dahlkar Ledamot Björn Svensson Ledamot Margareta Rasmussen Ledamot Tarmo Kurvinen Ledamot Andreas Ericksson Sarah Rönnholm Roland Rosendahl Sture Nilsson Suppleant Suppleant Suppleant Suppleant Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen i sin helhet, av Leif Mayer i förening med envar av styrelsens ledamöter. Styrelsen har under året hållit 11 st protokollförda sammanträden, samt tre protokollförda medlemsmöten varav det ena årsmötet. Totalt 14 protokollförda möten. Revisor Alf Hübinette Catarina Harwing Valberedning Lina Beutler Monica Thors extern revisor föreningsrevisor sammankallande Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar har registrerats hos Bolagsverket , efter beslut på medlemsmöte 22 april 2006 och årsmöte 29 maj Föreningens ekonomiska ställning Föreningen har fyra fastighetslån om sammanlagt kr. Räntesatser och dagar för villkorsändring framgår av tilläggsupplysningarna.

6 Brf Oden 2 5(15) Från och med 2008 har fastighetsskatten ersatts av kommunal fastighetsavgift. För småhusen är denna under 2008 det lägsta av 0,75 % av hela taxeringsvärdet och kr per värderingsenhet (=tomt). För Oden 2 är det första alternativet lägst. För hyreshusen är avgiften det lägsta av 0,4 % av taxeringsvärdet och kr per lägenhet. För Oden 2 är det andra alternativet lägst. Smmantaget skall föreningen betala kr i kommunal avgift för Avgiften som används vid beräkningen per lägenhet och värderingsenhet höjs med ett index varje år. För 2009 är nivåerna kr resp kr. Förslag till vinstdisposition Till förfogande för föreningens föreningsstämma står: balanserad vinst årets förlust disponeras så att till yttre fonden reserveras av yttre fonden ianspråktas i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

7 Brf Oden 2 6(15) Resultaträkning Not RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa nettoomsättning RÖRELSENS KOSTNADER Reparationer och underhåll Renovering våtrum Periodiskt underhåll Driftskostnader Administrationskostnader Personalkostnader Fastighetsskatt Summa kostnader för fastighetsförvaltning Avskrivning byggnad Avskrivningar övrigt Summa avskrivningar RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER Resultat från aktier och andelar Ränteintäkter Räntekostnader Räntekostnader och liknande resultatposter Summa kapitalnetto RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER ÅRETS RESULTAT

8 Brf Oden 2 7(15) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad Fastighetsförbättringar Mark Inventarier och maskiner Kabel-TV Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Hyres- och avgiftsfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Avräkningskonto förvaltare Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 Brf Oden 2 8(15) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Insatskapital Upplåtelseavgift Föreningens fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån Leverantörsskulder Skatteskulder Inre reparationsfonden Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

10 Brf Oden 2 9(15) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Inkomster och utgifter är periodiserade enligt god redovisningssed. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Fond för yttre underhåll är redovisad som bundet eget kapital enligt BFNAR 2003:4. I balansräkningen redovisas avräkningskonto hos förvaltare som en kortfristig fordran. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppet kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Underskottsavdrag enligt senast inlämnad deklaration till Skatteverket är kr. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, utan en eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan är beräknade på tillgångarnas ursprungliga anskaffningsvärde och baseras på tillgångarnas bedömda nyttjandetid. Noter Avskrivningar Nedanstående avskrivningssatser har använts: Materiella anläggningstillgångar Byggnad, skrivs av med ett belopp som motsvarar årets amortering på fastighetslån 0,32 % Fastighetsförbättringar 10 % Maskiner 20 % Inventarier % Kabel-TV 10 %

11 Brf Oden 2 10(15) 1 Reparationer och underhåll Underhåll fastighet Reparation kabel-tv Reparationer hiss Hiss, besiktning Hiss, serviceavtal Underhåll tvättstuga Underhåll ventilation Underhåll, övriga utgifter Trädgårdskostnader Renovering våtrum Kostnader för renoveringen Upplupna ersättningar från medlemmar Samtliga de uppbokade intäkterna är inbetalade under Driftskostnader El Uppvärmning Vatten Sophämtning Containerhyra Snöröjning/sandning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förbruknings invent Förbrukningsmaterial Städning Entrepenad Självrisk Försäkringsersättning Städdag/Aktivitetsdag Fordonsförsäkring Hyra garage

12 Brf Oden 2 11(15) 4 Administrationskostnader, exkl arvoden Lokalhyra Gåvor Kreditupplysning Telefon & porto Bevakningskostnader Revisionsarvode Arvode förvaltning Övriga förvaltningskostnader Medlemsavgift Kronofogdekostnader IT-kostnader Utbildning Övriga kostnader Personalkostnader inkl arvoden Styrelsearvoden Övriga arvoden Löner fastighetsskötare Löner vicevärd Övriga löner Telefon- o bilersättning Sociala kostnader arvoden Byggnad Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark

13 Brf Oden 2 12(15) 7 Ombyggnad soprum Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående balans Fastighetsförbättringar Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Inventarier o maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Inköp, släpvagn, handverktyg Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

14 Brf Oden 2 13(15) 10 Kabel-TV Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Värdepapper Bokfört värde Marknadsvärde Svenska likviditetsfonden Mega Swedbank Aktieindexobligationer Under kontot Långfristiga värdepappersinnehav i balansräkningen finns också Egna lägenheter till ett bokfört värde på kr. 12 Övriga fordringar Behållning på skattekontot Skatteberäkning för Sätuna Kabel-TV

15 Brf Oden 2 14(15) 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter UBC comhem Securitas Fastighetsförsäkring Övriga förutbetalda kostnader Antenn & Telemontage Förändring av eget kapital Inbetalda Yttre fond Balanserat Årets insatser resultat resultat Belopp vid årets ingång Uttag ur yttre fond Disposition av föregående års resultat Årets resultat Belopp vid årets utgång Långfristiga skulder Swedbank Hypotek AB ffd ,15% Swedbank Hypotek AB ffd ,00 % Swedbank Hypotek AB ffd ,35 % Swedbank Hypotek AB ffd ,67 % Avgår kortfristig del

16 Brf Oden 2 15(15) 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna revisionsarvoden Upplupna sociala avgifter Upplupna utgiftsräntor Förutbetalda årsavgifter Sigtuna kommun Storuman Energi AB Fortum Värme Vattenfall nät Övriga upplupna kostnader Märsta den Leif Mayer Margareta Rasmussen Lena Dahlkar Björn Svensson Tarmo Kurvinen Revisorspåteckning Vår revisionsberättelse har lämnats den. Alf Hübinette Revisor Catarina Harwing Revisor