IFRS 13. Effekt på val av indata och värderingsmetod för svenska noterade fastighetsbolag. Av: Kim Floberg och Louisa Grabler

Transkript

1 IFRS 13 Effekt på val av indata och värderingsmetod för svenska noterade fastighetsbolag Av: Kim Floberg och Louisa Grabler Handledare: Bengt Lindström och Jurek Millak Södertörns högskola Institutionen för samhällsvetenskaper Kandidatuppsats 15 hp Företagsekonomi Vårterminen 2016

2 Förord Vi vill rikta ett stort tack till våra handledare Bengt Lindström och Jurek Millak för värdefulla råd, synpunkter och stöd under uppsatsprocessen. Ett tack riktas även till opponenter samt vänner som bidragit med viktiga åsikter och tankar. Trevlig läsning! Stockholm, 2016 Kim Floberg och Louisa Grabler

3 Sammanfattning Titel: IFRS 13 Effekt på val av indata och värderingsmetod för svenska noterade fastighetsbolag Ämne: Företagsekonomi C Handledare: Bengt Lindström och Jurek Millak Författare: Kim Floberg och Louisa Grabler Bakgrund och problemformulering: Värdering till verkligt värde har kritiserats för att ge subjektiva och opålitliga värderingar. IFRS 13 är en standard vars syfte är att öka tillförlitligheten genom att kategorisera indata vid värdering till verkligt värde i tvingande steg. Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som värderas till verkligt värde, vilket gör att IFRS 13 är tvingande för noterade fastighetsbolag vid värderingen av dessa. Syfte: Studiens syfte är att undersöka huruvida IFRS 13 gett någon effekt på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheter. Vidare ämnar studien även undersöka hur en extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet. Metod: Studien genomförs med en kvantitativ metod där samtliga fastighetsbolag i populationen ingår. Utifrån bolagens årsredovisningar har data hämtats som sedan sammanställts. Referensram: Referensramen utgörs av redovisningsstandarder, teorier som behandlar värde som begrepp samt tidigare forskning. Empiri: Samtliga bolag baserar värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde på icke observerbar data genom en avkastningsmetod. Detta gäller för samtliga år. Gällande fördelning mellan intern och extern värdering samt hur en eventuell extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet av förvaltningsfastigheterna har skillnader mellan bolagen trätt fram. Slutsats: Införandet av IFRS 13 har inte visat sig ge någon effekt för fastighetsbolagen vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Majoriteten av bolagen använder någon form av extern värdering. Däremot föreligger det skillnader i andelen av fastighetsbeståndet som värderas externt samt om det bokförda värdet är fastställt enligt intern eller extern värdering. Nyckelord: Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, IFRS 13, IAS 40

4 Abstract Title: IFRS 13- Effects of choice of input data and methods of valuations of Swedish listed real estate companies. Subject: Business economics Director: Bengt Lindström and Jurek Millak Authors: Kim Floberg and Louisa Grabler Background and research issue: Fair value measurement has been criticized to result in subjective unreliable valuations. The purpose of IFRS 13 is for the fair value measurements to be more reliable by categorizing the input data in a mandatory hierarchy. Investment properties represent a kind of asset that is measured at fair value. Listed real estate companies are thereby obligated to report in accordance with IFRS 13. Purpose: The purpose of the study is to examine whether the implementation of IFRS 13 has resulted in any effect on the real estate companies valuation of investment properties. The further purpose of the study is to explore how external valuation is used when determining the book value. Method: The study uses a quantitative method where the entire population is included. Through annual reports from respective real estate company the data relevant to the study has been collected and compiled. Framework: Accounting standards, value theories and previous literature works as the framework for the study. Empiricism: Common for all studied years is that all the included companies discount cash flows based on unobservable input data when estimating the fair value of their investment properties. Differences has appeared in the usage of external appraisers and which valuation, internal or external, that the book value is based upon. Conclusion: The implementation of IFRS 13 has proven to not result in any effect on the real estate companies choice of input data and method of valuation, when estimating the fair value of investment properties. The majority of companies use external appraisers in some kind of purpose. However, the study shows differences in the amount of investment properties valued by external appraisers together with which valuation the book value has been based upon. Keywords: Investment property, fair value, IFRS 13, IAS 40

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Problemdiskussion Problemformulering Syfte Avgränsningar Metod Val av metod Insamling av data Population Genomförande och tillvägagångssätt Reliabilitet och validitet Referensram Balansräkningsorienterad redovisning Värde Värdeteori Värderingsteori Verkligt värde IAS 40 - Förvaltningsfastigheter IFRS Värderingsmetoder vid värdering av förvaltningsfastigheter Ortsprismetoden Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Tidigare forskning Ökad pålitlighet med extern värdering Minskad pålitlighet vid värdering till verkligt värde Indata vid värdering till verkligt värde och dess pålitlighet Empiri Atrium Ljungberg AB Balder AB Castellum AB Catena AB Corem AB Diös AB Fabege AB FastPartner AB Heba AB Hufvudstaden AB Klövern AB Kungsleden AB Sagax AB... 33

6 4.14 Wallenstam AB Wihlborgs AB Analys Indata och värderingsmetoder Intern respektive extern värdering Fastställande av bokfört värde Resultatet av IFRS Slutsatser Svar på problemformulering Studiens bidrag Vidare forskning Referenslista

7 Figur- och tabellförteckning FIGUR 1. IFRS 13 VÄRDERINGSHIERARKI FIGUR 2. BOLAGENS STEG I TRAPPAN TABELL 1 FÖRDELNING MELLAN INTERN OCH EXTERN VÄRDERING TABELL 2. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR ATRIUM LJUNGBERG AB TABELL 3. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR BALDER AB TABELL 4. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR CASTELLUM AB TABELL 5. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR CATENA AB TABELL 6. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR COREM AB TABELL 7. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR DIÖS AB TABELL 8. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR FABEGE AB TABELL 9. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR FASTPARTNER AB TABELL 10. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR HEBA AB TABELL 11. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR HUFVUDSTADEN AB TABELL 12. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR KLÖVERN AB TABELL 13. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR KUNGSLEDEN AB TABELL 14. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR SAGAX AB TABELL 15. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR WALLENSTAM AB TABELL 16. SAMMANSTÄLLNING AV EMPIRI FÖR WIHLBORGS AB... 34

8 1. Inledning I det inledande kapitlet presenteras bakgrund för ämnesvalet vilket följs av en problemdiskussion. Detta mynnar sedan ut i studiens problemformulering och syfte. 1.1 Bakgrund Fram till år 1930 utvecklades redovisningen slumpmässigt. Den var löst formulerad och förklarad och den justerades ofta för varje specifikt ändamål. Den snabba teknologiutvecklingen under talet tillsammans med en allt större separation av företagens ägandeform resulterade i högre krav på finansiell rapportering. Börskraschen på Wall Street år 1929 kan ses som ett startskott för då debatter om vinster på värderingar av tillgångar började på riktigt. Huvudkritiken mot de tidigare nu ifrågasatta redovisningsprinciperna var bland annat tveksamheten mot att värdet på tillgångar skrevs upp för att skapa intäkter. Kraschen resulterade bland annat i skapandet av amerikanska Securities and Exchange Commission, vars syfte var att förbättra finansiella redovisningsmetoder i USA. (Godfrey, Hodgson, Tarca, Hamilton & Holmes 2010, s. 6) Redovisningens normgivare och profession drog länge åt samma håll gällande utveckling av redovisningsteorier. Efter lång tid av förenad syn på redovisningsfrågor började man till slut ta olika ställning i frågan hur man såg på redovisning. Professionen å ena sidan antog en normativ redovisningssyn och strävade efter att enas om vilka redovisningsmetoder som ska användas för att få en homogen redovisning. Normgivarna å andra sidan sökte med positiv redovisningssyn förståelse för vilken påverkan olika former av redovisningar hade. De skilda uppfattningarna resulterade i olika redovisningsprinciper mellan olika länder beroende på vilken uppfattning som övervägde. Under åren som följde fick dock behovet av ett enskilt regelsystem för redovisningen allt större utrymme. Detta ökade efterfrågan av ett följdriktigt ramverk vilket syftade till att reducera den inkonsekvens som var ett resultat av tidigare teorier och metoder. Anglosaxisk profession, framförallt Australiensisk, låg i framkant av debatten som fördes i mitten av talet. Svaret på denna efterfrågan blev att fler och fler länder anslöts sig till redovisningsstandarderna International Financial Reporting Standards (fortsättningsvis benämnt IFRS). (Godfrey et al. 2010, s. 13) International Accounting Standards Board (fortsättningsvis benämnt IASB) är den organisation vars syfte är att utveckla redovisningsstandarderna IFRS. Standarder som ska bidra till ökad transparens och redovisningsinsyn samt en effektivisering av redovisningen till världens finansiella marknader. Med sina standarder vill man skapa en redovisning som främjar förtroende, tillväxt och långsiktig finansiell stabilitet. (IASB u.å.) 1

9 Utöver IFRS finns även International Accounting Standards (fortsättningsvis benämnt IAS) vilka är redovisningsstandarder som skapades av IASBs föregångare, International Accounting Standards Committee. Dessa standarder antogs av IASB när de ersatte sin föregångare år (IASB 2016) EU- kommissionen antog år 2002 redovisningsstandarderna från IASB. Detta resulterade i att samtliga börsnoterade bolag som ingår i en koncern i EU måste upprätta sina koncernredovisningar i linje med IFRS med start 1:a januari år Meningen var att europeiska kapitalmarknader skulle växa sig konkurrenskraftigare med hjälp av internationellt erkända redovisningsstandarder och en enhetlig redovisning som var investerarorienterad. (Guggiola 2010, s. 100) 1.2 Problemdiskussion Diskussioner om hur företag uppskattar och redovisar det verkliga värdet på tillgångar och skulder har pågått över en längre tid. Två av redovisningens kvalitativa mål, relevans och tillförlitlighet, är återkommande i dessa diskussioner. (McDonough & Shakespeare 2015, s. 96) McDonough och Shakespeare (2015) redogör för både förespråkare och kritikers åsikter och argument för värdering till verkligt värde. Å ena sidan menar förespråkarna att detta är det värderingsmått som ger mest relevans för redovisningens ändamål och ökad transparens då värderingen baseras på nutida data. Kritikerna å andra sidan hävdar att värderingarna inte alls är användbara för investerare då tillförlitligheten minskar när beräkningarna kan manipuleras och även är svåra för utomstående att kontrollera. Ett resultat av implementeringen av IFRS är att förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 måste redovisas till verkligt värde i balansräkningen, alternativt genom anskaffningsvärdesmetoden, IAS 16, med upplysning om verkligt värde. (IAS 40, punkt 33, 56) Efter implementeringen av IAS 40 grundades rekommendationerna för värdering till verkligt värde på flera olika standarder från både IAS och IFRS. Av denna kombination av standarder, som tagits fram och utvecklats under flera års tid, var resultatet inkonsekventa krav för mätning och framställning av vad som faktiskt var det verkliga värdet (Busso 2014, s. 1). Värdering till verkligt värde har sedan länge varit föremål för kritik. Laux och Leuz (2009) redogör för debatten kring värderingsmetodens för och nackdelar med vinkel mot banker och den finansiella krisen år Vissa kritiker påstår att värdering till verkligt värde kan ses som en avsevärt bidragande orsak till krisen. De menar också att värderingsmetoden förvärrade situationen som följde därefter, både i USA och runt om i världen (Laux & Leuz 2009, s. 826). Andra förespråkar värderingen av tillgångar till verkligt värde och argumenterar för att metoden återspeglar de förhållanden som råder på marknaden. På så sätt bidrar verkligt värde till både ökad öppenhet samt att det uppmuntrar snabba korrigerande åtgärder. Att bestrida vikten av öppenhet är det få som gör, dock är det en diskutabel fråga huruvida verkligt värde i själva verket är 2

10 gynnsamt för företag eftersom ökad insyn möjligtvis kan leda till oönskade åtgärder. Åtgärder som kritikerna menar baseras på förvrängd och vilseledande information. (Laux & Leuz 2009, s. 828) De praktiska värderingsproblemen låg till grund för en ny rekommendation vid värdering till verkligt värde; IFRS 13 Fair value measurement. Syftet med denna rekommendation är att man ska tvinga fram en mer beskrivande förklaring till värderingen för att på så sätt öka harmonin och jämförbarheten mellan företagens redovisningar (Busso 2014, s. 1). Med rekommendationen följer en hierarkisk trappa fair value hierarchy, för vilken data som ska användas för uppskattningen av värdet, med andra ord hur värderingen görs. Rekommendationen utgör en rangordning av vilken information som lämpar sig bäst för värdering till verkligt värde. Störst tillförlitlighet ges till noterat pris för identiska tillgångar och skulder samtidigt som lägst tillförlitlighet ges till information som endast är observerbar internt i företaget (IFRS 13, punkt 72). IASB anser att: Företag uppmuntras att, men måste inte, basera förvaltningsfastigheternas verkliga värde på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som är aktuellt. (IAS 40 punkt 32) Investerare förlitar sig på att den information företagen baserar sina värderingar på är tillförlitligt beräknade. Det är således av stor vikt att det är tydligt definierat hur informationen ska tas fram (Benston 2011, s. 102). På så sätt är det begripligt att man önskar tydliga och direkta rekommendationer för vilken data och metod som ska eller bör användas, likt IFRS 13. Med bakgrund mot ovanstående citat är det samtidigt förståeligt att oberoende värderingsmän kan anses höja tillförlitligheten av det verkliga värdet. Dietrich, Harris och Muller (2001) påvisar just att pålitligheten i värderingen av förvaltningsfastigheter ökar både då den är gjord internt med en granskning av oberoende värderingsmän och då den är värderad externt i sin helhet. Financial Accounting Standards Board (vidare benämnt FASB) är den amerikanska motsvarigheten till IASB (FASB u.å.). FASBs standard SFAS 157 är mycket lik IFRS 13, både sett till definition av verkligt värde samt de indata som används vid värderingen (Laux & Leuz 2009, s. 827). Vad som är anmärkningsvärt är däremot att SFAS 157 inte fick önskad effekt gällande tillförlitlighet utan visade sig snarare vara problematiskt för investerare och revisorer då det verkliga värdet lätt kan manipuleras (Benston 2011, s. 101). Fastighetsbolag tillhör en av få branscher där man redovisar sina primära tillgångar, vilket är förvaltningsfastigheter, till verkligt värde (Liang & Riedl 2014, s. 1152). Värderingen av dessa kan således ses vara av stort betydande för ett sådant företag eftersom balansräkningarna i dessa bolag till största del består av 3

11 förvaltningsfastigheter (Lorentzon 2013). Liang och Riedl (2014) jämförde förvaltningsfastighetsbranschen i USA och Storbritannien under perioden I studien fann de en högre prognossäkerhet för nettovärdet för tillgångar i de brittiska företagen, där förvaltningsfastigheterna värderades till verkligt värde, jämfört med de amerikanska företagen, där fastigheterna värderades efter anskaffningsvärde. Prognossäkerheten ökade eftersom det verkliga värdet ger mer avslöjande och rättvis information för analytiker som ska prognostisera balansräkningen. Skillnaden mellan värderingsmetoderna minskade dock under lågkonjunkturer då verkligt värde och anskaffningsvärde var benägna att stråla samman. Vidare fann de däremot att företagens prognossäkerhet sjönk vid full användning av verkligt värdemetoden enligt IFRS. Anledningen till detta var att orealiserade vinster och förluster räknades in i nettoresultatet. Ett resultat som ligger i linje med att verkligt värde ökar svårigheten med att förutsäga nettoresultat. (Liang & Riedl 2014, s. 1152) 1.3 Problemformulering Tidigare forskning har påvisat och diskuterat problemen med värdering av tillgångar och vilken metod som på bästa sätt ger en rättvisande bild av företaget. IFRS syfte är att öka transparens och redovisningsinsyn samt ge bättre beslutsgrunder till den finansiella marknaden. För att uppnå detta har dels IFRS 13 tagits fram och dels rekommenderas att oberoende externa värderingsmän används för att öka pålitligheten vid värdering av förvaltningsfastigheter. Med bakgrund mot detta uppstår studiens problemformulering. Har den nya rekommendationen IFRS 13 påverkat fastighetsbolagens värderingsmetod för värdering av förvaltningsfastigheter? Vad har IFRS 13 gett för effekt för fastighetsbolagens val av indata vid värdering till verkligt värde samt vilket steg i värderingshierarkin kategoriseras dessa indata i? Hur ser fördelningen ut mellan intern och extern värdering vid värdering av bolagens fastighetsbestånd? Hur används en eventuell extern värdering vid fastställandet av förvaltningsfastigheternas bokförda värde? 1.4 Syfte Studiens syfte är att undersöka huruvida IFRS 13 gett någon effekt på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheter. Vidare ämnar studien även undersöka hur en extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet. 1.5 Avgränsningar Eftersom rekommendationen IFRS 13 började gälla år 2013 avgränsas studien till perioden för att på så sätt täcka övergången. Detta innebär att antalet årsredovisningar som studien innefattar har begränsats till fyra per bolag, vilka är för år 2011, 2012, 2013 och

12 2. Metod I metodkapitlet redogörs för val av metod samt tillvägagångssätt och genomförande för hur studiens syfte ska uppfyllas. Kapitlet presenterar likaledes en diskussion för val av population samt studiens reliabilitet och validitet. 2.1 Val av metod För att uppnå studiens syfte krävs det att den teoretiska referensramen ska kopplas ihop med insamlad empiri för att kunna svara på problemformuleringen. Valet av metod ska således besvara huruvida IFRS 13 har resulterat i någon förändring för företagens indata och värderingsmetod, vilket steg i värderingshierarkin använd indata kategoriseras i, hur fördelningen av intern respektive extern värdering ser ut samt hur eventuell extern värdering används för att fastställa det bokförda värdet. De data som använts för att svara på problemformuleringen har hämtats ur bolagens årsredovisningar som sedan analyserats med bakgrund mot de redovisningsstandarder, tidigare forskning samt ytterligare teoretiskt material som tas upp i referensramen. Inom forskningen skiljer man på två typer av metoder vilka är kvalitativ och kvantitativ forskningsmetod (Denscombe 2016, s. 344). Vilken metod som lämpar sig bäst för en viss typ av forskning grundar sig i problemformuleringen, vilken typ av data som ska samlas in samt hur data ska analyseras. En kvantitativ studie baserar sin undersökning på siffror samt att analysen görs på specifika variabler efter insamlandet av data (Denscombe 2016, ss. 344, 346). Då studien avser att samla in data från årsredovisningar som sedan analyseras passar den kvantitativa definitionen som forskningsmetod. De data som samlats in från årsredovisningarna är vad som kan kallas kvantifierbara ting, vilket innebär att variablerna kan analyseras objektivt samt bearbetas statistiskt (Christensen, Engdahl, Grääs & Haglund 2010, s. 69). Dessa kvantifierbara ting är dock inte enbart siffror. Studien kvantifierar och analyserar även ord i form av vilken indata företagen baserar sina värderingar på samt vilken värderingsmetod man använt. De data som används sammanställs i mängd och förekomst för att se likheter och skillnader före och efter implementeringen av IFRS 13. Studien studerar undersökningsobjekten utifrån deras årsredovisningar. Denna information kategoriseras som sekundärdata. Sekundärdata är information som samlats in och satts ihop i ett tidigare skede, i andra kontexter och med ett annat syfte gentemot den gällande undersökningen (Christensen et al. 2010, s. 91). Årsredovisningarna har exempelvis sammanställts och presenterats i ett annat sammanhang och med ett annat syfte än vad just studien ämnar använda årsredovisningarna till. De data som används i studien är av externt slag, och mer specifikt publicerad extern sekundärdata (Christensen et al. 2010, ss ). 5

13 2.2 Insamling av data Empirin utgörs av årsredovisningar från de femton fastighetsbolag som ingår i studien. Alla bolag är svenska samt noterade på NASDAQ OMX Stockholm. För samtliga fastighetsbolag har årsredovisningar för perioden granskats där årsredovisningarna har hämtats från bolagens egna hemsidor. Underlaget för referensramen är i sin tur kombinerad av redovisningsstandarder, vetenskapliga artiklar samt litteratur. All data samt underlaget för referensramen ligger sedan till grund för analys och diskussion. 2.3 Population Studien avser att undersöka svenska noterade fastighetsbolag. För att lokalisera studiens population gjordes en sökning på Nordnet. I denna sökning valdes svenska bolag som var listade på NASDAQ OMX Stockholm i samtliga företagsstorlekar. Sökningen filtrerades i sektorn Finans och Fastighet samt branschen Fastighetsförvaltning och utveckling (Nordnet u.å). Bolagen förvaltar både kommersiella fastigheter och hyresfastigheter. Anledningen till att sökningen av populationens fastighetsbolag gjordes på nordnet.se är att denna hemsida gav bättre möjligheter till att filtrera än vad Stockholmsbörsens egen hemsida, nasdaqomxnordic.com, gjorde. Till skillnad från nasdaqomxnordic.com gav nordnet.se möjligheten att filtrera sökningen efter sektorn finans och fastighet samt efter branschen fastighetsförvaltning och utveckling. Sökresultatet från Nordnet resulterade i följande fastighetsbolag, vilka alla inkluderas i studien: Atrium Ljungberg AB Balder AB Castellum AB Catena AB Corem AB Diös AB Fabege AB FastPartner AB Heba AB Hufvudstaden AB Klövern AB Kungsleden AB Sagax AB Wallenstam AB Wihlborgs AB 6

14 2.4 Genomförande och tillvägagångssätt I studiens inledande skede studerades de båda redovisningsstandarderna IAS 40 och IFRS 13 vilka hämtades från branchorganisationen FAR genom faronline.se. Detta gjordes i syfte att skapa en förståelse för deras innebörd. För att få en vidare uppfattning om bakomliggande orsaker till IFRS 13 samt vad både kritiker och förespråkare anser om värdering till verkligt värde studerades tidigare forskning inom området. Med avsikt att få en djupare förståelse i ämnet används även ytterligare teoretiskt material som mer ingående behandlar värde som begrepp samt de olika teorierna som hänförs till detta. Då redovisningsregler, standarder och tidigare forskning som används inte är någonting vi har skapat själva har tillit lagts vid att dessa källor är pålitliga. Standarderna IFRS 13 och IAS 40 är båda hämtade från faronline.se. Vetenskapliga artiklar som används i studien har alla hämtats ur vetenskapligt granskade tidskrifter genom SöderScholar. I nästa steg granskades de utvalda fastighetsbolagens årsredovisningar för åren 2011 till och med 2014 vilka alla är hämtade från bolagens egna hemsidor. Detta gjordes i syfte att se vilken metod och indata bolagen använder, var dessa indata placeras i värderingshierarkin, se fördelningen mellan intern och extern värdering samt hur en eventuell extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet. Fokus har sedan lagts vid huruvida det skett någon förändring efter införandet av IFRS 13. Granskningen skedde i ett första steg genom att utifrån årsredovisningarna skapa en översiktlig bild av bolaget, deras redovisningsprinciper och vad de kategoriserar som förvaltningsfastigheter. Denna information återfanns i noter i anslutning till resultat- och balansräkningarna, vanligtvis i not 1. Efter att ha skapat denna översiktliga bild granskades sedan avsnitten som behandlar värdering av förvaltningsfastigheter. Dessa hittades genom att först granska årsredovisningens innehållsförteckning. I de fall innehållsförteckningen inte visade på att årsredovisningen innehöll ett enskilt avsnitt för värdering av förvaltningsfastigheter gjordes en genomgång av årsredovisningens noter. Noternas rubriker lästes då en i taget för att på så sätt hitta den not som avsåg detta, vanligtvis med rubriken förvaltningsfastigheter. Vissa bolag hade alltså enskilda avsnitt gällande detta medan andra lämnade all den informationen i noter i anslutning till resultat- och balansräkningarna. Bolagen granskades ett åt gången efter bokstavsordning. Samtliga år arbetades igenom för respektive bolag innan nästa bolags årsredovisningar sammanställdes. Granskningen skedde således genom att börja gå igenom avsnittet gällande värdering av förvaltningsfastigheter för Atrium Ljungberg AB år 2011, för att sedan gå igenom för år 2012 et cetera. Efter att samtliga år granskats för det första bolaget gällde samma process för bolag två och så vidare. I avsnitten som behandlar värdering av förvaltningsfastigheter i bolagens årsredovisningar framgår tydligt vilken indata som använts och vilket steg i värderingshierarkin de tillhör, hur dessa indata har använts vid värdering samt användandet av externa värderingsmän. I syfte att fastställa bolagens 7

15 värderingsmetoder utifrån samma grunder och förutsättningar har de indata samt tillvägagångssätt som presenteras i samtliga bolags årsredovisningar ställts mot Lantmäteriets (2013) definitioner av olika värderingsmetoder. De indata bolagen förklarat att värderingarna av förvaltningsfastigheterna grundar sig på har alltså jämförts med vilka indata Lantmäteriet (2013) anser att respektive värderingsmetod ska baseras på. Efter detta har även bolagens redogörelse för hur dessa indata har använts vid värdering av förvaltningsfastigheter ställts mot hur Lantmäteriet (2013) definierar tillvägagångssätten för respektive värderingsmetod. När dessa två jämförelser gjorts av båda författarna har svaren sammanställts och bolagens värderingsmetoder fastställts. Författarna var eniga om vilket värderingsmetod som använts i samtliga jämförelser mellan bolagens indata samt tillvägagångssätt och Lantmäteriets (2013) definitioner av respektive värderingsmetod. Då empiri och analys tillsammans ska kunna besvara studiens problemformulering plockas information ut ur årsredovisningarnas värderingsavsnitt. Denna information är vilken värderingsmetod och indata som används vid värdering samt vilket steg i värderingshierarkin indata för värdering hamnar på efter implementeringen av IFRS 13. I syfte att besvara problemformuleringen inkluderas även information om fördelningen mellan intern och extern värdering, samt hur en eventuell extern värdering används vid fastställande av förvaltningsfastigheternas bokförda värde. När samtliga årsredovisningar för samtliga bolag granskats och informationen plockats ut sammanställdes detta i tabeller för att tydligt kunna se likheter och skillnader före och efter införandet av IFRS 13 samt likheter, skillnader och mönster bolagen emellan. All information som samlats in från bolagens årsredovisningar ligger sedan till grund för analysen. De likheter, skillnader och mönster som framträder ur empirin analyseras mot referensramen. Genom att ställa såväl redovisningsregler, rekommendationer, begrepp och tidigare forskning mot de data som samlats in från bolagens egna årsredovisningar dras slutsatser kring anledningar och orsaker till resultatet. Då studien syftar till att undersöka om implementeringen av IFRS 13 har inneburit någon ändring vid värdering av förvaltningsfastigheter, jämförs åren före implementeringen av standarden med åren efter. Med bakgrund mot att hela populationen har undersökts svarar analys och empiri i sin helhet på problemformuleringen. 2.5 Reliabilitet och validitet Reliabilitet står för i vilken utsträckning en studie kan upprepas och i vilken utsträckning man kan påstå att de mått som används är pålitliga och följdriktiga. Faktorer som sänker en undersöknings reliabilitet är premisser som uppstår på slumpmässiga eller tillfälliga grunder. (Bryman & Bell 2013, ss ) För att studien ska uppnå hög reliabilitet krävs det att studien ska kunna genomföras igen vid ett senare tillfälle utan att förutsättningarna ska ha förändrats, vilket innebär att resultatet i sådana fall skulle bli annorlunda. 8

16 Ett nyckelbegrepp inom reliabilitet är stabilitet. Begreppet syftar till att avgöra hur ett mått över tid är beständigt och därav kan antas vara detsamma vid en senare tidpunkt (Bryman & Bell 2013, s. 171). De data som utgör empirin kommer direkt från bolagens årsredovisningar vilket innebär att underlaget kommer vara fortsatt observerbart och framförallt att data i dessa kommer vara oförändrad i framtiden. Detta gör att måttens stabilitet är hög i denna studie. Interbedömarreliabilitet är ett annat nyckelbegrepp inom reliabilitet. Detta begrepp avser utsträckningen av subjektiva bedömningar och om två eller fler observatörer är överens i sina tolkningar (Bryman & Bell 2013, ss. 171, 291). Bedömningar av bolagens tillvägagångssätt vid värdering har gjorts med bakgrund mot Lantmäteriets (2013) definitioner av värderingsmetoder. Studiens båda författare har varit överens i samtliga jämförelser mellan Lantmäteriets (2013) definitioner och de indata och tillvägagångssätt bolagen använt. Validitet är i flera avseende det viktigaste forskningskriteriet enligt Bryman och Bell (2013). Kriteriet byggs precis som reliabilitet upp av flera nyckelbegrepp varav mätningsvaliditet är ett. Detta syftar till om ett mått/indikator mäter vad det avser att mäta (Bryman & Bell 2013, ss. 63, 172). Studiens problemformulering och syfte grundar sig i bolagens värderingar av förvaltningsfastigheter. För att basera empirin på tillämplig data har underlaget hämtats från bolagens egna årsredovisningar. Detta gör att slutsatserna som dras från undersökningarna av bolagens årsredovisningar mäter det studien avser att mäta. Ytterligare en del av validitet är begreppet extern validitet. Detta begrepp behandlar resultatens möjlighet att generaliseras vilket ofta är avgörande då urval har gjorts (Bryman & Bell 2013, ss. 64). Med bakgrund mot att samtliga bolag i populationen har tagits med i undersökningen kommer studiens resultat inte generaliseras utan svarar i sin helhet för populationen. Då mätvärdena hämtats från bolagens egna årsredovisningar kommer dessa således att stämma överens med de verkliga värdena från populationen (Christensen et al. 2010, s. 291). Dessa två aspekter bidrar till att studiens externa validitet är hög. 9

17 3. Referensram Kapitlet inleds med en redogörelse för värde som begrepp samt teori. Därefter presenteras begreppet verkligt värde samt de redovisningsstandarder som studien tar avstamp ifrån vilka behandlar regler för hur värdering till verkligt värde ska ske. Till grund för referensramen ligger redovisningsregler, standarder, rapporter, litteratur samt tidigare forskning. Inledningsvis studerades redovisningsstandarderna IAS 40 och IFRS 13 vilka hämtades från branchorganisationen FAR genom faronline.se. Standarderna studerades i syfte att få en grundlig kunskap om vad de innebär för bolagen vid värdering av förvaltningsfastigheter. I syfte att skapa vidare uppfattning om varför IFRS 13 infördes samt vilka positiva kontra negativa aspekter värdering till verkligt värde medför studerades tidigare forskning i ämnet. Tidigare forskning har hämtats ur vetenskapligt granskade tidskrifter via SöderScholar.se där följande sökord använts; IFRS 13, IAS 40, fair value, fair value reliability, investment property, fair value investment property, investment property valuation, external valutaion, external appraisers, verkligt värde, verkligt värde tillförlitlighet, verkligt värde pålitlighet, verkligt värde förvaltningsfastigheter, värdering förvaltningsfastigheter, extern värdering, externa värderingsmän. För att skapa en djupare förståelse för värdering av tillgångar till verkligt värde och förvaltningsfastigheter har även ytterligare teoretiskt material såsom rapporter och ämneslitteratur inkluderats i studien. Underlaget som använts för att förklara värde som begrepp med hänförliga teorier, samt beskriva olika värderingsmetoder av förvaltningsfastigheter, är framtaget av Lantmäteriet och Mäklarsamfundet år I denna rapport har Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2013) låtit sammanfatta flera olika definitioner för att göra metoder och teorier applicerbara för just fastighetsbolag och förvaltningsfastigheter. Utöver detta redogörs även för en bred bakgrund till ämnet. Till skillnad från den tidigare forskning som hittats använder Lantmäteriet (2013) grundläggande teorier för fastigheter samt begreppen värde och värderingsteori i syfte att förklara hur och varför vissa värderingsmetoder lämpar sig bättre än andra i olika situationer, beroende på bland annat tillgänglig indata och i vilket syfte fastigheten värderas. 3.1 Balansräkningsorienterad redovisning Värdering av tillgångar till verkligt värde associeras vanligtvis med det balansräkningsorienterade synsättet av redovisning. Kärnan i den balansräkningsorienterade redovisningen är att hitta en korrekt värdering av tillgångar och skulder, vilket även är det primära målet för den finansiella rapporteringen. Den huvudsakliga innebörden av detta perspektiv är att fastställandet av resultaträkningens poster, och särskilt resultatet, baseras på uppskattningar och reflektioner gjorda utifrån balansräkningen. Med balansräkningsorienterad redovisning, i dess ytterlighet, avgörs resultatet helt och hållet från uppskattningar och bedömningar av tillgångar och 10

18 skulder. Resultatet för en viss period blir därav helt och hållet förändringen av värdet i nettotillgångarna för perioden. (Dichev 2008, s. 454) Det balansräkningsorienterade synsättet har fått ta emot kritik från bland annat Dichev (2008) för att inte organisationens riktiga verksamhet tas med i beaktning. Han menar att det är processen med att bearbeta kostnader som reglerar hur de flesta företag skapar värde och att intäkter enskilt är den viktigaste delen i redovisningen. Argumenten riktar sig mot att begreppet intäkt är både tydligare och mer användbart än vad begreppet tillgång är, inte minst i frågan av immateriella tillgångar. Trots detta har balansräkningsorienterat synsätt fått allt mer utrymme och i stora delar av världen blivit en norm (Dichev 2008, s. 453). FASB antog i slutet av talet ett balansräkningsorienterat synsätt. Till skillnad från kritikerna argumenterar FASB för att balansräkningsorienterad redovisning är den naturliga grunden för redovisning. Samtidigt som de anser att fastställandet av tillgångar och skulder ersätter fastställandet av resultat, menar de att matchning och periodiseringar gör resultaträkningsorienterad redovisning tvivelaktig (Dichev 2008, s. 456). Bakgrunden till deras argument är att ett resultat är just en värdeförändring för en period och att man först måste definiera begreppet värde. 3.2 Värde Begreppet värde är inte lätt att definiera. Fler teoretiker och filosofer har under historien försökt förklara begreppet. Som resultat av den omfattande diskussionen har oräkneligt många synsätt uppstått. Lantmäteriet (2013) har låtit sammanfatta begreppet till att definiera det på följande vis: Värde uppstår när en vara eller, i vårt fall, en fastighet, ger en nytta som tillfredsställer mänskliga behov. Om denna vara/fastighet inte finns i obegränsad mängd är därför den som önskar erhålla varan/fastigheten beredd till en uppoffring för att få tillgång till den. Vi kan därför säga att det uppstår ett värde på varan/fastigheten eftersom den är möjlig att bytas mot någonting annat, t.ex. pengar. (Lantmäteriet 2013, s. 1) Fortsättningsvis menar man att värdet inte är en inneboende egenskap för en fastighet. Således kan inte historiska aspekter som kostnad för byggandet av fastigheten tas med i värderingen av den. Fastigheter står inför speciella värderingssvårigheter. Detta eftersom de har många olika egenskaper som gör att de skiljer sig från andra varor. Värderingssvårigheterna uppstår främst i och med att ingen fastighet är den andra lik. Man påstår att värdet för en fastighet, då det inte är mätbart i samma utsträckning som exempelvis tomt- eller boarean, enbart är ett mått som går att bedöma. Vad som även är värt att nämna är att man strävar efter en monetär översättning av värdebegreppet, alltså vad värderingen av en vara/fastighet skulle motsvara i pengar. Även frågan för vem man värderar bör tas upp, ett värde för en individ behöver inte motsvara värdet av varan/fastigheten för en annan. (Lantmäteriet 2013, ss. 1-2) 11

19 Som tidigare nämnt är begreppet värde ett komplext område och innefattar många olika dimensioner. För att förtydliga detta görs en uppdelning i tre kategorier: värdeteori, värderingsteori och värderingsmetoder. De två första kategorierna kommer att förklaras härnäst medan värderingsmetoderna kommer redogöras senare i kapitlet Värdeteori Begreppet värdeteori antar en filosofisk synvinkel för att ur en grundläggande teoribildning förklara hur värde skapas. Teorin utgår från allmän ekonomisk teori inom vilken efterfrågan samt utbud är två välkända begrepp. Fastigheter är som vilken annan tillgång som helst utifrån aspekten att användningen skapar förväntade framtida nytta. (Lantmäteriet 2013, s. 3) När värdeteorin behandlas i marknadsekonomisk kontext är det vanligt att man kräver grundläggande förutsättningar i skapandet av ett värde. Lantmäteriet (2013) sammanställer de förutsättningar som ofta anses var grundläggande enligt följande: Behov finns hos användaren som tillfredsställs genom användning av fastigheten Nytta uppstår när en fastighet ägs eller alternativt bara disponeras Fastigheten disponeras av den som äger/använder fastigheten. Fastigheten är möjlig att överlåta Fastigheten(en viss typ av fastighet) finns bara i begränsad omfattning. (Lantmäteriet 2013, s. 3) Värderingsteori Som tidigare nämnt går tankebanorna kring värdeteorin i filosofiska spår och för att skapa en mer konkret bild av situationen samt hjälpa till att koppla ihop teorin med värderingsmetoderna har det tagits fram en värderingsteori. Värderingsteorin myntar något som kallas för värderingssituationer vilka delas upp i två kategorier: överlåtelsesituation och innehavssituation (Lantmäteriet 2013, s. 4). Överlåtelsesituationer syftar till när en fastighet överlåts till en annan part och värdet i denna affär är den summa pengar som fastighetens ägare skulle få i ersättning. Innehavssituationen avser de situationer då fastighetens ägare är mer intresserad av vilken framtida nytta fastigheten kan generera, dessa i form av olika sorters nettointäkter. I relation till värderingssituationerna hittas även de två värdebegreppen marknadsvärde och avkastningsvärde (Lantmäteriet 2013, s. 5). Begreppen kan analyseras var för sig, då marknadsvärde ofta kopplas till överlåtelseavtal och avkastningsvärdet knyts till innehavssituationen. Lantmäteriet (2013) definierar marknadsvärde på följande sätt: Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen 12

20 marknad, med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. (Lantmäteriet 2013, s. 6) Lantmäteriet (2013) menar att det är viktigt att skilja på begreppen marknadsvärde och pris eftersom de inte är synonymer, trots att dessa kommer nära varandra. Medan priset på en fastighet beror på en konstaterad händelse, grundar sig marknadsvärdet på flera olika förhållanden vilka många är tämligen slumpmässiga. Det andra begreppet, avkastningsvärde, har störst användning för avkastningsbärande fastigheter, däribland hyreshus, jordbruksfastigheter med flera (Lantmäteriet 2013, s. 8). Begreppet definieras av som: Nuvärdet av förväntade framtida nettoöverskott. (Lantmäteriet 2013, s. 8) Vidare är det även vanligt att man använder sig av begreppet individuellt avkastningsvärde vilket innebär att varje individ, person eller företag, har ett specifikt avkastningsvärde. Något som Lantmäteriet (2013) menar skulle kunna påverka det individuella värdet är exempelvis hur effektivt och i vilken grad ägaren kan använda fastigheten i syfte att generera avkastning. Med detta som bakgrund anser man att avkastningsvärdet även är med och påverkar marknadsvärdet. Avkastningsvärdet är således ett av de tidigare nämnda förhållanden som skiljer marknadsvärdet från priset. Fortsättningsvis spelar alltså det individuella avkastningsvärdet stor roll i frågan om vad marknadsvärdet för en fastighet blir. En köpare kan anse sig kunna utnyttja en fastighet på bättre sett än vad säljaren har gjort och därefter känna ett högre individuellt avkastningsvärde. Ur en sådan situation uppstår motivation för säljaren då priset på marknaden förmodas vara högre en dess individuella avkastningsvärde. (Lantmäteriet 2013, s. 8) 3.3 Verkligt värde Verkligt värde är ett centralt begrepp inom redovisningen. Begreppet syftar till att värdera en tillgång till det värde som ska återspegla tillgångens riktiga värde. Olika tolkningar och översättningar har dock lett till viss problematik gällande uppfattningar av vad verkligt värde egentligen är. När frågan huruvida tillgångar värderas till sitt verkliga värde behandlas är det viktigt att komma ihåg anledningen till varför det görs. Den direkta kopplingen görs ofta till att användarna av ett företags finansiella information behöver kunna göra bedömningar av företagets värde och således önskar det riktiga värdet för företagets tillgångar. Går man däremot lite längre kan man se att begreppet ekonomisk vinst ligger som teoretisk bas för det verkliga värdet (Sundgren, Nilsson & Nilsson 2013, s. 31). Sundgren, Nilsson och Nilsson (2013) menar att utgångspunkten i ekonomisk vinst är att tillgångars värde beräknas utifrån de förväntade kassaflödena, samtidigt som marknaderna är både perfekta och kompletta. Det senare är dock något som sällan 13

21 förekommer, marknader är snarare allt som oftast inkompletta och ofullständiga. Beräkningen av den ekonomiska vinsten grundar sig på tillgångens nettokassaflöde och tillgångens värde vid nuläget. Sveriges riksbank skriver i sin rapport Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden (2011) att hyreskontrakt är den viktigaste egenskapen när värdet på en fastighet ska beräknas. Alltså menar Riksbanken (2011), likt Sundgren, Nilsson och Nilsson (2013), att det är nuvärdet av hyreskontrakten, vilket är diskonterade förväntade kassaflöden, som ska ligga till grund för värderingen till verkligt värde. Samtidigt menar Riksbanken att bristen på information i ett hyresavtal i extrema fall kan resultera i att en värdering blir helt felaktig (Sveriges riksbank 2011). I IAS 40 definierar IASB verkligt värde som:... verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. (IAS 40, punkt 5) Vad som är värt att notera är att definitionen IASB gör i IAS 40 av vad verkligt värde är, saknar stöd i deras föreställningsram. Den övergripande definitionen i IAS 40 redogör inte för vilken av de fyra värderingsgrunderna verkligt värde tillhör. Dessa värderingsgrunder presenteras i IASBs föreställningsram, vilka är: Anskaffningsvärde Återanskaffningsvärde Försäljningsvärde Nuvärde (IASB 2001, punk 100) Trots att verkligt värde saknar någon vidare förklaring än den ytterst grundliga definitionen som ges i IAS 40 har man tagit fram standarden IFRS 13 för vilken data som ges störst tillförlitlighet vid värderingen. Således har en standard för vilken indata som ska användas vid värdering till verkligt värde tagits fram, samtidigt som en förklaring saknas av vad det i realiteten är. Detta gör att det är ytterst otydligt vilken av värderingsgrunderna som rekommenderas vid värdering till verkligt värde. De två snarlika definitionerna av begreppet som Riksbanken (2011) och IASB (IAS 40, punkt 5) redogör för utgår båda från att det ska finnas information tillgänglig för att parterna ska finna transaktionen tillfredsställande. Om den finansiella informationen däremot inte blir publik, eller helt saknas, minskar transparensen och marknader blir varken kompletta eller perfekta. Detta öppnar för bedömningar av tillgångens värde, bedömningar med utrymme för subjektivitet (Sundgren, Nilsson & Nilsson 2013, s. 88) Att värdera tillgångar till verkligt värde kan även ses som mer intressant under tider med stigande värden, samtidigt som det är mindre gynnsamt under tider med sjunkande värden vilket kan leda till osäkerhet i bedömningarna (Godfrey et al. 2010, s. 244). 14

22 Godfrey et al. (2010) poängterar även vikten av att användarna kan tillgodogöra sig information från företaget för att skapa sig en förståelse inför värderingen till verkligt värde. För fastighetsaffärer i bolagsform påpekar riksbanken att det ofta saknas flera delar av den finansiella informationen som kan vara viktig vid värdebedömning. Denna informationsbrist kan leda till feltolkningar i värdet och i förlängningen att värderingarna blir felvända. (Sveriges riksbank 2011) 3.4 IAS 40 - Förvaltningsfastigheter IAS 40 är en standard som behandlar hur man redovisar och värderar förvaltningsfastigheter (IAS 40, punkt 2). Definitionen av vad som kategoriseras som en förvaltningsfastighet är att fastigheten är en byggnad, del av en byggnad eller mark som innehas i syfte att generera kassaflöden, till exempel hyresintäkter och/eller värdestegring (IAS 40, punkt 5). Företagen får enligt IAS 40 välja att antingen värdera till verkligt värde eller anskaffningsvärde. Den värderingsmetod som väljs ska sedan användas för samtliga förvaltningsfastigheter (IAS 40, punkt 30). Dock kräver standarden upplysning om det verkliga värdet för förvaltningsfastigheten även om man väljer att använda anskaffningsvärdet som värderingsmetod. Samtidigt uppmanar IASB till att låta det verkliga värdet avgöras av en oberoende värderingsman med relevant profession inom området, detta är dock inget krav. (IAS 40, punkt 32) Vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde, som baseras på IFRS 13, ska värderingen reflektera: inkomster från löpande hyresavtal och andra antaganden som marknadsaktörer skulle använda vid prissättning av förvaltningsfastigheterna under aktuella marknadsförhållanden. (IAS 40, punkt 40) 3.5 IFRS 13 Syftet med IFRS 13 är att få en mer konsekvent och jämförbar värderingsmetod samt tillhörande upplysningar för verkligt värde. För att uppnå detta har IASB tagit fram något som kallas fair value hierarchy. Denna hierarki kategoriserar den data som får användas för värdering till verkligt värde. Störst tillförlitlighet ges till noterat pris för identiska tillgångar och skulder samtidigt som lägst tillförlitlighet ges till information som endast är observerbar internt i företaget. (IFRS 13 punkt 72) IFRS 13 ska tillämpas då en annan IFRS standard kräver eller tillåter värdering till verkligt värde (IFRS 13 punkt 5). I metoden för värdering till verkligt värde som IFRS 13 tagit fram har man rangordnat informationen som ligger till grund för värderingen i tre nivåer. 15

23 Figur 1. IFRS 13 värderingshierarki Nivå 1: Första steget utgår ifrån att det finns ett noterat pris på en aktiv marknad för en identisk tillgång eller skuld. Denna information ska finnas tillgänglig för företaget vid tidpunkten för värderingen. (IFRS 13, punkt 76) Nivå 2: Finns inte dessa data tillgänglig ska värderingen göras utifrån steg två vilket innebär: observerbar data, indirekt eller direkt, förutom de data som framgår från steg ett. Det kan vara noterat pris för en liknande tillgång eller skuld på en aktiv eller inaktiv marknad. (IFRS 13, punkt 81) Nivå 3: Om informationen i nivå två inte finns tillgänglig ska värderingen göras utifrån steg tre, vilken baseras på data som är icke observerbar för externa parter (IFRS 13, punkt 86). Värderingen grundas istället på antagande baserat på intern data med hänsyn till tillgänglig information från övriga marknadsaktörer (IFRS 13, punkt 87-89). Ett noterat pris på en marknad anses ge den mest tillförlitliga grunden för värdering till verkligt värde då man inte behöver göra några justeringar (IFRS 13 punkt 77). I steg tre får företaget däremot utgå från den bästa möjliga information sett till de förutsättningarna företaget har. Detta kan innebära att man inkluderar företagets interna data i värderingen till verkligt värde, dock med hänsyn till all den information företaget kan få över marknadens rimliga antaganden (IFRS 13, punkt 87-89) Vid värdering till verkligt värde är det önskvärt att maximera användandet av observerbar data samtidigt som man minimerar användandet av icke observerbar (IFRS 13 punkt 61, 67). Enligt punkt 62 i IFRS 13 är syftet med att värdera tillgångar till verkligt värde att uppskatta priset för en tillgång under en ordnad transaktion. Den värderingsmetod som används vid värdering ska stämma överens med en eller fler ansatser som återfinns i IFRS 13, vilka gäller vid värdering till verkligt värde oavsett typ av tillgång. Alltså gäller dessa ansatser för alla typer av tillgångar som värderas till 16

24 verkligt värdet, inte endast för förvaltningsfastigheter. I punkt 62 i IFRS 13 återfinns följande tre ansatser: Marknadsansatsen: Använder priser och annan relevant information från marknadstransaktioner av identiska eller liknande tillgångar eller skulder. Kostnadsansatsen: Återspeglar beloppet som i nuläget skulle krävas för att ersätta kapaciteten hos en viss tillgång. Avkastningsansatsen: Diskontering av framtida kassaflöden för att återspegla nuvärdet av förväntade framtida summor. 3.6 Värderingsmetoder vid värdering av förvaltningsfastigheter Först när avsikten med värderingen är klar och individen valt vilket värdebegrepp som är lämpligt kan val av värderingsmetod göras. Den metod som används för att värdera en fastighet kan ses som det verktyg som värderaren har att tillgå för att sakligt sammanställa data och genomföra uppskattningar. Detta mynnar därefter ut i det slutgiltiga bedömda värdet. (Lantmäteriet 2013, s. 10) Valet av värderingsmetod baseras primärt på hur många jämförelseobjekt som finns att tillgå. Med tillräckligt många köp i området är ortsprismetoden att föredra, i andra fall krävs andra metoder. Om inte ortsprismetoden kan användas bör avkastningsmetoden prioriteras före produktionskostnadsmetoden. (Lantmäteriet 2013, s. 53) Dessa metoder avser värdering av förvaltningsfastigheter och kan alltså inte ses som generella metoder för värdering av alla typer av tillgångar till verkligt värde. Som tidigare nämnt är den mest rekommenderade informationen att grunda sin värdering på gällande verkligt värde, enligt IFRS 13, priset för en liknande fastighet på en aktiv marknad. Den information som ska användas i sista hand enligt IFRS 13 är diskontering av förväntade framtida kassaflöden baserat på nuvarande hyresavtal med stöd av andra kontrakt och annan extern information. (IFRS 13, punkt 77) Det är värt att förtydliga att det enligt IFRS 13 är informationen som används vid värdering som rangordnas snarare än vilken värderingsmetod som används. Samma metod kan alltså hamna högt och lågt i den hierarkiska trappan i IFRS 13 beroende på de indata som används vid värderingen Ortsprismetoden Fastigheten, eller annan enhet, som är föremål för värdering benämns ofta värderingsobjekt. Jämförelseobjekt används som jämförelse och är i realiteten tidigare fastighetsköp. Metoden kan användas för alla fastigheter och räknas ibland som en direkt metod. Med denna metod förväntar man sig att ett pris på ett värderingsobjekt bedöms utifrån pris för jämförelseobjekt inom samma ort. För användning av ortsprismetoden är det således önskvärt att hitta så många jämförelseobjekt som möjligt. Jämförelseobjekten bör utvärderas så att de lever upp till kraven för jämförelsebarhet. Kraven för jämförelsebarhet är att de inte är gamla och 17

25 därav tappat relevans, att jämförelseobjekten är från samma eller liknande delmarknader som värderingsobjektet och att dessa har gjorts på en fri och öppen marknad. (Lantmäteriet 2013, s. 53) Enligt Lantmäteriet (2013) krävs det att både likheter och skillnader mellan fastigheter som värderingsobjekt kan urskiljas, detta eftersom det föreligger stora egenskapsskillnader mellan dessa. På grund av detta krävs allt som oftast en extra sortering av vilka jämförelseobjekt som kan användas. Vidare menar Lantmäteriet (2013) att om ett jämförelseobjekt skiljer sig för mycket för att kunna kategoriseras som samma eller likartad ska denna väljas bort från jämförelse. Likaså om avvikande egenskaper som påverkar priset på ett jämförelseobjekt inte kan uppskattas. Till sin hjälp i jämförandet kan värderaren exempelvis använda fastighetsprissystem, alternativt förköpslistor från kommunen Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden, vilken innefattar flera andra benämningar på liknande metoder, går ut på att diskontera framtida förväntade kassaflöden till tidpunkten då fastigheten ska värderas. Lantmäteriet (2013) delar upp avkastningsmetoden i två syften, att beräkna marknadsvärde eller om det är det individuella avkastningsvärdet som ska beräknas. Är syftet med värderingen att beräkna marknadsvärdet ska de parametrar som ligger till grund för jämförandet beslutas utifrån de krav och uppfattningar som kan kopplas till marknaden. Individen som genomför värderingen behöver hög marknadskännedom då målet är att återskapa prisbildningsprocessen på marknaden. Är syftet istället att beräkna ett individuellt avkastningsvärde behöver inte värderaren besitta samma kompetens om marknaden då det istället är ägarens, alternativt den förmodade köparens uppfattningar och krav som ska vara grunden för bedömningen av fastighetens värde. (Lantmäteriet 2013, s. 55) Produktionskostnadsmetoden Lantmäteriet (2013) redogör för att värdering av förvaltningsfastigheter med hjälp av produktionskostnadsmetoden utgår från fastighetens återanskaffningskostnad. Uträkning av återanskaffningskostnaden kan enligt Lantmäteriet (2013) göras på två sätt. Antingen görs beräkningen genom indexuppräkning av den historiska produktionskostnaden eller genom en direkt kostnadsberäkning av en ny byggnad eller anläggning. När dessa kostnader har beräknats ska värdet reduceras med värdeminskningen orsakat av ålder och bruk. Reduktionen utförs genom nedskrivningar. När denna reduktion genomförts erhålls det tekniska nuvärdet, därefter återstår ett sista steg vilket är att addera värdet av marken. När det tekniska nuvärdet och värdet av mark adderats erhålls det totala fastighetsvärdet. (Lantmäteriet 2013, ss ) 3.7 Tidigare forskning Verkligt värde som värderingsmetod har länge varit ämne för debatt där relevans och pålitlighet varit två centrala begrepp (McDonough & Shakespeare 2015, s. 96). Medan 18

26 kritiker har höjt röster mot att metoden bland annat öppnar för manipulation och subjektiva värderingar (Laux & Leuz 2009, s. 827) har förespråkare försvarat metoden med argumenten att verkligt värde ökar transparensen i de finansiella rapporterna (McDonough & Shakespeare 2015, s. 96). Tidigare forskning har undersökt verkligt värde ur flera olika perspektiv där både positiva och negativa slutsatser har kopplats till värderingsmetoden. I syfte att ge studien en bred grund görs en redogörelse över tre artiklar, samtliga med olika synvinklar på verkligt värde och vad användandet av metoden kan resultera i. Två av dessa behandlar värdering av fastigheter till verkligt värde medan den tredje artikeln studerar kopplingen mellan icke observerbar indata och subjektiva värderingar Ökad pålitlighet med extern värdering Dietrich, Harris och Muller (2001) har undersökt i vilken utsträckning verkligt värde kan bedömas vara pålitligt. Deras artikel The reliability of investment property fair value estimates från år 2001 baseras på en undersökning av brittiska fastighetsbolag. Syftet var att undersöka hur pålitliga de verkliga värdena för bolagens förvaltningsfastigheter var. Tidsperioden för undersökning var åren Målet för undersökningen var att belysa och ge insikt till den kritik som verkligt värde fått ta emot, främst om att vara en opålitlig värderingsmetod. Pålitligheten i värderingsmetoden analyserades bland annat utifrån i vilken utsträckning den interna värderingen stämde överens med den externa värderingen. Fastighetsbolagen var tvungna, i enlighet med UK GAAP, att låta externa värderingsmän värdera deras fastigheter minst var femte år. Med bakgrund mot dessa förutsättningar undersökte författarna huruvida förvaltningsfastigheternas uppskattade verkliga värde stämde överens med det faktiska försäljningspriset för fastigheten när den såldes. Vidare jämförde de även vilken av den interna och externa värderingen som bäst stämde överens med försäljningspriset. Dietrich, Harris och Muller (2001) kom fram till att pålitligheten i värdering till verkligt värde varierade mellan de olika förhållande värderingen hade gjorts under. Exempel på olika förhållanden kunde vara intern värdering, intern värdering granskad av en extern revisor eller att värderingen helt gjordes av en extern värderingsman. Resultatet visade att den interna värderingen blev både mer pålitlig samt noggrannare om den granskades av en revisor. Värderingar helt gjorda av externa värderingsmän nådde högre pålitlighet än då de endast gjordes internt. Till sist ansågs värderingar helt gjorda av externa värderingsmän vara mer pålitlig än om värderingen gjorts internt och blivit granskad av en revisor. Sammantaget ökade värderingens pålitlighet om en revisor granskade en intern värdering eller om hela värderingen gjorts externt. Fastighetsbolag som endast värderar sina förvaltningsfastigheter internt hade lägst pålitlighet i sina värderingar. Anledningen var enligt författarna att ledningen medvetet värderade sina tillgångar lågt i syfte att redovisa vinster vid försäljning. En alternativ förklaring var att den låga värderingen var 19

27 ett sätt att gardera sig från rättstvister om fastigheten skulle säljas för mindre än det beräknade värdet. Författarna menar att sådan typ av godtycklig värdering skapar svårigheter med att se värderingarna till verkligt värde som pålitlig Minskad pålitlighet vid värdering till verkligt värde Nellesen och Zuelch (2010) riktar sig i artikeln The reliability of investment property fair values under IFRS mot den europeiska fastighetsbranschen och de noterade fastighetsbolagen i Europa. Syftet med deras artikel är att bidra till den redan breda diskussionen kring omständigheterna av att fastighetsbolagens net asset value (NAV) skiljer sig mot bolagens börsvärde. Termen NAV används främst för fastighetsbolag och ses som ett bolags aktuella börsvärde. Verkligt värde ligger till grund för beräkningen av NAV, där det verkliga värdet för företagets tillgångar först uppskattas, vilka främst är förvaltningsfastigheter. Efter denna uppskattning dras det verkliga värdet av företagets skulder bort. Flertalet försök har tidigare gjorts för att förklara orsakerna till att bolagens NAV skiljer sig från deras börsvärde. Faktorer som tidigare legat till grund för analys av skillnader har bland annat varit ägarstrukturer (Capozza & Seguin 2003 se Nellesen & Zuelch 2010, s. 62), nivån av risk (Bond & Shilling 2003 se Nellesen & Zuelch 2010, s. 62) och omsättning (Brounen & Laak 2005 se Nellesen & Zuelch 2010, s. 62). Förutom flera tidigare undersökta variabler som risk, omsättning och avkastning ser Nellesen och Zuelch (2010) utrymme för att testa verkligt värde som orsak till skillnaderna mellan ett bolags NAV och deras börsvärde. För att undersöka detta jämförs hur väl det verkliga värdet för fastigheterna stämmer överens med fastigheternas marknadspris. Undersökningen genomfördes på 79 noterade fastighetsbolag i Europa och deras förvaltningsfastigheter mellan åren 2005 och Då merparten av bolagen var noterade var de skyldiga att redovisa sina förvaltningsfastigheter i enlighet med IFRS och IAS 40. Bolagen var fria att värdera efter verkligt värde eller anskaffningsvärde. I artikeln framgår att verkligt värde var den dominerande metoden för värdering av förvaltningsfastigheter och att NAV var den mest använda metoden vid värdering av fastighetsbolagens aktuella börsvärde. Även fast ett bolags verkliga värde i teorin borde återspegla bolagets NAV var det vanligt att fastighetsbolagens NAV avvek gentemot deras börsvärde. En av anledningarna till det avvikande resultatet var enligt Nellesen och Zuelch (2010) att verkligt värde som metod har bristande tillförlitlighet. Orsakerna till att verkligt värde inte uppfyller önskad tillförlitlighet var delvis att värderaren begränsas i värdebedömningen samt att flertalet olika metoder används vid uppskattningen av fastigheternas värde. Artikelförfattarna menar att det uppstår en opålitlighet i bedömningen av förvaltningsfastigheter då de gjorts till verkligt värde. Denna osäkerhet ligger sedan till grund för skillnaderna mellan organisationens uppskattade och deras reella börsvärde. 20

28 3.7.3 Indata vid värdering till verkligt värde och dess pålitlighet Gwilliam och Jackson (2008) skrev år 2008 sin artikel Fair value in financial reporting: Problems and pitfalls in practice A case studie analysis of the use of fair valuation at Enron. Med Enron som fallstudieobjekt är syftet att bidra till debatten om inkomstmätning samt mark- to- market, vilket är processen att uppskatta framtida marknadsvärden för att kunna beräkna framtida inkomster (verkligt värde). Artikeln undersöker de närmaste åren innan Enron kollapsade, vilket inträffade i slutet av år Vidare analyseras anledningarna till att Enron valde att värdera sina tillgångar till verkligt värde samt vilka lärdomar som kan dras. Gwillam och Jackson (2008) argumenterar för att värdering till verkligt värde utifrån data motsvarande dagens nivå ett och två i IFRS 13, var relativt tillförlitligt. Dock var 35 % av Enrons tillgångar år 2000 värderat utifrån data motsvarande nivå tre. I artikeln belyser de argument för att det faktiska valet av redovisningsprinciper och värderingsmetod i stort sett är irrelevant. Förutsatt att den finansiella rapporten inkluderar tillräckligt med information för att användaren ska kunna förstå de val som gjorts samt verifiera de data som använts. På grund av sina val av värderingsmetoder och tillhörande upplysningar, menar författarna att det inte var möjligt för användarna av de finansiella rapporterna att avgöra vilka värderingar som skulle påverka resultatet. Det var inte heller möjligt att uppfatta den betydande subjektivitet som låg bakom stora delar av värderingarna. Gwilliam och Jackson (2008) kommer fram till följande utmärkande slutsatser: (i) det grundläggande problemet associerat med verkligt värde metoden uppstår när marknader inte är fullständiga; (ii) användandet av intern data gör att värderingen inte kan ses som pålitligt trots att värderingen görs eller granskas av en extern part; (iii) ledningar som pressas efter resultat kommer använda det utrymme verkligt värde ger till godtycklig och subjektiv värdering för att uppnå sina mål. Avslutningsvis menar Gwilliam och Jackson (2008) att normgivare bör vara försiktiga vid bredare införande av verkligt värde. Samtidigt förutspår de att verkligt värde i framtiden kommer göra finansiella rapporter till bättre beslutsunderlag för flera sorters användare. 21

29 4. Empiri I detta kapitel presenteras den empiri som samlats in. Inledande del visar en sammanfattande bild av empirin, fortsättningsvis ges en redogörelse för respektive bolag. Empirin är hämtad från samtliga fastighetsbolags, som ingår i studien, årsredovisningar för åren Efter sammanställning av bolagens årsredovisningar framstår tydliga mönster i deras värderingar av fastighetsbestånden. Samtliga bolag baserar sina värderingar av fastighetsbeståndet på icke observerbar data, dessa data nuvärdesberäknas sedan för att beräkna fastigheternas verkliga värden. Både bolagens indata samt deras tillvägagångssätt vid värderingen innebär att de använder avkastningsmetoden. Figur 2. Bolagens steg i trappan Utifrån årsredovisningarna för år 2013 och 2014, med implementeringen av IFRS 13 i bakgrunden, hamnar samtliga bolags fastighetsvärderingar på steg tre i den hierarkiska trappan. Svaret till detta återfinns i att företagen helt eller delvis utgår ifrån icke observerbar data vid värdering av fastighetsbeståndet. För samtliga år är indata såsom hyra och drift- och underhållskostnader dominerande vid beräkningen av verkligt värde, vilka flera av bolagen grundar sina värderingar på. Majoriteten använder dessa i kombination med ytterligare indata medan ett fåtal bolag helt baserar värderingen på andra indata. De indata som används mindre frekvent är exempelvis utveckling på marknaden, uthyrningsgrad, driftöverskott och eventuella rabatter. 22