Värdering till verkligt värde

Transkript

1 UPPSALA UNIVERSITET Företagsekonomiska institutionen EXAMENSARBETE C-nivå Vt Förvaltningsfastigheter Värdering till verkligt värde Vilken information får aktieägarna? Författare: Handledare: Josefina Johansson Marika Svennebäck Dingfors Elving Gunnarsson

2 Sammandrag Denna uppsats behandlar värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IASB:s standarder IAS/IFRS. Vår undersökning syftar till att utreda vilken information som finns tillgänglig för svenska fastighetsbolags mindre aktieägare i tryckt press och i årsredovisningarna, avseende värdering till verkligt värde. Genom att studera årsredovisningarna för sju bolag och artiklar publicerade i sex tidningar och tidskrifter har vi kommit fram till slutsatserna att: en mindre aktieägare måste vara aktiv i sitt sökande för att hitta den information som finns, artiklar som behandlar ämnet inte har publicerats i större omfattning, den information som lämnas ofta är komplicerad och svår att förstå.

3 Innehållsförteckning 1. INLEDNING Bakgrund Problemformulering Syfte Avgränsning TEORETISK BAKGRUND Förmedling av information Kommunikationsmodell Extern redovisning - Användare Ägarna IAS/IFRS Redovisningsprinciper och kvalitativa egenskaper Begriplighet Relevans Tillförlitlighet Jämförbarhet IAS 40 värdering av förvaltningsfastigheter Anskaffningsvärdemetoden Verkligt-värde-metoden METOD Val av ämne och metod Val av företag Årsredovisningar Val av tidningar och tidskrifter Förtroende för undersökningen Källkritik EMPIRI Information i årsredovisningar Information från löpande text Resultat- och balansräkning Information i noter Sammanfattning av information från årsredovisningar Information via tidningar Information från Dagens Nyheter Allmänna artiklar Företagsspecifika artiklar Information från Svenska Dagbladet Allmänna artiklar Företagsspecifika artiklar Information från Dagens Industri Allmänna artiklar Företagsspecifika artiklar Information från Affärsvärlden Allmänna artiklar Företagsspecifika artiklar Information från Veckans Affärer Allmänna artiklar Information från Privata Affärer Företagsspecifika artiklar... 31

4 5. ANALYS Användare av extern redovisning IAS/IFRS kvalitativa egenskaper Begriplighet Relevans och tillförlitlighet Jämförbarhet Värdering av förvaltningsfastigheter SLUTSATSER Information i årsredovisningar Information i tidningar/tidskrifter Förslag till vidare forskning REFERENSER BILAGA 1 KORT FÖRETAGSINFORMATION... 46

5 1. Inledning 1.1 Bakgrund Tidigare har svenska företag varit privatägda med ett fåtal större ägare, men ägandet har förändrats och företagen är idag, i allt större utsträckning, börsnoterade. I och med denna utveckling är ägandet idag spritt på fler och mindre ägare. (Smith 2006, s. 68) Att antalet aktieägare ökat och kapitalmarknaden blivit globaliserad har öppnat upp för ett ägande spritt över världen. Utländskt ägande ställer större krav på att den externa rapporteringen är jämförbar oavsett var företagen är belägna (Thorell 2004, s. 11) och i syfte att effektivisera kapitalmarknaden har EU antagit den så kallade IAS-förordningen 1 som innebär en harmonisering av de noterade bolagens redovisning. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 27 f.) Ett mer spritt ägande innebär också att ägare inte längre har tillgång till intern information utan att de istället utelämnas till bolagens externa information (Smith 2006, s.68) samt den information som media producerar. Eftersom det idag även är privatpersoner som investerar i bolagen blir det extra viktigt att den information som lämnas är användbar för fler typer av ägare när de ska fatta ekonomiska beslut. De nya redovisningsreglerna, IAS/IFRS (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards), som gäller för noterade bolags koncernredovisning i och med IAS-förordningen innebär att fler tillgångar redovisas till verkligt värde 2 och att värdeförändringar påverkar resultatet. För aktieägare som investerat kapital i företag är det viktigt att förstå vilka förutsättningar som ligger till grund för redovisningen, för att de på rätt sätt ska kunna tolka företagens resultat och ställning. Då de nya reglerna innebär väsentliga skillnader från tidigare regler behöver aktieägarna information om de förändringar som skett i redovisningen för att de inte ska vilseledas av de höga resultat som de nya reglerna lett till för många svenska företag. 1 IAS-förordningen innebär att noterade företag inom EU ska upprätta sina koncernredovisningar enligt IASB:s (International Accounting Standards Board) standarder som antagits av EU-kommissionen. Gäller sedan 1 januari Verkligt värde motsvarar det pris till vilket en tillgång skulle kunna säljas för på balansdagen. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 277) 1

6 1.2 Problemformulering För de svenska fastighetsbolagen innebär de nya reglerna att de fastigheter som förvaltas kan redovisas till verkligt värde, enligt regelverkets standard IAS 40. En vinst eller förlust som uppkommer på grund av en värdering till verkligt värde redovisas i resultaträkningen som intäkt eller kostnad, oavsett om den är realiserad eller inte. Då fastighetsbolagen ofta äger ett stort antal fastigheter och då fastighetsmarknaden under flera år visat ökade värden, har effekterna av de nya redovisningsreglerna varit väsentliga och lett till mycket positiva resultat. Att ta med orealiserade värdeförändringar i redovisningen, till skillnad mot tidigare redovisningsprinciper, kan bli missvisande för en mindre insatt aktieägare. En mindre aktieägare 3 behöver information om de nya reglerna för att kunna tolka det resultat som anges och för att kunna fatta välgrundade beslut avseende sin investering i företaget. Vilken information finns tillgänglig för aktieägaren i bolagens externa rapporter, avseende de effekter som den nya värderingen ger på fastighetsbolagets resultat och finansiella ställning? Är den information som lämnas begriplig för en mindre aktieägare som inte besitter djupare kunskaper inom redovisning? Synliggör tidningar och tidskrifter effekterna av den nya redovisningen och uttrycker de sig i termer som en mindre aktieägare lätt kan ta till sig? 1.3 Syfte Syftet med vår uppsats är att undersöka vilken information, avseende värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och effekterna därav, som finns tillgänglig i svenska fastighetsbolags koncernbokslut samt i tidningar och tidskrifter publicerade i Sverige. Vi vill vidare studera om den informationen som finns tillgänglig kan anses tillräcklig samt uttrycks på ett sätt som är begripligt för en mindre aktieägare. 1.4 Avgränsning I vår undersökning kommer vi endast att studera svenska noterade bolag som i sin koncernredovisning använder sig av regelverket IAS/IFRS. Det är inte vår avsikt att undersöka hur värderingen av verkligt värde hanteras i de studerade bolagen eller den problematik som värdering till verkligt värde innebär. I vårt arbete avser vi inte att behandla vare sig aktievärdering eller börskurser. Vidare begränsar vi oss till att endast ge en sammanfattande bild av hur mycket information som lämnas i bolagens årsredovisningar samt tidningar och tidskrifter. Vi kommer därmed inte att jämföra företagens årsredovisningar med varandra eller tidningarna och tidskrifterna med varandra. 3 För en definition se stycke 3.1 Val av ämne och metod, s. 10 2

7 2. Teoretisk bakgrund Under denna rubrik presenteras den teoretiska referensram som ligger till grund för vårt arbete. Vi kommer i detta kapitel att redogöra för den externa redovisningens syften och dess användare. Den finansiella rapporteringen ska ge en bild av företagens ekonomiska ställning och vi kommer i vårt arbete ta upp reglerna för värdering av förvaltningsfastigheter. I den inledande delen av kapitlet presenteras en modell vars syfte är att tydliggöra sambandet mellan uppsatsens undersökningsområde och den teoretiska bakgrunden. 2.1 Förmedling av information Media har fått en allt större roll i dagens informationssamhälle. Privatpersoner behöver information om vad som händer omkring dem för att kunna ta välgrundande beslut i olika frågor. När det gäller aktieägare finns information att tillgå bland annat genom tidningar och tidskrifter som är specialiserade på näringsliv och aktieägande. Dessa tidningar och tidskrifter skriver bland annat om hur olika marknader och företag utvecklas, vissa lämnar även rekommendationer avseende köp och försäljning av aktier, vilket kommer att framgå av vår undersökning som presenteras i empirin Kommunikationsmodell Den kommunikationsmodell som visas nedan (Figur 1) beskriver vår tolkning av det informationsflöde, avseende uppgifter om ett företags finansiella ställning och resultat, som finns mellan företag och aktieägare. När vi utvecklat vår modell har vi utgått från en traditionell modell över kommunikationsprocessen (Axelsson, Agndal 2005, s. 192) och anpassat dess olika delar så att de bättre stämmer överens med vår undersökning. IAS/IFRS Omvärldsfaktorer Företag Extern redovisning Tidningar/ tidskrifter Aktieägare Figur 1 Grafisk illustration av kommunikationsmodell 3

8 Vår kommunikationsmodell visar hur information om företaget, dess resultat och finansiella ställning förmedlas till aktieägare. Den finansiella information som lämnas ska vara användbar för aktieägarens beslut om köp och försäljning av aktier. Företagets verksamhet påverkas av omvärldsfaktorer som till exempel konjunkturläge, marknadssituation och konkurrens. Allmänheten får information om företagets verksamhet och resultat via den externa redovisningen som är anpassad till de redovisningsstandarder (IAS/IFRS) som de finansiella rapporterna ska vara upprättade efter. Denna information kan aktieägaren ta del av direkt eller via tidningar och tidskrifter som agerar som en informationskanal mellan sändare (företag) och mottagare (aktieägare). När kommunikationen sker genom kanaler förekommer störningar som kan påverka budskapet mellan sändare och mottagare. Tidningar och tidskrifter fungerar som en informationskanal och artikelförfattarnas åsikter och tolkningar kommer att påverka budskapet. 2.2 Extern redovisning - Användare Ett företag har en mängd externa intressenter som har olika behov av information om företagets ekonomiska ställning. Information om till exempel resultat för perioden och värdet av företagets tillgångar och skulder är av stort intresse för bland andra potentiella och nuvarande investerare, långivare, leverantörer, kunder, konkurrenter och statliga myndigheter. Den lagstiftning som finns avseende företagets finansiella rapportering utåt, grundas på en tanke att redovisningen ska vara utformad för att på bästa sätt tillfredställa det informationsbehov som finns hos användarna av den externa redovisningen. En avvägning görs dock mellan att möta de olika informationsbehov som finns och den kostnad som är förknippad med att ta fram och rapportera denna information. Den finansiella rapporteringen utgår därmed från att användaren har vissa förkunskaper. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s 10-12; Smith 2006, s. 17 f.) Ägarna Ett speciellt intresse för utförlig information om företagets ekonomiska ställning och resultat finns hos ägarna, eftersom deras avkastning bestäms av storleken på företagets resultat. (Smith 2006, s. 17) Det är ägarna som tillhandahåller företaget med kapital och de har därmed ett intresse av att kunna bedöma vilken risk som finns i deras investering och den avkastning den förväntas medföra. Information som kan användas som underlag för beslut om att köpa fler aktier, behålla eller sälja ägda aktier är nödvändig. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 10) Vid upprättandet av prognoser över företagets kapitaltillväxt och resultatutveckling används bransch- och företagsspecifik information och upplysningar från 4

9 den externa redovisningen. Redovisningen möjliggör även en jämförelse mellan de bedömningar som gjorts och vad som sedan faktiskt hänt, vilket är viktig för fortsatt tillförlitlighet i framtida prognoser. Att redovisningen är utformad efter gemensamma regler och därmed kan anses som rättvisande är avgörande för de prognoser som tas fram. (Smith 2006, s. 18 ff.) 2.3 IAS/IFRS Den av Europaparlamentet och Ministerrådet antagna IAS-förordningen innebär att alla noterade företag fr.o.m. år 2005 skall upprätta sina koncernredovisningar i enlighet med de standarder som utfärdats av IASB och som antagits av kommissionen (Smith 2006, s. 71). Syftet med förordningen är att den ska hjälpa till att skapa en effektiv kapitalmarknad och att de finansiella rapporter som olika noterade bolag offentliggör, lättare ska kunna jämföras med varandra. Detta skapar förutsättningar för konkurrens på lika villkor och den fria rörligheten av kapital förstärks. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 27) För att de mål som satts gällande förordningen ska uppnås krävs att de noterade företagen inom EU 4 tillämpar en enda uppsättning av redovisningsstandarder (IAS/IFRS) 5 när de upprättar sina koncernredovisningar, samt att dessa standarder håller hög kvalitet och är internationellt accepterade. De redovisningsstandarder som noterade företag är ämnade att följa, är utarbetade av IASB (International Accounting Standards Board) och meningen är att de ska leda till en redovisning som ger en rättvisande bild av ett företags finansiella ställning och resultat. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 27 f.) IASB har som mål att göra den externa redovisningen i olika länder mer lika och jämförbar genom att harmonisera de standarder som ligger till grund för redovisningen. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 8) Redovisningsprinciper och kvalitativa egenskaper IASB utformar sina standarder i enlighet med en angiven föreställningsram, vilken beskriver olika principer som redovisningen ska byggas upp efter. Principerna är vägledande för IASB:s arbete. I föreställningsramen beskrivs syftet med de finansiella rapporterna, vilka kvalitativa egenskaper som är ett måste för användbarheten, samt definitioner av balans- och 4 I Sverige gäller det för företag noterade på Stockholmsbörsen, NGM och Aktietorget. (Thorell 2004, s. 12) 5 Standarder införda innan juli 2003 kallas IAS medan standarder införda efter detta kallas IFRS (International Financial Reporting Standards). (Lönnqvist 2006 s. 17) 5

10 resultaträkningens olika poster och när dessa ska tas upp i rapporteringen. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 7-24) De kvalitativa egenskaper som redovisningen bör inneha och som tas upp i IASB:s föreställningsram för utformning av finansiella rapporter har formulerats efter användarnas informationsbehov (Smith 2006, s. 24). Vid upprättandet av de finansiella rapporterna är det ofta nödvändigt att välja mellan olika kvalitativa egenskaper som redovisningen kommer att uppfylla då dessa ofta kommer i konflikt med varandra. En avvägning måste då göras och målet ska vara att uppnå en balans mellan de olika egenskaperna. I IASB:s föreställningsram beskrivs begriplighet, relevans, tillförlitlighet och jämförbarhet som de fyra viktigaste egenskaperna. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 12 ff.) Begriplighet Den information som lämnas i redovisningen ska vara begriplig, användaren måste förstå vad informationen innebär. Dock förutsätts användaren ha viss kunskap om redovisning, ekonomi och affärsverksamhet och vid utformning av finansiella rapporter ska företagen dessutom anta att användaren är beredd att med rimlig noggrannhet studera den information som ges. Information får inte utelämnas enbart på grund av att den uppfattas för svår att förstå. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 12) Relevans Relevant information är information som är användbar för beslut och är avgörande för det värde användaren ser hos de finansiella rapporterna. De finansiella rapporterna ska kunna underlätta bedömningar av inträffade, aktuella och framtida händelser. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 12) Information som är relevant har ett prognosvärde och ligger ofta till grund för bedömningar av till exempel framtida utdelningar och kursutveckling. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 12 f.) Tillförlitlighet Egenskapen tillförlitlighet innebär att informationen som ges i de finansiella rapporterna inte innehåller väsentliga felaktigheter eller är vinklad. Användaren ska kunna förlita sig på att redovisningen speglar vad den avser att spegla och att information av osäker karaktär inte tas med då den finansiella rapporten riskerar att bli vilseledande. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 13) Tillförlitlighet handlar alltså om redovisningens 6

11 förmåga att avbilda den ekonomiska verkligheten i företaget och neutralitet i de finansiella rapporterna innebär att företagen strävar efter att avbilda verkligheten som de uppfattar den istället för att ge en bild som de hellre visar utåt. (Smith 2006, s. 26 ff.) Försiktighet beskrivs också som ett krav på redovisningen och berör händelser med osäkra utfall. Osäkerheten hanteras genom att man lämnar upplysningar om händelsernas natur och utfall samt att bedömningar görs med försiktighet så att tillgångar och intäkter inte överskattas och skulder och kostnader inte underskattas. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 14) Jämförbarhet Jämförbarhet innebär att användarna ska kunna jämföra ett företags finansiella rapporter för flera perioder samt att användarna också ska kunna jämföra finansiella tillstånd och resultat mellan olika företag. Kravet på jämförbarhet innebär att företag lämnar upplysningar till användarna om vilka redovisningsprinciper som används, eventuella ändringar av dessa principer och vad dessa ändringar givit för effekter. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 14 f.) IAS 40 värdering av förvaltningsfastigheter En av de standarder som utfärdats av IASB och som noterade bolag ska följa vid upprättandet av sina koncernredovisningar är IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Denna standard anger hur tillgången förvaltningsfastigheter ska behandlas i redovisningen och innebär att företaget kan välja att värdera sina förvaltningsfastigheter till antingen verkligt värde eller till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. (Smith 2006, s. 188) (Internationella redovisningsstandarder i Sverige 2006, s. 623) Förvaltningsfastigheter är fastigheter som redovisas som en tillgång i balansräkningen och som företaget innehar för att generera hyresinkomster eller värdestegring eller som en kombination av dessa. Den värderingsprincip företaget väljer att använda ska tillämpas på alla förvaltningsfastigheter företaget har. Har ett företag valt att värdera sina fastigheter till verkligt värde kan det endast i undantagsfall byta värderingsmetod till anskaffningsvärde. (Internationella redovisningsstandarder i Sverige 2006, s. 619, 623) Anskaffningsvärdemetoden Väljer företaget att värdera sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde ska reglerna enligt anskaffningsvärdemetoden angivna i IAS 16 Materiella anläggningstillgångar tillämpas i värderingen. Upplysningar om fastigheternas verkliga värden måste dock lämnas i noterna till balansräkningen. (Smith 2006, s. 188) 7

12 Enligt anskaffningsvärdemetoden som beskrivs i IAS 16 ska materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell ackumulerad nedskrivning (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 281). Med anskaffningsvärde i IAS 16 avses de likvida medel som betalats eller värdet av annan ersättning som erlagts för att anskaffa tillgången vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsutgifterna aktiveras som tillgång i balansräkningen och är också det värde som systematiskt ska skrivas av under tillgångens nyttjandeperiod. 6 (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 277) Verkligt-värde-metoden Väljer företaget att värdera fastigheterna till verkligt värde sker redovisningen i enlighet med verkligt-värde-metoden i IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Vid tillämpning av denna metod ska alla företagets förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde med undantag för de fastigheter det inte går att bestämma ett sådant värde för. (Smith 2006, s. 188) Enligt standarden är det verkliga värdet det pris till vilket fastigheten skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 623 f.) Detta värde ska spegla de marknadsvillkor som finns på balansdagen och bestäms utan avdrag för transaktionskostnader. Det anges i standarden att det bästa uttrycket för ett verkligt värde erhålls från aktuella priser på en aktiv marknad för likartade fastigheter, med samma läge och i samma skick och som är föremål för likartade hyresavtal och andra avtal. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 624 f.) I de situationer då denna ideala marknad inte existerar kan företaget använda andra metoder för att bestämma det verkliga värdet. Företaget beaktar då uppgifter av skilda slag, inklusive a) aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, i annat skick och med annat läge, vilka justeras med hänsyn till dessa skillnader, b) senaste priser för liknande fastigheter på mindre aktiva marknader efter det att justeringar gjorts för att beakta eventuella förändringar i ekonomiska förutsättningar som skett sedan de senaste transaktionerna, och c) nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 625). Genom värderingen till verkligt värde kommer förvaltningsfastigheternas värden att variera över tiden. De vinster eller förluster värderingen leder till ska enligt IAS 40 redovisas i 6 En tillgångs nyttjandeperiod är den period under vilken ett företag bedömer att de kommer använda tillgången. 8

13 resultaträkningen, som realiserade eller orealiserade värdeförändringar, för den period vinsten eller förlusten uppkommer. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 2006, s. 623) Värdering till verkligt värde bryter mot realisationsprincipen, vilken är av central betydelse i redovisningen för svenska bolag och som anger när en intäkt ska tas upp. Principen tolkas som att en värdeökning ska redovisas först när en intäkt uppkommit hos företaget, oftast vid försäljningstillfället. (Smith 2006, s. 80 f.) Värdering till verkligt värde innebär att realisationsprincipen överges då orealiserade värdeförändringar påverkar resultatet. (Smith 2006, s. 190) 9

14 3. Metod I denna del av uppsatsen kommer vi att beskriva de olika val vi gjort i vår undersökning. Vi kommer att diskutera och motivera hur urvalet av företag och tidningar gjorts samt hur vi gått tillväga i vår informationssökning. 3.1 Val av ämne och metod De nya redovisningsreglerna, IAS/IFRS, är ett intressant och väldiskuterat ämne. Då de nya reglerna i många fall innebär att orealiserade värdeförändringar tas med i resultaträkningen till skillnad från tidigare, ansåg vi att det var intressant att undersöka hur mindre aktieägare informeras om de effekter som de nya redovisningsreglerna ger på företagens resultat och finansiella ställning. Med en mindre aktieägare syftar vi på privatpersoner som själva investerar i aktier, som inte kan ses som professionella investerare och som inte har närmare kunskaper om redovisning. Vi antar i vår undersökning att en mindre aktieägare kan läsa och förstå årsredovisningarna till viss del, att denne förstår vad tillgångar, skulder, intäkter och kostnader är, samt att denna har viss förståelse för vad som påverkar resultatet. Vi utgår dock från att en mindre aktieägare behöver ta hjälp av förklarande noter för att förstå de olika posterna i resultat- och balansräkningarna och att denne inte vet vad orealiserade värdeförändringar innebär. Då aktieägarna har erfarenhet av hur årsredovisningen sett ut tidigare år blir det viktigt att information kring de nya reglerna är tydlig. Eftersom de svenska fastighetsbolagens resultat i stor utsträckning påverkas av orealiserade värdeförändringar, då förvaltningsfastigheter numera ska värderas till verkligt värde, är det intressant att undersöka vilken information som finns tillgänglig för deras aktieägare. Vi har därför valt att studera ett antal svenska fastighetsbolags årsredovisningar samt artiklar publicerade i ett antal svenska tidningar och tidskrifter för att försöka ge en bild av den information som finns tillgänglig för aktieägaren. Val av företag och tidningar diskuteras vidare nedan. I vår undersökning utgår vi från antaganden om att en mindre aktieägare är intresserad av att få samt läser den information om företaget som lämnas i årsredovisningar och artiklar för att ta beslut avseende sin investering i aktier. Även om balansräkning och kassaflödesanalys är av stor vikt vid värdering av företag, ligger fokus i denna uppsats främst på företagets resultat. Vi antar att en mindre aktieägare, med få kunskaper om redovisning, upplever att det är resultatet som är avgörande för företagets framtida förmåga att generera likvida medel. Vi antar även att en mindre aktieägare ser företagets resultat som att det motsvarar de likvida 10

15 medel företaget tjänat under perioden och att det därmed uppstår ett tolkningsproblem när orealiserade värdeförändringar påverkar det resultat företaget redovisar Val av företag Vi har gjort ett urval gällande fastighetsbolag med huvudkriteriet att bolaget ska vara noterat på Stockholmsbörsens nordiska lista samt att det ska vara ett renodlat fastighetsbolag. Med ett renodlat fastighetsbolag menar vi ett bolag där företagets enda verksamhet är förvaltning och försäljning av fastigheter. Vi anser att detta är viktigt då effekterna av de nya reglerna blir som kraftigast för företag vars resultat endast påverkas av denna verksamhet. För företag som inte har förvaltningen som kärnverksamhet kommer inte effekterna slå igenom i lika hög grad och blir därför inte lika viktiga. Den 7 maj 2007 fanns femton renodlade fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsens nordiska lista. ( Av dessa fastighetsbolag noterades två bolag; Catena och Din Bostad under ( Eftersom de nya reglerna introducerades i januari 2005 och vi vill undersöka den information som finns att tillgå från denna tidpunkt faller Catena och Din Bostad utanför vår undersökning då de inte var noterade bolag när reglerna trädde i kraft. De övriga tretton bolagen presenteras i Tabell 1 nedan. Bolag Totalt antal aktieägare Fabege Wihlborgs Kungsleden Hufvudstaden Klövern Castellum 7700 Wallenstam 6000 Balder 3000 Home Properties 2394 Diös Fastigheter 2294 FastPartner 1539 Heba 1317 LjungbergGruppen 723 Tabell 1 Fastighetsbolag och antal aktieägare (Källa: respektive bolags årsredovisning) När ett företag har ett spritt ägande med många mindre aktieägare blir vikten av att anpassa den information som produceras till läsaren extra viktig. Gruppen intressenter blir då mer heterogen i jämförelse med ett bolag med färre ägare och det blir extra viktigt att uttrycka informationen begripligt. Det är också viktigt att mindre aktieägare, med begränsad erfarenhet 11

16 av hur det fungerar i branschen, förstår vad den nya redovisningen innebär för dem. Tidningars och tidskrifters roll som tolkare av företagens finansiella rapporter och därmed värderingen till verkligt värde och dess effekt på resultatet blir som mest värdefull för denna kategori av aktieägare. Vi har försökt få information om hur många svenska privatpersoner som äger aktier i de olika fastighetsbolagen för att komma så nära undersökningens målgrupp som möjligt. Då samtliga företag inte kunde delge oss dessa uppgifter har vi istället utgått från de bolag som har störst antal aktieägare. De uppgifter vi fick från företagen tyder på att de företag med flest ägare även hade störst antal privata aktieägare. Under antagandet att företag med flest aktieägare även har störst antal ägare som passar vår definition av en mindre aktieägare har vi valt att undersöka företag med 6000 eller fler aktieägare (se Tabell 1). För att kunna ge en så komplett bild som möjligt av hur mycket information fastighetsbolagen lämnar om värdering till verkligt värde ville vi studera minst hälften av bolagen i populationen. Sju av tretton bolag har 6000 eller fler aktieägare medan övriga sex har 3000 eller färre och därmed har vi valt att behandla Fabege, Wihlborgs, Kungsleden, Hufvudstaden, Klövern, Castellum och Wallenstam. Ytterligare information om de valda företagen lämnas i Bilaga Årsredovisningar Då de nya reglerna introducerades i januari 2005 ansåg vi att det var relevant att läsa företagens årsredovisningar för både 2005 och I årsredovisningarna sökte vi information kring vad varje företag skriver om det nya regelverket, effekterna av övergången, värdering till verkligt värde och på vilket sätt företaget valt att framställa informationen. Efter att ha läst rapporterna upptäckte vi att informationen inte skiljer sig märkbart åt mellan åren och därför har endast informationen från 2006 års rapporter presenterats i uppsatsen. Företagens årsredovisningar är förstahandsinformation från företagen men kan inte ses som neutral eftersom företagen i dem ger en vinklad bild av verkligheten. Med hänsyn till vårt syfte att undersöka vilken information som en mindre aktieägare får, kommer detta inte innebära något problem då det är denna information som även aktieägaren tar del av Val av tidningar och tidskrifter I vår undersökning vill vi ta reda på vilken information, avseende värdering av förvaltningsfastigheter och dess effekt på fastighetsbolagens redovisning, som finns tillgänglig för mindre aktieägare. Vi vill även undersöka om denna information är tillräcklig samt om den är begriplig för en mindre aktieägare. Media bidrar med mängder av information och vi har valt att begränsa oss till tryckt media i form av tidningar och tidskrifter och som 12

17 publiceras i Sverige. Informationen i artiklarna är inte objektiv då den har påverkats av författarnas värderingar och tolkningar, men det är den information som finns tillgänglig för aktieägarna och den utgör därmed inget problem för vår undersökning. Vi har utifrån vårt syfte, med utgångspunkt i vilken information som uppfattas av en mindre aktieägare, valt att söka artiklar i Dagens Nyheter, Svenska Dagbladet, Dagens Industri, Affärsvärlden, Veckans Affärer och Privata Affärer. I vårt val av tidningar och tidskrifter har vi tagit hjälp av Maria Grafström som forskar inom ämnet ekonomijournalistik vid Uppsala Universitet. I sin avhandling The Development of Swedish Business Journalism har hon använt sig av tidningarna Dagens Nyheter, Svenska Dagbladet samt tidskrifterna Dagens Industri, Affärsvärlden och Veckans Affärer. (Grafström, 2006) I vårt samtal med Grafström lyfte hon fram att dessa tidningar och tidskrifter når många människor och är välkända inom området. (Grafström, ) Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet är de två största rikstäckande dagstidningarna i Sverige. Dagens Industri är viktig att ta med i undersökningen då den är Sveriges enda affärstidning som ges ut dagligen och dess innehåll är koncentrerat till ekonomi och näringsliv. När det gäller svenska tidskrifter inom området affärspress är Affärsvärlden och Veckans Affärer de största och mest välkända, vilket gör att en mindre aktieägare troligen känner till dessa tidskrifter och därmed väljer att använda dessa som informationskällor. Eftersom vi ville ge en bild av den information som är tillgänglig för mindre aktieägare kändes det viktigt att även inkludera en privatekonomisk tidskrift då investering i aktier gjorda av privatpersoner faller inom detta område. Grafström nämnde tidskriften Privata Affärer som har den största upplagan i Sverige inom privatekonomi (Grafström, ). 7 När vi sökt efter artiklar i de valda tidningarna/tidskrifterna har vi använt databaserna Affärsdata och Presstext. I dessa har vi sökt artiklar med hjälp av sökord som förvaltningsfastigheter, förvaltning, fastighet, förvaltningsbolag/företag, IAS 40, IFRS, IAS, redovisning, värdering, verkligt värde, marknadsvärde, aktieägare, de berörda företagens namn, samt olika kombinationer av dessa ord. Den sökperiod vi använt är 1 januari 2005 till 20 april För information om antal upplagor utgivna per 2006 se 13

18 3.2 Förtroende för undersökningen En samhällsvetenskaplig undersökning är alltid en tolkning av information där undersökarens bakgrund och värderingar påverkar resultatet. Den kunskap som presenteras kommer aldrig vara helt objektiv och värderingsfri. (Holme & Solvang 1997, s. 30 ff.) De slutsatser som presenteras i vår uppsats kommer till stor del bestå av våra egna uppfattningar om den information vi hittat och baseras på antagandet att en mindre aktieägare inte har några djupare kunskaper om redovisning. Då en mindre aktieägare inte nödvändigtvis besitter samma förkunskaper om redovisning som vi resulterar det i att vi blir tvungna att göra en bedömning av hur bra en aktieägares förståelse för informationen är. Möjlighet finns att våra förkunskaper ändå avspeglas i vårt urval och vår återgivelse av informationen som lämnas i årsredovisningar och artiklar. Detta har vi försökt motverka genom att tillsammans diskutera materialet samt vad en mindre aktieägare kan antas förstå. För att en undersökning ska uppfattas som trovärdig är det viktigt att den undersöker vad den avser att undersöka, samt att den undersökning som utförts kan anses tillförlitlig. Genom att medvetet välja bolag med många aktieägare samt tidningar/tidskrifter som är allmänt kända och publiceras i stora antal, anser vi att vi kan ge en bild av hur stor mängd information som finns att ta del av. Vidare vill vi i vårt arbete försöka analysera hur begriplig den information som lämnas kan anses vara, vilket innebär att våra tolkningar och antagande blir betydande för detta resultat. I vår undersökning har vi valt sökord för att innefatta ett så stort område som möjligt kring vårt syfte, men det finns ändå alltid en risk att vi kan ha missat artiklar som är relevanta för ämnet. Vi vill även belysa att det finns andra kanaler som en mindre aktieägare kan få information genom, till exempel tv och Internet, men som vi inte undersöker i detta arbete. 3.3 Källkritik Vi har i teoriavsnittet använt oss av Dag Smiths bok Redovisningens språk (2006). Då boken i många stycken resonerar kring standarderna och tolkning av dessa samt att vi även har undervisats av Smith innebär att vi blivit påverkade av hans åsikter. Då vi själva läst standarderna anser vi inte att tolkningsutrymmet när det gäller förvaltningsfastigheter är så stort och vi tycker att Smiths tolkning stämmer överens med vår tolkning inom området. Vi anser att den svenska översättningen av standarderna inte utsatts för en betydande tolkning och ser därför ingen anledning till att denna text behöver granskas närmare. 14

19 4. Empiri Vi kommer i detta avsnitt att redogöra för vilka uppgifter, avseende värdering av förvaltningsfastigheter och dess resultatpåverkan, som lämnas i företagens årsredovisningar för året 2006 och i tidningar under perioden 1 januari 2005 till 20 april Information i årsredovisningar De företag vi valt att studera är fastighetsbolagen Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern, Wallenstam och Wihlborgs. I den första delen av detta avsnitt kommer vi att ge en sammanfattande bild av den information som finns i årsredovisningarnas löpande text, det vill säga den del som kommer före de finansiella rapporterna och förklarande noter. Vi kommer sedan kort beskriva hur resultat- och balansräkningsposter avseende förvaltningsfastigheter ser ut. Den tredje delen av avsnittet kommer att beskriva den information som lämnas i form av noter till företagens finansiella rapporter. Alla företag i urvalet har valt möjligheten att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för till anskaffningsvärde Information från löpande text Inledande sidor För de företag vars årsredovisningar vi studerat innehåller de inledande sidorna i årsredovisningen kort information om vad som hänt under det gångna året, vilket resultat som uppnåtts och VD:s återblick på året som gått samt vision för framtiden. Den första textsidan i årsredovisningen har ofta rubriken Året i korthet eller 2006 i sammandrag, och ger översiktlig, ofta endast finansiell information om verksamhetsåret som gått. Castellum, Fabege, Kungsleden samt Wihlborgs anger på denna sida hur mycket årets resultat uppgår till, medan Klövern, Wallenstam och Hufvudstaden även nämner att värdeförändringar påverkat resultatets storlek. Formuleringarna avseende värdeförändringarnas påverkan skiljer sig dock åt då bolagen skriver: Årets resultat efter skatt uppgick till 3 423,2 mnkr (1 333,9). Ökningen förklaras främst av värdeförändringar i fastighetsbeståndet och försäljningen av World Trade Center Stockholm. (Hufvudstadens årsredovisning 2006, s. 4) Årets resultat har ökat med 252 mkr till 631 mkr (379). I årets resultat ingår realiserade värdeförändringar avseende fastigheter om totalt 45 mkr (25) och orealiserade värdeförändringar från fastigheter med 217 mkr (133). (Klöverns årsredovisning 2006, s. 1) 15

20 - Årets resultat efter skatt ökar till Mkr (1 635), motsvarande en vinst om 32 kr per aktie (24). - Hyresintäkterna för perioden ökar till Mkr (1 220). - Förvaltningsresultatet uppgår till 247 Mkr (262). - Värdeförändring förvaltningsfastigheter tillför resultatet Mkr (1 950). (Wallenstams årsredovisning 2006, s. 3) I de flesta av årsredovisningarna lämnar de inledande sidorna ingen ytterligare information om värdeförändringar på fastigheter. Ett undantag är dock Castellum som i samband med en kort presentation av företaget och även under rubriken VD har ordet anger storleken på årets totala värdeförändringar. Wallenstam upprepar, under rubriken VD har ordet, den information om resultat och värdeförändringar som företaget redan tidigare lämnat. Fastighetsvärdering/fastighetsbestånd Alla de sju studerade företagens årsredovisningar har i den löpande texten en egen del som ger information om företagets fastighetsbestånd, vilka marknader företaget är aktivt på samt hur utvecklingen av fastighetsmarknaden ser ut. I avsnittet upplyser samtliga företag, utom Hufvudstaden, i olika omfattning hur deras fastigheter är värderade. Castellum skriver endast vad fastigheternas verkliga värde uppgår till samt anger storleken på värdeförändringarna. Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborgs beskriver att deras fastigheter värderas till verkligt värde, medan Fabege använder ordet marknadsvärde. Samtliga av dessa företag informerar läsaren om vilken typ av värderingsmodell de använt och huruvida fastighetsvärderingarna utförts internt i företaget eller externt av utomstående värderingsmän. Wallenstam och Wihlborgs nämner att värdering skett i enlighet med IFRS och Wihlborgs upplyser vidare om att reglerna innebär att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheterna motsvarar dess marknadsvärde. Ytterligare upplysningar om vad begreppet verkligt värde/marknadsvärde innebär lämnas av Fabege och Wihlborgs. Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika priset för respektive fastighet vid en försäljning på den öppna och fria fastighetsmarknaden vid värdetidpunkten. (Fabeges årsredovisning 2006, s. 22 f) 16

21 Wallenstam understryker i sin årsredovisning att värdering till verkligt värde handlar om bedömningar: Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning (Wallenstams årsredovisning 2006, s. 38) Riskanalys Hufvudstaden, Fabege och Kungsleden har i sina årsredovisningar ingen separat del som beskriver riskerna med värdering av fastigheter till verkligt värde, vilket de övriga fyra bolagen har. Wallenstam och Castellum skriver att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och att detta innebär att koncernens resultat kommer att variera mer. Vidare anger Castellum även att hänsyn bör tas till den osäkerhet som finns i de antaganden och beräkningar som ligger till grund för värderingen av fastigheterna. Att fastighetsvärdering är en av de faktorer som har stor påverkan på resultatutvecklingen är det enda Wihlborgs nämner, medan Klövern skriver: Förändringar i fastigheternas marknadsvärde kan påverka bolagets resultat både positivt och negativt. I och med att Klövern redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde, innebär detta att bokfört värde motsvarar förvaltningsfastigheternas marknadsvärde. Detta medför att värdeförändringar i fastighetsbeståndet direkt påverkar resultat- och balansräkning. (Klöverns årsredovisning 2006, s. 42) Förvaltningsberättelse/Ekonomisk översikt Fabege, Klövern, Wallenstam och Wihlborgs ger i avsnittet förvaltningsfastigheter/ ekonomisk översikt besked om årets resultat och informerar om vilket belopp värdeförändringarna uppgår till. Klövern och Wallenstam skriver även att ökningen av resultatet framförallt beror på orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter. I likhet med de ovan nämnda företagen anger Kungsleden årets resultat och storleken på de orealiserade värdeförändringarna, men nämner att förbättringen av resultatet beror på försäljningar och ökade värdeförändringar. Kungsleden skriver även att de orealiserade värdeförändringarna förklaras av förändrade verkliga värden på fastigheterna, räntederivat och finansiella instrument. I förvaltningsberättelsen informerar Hufvudstaden om att deras fastighetsvärdering utförts internt samt att syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. I denna del av årsredovisningen berättar Hufvudstaden även vilken metod och vilka 17

22 utgångspunkter som använts vid värderingen av fastigheter. Castellum skiljer sig från de övriga i denna del och anger storleken på förvaltningsresultatet samt förklarar att detta resultat innebär årets resultat exklusive värdeförändringar och skatt. De anger även hur stora de realiserade samt orealiserade värdeförändringarna på fastigheter är Resultat- och balansräkning Redovisningen av värdeförändringar i resultaträkningen skiljer sig åt mellan företagen. Gemensamt för dem alla är att de hänvisar till förklarande not avseende värdeförändringar i resultatet. Fabege och Klövern anger orealiserade och realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som skilda poster och som del av rörelseresultatet, medan Wallenstam och Hufvudstaden anger en post för totala värdeförändringar. Wihlborgs redovisar en post för värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som motsvarar de orealiserade värdeförändringarna, då realiserade värdeförändringar redovisas som Resultat från försäljning av förvaltningsfastigheter. Kungsleden och Castellum har skilda poster i resultaträkningen för orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter, men där orealiserade värdeförändringar tas upp precis före resultat före skatt och inte som del av rörelseresultatet. I balansräkningen redovisar samtliga företag värdet på förvaltningsfastigheter med hänvisning till förklarande not Information i noter Redovisningsprinciper I Wihlborgs årsredovisning är informationen om redovisningsprinciper inte placerad i någon förklarande not. Vi redogör ändå för informationen i detta avsnitt, då informationen handlar om redovisningsprinciper, har liknande upplägg som noterna i de andra företagen och eftersom informationen dessutom presenteras efter de finansiella rapporterna. Samtliga av de undersökta företagen anger, i sin information avseende redovisningsprinciper, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS och att förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde med redovisade värdeförändringar i resultaträkningen. Klövern, Fabege och Hufvudstaden skriver att det handlar om både realiserade och orealiserade värdeförändringar och Fabege anger även att resultatet vid en avyttring eller utrangering redovisas som en realiserad värdeförändring. Kungsleden skriver att De orealiserade värdeförändringarna är inte förknippade med kassaflöden./ / Realiserade värdeförändringar visar att det till skillnad mot orealiserade värdeförändringar skett en transaktion och att ett kassaflöde uppstått. (Kungsledens årsredovisning 2006, s. 43) Wallenstam, Kungsleden, 18

23 Castellum och Wihlborgs informerar om att de nya reglerna för värderingen av förvaltningsfastigheter innebär att företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som kommer att påverkar fastighetsvärderingen. Kungsleden skriver: Det finns ett osäkerhetsintervall i en värdering och den orealiserade värdeförändring som redovisas i resultaträkningen. (Kungsledens årsredovisning 2006, s. 43) Värdering av fastighetsinnehav I noter som alla behandlar ämnet värdering av förvaltningsfastigheter anger Klövern, Castellum, Wallenstam och Wihlborgs att fastigheterna värderas till verkligt värde och om värderingen utförts internt eller externt. De anger även vilken värderingsmodell som använts och vilka förutsättningar och antaganden som ligger till grund för värderingen, vilket även Hufvudstaden anger i sin årsredovisning. Samtliga företag, utom Fabege, redogör i tabellform för ingående och utgående verkligt värde på fastigheterna, samt vilka förändringar av fastigheternas verkliga värde som skett under året. Fabege tar istället upp storleken på realiserade och orealiserade värdeförändringar och anger att de bedömningar och uppskattningar som gjorts vid värderingen av förvaltningsfastigheter är att betrakta som väsentliga för redovisningen. Hufvudstaden skriver att de bedömningar som gjorts av företagsledningen får betydelse för resultat- och balansräkning och informerar om att en fastighets värde med säkerhet endast kan fastställas efter försäljning Sammanfattning av information från årsredovisningar I tabellen på nästa sida (Tabell 2) ges en sammanfattande bild av den information som presenteras under de olika avsnitten i respektive bolags årsredovisning. Syftet med tabellen är inte att jämföra bolagen med varandra, utan den ska ge en översiktlig bild av hur mycket information som finns tillgänglig i fastighetsbolagens årsredovisningar. Tabellen visar inte på något sätt om den information som lämnas är begriplig för en mindre aktieägare, den anger endast i vilken omfattning upplysningar lämnas avseende värderingen till verkligt värde. Informationen har i tabellen graderats efter hur ingående och omfattande den är. En etta betyder att bolaget tar upp värdering till verkligt värde och värdeförändringar, medan en tvåa innebär att det lämnas utförligare information kring värderingen. Med ett streck menas att det inte lämnas någon information under avsnittet. 19

24 Ca Fa Hu Kl Ku Wa Wi Inledande sidor Fastighetsvärdering Riskanalys Förvaltningsberättelse Resultat- och balansräkning Redovisningsprinciper Värdering av fastighetsinnehav Ca = Castellum, Fa = Fabege, Hu = Hufvudstaden, Kl = Klövern, Ku = Kungsleden, Wa = Wallenstam, Wi = Wihlborgs Tabell 2 Information i årsredovisningar för respektive bolag 4.2 Information via tidningar I vårt arbete med att söka information tillgänglig för aktieägare i tidningar och tidskrifter, har vi sökt efter artiklar publicerade i Dagens Nyheter, Svenska Dagbladet, Dagens Industri, Affärsvärlden, Veckans Affärer samt Privata Affärer. Materialet som presenteras nedan är publicerat inom tidsintervallet 1 januari 2005 till 20 april Artiklarna presenteras uppdelat efter de olika tidningar som de finns publicerade i samt uppdelat i företagsspecifika och mer allmänna artiklar. Under tidsperioden har det publicerats totalt 113 artiklar som är relevanta för vår undersökning. Tabellen nedan (Tabell 3) visar artiklarnas fördelning mellan tidningar/tidskrifter och artikeltyp i den ordning tidningarna presenteras i uppsatsen. 81 artiklar är kortare företagsspecifika artiklar eller notiser medan resterande 32 artiklar är längre och diskuterar ämnet mer ingående. Företagsspecifika artiklar Allmänna artiklar Dagens Nyheter 44 3 Svenska Dagbladet 5 8 Dagens Industri Affärsvärlden 9 4 Veckans Affärer 0 3 Privata Affärer 2 0 Totalt antal artiklar Tabell 3 Antal publicerade artiklar hej hejhej 20

25 4.2.1 Information från Dagens Nyheter Allmänna artiklar Under den valda tidsperioden har Dagens Nyheter publicerat tre artiklar som behandlar redovisning av förvaltningsfastigheter enligt det internationella regelverket IAS/IFRS. Dessa artiklar tar upp olika aspekter kring fastighetsbolag och dess redovisning. Endast en av de tre artiklarnas innehåll är i sin helhet koncentrerat till redovisning av förvaltningsfastigheter. Artikeln Tomma lokaler ledde till ras för fastighetsaktier (Sandström, 2005) innehåller en diskussion om huruvida fastighetsaktier på den svenska börsen är övervärderade, till följd av att dess värde plötsligt sjunkit efter en lång period av ökade aktiekurser. Författaren beskriver hur svenska fastighetsaktier tappat värde trots att starkt förbättrade vinster för fastighetsbolag rapporterats. Vidare diskussion förs kring orsaker till minskat värde på fastighetsaktier och författaren nämner uppvärdering av fastigheter som del av de ökade vinsterna. Men en stor del av de förbättrade resultaten härrör från uppvärderingar av bolagens fastighetsinnehav snarare än ökade intäkter. För Wallenstams kommersiella lokaler ökade exempelvis den genomsnittliga hyresnivån med blygsamma 2,3 procent. Räknas uppvärderingen av fastigheterna bort stannade halvårsresultatet därför på 128 miljoner kronor. (Sandström, 2005) En artikel som i sin helhet behandlar hur de nya reglerna påverkar fastighetsbolagens redovisning är Nya regler lyfter fastighetsbolag. Svårt för småsparare att se vad bolagen verkligen tjänar. (Almroth, 2005) Författaren diskuterar hur de nya principerna som gäller för företagets redovisning kan påverka småspararens förståelse för företagens resultat och ekonomiska ställning. I artikeln anges att de nya reglerna innebär att företagens resultat ökar och att vinstökningarna delvis beror på att värdeförändringar av fastigheter numera måste redovisas. Värdet på fastigheterna i balansräkningen ska återspegla det verkliga värdet, det vill säga det pris företaget skulle få vid en försäljning. I artikeln diskuteras vidare hur småspararna ska tolka den nya informationen samt vad företagen har för ansvar i sin finansiella rapportering. Peter Malmqvist, analyschef på nätmäklaren Nordnet, anser att de nya reglerna ställer krav på bolagen att vara extra tydliga i sina rapporter så att även småsparare kan tolka siffrorna rätt. - Man måste skriva tydligt hur resultatet påverkas av värdeförändringar, säger han. 21