Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT. Emelie Kleber Anna Larsson. Verkligt Värde. Fair Value

Transkript

1 Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT Emelie Kleber Anna Larsson Verkligt Värde Varför har fastighetsbolagen gjort nedskrivningar av värdet på sina förvaltningsfastigheter trots den sänkta räntan? Fair Value Why have the real estate companies' made write-downs of the value of their investment properties, despite the reduced rate? Företagsekonomi D-uppsats Termin: Vårterminen 2009 Handledare: Bengt Bengtsson Karlstads universitet Karlstad Tfn Fax

2 FÖRORD Ett stort tack vill vi rikta till vår handlare Bengt Bengtsson, Karlstads universitet, som har gett oss stöd och goda råd under uppsatsskrivandets gång. Med hjälp av Bengts professionella kunnande inom området har vi kunnat fullgöra vår uppsats. Vi vill även tacka Berit Hjort för ett bra bemötande och hjälp med referenshanteringen. Avslutningsvis vill vi tacka alla som på ett eller annat sätt hjälpt oss under hela uppsatsen gång. Karlstad den 28 maj 2009 Emelie Kleber Anna Larsson

3 SAMMANFATTNING Uppsatsens titel: Verkligt värde: Varför har fastighetsbolagen gjort nedskrivningar av värdet på sina förvaltningsfastigheter trots den sänkta räntan? Seminariets datum: Onsdagen den 3:e juni 2009 Ämne/Kurs: Författare: Handledare: Bakgrund: Syfte: Metod: Referensramen: Empiri: Slutsats: Företagsekonomi, magisteruppsats, 15 hp Emelie Kleber och Anna Larsson Bengt Bengtsson När den globala finanskrisen inträffade, uppstod det en osäkerhet kring värderingen av förvaltningsfastigheter. Följden blev att fastighetspriserna dämpades samtidigt som räntorna sänktes, detta följer inte teorin. Syftet med studien är att undersöka hur börsnoterade fastighetsbolags redovisning av förvaltningsfastigheter har påverkats av den globala finanskrisen. Vi använde den kvalitativa metoden då vi gjorde en närmare undersökning av de börsnoterade fastighetsbolagens årsredovisningar för att få en bättre inblick i företagen. I referensramen presenteras IASB:s regelverk IAS samt innebörden av förvaltningsfastigheter och dess marknad, detta för att ge läsaren en bättre förståelse om värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Empirin är insamlad genom de utvalda fastighetsbolagens årsredovisningar, dess aktiekurs från Stockholmsbörsen (OMX) samt STIBOR räntan från Riksbanken. Slutsatsen är att finanskrisen har haft en inverkan på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheterna, men värderingen har inte följt aktiekursen.

4 ABSTRACT Title: Fair value: Why have the real estate companies' made writedowns of the value of their investment properties, despite the reduced rate? Seminar date: Wednesday June 3rd, 2009 Subject/Course: Business Administration, Master thesis, 15 ECTS Authors: Advisor: Background: Purpose: Methodology: Emelie Kleber and Anna Larsson Bengt Bengtsson When the global financial crisis occurred, there was an uncertainty about the valuation of investment properties. As a result, property prices slowed down while interest rates were lowered, this doesn t follow the theory. The purpose of this study is to investigate how real estate companies' regarding accounting for investment properties has been affected by the global financial crisis. We used the qualitative method when we looked closer in to the real estate companies' annual reports to get a better insight. Reference frame: In the frame of reference, IASB's regulation IAS and the implications of investment property and its market is presented, this to give the reader a better understanding of the valuation of investment properties at fair value. Empirical foundation: The empirical foundation is collected from the selected real estate companies' annual reports, its stock price from the Stockholm Stock Exchange (OMX) and STIBOR interest from Riksbanken. Conclusion: The conclusion is that the financial crisis has an impact on real estate companies' valuation of investment properties, but the valuation has not followed the stock price.

5 FÖRKORTNINGSLISTA AICPA FAR FAS FASB IAS IASB IASC IFRS OMX RR STIBOR ÅRL American Institute of Certified Public Accountants Föreningen auktoriserade revisorer Financial Accounting Standards Financial Accounting Standards Board International Accounting Standards International Accounting Standards Board International Accounting Standards Committee International Financial Reporting Standards Stockholmsbörsen Redovisningsrådet Stockholm Interbank Offered Rate Årsredovisningslagen

6 DISPOSITION KAPITEL 1 INLEDNING I inledningskapitlet presenteras en bakgrundsbeskrivning som ger läsaren insyn i uppsatsämnet. Här beskrivs även uppsatsens problemdiskussion, problemformulering samt syfte. KAPITEL 2 METOD I metodkapitlet presenteras de tillvägagångssätt som använts vid insamlingen av empirin samt varför författarna valt att använda sig av dessa. KAPITEL 3 REFERENSRAM I referensramen vill författarna ge läsaren en djupare förståelse av IASB:s regelverk IAS samt värdering till verkligt värde enligt IAS 40. Kapitlet tar även upp förvaltningsfastigheter och dess marknad. KAPITEL 4 EMPIRI I empirikapitlet presenteras resultatet av den empiriska undersökningen som framställs i diagram. Diagrammen ger en bild över fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheter, dess aktiekurs samt STIBOR räntan. KAPITEL 5 ANALYS I analyskapitlet knyts teorin samman med den insamlade empirin, för att sedan kunna analysera fram ett samband. Sambandet som tagits fram med hjälp av analysen leder författarna till uppsatsens slutsats. KAPITEL 6 SLUTSATS I slutsatskapitlet presenteras de slutsatser som författarna kommit fram till utifrån den föregående analysen. Slutsatsen besvaras utifrån de två problemformuleringarna som ställs upp i inledningskapitlet. KAPITEL 7 AVSLUTANDE REFLEKTIONER I det avslutande kapitlet presenterar författarna sina egna reflektioner samt ger förslag till fortsatt forskning inom ämnet.

7 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING Bakgrund Problemdiskussion och problemformulering Syfte Avgränsning METOD Positivism kontra hermeneutik Deduktiv, induktiv och abduktiv Kvantitativ och kvalitativ metod Primär- och sekundär data Val av undersökningsobjektet Validitet, reliabilitet och källkritik Validitet Reliabilitet Källkritik REFERENSRAM Redovisningens normgivare IASB IASB:s föreställningsram för utformning av finansiella rapporter Kvalitativa egenskaper Begriplighet Jämförbarhet Relevans Tillförlitlighet Avvägning mellan relevans och tillförlitlighet IAS Förvaltningsfastigheter Anskaffningsvärde Verkligt värde Val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde Fastighetsmarknaden EMPIRI Atrium Ljungberg Brinova... 31

8 4.3 Castellum FastPartner Heba Hufvudstaden Klövern Wallenstam ANALYS Atrium Ljungberg Brinova Castellum FastPartner Heba Hufvudstaden Klövern Wallenstam Sammanställning SLUTSATS Varför har fastighetsbolagen gjort nedskrivningar av värdet på sina förvaltningsfastigheter och inte följt teorins värderingsmodell när räntan har sänkts, beror detta på den nuvarande globala finanskrisen? Har fastighetsbolagen istället för räntan följt aktiekursen vid värderingen av sina förvaltningsfastigheter? AVSLUTANDE REFLEKTIONER KÄLLFÖRTECKNING...52 APPENDIX FIGURFÖRTECKNING Figur 1: Värderingstrappan Figur 2: Kassaflödesmodellen... 26

9 1. INLEDNING I det inledande kapitlet ges en bakgrundsbeskrivning som syftar till att ge läsaren insyn i uppsatsämnet. Bakgrunden leder fram till en problemdiskussion och genom den presenteras uppsatsens problemformulering. Vidare beskrivs uppsatsens syfte samt avgränsningar. 1.1 Bakgrund Normerna och normbildningen inom redovisningsområdet har under senare år förändrats allt snabbare. De stora internationella börsnoterade bolagens årsredovisningar utformas alltmer för att kunna jämföras internationellt. Vissa bedömare hävdar att det i huvudsak är den internationella redovisningsindustrin som har drivit fram förändringarna mot en harmonisering av olika regelverk. (Nilsson 2005) Sverige har ur ett historiskt och internationellt perspektiv haft en mellanställning inom redovisningsområdet. Fram till andra världskriget hade svensk redovisningstradition starka kopplingar till den tyska redovisningstraditionen, den så kallade kontinentala. De svenska företagen var dock tvungna att följa den svenska redovisningslagen som reglerade företagens redovisning. Kopplingarna till den kontinentala redovisningstraditionen minskade efter andra världskriget. Den svenska redovisningstraditionen influerades istället alltmer av den engelska och amerikanska redovisningstraditionen, den så kallade anglosaxiska. Orsaken till detta var att Sveriges utrikeshandel och ekonomiska kontakter i en allt större omfattning inriktade sig på andra delar av världen. Sedan Sverige blev medlem i EU år 1995 har svenska börsnoterande bolag blivit bundna av EU:s bolagsdirektiv som har rötter i den kontinentala redovisningstraditionen. (Nilsson 2005) År 2001 presenterade EU-kommissionen ett nytt lagförslag, IAS förordningen, den innebär att International Accounting Standards (IAS) och International Financial Reporting Standards (IFRS) skall gälla som redovisningsstandard för alla börsnoterade koncernbolag. I mars 2002 godkändes lagförslaget av Europaparlamentet. (Axelman et al. 2003) År 2005 trädde IAS-förordningen i kraft, vilket innebär att alla börsnoterade 1

10 koncernbolag i EU:s medlemsländer skall tillämpa koncernredovisning enligt IFRS/IAS från och med den 1 januari 2005 (Nilsson 2005). Denna standard skall tillämpas av fastighetsbolag som bedriver förvaltning av fastigheter, de så kallade förvaltningsfastigheterna skall enligt redovisningsprinciperna värderas till verkligt värde eller anskaffningsvärde. Med verkligt värde menas att företagen värderar sina förvaltningsfastigheter till marknadsvärde. Anskaffningsvärdet är förvaltningsfastighetens inköpspris samt kostnader som är direkt hänförbara till inköpet. (FAR 2008) Enligt Buisman (2007) leder IFRS till att verkligt värde ökar som värderingsgrund. IFRS/IAS motiverar övergången från anskaffningsvärde till verkligt värde med att redovisning till anskaffningsvärde inte resulterar i relevant information om ett företags resultat och finansiella ställning (Buisman 2007). Standarden IAS 40 reglerar hur börsnoterade bolag skall värdera sina förvaltningsfastigheter (FAR 2008). Efter år 1929 fanns det ett visst avståndstagande till att redovisa enligt verkligt värde principen samt att värdeförändringarna skulle tillåtas att vara resultatpåverkande. Under några år in på 1930-talet var redovisare samt redovisningens användare överens om att det borde finnas normer som alla kunde förlita sig på, normerna innebar att enbart det som hade betalats och inget mera skulle redovisas. (Bengtsson 2008) Paton och Littelton (1940) hade samma syn, redovisningen skulle se ut på ett specifikt sätt samt att den skulle vara reglerad. Det som utmärker Paton och Littleton (1940) är deras sätt att vilja strama åt normerna ytterligare samt att redovisningen skall vara tillförlitligt, vilket innebär att den skall grunda sig på faktiska affärshändelser. Ett särskilt intresse har skapats inom redovisningen av förvaltningsfastigheter sedan införandet av IAS-förordningen (Johansson 2005). Det är dock många som ifrågasätter om det blir en mer rättvisande bild av företagets faktiska verklighet vid värdering till verkligt värde än vid värdering till anskaffningsvärde. Tidigare värderade företagen sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, men idag ser det annorlunda ut då fler företag istället väljer att värdera dem till verkligt värde. (Falkman & Heldin 2001) Under 1990-talet riktades det en kritik mot principen om värdering till anskaffningsvärdet, denna kritik kom från aktieägare samt investerare och den kallas för förmögenhetseffekten. Med denna beteckning ville de visa att aktiekurser har ett samband med redovisning samt att aktiekursen även kommer att påverka välfärden. Därmed blev aktiemarknadens förhållningssätt till redovisning och 2

11 värdering alltmer påtagligt. Idag är det återigen redovisning till verkligt värde som är aktuellt, precis som det var i början av 1900-talet. (Bengtsson 2008) Bankerna har i stort sett varit den enda långivaren till de svenska fastighetsbolagen. Förutom bankfinansiering har det i dagsläget blivit alltmer vanligt med aktiemarknadsfinansiering. I och med detta borde informationskraven vara både högre och ha olika innehåll till finansiärerna. Marknaden har därför blivit mer intresserad av redovisning till en rättvisande ekonomisk bild av företaget, vilket har lett till att redovisningen har gjort en avvikelse från försiktighetsprincipen och istället gått mot principen redovisning till verkligt värde. (Bengtsson 2006) Enligt Nyberg (2007) kan förvaltningsfastigheterna också ses som en säkerhet för bankerna. Det krävs därför att förvaltningsfastigheterna värderas till ett skäligt pris och då är värdering till verkligt värde mer tillämpbar än värdering till anskaffningsvärde (Nyberg 2007). Det sker ständigt förändringar i vår omvärld och de har en tendens till att påverka fastighetsmarknaden eftersom den är känslig mot förändringar. Då fastighetsbolagen följer marknadens räntor vid värderingen av förvaltningsfastigheterna sker det ständiga förändringar, när räntorna stiger minskar efterfrågan på fastigheter och det leder till en minskad prisökningstakt. När räntorna istället sjunker ökar efterfrågan på fastigheter och det leder till en ökad prisökningstakt. (Nyberg 2008) Under hösten 2008 i samband med att den nuvarande finansiella krisen eskalerade, uppstod det en stor osäkerhet kring värdering av förvaltningsfastigheter (Nordlund 2009). Det är främst banker och andra finansiella företag som har drabbats hårdast av finanskrisen, men även andra företag har drabbats, exempelvis kan fastighetsbolag vara i behov att göra nedskrivningar av värdet på sina fastigheter i och med finanskrisen (Bäckström & Forsell 2008). I samband med dagens finanskris har en dämpning i fastighetspriserna skett samtidigt som räntorna har sänkts, vilket inte stämmer överens med tidigare värderingsförlopp (Nyberg 2008). 3

12 1.2 Problemdiskussion och problemformulering Vid införandet av IAS-förordningen den 1 januari 2005 blev det ett krav enligt IAS 40 att börsnoterade fastighetsbolag med innehav av förvaltningsfastigheter skall tillämpa värdering till verkligt värde eller anskaffningsvärde. Syftet med implementeringen av IAS-förordningen var att införliva samma redovisningsprinciper i samtliga EU-länder för att få en jämförbarhet mellan ländernas redovisning. I dagsläget har samtliga fastighetsbolag valt att gå över till att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde enligt IAS 40. En negativ aspekt ur vår synvinkel är att tillförlitligheten försvåras vid värdering enligt verkligt värde principen, då beräkningarna görs på spekulationer. I omvärlden sker det ständigt förändringar och dessa påverkar fastighetsmarknaden som är känslig mot förändringar. Vid värderingen av förvaltningsfastigheterna följer fastighetsbolagen marknadens räntor som ständigt förändras, vilket leder till att när räntorna sjunker ökar efterfrågan på fastigheter och det leder till en ökad prisökningstakt. När räntorna istället stiger minskar efterfrågan på fastigheter och det leder till en minskad prisökningstakt. I samband med att den nuvarande globala finanskrisen eskalerade under hösten 2008 uppstod det en osäkerhet på fastighetsmarknaden. Efter detta skedde en förändring på fastighetsmarknaden, på grund av att fastighetsbolagen gjorde nedskrivningar av värdet på sina förvaltningsfastigheter trots att Riksbanken sänkte räntan, värderingsmodellen har därmed inte följts. Vanligtvis följer fastighetsbolagen denna värderingsmodell så det är ovanligt att de inte gör det. Utifrån vår problemdiskussion har vi tagit fram två problemformuleringar som avser att besvara uppsatsens problem: Varför har fastighetsbolagen gjort nedskrivningar av värdet på sina förvaltningsfastigheter trots den sänkta räntan, beror detta på den nuvarande globala finanskrisen? Har fastighetsbolagen istället för räntan följt aktiekursen vid värderingen av förvaltningsfastigheterna? 4

13 1.3 Syfte Syftet med denna magisteruppsats är att undersöka hur börsnoterade fastighetsbolags redovisning av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40 har påverkats av den nuvarande globala finanskrisen. Avsikten med denna fallstudie är att undersöka fastighetsbolagens värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheterna och dess samband med STIBOR räntan samt aktiekursen. 1.4 Avgränsning I denna fallstudie fokuserar vi enbart på värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter och inriktar oss därför på fastighetsbolag. I Sverige finns det många etablerade fatighetsbolag och vi har därför valt att avgränsa oss till de fastighetsbolag som är noterade på Stockholmsbörsen (OMX). Anledningen till att vi har valt att undersöka börsnoterade fastighetsbolag är kravet enligt IAS-förordningen att tillämpa IAS 40. 5

14 2. METOD Metodkapitlet syftar till att ge läsaren en inblick om hur studien har genomförts och vilka tillvägagångssätt som författarna har valt att använda sig av vid empiriinsamlingen. I detta kapitel ges även beskrivande förklaringar till de val som gjorts under själva undersökningsfasen. 2.1 Positivism kontra hermeneutik Lundahl och Skärvad (1999) nämner två olika forskningstraditioner, positivism och hermeneutik. Positivism har som huvudsyfte att vara precist och säkert (Lundahl & Skärvad 1999). Enligt Silverman (2006) handlar positivism om att utveckla data som är giltiga och tillförlitliga, oberoende av forskningsmiljön. Motsatsen till positivism är hermeneutik som har innebörden att tolka och förstå. Ansatsen har fokus på hur en individ upplever olika situationer, det är sedan forskaren som skall undersöka detta på ett engagerat och känslomässigt vis. Hermeneutik ligger som grund till den kvalitativa ansatsen. (Lundahl & Skärvad 1999) Fokusen i denna magisteruppsats ligger på den hermeneutiska vetenskapssynen, skälet till detta är att vi som författare själva skall få utrymme till att tolka och förstå den information som tas in i uppsatsen. Vi har samlat in en stor mängd information som sedan har tolkats för att till slut få fram en slutsats. I referensramen har en stor teorimängd tagits med men inte i en sådan grad att det går att generalisera slutsatsen, den är istället trovärdig men inte en absolut sanning. 2.2 Deduktiv, induktiv och abduktiv För att se sambandet som finns mellan teori och empiri menar Jacobsen (2002) att det finns tre olika metoder; deduktiv, induktiv samt abduktiv som visar på denna företeelse. Den deduktiva metoden tillämpas när forskare förväntar sig finna information som passar in till den teori som framtagits (Merriam 1994). Teorin uppkommer ur en hypotes som forskarna tar fram och vill ha svar på, 6

15 för att söka svaren tar de hjälp av empiriska undersökningar där teorin prövas (Holme & Solvang 1997). Det finns en negativ synvinkel med att använda den deduktiva metoden, det är risken för att forskaren medvetet eller omedvetet samlar in information som kan komma att tendera till att ge stöd för forskarens tankar. Det leder till att viktig information kan försummas och att sökandet efter teorier blir begränsat. (Jacobsen 2002) Den induktiva metoden, är motsatsen till den deduktiva metoden, vars syfte är att ta fram en teori utifrån den emiriska undersökning som gjorts (Holme & Solvang 1997). Thurén (2007) menar att användning av den induktiva metoden inte kan leda till ett hundraprocentigt resultat, men att en större eller mindre sannolikhet ändå kan uppnås. Den negativa aspekten med induktiv metod är människans potential att samla in all information som är relevant, Jacobsen (2002) anser att detta är ett naivt tankesätt. Abduktion är den tredje ansatsen och har som innebörd att dra slutsatser om orsaken till en observation (Wallén 1996). Den abduktiva metoden är en kombination av deduktiv och induktiv metod (Patel & Davidsson 2003). Patel och Davidsson (2003) menar att: abduktion innebär att utifrån ett enskilt fall formulera ett hypotetiskt mönster som kan förklara fallet (s. 24). I studien har vi valt att använda oss av den abduktiva ansatsen, anledningen till det är att vi använt oss av den deduktiva såväl som den induktiva metoden. Med hjälp av den deduktiva ansatsen har vi tagit fram en hypotes som inneburit att vi fått vissa förväntningar gällande teorins överensstämmelse med verkligheten. Den negativa aspekten finns dock som ett orosmoment, vi har därför försökt att vara öppna och inte bli begränsade i vårt sökande efter teori även om detta kan komma att inträffa omedvetet. Den induktiva ansatsen används också i studien då årsredovisningarna ligger som grund för denna fallstudie. Vi vill även ge en så sannhetsenlig bild av verkligheten som möjligt. Utifrån empirin har vi sedan valt vår teori som skall jämföras med varandra. Sammankopplingen mellan empiri och teori är viktiga för att kunna komma fram till en slutsats. Den negativa aspekten med den induktiva ansatsen är att det inte finns möjlighet att samla in all relevant information om ämnet, det leder till att viktig information kan falla bort. 7

16 2.3 Kvantitativ och kvalitativ metod Det finns två huvudsakliga metoder att använda sig av vid en studie, kvantitativ och kvalitativ metod (Holme & Solvang 1997). Kvantitativa metoden används främst då det finns få variabler hos ett stort urval av respondenter i undersökningen. Informationen som samlas in skall vara jämförbar, alltså skall siffror ligga till grund för statistiska beräkningar. (Darmer & Freytag 1995) Syftet med den kvalitativa undersökningen är att den är en mer djupgående studie, där informationen bygger på tolkningar av ord och siffror (Patel & Davidsson 2003). Den kvalitativa metoden används främst då ett stort antal variabler skall besvaras av få respondenter (Darmer & Freytag 1995). När informationen samlats in av undersökaren skall den struktureras och kategoriseras så att undersökaren på ett enkelt sätt skall kunna se vad som är relevant av den insamlade informationen (Jacobsen 2002). I denna studie kommer vi att använda oss av den kvalitativa metoden, då vi skall gå in och studera årsredovisningarna för åren hos åtta svenska börsnoterade fastighetsbolag. Utifrån hypotesen kommer vi att undersöka tidigare skrivet material inom ämnet för att sedan gå in i årsredovisningarna och studera de siffror som redovisar hur fastighetsbolagen har värderat sina förvaltningsfastigheter. För att kunna undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheterna har följt aktiekursen eller räntan bestämde vi oss för att hämta och studera information om detta från OMX och Riksbanken. Informationen hämtades från OMX:s och Riksbankens hemsidor. 2.4 Primär- och sekundär data Informationsdata delas in i två olika typer av data, primärdata och sekundärdata. Primärdata är data som forskaren samlar in på egen hand genom observationer av texter eller intervjuer, alltså förstahandsinformation. (Jacobsen 2002) Bengtsson 1 menar att förstahandsinformation exempelvis kan vara tolkningar av årsredovisningar, vilket ofta förekommer i studier inom ekonomi. Artsberg (2003) anser även hon att årsredovisningar är primärdata då de skall 1 Bengt Bengtsson fakulteten företagsekonomi vid Karlstads Universitet, Handledarmöte den 31 mars

17 användas i tolkningar över en tid. Sekundärdata baseras däremot på data som redan har samlats in och tolkats av någon annan än forskaren själv, alltså andrahandsinformation (Jacobsen 2002). Empirin kommer att bestå av primärdata, då vi observerar och tolkar årsredovisningar som är förstahandsinformation. Primärdatan kommer att utgöras av års årsredovisningar för åtta svenska börsnoterade fastighetsbolag. Vi har observerat årsredovisningarna för att se hur fastighetsbolagen har värderat sina förvaltningsfastigheter. Årsredovisningarna har hämtats från de olika fastighetsbolagens hemsidor. 2.5 Val av undersökningsobjektet I studien är det åtta stycken fastighetsbolag som är framtagna och skall undersökas. Det första valet vi gjorde var att bestämma om studien skulle gälla börsnoterade eller onoterade fastighetsbolag, valet blev börsnoterade fastighetsbolag. Anledningen till att valet föll på börsnoterade fastighetsbolag beror på att vi vill undersöka hur fastighetsbolagen värderat sina förvaltningsfastigheter i och med finanskrisens uppkomst samt om några paralleller kan dras till aktiekursen. Det blev då en självklarhet att se på de börsnoterade fastighetsbolagen för att se i vilken grad de har påverkats av införandet av IAS 40 samt för att kunna följa bolagens aktiekurva. Fastighetsbolagen togs fram med stor beaktning till vilka som ansågs vara mer tillförlitliga än andra och kunde ge en mer rättvisande bild, valen föll på: Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, FastPartner, Heba, Hufvudstaden, Klövern samt Wallenstam. 2.6 Validitet, reliabilitet och källkritik Syftet med all forskning är att utforma giltiga och hållbara resultat på ett etiskt godtagbart sätt. Det finns dessutom väletablerade riktlinjer för hur en forskare etiskt skall gå tillväga när det gäller forskning i allmänhet. Trovärdighet och pålitlighet är något som måste finnas med i forskningen för att den skall få någon effekt på pedagogisk teori och pedagogisk praktik. Forskningen måste 9

18 kunna presentera resultat och insikter som verkar vara riktiga för läsaren, läraren och andra forskare. Validitet och reliabilitet är grundläggande begrepp i forskningen som svarar på hur forskaren har samlat in, analyserat och tolkat informationen, oberoende av vilken typ av forskning det handlar om. (Merriam 1994) Validitet Validitet kan översättas med begreppen giltighet eller relevans (Halvorsen 1992). Lundahl och Skärvad (1999) anser att validitet kan definieras som: frånvaro av systematiska mätfel (s. 150). Begreppet validitet kan delas in i inre och yttre validitet, dessa har olika innebörd. Inre eller så kallad intern validitet handlar om i vilken grad undersökningens reslutat stämmer överens med verkligheten. (Merriam 1994) När forskaren använder mätinstrument, som till exempel frågeformuläret i en enkät eller intervjuundersökning, och mäter vad som skall mätas föreligger inre validitet. Att uppnå en hundraprocentig inre validitet är oftast omöjligt. (Lundahl & Skärvad 1999) Yttre eller så kallad extern validitet innebär i vilken utsträckning resultatet från en viss undersökning är tillämpbar även i andra undersökningar och hur pass generaliserbart resultatet av undersökningen blir (Merriam 1994). Resultatet av undersökningen, respondenternas svar, kan avvika från den faktiska verkligheten. Orsaken till det kan vara att resultatet av undersökningen kan påverkas av yttre förhållanden som till exempel att respondenterna ljuger, minns fel eller inte alltid vet vad de tänker göra. (Lundahl & Skärvad 1999) Vi har valt att bygga vår empiri på en så kallad dokumentundersökning, på grund av att vi skall observera och tolka åtta stycken fastighetsbolags årsredovisningar. För att tolkningen skall bli giltig är det viktigt att använda korrekt fakta i årsredovisningarna som exempelvis fastighetsvärdet samt de orealiserade värdeförändringarna. Den inre validiteten stämmer in på denna studie, eftersom vi ser närmare i årsredovisningarna och använder oss av de siffror som behövs för att mätningen och undersökningen skall gå att genomföra. Vi är medvetna om att det inte går att nå en hundraprocentig inre validitet, men trots detta anser vi att undersökningen har varit lyckad. Valet att inte intervjua några respondenter togs på grund av att vi ansåg att respondenterna skulle påverkas av yttre förhållanden. Anledningen till detta är 10

19 att respondenterna skulle skapa en förvirring och inte vara helt trovärdiga i det de säger och på så sätt förloras trovärdigheten som vi anser är viktigt Reliabilitet Med begreppet reliabilitet menas hur pålitliga mätningarna är, alltså hur väl det går att lita på undersökningen (Halvorsen 1992). Enligt Lundahl och Skärvad (1999) får inte undersökningen vara belastad med uppenbara mätfel. Reliabilitet kan definieras som: frånvaron av slumpmässiga mätfel (Lundahl & Skärvad 1999 s. 152). Begreppet handlar om att desto större sannolikheten är att ett resultat kan upprepas, desto större är pålitligheten av resultatet (Merriam 1994). Enligt Lundahl och Skärvad (1999) är reliabilitet en nödvändig förutsättning för validitet. Om forskaren använder sig av ett perfekt mätinstrument men tillämpar det på ett felaktigt eller slarvigt sätt blir resultatet av undersökningen inte tillförlitlig (Lundahl & Skärvad 1999). Då termen reliabilitet i traditionell mening inte verkar stämma särskilt väl när den används vid kvalitativ forskning har forskare istället valt att använda begreppen grad av beroende och sammanhang. Det innebär att istället för att kräva av utomstående att de skall nå samma resultat vid lika tillvägagångssätt, så skall forskaren istället sträva efter att resultatet ger en meningsfullhet. Det är viktigt att forskaren förklarar bakomliggande antaganden och teorier som ligger till grund för undersökningen. (Merriam 1994) I empirin har vi använt oss av fastighetsbolagens reviderade årsredovisningar, vilket innebär att de är granskade av en oberoende revisor. Materialet vi har använt oss av har därför en hög tillförlitlighet. Vi har valt att tillämpa den kvalitativa metoden, men vi anser ändå att studien är pålitlig då resultatet ger en meningsfullhet. Med hjälp av appendix 1 förklaras uträkningarna till diagrammen som finns i empirikapitlet och på så sätt förklarar vi de bakomliggande antaganden som ligger till grund för diagrammen Källkritik Källkritikens uppgift är att bedöma och värdera källornas trovärdighet. Den är på sätt och vis mycket enkel och handlar om fyra kriterier. Det första kriteriet är äkthet som innebär att källan skall vara det den utger sig för att vara. 11

20 Tidsamband är det andra kriteriet och behandlar tiden som har gått mellan en händelse och källans beskrivning av denna händelse, desto längre tid det har gått desto större skäl finns det att tvivla på källan. Det tredje kriteriet är oberoende och med det menas att källan inte skall vara ett referat eller en avskrift av en annan källa. Tendensfrihet är det fjärde och sista kriteriet som innebär att läsaren inte skall misstänka att källan ger en falsk bild av verkligheten på grund av att författaren har förvrängt verklighetsbilden. (Thurén 2005) Den information empirin har byggts på har vi funnit i de åtta börsnoterade fastighetsbolagens årsredovisningar, OMX samt Riksbanken. I årsredovisningarna redovisar bolagen hur de har värderat sina förvaltningsfastigheter, från OMX har bolagens aktiekurs hämtats och från Riksbanken har STIBOR räntan hämtats. Denna studie bygger i grunden på att analysera hur fastighetsbolagen har värderat sina förvaltningsfastigheter. Genom att undersöka årsredovisningarna, aktiekurserna samt räntan tror vi oss finna belägg för studiens hypotes. Informationen som har tagits fram i vår empiri är helt objektiv och vi anser att den har en stor tillförlitlighet samt uppfyller alla fyra kraven. Vi menar att det finns en äkthet då årsredovisningarna är vad de utger sig för att vara, tidsambandet är bra då de gör kvartalsrapporter och tack vare det skrivs informationen ner relativt snabbt. Vi tvivlar därför inte på informationen som ges ut. Årsredovisningarna är inte referat eller avskrivna utan de kommer direkt ifrån företagen och dess organisation. Vi ser ingen anledning till att tvivla på den information som ges ut och anser därmed att även det fjärde kriteriet är uppfyllt. 12

21 3. REFERENSRAM I referensramen vill vi ge läsaren en djupare förståelse av IASB:s regelverk IAS samt värdering till verkligt värde. Kapitlet kommer närmare att förklara värdering av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 samt ge läsaren en bild av förvaltningsfastigheter och dess marknad. 3.1 Redovisningens normgivare International Accounting Standards Board (IASB) är ett oberoende expertorgan som utfärdar de internationella redovisningsstandarderna IFRS/IAS för en internationell enhetlig redovisningspraxis. Redovisningsrådet (RR) är Sveriges motsvarighet till IFRS/IAS. Deras uppgift är att översätta dessa redovisningsstandarder och anpassa dem till svensk lagstiftning. (FAR 2008) RR är en privat organisation som bildades av Stiftelse för utveckling av god redovisningssed som i sin tur bildades av staten, FAR och Sveriges Industriförbund. Rekommendationerna som RR utformar är främst avsedda för börsnoterade företag och rådet lägger sin tyngd på regler gällande värdering, periodisering, klassificering och tilläggsupplysningar. (Nilsson 2005) Rekommendationerna som ges ut av RR bygger på IASB:s rekommendationer med tillkommande avvikelser som tar hänsyn till svenska ramlagar såsom Årsredovisningslagen (ÅRL) (Edenhammar 2002). En konsekvens av IASförordningen är att RR:s rekommendationer samt uttalanden från och med den 1 januari 2005 inte längre är tillämpliga i börsnoterade företag vars koncernredovisning upprättas i enlighet med regelverket IAS/IFRS. De rekommendationer som inte längre är tillämpliga är RR1-RR29. (Bokföringsnämnden 2008) 3.2 IASB International Accounting Standard Committee (IASC), nuvarande IASB är en oberoende organisation som grundades år 1973 och har som syfte att uppnå en global harmonisering av redovisning. IASC utformade standarder för 13

22 internationell redovisning med hjälp av IAS. Till en början accepterade inte de större länderna IAS utan det var främst bolag i mindre ekonomiska länder som Schweiz, Kuwait och Kanada som tillämpade denna redovisningsstandard. Inte förrän år 2005 blev samtliga koncernbolag i EU tvungna att tillämpa IAS:s redovisningsstandard. Allt sedan starten år 1973 har IASC haft en hård kamp mot den mäktiga organisationen Financial Accounting Standards Board (FASB) i USA för att bilda en konvergerad redovisningsstandard. I början av år 2000 förde FASB en talan mot IASC och förklarade sin syn på hur IASC borde se ut, detta ledde fram till reformeringen av IASC som idag heter IASB. (Bengtsson 2006) FASB har tidigare inte lämnat ett godkännande beträffade att ingå ett samarbete eller förhandling med IASB, men i samband med de redovisningsskandalerna som inträffade i USA under 2000-talet, ändrade FASB sitt beslut och gav samtycke till att börja närma sig IASB. De två oberoende organisationerna inledde i och med detta ett samarbete år (Rimmel 2003) IASB är ett politiskt oberoende organ. Styrelsens uppgift är att samarbeta med andra organisationer och genom samarbetet ta fram redovisningsstandarder för att uppnå globala likheter i redovisningen runt om i världen. (International Accounting Standard Board 2008) IASB:s föreställningsram för utformning av finansiella rapporter IASB:s referensram för utformandet av finansiella rapporter fastställdes år Anledningen till att IASB tog fram denna föreställningsram var för att det förelåg olika omständigheter som påverkade medlemsländernas olika redovisningskrav. Trots att de finansiella rapporter kan verka vara likvärdiga beror omständigheterna på att medlemsländerna då och än idag skiljer sig åt i sociala och ekonomiska faktorer. En av omständigheterna var att de olika medlemsländerna definierade huvudgrupper som till exempel tillgångar, skulder, eget kapital, intäkter och kostnader på olika sätt. Omständigheterna har även lett till att länderna använde sig av olika kriterier för redovisningsposter, värderingsgrunder och upplysningar. Dessa omständigheter har även påverkat de finansiella rapporternas omfattning. IASB strävar efter att minska omständigheterna genom en harmonisering av de bestämmelser, 14

23 redovisningsstandarder och metoder som hänger samman med upprättande och utformning av de finansiella rapporterna. (FAR 2008) Syftet med de finansiella rapporterna är att företagen skall lämna en redogörelse och på så sätt tillhandahålla intressenterna information om företagets finansiella ställning (FAR 2008). Referensramen utgår från två grundläggande antaganden, att redovisningen skall ske enligt bokföringsmässiga grunder och att företaget skall antas fortleva i oändlighet om inte annat går att bevisa (Artsberg 2003). Ytterligare ett syfte med de finansiella rapporterna är att företaget skall tillhandahålla olika intressegrupper information om deras finansiella ställning, resultatet samt kassaflödet som kan vara underlag för ekonomiska beslut (FAR 2008). De finansiella rapporterna skall upprättas och ge läsaren information, eftersom rapporterna skall vara underlag för intressenter så att de kan bedöma och jämföra kvalitén i rapporterna (Gröjer 2002). 3.3 Kvalitativa egenskaper Under 1930-talet ansåg redovisare samt redovisningens användare att det var nödvändigt med normer som alla kunde förlita sig på. År 1935 tog American Institute of Certified Public Accountants (AICPA), den så kallade amerikanska revisorskåren ett uppdrag. Uppdraget bestod av att arbeta fram en redovisningsstandard som stämde överens med redovisarna samt redovisningens användares vision, detta blev grunden för det kommande regelverket. Första åtgärden som AICPA tog sig an var att skapa en grundläggande begreppsapparat som skulle komma att vara gällande för redovisningens natur och uppgift. Det visade sig sedan att detta gett ett bidrag till det vi idag benämner redovisningens kvalitativa egenskaper. (Bengtsson 2008) För att redovisningens mål skall uppnås är det nödvändigt att redovisningen av de finansiella rapporterna uppfyller de kvalitativa egenskaperna (Falkman & Heldin 2001). De kvalitativa egenskaperna i finansiella rapporter ger intressenterna användbar information. Begriplighet, jämförbarhet, relevans och tillförlitlighet är de fyra viktigaste kvalitativa egenskaperna, dessa beskrivs närmare nedan. (FAR 2008) 15

24 3.3.1 Begriplighet Begriplighet är en viktig egenskap som innebär att informationen i de finansiella rapporterna skall vara lättförståelig för företagets intressenter, men det förutsätts att användarna har en viss kunskap om affärsverksamheten, ekonomi samt redovisning (FAR 2008). Artsberg (2003) menar att IASB:s föreställningsram inte tar upp vad upprättaren av finansiella rapporter skall åstadkomma för att informationen skall bli mer begriplig för läsaren. Föreställningsramen nämner bara att läsaren har en skyldighet att skaffa sig den kunskap som behövs för att få ut det viktigaste i rapporten (Artsberg 2003) Jämförbarhet Enligt Artsberg (2003) finns det två aspekter på jämförbarhet. De två aspekterna används inom redovisningen och innebär att användarna skall kunna göra jämförelser av ett företags finansiella rapporter över en tid samt göra jämförelser mellan olika företag (FAR 2008). En nödvändighet för att kunna genomföra detta är standardisering (Marton 2008b). För att kunna uppnå detta använder företagen liknande värderings- och redovisningsprinciper år efter år (FAR 2008). Det är normgivarna som bär ansvaret för att skapa enhetliga regler vid en jämförelse mellan företag (Artsberg 2003) Relevans För att redovisningsinformationen skall ha något värde för användarna måste den vara relevant (FAR 2008). Bengtsson (2008) beskriver relevant redovisning som att: bedöma framtida kassaflöden genom balans- och resultaträkningen (s. 69). Under de senaste tio åren har redovisningsinformationen blivit alltmer relevant, omfattande, innehållsrik och framtidsorienterad i en snabb utsträckning som få kunnat förutse (Rydén 2004). Huvudkriteriet är att informationen skall åskådliggöras med relevans. Begreppet relevans har en vid innebörd, men en vanlig uppfattning är att relevans handlar om användbarhet för beslut (Smith 2006). Marton (2008b) har liknande åsikter men tillägger att tidpunkten för 16

25 informationens presentation är viktig för att den skall vara relevant. Förklaringen till detta är att informationen inte får något värde om den kommer för sent eller om den inte är tillgänglig vid den tidpunkten då den behövs (Marton 2008b). Relevansens betydelse beror på vem som skall utnyttja informationen. I studien läggs det stor tyngd på börsnoterade fastighetsbolag, vilken redovisningsregel använder de börsnoterade fastighetsbolagen sig av? Då företagen tillhör aktiemarknaden kräver den en relevant redovisning. Orsaken till detta är att aktiemarknaden begär en framåtblickande redovisning, med det menas att fastighetsbolagen ser till vilken den största möjliga tillströmningen av pengar är och när den tillströmningen äger rum. Ur detta perspektiv är redovisningen till verkligt värde relevant och värderingen skall preciseras på ett sådant sätt att de framtida nettokassaflödena omvandlas till nuvärde. Effekten blir att värdeförändringarna kommer att påverka såväl balans- som resultaträkningen. (Bengtsson 2008) Aktiemarknaden kräver snabb information av de börsnoterade företagen vilket är något som har ökat drastiskt nu på senare tid. En negativ aspekt som uppkommer med den snabba presentationen är att informationen inte blir så preciserad som den tidigare var. (Marton 2008b) Enligt Artsberg (2003) är redovisningsinformationen relevant när den påverkar användarna i deras beslutsfattande, genom antingen utvärdering av historiska händelser, bedömning av företagets nuvarande förhållande eller uppskattning av händelser i framtiden. Informationen kan vara av två typiska drag, antingen av bekräftande eller korrigerande karaktär. (Artsberg 2003) Andra egenskaper som är viktiga för att redovisningsinformationen skall vara relevant är begriplighet och aktualitet. Med begriplighet menas att mottagaren skall förstå den information denne tar emot, medan aktualitet har som innebörd att vara noga med att inte ge ut de externa rapporterna alltför lång tid efter redovisningsperiodens slut. (Smith 2006) Tillförlitlighet Redovisningsinformationen kan också vara tillförlitlig, vilket innebär en tillbakablick på den information som finns (Bengtsson 2008). Informationen skall vara korrekt och inte behäftad med fel eller vinklad på något sätt, detta för 17

26 att användaren skall våga lita på den informationen som ges ut (FAR 2008). När en genomgång av Sveriges fastighetsbolags årsredovisningar gjorts har det visat sig att många använder sig av principen om tillförlitlighet. I denna genomgång framkom det även att en ny definiering av begreppet används, nämligen att externvärderingen av fastigheter bevarar de krav som finns på bland annat verifiering. Med verifiering menas att affärshändelsen skall ha en extern part som bestämmer händelsens belopp. Värderingen i sig anses vara en ren och skär affärshändelse, detta är dock inte grundtanken. Den egentliga redovisningen torde vara tillförlitlig om affärshändelsen har inträffat med företagets omvärld till ett specifikt belopp som blivit eller kommer att bli inlevererat. (Bengtsson 2008) Tillförlitlighet har samma innebörd som det forskarna kallar för validitet i forskningssammanhang, vilket innebär att redovisningen mäter det som avses att mäta (Artsberg 2003). Förklaringen är att om någonting mäts fel och utfallet får ett för högt eller för lågt värde anser Marton (2008b) att informationen inte kan ses som tillförlitlig. Korrekt bild Med tillförlitlig information menas att den skall återge transaktioner och andra händelser som har skett under året på ett korrekt sätt. Det finns alltid en viss risk för att den finansiella informationen som visas inte ger en helt korrekt bild av det som görs gällande. Risken beror ofta på att det finns svårigheter att mäta det som skall mätas. (FAR 2008) Innebörd och form Informationen måste redovisas i enlighet med ekonomisk innebörd och inte enbart i enlighet med juridisk form för att den på ett korrekt sätt skall kunna återge transaktioner och andra händelser som har skett under året. Den ekonomiska innebörden stämmer inte alltid överens med den juridiska formen. (FAR 2008) 18

27 Neutralitet För att redovisningsinformationen i de finansiella rapporterna skall vara tillförlitlig måste den vara neutral, det vill säga att den inte får vara vinklad. De finansiella rapporterna är inte neutrala om upprättarna medvetet i urvalet eller i presentationen av informationen påverkar beslutet i syfte att uppnå ett förbestämt resultat eller annat mål. (FAR 2008) Försiktighet Den osäkerhet som är förknippad med många händelser och omständigheter vid upprättandet av finansiella rapporter hanteras bland annat genom att tillämpa försiktighetsprincipen när de finansiella rapporterna skall upprättas. Försiktighetsprincipen innebär att tillgångar och intäkter inte får överskattas samt att skulder och kostnader inte får underskattas. (FAR 2008) Fullständighet För att redovisningsinformationen skall vara tillförlitlig måste den vara fullständig inom ramen för vad som anses vara väsentligt i förhållande till kostnaderna. Vid utelämnad information kan det leda till att den blir oriktig eller vilseledande och därmed blir den varken tillförlitlig eller relevant. (FAR 2008) Avvägning mellan relevans och tillförlitlighet Bengtsson (2008) menar att redovisningen inte kan vara både relevant och tillförlitlig, detta beror på att relevant redovisning blickar framåt medan en tillförlitlig redovisning blickar bakåt. IASB har en annan syn, de anser att historiska och framtida händelser hänger samman då informationen om historiska händelser är viktiga för företagets framtida händelser (Artsberg 2003). Redovisningen i de finansiella rapporterna är relevant som beslutsunderlag för aktieinvesterare, det innebär exempelvis att tillgångar och skulder skall värderas 19

28 till verkligt värde. Det finns en svårighet i att få fram verkliga värden, det vill säga att de har en låg tillförlitlighet. För att lösa detta problem har IASB i redovisningen infört värdering till verkligt värde, men bara i de områden där det kan mätas på ett tillförlitligt sätt, exempelvis vid fastighetsvärdering. (Marton 2008a) En annan avvägning som kan göras gällande relevans och tillförlitlighet är redovisningens aktualitet. Informationen blir mer relevant vid underlag för beslutsfattande desto snabbare den finns tillgänglig. Om informationen kommer fram för snabbt blir det svårare att få den tillförlitlig. För att tillgodose användarnas behov av information i de finansiella rapporterna på bästa sätt, menar IASB att relevans måste vägas mot tillförlitlighet. (FAR 2008) 3.4 IAS 40 IAS 40 är en standard som har till syfte att fastställa hur förvaltningsfastigheter skall behandlas i redovisningen samt visa vilka upplysningar som fordras. Standardens tillämpningsområde är vid redovisning, värdering samt upplysningar om förvaltningsfastigheter. Den 1 januari 2005 blev de börsnoterade fastighetsbolagen förpliktade att tillämpa IAS 40. (FAR 2008) Innan redovisningsstandarden IAS 40 antogs använde sig företagen av RR 24. Syftet med RR 24 var att förvaltningsfastigheterna skulle värderas till anskaffningsvärde med avdrag som ackumulerade avskrivningar samt eventuella ned- eller uppskrivningar. RR 24 baserades på IAS 40 men enligt ÅRL skulle företagen enbart värdera enligt anskaffningsvärde. (Redovisningsrådet 2002) Herz & MacDonald (2008) menar att värdering till verkligt värde inte är något nytt koncept, då värdering till verkligt värde har förekommit tidigare. Företagen har i samband med IAS 40 en möjlighet att välja om de vill värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller anskaffningsvärde. Om företagen skulle vilja byta värderingsmetod skall de följa reglerna i enlighet med IAS 8. I IAS 8 kan det utläsas att ett frivilligt byte endast får ske om det skulle leda till en mer rättvisande bild av transaktioner eller händelser inom företagets finansiella rapporter. Det skulle däremot inte vara särskilt troligt att ett byte från verkligt värde till anskaffningsvärde skulle leda till en mer rättvisande bild. (FAR 2008) Jansson (2005) skriver i sin artikel Få oväntade effekter vid övergången till 20

29 IFRS att det vid införandet av IAS 40 var oklart om företagen skulle anta redovisning till verkligt värde eller om de skulle hålla fast vid redovisning till anskaffningsvärde. Det visade sig att många företag valde att överge redovisning till anskaffningsvärde och istället anta redovisning till verkligt värde (Jansson 2005) Förvaltningsfastigheter Det är fastighetsbolagen själva som ansvarar för bedömningen om fastigheten skall tas upp som förvaltningsfastighet eller inte. Ett bolag måste därför utveckla kriterier så att bedömningen kan ske på ett konsekvent sätt i enlighet med definitionen på förvaltningsfastigheter och de riktlinjer som satts upp av IASB. IAS 40 skall tillämpas vid redovisning, värdering samt upplysningar angående förvaltningsfastigheter, som innehas av börsnoterade fastighetsbolag. Denna standard reglerar både förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter. (FAR 2008) IAS 40 definierar förvaltningsfastigheter som: Förvaltningsfastigheter är fastigheter (mark eller en byggnad eller del av en byggnad eller båda) som innehas (av ägaren eller av en leasetagare om leasingavtalet klassificerats som ett finansiellt leasingavtal) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa (FAR 2008 s. 600). Ett fastighetsbolags syfte med innehavet av en förvaltningsfasighet kan delas in i två delar, ett fastighetsbolag kan således ha dubbla syften. Ett av syftena är att fastigheten skall generera hyresintäkter eller värdestegring. Det andra syftet är att fastighetsbolaget använder en del av fastigheten för att producera produkter, tillhandahålla varor eller tjänster, för administrativa ändamål eller en kombination av dessa. Om dessa delar kan säljas var för sig så skall de även redovisas var för sig. Kan delarna inte säljas var för sig utgör fastigheten en förvaltningsfastighet om endast en obetydlig del av fastigheten utnyttjas av företagets egen verksamhet. Om klassificeringen av vilken del av fastigheten som används för att inbringa hyresintäkter eller värdestegringar och vilken del av fastigheten som utnyttjas av företagets egen verksamhet är det svåra att avgöra om fastighetsbolaget är skyldiga att upplysa om detta. (FAR 2008) 21