Värdering till verkligt värde

Transkript

1 Fredrik Nilson Tobias Mård Värdering till verkligt värde En studie hur tillämpningen av IAS 40 har påverkat redovisningen i svenska fastighetsbolag Business Administration Master s Thesis 15 ECTS Term: Spring 2011 Supervisor: Bengt Bengtsson

2

3 Förord Vi skulle vilja tacka vår handledare Bengt Bengtsson för det stöd och de råd vi fått under arbetets gång samt den expertis han bidragit med inom det studerade området. Tobias Mård Fredrik Nilson Karlstad, maj

4 Sammanfattning Sedan 2005 är det obligatoriskt för noterade bolag i EU att tillämpa International Financial Reporting Standards (IFRS). Detta innebar att värderingsreglerna gällande deras förvaltningsfastigheter ändrades. Företagen fick nu möjligheten att värdera förvaltningsfastigheterna antingen till verkligt värde eller till anskaffningsutgift enligt IAS 40, där alla studerade förvaltningsbolag valt att värdera till verkligt värde. Det verkliga värdet på tillgångarna tas upp i balansräkningarna och de värdeförändringar som sker påverkar även resultaträkningen. Syftet med uppsatsen är att studera hur införandet av IAS 40 har påverkat fastighetsbolagens redovisning från att ha redovisat till anskaffningsutgift till verkligt värde samt att studera vilka konsekvenser som förändringen har fått för företagens resultat. Vi kommer att studera hur förhållandet mellan redovisat resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten förändrats efter införandet av IAS 40. Slutsatsen är att för samtliga studerade företag så ger införandet av IAS 40 en ökning av kvoten gällande det redovisade resultatet och kassaflödet. Denna ökning beror på att företagen redovisar orealiserade värdeökningar från sina förvaltningsfastigheter i resultaträkningen. De studerade bolagen har haft olika kvotutvecklingar under den studerade perioden och detta kan ha berott på företagens olika affärsstrategier, fastighetsbeståndets geografiska spridning, typ av fastigheter och värderingsmetoder. Studien visar också att kassaflödet inte har förändrats i samma utsträckning som resultatet då företagen visar stabila kassaflöden även under finanskrisen En slutsats som går att dra av det, är att det ökade resultatet som värdering till det verkliga värdet innebär, inte resulterar i ett ökat kassaflöde av faktiska pengar. Beräkning av det verkliga värdet görs genom nuvärdesberäkningar av framtida kassaflöden som kommer att tillfalla företaget. Detta gör att företagen i större utsträckning kan påverka redovisningen på grund av att uträkningarna baseras på antaganden och uppskattningar. 4

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Problemdiskussion Frågeställning Syfte Avgränsningar Metod Tillvägagångssätt Positivism och hermeneutik Induktion, deduktion och abduktion Val av metod Urval Validitet och reliabilitet Tidigare forskning Teori Varför behövs externredovisning Redovisningsprinciper IAS 40 Förvaltningsfastigheter Historik anskaffningsutgift/ verkligt värde Relevans och tillförlitlighet Osäkerhet i fastighetsvärdering till verkligt värde Tillförlitlighet i värdering till verkligt värde Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Användandet av kassaflödesanalys Empiri Förklaring empiri Castellum Analys Castellum Kungsleden Analys Kungsleden Wallenstam Analys Wallenstam Hufvudstaden

6 Analys Hufvudstaden Slutsatser Hur har förhållandet mellan redovisat resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten förändrats efter införandet av IAS 40? Kan företagen i större utsträckning påverka resultatet efter införandet av IAS 40?... Fel! Bokmärket är inte definierat. 6. Reflektioner Referenser

7 1. Inledning 1.1. Bakgrund Under utbildningens gång har vi studerat olika värderingsregler för olika typer av tillgångar. Värdering vid företagsförvärv, värdering av varulager och värdering av fastigheter för att nämna några av dem. Värderingen av fastigheter är något som vi har fastnat för och har tyckt varit intressant. Detta ämne har berörts både på C- och D-nivå inom redovisning där vi även studerat de redovisningsstandards och tillämpningar som gäller för börsnoterade företag och skapas av International Accounting Standards Board (IASB). Sedan 2005 är det obligatoriskt för noterade bolag i EU att tillämpa International Financial Reporting Standards (IFRS) som utges av IASB. I Sverige är standarderna endast obligatoriska i koncernredovisningen men i praktiken styr de även redovisningen i moderbolaget genom att Rådet för finansiell rapportering använder IAS/IFRS som huvudregel (Sundgren et al 2007). IAS redovisningsstandards började utges redan på 1970-talet i och har haft ett stort inflytande på utformningen av redovisningen. Syftet med redovisningsstandarderna är att harmonisera redovisningen och på så sätt göra den mer jämförbar mellan olika länder. Standarderna kom tidigt att påverka den svenska normbildningen för redovisning då Redovisningsrådet (RR) som bildades av Föreningen Auktoriserade Revisorer (FAR) 1989 baserar sina rekommendationer för redovisning på IAS. RR har numera ersatts av Rådet för finansiell rapportering (Sundgren et al 2007). I och med införandet av IAS/IFRS standards 2005 så ändrades värderingsreglerna för hur förvaltningsfastigheter (IAS 40) ska redovisas. Detta gjorde det möjligt för företagen att redovisa sina tillgångar antingen till verkligt värde eller till anskaffningsutgift. Tidigare fanns endast uppgift om fastigheternas verkliga värde med som en tilläggsupplysning i årsredovisningen. Det verkliga värdet ska tas upp i balansräkningen och de värdeförändringar som uppstår både kvartal och årsvis påverkar också resultaträkningen. Syftet med de nya värderingsreglerna är att ge en mer rättvisande bild över företagens ekonomiska situation (Bengtsson 2008). Diskussioner angående värdering till verkligt värde eller värdering till historisk anskaffningsutgift har existerat under i stort sett hela 1900-talet. Till en början 7

8 låg utgångspunkten i att endast intäkter som kunde hänföras till riktiga händelser kunde tas med i redovisningen. Redovisningen skulle också i första hand vara tillförlitlig. Värdering enligt anskaffningsutgift baseras på historiska händelser och informationen är därför mer tillförlitlig. Numera ställs istället krav på en mer relevant redovisning där värdering till verkligt värde ger ett bättre beslutunderlag för investerare och aktiemarknaden. Den relevanta redovisningen med verkligt värde ser framåt och beräknar marknadsvärden och de framtida kassaflöden som företagen genererar (Bengtsson 2009) Problemdiskussion Diskussioner angående värdering till verkligt värde kontra värdering till anskaffningsutgift har existerat under större delen av 1900-talet. I och med införandet av IFRS år 2005 så ställs återigen värderingsmetoderna mot varandra. Företagen kan i och med IAS 40 välja att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsutgift. Vid användandet av verkligt värde ska fastighetens marknadsvärde eller de framtida kassaflöden som förväntas generera, påverka resultaträkningen. Detta innebär att orealiserade vinster som prognostiserats bokförs i dagsläget som vinster. Eftersom aktiemarknaden vill ha beslutunderlag som hjälper dem att uppskatta företagets framtida situation kan denna information vara mer relevant för dem. Samtidigt som redovisningen blir mer relevant så ökar risken för subjektivitet. Företagen kan i större omfattning välja och påverka resultatoch balansräkningen. Detta kan i sin tur leda till att trovärdigheten och tillförlitligheten i redovisningen ifrågasätts. Redovisningen till verkligt värde kan därför bli ett instrument till att påverka resultatet på ett sätt som inte varit avsett från början (Bengtsson 2009) Frågeställningar Med utgångspunkt i det ovan diskuterade problemformuleringen kommer vi att undersöka följande frågor: - Hur har förhållandet mellan redovisat resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten förändrats efter införandet av IAS 40? - Ökar risken för subjektivitet i redovisningen vid användandet av värdering till verkligt värde? 8

9 1.4. Syfte Syftet med uppsatsen är att studera hur införandet av IAS 40 har påverkat olika fastighetsbolags redovisning från användandet av anskaffningsutgift till användandet av verkligt värde. Ta reda på vilka konsekvenser regeländringen har fått för företagens resultatrapportering, samt undersöka relevansen och tillförlitligheten i redovisningen genom att studera ett urval av de börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige Avgränsningar I denna studie har vi valt att avgränsa oss till att endast studera hur IAS 40 påverkat Svenska fastighetsbolag. Vi har även valt att enbart se till företagens årsredovisningar för insamlandet av empiriskt material. Vår studie bygger på siffermaterial och lagstadgad information som går att utläsa i företagens årsredovisningar. Då syftet med vår uppsats är att förklara hur de olika enskilda företagen reagerat har vi avgränsat oss från att göra intervjuer med branschorganisationer och experter. Till sist har vi avgränsat tidsperioden för studien till 8 år mellan Detta för att få med en tidsperiod både före och efter införandet av IAS 40 samt ett spann som involverar effekterna av finanskrisen. I uppsatsen läggs ingen större vikt vid de bakomliggande faktorer som resulterade i finanskrisen då detta inte är uppsatsens huvudsakliga fokus. 9

10 2. Metod 2.1. Tillvägagångssätt I denna uppsats kommer vi att genomföra en fallstudie av fyra stycken börsnoterade fastighetsbolag för att undersöka hur företagen har reagerat på den lagförändring i redovisningen som IAS 40 har inneburit. I studien kommer vi att undersöka hur förhållandet mellan redovisat resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten förändrats efter införandet av IAS 40. Ett kvotvärde mellan det ackumulerade resultatet och det ackumulerade kassaflödet beräknas för varje år av den studerade tidsperioden. En mer detaljerad förklaring till detta ges senare i empiriavsnittet. Studiens fokus kommer att vara att försöka tolka och förstå de enskilda företagens beteenden och analysera konsekvenserna av införandet av IAS 40. Empirin kommer vi att hämta från företagens årsredovisningar för åren Analysmaterialet utgörs till största delen av siffermaterial hämtat från resultat och balansräkningen. I de fall de varit nödvändigt har vi även studerat de textavsnitt som berör noter samt eventuella förklaringar angående de beräkningsmodeller som företagen använt sig av. Eftersom resultat och balansräkningarna är lagstadgade anser vi att trovärdigheten i det insamlade materialet är hög. Vi har även förutsatt att företagens årsredovisningar är riktiga och inte innehåller några felaktigheter vid insamlandet av data. De modeller som vi senare använder oss av för att illustrera hur IAS 40 påverkat resultat och balansräkningen har vi hämtat från tidigare kurser i Externredovisning C. Då vi inte syftar till att göra generaliseringar över en hel bransch utan se till hur de olika företagen reagerat har vi begränsat oss till fyra stycken företag och studera dessa kvalitativt. Detta för att få tid att genomgående studera företagens årsredovisningar för samtliga år. De utvalda företagen är av olika storlek, har ett olikt fastighetsbestånd och är aktivt inom olika geografiska områden i Sverige. I och med att företagen har olika förutsättningar vill vi försöka undersöka i hur stor utsträckning reglerna påverkar de olika företagen. I urvalet av företag har vi tagit hänsyn till ett antal parametrar. Företagen måste ha varit börsnoterat under hela den studerade tidsperioden och inneha förvaltningsfastigheter som sin huvudsakliga tillgångsmassa. Efter en diskussion med vår handledare Bengt Bengtsson valde vi följande företag att studera: Castellum, Hufvudstaden, Wallenstam och Kungsleden. 10

11 I vår studie utgår vi ifrån de befintliga teorier som finns angående relevans och tillförlitlighet i redovisningen för att även undersöka hur dessa påverkats av införandet av IAS 40. Relationen mellan kassaflödet och resultatet kan vara ett mått på hur relevant den periodiserade redovisningen är Positivism och hermeneutik Enligt Lundahl & Skärvad (1999) finns det två vetenskapliga forskningstraditioner för metodteori; positivism och hermeneutik. Positivism används oftast till kvantitativa metoder där forskarens mål är att förklara kausalitetssamband. Fokus ligger på det som är verkligt och iakttagbart, vilket innebär att vetenskapliga teorier måste kunnas säkerställas med empiriska data för att göra generaliseringar av dessa. För kvalitativ metodteori lämpar sig det hermeneutiska synsättet. Detta synsätt har som huvudsyfte att tolka och förstå forskningsmaterialet. Personliga erfarenheter kan vara nödvändiga för att förstå sammanhang och göra tolkningar ur olika perspektiv Induktion, deduktion och abduktion Dessa ansatser beskriver hur forskaren relaterar teori till verklighet, det vill säga relatera teori till empiri. Deduktion utgår från att forskaren gör antaganden från befintliga teorier som sedan prövas empirisk för att dra slutsatser om aktuella fall och enskilda händelser. Vid induktiv ansats väljer forskaren att först studera forskningsobjektet utan att ha en teoretisk referensram och utifrån det insamlade informationen formulera en teori. Abduktion utgör ett tredje alternativ att relatera teori till empiri där en kombination av de tidigare nämnda ansatserna används. Utgångspunkten är en induktiv ansats där forskningsobjektet studeras och en teori utformas som sedan prövas deduktivt på ett nytt fall (Patel & Davidson 2003) Val av metod Det finns flera olika metoder för att samla in information för att genomföra en undersökning. Valet av metod påverkas av vilken problemformulering man använder sig av. För explorativa frågeställningar lämpar sig den kvalitativa metoden bäst. Syftet är att gå på djupet och få förståelse för problemet man studerar. För att mer ingående kunna analysera och bearbeta det insamlade materialet är det därför bäst att koncentrera sig på ett fåtal enheter i undersökningen. För kvalitativ metod finns det tre utmärkande typer av datainsamling: individuell intervju, gruppintervju och dokumentundersökning. Individuell intervju är det alternativ som är det vanligaste. Vid 11

12 dokumentundersökning använder sig forskaren av sekundärdata, det vill säga källor som producerats av andra. Vid kvantitativ metod är syftet att kunna göra generaliseringar och studera utsträckningen av ett fenomen vilket innebär att antalet studerade enheter ökar då man vill gå på bredden. Denna metod lämpar sig för problemformuleringar som har ett extensivt upplägg. Den kvantitativa metoden använder sig oftast av frågeformulär med givna svarsalternativ där data insamlandet är standardiserat för att kunna undersöka så många enheter som möjligt (Jacobsen 2002) Urval Vid undersökningar finns en problematik i att forskaren sällan kan studera samtliga enheter i en hel population. Att studera vad samtliga respondenter gör i varje situation skulle både vara väldigt tidkrävande men också väldigt kostsamt. Detta gäller speciellt för kvalitativa studier där målet är att gå på djupet och få förståelse för specifika enheters beteende. Urvalet grundar sig i undersökningens tema, hur mycket tid som finns tillgänglig och vilka händelser forskaren valt att studera. Urvalet görs för att få enkel och hanterbar data och för att få detta behöver forskaren skära bort vissa ämnen, även om dessa kan vara intressanta. Undersökningen blir då också endast giltig för det urvalet som valts att studeras. I kvalitativa undersökningar styrs urvalet av vilken slags information forskaren vill få fram (Jacobsen 2002) Validitet och reliabilitet Validitet och reliabilitet är två grundläggande krav som empirin i en undersökning ska uppfylla. Validitet innebär att det insamlade materialet måste vara giltigt och relevant. Att undersökningen faktiskt mäter det som önskas att mäta. Denna information är sedan relevant om det som vi mäter för några få enheter också gäller för flera andra enheter. Reliabilitet innebär hur tillförlitlig och trovärdig det insamlade materialet är. Undersökningen måste vara genomförd på ett trovärdigt sätt som väcker tillit och inte har några uppenbara mätfel. Reliabilitet och validitet är resultat att undersökningen mäter det vi vill mäta och att vi kan lita på det insamlade materialet (Jacobsen 2002) Tidigare forskning Bengtsson (2006) diskuterar i sin licentiatuppsats Verkligt värde i balansräkningen de effekter som införandet av IAS 40 haft på företagens redovisning av eget kapital. Hur företagen anpassat sig till de nya värderingsreglerna samt om de nya värderingsreglerna har haft en påverkan på aktiekursen för företag. 12

13 Slutsatserna är att företag i stor utsträckning börjat använda sig av verkligt värde och att det verkliga värdet medför att eget kapital stämmer bättre överens med företagets värde på börsen. 13

14 3. Teori 3.1. Varför behövs externredovisning Förutom det givna, att företag redovisar för att de måste enligt lag så finns det fler anledningar om varför externredovisning behövs. Redovisningen behövs dels för att den ökar tilliten i den ekonomiska informationen för ett företags olika intressenter vid till exempel företagsaffärer. En annan orsak är att kapitalmarknaden har ett stort behov av detta. Riskkapitalmarknaden är de som förser företagen med kapital och det blir då av största vikt för dessa investerare att få information om företagens ekonomiska ställning för att klara av att göra en korrekt bedömning (Gröjer 2002). Ett företag har flera olika typer av intressenter som är i ett stort behov av ekonomisk information från företaget. Långivare är i behov att få information över hur stor riskerna är för dem att låna ut pengar till företagen och om dessa har kapacitet att betala räntor och amorteringar. Kreditgivarna har ett intresse att få veta om det finns några risker om att de inte får betalt. För aktieägarna är information viktig för att kunna få goda förutsättningar att göra en korrekt värdering av företaget för att sedan kunna göra bedömningen om de ska köpa/sälja aktierna i företaget. Andra intressenter som är intresserade av ett företags externredovisning kan vara skattemyndigheter, kommuner och landsting samt företagets egna anställda (Gröjer 2002) Syftet med Externredovisning Gröjer (2002) definierar begreppet externredovisning på följande sätt; Med extern redovisning avses en sammanfattande bild av en organisations affärer med omgivningen. Det finns flera olika synsätt på vad syftet med externredovisning är och Gröjer nämner följande sex: Den sanna resultatskolan har som utgångspunkt om att det finns en objektiv verklighet och menar att begrepp som rättvisande bild och tillgångar antas då ha en direkt empirisk motsvarighet. Det viktiga är att så bra som möjligt avbilda en organisations ekonomi och hur väl modeller och teorier motsvarar den objektiva verkligheten. Svårigheten ligger då i att hitta korrekta mätinstrument. Beslutsmodellskolan utgår från att framställa de redovisningsdata som beslutsmodellen kräver. Beslutsmodellskolan är teoretiskt tilltalande, eftersom den garanterar relevansen av redovisningsdata. 14

15 Kapitalmarknadsskolan ser externredovisningen som ett sätt att göra det lättare för prissättningen av aktier. Investerare och finansanalytiker har en viktig roll och externredovisningen används främst som underlag för prognoser. Det relevanta för redovisningen att den i första hand påverkar aktiepriset. Beteendeskolan utgår från hur beslutsfattare i organisationer kommer att bete sig givet att alternativa redovisningsdata publicerats. Med det menas att det gäller att ta fram redovisningsdata som hjälper beslutfattare att fatta korrekta beslut. Informationsvärdesskolan menar att externredovisning ska studeras som vilken informationsprocess som helst. Narrationsskolan ser årsredovisningen som en berättelse och som är berättad av organisationens bästa historieberättelse. Årsredovisningen ger en subjektiv bild för företaget och ses som ett marknadsföringsdokument Redovisningsprinciper Matchningsprincipen Matchningsprincipen innebär att kostnader och intäkter som hör samman skall matcha varandra i samma tidsperiod. Problemet med denna typ av resultatredovisning är att fastställa en given tidsperiods intäkter och kostnader. Intäkterna och kostnaderna är inte alltid desamma som inkomsterna och utgifterna eftersom inkomster och utgifter kan ha förekommit både före och efter den givna tidsperioden (Gröjer 2002) Realisationsprincipen Med realisationsprincipen menas, enligt Gröjer (2002) att inkomster anses uppkomna och skall redovisas som intäkter när en ekonomisk transaktion har ägt rum, eller med andra ord när fakturan kommer till. Principen är viktig då för att vara helt säker på vad till exempel inkomstens storlek kommer att bli, så blir tidpunkten för rapportering ett viktigt element Försiktighetsprincipen Försiktighetsprincipen innebär att tillgångar/skulder skall värderas på ett sådant sätt att resultatet under inga omständigheter värderas för högt utan 15

16 hellre att de värderas lägre. Skulle försiktighetsprincipen användas noggrant, så kommer resultatet i redovisningen i de flesta fall att bli lägre än det riktiga resultatet, och då kommer det positiva resultatet att skjutas framåt i tiden. Huvudskälet till att värdera tillgångar/skulder försiktigt är att konsekvenserna antas bli lindrigare om resultatet är lägre än vad det faktiskt blev än vad det hade varit om resultat visat sig vara högre (Gröjer 2002) IAS 40 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är enligt IFRS (2011) Fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa En förvaltningsfastighet ska redovisas som tillgång när det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade förvaltningsfastigheten kommer att komma företaget till del eller när anskaffningsvärdet på förvaltningsfastigheten kan beräknas på ett trovärdigt sätt. Ett företag ska direkt efter det första värderingstillfället av fastigheten antingen välja verkligt värde eller anskaffningsvärdet som redovisningsprincip (IFRS 2011). Definitionen av verkligt värde är enligt IFRS (2011) Verkligt värde är det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Vid värdering av verkligt värde ska en vinst eller förlust som uppstår vid en förändring i förvaltningsfastighets verkliga värde redovisas i resultatet för den period i vilken vinsten eller förlusten uppstår. Det verkliga värdet reflekterar bland annat, hyresinkomster och de rimliga antaganden om hur kunniga parter skulle bedöma utvecklingen av nivån på framtida hyresavtal mot bakgrund av gällande förutsättningar. Enligt IFRS är det bästa uttrycket för ett verkligt värde när det erhålls från aktuella priser på en aktiv marknad för likartade fastigheter, med samma läge och i samma skick, och som är föremål för likartade hyresavtal och andra avtal. Vidare så försöker företagen att identifiera skillnader beträffande fastighetens karaktär, läge och skick eller i andra avtal gällande fastigheten (IFRS 2011). Går det inte att finna aktuella priser på en aktiv marknad enligt beskrivningen ovan så måste företaget ta hänsyn till andra uppgifter att skilda slag, som till exempel, aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, i annat skick eller i annat läge, vilka justeras med hänsyn till dessa skillnader. Eller så använder de sig av de senaste priser för liknande fastigheter på en mindre marknad, eller så används nuvärdet av uppskattade framtida 16

17 betalningsströmmar. Uppskattningarna av nuvärdet bygger på hyresavtal och andra avtal en fastighet kan tänkas ha, dessutom tillkommer externa faktorer såsom aktuella marknadshyror för liknande fastigheter med samma förutsättningar. Som diskonteringssats används en räntesats som tar hänsyn till marknadens bedömning framtida betalningar (IFRS 2011). Denna figur visar värderingstrappan enligt IFRS. Figur 1. Sundgren et al (2007) s. 41 Bengtsson (2009) menar att värdering till verkligt värde där fastigheter av liknande slag används (ortsprismetoden) kan vara svår att praktisera, då det visst kan fungera i större städer med många fastigheter att välja mellan medan på mindre orter finns en risk att den inte skulle fungera på grund av att litet utbud. Definitionen av anskaffningsvärde är enligt IFRS (2011) Det belopp i likvida medel som erläggs eller det verkliga värdet för en annan ersättning som lämnas vid förvärv av en tillgång vid tidpunkten för dess förvärv eller uppförande, eller, i tillämpliga fall, det belopp som hänförs till denna tillgång vid första redovisningstillfället i enlighet med de särskilda kraven i andra standarder. Om ett företag väljer att använda anskaffningsmetoden, ska de efter första redovisningstillfället värdera alla sina förvaltningsfastigheter i enlighet med de krav som finns i IAS 16, med undantag av de fastigheter som uppfyller villkoren för att klassificeras som att de innehas för försäljning. 17

18 3.4. Historik anskaffningsutgift och verkligt värde Bengtsson (2009) beskriver i sin artikel Redovisning till verkligt värde eller redovisning till anskaffningsutgift hur det genom historien skiftat mellan redovisning till verkligt värde eller anskaffningsutgift. Värdering till historisk anskaffningsutgift sågs länge som en grundbult och en förutsättning för en bra redovisning och detta förstärktes efter 1929 års börskrasch där en del forskare ansåg att värdering till verkligt värde kunde vara en del av skälen till kraschen. I början av 1900-talet hade många företag börjat använda sig värdering till verkligt värde. Det fanns även ett avståndstagande mot redovisning till verkligt värde och då att värdeförändringar skulle påverka resultatet, det som skulle redovisas var endast det som var betalt. Det fanns även kritik mot synsättet att värdera till historisk anskaffningsutgift. Kritikerna menade att aktualitet skulle vara en bättre utgångspunkt och mer relevant än objektivitet och verifierbarhet. Då skulle redovisning till verkligt värde passa bättre. Några år in på 1930-talet började arbetet mot en mer enhetlig och organiserad redovisning med normer som alla skulle arbeta efter då det innan inte fanns någon avsevärd reglerad redovisning. Under 1940-talet var det fortsatt värdering till historisk anskaffningsutgift som var det som gällde. De menade då att redovisning främst skulle vara tillförlitlig och att redovisningen skulle byggas på faktiska inträffade affärshändelser. Med tiden började dock synen att ändras gällande redovisningen. Det började bli viktigare att ta hänsyn till förändringar i företagens omgivning och företagens balansräkning skulle vid varje redovisningstidpunkt vara en bild av verkligheten. På talet kom det ytterligare argument för redovisning till verkligt värde och dess ställning kom att bli starkare och förespråkarna för verkligt värde menade att värdering till anskaffningsutgift inte längre var ett brukbart mått för att fastlägga en tillgångs värde. Det ramverk som kom att framställas kom att bli en kompromiss, då organisationer från både revision och aktiemarknaden hade intresse i den. Allt eftersom kom tillförlitligheten i redovisningen att få ge sig då värdering till verkligt värde växte sig starkare, främst därför att aktiemarknaden kom mer att hamna i fokus. Aktiemarknadens intressenter var mer intresserade av en framåtriktad och relevant redovisning för att kunna ge underlag för beslutsfattande. Under 1990-talet tillkom det ny kritik mot värdering till historisk anskaffningskostnad. Denna kritik kom från aktieägare och investerare som menade att aktiekurser har ett samband med redovisningen och att aktiekurser också kommer att påverka välfärden (Bengtsson 2009). 18

19 Relevans och tillförlitlighet står i motpol till varandra, till exempel så säger Bengtsson att en redovisning kan knappast vara både tillförlitlig och relevant, då en tillförlitlig redovisning är bakåtblickande medan en relevant redovisning innebär ett försök att bedöma framtida kassaflöde genom balansräkningen och resultat räkningen (Bengtsson 2009) 3.5. Relevans och tillförlitlighet IFRS (2011) tar upp flera viktiga kvalitativa egenskaper som gör informationen användbar för intressenterna. Två av dem är relevans och tillförlitlighet. Relevans För att informationen ska kunna vara något av värde för användarna måste den vara relevant. Information som ges är relevant om den hjälper användarna att ta beslut med bedömningen av inträffade, aktuella och framtida händelser eller om information hjälper till att korrigera eller bekräfta tidigare uppskattningar (IFRS 2011). Tillförlitlighet För att information ska vara användbar måste den vara tillförlitlig. Innehåller inte redovisningen väsentliga fel och inte anses vinklad bedöms den som tillförlitlig. Information kan vara relevant men så pass opålitlig att finansiella rapporter riskerar att vara vilseledande om informationen läggs till grund för redovisade poster i balans och resultat räkningen (IFRS 2011). Avvägning mellan relevans och tillförlitlighet Det finns flera tillfällen då relevans och tillförlitlighet kan komma att stå i motpol mot varandra och det gäller då att hitta en avvägning mellan de två begreppen. Ett problem som kan uppstå är gällande tidsaspekten. Om till exempel en publicering av information drar ut på tiden finns risken att relevansen i informationen går förlorad, ledningen kan då behöva göra en avvägning mellan en tidig publicering eller en senare med mer tillförlitlig information. Tidpunkten för publiceringen blir då viktig. Det är ofta nödvändigt att rapportera innan konsekvenserna av transaktioner eller händelser är kända för att informationen ska var relevant, dock på bekostnad av att tillförlitligheten ifrågasätts. Om företagen istället skulle vänta med informationen till efter alla konsekvenser är kända, kommer tillförlitligheten att vara mycket säker, men informationen kommer knappast att vara relevant och användbar då tiden för beslut redan förfallit (IFRS 2011). 19

20 Det är även viktigt att finna en avvägning mellan nyttan och kostnad av informationen. Nyttan av informationen bör vara större än kostnaden att tillhandahålla den. Den som får nytta av informationen är inte alltid den som får bära kostnaden och det kan även vara omvänt att nyttan kan komma fler till gagn än bara den det är tänkt för (IFRS 2011) Fördelar med redovisning till verkligt värde Barth (2006) resonerar för de fördelar som redovisning till verkligt värde ger. Först och främst menar hon att verkligt värde är attraktivt för att det möter många av IASB s ramverks kvalitativa egenskaper som relevans, enhetlighet, jämförbarhet och aktualitet. Barth menar att verkligt värde är relevant för det återspeglar de nuvarande ekonomiska förhållandena under vilka användarna kommer att fatta sina beslut. Verkligt värde är jämförbart därför att det verkliga värdet för en viss tillgång beror endast på egenskaperna hos denna tillgång, inte de egenskaper som den enhet som innehar tillgången eller när den har förvärvats. Verkligt värde är även enhetligt då den visar samma typ av information vid varje redovisningstillfälle. Verkligt värde är ständigt aktuellt för att när en förändring sker gällande den ekonomsiska villkoren för tillgången så anpassar sig det verkliga värdet efter det Osäkerhet i fastighetsvärdering till verkligt värde Börsnoterade företag inom EU är skyldiga att redovisa enligt IFRS. Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan företagen välja att antingen redovisa tillgångarna till verkligt värde eller anskaffningsutgift. Enligt Christensen & Nikoleav (2009) har större delen av fastighetsbolagen i Europa börjat använda sig av värdering till verkligt värde. Det verkliga värdet för de innehavda fastigheterna omvärderas periodvis baserat på framtida kassaflöden och redovisas i företagets resultaträkning. Företagen redovisar på så sätt årligen uppskattningar av framtida kassaflöden med ett så kallat substansvärde för sin huvudsakliga tillgångsmassa. Tidigare forskning har dock visat att vid försäljning av företag så avviker försäljningspriset ofta från detta substansvärde (Barkham & Ward 1999). Avvikelser i substansvärdet påverkar trovärdigheten i värderingarna och detta påverkar i sin tur investerares beslut (Nellessen & Zuelch 2010). Enligt Nellessen & Zuelch (2010) finns en rad begränsningar som påverkar hur trovärdig värderingen till verkligt värde är bland annat, externa värderare, 20

21 olika typer av standards och riktlinjer för värdering och avsaknaden av en aktiv marknad för förvaltningsfastigheter. Även vid användandet av externa värderingar finns en risk för felaktiga värderingar. Forskning visar att dessa ibland inte har tillräcklig kunskap om hur redovisningen enligt IAS 40 går till. Värderare behöver även uppgifter om transaktioner som skett på marknaden för att uppskatta värden, något som ofta inte finns på fastighetsmarknaden. När det sedan kommer ny information tenderar värderare att underskatta effekterna av dessa. Externa värderare påverkas också av tidigare information och tidigare värden vilket gör att nya värderingar kan bli snedvridna. Det finns även en rad olika internationella och statliga organisationer som beskriver hur man beräknar det verkliga värdet. Vissa av dem är inte ens konsekventa med IAS 40 vilket leder till att olika värderingsprinciper tillämpas i olika länder. Detta leder till att det blir svårt att jämföra värden mellan olika företag. Eftersom fastighetsmarknaden för förvaltningsfastigheter inte kan ses som aktiv så går det inte att tillämpa de två första stegen i värderingstrappan för att bestämma det verkliga värdet för förvaltningsfastigheter. Värderare använder sig istället för marknadsvärden av modeller för att beräkna kassaflöden. Dessa beräkningar och uppskattningar görs av individuella experter i eller utanför företaget och deras antaganden ligger till grund för det verkliga värdet. Detta kan därför leda till att det går att påverka det verkliga värdet och att värderingen på så sätt blir subjektiv (Nellessen & Zuelch 2010) Tillförlitlighet i värdering till verkligt värde Dietrich et al (2001) diskuterar i sin artikel den ökade relevansen i redovisningen som värdering till verkligt värde ger, på bekostnad av minskad tillförlitlighet. SFAC No. 2 (FASB 1980) ger följande definition av tillförlitlighet: accounting information is reliable to the extent that users can depend on it to represent the economic conditions or events that it purports to represent. Tillförlitligheten i värdering till verkligt värde fastställs därför om det verkliga värdet överensstämmer med de faktiska försäljningspriserna på den öppna marknaden. Studien visar att värdering till verkligt värde ger en bättre bild av värdet på företagets tillgångar än värdering till historisk anskaffningsutgift. Dock så minskar värderarnas exakthet i värderingen när de i mindre och mindre utsträckning använder sig av historiska anskaffningskostnader. Detta kan ses som ett tecken på att historiska anskaffningskostnader kan ge 21

22 värderare ett bra verktyg för att öka tillförlitligheten i det verkliga värdet. Vidare visar studien att företag efter införandet av verklig värde har redovisat högre resultat. Tidigare använde företag nedskrivningar av tillgångar för att jämna ut resultat över flera år, något som inte är möjligt med dagens tillämpningar (Dietrich et al 2001). Studien visar också att värderingarna till verkligt värde tenderar att ligga under de faktiska försäljningspriserna. Detta ser författarna som ett tecken på att företag satt i system att undervärdera sina fastigheter lite för att sedan kunna redovisa en större vinst när de slutligen säljs. Detta kan också bero på att externa värderare inte vill uppge ett högre värde än vad fastigheterna slutligen säljs för. Skillnader i värderingar beror även på om man använder sig av externa värderare, vilka metoder som används för att beräkna det verkliga värdet och vilken typ av företag det rör sig om. Eftersom företag i en viss utsträckning kan påverka utkomsten av det verkliga värdet är det därför mindre pålitligt än värdering till anskaffningskostnad. Däremot går det inte att dra slutsatsen att den historiska anskaffningskostnaden är mer användbar än det verkliga värdet. Båda metoderna har för och nackdelar och därför anser författarna att en kombination av de båda ger det bästa resultatet för att redovisa företagets tillgångar (Dietrich et al 2001) Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är ett viktigt verktyg som kompletterar resultat- och balansräkningen i företagens årsredovisning. Den grundar sig enbart på in- och utbetalningar som skett i företaget under en given period. Till skillnad från resultaträkningen kan företagen inte i samma utsträckning påverka vilka poster som skall tas med i kassaflödesanalysen. Kassaflödet är på så sätt ett mer objektivt mått då betalningsflöden är mer verkliga i sin karaktär. Resultat- och balansräkningen räcker inte alltid till för att beskriva de komplexa händelser som skett i företaget. Balansräkningen kan till exempel inte visa om det finns tillräckligt med likvida medel för att finansiera periodens utbetalningar. Investerare kan använda kassaflödesanalysen för att värdera företaget och dess förmåga att generera likvida medel och prognostisera för framtida kassaflöden. I IAS 7 framgår att oavsett vilken verksamhet ett företag bedriver så behövs likvida medel föra att bland annat betala skulder, betala de anställdas löner och ge avkastning till investerare på satsat kapital (Sundgren et al 2007). Kassaflödet ger intressenterna information om hur ett företags nettotillgångar förändrats, hur olika händelser finansierats och hur företaget anpassat sig till 22

23 de möjligheter och hot som eventuellt uppstått. Analysen visar företagets likviditet, kapitalbindning, hur verksamheten är finansierad samt vilka investeringar som gjorts. Kassaflödesanalysen delas in i tre stycken kategorier; Den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten (Sundgren et al 2007) Den löpande verksamheten Här redovisas alla transaktioner som inte är av investerings eller finansierings karaktär. Kassaflödet visar företagets förmåga att skapa likvida medel för att kunna betala de kostnader som uppstår i företagets löpande verksamhet. Inoch utbetalningar som påverkar nettoresultatet kan vara; inbetalningar från sålda varor eller tjänster, inbetalningar av olika arvoden och utbetalningar till leverantörer för varor och tjänster, eller utbetalningar av löner till företagets anställda (Sundgren et al 2007) Investeringsverksamheten Kassaflödet visar de utbetalningar som gjort för att förvärva de resurser som kommer att generera intäkter och skapa framtida kassaflöden. Exempel på sådana utbetalningar kan vara förvärv av anläggningstillgångar. Inbetalningarna som visas i kassaflödet för investeringsverksamheten är främst försäljningar av befintliga tillgångar, såsom anläggningstillgångar eller aktier (Sundgren et al 2007) Finansieringsverksamheten Detta kassaflöde visar hur företaget finansierat sina tillgångar och vilka anspråk som olika kreditgivare och finansiärer har på företagets framtida kassaflöden. Nyemissioner kan vara exempel på inbetalningar och utbetalningar kan till exempel vara utdelningar till ägare och amortering av låneskulder (Sundgren et al 2007) Användandet av kassaflödesanalys Enligt Bengtsson (2010) kan kassaflödesanalysen användas som ett verktyg för att bedöma hur objektiv den periodiserade redovisningen är. Den periodiserade redovisningen är en prognos över företagets framtida in- och 23

24 utbetalningar. På längre sikt kommer periodiseringar och flöden av pengar att överensstämma. På kort sikt kan däremot skillnaderna mellan vinster och kassaflöden vara stora. Analysen kan användas för att mäta vilken relevans den periodiserade redovisningen har i en given situation. Kassaflödet från den löpande verksamheten visar det resultat i rena pengar som företaget har tjänat. När företag använder sig av verkliga värden i resultaträkningen är detta prognoser för framtida intäkter som är orealiserade. Kassaflödet från den löpande verksamheten som baseras endast på transaktioner som hänförs till inoch utbetalningar blir då ett mått på utfallet av dessa prognoser. Förhållandet mellan dessa parametrar ska på lång sikt resultera i ett kvotvärde på 1. Det vill säga att summan av alla vinster vara lika med det sammanlagda nettokassaflödet. Införandet av IAS 40 kan enligt författaren ses som ett steg i att försöka redovisa framtida kassaflöden i resultat- och balansräkningen, något som redovisaren kanske lyckats med. Dock så kan de högre vinstnivåer som redovisningen till verkligt värde och IAS 40 medför inte alltid ses som relevanta. Efter finanskrisen nedjusterade företagen sina resultat mot det faktiska kassaflödet. 24

25 4. Empiri och analys 4.1. Förklaring empiri Det studerade materialet utgörs av de fyra utvalda fastighetsbolagens årsredovisningar för De fyra studerade företagen är: Castellum, Kungsleden, Wallenstam och Hufvudstaden. Informationen är hämtad först och främst från företagens resultat- och balansräkningar. Kvoten har beräknats utifrån kassaflödet från den löpande verksamheten och årets resultat där värdena har ackumulerats. För att kunna förklara de skillnader som uppstår i resultat och kassaflöde har vi även studerat den information som finns bifogad i noter samt den information som företaget förmedlar i de olika textavsnitten av årsredovisningen. I tabellerna nedan syns förhållandet mellan företagens rapporterade resultat och företagens kassaflöden. Resultaten och kassaflödena för varje enskilt år har ackumulerats för att ge det slutgiltiga kvotvärdet De värdena som används är resultat på koncernnivå och kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändring av rörelsekapital. I diagrammen syns hur skillnaderna i rapporterat resultat och rapporterat kassaflöde skiljer sig åt. För att den periodiserade redovisningen ska anses relevant på lång sikt ska det slutgiltiga kvotvärdet vara 1. Resultatet kan i detta fall utläsas som prognoser och kassaflödet är utfallet av dessa prognoser. Det vill säga, det redovisade resultatet ska överensstämma med summan av de faktiska pengarna som företaget genererat Castellum Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till cirka 32 miljarder kronor. Fastigheterna är fördelade över sex helägda dotterbolag. Bolaget är uppdelat efter fem regioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Fastighetsbeståndet utgörs av kontor- och butiksfastigheter (66 %) samt lager- och industrifastigheter (31 %). 75 % av det totala beståndet återfinns i storstadsregionerna, Stockholm, Malmö och Göteborg (Castellum.se 2011). 25

26 Miljoner kr Tabell Castellum Analysperiod Ack red Ack Redovisat Löpande Kvot Verksamhet Löpande Resultat (SEK) (SEK) , , , , , , , ,94 Diagram Castellum år från 2003 till 2010 Ackumulerat resultat (hel linje) och ackumulerad löpande verksamhet (punktmarkerad linje) Analys Castellum Om man först studerar resultat och kassaflödet för perioden innan införandet av IAS 40 kan man utläsa att kvoten mellan dessa parametrar är under 1. De redovisade resultatet är lägre än det kassaflödet som kommit in i företagets löpande verksamhet. Fastighetsbeståndet uppgick i slutet av 2004 till 492 stycken fastigheter som var värderade till Mkr. Vid tillämpningen av IFRS regler värderades samma fastigheter till ett totalt värde på Mkr, en ökning med 4708 Mkr. I årsredovisningen för 2004 visas även de förväntade effekterna som verkligt värde skulle ha på resultaträkningen och redovisat eget 26

27 kapital. Vid användandet av verkligt värde så ökar årets resultat för 2004 med 330 Mkr, även eget kapital har nästan fördubblats vid användandet. Castellum har används sig av nuvärdesberäkningar av framtida kassaflöden för att beräkna det verkliga värdet av fastigheter. Fastighetsbeståndets värde beräknar Castellum genom att ta summa nuvärde av driftöverskottet, minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren, samt nuvärdet av det bedömda restvärdet år tio. I beräkningen av det verkliga värdet görs antagande gällande den framtida reala tillväxten, avkastningskrav, uthyrningsgrad bland annat. För att öka tillförlitligheten i värderingen av fastigheter har Castellum använt sig av en extern värderare. Drygt 100 utvalda fastigheter har värderats av företaget Svefa AB. Av de utvalda fastigheterna som värderades externt så syns ingen större skillnad mot Castellums egna värderingar. Mellan 2004 och 2005 ökade det redovisade resultatet med 120 % från 586 Mkr kr till 1294 Mkr, för samma period så var förändringen av kassaflödet en minskning med cirka 10 %. Denna förändring går även att utläsa i kvotutvecklingen, denna ökade från 0,75 till 1,07 och hamnar över 1 för först gången i grafen. För 2006 och 2007 visar Castellum ett positivt resultat på över 1 Mdr kr/år. I detta resultat utgörs en stor del av orealiserade vinster från omvärdering av fastigheter enligt verklig värde. För 2006 är de orealiserade vinsterna 919 Mkr och utgjorde 47 % av resultatet före skatt. För 2007 var de orealiserade vinsterna 1062 Mkr och utgjorde 48 % av resultatet före skatt. Detta visar vilken effekt det verkliga värdet på fastigheterna har för företagets resultatrapportering. Den högsta noteringen på kvotvärdet som Castellum uppnår är för 2007, där kvoten ligger på 1,33. Finanskrisens effekter går att utläsa i Castellums resultatrapportering för Kvoten sjönk då från 1,33 till 0,93. Företaget visar också då ett negativt resultat för första gången under den studerade perioden. Detta resultat beror till stor del på den nedjustering som gjort av de orealiserade vinsterna från fastigheterna. Under 2008 minskade fastigheternas värde med 1262 Mkr men även räntederivaten skrevs ned med över 1000 Mkr. Detta ledde till att årets resultat hamnade på 663 Mkr, Castellums sämsta resultat någonsin. Trots att årets resultat är negativt uppvisar Castellum sitt bästa förvaltningsresultat i företagets historia för Även om företaget gör ett resultatmässigt dåligt år så syns detta inte i kassaflödet från den löpande verksamheten. Kassaflödet är fortfarande stabilt och ligger på liknande nivåer som föregående år. 27

28 Kvoten hamnar slutligen på 0,94 för Castellum. Under hela den studerade perioden visar företaget ett stabilt kassaflöde, där kurvan pekar uppåt. Resultatet däremot varierar och kurvan har större svängningar. Anledningen till att kvoten är låg kan vara det stabila kassaflödet som Castellum uppvisar. Fastighetsbeståndet har inte förändrats i någon större utsträckning under den studerade perioden och kassaflödet är konstant Kungsleden Kungsleden AB har sitt ursprung från 1990-talets bankkris och är sprunget från de statliga bolagen Retriva AB och Securum AB. Kungsleden bildades när fastighetsbubblan sprack, och fick som en tillfällig krislösning förvalta Gota bank AB pantvårdsfastigheter. Kungsleden kom sedan att ingå i Gota bankens dotterbolag Retriva som koncernens fastighetsbolag. Under 1997 skedde några ägarbyten där säljaren var det statliga bolaget Agilla Holding AB noterades bolaget på börsen. Kungsleden äger och förvaltar 592 fastigheter (varav 297 delägs 50 % via Hemsö) med ett fastighetsvärde på cirka 21,5 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet är utspritt över 141 kommuner, där 49 % av fastigheterna finns i kommuner med under invånare. Kungsleden indelar sina fastigheter i tre stycken kategorier; kommersiella fastigheter (45 %), publika fastigheter (48 %) och modulbyggnader (7%). Kommersiella fastigheter utgörs av industri, handel och kontor, publika utgörs av skola, vård och omsorg (Kungsleden 2011). Tabell Kungsleden Analysperiod Ack red Ack Redovisat Löpande Kvot Verksamhet Löpande Resultat (SEK) (SEK) , , , , , , , ,29 28

29 Miljoner kr Diagram Kungsleden år från 2003 till 2010 Ackumulerat resultat (hel linje) och ackumulerad löpande verksamhet (punktmarkerad linje) Analys Kungsleden För perioden före införandet av IAS 40 rapporterar Kungsleden ett lite större resultat än det kassaflödet som kom in i företaget. Kvoten ligger på 1,11 för 2003 och 1,43 för Fastighetsbeståndets bokförda värde enligt de gamla reglerna för 2004 var Mkr där företaget ägde 371 stycken fastigheter. Samma fastigheter värderades till verkligt värde internt till Mkr och externt till Mkr för Detta kan ses som ett tecken på att det upptagna värdet i företagets bokföring stämmer väl överens med fastighetens marknadsvärde. Kungsleden använder sig av nuvärdesberäkningar där framtida kassaflöden för de närmaste 5 åren diskonteras. För 2005 ökar Kungsledens resultat med 114 % från 928,3 Mkr till 1986,8 Mkr. Kassaflödet för samma period ökade med 140 % från 500,1 Mkr till 1200,7 Mkr. Resultatökningen beror till stor del på orealiserade värdeförändringar i fastigheter som för 2005 uppgår till 1122,1 Mkr. Under 2005 har Kungsleden utökat sitt innehav från 371 till 779 stycken fastigheter. Värdet på dessa uppgick till Mkr vid bokslutet för Ökningen av kassaflödet beror till stor del på ökade hyresintäkter från förvärvade fastigheter och vinster gjorda på försäljningar av fastigheter. Under 2005 gjorde Kungsleden en storsatsning på förvärv av vård- och skolfastigheter med inriktning mot offentliga fastigheter. Dessa ser Kungsleden som stabila fastigheter med bra avkastning och risk, där hyresgästerna är stabila och fokus ligger på långsiktighet. För 2006 och