Värdeutlåtande Fastigheten Karlskoga Gäddan 3

Transkript

1 Värdeutlåtande Fastigheten Karlskoga Gäddan 3

2 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning 4 3. Värderingsobjekt 5 4. Marknadsanalys 8 5. Värderingsmetodik Värdering Slutsatser 18 2 (18)

3 1. Sammanfattning Värderingsobjekt: Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Karlskoga Gäddan 3. Uppdragsgivare: Syfte: Uppdragsgivare är Harika Fastigheter AB (org.nr ), Muzaffer Kesapli. Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid kreditbedömning. Värdetidpunkt: Värdetidpunkt är april månad Objektstyp: Marknadsvärde: Inom värderingsobjektet finns en byggnad som inrymmer restaurang med tillagningskök, servering, personalutrymmen, en affärslokal samt lagerutrymmen och övernattningsbostad. Mot bakgrund av vad som redovisas i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkt till: KRONOR (TVÅ MILJONER SJUHUNDRATUSEN KRONOR) Resulterande nyckeltal: Marknadsvärde / m² Marknadsvärde / taxeringsvärde 5,13 Bruttokapitalisering, år 1 7,5 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 11,5% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 11,5% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 8,1% (Marknadsmässigt driftnetto / marknadsvärde) 3 (18)

4 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheterna Karlskoga Gäddan 3. Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Harika Fastigheter AB (org.nr ), Muzaffer Kesapli. Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid kreditbedömning. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdet kan inte bestämmas utan endast bedömas. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april månad Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Stefan Dahlman, Svefa. Vid besiktningen deltog Muzaffer Kesapli som representant för uppdragsgivaren. Ett urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer har studerats. 4 (18)

5 Följande uppgifter har erhållits från uppdragsgivaren: Hyresavtal Tekniska uppgifter rörande fastigheten vid besiktningstillfället Vidare har underlag inhämtats och bearbetats från kommunens planarkiv, fastighetsregistret samt offentlig statistik från SCB med flera. 3. Värderingsobjekt Objektstyp Inom värderingsobjektet finns en byggnad som inrymmer restaurang med tillagningskök, servering, personalutrymmen, en affärslokal samt lagerutrymmen och övernattningsbostad. Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Harika Fastigheter AB. Läge Värderingsobjektet är beläget östra delen av Karlskoga tätort, inom området Backa. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av flerbostadshus i tre våningar. Service finns i närområdet. Strax norr om på andra sidan E18 finns Coop Forum, drivmedelsstationer, bilverkstad och restauranger. In till Karlskoga centrum är det cirka tre kilometer. Allmänna kommunikationer finns i form av buss. Större trafikleder (E18) finns på nära avstånd. Tomt Värderingsobjektet har en markareal om totalt 950 kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad i souterrängplan som upptar cirka 300 kvadratmeter eller cirka 30 procent av markarealen. Den obebyggda delen av värderingsobjektet består av asfalterade kommunikationsytor och parkeringsplatser. Byggnadsbeskrivning Byggnaden är i ett plan med souterrängvåning. Övre plan inrymmer restaurang och affärslokal. Nedre plan inrymmer lagerutrymmen samt övernattningslägenhet. Den totala uthyrbara arean uppgår till kvadratmeter fördelat enligt nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Kontor Restaurang Summa/Medel Konstruktion Grundläggning Stomme Guten souterränggrund Betong/murad 5 (18)

6 Bjälklag Fasadmaterial Yttertak Fönster Teknik Värmekälla Uppvärmningssystem Ventilation Komfortkyla OVK Sophantering Hissar Betong Tegel Papp 3-glas El Luftvärmepumpar samt förvärmd tilluft FTX Via luftvärmepump Förutsätts godkänd Särskilt utrymme på gården Nej Övrigt Parkering Markparkering på gården Cykelrum - Skick och standard Byggnadernas yttre skick bedöms som normalt. Invändigt skick bedöms som gott. Lokalerna har nyligen renoverats med ny inredning och nya installationer. Lokalerna har anpassats för ändrad användning och totalrenoverats för hyresgästerna. Miljö Värderingsobjektet är inte registrerat i Länsstyrelsens register med potentiellt förorenade markområden. Inom ramen för detta uppdrag har det inte genomförts någon ytterligare kontroll avseende potentiella miljöbelastningar inom värderingsobjektet (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 6 (18)

7 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter Planförhållande Värderingsobjektet omfattas av detaljplan, laga kraft, Planbestämmelserna anger handelsändamål omfattande en våning. Befintlig bebyggelse bedöms överensstämma med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms vara fullt utnyttjad. 7 (18)

8 4. Marknadsanalys Makroekonomi Svensk ekonomi Svensk ekonomi är alltjämt stark. Den rådande högkonjunkturen väntas hålla i sig under 2018, för att därefter mattas av något. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerar efterfrågan på bred front. Utmaningar finns dock, till exempel på bostads- och arbetsmarknaden. BNP ökade med 2,4 procent under 2017 (ett något svagare resultat än prognostiserat, trots ett relativt starkt fjärde kvartal). Det var främst hushållens konsumtion och de fasta bruttoinvesteringarna som låg bakom tillväxten. En fortsatt expansiv finanspolitik, en stark arbetsmarknad och en fortsatt ekonomisk återhämtning i omvärlden bidrar till att BNP under 2018 väntas uppgå till 2,9 procent. Under 2019 väntas BNP-tillväxten växla ner, bland annat som en följd av att penningpolitiken börjar normaliseras och att finanspolitiken blir något åtstramande. Prognosen för 2019 ligger på 2,0 procent. Offentlig konsumtion och hushållens investeringar har legat bakom en stor del av senare års starka tillväxt, men dess bidrag till BNP väntas minska framöver. Istället tar exporten, stärkt av den goda investeringskonjunkturen i omvärlden, över som den viktigaste tillväxtmotorn under 2018 och Den ökande befolkningen medför att Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket väntas sätta tydliga avtryck i svensk ekonomi och politik under många år framöver. Att tillgodose det ökande behovet av social infrastruktur inom boende, skola samt hälso- och sjukvård kommer att vara en stor utmaning. Om den offentliga sektorns åtagande ska bibehållas talar de demografiska utmaningarna för stigande utgifter vilket riskerar att slå tillbaka på tillväxten. Riksbanken beslöt i februari att lämna reporäntan oförändrad på -0,5 procent. Den svenska konjunkturen bedöms vara stark och inflationen närmar sig 2 procent, men utvecklingen går något långsammare än vid tidigare prognos vilket motiverar en fortsatt expansiv penningpolitik. Räntan väntas långsamt höjas under hösten, men når inte 0 procent (som årsgenomsnitt) förrän under 2019, då även inflationen väntas nå målet på 2 procent. Vidare fortsätter köpen av statsobligationer som nu uppgår till 310 mdkr, exklusive återinvesteringar av förfall och kupongbetalningar. Riksbanken fortsätter att varna för hushållens skuldsättning, något de anser bör hanteras med riktade åtgärder inom bostadspolitiken, skattepolitiken och makrotillsynen. I detta sammanhang är det emellertid värt att notera att hushållens sparande ligger på fortsatt hög nivå, till stor del för att ta höjd inför kommande räntehöjningar (och då behovet av att amortera). Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, även om senare års goda utveckling väntas avta något. Under 2018 och 2019 väntas sysselsättningen öka med respektive personer (jämfört med under 2017). Arbetslösheten för 2017 uppgick till 6,8 procent (något högre än prognostiserat). Under 2018 väntas arbetslösheten minska till 6,6 procent, men ökar något till 6,7 procent under 2019 då även arbetskraften ökar (varav många med en utsatt ställning på arbetsmarknaden). Storstadsregionerna väntas stå för den tydligaste jobbtillväxten på grund av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor. Situationen på arbetsmarknaden för utrikes födda och andra grupper med svag ställning på arbetsmarknaden har förbättrats, men arbetsmarknaden är fortsatt polariserad. Fullgjord gymnasieutbildning är nu i princip ett krav för alla jobb (undantaget enklare jobb inom servicesektorn som handel, hotell, restaurang och dylikt). Utmaningarna på arbetsmarknaden ställer stora krav på ökad omställning (utbildning), ökad rörlighet ( flytta till jobben ) och subventionerade anställningar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. 8 (18)

9 Karlskoga kommun Befolkning Befolkningen i Karlskoga uppgick vid årsskiftet 2017/2018 till , en minskning med cirka 0,4 procent sedan föregående år. Befolkningsutvecklingen i kommunen under den senaste 10-årsperioden redovisas i tabellen nedan. Befolkning Karlskoga Tillväxt, Karlskoga -0,4% -0,4% -0,2% -0,2% 0,1% 0,3% 1,1% 0,8% 0,8% -0,4% Tillväxt, Sverige 0,8% 0,9% 0,8% 0,7% 0,8% 0,9% 1,1% 1,1% 1,5% 1,3% Källa: SCB Befolkningsutveckling Källa: SCB Karlskoga Tillväxt, Karlskoga Tillväxt, Sverige 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% I nedanstående diagram redovisas befolkningsmängden i kommunen för olika åldergrupper samt deras andelar av den totala befolkningsmängden. Noterbart är att andelen personer som är år är lägre än riket i övrigt. Åldersfördelning på befolkningen 95+ år år år år år år år år år 5-14 år 0-4 år 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% Källa: SCB Sverige Karlskoga 9 (18)

10 Medelinkomsten i Karlskoga är generellt något lägre än riket i stort, något som gäller inom samtliga ålderskategorier, förutom inom kategorin år. Källa: SCB Karlskoga Örebro län Sverige Ålder Kommunen [tkr] Länet [tkr] Riket [tkr] år 149,6 148,0 147, år 215,5 221,8 227, år 287,1 304,0 327, år 355,2 346,9 372,1 65+ år 229,0 229,2 242,4 Totalt 20+ år 275,6 275,8 295,9 Arbetslöshet Ser man till Arbetsförmedlingens statistik för 2016 (avser den registerbaserade arbetskraften som är öppet arbetslösa eller i program med aktivitetsstöd) uppgår arbetslösheten i Karlskoga till 7,7% vilket kan jämföras med Örebro län som har en arbetslöshet om 6,2% och riket i stort som har en arbetslöshet om 6,0%. Öppet arbetslösa och sökande i program med aktivitetststöd i procent av befolkningen 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 År 2015 År 2016 År 2015 År 2016 Samtliga år Ungdomar år Karlskoga Örebro län Sverige Källa: Arbetsförmedlingen Näringsliv Tyngdpunkten i kommunens näringsliv ligger på tillverkning och utvinning, samt vård och omsorg, sociala tjänster. 10 (18)

11 Andel anställda per näringsgren Kulturella och personliga tjänster m.m. Utbildning Företagstjänster Finans- försäkringsverksamhet Hotell- och restaurangverksamhet Handel Energiförsörjning, miljöverksamhet Jordbruk, skogsbruk och fiske 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Källa: SCB Karlskoga I Svenskt Näringslivs kommunranking, vilken baseras på kommunernas näringslivsklimat, hamnar Karlskoga på plats 193 i rankingen för Fastighetsmarknad Investeringsmarknaden Det är fortfarande ett stort intresse för investeringar i svenska fastigheter. Transaktionsvolymen för 2017 uppgick till cirka 180 mdkr (avser transaktioner >10 mkr). Detta är förvisso en minskning med nästan 40 mdkr jämfört med rekordåret 2016, men utgör en mycket god nivå sett till senare års genomsnittliga transaktionsvolym. Bostadsfastigheter utgör som vanligt det stora segmentet med nästan 1/3-del av transaktionsvolymen. Industri- och logistikfastigheter har stått för en anmärkningsvärt stor andel av försäljningarna, cirka 30 procent. Kontor och handel ligger båda kring 15 procent med samhällsfastigheter kring 5 procent. Köparna domineras av svenska investerare, men även utländska aktörer visar intresse för den svenska fastighetsmarknaden. Utländska aktörer har generellt ett mer snävt investeringsfokus än de svenska med en stor andel av investeringarna i storstäderna eller genom nischade portföljer. Logistik/lager upplever stark efterfrågan. Likaså hotell, även om detta är en relativt begränsad delmarknad. Marknaden för externhandelsfastigheter bedöms dock ha svalnat något. Vad gäller samhällsfastigheter är intresset fortsatt stort. Detta gäller även för kontorsfastigheter med hyresgäst från offentlig sektor, särskilt om det tecknats ett långt hyresavtal. 11 (18)

12 I slutet av mars 2017 presenterades den så kallade paketeringsutredningen avseende beskattning av fastighetsbolag. Uppdraget från regeringen har varit att analysera beskattningen av fastighetsbranschen och då särskilt med avseende på möjligheterna att skattefritt avyttra fastigheter genom så kallade paketerade transaktioner. I korta drag har utredningen kommit fram till att fastighetsbranschen inte är underbeskattad. Trots detta lägger utredningen fram förslag om ökad skattebelastning vid fastighetstransaktioner med start 1 juli Om, när, hur och i vilken omfattning utredningen kommer att leda till nya lagar och regler är ännu för tidigt att uttala sig om. Klart är dock att paketeringsutredningen såväl som regeringens nya skatteförslag som påverkar ränteavdrag och bolagsskatt i nuläget skapat en osäkerhet bland köpare och säljare på den kommersiella fastighetsmarknaden. Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark, men något avvaktande, under det kommande året. Bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor främst i storstads- och tillväxtregionerna ses fortfarande som attraktiva investeringar, men potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms som begränsad. Värdetillväxten, åtminstone på den kommersiella marknaden, bedöms främst komma från stigande hyror, snarare än sjunkande direktavkastningskrav. Investeringar i kontorsfastigheter utanför A-läge i storstads- och tillväxtregionerna, bostadsfastigheter inom mindre orter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det stora intresset för nyproduktion och byggrätter har avtagit. Bankerna bedöms vara något restriktiva, särskilt vid nyutlåning, men finansieringsmöjligheterna bedöms överlag vara relativt goda. Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings- /anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader. Lokala marknadsförutsättningar Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Karlskoga avseende hyresfastigheter med typkoder 325 (Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler) har de senaste åren varit låg, vilket är vanligt för mindre orter på landsorten. Prognosen för det närmaste året är fortsatt låg aktivitet. Köpare och säljare har i huvudsak varit lokala aktörer och privatpersoner. Byggaktiviteten i Karlskoga kommun är vanligtvis relativt låg. För närvarande råder viss byggverksamhet av bostäder med anledning av den volym bostäder som rivits under 2000-talet och den befolkningstillväxt som varit sedan Efterfrågan på restaurangbyggnader bedöms som normal för orten och enligt branschen finns visst behov av ytterligare matställen. För hyresfastigheter av typen restaurang i Karlskoga bedöms marknadsmässiga hyresnivåer (varmhyra, kr/kvm uthyrbar area), direktavkastningskrav och hyresrisknivåer normalt ligga inom intervallen redovisade nedan. Värderingsobjektet bedöms inneha ett C-läge för restaurang och ett B-läge för kontor. Källa: Newsec 12 (18)

13 För hyresfastigheter av typen butik eller kontor bedöms marknadsmässiga hyresnivåer (varmhyra, kr/kvm uthyrbar area), direktavkastningskrav och hyresrisknivåer normalt ligga inom intervallen redovisade nedan: Kontor Källa: NAI Svefa Butiker Källa: NAI Svefa Värderingsobjektets marknadsförutsättningar Värderingsobjektet har ett för ändamålet bra läge i nära anslutning till E18. Efterfrågan på värderingsobjektet bedöms sammantaget som balanserad. Sannolik köparkategori bedöms främst vara en lokal aktör eller egenanvändare. Styrkor och möjligheter: - För ändamålet bra läge - Bra kommunikationer - Sammantaget bra skick gällande lokalerna som är genomgångna Svagheter och hot: - Ortens industriella utveckling - Restaurangverksamhetens konjunkturkänslighet 13 (18)

14 5. Värderingsmetodik Definition av marknadsvärde och metodtillämpning Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. Ortsprismetod Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. Avkastningsmetod Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. 14 (18)

15 6. Värdering Ortsprismetod Det har sedan totalt skett 24 lagfarna försäljningar av lokaldominerade hyresfastigheter i Karlskoga tätort. Efter gallring med avseende ej representativa köp, orena köp (köp med intressegemenskap, släktskap etc.), köp som saknar relevanta nyckeltal återstår 13 objekt enligt nedan. Vidare har det skett bolagsförsäljningar och portföljaffärer som gallras efter motsvarande kriterier. Kommun Fastighet Köpedatum Pris Tkr Kr/kvm Typkod Värdeår Totalyta Bostad Lokal Karlskoga BOFORS 1: Karlskoga BREGÅRDEN 2: Karlskoga KAJAN Karlskoga SEJEN Karlskoga REPARATÖREN Karlskoga HJULET Karlskoga TUPPEN Karlskoga BOFORS 1: Karlskoga TRANAN Karlskoga SKOGSDUVAN Karlskoga HANDBROMSEN Karlskoga GASPEDALEN Karlskoga HANDBROMSEN Medel ovägt , Objekten har sålts till priser som varierar mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett genomsnitt om kronor per kvadratmeter. Objekten inrymmer en uthyrbar area mellan 160 och kvadratmeter med ett medel på kvadratmeter. Byggnaderna inrymmer enbart lokaler. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 7,0 och 11,0 procent. Resultat Någon säker slutsats kan inte dras med ledning av jämförelsematerialet. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom läge och skick anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga över det ovan redovisade genomsnittspriset. En av anledningarna är de nytecknade kontraktens hyresnivåer och löptider. Marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet bedöms uppgå till mellan 8,0 10,0 procent. Sammantaget bedöms ortsprismetoden utifrån ovanstående resonemang och relaterat till andra delmarknader ge ett värde mellan cirka kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet kronor. 15 (18)

16 Avkastningsmetod Kalkylperioden Kalkylperioden löper på 10 år från och med Inflation Ett inflationstagande om 2 procent har nyttjats under kalkylperioden. Inflationsantagandet är baserat på en samlad bedömning av prognoser från Riksbanken, Konjunkturinstitutet och de ledande bankerna. Direktavkastningskrav, Kalkylränta och Restvärde Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 9,0 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan ofta genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet, vilket också gjorts i detta värdeutlåtande. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 9 procent. Hyror Tabellen nedan visar utgående hyra och bedömd marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyror bedöms i viss mån överstiga marknadsmässiga nivåer. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Restaurang Summa/Medel Lokalhyrorna är redovisade exklusive indexuppräkning, värme och övriga driftsrelaterade tillägg. Vakanser Med beaktande av värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som relativt normala. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för bostäderna har i genomsnitt bedömts till 10,0 procent. Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor ,0% 10,0% Restaurang ,0% 10,0% Summa/Medel ,0% 10,0% 16 (18)

17 Drift och underhåll Drift- och löpande underhållskostnaderna har bedömts genom statistik och erfarenhet enligt nedanstående tabell. Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Restaurang Summa/Medel Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Drift- och underhållskostnader är redovisade exklusive värme och övriga driftrelaterade kostnader. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. Investeringar och hyresgästanpassningar Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. Taxeringsvärde och fastighetsskatt-/avgift Värderingsobjektet har vid den allmänna fastighetstaxeringen 2013 åsatts typkod 426 (industrienhet, annan tillverkningsindustri). Taxeringsvärdet fördelar sig enligt nedan: Taxeringsvärden (kr) Markvärde Byggnadsvärde Totalt För lokalerna utgår fastighetsskatt med 1,0 % av taxeringsvärdet. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2018 med cirka kronor. Resultat Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka kronor (se bilaga 1:1). Känslighetsanalys För att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras har en känslighetsanalys utförts med utgångspunkt från resultatet i avkastningsmetoden. Känslighetsanalysen har utförts gällande hyror, driftoch underhållskostnader, inflation, kalkylränta och direktavkastning vid kalkylperiodens slut enligt följande tabell: Variabel Förändring Värdeförändring Tkr % Hyra lokaler % 10,0% ,9% Drift och underhåll % 5,0% -25-0,9% Inflation %-enheter 1,0% 150 5,5% Vakans lokaler %-enheter 5,0% ,4% Kalkylränta %-enheter 1,0% ,6% Direktavk. för restv. %-enheter 1,0% ,8% 17 (18)

18 7. Slutsatser Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden cirka kronor cirka kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från avkastningsanalysen på grund av bristfälligt ortsprismaterial. Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkten april månad 2018 till: vilket ger följande beräknade nyckeltal: kronor Två miljoner sjuhundratusen kronor Marknadsvärde / m² Marknadsvärde / taxeringsvärde 5,13 Bruttokapitalisering, år 1 7,5 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 11,5% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 11,5% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 8,1% (Marknadsmässigt driftnetto / marknadsvärde) Örebro Stefan Dahlman Pär Höijer Civilingenjör MRICS, auktoriserad fastighetsvärderare av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare och av Sveriges Handelskamrar förordnad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande 18 (18)

19 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Karlskoga Gäddan 3 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: Värdeår: 1956 Tax. värde: 526 Typkod: Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% Kalkylränta 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 9,0% Ekonomisk vakans Bostäder 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Lokaler 0,0% 0,0% 0,0% 3,5% 3,5% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% Garage / P-platser Totalt 0,0% 0,0% 0,0% 3,5% 3,5% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) Hyra bostäder (+) Hyra lokaler (+) Hyra garage mm (+) Hyresrisk/vakans bostäder (-) Hyresrisk/vakans lokaler (-) Hyresrisk/vakans garage mm (-) Netto tillägg och rabatter Tillägg (+) Rabatt (-) Effektiv hyra Drift och underhåll (-) Fastighetsskatt (-) Fastighetsskatt åter (+) Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² Avkastningsvärde / taxeringsvärde 5,17 Bruttokapitalisering, år 1 7,5 Direktavkastning, initial 11,5% Direktavkastning, år 1 11,5% Marknadsmässig direktavkastning 8,1% Bilaga 1 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

20 Hyresgästförteckning Fastighet: Karlskoga Gäddan 3 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Lokalanvändning Area Löptid Löptid Utg. total hyra inkl. ev. driftstillägg *) Marknadshyra Fastighetsskatt åter Momspliktig Ingår värme **) Uppsagt för avflytt / Egenanvändare m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (A / O) (J / N) Restaurang & Pizzeria Taverna R Restaurang % % 0 0 J N - N Zefar Demir Normplus K Kontor % % 0 0 J N - N Summa/Medel Fastighet: Karlskoga Gäddan 3 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor ,0% 10,0% Restaurang ,0% 10,0% Summa/Medel ,0% 10,0% Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Restaurang Summa/Medel Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Restaurang Summa/Medel Lokaltyp Bedömd långsiktig D&U Varav Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Restaurang Summa/Medel Bilaga 1 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

21 Bilaga 2 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

22 Bilaga 2 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

23 Bilaga 2 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

24 Bilaga 2 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

25 Bilaga 2 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

26 Bilaga 2 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

27 Bilaga 2 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm

28 S X R / : ; < = < > A < B C = < > 8 < = A < B C = < > 8 < =? D D E A < <? B 8 D 8 < = ; C = F < = < B 8 D 8 < H I J K L H M N I N O P P I Q R S T T U V T W V X Y S T X Z V T [ V S R S T \ X T S T X [ V T Y V X R Q ] ^ _ ` a \ X [ T X X Y S W T b b c P \ W T W d U d Z Y V e e U f V W T ` ^ V ` T Y T V ` g [ f U U Y Y Y ^ R f P hi j k h _ j \ H d k ai _ l m d 0 n o B L d p a] ^ _ ` q r m ` s R T U W X t X H d k ai _ l m d u v 4 6 w x 0 o 2 0 y E C z B 8 { 1 } 6 o 6 / ~ ~ } 6 o 6 / ~ ~ 2 o 8 > 9 8 C ;? C 9? X U t Z U t W t T Y Z t t U X Y H I J K L H M N I 0 o 6 0 u y E C z B 8 2 9? D? C 8? D n A C? F D? < B? C 8? D n A C? F F? <? C 8? D ƒ l j d aj W t T _ q W t T _ q T _ q u 0 4 / 0 o 2 0 ; 9 G? D = 9 8 B? 9 G E = = ; C = F < = < B 8 D 8 < v >? C 8 0 < B 8 D 3 ; C = F < = < B? > 0 ; 9 t t U W Z W V X t t T X Ž X S T X Z V T Z V S Z P V S T X Z V T T R X Y W X Z \ X d k h _ d d i j ` j ` k I ˆ ˆ K K Š I Q L N I ƒ I Q X Y T Z t Y S U b L I K I H Œ \ S T X Z V T Z V S U H Œ ` i _ h a a h s m \ W T T T T T L H I q i ` k ` f d i j ` j ` s hm ad hm 0 { 2 6 x { 3 { 4 0 o : u 1 o v o d i j hm ` j ` s e ` i q r k d i h s j ` d q i Œ _ j ` a a` k e ` q h a d g d s j ` ^ _ s h s m ` a a` k d q j d ai k r j j hm ` j 3 { 2 6 x { 3 { 4 0 o ƒ l j d aj d s j d a h s j ` ^ _ s h s m d k \ R ƒ l j d aj e ` al \ X T t T T T T L H { C 3 < C E? 9 = < 7 8 D 3 ; C = F < = < B? > 0 ; 9 o v o L _ k hf j a hm j d s j e k ` q c s s ` d q d k ` \ H d ` l L q ` s i _ h a hd a H s m i m d j d s [ X X X Y R L ƒ M H M K Š L q ` k hm ` L _ k hf j a hm j d s j e k ` q c s s ` d q d k ` \ H d ` l L q ` s i _ h a hd a H s m i m d j d s [ X X X Y R L ƒ M H M K Š L q ` k hm ` L _ k hf j a hm j d s j e k ` q c s s ` d q d k ` \ H d ` l L q ` s i _ h a hd a H s m i m d j d s [ X X X Y R L ƒ M H M K Š L q ` k hm ` Y S t T T T L H X W [ W V T W V T t [ W Ž Z [ R Y P V S T X Z V T T X Z T T S R \ S X S t T T T L H X W [ W V T W V T t [ W Ž Z [ R t P V S T X Z V T T X Z T T S R \ R t T T T T T L H X W W T V T Y V X [ W T Ž S S T W P V S T X Z V T T X Z T T S R \ X J ` g l q hi s h s m d q k r j j hm ` j ` k _ d s q d k d l f a ai j r s g hm v < B? E z D o A 9 C z D D? < B 8 o A 9 9 = > ; 9 O J J š O J Š K d i j K ` g s h s m i k d j j X [ [ R V W W Ž R X u 0 { 6 o w v 6 u 1 6 o y 5 / y o { u v { 3 { 4 0 o D? < 8 C n? 9 G E 0 ; 9 L j d g i s \ ˆ J c H N œ J P L N O J P ƒ Š Š X W t U V T Y V T U X [ [ R H V S R Y S L ` s d i j d l k f Œ k h s m \ S T X R V X X V T Y X [ [ R Z Z P ` k g ` i l d q i ` k m ` s l f Œ k d s g ` j ` k \ N Q M Š ž J I Q P ƒ c P Q I J b ƒ N œ ƒ ƒ ƒ l j h s g ` a s h s m \ N O P P I Q X W t U V X X V T Z X [ [ R H V S R W S L ` s d i j d l k f Œ k h s m \ S T X T V T Y V T [ ad al hg 2 0 Ÿ 6 o 3 { { / y o 0 2 y { 2? 8 C = < 8 < 8 9 2? 8 C = < z C c Q P b L ƒ J c Q ƒ I Q Q I Q ƒ c K K š J H Q c Q N L c Q P b L ƒ J c S T X R Y S U R W R W U R V [ ƒ d p ` k h s m i g ` a i l j m Œ k j d p ` k h s m i ` s ` j l ^ l f d j j d k ` a k ` m hi j ` k f d i j hm ` j 2? F A C B 8 2? F A C B 8 > > <? B 2? F A C B 8 E? C ; 0 C 8? D t S U T T T L H Y U T T T T L H U U T T T L H W t T _ q 2? 8 C? B A >? C 8 0 < B 8 D v >? C 9 G C = B ; C E X W U Y T X T Y V U U W T X Ž X K d m f d k ` s r m d k ` Ž ] i hi _ ` k i l s k h _ i i l s P d s ƒ l j k r j j i h s s ` d q d k ` Q ˆ J N L O Q N Q ˆ J N L O Q N R T S Z X R W S N ƒ ƒ M J! " # $ $!! # % % & ' ( ) # % * & & + + &, & -. & %. * * -

29 2 0 Ÿ 6 o 3 { { / y o 0 2 y { A C B 8 C = < 8 < 8 9 D? > 8 C F A C B 8 C? B 8 < D = > 9? F 9 < = < E 8 9 B 8 < ª ~ ~ «~ 2? F A C B 8 o = ; 9 F A C B 8 E C z B C = < ; R [ Y T T T L H X [ [ R T R T A C B 8 z C { > > <? z C 2 = D D > > <? z C X W t U X W t U 9? D? > 8 C G 9 C E E 8 1 9? < B? C B 1? < 8 C = < E > 8 < t t T _ q Q l k d a Q ` A C B 8 C = < 8 < 8 9 ; < 9 C F A C B 8 C? B 8 < D = > 9? F 9 < = < E 8 9 B 8 < ª ~ ~ «2? F A C B 8 o = ; 9 F A C B 8 E C z B C = < ; X Y T T T L H X [ [ R T R T A C B 8 z C { > > <? z C 2 = D D > > <? z C X W t U X W t U u ;? D 9? 1 9? < B? C B 1? < 8 C = < E > 8 < X Y _ q s _ ad Q ` A C B 8 C = < 8 < 8 9 C B G ; 9 = D ;? D 8 C F A C B 8 C? B 8 < D = > 9? F 9 < = < E 8 9 B 8 < ª ~ ~ «ª 2? F A C B 8 o = ; 9 F A C B 8 E C z B C = < ; U S T T T L H X [ [ R T R T A C B 8 z C { > > <? z C 2 = D D > > <? z C X W t U X W t U u ;? D 9? 1 9? < B? C B A < > 1? < 8 C = < E > 8 < X T T _ q X X Q ` A C B 8 C = < 8 < 8 9 = < B 9 C = E? C ; ª ~ ~ 2? F A C B 8 o = ; 9 F A C B 8 E C z B C = < ; U U T T T L H X [ [ R T R T 0 C 8? D o = ; 9 F A C B 8 9 E 9? C 8? D o = ; 9 F A C B 8 > > C A 9 9 W t T _ q Z T L H Ž _ q 2 4 v o n 6 o 9 = > 8 C A 9 D = >? z 9 > A C B 8 C n? 9 G E 0 ; 9 ƒ l j r j s h s m X W t U V X S V T Z X [ [ R H V S Y Y [ L d d s ar m m s h s m X W t Z V T U V X W X [ [ R H V O P V X W t Z Ž t W c s f Œ k g h j l j e l _ ` s X W t Z V T Z V T U X [ [ R H V S Y Y [ K ` g s h s m i j m r k g X W W W V T R V S U X [ [ R V W W Ž R 2 3 n o x { 3 { : ; < = < > y E C 8 > 9 C 8 C = < B? 9 G E 0 ; 9 ƒ V H I J K L H M N I N O P P I Q R X W [ W V T X V X [ X [ [ R V [ [ Ž Y t I s r k _ s h s m \ H š I J ƒ J ƒ X T U V N O P P I Q ± o 1 o ± { 4 H I J K L H M N I Š ž H K L ˆ M P I J S \ [ U Y R \ X W S,! " # $ $!! # % % & ' ( ) # % * & & + + &, & -. & %. * * -

30 x 0 o 2 0 n 3 o 6 x 2 0 D D? E C z B 8 < ² A > ;? C 9? < ² ³ ² 0 w C 9 C? = 9! " # $ $!! # % % & ' ( ) # % * & & + + &, & -. & %. * * -

31 x 0 o 2 0 n 3 o 6 x 2 0 D D? E C z B 8 < ² 9 = > 8 9 ² ³ 9 = > 8 9 ³ = > 8 9 ³ > C? 8 C ² 0 w C 9 C? = 9 %! " # $ $!! # % % & ' ( ) # % * & & + + &, & -. & %. * * -

32 x 0 o 2 0 n 3 o 6 x 2 0 D D? E C z B 8 < ² 9 = > 8 9 ² ³ 9 = > 8 9 ³ = > 8 9 ³ > C? 8 C ² 0 w C 9 C? = 9! " # $ $!! # % % & ' ( ) # % * & & + + &, & -. & %. * * -

33 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3

34