Del av fastigheten Hallsberg Gryts Bruk 1:1

Transkript

1 Del av fastigheten Hallsberg Gryts Bruk 1:1 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

2 (11) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av delar av fastigheten Gryts Bruk 1:1. Inom värderingsobjektet ryms en metallindustri samt bedrivs skogs- och jordbruksverksamhet. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Swedbank AB (org.nr ), genom Peter Sundkvist. 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är AB Gryts Bruk ( ). 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid kreditbedömning. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är september månad Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.7 Särskilda förutsättningar Fastigheten har flera olika användningsområden. Värderingsobjektet utgörs endast av industrienheten med tillhörande byggnader samt lantbruksenheten. En bedömning av värdet för den herrgård som finns på fastigheten har även gjorts. I övrigt finns även bostadsbyggnader i form av hyres- och småhus samt även övriga byggnader som ej beaktas i den fortsatta värdebedömningen. Lantbruksenheten angränsar till täktverksamhet. Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

3 (11) 1.8 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes samt av Erik Blohm respektive Claes Jansson. Vid besiktningarna deltog Nils Erik Bock som representant för fastighetsägaren. Vid den första besiktningen studerades industridelen (ett representativt urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer). Vid den andra besiktningen studerades lantbruksdelen. Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Skogsbruksplan Plan- och fastighetsrättsliga förhållanden Kartor Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren: Inhämtade tekniska uppgifter från fastighetsägare vid besiktning Muntliga uppgifter angående eventuella nyttjanderätter Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

4 (11) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget i Björnhammaren utanför Hjortkvarn i Hallsbergs kommun. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av skogs- och naturmark samt sjöar. Service finns närmast i Hallsberg. Allmänna kommunikationer finns i Hjortkvarn (på ca fem kilometers avstånd). Större trafikleder (RV 51) finns på ca fem kilometers avstånd. 2.2 Tomt- och skogsbeskrivning Fastigheten har en markareal om ca 281 ha. Industridelen har en markareal om ca 38 kvadratmeter. På industridelen finns fyra större byggnader som gemensamt upptar ca 13 kvadratmeter byggnadsarea motsvarande ca 34 procent av markarealen. Den obebyggda delen av industridelen utgörs främst av parkeringsplatser, upplagsytor, kommunikationsytor och naturmark. Fastigheten omfattar ca 128 ha produktiv skogsmark, ca 1,7 ha skogsimpediment, ca 21 ha inägomark, ca 58,2 ha övrig mark och ca 72, ha vatten. Den övriga marken består av redovisad areal i skogsbruksplanen, ca 2,7 ha samt restareal bestående av industri- och tomtmark samt myrimpediment som ej redovisas i skogsbruksplanen. Virkesförrådet uppskattas till totalt m 3 sk inklusive fyra års tillväxtberäkning. Virkesförrådet domineras av tall. Dräneringsförhållandena och beskaffenheten för åkermarken är normal för området. Marken är närmast att betrakta som betesmark även om delar är möjliga att bruka som åker. 2.3 Byggnadsbeskrivning Produktions- och lagerbyggnaderna inrymmer ett plan ovan mark och kontorsbyggnaden inrymmer två plan ovan mark. Byggnaderna uppfördes år 1929, 1951, 1966, 1972 samt Vissa av byggnaderna är om- och tillbyggda löpande under senare delen av 19-talet. Den totala uthyrbara arean uppgår till kvadratmeter fördelat enligt nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Kontor Lager Industri Garage/P-platser Summa/Medel KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Grundläggning Platta på mark Stomme Betong/stål Bjälklag Betong/stål Fasadmaterial I huvudsak tegel Fönster Tvåglas Yttertak Papp samt gummiduk Värmekälla Flis (installeras i september 212) Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

5 (11) Uppvärmningssystem Vattenburet system med radiatorer Ventilationssystem Fläktar Sophantering Kommunalt Entré/trapphus Mestadels betong, plast i personalutrymmen och till viss del klinkers i kontoret Antal G- och P-platser Ca 5 Portar Sju portar med varierande höjd Takhöjd Ca sex meter fri höjd i produktions- och lagerlokaler SKICK, STANDARD OCH ANVÄNDNINGSMÖJLIGHETER Byggnadernas yttre skick bedöms som normalt. Byggnadernas inre skick bedöms som normalt till något under normalt. Lokalerna håller en relativt normal standard. Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. Lokalerna bedöms vara flexibla i sin utformning. 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas delvis av detaljplan, f.d. stadsplan, fastställd TAXERING Värderingsobjektet har vid den allmänna fastighetstaxeringen 211 åsatts typkod 12 (bebyggd lantbruksenhet). Byggnaderna har varierande värdeår. Taxeringsvärdet för hela fastigheten uppgår till kronor. Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

6 (11) 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Fastighetsmarknadens starka utveckling under inledningen av 211 bromsade kraftigt in och avstannade mot slutet av året. Under det första kvartalet 212 har dock transaktionsmarknaden återigen varit god med en omsättning om 2 25 miljarder kronor, främst tack vare ett antal större portfölj- och strukturaffärer. Svenska investerare har stått för ca tre fjärdedelar av omsättningen, varav svenska institutioner och större fastighetsbolag har stått för merparten. Ca hälften har investerats i Stockholmsregionen och bostäder har varit det dominerande segmentet med knappt hälften av omsättningen. För mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna, har även lokala aktörer och privatpersoner varit aktiva. Utländska aktörer har visat ett ökat intresse och bland annat investerat i handelsfastigheter, vars andel av den totala omsättningsvolymen har ökat. Det är främst bostadsfastigheter och kvalitativa kommersiella fastigheter i storstäder och tillväxtorter som är attraktiva på marknaden. Intresset för exempelvis industrifastigheter och fastigheter med utvecklingsbehov är generellt lägre och det är fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan olika fastighetskategorier. Avkastningsnivåerna är nu generellt stabila på attraktiva delmarknader och bedöms vara så även under det kommande halvåret. Efterfrågan på kommersiella lokaler i tillväxtmarknader är fortsatt god. På lokalhyresmarknaden efterfrågas främst moderna kontor i attraktiva/kommunikationsnära lägen. Hyresmarknaden bedöms under de kommande månaderna generellt vara avvaktande med endast mindre förändringar i hyres- och vakansnivåer på lokala delmarknader. Den rådande finans- och konjunkturoron i omvärlden bedöms få effekter även för den svenska fastighetsmarknaden med minskad efterfrågan på kommersiella lokaler. Även investerarmarknaden påverkas då kreditmarknaden blivit än mer restriktiv med begränsad tillgång på kapital och hårdare villkor vid utlåning som följd. Som en reaktion på detta har det skapats alternativa finansieringslösningar såsom emittering av obligationer, preferensaktier, sparkonton, gemensamt ägda fastighetsbolag, etcetera. Trots låg tillväxt har Sverige en fortsatt stabil ställning med sunda statsfinanser, vilket kombinerat med fastigheternas stabila underliggande kassaflöde gör att det finns fortsatta möjligheter till att göra goda affärer. Genomförda transaktioner, såväl enstaka objekt som portföljaffärer, tyder också på att marknaden är fortsatt attraktiv för investerare, såväl inhemska som utländska. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i södra Örebro län med omnejd avseende industrifastigheter har sedan 28 varit relativt hög, med en omsättning på ca 3 fastigheter per år. Prognosen för det närmaste året är att trenden mattas av något. Hyresmarknaden för lokaler i Hjortkvarn med omnejd har de senaste åren sedan försvagats till en relativt låg nivå. För industrifastigheter i Hjortkvarn bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet 5 4 kronor per kvadratmeter uthyrbar area i kallhyra och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms normalt ligga i intervallet 9 12 procent. Värderingsobjektet har ett mindre bra läge, utanför en mindre ort, relativt långt från bra infrastruktur. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper bedöms efterfrågan som relativt låg. Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

7 (11) 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod INDUSTRI Det har sedan januari 28 totalt sålts 18 industrifastigheter i södra Örebro län (Hallsberg, Kumla, Laxå och Askersunds kommun). Efter gallring med avseende på storlek, användning och orena köp återstår åtta objekt, samtliga i Hallsbergs kommun. Objekten har sålts till priser som varierar mellan ca 6 och 4 5 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, med ett genomsnittspris på 1 6 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med hänsyn till marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader, i huvudsak variera mellan 1, och 12, procent. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom dess användningssätt och läge, anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga i den nedre delen av det ovan redovisade prisintervallet. Med utgångspunkt från detta bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till ca 12, procent. Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan 75 och 1 25 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet 9 till 15 kronor. Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

8 (11) SKOG Prisutvecklingen i Örebro (32 köp) visas i diagrammet i bilaga. De köp som bedöms vara mest jämförbara är de som avser fastigheter som sålts från och med 28, med ett virkesförråd i intervallet m³sk/ha. Dessa 32 köp har ett genomsnittligt virkesförråd om 134 m³sk per ha, en medelareal på 7,2 ha skogsmark och medelboniteten 7,2 m³sk per ha och år. Trädslagsfördelningen T/G/L är 44 procent, 39 procent och 17 procent. Det med hänsyn till prisutveckling justerade nyckeltalet för köpeskillingen uppgår till 5 kr/m³sk och kr per ha. För den aktuella typen av fastigheter bör jämförelsen göras med nyckeltalet kr/m³sk. Tillämpas den nivån på värderingsobjektets virkesförråd blir marknadsvärdet kr (5 kr x m3sk). Marknadsvärdet bedöms med stöd av ortsprismetoden avrundat till 8 9 kr. BETESMARK Betesmarken värderas med stöd av ortsprismetoden. Rena köp av betesmark är få och åkermarksköpen är till huvuddelen från de bättre jordbruksområdena varför en direkt jämförelse inte är relevant. Ett annat sätt att bedöma marknadsvärdenivån är att utgå från den senast utförda taxeringen, AFT11. Enligt denna är taxeringsnivån i området för normal åkermark 26 kr/ha. Nivån motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån vid halvårsskiftet 29 vilket ger kr/ha för normal åkermark. Med hänsyn till prisutveckling för perioden bedöms nivån till 38 kr/ha. Denna nivå avser genomsnittlig åkermark, enligt taxeringsmodellen motsvarar betesmarkens nivå ca 45 procent av normalåkern vilket ger 19 kr/ha betesmark. Med hänsyn till att delar av marken är möjlig att bruka bedöms att marknadsvärdenivån är högre. Enligt Lantmäteriets Minienkätundersökning för våren 212 är den genomsnittsvärdet 39 kr/ha. Lägsta respektive högsta marknadsnoteringarna är 2 kr/ha och 65 kr/ha. Objektets marknadsvärdenivå bedöms närmast motsvara genomsnittsvärdet kring 4 kr/ha. Med dessa nyckeltal bedöms marknadsvärdet för betesmarken till 85 kronor vilket motsvarar kr/ha. 5.2 Avkastningsmetod - Industri KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med juli månad 212 till och med juni månad år 221. INFLATION Ett inflationsantagande på 2, procent har använts under kalkylperioden. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter. Direktavkastningskravet för värderingsobjektet bedöms sammantaget till 12, procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet. Kalkylräntan har därmed bedömts till 14,2 procent. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 12, procent. Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

9 (11) HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Samtliga lokaler nyttjas internt av fastighetsägaren och dessa har därför åsatts marknadsmässiga hyresnivåer i kalkylen. Lokaltyp Utgående hyra Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Lager Industri Garage/P-platser 5-1 Summa/Medel Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning, exklusive värme och övriga driftsrelaterade tillägg. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen för lokalerna bedöms följa förväntad inflationsutveckling. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Det egna nyttjandet av lokalerna har i kalkylen betraktats som ett femårigt hyresavtal med marknadsmässiga villkor. Vid den tänkta kontraktstidens utgång uppstår en risk för avflyttning vilket har beaktas i en bedömd långsiktig vakansgrad om ca tio procent. DRIFT OCH UNDERHÅLL Uppgifter om faktiska kostnader har inte erhållits utan bedömts genom statistik och erfarenhet. Lokaltyp Bedömd initial D&U-kostnad Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Lager Industri Garage/P-platser 1-2 Summa/Medel Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För industrifastigheter utgår fastighetsskatt med,5 procent. Fastighetsskatt utgår därmed under år 212 med ca 13 kronor. Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

10 (11) RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till ca 88 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om ca 1 7 kronor (se bilaga 1:1). 5.3 Avkastningsmetod - Skogsmark Ett skogligt marknadsanpassat avkastningsvärde bedöms till 7 86 kr. Kalkylen bifogas, se bilaga. Ett årligt jaktarrende på 9 kr/ha kapitaliserat med 3 procent kalkylränta för all framtid ger 3 kr/ha vilket i sin tur ger ett jaktvärde på ca 48 kr för objektet. I jaktvärdet ingår hälften av den övriga arealen bestående av myrimpediment och den övriga marken som ej är att betrakta som industri- eller tomtmark. Summan av marknadsrelaterade avkastningsvärden för objektet är 8 34 kr. 6 Samlad marknadsvärdebedömning 6.1 Industri Efterfrågan för denna typ av fastigheter i detta läge är generellt sett låg. Marknadsvärdet för industridelen bedöms till ca 11 kronor, vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² 98 Marknadsvärde / taxeringsvärde 4,4 Bruttokapitalisering år 1 3,63 (marknadsvärde / årshyra vid bedömd vakans) Direktavkastning år 1 13,8% (driftnetto vid bedömd vakans / marknadsvärde) Marknadsmässigt driftnetto / marknadsvärde 11,% 6.2 Skog och betesmark SKOG I det aktuella fallet bedöms objektet som attraktivt om det bjuds ut på den öppna marknaden. Intresset för fastigheter och i synnerhet möjlighet till juridiska förvärv gör att objektet antas ligga på en hög nivå. Läget intill sjön med egna öar och fiske bedöms utgöra en positiv faktor vilket sammantaget bidrar till en förhållandevis hög marknadsvärdenivå trots konjunkturläget. Med hänsyn till ovan nämnda faktorer som redovisas i detta bedöms marknadsvärdet för skogsmarken och övrig mark på fastigheten till: 9 kronor. Marknadsvärdet motsvarar; 57 kr/m³sk eller kr/ha produktiv skogsmark. SAMMANFATTNING Det finns en generell tendens till höga nivåer för mindre objektet där antalet spekulanter sannolikt är stort. Området bedöms ha ett attraktivt läge i förhållande till tätort. Objektets läge intill verksamhet för täkt bedöms göra objektet mindre attraktivt. 6.3 Värdebedömning av herrgård I värderingsobjektet norra del finns en herrgård, uppförd under 17-talet. Den omfattar ca 34 kvadratmeter boarea och har även två oinredda flyglar. Tomtmarken tillhörande herrgården bedöms vara ca 13 kvadratmeter. Enligt fastighetsägaren är herrgården i gott invändigt och utvändigt skick. Kvadratmeterpriserna för herrgårdsbyggnader med liknande lägen bedöms ligga inom intervallet 8 15 kronor. Herrgården på värderingsobjektet bedöms ha ett värde inom intervallet kronor per kvadratmeter, motsvarande ett totalt värde inom intervallet kronor. Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

11 (11) 7 Slutsatser 7.1 Resultat Ortsprismetoden - industri Avkastningsmetoden - industri Ortspris- och avkastningsmetoden - skog Ortsprismetoden - betesmark Värdebedömning herrgård ca 9 15 kronor ca 1 7 kronor ca 9 kronor ca 85 kronor ca 4 kronor 7.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkten september månad 212 till: 25 kronor Tjugofem miljoner kronor Örebro Erik Blohm Civilingenjör Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Bilaga Bilaga Claes Jansson Lantbruksvärderare Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller för industridelen Foton Avkastningsmetod skog Ortsprismaterial skog Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

12 Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Hallsberg Gryts Bruk 1:1 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: Värdeår: 1977 Tax. värde: 2 5 Typkod: Inflation 2,% 2,% 2,% 2,% 2,% 2,% 2,% 2,% 2,% 2,% 2,% Jämkad direktavkastning 12,% 12,% 12,% 12,% 12,% 12,% 12,% 12,% 12,% 12,% 12,% Kalkylränta 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% 14,2% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 12,% Ekonomisk vakans Bostäder Lokaler 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% Garage / P-platser 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% Totalt 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m²) Hyra bostäder (+) Hyra lokaler (+) (246) Hyra garage mm (+) (1 ) Hyresrisk/vakans bostäder (-) Hyresrisk/vakans lokaler (-) Hyresrisk/vakans garage mm (-) Tillägg (+) Rabatt (-) Effektiv hyra (25) Drift och underhåll (-) -(124) Fastighetsskatt (-) -(1) Fastighetsskatt åter (+) Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar (63) Investeringar Driftnetto efter investeringar (125) Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

13 Bilaga 1 Hyresgästförteckning Fastighet: Hallsberg Gryts Bruk 1:1 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter Moms Ingår Värme Typ m2 T o m Tkr Kr/m2 Index Tkr Kr/m2 Index Tkr Kr/m2 (Ja / Nej) (Ja / Nej) Produktionslokaler I % % j n Kontor K % % j n Personalutrymmen K % % j n Varmlager La % % j n Kallager La % % j n Verkstad I % % j n Parkering G % 5 1 1% j n Summa/Medel Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

14 Bilaga 1 Fastighet: Hallsberg Gryts Bruk 1:1 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor ,% 1, Lager ,% 1, Industri ,% 1, Garage/P-platser ,% 1, Summa/Medel ,% 1, 1, 1, Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra 1, Uthyrd area Vakanta ytor Totalt 1, 1, Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats 1, Kontor , Lager , Industri , Garage/P-platser , Summa/Medel , 1, 1, Lokaltyp Bedömd initial D&U-kostnad Bedömd långsiktig D&U-kostnad 1, 1, Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats 1, Kontor , Lager , Industri , Garage/P-platser , Summa/Medel , Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

15 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

16 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

17 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

18 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

19 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

20 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

21 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

22 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

23 Bilaga 2 Svefa AB, Vasastrand 11, Box 493, ÖREBRO, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

24 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2G SVEFA AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 2 ÖREBRO Gryts Bruk 1:1 Datum: Körningsnr: /1 DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGSKOSTNAD KOSTNADER DRIVNINGSKOSTNADER Slutavv Gallring medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 2,4% Diskonteringsprocent 2: 2,9% Åldersjustering: 1 PERIOD AVVERKNING ROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk kr/m3sk kr,totalt kr kr kr kr IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK SUMMA NUVÄRDE kr Avv volym m3sk Virkesförråd m3sk AVRUNDAT VÄRDE kr Virkesvärde kr Medelvärde kr/ha Medelvärde per ha kr Markvärde 428 kr Medelvärde kr/m3sk Medelvärde per m3sk 442 kr Summa värde 428 kr Summa värde kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Skog Hänsyn Impediment kr kr 4 28 kr... Summa avrundat värde 7 86 kr Ort & Datum... Värderare

25 BESTÅNDSMETODEN Version SVEFA AB ÖREBRO SKOGSTILLSTÅND fördelning på huggningsklasser Datum: Körningsnr: /1 R3 FASTIGHET: Gryts Bruk 1:1 SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 Församling: Bo-Svennevad (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Kommun: Hallsberg Tall Län: Örebro län Gran Värderare: Claes Jansson Löv Fältarbete: SBP Björk Värderingstidpunkt: Contorta Ek Bok ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk Produktiv skogsmark 128. ha Virkesförråd m3sk/ha Hänsynsmark ha Skogsimpediment 1.7 ha Åkermark ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 6.2 Betesmark 21. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 5.5 Övrig mark 58.2 ha Vatten 72. ha Totalareal 281. ha SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER TILLSTÅND VID INVENTERING AREAL BON FÖRRÅD, m3sk ha % m3 tot /ha ÅR AVVERKNING m3sk ha SKOGS- VÅRDha SKOGS- VÅRDha ÅR 1-1 AVVERKNING m3sk ha HUGG- NINGS- KLASS TILLV LÖP m3sk K1 K11 K2 K21 R1 R11 R2 R G1 G S1 S2 S21 S E1 E2 E3 ÖF ÖVR.SK ( 6.5) - ( 13.) ( ) 328 ( 6.7) ( 12.6) 38 ( 1.4) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal ha, förråd m3sk MYR, areal ha, förråd m3sk BERG, areal 1.7 ha, förråd m3sk

26

27 Örebro, kr/m³sk i förhållande till volym per ha kr/m³sk 5 4 Serie1 Poly. (Serie1) m³sk/ha

28 FASTIGHET Beteckning Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i almänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen Försam ling ADRESS Adress LÄGE, KARTA Om råde N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta AVSKILD MARK Beteckning Status

29 AREAL Om råde Totalareal Därav landareal Därav vattenareal LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt ANTECKNINGAR INSKRIVNINGAR Nr Inskrivningstyp Inskrivningsdag Akt INTECKNINGAR Nr Inform ation Belopp Inskrivningsdag Akt PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt RÄTTIGHETER Ändam ål Rättsförhålande Rättighetstyp berörkrets Rättighetsbeteckning

30 TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde m ark Ingående värden Värde Areal Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form Värderingsenhet skog Taxvärde Areal Riktvärdeom råde Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Virkesförråd Virkesförråd, barr Virkesförråd, löv Godhetsklass Kostnadsklass Kostnadspoäng Värderingsenhet skogsim pedim entsm ark Taxvärde Areal Riktvärdeom råde Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Värderingsenhet åkerm ark Taxvärde Areal Riktvärdeom råde Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Brukningsvärde Dränering Värderingsenhet betesm ark Taxvärde Areal Riktvärdeom råde Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Beskaffenhet Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter

31 Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusbyggnad på lantbruk Taxvärde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeyta Bostadsyta Biutrym m esyta Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Standardpoäng Under byggnad Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk

32 Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Värderingsenhet sm åhusm ark på lantbruk Taxvärde Riktvärdeom råde Antal lika värderingsenheter Värde före storlekskorrigering Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Vatten och avlopp Belägenhet Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde m ark Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form Värderingsenhet produktionslokaler värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Lokalyta Standardpoäng

33 Återstående ekonom iska livslängd Värderingsenhet produktionslokaler värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Lokalyta Standardpoäng Återstående ekonom iska livslängd Värderingsenhet kontor värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Lokalyta Standard Återstående ekonom isk livslängd < 1 år Värderingsenhet kontor värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Lokalyta Standard Återstående ekonom isk livslängd < 1 år Värderingsenhet lager värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Yta lagerutrym m e Standard Återstående ekonom iska livslängd < 1 år Värderingsenhet lager värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Yta lagerutrym m e Standard Återstående ekonom iska livslängd < 1 år Värderingsenhet lager värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Yta lagerutrym m e Standard Återstående ekonom iska livslängd < 1 år Värderingsenhet lager värderad enligt avkastningsm etoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Värdeår Nybyggnadsår Tilbyggnadsår Tilbyggnadskostnad Yta lagerutrym m e Standard Återstående ekonom iska livslängd < 1 år Värderingsenhet industrim ark Taxvärde Riktvärdeom råde Värde före ev. justering Justeringsorsak Areal Riktvärde tom tareal Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår

34 Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form ANDEL I GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR OCH SAMFÄLLIGHETER Gem ensam hetsanläggningar ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt URSPRUNG TIDIGARE BETECKNING Beteckning Om registreringsdatum Akt

35 KARTA DIREKT A la om råden; Sverigekartan; 1:5; A4, Portrait

36 A la om råden; Vagkartan; 1:5; A4, Portrait

37 A la om råden; Topowebbkartan; 1:25; fastighet_granser; A4, Portrait

38 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CB Richard Ellis AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom ASPECT och är avsedda för auktoriserade värderare inom ASPECT. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges