Del av fastigheten Norrtälje Grindskolan 2

Transkript

1 Del av fastigheten Norrtälje Grindskolan 2

2 (13) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av del av fastigheten Norrtälje Grindskolan 2. Inom värderingsobjektet inryms i huvudsak bostäder och LSS boende. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Norrtälje kommun, genom Erik Klockare. 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Norrtälje kommun. 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på en fri och öppen marknad. Värdet kan inte bestämmas, utan endast bedömas. Värderingen är avsedd att utgöra del av beslutsunderlag vid interna bedömningar. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga.

3 (13) 1.7 Särskilda förutsättningar Värderingen görs utifrån att plan 6 (översta våningsplanet) hyrs ut till kommunen, så som vårdboende med en löptid om 3 år där nuvarande fastighetsägare står för hyresgästanpassning och enligt villkor i hyresbilagan i värderingen. Värderingen baseras på avtalsförslag från kommunen gällande dessa ytor. Dessa avtal är ej påtecknade av hyresgästen, värderingen förutsätter att detta sker. Värderingen görs utifrån att plan 5 (näst översta våningsplanet) hyrs ut till kommunen, så som vårdboende, med en löptid om 3 år där nuvarande fastighetsägare står för hyresgästanpassning och enligt villkor i hyresbilagan i värderingen. Värderingen baseras på avtalsförslag från kommunen gällande dessa ytor. Dessa avtal är ej påtecknade av hyresgästen, värderingen förutsätter att detta sker Ombyggnaden till vårdboende (plan 5 och 6) bedöms ej uppnå nyproduktionsstandard utan avser en enklare uppdatering av nuvarande ytor. Resterande bostäder bedöms uthyrda på bruksvärdesmässiga hyresnivåer med besittningsskydd efter renovering. Fastigheten säljs med förbehåll om att den ska hyras ut som hyresrätter med besittningsskydd, dvs ingen direkt ombildning till bostadsrätt föreligger. Del av objektet kommer att avstyckas. Den delen som styckas bort från värderingsobjektet avser gemensamhetslokaler i en byggnad om ett plan. Värderingsobjektet avser en byggnad om sex plan ovan mark med tillhörande mark (se bilaga). 1.8 Besiktning och värderingsunderlag Värderingsobjektet har tidigare värderats av Jan Tärnell september I samband med denna värdering har i princip ett urval av vårdlägenheter och ett urval av lokaler samt allmänna utrymmen studerats. Inför aktuell värdebedömning har ett urval av lokaler och allmänna ytor okulärt besiktigats. Besiktningen av värderingsobjektet utfördes av Jan Tärnell och Özge Koyuncu. Vid besiktningen deltog Erik Klockare som representant för fastighetsägaren. Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Kommunens planarkiv Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren: Lokalhyreskontrakt ej påtecknade samt hyresinformation via hyressammanställning. Inhämtade tekniska uppgifter från fastighetsägare Tekniska uppgifter från representant på plats vid besiktning Vidare har NAI Svefas datoriserade ortsprisregister, tillsammans med utvändig besiktning av utvalda jämförelseobjekt lagts till grund för värdebedömningen.

4 (13) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget i de centrala delarna i Norrtälje kommun. Gatuadressen är Timotejgatan 5 och 7. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av bostadsbebyggelse med villor, flerbostadshus, mm. Närmsta service finns cirka160 meter från värderingsobjektet där Coop Nära är belägen. Norrtälje centrum befinner sig cirka 2,0 kilometer bort från fastigheten. Allmänna kommunikationer finns i form av bussar. Större trafikleder så som Estunavägen finns på nära avstånd (2,2 kilometer). 2.2 Tomt Värderingsobjektet har en markareal av kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar cirka 46 procent av markarealen. Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av mindre grönytor och hårdgjorda ytor.

5 (13) 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaden på värderingsobjektet inrymmer sex plan ovan mark. Byggnaden bedöms vara uppförd Den totala uthyrbara arean uppgår till kvadratmeter fördelat enligt nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Bostäder Vård eller barnomsorg Summa/Medel KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Undergrund Sannolikt berg och morän Stomme Betong Bjälklag Betong Fasadmaterial Puts Fönster 3-glas i trä Balkonger Ja Yttertak Gummi/papp och plåt(äldre) Värmekälla Fjärrvärme Uppvärmningssystem Radiatorer Ventilationssystem FTX (1985) Sophantering Sopkärl Entré/trapphus Golv belagt med kakel, målade väggar Tvättstuga Två stycken tvättstugor i bottenplan Antal P-platser Saknas SKICK, STANDARD OCH ANVÄNDNINGSMÖJLIGHETER Byggnadens yttre skick bedöms som normalt till bra. Byggnadens inre skick bedöms som normalt till något eftersatt. Lägenheterna håller en normal standard för byggåret. I värderingen har det antagits att bostäderna renoveras innan de hyrs ut med besittningsskydd. Bostadslägenheterna och lokalerna bedöms vara flexibla i sin utformning. Vid kontakt med uppdragsgivaren har det inte framkommit att värderingsobjektet har några dokumenterade miljöbelastningar. Någon kontroll av eventuella miljöbelastningar har inte genomförts. Värdebedömningen tar inte hänsyn till någon eventuell kostnad på grund av sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande).

6 (13) 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas av stadsplan antagen Planbestämmelserna anger bostäder, handel och vårdanläggning. Befintlig byggnad överensstämmer med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms i praktiken vara fullt utnyttjad (se avsnitt 5.3). TAXERING Värderingsobjektet har vid den allmänna fastighetstaxeringen 2016 åsatts typkod 823 (specialenhet, vårdbyggnad) och har därmed ej åsatts något taxeringsvärde. 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Den svenska ekonomin befinner sig fortfarande i högkonjunktur. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerar efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och sysselsättningen ökar. Den globala konjunkturen väntas långsamt stärkas under kommande år, om än från en låg nivå. Det råder stor osäkerhet kring hur USA:s politik och ekonomi kommer att utvecklas under kommande år, något som även gäller för Europa med beaktande av till exempel Brexit. Svenskt BNP steg med 1,0 procent under fjärde kvartalet, en överraskande stark tillväxt vilket gör att prognosen för 2017 och 2018 ser relativt ljus ut. Enligt Konjunkturinstitutets prognos väntas BNP uppgå till 2,5 procent 2017 och 2,1 procent 2018 (att jämföra med en utveckling om 3,3 procent under 2016). Återhämtningen i omvärlden, främst från OECD-länderna, väntas ge draghjälp åt den svenska exporten som blir en allt viktigare del av tillväxten när offentlig konsumtion och bostadsinvesteringar däremot väntas minska. Finanspolitiken väntas vara fortsatt expansiv. Skattehöjningar är sannolikt nödvändiga för att tillgodose den ökande efterfrågan inom vård, skola och omsorg. Riksbanken beslöt i april att lämna reporäntan oförändrad på -0,5 procent. Den svenska konjunkturen är stark, men osäkerheten kring den ekonomiska och politiska osäkerheten i omvärlden medför stor risk för bakslag. För att inflationen ska nå, och stabiliseras kring, 2 procent behövs en något mer expansiv penningpolitik. Köpen av statsobligationer har utökats med 15 mdkr (nu totalt 290 mdkr, exklusive återinvesteringar). Kommande räntehöjningar har senarelagts. Först under mitten av 2018 väntas räntan långsamt börja höjas. Riksbanken fortsätter att varna för hushållens höga och stigande skuldsättning, något de anser bör hanteras med riktade åtgärder inom bostadspolitiken, skattepolitiken och makrotillsynen.

7 (13) Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, men den goda utvecklingen bedöms avta. Under 2017 och 2018 väntas sysselsättningen öka med drygt personer. Arbetslösheten minskar från 7,0 procent 2016 till 6,8 2017, men bedöms öka något under 2018 till 6,9 procent på grund av ett stort tillskott av arbetskraft. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten på grund av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Bristen på utbildad arbetskraft ökar vilket begränsar möjligheter för tillväxt. Arbetsmarknaden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning. Fullgjord gymnasieutbildning är i princip ett krav för alla jobb. Det krävs ökad rörlighet via utbildningsinsatser och omlokaliseringar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. Det råder fortsatt hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Omsättningen under 2016 slog rekord med en volym som översteg 200 miljarder kronor. Den höga aktiviteten har fortsatt under Q1. Industri- och logistikfastigheter har stått för en stor andel av försäljningarna. I övrigt är det som tidigare bostäder och kvalitativa kontor som står för en stor andel av transaktionsmarknaden. Det råder emellertid god efterfrågan även inom andra segment. Till exempel har det noterats flera intressanta försäljningar vad gäller externhandelsfastigheter runt om i Sverige. Vård- och omsorgsfastigheter är en efterfrågad produkt med fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven. Köparna domineras av svenska investerare, men utländska aktörer visar återigen ett stort intresse för den svenska fastighetsmarknaden. I slutet av mars presenterades den så kallade paketeringsutredningen avseende beskattning av fastighetsbolag. Uppdraget från regeringen har varit att analysera beskattningen av fastighetsbranschen och då särskilt med avseende på möjligheterna att skattefritt avyttra fastigheter genom så kallade paketerade transaktioner. I korta drag har utredningen kommit fram till att fastighetsbranschen inte är underbeskattad. Trots detta lägger utredningen fram förslag om ökad skattebelastning vid fastighetstransaktioner med start 1 juli Om, när, hur och i vilken omfattning utredningen kommer att leda till nya lagar och regler är ännu för tidigt att uttala sig om. Klart är dock att den i nuläget skapat en osäkerhet bland köpare och säljare på den kommersiella fastighetsmarknaden. Sannolikt kommer vi få se en något avvaktande marknad den närmaste tiden med en minskad omsättning till följd. Fastigheter med låga skattemässiga restvärden kan bli de som drabbas mest. Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark under Bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor främst i storstads- och tillväxtregionerna ses fortfarande som attraktiva investeringar. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms emellertid som begränsad. Investeringar i kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det finns även ett stort intresse för nyproduktion och byggrätter. Finansieringsmöjligheterna bedöms överlag vara relativt goda. Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings- /anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i vårdfastigheter har sedan ett par år uppmärksammats och flertalet fastighetsbolag har nischat in sig mot denna fastighetstyp vilket också har avspeglats i sjunkande avkastningskrav. Köpare har i huvudsak varit större fastighetsbolag och investeringsfonder och säljare har till övervägande del varit kommuner och landsting. Prognosen för det närmaste året är att omsättningen fortsätter och intresset bland investerare blir fortsatt hög. Efterfrågan på bostäder är fortsatt hög och även inom detta segmentet har det varit en press nedåt på avkastningskraven senaste åren Dock har pressen på direktavkastningskraven planat ut efter årsskiftet 2016/2017.

8 (13) Objektet utgörs av ett vårdboende och bostäder. Efter att byggnaden genomgått en renovering, så som antagits i värderingen och investeringar genomförts kommer hela objektet ha normalt till bra skick. Fastighetens attraktiva läge och dess utformning torde vara faktorer som talar för att intresset för att förvärva denna fastighet torde vara gott bland främst långsiktiga investerare så som svenska fonder och fastighetsbolag men även projektutvecklare. Bedömd hyra för objektet uppgår till ca kronor per kvadratmeter och år för bostäderna och ca kronor per kvadratmeter och år för vårdlokalerna. Hyresnivån bedöms normal för objekt med liknande läge, skick och standard som värderingsobjektets. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTIL LÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar.

9 (13) 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod Det har under till totalt skett lagfarna försäljningar av cirka 60 fastigheter i geografiska områden i liknande lägen där värderingsobjektet beläget i Stockholmsregionen. Fastigheter med typkod 320 och 321. Efter gallring med avseende på läge, lokalfördelning och storlek återstår 7 objekt. Vidare har det skett bolagsförsäljningar och portföljaffärer som gallras efter motsvarande kriterier. Objekten av typkod 320 och 321 har sålts till priser som varierar mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett snitt om kronor per kvadratmeter. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parameterar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 3,25 och 4,25 procent. Utöver de ovanstående försäljningarna har det förekommit ett fåtal köp som gallrats bort pga. att de ej ansetts jämförbara. Utöver ovanstående transaktioner kan det vara intressant att belysa några bolagsförvärv och ombildningar. Det har under senaste tre åren skett ett antal större fastighetsaffärer innehållande i huvudsak bostäder och vårdfastigheter i Storstockholm. Några sammahanget relevanta överlåtelser av fastigheter i Stockholm med byggnader eller objekt belägna i områden någorlunda jämförbara med värderingsobjektet är affärerna som presenteras nedan. Bostadsfastigheter Fastigheten Bålsta 18:7 med adress Älvkvarnsvägen 24A, m.fl., förvärvades under våren 2016 av Brf Parken i Bålsta till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var Håbohus AB. Objektet omfattar cirka 695 kvadratmeter och innehåller bostäder. Byggnaden på objektet uppfördes 1962 och byggdes till 1991 med värdeår Objektet bedöms som helhet ha ett något eftersatt skick och en normal standard för värdeåret. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,5 procent Fastigheten Centrum 15:1 med adress Källgatan 19 samt Västra Ringgatan 26 förvärvades under hösten 2016 av Brf Centrum 15:1 till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var BroGripen 15:1 AB. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller främst bostäder men även kontor, butik och lager. Byggnaden på objektet uppfördes Objektet bedöms som helhet ha ett bra till något eftersatt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,3 procent Vårdfastigheter: I juli månad 2016 förvärvade Ikano Fastigheter 2 samhällsfastigheter i Uppsala. I affären ingick dels Sala Backe 45:1 i Gränby och Gottsunda 34:6 i Gottsunda. Sala Backe 45:1 är en projektfastighet som färdigställs under 2017 och ska förutom vård innehålla en förskola. NAI Svefa bedömer det genomsnittliga kvadratmeterpriserna för fastigheterna till strax under kr per kvadratmeter. Med beaktande av detta och andra marknadsmässiga parametrar bedöms direktavkastningen till 4,4 procent för Gränby och 4,2 procent för Gottsunda. Ikano Fastigheter förvärvade Norrgårdshöjdens Äldreboende i Åkersberga under mars 2017 till ett av NAI Svefa bedömt underliggande fastighetsvärde av kronor. Vid tidpunkten för förvärvet var äldreboendet under uppförande. Säljare var Odalen Fastigheter. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och Humana ska

10 (13) driva boendet. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 4,1 procent. Fastigheten Söderbymalm 3:274 i Haninge, Österhaninge förvärvades under december 2016 av Ikano Fastigheter till ett bedömt underliggande fastighetsvärde av cirka till kronor. Säljare var Vårdfastigheter i Sverige AB, ett företag upprättat av Pareto. Objektet omfattar cirka 3850 kvadratmeter och innehåller 54 lägenheter vårdboende. Frösunda omsorg är enda hyresgäst. Byggnaden på objektet uppfördes under Byggnaden bedöms ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadrateter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 4,25 procent. I juli månad 2016 förvärvade Ikano Fastigheter 2 samhällsfastigheter i Uppsala. I affären ingick dels Sala Backe 45:1 i Gränby och Gottsunda 34:6 i Gottsunda. Sala Backe 45:1 är en projektfastighet som färdigställs under 2017 och ska förutom vård innehålla en förskola. NAI Svefa bedömer det genomsnittliga kvadratmeterpriserna för fastigheterna till strax under kr per kvadratmeter. Med beaktande av detta och andra marknadsmässiga parametrar bedöms direktavkastningen till 4,4 procent för Gränby och 4,2 procent för Gottsunda. Fastigheten Vinfatet 6 med adress Böljevägen 20, förvärvades under december 2015 av Heba till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var JM. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller i 54 lägenheter äldreboende. Hyresgäst är Frösunda Omsorg AB på ett 15 årigt hyresavtal. Byggnaden på objektet uppfördes 2015/2016. Objektet bedöms som helhet ha ett gott skick och en god standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 4,20 procent Fastigheten Söderbymalm 3:274 i Haninge, förvärvades under april 2015 av Pareto Vårdfastigheter i Sverige till ett underliggande bedömt fastighetsvärde av ca kronor. Säljare var Svenska Vårdfastigheter AB. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller i 54 lgh omsorgsboende. Hyresgäst är Frösunda Omsorg AB. Byggnaden på objektet uppfördes Objektet bedöms som helhet ha ett gott skick och en god standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,0 procent Sammanfattande analys Nyckeltalet i form av direktavkastningskravet, vilket bedömts och analyserats fram ur tidigare genomförda försäljningar, samt med ledning av vår kunskap och erfarenhet om fastighetsmarknaden i stort har för med värderingsobjektet jämförbara objekt i normalfallet bedömts för vårdbostäderna med korta avtal med kommunen och LSS i detta läge ligga mellan 4,75-5,50 procent. För bostäder bedöms direktavkastningskravet till ca 4,0 procent som rimligt. Sammantaget uppgår direktavkastningskravet till 4,6 procent. Se även avkastningsmetoden nedan där fastighetens marknadsvärde har bedömts/beräknats med hjälp av det avkastningskrav som bedömts med ledning av jämförelseköpen, vilka analyserats i ortsprismetoden ovan.

11 (13) 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med maj månad 2017 till och med april månad år INFLATION Under 2017 har ett inflationsantagande om 1,5 procent använts, därefter 2,0 procent. Inflationsantagandet är baserat på en samlad bedömning av prognoser från Riksbanken, Konjunkturinstitutet och de ledande bankerna. DIREKTAVKASTNINGSKRA V, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv. Direktavkastningskravet för bostäder med motsvarande marknadsförutsättningar har bedömts till 4,0 procent. Direktavkastningskrav för värderingsobjektet har sammantaget viktas till cirka 4,6 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan ofta genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet. Kalkylräntan har därmed långsiktigt bedömts till 6,6 procent. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 4,6 procent. HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt bedömd marknadshyra per lokaltyp. Hyresuppgifterna har tillhandahållits uppdragsgivaren. Idag är största delen av objektet vakant. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder Vård eller barnomsorg Summa/Medel För bostäderna har en hyra efter renovering bedömts till kronor per kvadratmeter (varmhyra) för snitt lägenheten i objektet. För LSS boende uppgår hyran efter renovering till kronor per kvadratmeter. Hyrorna är redovisade inklusive värme. Hyresutvecklingen har under kalkylperioden bedömts komma att följa inflationsutvecklingen till 100 procent. Gällande hyreskontrakt, bedömda marknadsmässiga hyror och indexering framgår av hyresgästförteckningen i bilaga 1:2.

12 (13) VAKANSER Ytuppgifterna nedan härrör från uppgift av fastighetsägaren. Vakansgraden har under kalkylperioden bedömts utifrån bedömningar om den framtida hyresmarknaden i stort. Idag står i princip hela objektet vakant. Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder ,0% Vård eller barnomsorg ,0% 4,0% Summa/Medel ,0% 1,4% DRIFT OCH UNDERHÅLL Uppgifter om drift- och underhållskostnader har erhållits. Drifts- och underhållskostnader har bedömts med ledning från faktiska kostnader samt utifrån statistik och erfarenhet. Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder Vård eller barnomsorg Summa/Medel I drift- och underhållskostnaderna ingår periodiskt underhåll och värme. Kostnaderna har under kalkylperioden bedömts komma att följa inflationsutvecklingen. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Det har bedömts att det krävs en renovering av bostäderna innan dessa hyrs ut om cirka kronor per kvadratmeter motsvarande cirka 13 Mkr. Vidare krävs en anpassning av LSS boendet innan avtal tecknas med kommunen vilket är en kostnad som fastighetsägaren står för (se särskilda förutsättningar 1.7) och belastar därmed inte värderingen. FASTIGHETSSKATT Värderingsobjektet har i fastighetstaxeringen åsatts typkod 823 (specialenhet, vårdbyggnad) och har därmed ej åsatts något taxeringsvärde. För bostadslägenheterna utgår en kommunal fastighetsavgift. Denna avgift uppgår år 2017 till kronor per lägenhet och år, dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet. Avgiften indexregleras årligen. Efter ombyggnaden till bostäder bedöms värderingsobjektet erhålla ett nytt taxeringsvärde. RESULTAT Resultat från avkastningsmetoden erhålls genom att de prognostiserade driftnettona från varje år under kalkylperioden nuvärdesberäknas med kalkylräntan. Till denna summa läggs restvärdet, vilket även det nuvärdesberäknas med kalkylräntan. Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka kronor (se bilaga 1:1).

13 (13) 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden se ovan cirka kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från avkastningsanalysen på grund av bristfälligt ortsprismaterial. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkten till: kronor Femtioen miljoner kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² Marknadsvärde / taxeringsvärde - Bruttokapitalisering, år 1 30,4 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial -3,1% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1-12,9% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 6,3% Stockholm, Jan Tärnell Civilingenjör av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtand

14 Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Norrtälje Grindskolan 2 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: Värdeår: 1985 Tax. värde: Typkod: Inflation 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% Kalkylränta 6,1% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 4,6% Ekonomisk vakans Bostäder 100,0% 100,0% Lokaler 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% Garage / P-platser Totalt 65,4% 65,4% 1,4% 1,4% 1,4% 1,4% 1,4% 1,4% 1,4% 1,4% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) Hyra bostäder (+) (1 550) Hyra lokaler (+) (1 346) Hyra garage mm (+) Hyresrisk/vakans bostäder (-) -(1 550) Hyresrisk/vakans lokaler (-) Hyresrisk/vakans garage mm (-) Netto tillägg och rabatter Effektiv hyra (510) Drift och underhåll (-) -(484) Fastighetsskatt (-) -(14) Fastighetsskatt åter (+) Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar (11) Återstående investeringar (2 020) Driftnetto efter investeringar -(2 009) Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² Avkastningsvärde / taxeringsvärde 0,05 Bruttokapitalisering, år 1 30,5 Direktavkastning, initial -3,2% Direktavkastning, år 1-12,9% Marknadsmässig direktavkastning 6,1%

15 Bilaga 1 Hyresgästförteckning Fastighet: Norrtälje Grindskolan 2 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (J / N) Plan 5 LSS boende (11 lgh) V % % 0 0 N J N Plan 6 LSS boende (11 lgh) * V % % 0 0 N J N Bostäder 36 st, 57 kvm i snitt Bo % % 0 0 N J N Summa/Medel Egenanvändare Momspliktig HG Ingår värme

16 Bilaga 1 Fastighet: Norrtälje Grindskolan 2 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder ,0% # Vård eller barnomsorg ,0% 4,0% # Summa/Medel ,0% 1,4% # # # Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra # Uthyrd area Vakanta ytor Totalt # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Bostäder Vård eller barnomsorg Summa/Medel # # Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Varav # Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Bostäder # Vård eller barnomsorg # Summa/Medel # # # Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Bostäder # Vård eller barnomsorg # Summa/Medel #

17 Bilaga 2

18 Bilaga 2

19 Bilaga 2

20 Bilaga 2

21 Bilaga 2

22 Bilaga 2

23 Bilaga 2

24 FASTIGHET Beteckning NORRTÄLJE GRINDSKOLAN 2 Nyckel: Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen Församling Okänd ADRESS Adress Timotejgatan 3, 5, Norrtälje LÄGE, KARTA Område N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta NORRTÄLJE AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 6024 kvm 6024 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt NORRTÄLJE KOMMUN BOX 800/Kassan/ NORRTÄLJE : Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. Lagfartsanmärkning: Anmärkning Akt: 74/638 Lagfartsanmärkning: ID-nummer kompletterat Akt: 96/2610 1/ /839 ANTECKNINGAR och INTECKNINGAR Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad anteckning eller inteckning. INSKRIVNINGAR Nr Inskrivningstyp Inskrivningsdag Akt 1 Avtalsservitut KRAFTLEDNING MM /22599 PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt Stadsplan: DEL AV NORGEGÄRDET Genomf. slut: P83/ RÄTTIGHETER Ändamål Rättsförhållande Rättighetstypberörkrets Rättighetsbeteckning AVLOPP Last Ledningsrätt /201.1 KRAFTLEDNING MM Last Avtalsservitut 01-IM1-83/ TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår SPECIALENHET, VÅRDBYGGNAD (823) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form /1 Lagfaren/Tomträttsinneh. Primärkommuner, borgerliga NORRTÄLJE KOMMUN BOX 800/Kassan/ NORRTÄLJE ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning Ledningsåtgärd /201 URSPRUNG NORRTÄLJE TÄLJE 3:1 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING NORRTÄLJE GRINDSKOLAN 2 NAI Svefa, Mäster Samuelsgatan 60, STOCKHOLM, Tel: +46 (0) Sidan 1 av :36

25 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING NORRTÄLJE GRINDSKOLAN 2 NAI Svefa, Mäster Samuelsgatan 60, STOCKHOLM, Tel: +46 (0) Sidan 2 av :36

26 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:25000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING NORRTÄLJE GRINDSKOLAN 2 NAI Svefa, Mäster Samuelsgatan 60, STOCKHOLM, Tel: +46 (0) Sidan 3 av :36

27 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:500000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING NORRTÄLJE GRINDSKOLAN 2 NAI Svefa, Mäster Samuelsgatan 60, STOCKHOLM, Tel: +46 (0) Sidan 4 av :36

28 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3