Årsredovisning. RB BRF PELIKANEN 1/ / Org nr

Transkript

1 Årsredovisning RB BRF PELIKANEN 1/ / Org nr Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.

2 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1-4 Resultaträkning 5 Balansräkning 6-7 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 7 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter 8-15 Nyckeltal och diagram Bilaga

3 Förvaltningsberättelse Styrelsen för RB BRF PELIKANEN får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Utsedd av årsstämman Bo Lennart Nilsson Ordförande Stämman 2014 Michael Modigh Vice ordförande Stämman 2014 Annika Falkhäll Sekreterare Stämman 2013 Ulf Sjöberg* Ledamot Stämman 2013 Dennis Sunnerberg Ledamot Riksbyggen Riksbyggen *Avflyttad under året Styrelsesuppleanter Gunilla Axelsson Stämman 2013 Lennart Karlsson Stämman 2014 Victoria Ahlin* Stämman 2014 Madeleine Berthelsen Riksbyggen *Avflyttad under året I tur att avgå är ledamöterna Annika Falkhäll och Ulf Sjöberg samt suppleanten Gunilla Axelsson. Ordinarie revisorer Ralf Sandman Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Revisorssuppleanter Hans Kindstrand Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Valberedning Håkan Wahren Stämman Vivian Sandman Sammankallande Stämman Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheten Pelikanen 15 i Norrköpings kommun med därpå uppförda byggnader med 65 lägenheter upplåtna med bostadsrätt, 2 lägenheter som uthyres samt en övernattningslägenhet som disponeras av medlemmarna. Dessutom uthyres 15 lokaler med hyresrätt. Byggnaderna är uppförda samt Fastighetens adress är Knäppingsborgsgatan 9-11 och Hospitalsgatan i Norrköping. Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok Dessutom tillkommer: Lokaler 15 1

4 Total bostadsarea: Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde kvm kr kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Östgöta Brandstodsbolag. Hemförsäkring och bostadsrättstillägg bekostas av bostadsrättsinnehavarna. Efter verksamhetsårets utgång har föreningen bytt försäkringsbolag till Trygg Hansa. Bostadsrättstillägget ingår efter bytet av försäkringsbolag i fastighetsförsäkringen. Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Bostadsrättsföreningen är medlem i Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Intresseförening i Norrköping. Bostadsrättsföreningen äger via garantikapitalbevis andelar i Riksbyggen ekonomisk förening. Underhåll och miljö Årets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 338 tkr och planerat underhåll för 353 tkr. Underhållskostnaderna specificeras i not 5 och 6 till resultaträkningen. Underhållsplan Föreningens underhållsplan visar på ett underhållsbehov på tkr för de närmaste 10 åren. Detta motsvarar en årlig genomsnittlig kostnad på 780 tkr. Avsättning för verksamhetsåret har skett med 590 tkr. Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalats, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen har under året hållit ordinarie årsstämma den 25 april Styrelsen har hållit 11 protokollförda sammanträden. Antal medlemmar: 95 ( ) Ekonomi Årets resultat efter fondförändringar är lägre än föregående år. Driftskostnaderna i föreningen har ökat, det är främst kostnaderna för el och värme som blivit högre. Föreningen installerade förra året IMD av el och därför har elkostnaden ökat. Kostnaden kompenseras dock av intäkter i form av mätning och debitering av hushållselen från medlemmar och hyresgäster. Räntekostnaderna har minskat jämfört med föregående år. Ett av föreningens lån med aktuell kapitalskuld på tkr har omsatts under året. Tidigare ränta var 3,97% och nya ränta blev 2,97% med en löptid på 4 år t.o.m Vid omsättningen ökade även föreningen amorteringen från 50 tkr till 173 tkr per år. 2

5 Kostnadsutveckling, räntor/driftskostnader Ränta, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Årets resultat efter fondförändringare är ca 40 tkr bättre jämfört med budget. Avsättningen till underhållsfonden har dock minskats med 67 tkr jämfört med budget för att undvika ett negativt resultat. Antagen budget för kommande verksamhetsår visar på full kostnadstäckning. Sedan räkenskapsårets utgång har föreningen bytt försäkringsbolag vilket ger besparing på 109 tkr på årspremien för Ett övergripande mål gällande den ekonomiska förvaltningen, enligt föreningens stadgar, är att styrelsen skall fastställa att de sammanlagda årsavgifterna, tillsammans med övriga intäkter, ger en kostnadstäckning för föreningens kostnader samt avsättning till fonder. Föreningen är frivilligt momsregistrerad för kvm, vilket motsvarar 21,30 procent av fastighetens totalyta. Resultat och ställning (tkr) Rörelsens intäkter Årets resultat Resultat efter fondförändringar Balansomslutning Soliditet % 18% 17% 15% 19% 20% Likviditet % 222% 225% 241% 434% 440% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr / kvm Bränsletillägg, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Ränta, kr / kvm Underhållsfond, kr / kvm Lån, kr / kvm Årsavgiftsnivå för bostäder kr/kvm, Bränsletillägg kr/kvm, Driftskostnad kr/kvm, Ränta kr/kvm, Underhållsfond kr/kvm och Lån kr/kvm har samtliga bostadsarea som beräkningsgrund. Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 juli 2006 då avgifterna höjdes med 3,6%. Bränsleavgifterna höjde senast den 1 januari 2012 med 5%. Efter att ha antagit budgeten för kommande verksamhetsår har styrelsen beslutat om oförändrade årsavgifter. Årsavgifterna uppgår i genomsnitt till 559 kr/kvm/år. 3

6 Överlåtelser och övriga föreningsfrågor Under verksamhetsåret har 9 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 5 st). Avtal Föreningen har följande avtal: Riksbyggen Riksbyggen Riksbyggen Nordisk Hiss AB Com Hem AB Bredbandsbolaget Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Fastighetsservice Hissar Kabeltv Bredband Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Årets fondavsättning enligt stadgarna Årets ianspråktagande av underhållsfond Summa överskott Styrelsen föreslår följande disposition till årsstämman: Att balansera i ny räkning Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 4

7 Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Hyres- och avgiftsbortfall Bränsleavgifter Elavgifter Övriga förvaltningsintäkter Rörelsens kostnader Reparationer Planerat underhåll Fastighetsavgift/skatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande poster Årets resultat Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Förändring av underhållsfond Resultat efter fondförändring

8 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Övriga låneposter Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar Skattekonto 3 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen Kassa och bank Avräkning med Swedbank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Bundet eget kapital Insatser Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Kortfristiga skulder Fastighetslån, kortfristiga Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån Ansvarsförbindelser Inga Inga 7

10 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K2-reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Ränta och utdelning redovisas som en intäkt när det är sannolikt att föreningen kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen år 2010, är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgår vid räkenskapsårets slut till kr. Bostadsrättsföreningen erlägger en kommunal fastighetsavgift motsvarande, det lägsta av kr per lägenhet eller 0,4 % av taxerat värde för fastigheten, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Pågående ombyggnad I förekommande fall redovisas ny-, till- eller ombyggnad som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när de på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller föreningen och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. 8

11 Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Anläggningstillgångar Avskrivningsplan Antal år Slutår Byggnader Progressiv Ombyggnad gård Rak Standardförb. Omb. Kontor Progressiv Standardförb. Omb. Lägenhet Progressiv Standardförb. Omb. Bastu m.m. Rak Anslutning bredband Rak Installation IMD Rak Inventarier Rak Markvärdet är inte föremål för avskrivning Immateriella anläggningstillgångar Underhållslånepost 17 år Belopp i kr om inget annat anges Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder Hyror, bostäder Hyror, lokaler Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, lokaler Rabatter Not 3 Bränsleavgifter Bränsleavgifter, bostäder Bränsleavgifter, lokaler Not 4 Övriga förvaltningsintäkter Kabel-tv-avgifter Hyresintäkter övernattningslägenhet Återvunna fordringar Inkassointäkter Not 5 Reparationer Material gemensamma utrymmen Bostäder Vattenskador Lokaler Tvättstugor Gemensamma utrymmen Installationer Vatten/Avlopp Värme

12 Forts. not 5 Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Porttelefon Hissar Övriga installationer Huskropp Gårdar och grönanläggningar Vandalisering Not 6 Planerat underhåll Lokaler, gemensamma utrymmen Ventilation Hissar Huskroppar Gårdar och grönanläggningar Not 7 Driftskostnader Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Möteskostnader Övriga förvaltningskostnader Fastighetsskötsel Rabatt/återbäring från Riksbyggen Systematiskt brandskyddsarbete Obligatoriska besiktningar (hissar) Bevakningskostnader Snöröjning Statuskontroll Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering Not 8 Övriga kostnader Kreditupplysningar Telefon och porto Medlems- och föreningsavgifter Köpta tjänster

13 Not 9 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode Valberedningsarvode Övriga uppdragsersättningar Föreningsvald revisor Summa Sociala kostnader Not 10 Avskrivning av anläggningstillgångar Underhållslånepost Byggnader Standardförbättringar Anslutningsavgifter Inventarier Installationer Not 11 Ränteintäkter och liknande poster Ränteintäkter avräkning med Swedbank Ränteintäkter likviditetsplacering via Riksbyggen Ränteintäkter hyres/kundfordringar Övriga ränteintäkter Not 12 Räntekostnader och liknande poster Räntekostnader, fastighetslån Övriga räntekostnader Not 13 Övriga låneposter Underhållslånepost Avskrivning Not 14 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader Mark Anslutningsavgifter Standardförbättringar Årets anskaffningar Anslutningsavgifter Standardförbättringar Omklassificeringar Anslutningsavgifter* Summa anskaffningsvärden

14 Forts. not 14 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader Mark 0 0 Anslutningsavgifter Standardförbättringar Omklassificering anslutningsavgifter Årets avskrivning byggnader Årets avskrivning anslutningsavgifter Årets avskrivning standardförbättringar Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Byggnader Mark Anslutningsavgifter Standardförbättringar * I årsredovisningen redovisades installationen av IMD (individuell mätning och debitering av el) under anslutningsavgifter. Detta år har en omklassificering skett och installationen redovisas istället under rubriken Inventarier, verktyg och installationer, se not 15. Taxeringsvärden bostäder lokaler Totalt taxeringsvärde varav byggnader Not 15 Inventarier, verktyg och installationer Anskaffningsvärden Vid årets början Installationer Årets anskaffningar Inventarier Omklassificeringar Installationer Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Installationer Omklassificeringar Installationer Årets avskrivningar Inventarier Installationer

15 Forts not 15 Ackumulerade avskrivningar Inventarier och verktyg Installationer Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Inventarier Installationer Not 16 Långfristiga värdepappersinnehav 68 kapitalbevis á 500 kronor i Intresseföreningen Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald kabel-tv-avgift Periodiserade kostnader månadsrapporter Övriga förutbetalda driftskostnader Elavgifter för debitering Upplupna ränteintäkter Upplupna hyresintäkter övernattningslägenhet Förutbetalda försäkringspremier Not 18 Likviditetsplacering via Riksbyggen Likviditetsplacering via Riksbyggen Typ Saldo Ränta Slutdatum 90 dagar , dagar , dagar , Not 19 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser Underhålls- Resultat fond Vid årets början Förändring av underhållsfond Avsättning till underhållsfond Uttag ur underhållsfond Årets resultat Vid årets slut Not 20 Fastighetslån Fastighetslån Avgår nästa års amortering 0 0 Avgår nästa års amortering Skuld vid årets slut

16 Forts. not 20 Genomsnittsränta under bokslutsåret är 4,08% Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Nya lån Årets amort. Utg. skuld STADSHYPOTEK 2,94% STADSHYPOTEK 3,00% 90 dagar STADSHYPOTEK 3,42% STADSHYPOTEK 3,97% STADSHYPOTEK 4,27% STADSHYPOTEK 4,36% STADSHYPOTEK 4,54% STADSHYPOTEK 4,58% STADSHYPOTEK 4,61% STADSHYPOTEK 4,64% Under nästa räkenskapsår ska föreningen amortera 611 tkr varför den delen av skulden kan betraktas som kortfristig skuld. Not 21 Övriga kortfristiga skulder Redovisningskonto för moms Påminnelsavgifter Avräkning LÅN Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner och sociala avgifter Upplupna räntekostnader Upplupna elkostnader Upplupna värmekostnader Upplupna kostnader för renhållning Upplupna revisionsarvoden Övriga upplupna kostnader för reparationer och underhåll Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter

17 Norrköping den 4 mars 2013 Bo Lennart Nilsson Michael Modigh Annika Falkhäll Dennis Sunnerberg Gunilla Axelsson, suppleant Vår revisionsberättelse har lämnats den KPMG AB Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor Ralf Sandman Föreningsvald revisor 15

18 RB BRF PELIKANEN Årsredovisningen är upprättad av styrelsen för RB BRF PELIKANEN i samarbete med Riksbyggen Riksbyggen arbetar på uppdrag från bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsservice samt fastighetsutveckling. Årsredovisningen är en handling som ger både långivare och köpare bra möjligheter att bedöma föreningens ekonomi. Spara därför alltid årsredovisningen. RIKSBYGGEN: tel RIKSBYGGEN RESERVERAR SIG FÖR EV. TRYCKFEL OCH FÖRBEHÅLLER SIG RÄTTEN TILL ÄNDRINGAR.

19 Nyckeltal Kostnadsfördelning Reparationer Planerat underhåll Fastighetsavgift/skatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Summa kostnader Övrigt 5% Reparationer 7% Planerat underhåll 7% Finansiella poster 19% Avskrivning av anläggningstillgångar 12% Driftskostnader 50% Bilaga

20 Driftskostnadsfördelning Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Möteskostnader Övriga förvaltningskostnader Fastighetsskötsel Systematiskt brandskyddsarbete Rabatt/återbäring från Riksbyggen Obligatoriska besiktningar (hissar) Bevakningskostnader Snöröjning Statuskontroll Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering Summa driftskostnader Sophantering 4% Övrigt 4% Fastighetsförsäkring 6% Arvode förvaltning 17% Uppvärmning 34% Kabel-TV 3% Vatten 7% El 25% Bilaga

21 Nyckeltalsanalys för driftskostnader BOA (kvm): Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader 1 0 Juridiska kostnader 1 0 Revisionsarvode, externt 2 2 Möteskostnader 2 1 Övriga förvaltningskostnader 1 2 Fastighetsskötsel 2 0 Rabatt/återbäring från Riksbyggen -3-5 Systematiskt brandskyddsarbete 1 0 Obligatoriska besiktningar (hissar) 4 4 Bevakningskostnader 1 2 Snöröjning 3 2 Statuskontroll 1 0 Förbrukningsmateriel 0 3 Vatten El Uppvärmning Sophantering Summa driftskostnader Bilaga