Förvaltningsberättelse 3-6. Resultaträkning 7. Balansräkning 8-9 Ansvarsförbindelser och ställda säkerheter 9

Transkript

1 Riksbyggens Brf Norrköpingshus nr 25 Org nr Årsredovisning 1/ /6 2008

2 Innehåll Förvaltningsberättelse 3-6 Resultaträkning 7 Balansräkning 8-9 Ansvarsförbindelser och ställda säkerheter 9 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Nyckeltal Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av

3 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Riksbyggens Brf Norrköpingsh 25 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Vald t o m Ordinarie ledamöter Utsedd av Årsstämman Suzanne Alm Ordförande Föreningen 2008 Per Berglin Vice ordförande Föreningen 2009 Gunvor Svensson Sekreterare Föreningen 2009 Birgitta Johansson Ledamot Föreningen 2008 Göran Persson Ledamot RB Riksbyggen Styrelsesuppleanter Hans Wärn Suppleant Föreningen 2009 Jimmy Steiner Suppleant Föreningen 2008 Kari Kanerva Suppleant Föreningen 2008 Saga-Britt Vulcan Suppleant Föreningen 2009 Leif Trybom Suppleant RB Riksbyggen Ordinarie revisorer Helena Wall-Händel Revisor Föreningen KPMG Bohlins AB Auktoriserad revisor " Revisorssuppleanter Anders Hjort Revisorsuppleant Föreningen KPMG Bohlins AB Auktoriserad revisor " Valberedning Ulrika Berglin och Anna-Kristina Johansson (sammankallande). Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. Fastigheter och lägenhet/lokaluppgifter Föreningen äger fastigheten Kopparkypen 26 i Norrköpings kommun med därpå uppförda 5 st byggnader med 103 lägenheter upplåtna med bostadsrätt och 2 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Därtill kommer: Lokaler Garage Carport platser

4 Total bostadsarea: Total lokalarea: Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde kvm 731 kvm kr kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Trygg-Hansa. Hemförsäkring bekostas av bostadsrättsinnehavarna och bostadsrättstillägget bekostas kollektivt av föreningen fr.o.m Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Föreningen är medlem i Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Intresseförening i Norrköping. Föreningen äger via garantikapitalbevis andelar i Riksbyggen ekonomisk förening. Underhåll Utfört underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 339 tkr och planerat underhåll för 264 tkr. Underhållskostnaderna specificeras i not 4 och 5 till resultaträkningen. Underhållsplan och kommande års underhåll Föreningens underhållsplan visar på ett underhållsbehov på tkr för de närmaste 10 åren. Den rekommenderade avsättningen till underhållsfonden är 678 tkr per år. I år har avsatts 450 tkr vilket understiger den rekommenderade avsättningen med 228 tkr. För verksamhetsåret 2008/2009 kommer avsättning att ske enligt det rekommenderade. För det kommande verksamhetsåret är följande åtgärder planerade: OVK besiktning (obligatorisk ventilationskontroll), byte av hissmattor, installation av diskmaskin i föreningslokalen samt åtgärdande av dagvatten mot daghem. Beräknad kostnad för dessa åtgärder ca 123 tkr. Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året hållit ordinarie årsstämma den 19 november Styrelsen har hållit 15 protokollförda sammanträden. Antal medlemmar: 149 st 4

5 Ekonomi Årets resultat efter avsättning till underhållsfonden jämfört med budget blev 256 tkr bättre. Detta beror bl.a. på högre ränteintäkter än beräknat, lägre förvaltningskostnader jämfört med budget samt återbäring från Riksbyggen. Under det kommande verksamhetsåret har föreningen tre lån som ska omsättas. Två lån ska omsättas , skulden är tkr, lånen löper i dag med 3,88% ränta. Lånen är terminssäkrade och kommer att erhålla räntan 5,20% vid omsättningsdagen. Lånen blir därefter bundna till Föreningen har även ett lån som ligger rörligt, skuld 618 tkr, räntan på detta lån efter omsättning 21 juli 2008 är 5,80%. Resultat och ställning (tkr) Rörelsens intäkter Årets resultat Resultat efter fondförändringar Balansomslutning Likviditet % 112% 91% 82% 86% 99% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr / kvm Bränsletillägg, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Ränta, kr / kvm Underhållsfond, kr / kvm Lån, kr / kvm Kostnadsutveckling räntor & drift Ränta, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Driftkostnadsfördelning Uppvärmning 29% Sophantering 7% El 17% Övrigt 1% Vatten 11% Fastighetsförsäkri ng 2% Arvode förvaltning 23% Kabel-TV 3% Rabatt/återbäring från Riksbyggen 2% Obligatoriska besiktningar 3% IT-kostnader 2% Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 juli 2006 då avgifterna höjdes med 1,31%. Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2008/2009 har styrelsen beslutat om oförändrade årsavgifter. Årsavgifterna uppgår i genomsnitt till 671,28 kr kvm/år, och bränsleuttaget till 76:57 per kvm och år. Överlåtelser Under 2007/2008 har 9 överlåtelser av bostadsrätter skett (f år 25 st). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. 5

6 Avtal Föreningen har tecknat följande avtal: Riksbyggen Riksbyggen Riksbyggen Riksbyggen OTIS AB Com Hem Fastighetsekonomi Fastighetsteknik Fastighetsservice Fastighetsutveckling Hissar Kabeltv Styrelsen har ordet Ännu ett - ganska innehållsrikt - verksamhetsår är till ända. Först och främst är det med tillfredsställelse som vi konstaterar att föreningens ekonomiska situation har förbättrats, detta trots en del investeringar. Belysningen på gården har bytts ut mot nya mera energisnåla lampor, torkskåpen i samtliga tvättstugor har bytts ut och lekplatsen på gården har EU-anpassats. Bastun är renoverad - en helt nödvändig åtgärd. Efter det att vi bytt leverantör - och organisation - för bredbandet har en ny hemsida skapats och arbetet med uppdatering och förbättring av den kommer att fortgå. Den nu obligatoriska energideklarionen är genomförd. Vi har också bytt försäkringsbolag för fastighetsförsäkringen och i den nya försäkringen ingår även bostadsrättstillägget för alla medlemmar- vilket underlättar handläggningen om något som blir ett försäkringsärende, skulle inträffa. I oktober 2007 togs miljörummet i bruk vilket sänkt kostnaden för sophanteringen. Strax efter årsskiftet uppdagades - då PRIFÖ tog över en grannfastighet - att denna hade servitut på sju parkeringsplatser på vår gård. Dokumentet som reglerade detta var underskrivet innan någon styrelse vald av medlemmar hade tagit över. Styrelsen hade inte något annat val än att snabbt ordna så att PRIFÖ fick tillgång till de parkeringsplatser de hade laglig rätt till. Detta medförde tyvärr både att några kontrakt med medlemmar fick sägas upp och att gästparkeringen försvann. Under våren 2008 kom det också till styrelsens kännedom att innehavaren av butikslokalen hade svårt att behålla lönsamheten i sin verksamhet och önskade en mindre lokal - trots att flera år återstår av kontraktet. Den stora affärslokalen är och har varit ett bekymmer för föreningen och styrelsen har sökt en långsiktig lösning på problemet. Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Fondavsättning enligt underhållsplanen Årets ianspråktagande av underhållsfond Summa underskott Att balansera i ny räkning Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 6

7 Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Hyres- och avgiftsbortfall Bränsleavgifter Övriga förvaltningsintäkter Rörelsens kostnader Reparationer Planerat underhåll Fastighetsskatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Förändring av underhållsfond Resultat efter fondförändring

8 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 11 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen Kassa och bank 16 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Insatser Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Kortfristiga skulder Fastighetslån, kortfristiga Leverantörsskulder Skatteskulder Medlemmarnas reparationsfond Övriga skulder, kortfristiga Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån Ansvarsförbindelser Inga Inga 9

10 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Belopp i kr om inget annat anges. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Inkomstskatt Från och med 1 januari 2007 ska bostadsrättsföreningar inte längre ta upp någon schablonintäkt av fastigheter. Som intäkt ska inte heller erhållna statliga räntebidrag för bostadsändamål tas upp. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital som lagts ner i fastigheten, reparation och underhåll, återbetalning av statliga räntebidrag eller tomträttsavgäld. Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp ränteintäkter, utdelningar och kapitalvinster på värdepapper och fastigheter samt inlösta och sålda bostadsrätter. Inkomstskatten uppgår till 28 % på skattepliktig inkomst. Outnyttjade underskott från tidigare år får fortsatt utnyttjas. Föreningens underskottsavdrag har per balansdagen beräknats till kr, vilket innebär att det inte utgår någon inkomstskatt. Uppskjuten skattefordran redovisas inte på underskottsavdraget. Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar Byggnader Annuitetsplan 60 år 10

11 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder Hyror, lokaler Hyror, p-platser Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Kabel-tv-avgifter 0-90 Bredband Övriga lokalintäkter Serviceavgifter Intäkt parkeringsböter Erhållna statliga bidrag/ skattereduktion Not 4 Reparationer Vattenskador Lokaler Tvättstugor Gemensamma utrymmen Vatten/Avlopp Värme Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Porttelefon Hissar

12 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer forts not 4 Övriga installationer Huskropp Gårdar och grönanläggningar Garage och parkeringsplatser Självrisk Not 5 Planerat underhåll Tvättstugor Lokaler, gemensamma utrymmen VA/Sanitet Värme Elinstallationer Hissar Huskroppar Gårdar och grönanläggningar Not 6 Driftskostnader Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Möteskostnader Övriga förvaltningskostnader Rabatt/återbäring från Riksbyggen Städ Sotning Obligatoriska besiktningar Övriga utgifter, köpta tjänster Snöröjning Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering

13 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Not 7 Övriga kostnader Kreditupplysningar Kontorsmateriel Telefon och porto Medlems- och föreningsavgifter Konsultarvoden Arvode försäkringsmäklare Not 8 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode Arvode uppdrag inom styrelsen Föreningsvald revisor Summa Sociala kostnader Not 9 Avskrivning av anläggningstillgångar Byggnader Not 10 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med Swedbank Ränteintäkter likviditetsplacering via Riksbyggen Ränteintäkter Övriga ränteintäkter Not 11 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån Övriga finansiella kostnader Not 12 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader Mark Summa anskaffningsvärden

14 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer forts not 12 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader Årets avskrivning enligt plan byggnader Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Byggnader Mark Taxeringsvärden bostäder lokaler Totalt taxeringsvärde varav byggnader Not 13 Långfristiga värdepappersinnehav 52 kapitalbevis á 500 kronor i Intresseföreningen Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald kabel-tv-avgift Förutbetald kostnad bredbandsanslutning Övriga förutbetalda kostnader Upplupna ränteintäkter Fastighetsförsäkring Not 15 Likviditetsplacering via Riksbyggen Likviditetsplacering via Riksbyggen Typ Saldo Ränta Slutdatum 90 dagar , dagar , Not 16 Kassa och bank Handkassa Avräkning med Swedbank

15 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Not 17 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser och uppl. avgift Underhålls fond Resultat Vid årets början Förändring av underhållsfond Avsättning till underhållsfond Uttag ur underhållsfond Årets resultat Vid årets slut Uttag ur underhållsfond motsvaras av underhållskostnader enligt Not 5, Planerat underhåll Not 18 Fastighetslån Fastighetslån Avgår nästa års amortering Skuld vid årets slut Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Årets amort. Utg. skuld STADSHYPOTEK 3, STADSHYPOTEK 3, STADSHYPOTEK 4, STADSHYPOTEK 4, STADSHYPOTEK 5, STADSHYPOTEK 5, STADSHYPOTEK 5, Not 19 Övriga skulder, kortfristiga Depositionsavgifter Redovisningskonto för moms Avräkning HUS Avräkning LÅN

16 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner och sociala avgifter Upplupna räntekostnader Upplupna kostnader för reparationer och underhåll Upplupna elkostnader Upplupna värmekostnader Upplupna revisionsarvoden Upplupna styrelsearvoden Förutbetalda hyror och avgifter

17 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Norrköping Suzanne Alm Per Berglin Gunvor Svensson Birgitta Johansson Göran Persson Vår revisionsberättelse har lämnats den Helena Wall-Händel KPMG Bohlins AB Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor 17

18 Nyckeltal Kostnadsfördelning Reparationer Planerat underhåll Fastighetsskatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Summa kostnader Övrigt 13% Driftskostnader 33% Finansiella poster 45% Avskrivning av anläggningstillgångar 9% 18

19 Driftkostnadsfördelning Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Möteskostnader Övriga förvaltningskostnader Rabatt/återbäring från Riksbyggen Städ Sotning Obligatoriska besiktningar Övriga utgifter, köpta tjänster Snöröjning Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering Summa driftkostnader Sophantering 7% Övrigt 1% Fastighetsförsäkring 2% Arvode förvaltning 23% Kabel-TV 3% IT-kostnader 2% Uppvärmning 29% El 17% Vatten 11% Återbäring från Riksbyggen -2% Obligatoriska besiktningar 3% 19

20 Nyckeltalsanalys för driftkostnader BOA (kvm): Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring 6 6 Arvode förvaltning Kabel-TV 9 9 IT-kostnader 7 26 Revisionsarvode, externt 1 1 Rabatt/återbäring från Riksbyggen -5 0 Städ 0 2 Obligatoriska besiktningar 9 3 Förbrukningsmateriel 2 2 Vatten El Uppvärmning Sophantering Summa driftkostnader