Årsredovisning. Riksbyggens Bostadsrättsförening Pelikanen 1/ / Org nr

Transkript

1 Årsredovisning Riksbyggens Bostadsrättsförening Pelikanen 1/ / Org nr Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.

2 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1 Resultaträkning 6 Balansräkning 7 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 8 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter 9 Nyckeltal och diagram Bilaga

3 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Pelikanen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Beloppen i årsredovisningen anges i hela kronor om inte annat anges. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalats, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen beskattas som ett privatbostadsföretag enligt Inkomstskattelagen, kallas även äkta bostadsrättsförening. Föreningen äger fastigheten Pelikanen 15 i Norrköpings Kommun. På fastigheten finns byggnader uppförda samt 1938 med 68 lägenheter. Fastighetens adress är Knäppingsborgsgatan 9-11 samt Hospitalsgatan i Norrköping. Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok Dessutom tillkommer: Lokaler 15 Total bostadsarea: m² Varav hyresrätter: 111 m² Total lokalarea: m² Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde kr kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Folksam. Hemförsäkring bekostas individuellt av bostadsrättsinnehavarna och bostadsrättstillägget ingår i föreningens fastighetsförsäkring. Föreningen är frivilligt momsregistrerad för m², vilket motsvarar 17,90 procent av fastighetens totalyta. Intäkter från lokalhyror utgör ca 21,3% av föreningens totala intäkter. 1

4 Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Bostadsrättsföreningen är medlem i Intresseförening för Riksbyggens bostadsrättsföreningar i Norrköping. Bostadsrättsföreningen äger via garantikapitalbevis andelar i Riksbyggen ekonomisk förening. Genom intresseföreningen kan bostadsrättsföreningen utöva inflytande på Riksbyggens verksamhet samt ta del av eventuell utdelning från Riksbyggens resultat. Utöver utdelning på andelar kan föreningen även få återbäring på köpta tjänster från Riksbyggen. Storleken på återbäringen beslutas av Riksbyggens styrelse. Föreningen har ingått följande väsentligare avtal: Riksbyggen Fastighetsförvaltning Nordisk Hiss AB Hisservice Com Hem AB Kabel-TV Efter den senaste stämman och därefter följande konstituerande styrelsesammanträde har styrelsen och övriga funktionärer haft följande sammansättning: Styrelse Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Uppgift Utsedd av årsstämman Bo Lennart Nilsson Ordförande Stämman 2016 Michael Modigh Vice ordförande Stämman 2016 Annika Falkhäll* Sekreterare Stämman 2017 Lennart Karlsson Ledamot Stämman 2017 Carl Andersson Ledamot Riksbyggen Styrelsesuppleanter Gunilla Axelsson Stämman 2017 Kenneth Härdelin Stämman 2017 Maria Carlsson Stämman 2016 Madeleine Berthelsen Riksbyggen * Annika Falkhäll är under verksamhetsåret avflyttad från föreningen och Gunilla Axelsson har istället tagit plats som ledamot och sekreterare i styrelsen. Revisorer och övriga funktionärer Ordinarie revisorer Ralf Sandman Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Revisorssuppleanter Hans Kindstrand Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Valberedning Bo Redeborn Stämman Vivian Sandman Sammankallande Stämman 2

5 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Föreningen ändrade årsavgiften senast då den höjdes med 1,63 % samt bränsletillägget som höjdes med 3,63 %. Årsavgiften för 2015 uppgick i genomsnitt till 569 kr/m²/år. Efter att ha antagit budgeten för det kommande verksamhetsåret har styrelsen beslutat om oförändrad årsavgift. Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 470 tkr och planerat underhåll för 279 tkr. Kostnaderna specificeras i avsnittet "Årets utförda underhåll". Föreningens underhållsplan uppdaterades senast i juli 2015 och visar på ett underhållsbehov på tkr per år för de närmaste 10 åren. Avsättning för verksamhetsåret har skett med 714 tkr. Föreningen har utfört respektive planerar att utföra nedanstående underhåll. Årets utförda underhåll Belopp tkr Målningsarbeten 78 Tvättstugeutrustning 96 Stamspolning 106 Planerat underhåll År Kommentar Omläggning och målning av tak 2016 Beräknad kostnad 3 mkr Årets resultat är lägre än föregående år pga. att driftskostnaderna ökat i föreningen. Det är främst kostnaderna för reparationer, vattenskador och självrisk som är högre detta år. Föreningens räntekostnader har minskat efter att tre av fastighetslånen omsatts under året. Antagen budget för det kommande verksamhetsåret är fastställd så att föreningens ekonomi är långsiktigt hållbar. I resultatet ingår avskrivningar med 698 tkr, exkluderar man avskrivningarna blir resultatet tkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens byggnader och posten påverkar inte föreningens likviditet. Medlemsinformation Föreningens medlemsantal på bokslutsdagen uppgår till 98 personer. Utöver ovanstående personer är Riksbyggen medlem utan bostadsrättsinnehav. Baserat på kontraktdatum har under verksamhetsåret 8 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 9). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt förutom två lägenheter som upplåts med hyresrätt samt en övernattningslägenhet som disponeras av medlemmarna. 3

6 Flerårsöversikt Kostnadsutveckling, räntekostnader och driftkostnader Ränta, kr/m² Driftkostnader, kr/m² Driftkostnader exklusive underhåll, kr/m² Resultat och ställning (tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Resultat före avskrivningar Soliditet 23% 21% 19% 18% 17% Likviditet 325% 291% 246% 222% 225% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m² Bränsletillägg, kr/m² Driftkostnader, kr/m² Driftkostnader exklusive underhåll, kr/m² Ränta, kr/m² Underhållsfond, kr/m² Lån, kr/m² Årsavgiftsnivå för bostäder kr/m² samt bränsletillägg kr/m² har bostadsarea för bostadsrätter som beräkningsgrund. Driftkostnad kr/m², ränta kr/m², underhållsfond kr/m² och lån kr/m² har samtliga bostadsareor + lokalareor som beräkningsgrund. 4

7 Resultatdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Årets fondavsättning Årets ianspråktagande av underhållsfond Summa överskott Styrelsen föreslår följande disposition till årsstämman: Att balansera i ny räkning Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 5

8 Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelseintäkter Årsavgifter och hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Driftkostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader för fastighetslån Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

9 Balansräkning Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kund-, avgifts- och hyresfordringar Skattekonto Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar Summa kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckning Ansvarsförbindelser Inga Inga 8

11 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. En bostadsrättsförenings ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgår vid räkenskapsårets slut till kr. Bostadsrättsföreningar erlägger en kommunal fastighetsavgift motsvarande, det lägsta av kr per lägenhet eller 0,30 % av taxerat värde för fastigheten. För lokaler betalar föreningar en statlig fastighetsskatt som uppgår till 1 % av taxeringsvärdet på lokalerna. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. 9

12 Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Avskrivningsplan Antal år Slutår Byggnader Linjär Standardförbättringar Ombyggnad gård Linjär Ombyggnad lägenheter Linjär Ombyggnad bastu/relax m.m. Linjär Ombyggnad kontor Linjär Ombyggnad skärmtak Linjär Anslutningsavgift bredband Linjär Inventarier, verktyg och installationer Installation IMD Linjär Inventarier Linjär Markvärdet är inte föremål för avskrivning Belopp i kr om inget annat anges Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter Årsavgifter, bostäder Hyror, bostäder Hyror, lokaler Hyres- och avgiftsbortfall, lokaler Not 2 Övriga rörelseintäkter Bränsleavgifter, bostäder Bränsleavgifter, lokaler Elavgifter Kabel-tv-avgifter Fakturerade kostnader Inkassointäkter Överattningslägenhet Försäkringsersättningar Not 3 Driftkostnader Reparationer Självrisk Underhåll Fastighetsavgift och fastighetsskatt Försäkringspremier Kabel- och digital-tv Fastighetsskötsel, extradebiteringar Återbäring från Riksbyggen Systematiskt brandskyddsarbete Obligatoriska besiktningar Bevakningskostnader Övriga utgifter, köpta tjänster Snö- och halkbekämpning Förbrukningsmateriel Vatten

13 Forts. not 3 El Uppvärmning Sophantering och återvinning Not 4 Övriga externa kostnader Förvaltningsarvode Lokalkostnader IT-kostnader Juridiska kostnader Arvode, yrkesrevisorer Möteskostnader Övriga förvaltningskostnader Kontorsmateriel Telefon Konstaterade förluster hyror/avgifter 49 0 Medlems- och föreningsavgifter Köpta tjänster Konsultarvoden Bankkostnader Not 5 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Fast styrelsearvode Sammanträdesarvoden Arvode till valberedningen Arvode lokalansvarig Föreningsvald revisor Premie FORA 587 Summa Sociala kostnader Föreningens har inga anställda, endast arvoderad personal. Not 6 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Byggnader Standardförbättringar Anslutningsavgifter Inventarier och verktyg Installationer Not 7 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från förvaltningskonto i Swedbank 520 Ränteintäkter från likviditetsplacering via Riksbyggen Ränteintäkter från hyres/kundfordringar Utdelning andelar

14 Not 8 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader Mark Anslutningsavgifter Standardförbättringar Årets anskaffningar Standardförbättringar Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader Anslutningsavgifter Standardförbättringar Årets avskrivning byggnader Årets avskrivning anslutningsavgifter Årets avskrivning standardförbättringar Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Byggnader Mark Anslutningsavgifter Standardförbättringar Taxeringsvärden bostäder lokaler Totalt taxeringsvärde varav byggnader Not 9 Inventarier, verktyg och installationer Anskaffningsvärden Vid årets början Inventarier och verktyg Installationer på egen fastighet Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Inventarier och verktyg Installationer

15 Forts. not 9 Årets avskrivningar Inventarier och verktyg Installationer Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Inventarier och verktyg Installationer Not 10 Långfristiga värdepappersinnehav 204 Garantikapitalbevis á 500 kronor i Intresseföreningen Not 11 Kund-, avgifts- och hyresfordringar Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna ränteintäkter Förutbetalda försäkringspremier Förutbetald kabel-tv-avgift Förutbetald kostnad bredbandsanslutning Övriga förutbetalda kostnader Övriga periodiserade kostnader Övrigt Not 13 Kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen Typ Saldo Ränta Slutdatum 90 dagar , dagar , dagar , dagar , Not 14 Kassa och bank Bankmedel Förvaltningskonto i Swedbank

16 Not 15 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Fritt Belopp vid årets början Disposition enl. årsstämmobeslut Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Årets resultat Vid årets slut Medlemsinsatser Underhålls- Balanserat Årets resultat fond resultat Not 16 Skulder till kreditinstitut Inteckningslån Avgår nästa års amortering, (kortfristig skuld) Summa långfristiga skulder till kreditinstitut Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Årets amort. Utg. skuld STADSHYPOTEK 1,35% STADSHYPOTEK 1,50% STADSHYPOTEK 2,17% STADSHYPOTEK 2,74% STADSHYPOTEK 2,97% STADSHYPOTEK 3,03% STADSHYPOTEK 4,27% STADSHYPOTEK 4,36% STADSHYPOTEK 4,58% STADSHYPOTEK 4,64% Under nästa räkenskapsår ska föreningen amortera kr, varför den delen av skulden betraktas som en kortfristig skuld. Av den långfristiga skulden förfaller kr till betalning mellan 2 och 5 år efter balansdagen. Resterande skuld, kr, förfaller till betalning senare än 5 år efter balansdagen. Not 17 Övriga skulder Redovisningskonto för moms Påminnelseavgift Felinbetalning av medlem Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner Upplupna räntekostnader Upplupna elkostnader Upplupna värmekostnader Upplupna kostnader för renhållning Upplupna revisionsarvoden Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Övriga upplupna kostnader för reparationer och underhåll Förutbetalda hyresintäkter och årsavgifter

17 Norrköping den 29 februari 2016 Bo Lennart Nilsson Michael Modigh Gunilla Axelsson Lennart Karlsson Carl Andersson Vår revisionsberättelse har lämnats KPMG AB Johan Westerdahl Auktoriserad revisor Ralf Sandman Föreningsvald revisor 15

18 Riksbyggens Bostadsrättsförening Pelikanen Årsredovisningen är upprättad av styrelsen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Pelikanen i samarbete med Riksbyggen Riksbyggen arbetar på uppdrag från bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsservice samt fastighetsutveckling. Årsredovisningen är en handling som ger både långivare och köpare bra möjligheter att bedöma föreningens ekonomi. Spara därför alltid årsredovisningen. RIKSBYGGEN: tel

19 Nyckeltal Kostnadsfördelning Driftkostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Finansiella poster Summa kostnader Finansiella poster 16% Övrigt 2% Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 14% Driftkostnader 56% Övriga externa kostnader 12% Bilaga

20 Driftkostnadsfördelning Reparationer Självrisk Underhåll Fastighetsavgift och fastighetsskatt Försäkringspremier Kabel- och digital-tv Fastighetsskötsel, extradebiteringar Återbäring från Riksbyggen Systematiskt brandskyddsarbete Obligatoriska besiktningar Bevakningskostnader Övriga utgifter, köpta tjänster Snö- och halkbekämpning Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering och återvinning Summa driftkostnader Övrigt 13% Reparationer 17% Underhåll 10% Uppvärmning 32% Vatten 7% Fastighetsavgift och fastighetsskatt 6% El 15% Bilaga

21 Nyckeltalsanalys för driftkostnader BOA (kvm): Kr / kvm Kr / kvm Reparationer Självrisk 5 0 Underhåll Fastighetsavgift och fastighetsskatt Försäkringspremier 9 8 Kabel- och digital-tv Fastighetsskötsel, extradebiteringar 5 0 Återbäring från Riksbyggen -2-2 Obligatoriska besiktningar 4 4 Bevakningskostnader 0 1 Övriga utgifter, köpta tjänster 2 2 Snö- och halkbekämpning 4 7 Vatten El Uppvärmning Sophantering och återvinning Summa driftkostnader Bilaga