SVARTHANDELN MEST SNACK. Styrelse-extra: Storpartier tar över Sabo 08. vill höja 38 matpriserna. Socialdemokraterna

Transkript

1 nummer kronor Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan Vi ger inte mycket för Fastighetsägarnas undersökning om svarta affärer. Ingenting faktiskt Pär Svanberg 39 Socialdemokraterna vill höja 38 matpriserna Tiotusentals lägenheter kan hamna i hyresnämnden 14 Storpartier tar över Sabo 08 Sverigedemokrater på allmännyttans kongress 12 Styrelse-extra: Allmännyttan bättre utan politiker? 24 HAN SKREV OM KRIGET MOT FÖRORTEN 32 SVARTHANDELN MEST SNACK nyheter politik ekonomi miljö teknik energi bygg debatt

2 Hyr ut dina lägenheter med Vitecs Söka Bostad App Bostadssökande kan enkelt söka bostad via smarta mobiler och surfplattor Anmäla intresse Ta emot erbjudanden Se planlösningar, bilder och områdeskartor Fastighetssystem 2 Bofast 2/2011

3 Mars nr ges ut av sabo förlags ab Enklare att nå miljömålen med Manodo Metering. Utvald av Manodo Metering är en fabrikatsoberoende programvara för energimätning i fastigheter och lägenheter. Programvaran samlar in, bearbetar och levererar mätdata i realtid för presentation, analys eller debitering. Metering installeras på en server och den administreras enkelt via en klient. Eftersom Metering är fabrikatsoberoende kan man samla in mätdata från olika typer av insamlingsenheter och datakällor. Gör som HBV/SABO och andra fastighetsägare, investera i Manodo Metering. magnus selander white arkitekter helena shutrick 38 Jag skulle bli jätteförvånad om det handlade om mer än något hundratal affärer. Omslagsbild: Författaren Per Wirtén, som skrivit boken Där jag kommer från kriget mot förorten (sid 32 35). Foto: Ulrika Majstrovic Hansén Annonser Fastighetsprofessor Hans Lind om svarthandeln i Stockholm. sid 22 Magnus Johansson magnus.johansson@newsfactory.se Prenumerationsärenden Titeldata, Kundtjänst, Stockholm Tel: E-post: kundtjanst@titeldata.se Du kan även gå in på för att göra adressändringar och andra prenumerationsärenden. Pris 395 kronor/år, plus eventuell moms Repro och tryck: Lenanders Grafiska AB Trycksak Redaktion Drottninggatan 29, Box 474, Stockholm Telefon Hemsida E-post info@bofast.net Christian Lacotte vd/chefredaktör ansvarig utgivare christian.lacotte@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör helene.ahlberg@bofast.net Eva Blomberg reporter eva.blomberg@bofast.net Stora partier styr Sabo Få motioner till Sabos kongress Debut för Sverigedemokrater Dags för privat hyresmedlingsorgan? Svarthandeln betydligt överdriven Professorer tror på marknadshyror Här byttes politikerna mot proffs Nya lagen öppnar för ickepolitiker Han skrev om kriget mot förorten Inga besked från reliningutredaren S-förslag: höj matmomsen Fjärrvärmepriser ska tyglas Sexpack med portar Ledare Aktuell forskning Boksidan En dag på jobbet Riksrundan På nytt jobb Produktnytt Svenska hem på 30-talet Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redak tionens medgivande. Anita Snis redaktionschef anita.snis@bofast.net Ulrika Majstrovic Hansén ad/illustratör ulrika.m.hansen@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig sanita.burdzovic@sabo.se innehåll mer i Bofast Bofast 2/2011 5

4 ledare Hvad hvilja socialdemokratin? i slutet av mars väljs Håkan Juholt som den som ska ta över rodret efter Mona Sahlin. Det är i alla händelser så den socialdemokratiska valberedningen har bestämt att kongressombuden ska tycka. Eller så får de tycka som de vill. Förespråkare för den möjligheten har de senaste dagarna givit uttryck för en sådan ordning. Därmed är denna thriller över. Vad som med stor sannolikhet även i fortsättningen kommer att förbli höljt i dunkel är vad Sveriges största parti vill med de bostadspolitiska frågorna. Inget alldeles direkt nytt. Det senaste halvdecenniet eller så har socialdemokraterna varit påtagligt ickenärvarande i den bostadspolitiska debatten. I den mån det nu alls har funnits en sådan. I början av 2005 intervjuades den dåvarande samhällsbyggnadsministern i Bofast. Hon hette Mona Sahlin och sa då att bostadspolitiken har varit lite borttappad i alla fall inom mitt eget parti. Hon hoppades att det skulle bli som på 70-talet igen när frågor om trångboddhet, rätt till bostad och rimliga bostadskostnader stod på den politiska agendan. Är det då någon som hittat bostadspolitiken? Det kan man nog inte säga. Även om det påstås att socialdemokraterna förlorade regeringsmakten på grund av fastighetsskatten. inte så att det inte har hänt saker och ting på bostadsområdet. De senaste åren har bjudit på en hel del dramatik, med nya regler på hyresmarknaden inte minst. Men det går inte med den bästa vilja i världen att påstå att just socialdemokraterna drivit debatten. Och av de frågor som Mona Sahlin ville se debatteras är det i stort sett bara hyresnivåerna som varit föremål för diskussion. Och då knappast på det sätt som Sahlin menade. Med tanke på vilken enorm betydelse socialdemokraterna haft för till exempel allmännyttans framväxt är det verkligen förvånande. Är bygget klart? Vart tog förändringsivern vägen? förvånande nog synes ingen rörelse vid denna horisont. Partiet lider brist på bostadspolitiska profiler. Eller det finns egentligen ingen alls. Den person som fått frågan på sitt bord, Maryam Yazdanfar, ordförande i civilutskottet och socialdemokratiska partiets bostadspolitiska talesperson, ger inte den som längtat efter några visioner något större hopp. Hennes mest framträdande ambition är att göra maten dyrare för att fördela om dessa pengar till nyproduktion av hyresrätter. I övrigt är den intervju som publiceras i denna utgåva fylld av ytterst dunkla orsakssamband och till intet förpliktigande formuleringar som att bostadsbolagen [ska vara] en samhällsbyggande kraft i en kommunal verktygslåda för ett bättre samhälle. Mona Sahlin var kritisk mot sina partikamrater. Maryam Yazdanfar är som socialdemokrat oerhört självkritisk. fem år av bostadspolitiskt vakuum således. Inte riktigt ändå. För även om Hyresgästföreningen säger sig vara partipolitiskt obunden verkar ordföranden och den före detta socialdemokratiska riksdagsledamoten Barbro Engman vara den som står för något slags progressivt tänkande på området. Men det är något märkligt med att det är en konsumentorganisation som ska driva politiken. Framför allt när det gäller de långsiktiga frågorna. De stora visionerna och framtidssynerna borde vara en uppgift för varje politiskt parti att ta sig an. Christian Lacotte chefredaktör Slutar du andas när du kommer hem? Vi väljer bilar utrustade med klimatanläggningar. Dålig luft på arbetsplatser och i skolor är något vi sällan tolererar. Vi vet nämligen att ett bra inomhusklimat är viktigt för att vi ska må bra och prestera väl. Men ställer du samma krav på komfort och välbefinnande i din bostad? Swegon erbjuder ett komplett produktsortiment för bostadsventilation. För en hälsosam miljö som får dig att må bättre till minsta möjliga energiförbrukning. Besök vår webbplats eller kontakta ditt lokala Swegonkontor för mer information om våra produkter som skapar världens bästa inomhusklimat! NYTT KÖK HELT ENKELT! Måttbeställda laserkantade köksluckor. Möt oss på Kistamässan- tockholm mars. Monter M31 s Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar skräddarsydda aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd för ett tryggt och problemfritt boende. De är effektivt energioch ljudisolerade och bland de mest inbrottssäkra på marknaden. H-Fönstret AB Gåseberg Lysekil Tel Fax Box 80, Dalsjöfors Tel Fax E-post: info@libluck.se Hela stommar; standardmått/ måttanpassade Bofast 2/2011 7

5 kongressdags kongressdags Bara stora partier kvar i Sabos nya styrelse Ingen plats för de små partierna om inte socialdemokrater och moderater ger bort poster alla små partier utom ett åker ur Sabos styrelse efter kongressen. Kvar i styrelsen blir bara jättarna s och m och lilla c om inte något stort parti släpper ifrån sig några poster. Det är resultatet av höstens val och Sabos valstadgar. Det vore tråkigt. Det blir en smalare debatt med färre partier, säger Bo Brännström, fp-ledamot som snart kan tappa sin plats. Texter helene ahlberg Grafik ulrika Majstrovic hansén i mitten av april är det dags för Sabokongressen, Sabos högsta beslutande organ som sätts samman av politiskt valda ombud från hela landet. 75 ombud samlas då i Uddevalla för att diskutera vilka frågor Sabo ska arbeta med de närmsta åren, debattera motioner och välja ny styrelse. Det är dock bara tre motioner som lämnats in (se nästa uppslag). Fast att välja ny styrelse erbjuder kanske den här gången några moment av spänning. En matematisk beräkning av utfallet av höstens kommunalval, omräknat till styrelseplatser i Sabo, visar att den parlamentariska representationen i Sabo nu inte blir särskilt bred. Socialdemokraterna får över 55 procent av styrelseposterna. Moderaterna får resten av platserna, med undantag av en enstaka ledamotsplats, som centern med nöd och näppe lyckas nypa. Folkpartiet och kristdemokraterna har inte skrapat ihop tillräckligt med röster för en enda styrelsepost. bo brännström, folkpartist som i åtta år suttit i Sabos styrelse, skulle därmed förlora sin styrelseplats. Han hoppas nu att moderaterna ska ge bort ett par styrelseplatser. Det blir en bredare debatt om flera partier finns med i Sabos styrelse. Även om Sabo numer inte drivs ideologiskt och det inte finns några direkta motsättningar mellan partierna, så finns det ju ändå nyansskillnader mellan oss. Dessutom, framhåller Bo Brännström, sitter det trots allt representanter från både fp, kd och mp ute i bostadsbolagens styrelser. Bo Brännström Och de bör ha en enkel väg in i Sabos styrelse utan att behöva gå genom något annat parti, menar han. Han tycker därför att det vore rimligt om fp fick en ordinarie styrelseplats och kd en ersättare. Det är också en praktisk lösning. Samarbetet mellan allianspartierna skulle bli mycket omständligare om några av oss inte kan vara med vid styrelsemötena. Av detta skäl har moderaterna under senare år donerat en ersättarplats till kristdemokraterna, som inte på egna meriter kunnat få ihop till en styrelseplats. Även ersättarna brukar av tradition oftast delta i Sabos styrelsemöten. hur det står till med välviljan hos de stora partierna och om det blir någon omfördelning av styrelseposter vill dock ingen svara på i dag. Det är en fråga för valberedningen, säger Lars Birve, moderat och förste vice ordförande i Sabo. Fast själv tycker han egentligen att man ska se på vilken förmåga individen har, och vilken nytta han kan göra, och inte till partitillhörighet. Det är inte säkert att det blir bättre eller mer mångfald av att det är just en moderat. Och bostadspolitiken utformas ju i riksdag och utskott och kommunfullmäktige, säger Lars Birve, som snart medverkar i sin sista Sabokongress han avgår i april. Sabos styrelse ska inte sitta och utforma en egen bostadspolitik. Man ska reagera på beslut som politiker fattar på olika ställen, och sedan bedöma det utifrån vad som är bra för bostadsbolagen. Och det är inte säkert att man måste vara politiker för att kunna bedöma det, säger han. Inte heller mp fick ihop tillräckligt med röster för en plats i Sabos styrelse, trots ett historiskt bra valresultat. Miljöpartiet har nu lika många mandat som folkpartiet. Leif Jakobsson, Sabos socialdemokratiske Mandat på Sabokongressen ANTAL MANDAT MODERATERNA +3 CENTERPARTIET 2 FOLKPARTIET 3 Förlorare KRISTDEMOKRATERNA 1 SOCIALDEMOKRATERNA 1 VÄNSTERPARTIET 2 De främre staplarna visar hur många ombud partierna fått till Sabos kongress. Den bakre raden visar resutatet efter förra valet. Vinnare MILJÖPARTIET +4 SVERIGEDEMOKRATERNA +2 OPOLITISKA ordförande, dristar sig inte till att ha några synpunkter på att många partier nu hamnar utanför styrelsen eller om det egna partiet kan tänka sig att offra någon plats till det gröna parti som s samverkade med före valet. Det lägger jag mig inte i. Det är valberedningens sak. Och resultatet är ju en följd av de stadgar vi har. Om vi haft en större styrelse kunde fler fått poster, men det blir ju alltid någon gränsdragningsproblematik. Fast Åsa Frithiofson (s), ordförande i valberedningen, som utses av Sabos kongress, säger att det är upp till partierna att avgöra vilka personer de vill ha i styrelsen. Sedan hanterar vi det i valberedningen. Om några poster ska ges bort, det får varje parti resonera med sina samarbetspartier om. Det är Susanna Haby inget valberedningen tar ställning till. Susanna Haby, m-ledamot i Sabos styrelse, vill inte heller uttala sig om hur Sabos styrelseposter ska fördelas jag har inte varit involverad i den processen. Men i Göteborg har vi moderater ofta gett poster i nämnder och styrelser till andra allianspartier. Personligen skulle hon gärna se ett system utan en massa politiker" i bolagsstyrelser (läs mer om denna fråga på sidorna 24 30). Till att börja med skulle man blanda upp styrelserna med ledamöter som utses efter kompetens i stället för partifärg. Efter en utvärdering skulle bolagen och Sabo gradvis kunna övergå till en helt icke-politisk representation. Fotnot: Liksom i riksdagsvalet tillämpas ett proportionellt valsystem i valet till Sabos styrelse och den s k jämkade uddatalsmetoden. Det anses gynna de större partierna. Små förändringar i röstetalen kan också leda till stora förändringar i antalet mandat. Därför är Sabo rödare än resten av Sverige Kommun-Sverige har en majoritet av alliansblå ledningar. Ändå fortsätter Sabo, som representerar de kommunägda bostadsföretagen, att styras av s. Det är främst en följd av Stockholmsbolagens avhopp i protest mot ett rött styre. höstens kommunalval resulterade i 83 maktskiften åt bägge håll. Den alliansblå dominansen från förra valet har minskat. Men fortfarande är en majoritet av kommunerna borgerligt styrda. 48 procent av kommunerna har ett borgerligt styre. Drygt 37 procent av kommunerna har någon form av rött styre. Resten har en blocköverskridande kommunstyrelse. Till den kongress som SKL, organisationen för Sveriges kommuner och landsting, håller i slutet av mars kommer 222 ombud från allianspartier och 219 rödgröna ombud. Alltså en knapp majoritet för alliansen. Men på Sabos kongress, som hålls ett par veckor senare, ser representationen lite annorlunda ut. De fyra alliansblå partierna har tillsammans 45 procent av mandaten. De rödgröna partierna har tillsammans drygt 50 procent. (se grafik ovan). En anledning till denna skillnad är att kommuner som saknar allmännyttiga bostadsbolag inte får några röster i Sabovalet. Dessa kommuner är oftast borgerligt styrda (till exempel Täby, Danderyd och Nacka). De blå partierna får därmed färre mandat i Sabo. efter valet 2006, när det blev borgerligt styre i 54 procent av landets kommuner, väntade sig många att även Sabo skulle skifta färg från rött till blått. När det visade sig att Sabo ändå fick en styrelse med en socialdemokratisk majoritet, om än en knapp sådan, blev besvikelsen stor hos många borgerliga politiker. Det minsta man kan kräva är att Sabos styrelse motsvarar valutgången i kommu- nerna, sade Kristina Alvendal (m), då ordförande i två av Stockholms bostadsbolag. Alla tre Stockholmsbolag, liksom Värmdöbostäder, valde sedan att lämna Sabo. Paradoxalt nog har detta utträde hjälpt till att bibehålla en röd majoritet i Sabo. Både Stockholm och Värmdö är borgerligt styrda. De rösttunga Stockholmsbolagen kunde kanske ha tippat mandatläget över till en blå majoritet i Sabo men nu har de inte längre någon rösträtt. en annan ingrediens i Sabos valrecept innebär nämligen att stora bostadsbolag väger betydligt tyngre i valurnan än mindre bolag. Antalet röster i Sabovalet är detsamma som antalet inbetalda kronor till Sabo. En krona, en röst. Och medlemsavgiften baseras i sin tur på hur många kvadratmeter lägenhetsyta bostadsbolaget har. Även detta ville borgerliga Sabopolitiker ändra på efter valet Det är dags att ändra den här bisarra formen av kvadratmeterdemokrati, sade Lars Luttropp (m). men den förhånade kvadratmeterdemokratin kvarstår även i det nya systemet. Det gick inte att hitta en bättre modell. Att bostadsföretag med väldigt få lägenheter skulle få samma inflytande som mycket stora bostadsbolag ansågs orimligt. En förändring av Sabos valregler som förra kongressen däremot beslutade är att Sabomandaten ska beräknas utifrån partifördelningen i kommunfullmäktige. Det tillämpas nu för första gången och medför att Sabokongressen i år hålls redan i april, två månader tidigare på året än förut. Syftet med de nya valreglerna är nämligen att snabba på valproceduren, som ansetts vara både komplicerad, tungrodd och långsam. Det har hittills dröjt nio månader Stockholmsbolagens utträde har hjälpt till att bibehålla en röd majoritet i Sabo. från de allmänna valen till dess att Sabo fått en ny styrelse. Främst för att Sabovalet fram till i dag baserats på sammansättningen i de kommunägda bostadsbolagens styrelser som i regel inte utses förrän vid bolagsstämmorna i mars-april. 8 Bofast 2/2011 Bofast 2/2011 9

6 kongressdags kongressdags Få motioner till Sabos kongress Bara tre motioner har lämnats in till Sabos kongress och en av dem handlar om en liten detalj i stadgarna. Det är svårt att skriva motioner om så komplexa frågeställningar som bostadspolitiken, säger Lars Birve (m), förste vice ordförande i Sabo. ingen av dem Bofast pratat med vill dock tolka det låga motionsflödet som ett bristande engagemang bland Sabopolitikerna. Alla allians-motioner som vi lade under förra mandatperioden är nog genomförda Det är inte lätt att sätta sig in i allting och skriva rimliga motioner. En effekt av att Sabomandaten i stället bygger på sammansättningen i kommunfullmäktige förutsågs bli att fp, m och s skulle få en relativt sett lägre representation i Sabo än tidigare. Styrelserna i de kommunala bolagen utses nämligen ofta efter en viss förhandling i kommunerna, där en del partier kan få fler poster i vissa nämnder och bolag, än vad valresultatet ger täckning för. Fp, m och s tycks historiskt ha prioriterat poster i just bostadsföretag, medan centerpartiet, kristdemokraterna och miljöpartiet tros ha prioriterat representation i andra bolag och nämnder. Denna förutsägelse slog också in delvis. Bofasts jämförelse mellan valresultatet i alla kommunfullmäktige och i Sabovalet visar att folkpartiet, som tidigare hade nästan fyra procentenheter fler mandat i Sabo nu. Så vi är rätt nöjda, säger Bo Brännström, folkpartistisk ledamot i Sabos styrelse. Men problemen för bostadsföretag som lever på en vikande marknad tror han kommer att bli en snackis vid fikaborden på kongressen. Lars Birve (m), förste Lars Birve vice ordförande i Sabo, säger sig tvärtom ha märkt ett stort intresse för bostadsfrågorna bland styrelseledamöter ute i landet. Men det här är komplicerade frågor. Det är inte lätt att sätta sig in i allting och skriva rimliga motioner. Man kan inte begära att en ensam motionär ska ha kapacitet att än i kommunfullmäktige, nu i stället har lite lägre representation i Sabo än i kommunriket som helhet. Kd och c förlorar ungefär lika mycket som tidigare. Vänsterpartiet förlorar ännu mer än tidigare. Vinnare är, liksom i valet till Sabos styrelse, de största partierna. Socialdemokraterna får, liksom tidigare, knappt sex procentenheters bättre representation i Sabo än i kommunerna. Allra bäst blev utfallet för moderaterna, som nu får drygt sex procentenheter mer i Sabovalet. Även miljöpartiet har fått bättre utdelning i det nya systemet. Vissa skillnader kan säkerligen också bero på avrundningsskillnader decimalerna faller olika om det är 75 Saboombudsplatser eller totalt nästan fullmäktigeplatser som ska fyllas. inventera vad som är tänkt och sagt och sedan hitta på något nytt. I Sabos styrelseledning har man därför diskuterat om Sabo inför nästa kongress ska skriva några så kallade papers, rapporter eller Röstkort från uppsatser som problematiserar bostadsfrågor och Sabos kongress. fångar in vad som har tänkts och gjorts. De ska sedan skickas ut som diskussionsunderlag till kongressens ombud. Det skulle inte innehålla några förslag från Sabo, utan man ska kunna dra olika slutsatser utifrån underlaget. Men det är inget vi beslutat om än, säger Lars Birve. Fast kongressens viktigaste funktion är egentligen inte motionsdebatten, menar han. Det största med kongressen är att den är kontaktskapande, att människor från alla bostadsbolag träffas och kan utbyta erfarenheter. men de två sakfrågemotionerna om ungdomsbostäder och energiförsörjning som faktiskt skrivits kommer att få desto större genomslag på kongressen. Vi tänker fokusera mycket på ungdomars svårigheter att komma in på bostadsmarknaden. Och vi hoppas att vi kan bidra på något sätt, säger Sabos ordförande Leif Jakobsson (s). Förhoppningen är också att få ett allmänt genomslag i frågan. Hela etablissemanget glömmer bort att deras egna barn och deras barns kompisar har jäkligt svårt att få någonstans att bo. Den generation som nu ska ut på bostadsmarknaden har mycket svårare än deras föräldrageneration hade det. Jag tycker att det är en moralisk fråga. susanna haby, moderat ledamot i Sabos styrelse, tycker för sin del att energifrågan är intressantast. Vi måste ta tag i frågan om hur vi ska energieffektivisera det bestånd vi redan har. Och skaffa kunskap så att det som byggs framöver görs på ett klokt och hållbart sätt. helene.ahlberg@bofast.net veine backenius (c) och Ingvar von Malmborg (mp) motionerar om en liten förändring inom Sabos stadgar: det vore bättre om valberedningen, som utser ombud till Sabos kongress, fick lite längre tid på sig. Om valberedningens sammanträde kunde flyttas från november till december skulle nomineringar till nämnder och styrelser ute i kommunerna nämligen hinna bli färdiga. Valberedningen skulle då kunna göra ett bättre arbete, menar motionärerna och yrkar att Sabos styrelse ska undersöka om det är möjligt att ändra valberedningens arbetsrutiner på detta sätt inom ramen för Sabos stadgar. Att ändra i Sabos stadgar kan annars vara tidsödande. De förändringar av stadgarna som beslutades av förra kongressen föregicks av ett mångårigt arbete av en brett parlamentariskt sammansatt stadgekommitté. Bostadsområden kan bli självförsörjande på energi Med hjälp av sol och värmepumpar kan miljonprogramsområdena bli självförsörjande på energi och till och med sälja el och värme till elleverantörerna, menar Karl-Erik Andersson (fp). Han vill att Sabo ska utveckla ett koncept för detta och förmå regeringen att skjuta till stödpengar. karl-erik andersson (fp), tidigare vice ordförande i bostadsbolaget Mimer i Västerås och nu ersättande ombud till Sabos kongress, har med sig ett helt paket med olika energiförslag till kongressen. Han tror att priset för olja, gas och kol kommer att öka dramatiskt i takt med att kostnaden för utvinningen stiger. Därmed kommer också fjärrvärmepriserna att skjuta i höjden, menar han. Inom 3 4 år kommer fjärrvärmetaxorna sannolikt vara minst 50 procent högre än idag, skriver han i sin motion till Sabos kongress. Kostnaderna för energi från sol och värmepumpar kommer däremot att sjunka, spår Karl-Erik Andersson. Bostadsbolagen borde därför satsa på lokal energiproduktion. Valberedning vill hellre mötas i december Kombinationen av lokala energislag som solpaneler, solceller, lokala vindkraftverk, bergvärme och sjövärme kan göra bostadsområden i det närmaste självförsörjande på energi, skriver han. Karl-Erik Andersson konstaterar att energiförbrukningen i det genomsnittliga bostadsbeståndet fortfarande är hög, trots omfattande besparingsåtgärder. Han anser att det därför gäller att hitta kostnadseffektiva metoder att göra framför allt miljonprogramsområdena till producenter av förnyelsebar energi. Saboföretagen förfogar över stora outnyttjade takytor, väggar och balkongräcken som kan användas för solenergi, menar han. Och markytor som kan användas till vindkraftverk och bergvärme. han föreslår därför att Sabo ska utveckla ett koncept för hur äldre bostadsområden kan omvandlas till lokala producenter och konsumenter av energi baserat på sol och värmepumpar. Sabo borde också begära att regeringen inför stöd till Saboföretag som Motioner Baracker till ungdomar? Centerpartisten Sven-Åke Fröderberg från Växjö vill att Sabo ska samla in kunskap om byggen av billiga ungdomslägenheter. Lokaler som inte tidigare använts som bostäder kan göras om för att få en ungdom som hyresgäst. Och kanske kan vi tänka oss att sätta upp baracker med en standard annorlunda än vad man tänker på när man hör ordet barack? frågar han sig i en motion till Sabos kongress. Han funderar också över om det är möjligt att spränga in ett antal lägenheter med generösare regelverk i nyproduktionen: Vi söker inte kategoriboende. Vi söker blandat boende. Sven-Åke Fröderberg menar att alla bostadsbolag jobbar var och en på sin kant för att få fram ekonomiskt försvarbara ungdomsbostäder, men att det saknas ett samlat grepp för att leta fram och sprida erfarenheter från olika Saboföretag. Detta borde därför Sabo få i uppdrag att göra. Han yrkar också på att Sabo förutsättningslöst och kreativt ska arbeta för nya former att skapa bostäder som unga har råd med. genomför detta. Eftersom bostadsområdena Solceller på hustak. ibland kommer att få överskott på el och värme krävs också smarta elnät som tillåter att Sabo-el levereras ut på nätet. Karl-Erik Andersson anser därför att el- och värmeleverantörer ska vara skyldiga att köpa tillbaka el och värme till ett nettodebiteringspris. Därtill tycker han att alla skatte- och momsproblem som uppstår ska lösas. 10 Bofast 2/2011 Bofast 2/

7 kongressdags Debut för sverigedemokrater För första gången i Sabos historia kommer Sverigedemokrater att delta i en Sabokongress. Jag kan ännu inte uttala mig i några bostadspolitiska frågor, säger Therese Borg, ett av ombuden. Sd är nu dubbelt så stora som kd. sverigedemokraterna (sd) gjorde i höstas sitt bästa val hittills i landets kommuner och får därmed sin största representation någonsin även i Sabos demokratiska församling, alltså Sabokongressen. 2,7 procent av ombuden på kongressen i Uddevalla kommer från Sverigedemokraterna. Sd blir då lika stora som vänsterpartiet och dubbelt så stora som kristdemokraterna. Therese Borg, politisk sekreterare hos sverigedemokraterna i Eskilstuna, är ett av partiets två ordinarie ombud vid Sabokongressen och representerar då Skåne- och Blekingekretsen. Hon vill ännu inte säga något om hur sd kommer att agera vid kongressen eller om partiet har några hjärtefrågor man vill föra fram. Det är ju första gången vi är med på en sådan här kongress. Vi har inte hunnit prata ihop oss om det. Vi väntar nu på att få hem handlingar från Sabo om vilka frågor som ska tas upp, säger hon. Sverigedemokraternas Sabopolitiker har i alla fall hunnit påbörja förberedelserna kring själva kongressresan och planerar att skicka alla sina fyra ombud till Uddevalla, alltså både ordinarie och ersättare. bostadspolitiken har inte någon framträdande roll i Sverigedemokraternas politik. Det finns dock några stycken om boende inskrivna i sd:s kommunalpolitiska program. Bland annat sägs att hyresrätter ska kunna omvandlas till bostadsrätter om hyresgästerna vill, och att företag som använder sig av traditionella byggnadsstilar och material ska premieras vid upphandling. det sägs också att kommunala bostadsbolag ska ha som sin viktigaste uppgift att tillhandahålla hyresbostäder till rimliga priser för resurssvaga och utsatta grupper. Om detta betyder att sd förespråkar socialbostäder vill dock Therese Borg inte svara på. Det kan jag inte uttala mig om utan att först prata med andra företrädare för partiet. Hon vet heller inte om sd kommer att utse någon bostadspolitisk eller Sabopolitisk talesperson. Sådana frågor kan jag inte säga något om. helene.ahlberg@bofast.net Spara 16 badkar med vatten i veckan... Sabo ska sätta punkt för gubbmaffian Sabos ordförande Leif Jakobsson (s) vill få ett slut på mansdominansen inom bostadspolitiken och Sabo. Våra kongresser har varit för gubbiga, säger han. såväl byggande som bostadspolitik har traditionellt varit en manlig sfär. Det märks inte minst i könsfördelningen inom kommunernas nämnder och bolag. Där har tyvärr våra bostadsbolag inte utmärkt sig på något positivt sätt, konstaterar Leif Jakobsson. Vi ska se till att det inte blir en gubbmaffia som håller på med bostadspolitik. Men nu ska Sabo göra sitt för att ändra på detta med början på Sabos kongress. Våra kongresser har varit lite för gubbiga. Det fick vi också kritik för på förra kongressen, och då lovade jag att det skulle bli andra tag, säger Leif Jakobsson. Jämlikhet och mångfald ska därför prägla den kommande kongressen i Uddevalla. Det ska märkas i vilka som syns och hörs på podiet. Men det ska också märkas i all annan verksamhet som Sabo ägnar sig åt som kurser, seminarier och paneldebatter. Vi har ju en väldig möjlighet i Sabo att välja vilka forskare, debattörer och föredragshållare vi lyfter fram i olika sammanhang. Där måste vi skärpa oss. Vi ska se till att det inte blir en gubbmaffia som håller på med bostadspolitik och bostadsfrågor. sabo har också försökt påverka kommunerna att åstadkomma en bättre könsbalans i bostadsbolagen när nya styrelser skulle tillsättas efter valet i höstas. Vi skrev till samtliga partier om det. Vi är ju ingen koncern och kan inte bestämma över det. Men jag hoppas att det har gett utdelning. Leif Jakobsson betonar att det inte handlar om jämlikhet för sakens egen skull eller om någon allmän representativitet. Det handlar om hur mycket kompentens vi Leif Jakobsson tappar genom att vi har så ensidigt sammansatta styrelser i bostadsbolagen. Får verkligen alla frågor den uppmärksamhet de skulle behöva när man har nästan helt manliga församlingar? Bolagen skulle faktiskt fungera mycket bättre om det var balanserade styrelser. fokus ska ligga även på etnisk mångfald. Det har dock Leif Jakobsson dock inte riktigt lika mycket att säga om. Jo jo, det jobbas ju med det också. helene.ahlberg@bofast.net...bara genom att tvätta med rätt utrustning Hur är det möjligt? Besök för att se hur mycket du sparar genom att använda våra klimatsmarta produkter. Vill du ha Bofasts nyhetsbrev? Gå in på och anmäl dig under fliken prenumerera. Prenumerationen är helt kostnadsfri. PODAB är specialiserade på utrustning för professionell tvätt av textilier. Med över 65 års erfarenhet och det 12 Bofast 2/2011 bredaste sortimentet på marknaden, erbjuder vi det bästa alternativet för dina behov. Bofast 2/

8 nyheter nyheter Dags för ett medlingsin stitut för privatvärdar? Hela systemet skulle haverera om ett stort bolag hamnade i hyresnämnden nu när privatvärdarna ska förhandla på samma villkor som allmännyttan borde det skapas ett nytt konfliktlösningsorgan? Nej, säger Fastighetsägarna. Det leder bara till fler tvister. Ja, säger Hyresgästföreningen. Hela systemet skulle haverera om förhandlingarna strandar i ett stort fastighetsbolag och tusentals lägenheter hamnar i hyresnämnden, säger Terje Gunnarsson, ordförande i Hyresgästföreningens Stockholmsregion. Text helene ahlberg Grafik ulrika Majstrovic hansén de allmännyttiga Saboföretagen och Hyresgästföreningen har sedan 1958 haft ett gemensamt organ för att lösa hyrestvister: Hyresmarknadskommittén (HMK). Beslutande i HMK är Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman och Sabos vd Kurt Eliasson. Om förhandlingarna strandar i någon landsände vänder sig den lokala hyresgästföreningen och det lokala bostadsföretaget till HMK. Antingen för medling, eller om positionerna är helt låsta för att kommittén ska fatta ett beslut om hur hög nya hyran ska bli. Varje år brukar mellan 10 och 49 hyrestvister hamna på HMK:s bord. Men om hyresgäster och privata fastighetsägare inte kommer överens hamnar tvisten i stället i det juridiska systemet, i någon av landets åtta hyresnämnder. Sedan årsskiftet gäller en ny hyreslag som Jag har aldrig förstått mig på folk som vill dra sina kunder inför rätta för att höja priset. innebär att allmännyttans hyror inte längre utgör ett tak för privatvärdarnas hyror, och att de privata fastighetsägarna ska förhandla om hyrorna på samma villkor som allmännyttan. Är det då också dags för en privat motsvarighet till Hyresmarknadskommittén? Ett privat strandningsinstitut PSI? Eller ett privat medlingsorgan PMO? Nej, säger Reinhold Lennebo, vd för Fastighetsägarna Sverige. Reinhold Lennebo Vi har väl övervägt det. Men vi menar att vi har ett fungerande instrument i hyresnämnden. Och hitintills har vi haft väldigt få fall i hyresnämnderna. Reinhold Lennebo tror inte att de nya hyresförhandlingsreglerna kommer att leda till fler tvister i hyresnämnderna. En viss ökning i början medan man är ovan kanske, men sedan stabiliserar det sig nog. Tore Ljungkvist, vice vd för Fastighetsägarna Stockholm, är tydligare. Jag anser att det vore fel att skapa ett organ för tvistelösning på privatsidan. Hyresnämnderna har fått det uppdraget av staten, och de gör det bra. Tore Ljungkvist menar att ett tvistelösningsorgan bara skulle medföra att parterna inte tar sitt ansvar. Tore Ljungkvist Då är det väldigt praktiskt att bara föra ärenden dit. Det skapar tvister och motverkar snabba uppgörelser att ha den typen av organ. frågan är om hyresnämnderna alls har kapacitet att ägna sig åt stora hyresförhandlingsärenden. Hyresnämnderna har också att hantera en stor uppsjö andra frågor som värdar och hyresgäster kan tvista om: andrahandsuthyrning, ombyggnader, skador i lägenheten, villkor i kontrakt, dålig flyttstädning med mycket mera. Även bostadsrättsinnehavare som inte kommer överens med sin bostadsrättsförening kan vända sig till hyresnämnden. Jag är övertygad om att det inte blir några snabba lösningar i hyresnämnderna, om de ska sätta sig in i och försöka bedöma hur hyran ska justeras för tusentals lägenheter, säger Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo. Det lilla allmännyttiga bostadsföretaget Arbetarebostadsfonden, som äger lägenheter i Stockholm, har prövat hyresnämndsvägen. För snart fyra år sedan strandade hyresförhandlingarna för hälften av fondens områden. Fonden hänsköt då dessa förhandlingar till hyresnämnden. Först över ett år senare kom ett utslag för en av fastigheterna, där hyran då fick höjas med 12 procent. Och inte förrän efter drygt två år hade beslut om hyresförändring kommit för alla fastigheter. faktum är att det faktiskt redan finns ett gemensamt förhandlingsorgan för Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen som nästan ingen kommer ihåg. Det heter Bostadsmarknadskommittén (BMK) och skapades 1971, men har aldrig använts för att lösa några hyrestvister. Barbro Engman, Hyresgästföreningens riksordförande, skulle gärna se att BMK blåstes till liv. Det vore kanonbra. Jag har aldrig förstått mig på folk som vill dra sina kunder inför rätta för att höja priset. Parterna har ju fått ansvar för att förhandla om hyran, då känns det som en självklar konsekvens att parterna också försöker lösa tvister på central nivå. Det vore dessutom en pragmatisk lösning, menar hon. Hyresnämnden prövar ju aldrig kollektiva uppgörelser. Om en sådan strandar måste hyran prövas enskilt för varje lägenhet. Det tar ju åratal när parterna ska börja leta jämförelselägenheter, och hyresnämnden är heller inte dimensionerad för det. Även föreningens förhandlingsansvarige, Göran Svensson, tycker att det vore bra om det fanns en motsvarighet till HMK. Men det handlar då om att komma fram till en lösning för hyresläget generellt på en ort. Vi kan inte ha ett system där enskilda förhandlingar mellan fastighetsägare och den lokala hyresgästföreningen ska lösas genom central medling. Det tror jag vore ogörligt, eftersom det finns så oerhört många motparter. Dessutom förhandlas hyrorna ofta hus för hus, med olika yrkanden för varje hus. Göran Svensson berättar att Hyresgästföreningen tagit upp frågan med Fastighetsägarna. Göran Svensson Men det är en bra bit att gå innan vi är där. Den private fastighetsägaren kan i dag inte bindas till ett beslut på samma sätt som ett Saboföretag, som ju förbundit sig att följa HMK:s beslut. De ramavtal om hyreshöjningar som Hyresgästföreningen träffar med Fastighetsägarna på en ort är inte på något vis bindande för den enskilde privatvärden. Och ska man ha centrala rekommendationer bygger det ju på att båda parter tycker att det är ett bra arbetssätt, säger Göran Svensson. Här har de allmännyttiga hyresförhandlingarna strandat Borås Medling Dals-Ed Medling Gislaved HMK-beslut Karlshamn Medling Lidköping HMK-beslut Mjölby Medling Munkfors HMK-beslut Norrahammar Medling Norrköping Återkallat Nyköping Medling Sala Medling Sigtuna Medling Sölvesborg Återförvisat till parterna Tidaholm Medling Torshälla Inte klar Uddevalla Medling Under vinterns förhandlingsomgång har hittills 16 tvister hamnat hos Hyresmarknadskommittén. 10 hyrestvister har HMK löst genom medling. I tre fall har HMK fattat ett beslut om en viss nivå på hyreshöjningen som parterna fått acceptera. I Norrköping kom de lokala parterna efter en tid fram till att de skulle fortsätta förhandla själva och återkallade sitt ärende. Ett allmännyttigt bostadsföretag som inte är med i Sabo har inte heller möjlighet att hänskjuta tvisten till HMK. För drygt tre år sedan lämnade flera stora bostadsföretag i Stockholmsregionen Sabo efter missnöje bland annat med Sabos politiska styrning (se även sid 6 7). Fram till årsskiftet hade de tre stora Stockholmsbolagen ändå ett specialavtal som mot ett rabatterat pris gav dem tillgång till HMK:s tjänster. Så är det inte längre. Därmed skulle hyresnämnden i ett slag kunna få lägenheter på halsen. Och krisar det för alla tre bolag handlar det om hyresförändringar för lägenheter. den tanken skrämmer Terje Gunnarsson, ordförande för Hyresgästföreningens Stockholmsregion. Det skulle bli en hemsk situation om förhandlingarna för något av de stora Stockholmsbolagen strandar och tiotusentals lägenheter hamnar i hyresnämnden för en prövning. Då skulle hela systemet haverera. Hyresnämnden skulle inte kunna göra något annat i tio år. Även en strandning hos något av de stora privata bolagen skulle innebära att det bildades en gigantisk ärendepropp hos hyresnämnden. Men privatbolagen förhandlar hus för hus Terje Gunnarson och har sällan samma yrkande för hela beståndet, så det kanske inte skulle bli lika många lägenheter som hamnade i nämnden. även om fastighetsägarna inte gillar central tvistelösning finns ändå en punkt om detta inskrivet näst sist i det ramavtal som Fastighetsägarna Stockholm strax före jul tecknade med Hyresgästföreningens Stockholmsregion: Parterna är överens om att tvister av principiell karaktär som kan uppstå vid tolkning av denna förhandlingsöverenskommelse kan hänskjutas till så kallad central förhandling mellan parterna. Men med det menas egentligen inte alls någon form av central förhandling, enligt Tore Ljungkvist, som är en av dem som skrivit under avtalet. En central förhandling betyder i det här fallet de parter som skrivit under ramavtalet, alltså vi och Hyresgästföreningen Stockholm. Så värst mycket till förhandling blir det nog inte heller. Ramavtalet är ju en rekommendation, säger Tore Ljungkvist. Om det går snett när värdarna ska börja Det vore en hemsk situation om förhandlingarna för ett stort Stockholmsbolag strandar. förhandla för sina hus kan de vända sig till oss för att få ett förtydligande om vad vi menade i avtalet. Till exempel vad som är en kvalitetsförbättring. Vi tycker inte att det som står där är särskilt förpliktande, vi är inte ett tvistlösningsorgan som löser alla frågor som kommer upp. 14 Bofast 2/2011 Bofast 2/

9 En perfekt lösning för dig som inte vill göra så mycket åt det här med klimatet. HOLY DIVER Fjärrvärmen sköter sig nämligen praktiskt taget själv. Den är alltså inte bara en klimatsmart, utan dessutom bekväm och driftsäker, uppvärmningsform. Ändå handlar det om en relativt enkel lösning: Vi hettar upp vatten som pumpas runt i ett slutet kretslopp. Det gör att fjärrvärmen, till skillnad från andra lösningar, i princip är underhållsfri. Ett lika enkelt som tryggt sätt att värma bostäder, lokaler och industrier, kort sagt. Via ca 1300 mil rör värmer vi mer än hälften av Sveriges hem och lokaler på det här resurssnåla sättet. Samtidigt som fjärrvärmen bidrar till energieffektiviseringen i samhället rent generellt. EN DRIFTSÄKER UPPVÄRMNING FÖR EN HÅLLBAR FRAMTID. Trots all snö som föll här hemma i fjol, konstaterar klimatforskarna att temperaturen i världen fortsätter att stiga. Den stora boven i dramat är koldioxidutsläppen. Ett sätt att minska dessa är att byta uppvärmningsform, till fjärrvärme. Fjärrvärmens omställning från fossila till förnybara bränslen är huvudförklaringen till att Sverige har klarat klimatmålen och blivit en förebild för andra länder. Genom minimering av olja i den egna produktionen och att fjärrvärmen ersatt olja och direktverkande el i många områden har Sveriges utsläpp av koldioxid minskat med 11 miljoner ton de senaste 25 åren. Detta har varit möjligt tack vare att fjärrvärme tar tillvara resurser som annars skulle gå förlorade, som spillvärme från industrier, rester från skogsavverkning och annat avfall. Hela 80 procent av fjärrvärmen kommer från förnybar och återvunnen värme. Dessutom får vi stora mängder förnybar el för närvarande omkring 5 TWh när el och värme produceras samtidigt i bioeldade kraftvärmeverk. Vi pratar helt enkelt om det bästa sättet att hålla oss människor varma, utan att Moder Jord ska få det för hett om öronen. Läs mer på fjarrvarme.se. 16 Bofast 2/2011 Bofast 2/

10 svarta affärer svarta affärer Alla talar om svarthan deln ingen vet säkert Det sjuka hyressättningssystemet måste snarast göras om och öppnas upp för marknadskrafterna. Det finns inget annat sätt att komma runt den skadliga olagliga svartmarknaden. Det påstår Fastighetsägarna i olika rapporter. Men rapporterna bygger på mycket bräcklig grund. Text christian lacotte Statsminister fredrik Reinfeldt drog upp ovanligt mycket damm när han i en intervju med Dagens Nyheter nyligen dömde ut hyresrätten som upplåtelseform i Stockholms innerstad. Eller gjorde han det? Kanske inte. Dagen efter publicerades en sällan skådad dementimanöver på regeringens hemsida. Reinfeldts medarbetare, som varit närvarande vid intervjutillfället, bandade som vanligt intervjun och i ett försök att korrigera den bild som tidningen givit, lades ljudfilen ut på nätet. Samt rubriksatte med Hyresrätten är en bra idé. Men bortom det nya greppet att ge tillbaka på journalisten med dennes egna medel, finns ett annat intressant fenomen. Det kan liknas vid viskleken; ett påstående cirkulerar i det offentliga rummet så länge och så ofta att det till slut godtas som en sanning. På så sätt kan ett påstående att hyresmarknaden inte fungerar kopplas till en förment utbredd förekomst av allehanda skumraskaffärer med lägenhetskontrakt. Utan att det finns någon som vet vad som är fakta och vad som är tro. vem som helst kan utan att bli emotsagd tryggt säga att bostadssituationen i Stockholm är kaotisk, att lägenhetsförmedling och hyresmarknad inte fungerar och att det leder till en omfattande och skadlig svart marknad. Det finns skäl att påstå att det finns brister på bostadsmarknaden i Stockholm. Det är rent av troligt att det finns en svart marknad. Men, och detta är det märkliga i denna Man ska vara anständig när man presenterar undersökningar. De ska bygga på relevanta fakta. historia, om detta vet man just inget alls. I alla fall inte vad beträffar omfattningen. Ändå påstår höga tjänstemän och företrädare för stora organisationer att det finns Grafik ulrika MAjstrovic Hansén en omfattande svart marknad. De privata fastighetsägarnas organisation i Stockholm skriver till exempel i en pamflett titulerad Missbruket av hyresrätten en rapport om svarthandel med hyreslägenheter i Stockholm att svarthandel med hyreskontrakt i olika former omsätter 1,2 miljarder kronor per år. Fastighetsägarna Stockholms vice vd, Tore Ljungkvist, går ännu ett steg längre och skriver i en rapport om olagliga lägenhetsbyten att den omfattande olagliga lägenhetshandeln blivit ett samhällsproblem. Organisationens lösning för att komma till rätta med denna situation heter marknadshyror. Det är inte ägnat att förvåna. Vilken näringsidkare vill inte höja priset på sin vara? Men det är inte alla som kan hävda att om inte branschen blir lönsammare så leder det till en allmänt ökad kriminalisering. mer problematiskt blir det när den egentliga faktabasen blir accepterad utan att de som använder den funderar över i vilken utsträckning de har täckning i verkligheten. Detta gäller för övrigt alla som deltar i den bostadspolitiska debatten, oavsett vem de företräder. Så hur förhåller det sig då? Det ligger, som fastighetsprofessorn Hans Lind säger, i sakens natur att svarthandelns utbredning är svårmätbar. Alla säkra påståenden om att det skulle finnas en stor svartmarknad, eller att det inte finns någon svartmarknad alls, måste ses mot bakgrund av att det är en individ med ett ganska begränsat underlag som uttalar sig, säger han. Pär Svanberg, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, delar uppfattningen att det är svårt att uttala sig om saken. Vi ger inte mycket för Fastighetsägarnas undersökning. Ingenting, faktiskt. Det där är självklart en svår sak att undersöka, men jag tycker ändå att man ska vara anständig när man presenterar undersökningar. De ska bygga på relevanta fakta, annars ska man ju låta bli. Bofast har gjort en omfattande genomgång av tillgängligt material i form av forskning och andra mer eller mindre trovärdiga rapporter. Allt kokar ner till en enda källa, organisationen Fastighetsägarna. Bofast har, till skillnad från till exempel Michaël Kochs statliga utredning om allmännyttans villkor, valt att inte ta med medierna i denna källgranskning. Detta eftersom dessa oftast beskriver enskilda enstaka fall och inte säger något om den totala omfattningen. Åren 1999, 2004 och 2006 publicerade Fastighetsägarnas Stockholmsregion rapporter där man gjort uppskattningar av hur många lägenhetsbyten som gjorts på oriktiga grunder. för att räkna fram marknadens storlek har Fastighetsägarna genomfört en medlemsenkät. 31 personer kom in med svar. Dessa säger sig tro att hälften av alla byten är olagliga. Någon företrädare för allmännyttan har inte tillfrågats. Från dessa 31 individer har man sedan extrapolerat och alltså kommit fram till att exakt 1,2 miljarder kronor årligen omsätts i dessa skumraskaffärer. Genom att multiplicera antalet byten som sker i Stockholm (cirka lägenheter per år enligt den senaste rapporten) med det pris som ett kontrakt uppskattas till ( kronor per lägenhet) räknas marknadens storlek fram. Det finns skäl att tvivla på denna matematik. Uppskattningen lägenhetsbyten kan ifrågasättas. Att hälften av alla byten skulle ske på olaglig grund förefaller överdrivet. Och summan inkluderar även de allmännyttiga bolagen. Där uppges kontrollen vid byten vara mycket omfattande. Det är också främst i ett byte där en person helt lämnar hyresbostadsmarknaden som det kan bli fråga om svart pengaöverlåtelse. Annars saknas ju själva incitamentet. Men de flesta byten är lägenhet mot lägenhet. Även på denna grund finns skäl att fråga sig om antalet skenbyten är så många som anges. Om endera parten byter upp sig till en attraktivare lägenhet kan man i och för sig tänka sig att denne betalar något emellan. Men bara då. Vid ett byte två hyresgäster emellan är det dessutom bara den ene som kan påräkna att få betalt. Inte minst av detta skäl halveras antalet möjliga olagliga transaktioner. vad sedan gäller priset kronor per lägenhet redovisas inte grunden för hur den summan räknats fram, utan den är tagen ur en inte närmre beskriven inofficiell prislista och utgör en bedömning. Allt sammantaget verkar summan 1,2 miljarder starkt överdriven. Men ändå alltså allmänt mer eller mindre vedertagen. Vad som ytterligare förvånar i denna exercis är att de individer som kan antas vara mest aktiva på denna marknad kommer ur Fastighetsägarnas egen målgrupp. Många fall av skenbyten involverar en fastighetsägare som ställer en lägenhet till förfogande för ett skenkontrakt. Till Fastighetsägarnas försvar ska sägas att de hela tiden gör tydligt att beräkningsgrunderna är osäkra. I samtliga tre rapporter finns gott om passager där det sägs att det rör sig om grova uppskattningar, att det inte finns säker statistik, att man tror att antalet olagligheter ökat och att antalet byten är beräknat på den information man kunnat erhålla. På andra ställen sägs uppgifterna vara uppskattningar eller förmodanden. ändå utgör dessa bräckliga fakta ett av de starkaste argumenten för att helt reformera hyressättningssystemet och införa marknadshyror. Hyresgästföreningens Pär Svanberg menar för sin del att det dessutom finns en sak som kan vara värd att uppmärksamma. Vi har inte undersökt saken noggrannare, men logiken säger att så gott som alltid vid svarta lägenhetsaffärer är det en hyresvärd inblandad. Och det pratar man aldrig om. Jag tycker att man måste sopa framför egen dörr. Om lediga lägenheter lämnades till bostadsförmedlingen och om alla byten och andrahandsuthyrningar bevakades noggrant skulle de här problemen minska betydligt. Jag vill påstå att Fastighetsägarna förstorar det här problemet för att få högre hyror och större vinster för sina medlemmar. Fastighetsprofessor Hans Lind: "inte mer än något hundratal affärer" Våra siffror är ganska trovärdiga vice vd:n på Fastighetsägarna Stockholm, Tore Ljungkvist, tycks vara den person i Sverige som är bäst insatt i allt vad svarthandel med bostäder heter. Han står som författare till de rapporter som publicerats och som kartlägger förekomst och omfattning av den svarta marknaden. Vår enkät gick ut till de största förvaltarna, de som hade hand om husen. De arbetade i vissa fall på ganska stora Tore Ljungkvist företag och hade hyfsat bra koll på läget. Därför vågade vi sätta tilltro till dem. Vi tror att de siffror som vi tog fram är ganska trovärdiga. Man skulle kunna tycka att det är lite i det magersta laget med 31 enkätsvar som sedan kan extrapoleras. Hur många gick ni ut till? Absolut. Man kan alla gånger ha den typen av invändningar mot resultaten. Det är givet att det inte är någon form av högre vetenskap på det hela, det måste man ha klart för sig. Men vi tycker att ämnet är så pass viktigt att det måste vara tillåtet att göra ett försök att komma till rätta med frågan i alla fall och vi gjorde det bästa vi kunde klara. Ja, fast det konstiga blir att den här bilden blir den allmänt gällande för Summan 1,2 miljarder kronor verkar starkt överdriven. hela debatten, till och med den statliga utredaren Michaël Koch hänvisar till er undersökning. Jo, men vi har alltid varit noggranna med att tala om vilket underlag vi har haft och precis som du nu gör så har alla kunnat se att det inte är mycket djupstudier i det hela, utan vi har byggt på precis det vi redovisar. Pär Svanberg på Hyresgästföreningen anser att man har ett ansvar för det som redovisas och att det som publiceras håller något slags kvalitet (se artikel ovan). Det är ju så att dessa frågor är uppmärksammade av fastighetsägarna, så de här förvaltarna är väldigt väl insatta i detta. 18 Bofast 2/2011 Bofast 2/

11 svarta affärer De pratar som experter var och en av dem, så det är ju inte som en enkät till gemene man, utan vi frågar ju proffs och det tycker jag också spelar roll i sammanhanget. Så fort man hör talas om någon person som ställer ut skenkontrakt så anmäls det. Hur har ni kommit fram till det pris som ni har med i kalkylen? Vi gick in och tittade på bytarsidor och några rättsfall och fick då fram en snittsiffra på kronor per lägenhet. Många gånger tänker man sig att era egna medlemmar är med i dessa skumraskaffärer? Ja, så är det ju. Men det har ni valt att bortse ifrån. Vi har inte tittat på den delen. Det förekommer att en fastighetsägare säljer till en hyresgäst. Men enligt vår uppfattning är det väldigt ovanligt, eftersom det är en komplicerad sak. Men däremot så har de kommit in ibland och hjälpt till vid byten. Det är ett problem i sammanhanget som vi har uppmärksammat och som har lett till disciplinära åtgärder från vår ansvarsnämnd. Och ni har ingen uppfattning om omfattningen av den typen av affärer. Det måste ju vara ett bekymmer för er eftersom de fastighetsägarna utgör ett slags illojalitet inom gruppen. Jo, det kan jag lova dig, att så fort man hör talas om någon person som ställer ut skenkontrakt så anmäls det till vår ansvarsnämnd. Just i samband med byten så får den ena fastighetsägaren klart för sig att det är något lurt på den andra sidan och talar om det för oss. Jo, men omfattningen då? Vi tror att det inte är så stor omfattning på detta. christian.lacotte@bofast.net DAHL STÄLLER UT PÅ FASTIGHETSMÄSSAN I KISTA MARS Dörrar som skyddar dig mot oljud Secor säljer och monterar snygga, klassade säkerhetsdörrar från Daloc. Dörrar som även skyddar mot inbrott och brand. Inte mer än något hundratal affärer Fastighetsprofessorn Hans Lind tror inte det skulle göra någon skillnad om det gick att få bukt med handeln med svarta hyreskontrakt. Tystnad vad säger professor Hans Lind på Tekniska Högskolan i Stockholm som vetenskapsman om den metod som Fastighetsägarna bygger sin argumentation på? Det första man kan säga är att det ligger i sakens natur att det inte är lätt att mäta hur stor den här marknaden är. Enligt vad jag kan uppfatta så finns det en marknad, men om man räknar skulle jag bli jätteförvånad om det handlade om mer än något hundratal affärer. Att det finns möjlighet för den med pengar att ta sig in på hyresmarknaden tvivlar inte många på. Inte heller Hans Lind, men hur många som går den vägen är svårt att säga. Jag tror att den svarta marknaden existerar, men det är inte fråga om någon stor marknad. Hans Lind har själv handlett två studenter som skrev ett examensarbete 2005 om den svarta marknaden. Men även dessa fick i brist på någon mer framkomlig väg falla tillbaka på Fastighetsägarnas beräkningar. Men det finns ingen annan framkomlig väg för att få reda på hur det förehåller sig än att fråga dem som arbetar med dessa frågor till vardags: fastighetsägarna. en annan sak är vilken grund människor har för att ge sig på att göra skumraskaffärer i hundratusenkronorsklassen med dunkla motparter. Ur köparens synvinkel är det för bökigt och riskfyllt att hålla på med sådana här transaktioner. Jag har svårt att tro att det finns en jättestor efterfrågan helt enkelt därför att det finns alternativ. Vi har en bostadsrättsmarknad som har gått bra, man kan hyra i andra och man kan skaffa sig en med fönster från Elitfönster Ljudvärde upp till Rw 47 db nyproducerad hyreslägenhet med en marknadsliknande hyra. Att svartmarknaden skulle vara skadlig för samhället tror professorn inte heller. Jag har svårt att se att detta skulle vara något stort samhällsproblem, även om det Hans Lind förekommer. Om vi skulle få bort all form av svarthandel så skulle ingen märka det. Som vanlig bostadssökande skulle jag inte se någon skillnad. Hans Lind tycker att det finns viktigare saker att rikta in sig på om man vill begåva landet med en bättre fungerande hyresmarknad (se även sidan 22). Jag tycker att det är ett samhällsproblem att vi har en hyresreglering och att man stänger denna marknad så att alla som är därinne har det jättebra. Under dagarna mars finns vi på Easy Fairs Fastighetsmässa i Kista. Här kan du bland annat: Hämta ditt ex av nya Fastighetskatalogen Ta del av vårt fina mässerbjudande Vara med i vår tävling och vinna fina priser Prova produkter från Bosch och Fischer Gå in på och skriv ut din entrébiljett. Vi ser fram emot att få visa dig att vi har allt på ett ställe! Hjärtligt välkommen till vår monter E:21! Professionell montering Secor är en erfaren och rikstäckande montage- och säljkedja för Dalocs klassade säkerhetsdörrar. Vi utför professionella dörrbyten och utgår från dina behov oavsett om du vill ha en dörr eller ett enhetligt och snyggt trapphus. Våra certifierade montörer garanterar att dörren blir korrekt monterad. Att våra kunder blir nöjda är viktigt för oss. Med Elit Objekt kan du njuta av tystnaden mitt inne i tätorten, bredvid motor- och järnvägar eller om du bor intill någon industri. Våra fönster med låga u-värde ger också en bra komfort hela året om. Stäng ute kylan på vintern och värmen på sommaren. dahl.se info@dahl.se Trygga och trivsamma trapphus Bofast 2/2011 Bofast 2/

12 nyheter Affärsmässighet ger högre hyror Affärsmässighet är liktydigt med vinstmaximering. Och marknadshyror är den enda rätta vägen. Det menar, något tillspetsat, professorerna Hans Lind och Stellan Lundström. Bofasts chefredaktör Christian Lacotte har läst deras tolkning av den nya lagstiftning som gäller från årsskiftet. fastighetsägarnas förhoppningar om omfattande hyreshöjningar har, som Bofast rapporterar i den senaste utgåvan, ännu inte blivit tillgodosedda. Och de allmännyttiga bostadsföretagens höjningar är knappast mer omfattande än föregående år. Skälet till detta är öppet för spekulation. Den nya lagstiftning som ska reglera förhållandena på hyresmarknaden från årsskiftet, innehåller bland andra nyheter ett krav på affärsmässighet på de kommunala bolagen. Innebörden av detta begrepp har varit föremål för grubblerier. Stellan Lundström För att försöka bringa ordning i debatten har privatvärdarna vänt sig till fastighetsprofessorerna Stellan Lundström och Hans Lind på Tekniska högskolan i Stockholm. I en ny rapport tar de som utgångspunkt att affärsmässighet är vad som kännetecknar ett långsiktigt vinstmaximerande privat företag. men vad är det? En inte alldeles lätt fråga att svara på, visar det sig. Privata företag ägnar sig åt socialt ansvarstagande verksamheter, så kallad CSR. Det är inte säkert att de generar vinst. Varken på kort eller på lång sikt. Privata företag ägnar sig också åt att göra mer eller mindre omfattande miljömässigt motiverade insatser utan att dessa uteslutande kan sägas vara ekonomiskt motiverade. Och privata företag bygger varumärken utan att det säkert går att säga om det är vinstmaximerande i varje läge. lundström och lind för ändå ett snirkligt resonemang som mynnar ut i att så länge de åtgärder som vidtas är genomtänkta, välmotiverade och utvärderade är det möjligt att driva bostadsföretag ungefär på det sätt som de kommunala bostadsföretagen drivits på senare år. På en punkt har dock duon tillåtit sig att bli särskilt tydlig. Det gäller hyrorna. Urnationalekonomen Adam Smith formulerade teorier om hur en marknad fungerar. Utbud och efterfrågan ska mötas för att marknaden ska kunna sägas vara i balans. Så länge det finns en bostadskö är marknaden i obalans. därmed vare jämt. För att uppnå affärsmässighet ska hyrorna höjas tills det inte finns någon icke tillfredsställd efterfrågan. Eller strax därunder eftersom det finns andra faktorer, som företagens kostnader för omflyttningar, som kan verka dämpande. Marknadshyran i till exempel Stockholms innerstad sägs enligt en citerad vetenskaplig artikel ligga hundra procent över dagens hyresnivåer. Allt lägre än 20 procent under den nivån anser sig Lundström och Lind ha svårt att tänka sig om kraven på affärsmässighet ska uppfyllas. christian.lacotte@bofast.net Vill du också ha marknadens mest energisnåla tvättstuga? Planering Ritning Payoff-kalkyl Installation Finansiering Serviceavtal Vi vet vad som krävs! Bedriver du fastighetsförvaltning har Momentum den rätta kompetensen och de smarta verktygen för de IT-lösningar du behöver. Med Momentums lösningar blir dina verksamhetsprocesser enklare och du får det stöd du behöver i alla situationer genom webbaserad och mobil teknik. Vi erbjuder lösningar med hjälp av fastighetssystemet Momentum PM och energiledningssystemet Momentum RC inom följande områden: Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Ärendehantering Marknad & uthyrning Mobila applikationer Energiuppföljning Vill du veta vad som krävs kan du kontakta oss via mail på info@momentum.se eller via telefon Vi hjälper dig hela vägen Att göra en nyinvestering i tvättstugan behöver inte vara krångligt och tidskrävande. Kontaktar du oss på Miele får du kostnadsfritt hjälp med att planera tvättstugan så att den både blir kostnadseffektiv och optimerad vad gäller antalet tvättider. Du får också hjälp med en payoff-kalkyl och får förslag på olika finansieringsalternativ. 22 Bofast 2/2011 Miele har all utrustning till fastighetstvättstugor, t ex tvätt- och torkutrustning, manglar, tvättbänkar, bokningssystem mm.

13 styrelser styrelser Vad är bäst politiska styrelser eller opolitiska? Ökar månne behovet av branschkompetenta ledamöter när bostadsbolagen avkrävs affärsmässighet? Eller finns det en risk för att det allmännyttiga uppdraget att komma i skymundan om ickepolitiker får styra? Bofast har samlat argument och motargument kring vilka som bör styra kommunernas bostadsbolag. Texter eva blomberg Illustration Ulrika Majstrovic hansén Allmännyttans styrelser Bara ickepolitiker i Habos bostadsbolag bättre utan politiker? Efter den ekonomiska krisen i bostadsbolaget Byggebo bytte Oskarshamns kommun ut hela styrelsen. Och ersatte den med övervägande opolitiska ledamöter. I Habo kommun väljs enbart ickepolitiker till styrelseposterna. Men i de allra flesta bolag dominerar fortfarande politikerna i styrelserna. i de drygt 290 Sabo-företagen sitter nästan uteslutande politiker i styrelserna. Endast en handfull bostadsbolag har opolitiska ledamöter i styrelserna helt, delvis eller till övervägande del. (Ett annat undantag är Numera tittar vi på om personen är lämplig och struntar i politisk tillhörighet. studentbostadsstiftelser, se sidan 22). Ändå är den förhärskande uppfattningen bland dem som Bofast pratat med att kompetens i ekonomi, fastighetsförvaltning och byggfrågor, liksom bolagserfarenhet, är lika viktigt som politisk tillhörighet. I vår kommun bestämde vi oss för att våra bolags styrelser skulle ha den kompetens som behövs för att styra bolagen på bästa sätt. Och då ska den politiska partitillhörigheten inte vara avgörande, säger Jarl Karlsson, socialdemokratiskt oppositionsråd i Habo kommun. det innebär bland annat att man i Habos tre kommunala bolag, däribland bostadsbolaget Habo bostäder, har styrelseledamöter som inte ens bor i kommunen. Jarl Karlsson var den som i kommunfullmäktige lyfte frågan om opolitiska ledamöter. Jag har själv jobbat i många olika bolag och sett att det behövs en annan kompetens än den politiska styrningen i bolagsstyrelser. Till exempel olika erfarenheter från näringslivet som kompletterar varandra. Vi hade inte särskilt bra styrelser i kommunens bolag. Han berättar att ett Jarl Karlsson parti bland annat tillsatte en ledamot i energibolaget med motiveringen att det var deras mandat och att han var svagströmselektriker. Och det är ju ingen kompetens som passar i en kraftbolagsstyrelse. Numera tittar vi på att personen är lämplig och struntar i politisk tillhörighet. Till exempel sitter flera egenföretagare i Habo bostäders styrelse och de flesta av dem har engagemang i andra privata bolagsstyrelser. Jarl Karlsson framhåller dock att det inte nödvändigtvis är sämre med politiskt nominerade ledamöter, och att även de självklart kan ha erfarenheter och kunskaper från arbets- och näringsliv. Men vilket parti de tillhör ska inte vara avgörande, anser han. Nu har vi bättre styrning av bolagen och får bättre information tillbaka till oss som ägare. i oskarshamns kommuns bostadsbolag, Byggebo, har det stormat en hel del de senaste åren. Under 2000-talet fick bolaget problem med allt fler tomma lägenheter och kommunen har ett par gånger tvingats skjuta till pengar. Och för två år sedan fick förre vd:n gå efter misstankar om missbruk av bolagets bensinkort. Enligt revisorernas granskning hade han själv attesterat fakturorna med styrelsens goda minne. bolagets ekonomiska situation var svår och enligt Byggebos årsredovisning för 2009 hade bolaget lån på totalt en och en halv miljard kronor. En hel del kritik riktades mot styrelsen som bland annat gällde de förmåner som vd haft, berättar Peter Wretlund, som är socialdemokratiskt kommunalråd i Oskarshamn sedan åtta år tillbaka. Kritiken kom både från allmänheten och från kommunfullmäktige. Samtidigt stod vi inför ett beslut om ett nytt stort kapitaltillskott till vårt bostadsbolag, berättar han. Peter Wretlund beskriver det som att kommunen i den situationen ville göra ett omtag. Kommunfullmäktige fattade därför beslutet att byta ut hela styrelsen i Byggebo och att den nya styrelsen skulle ha övervägande opolitiska ledamöter. Naturligtvis var inte tanken att helt rensa rent från politiker, men vi ville ha en mix av erfarenheter. Det är viktigt att det finns en koppling till politiken, att någon i styrelsen har bra kontakt med kommunledning och kan det politiska livet, säger han. Däremot är vi inte lika fascinerade som för tjugo år sedan av att det bara ska vara politiker som styr. Är då inte politiker skickade att klara en ekonomisk kris av det här slaget? Det kan de säkert vara. Frågan är inte svart eller vit. Men i det här läget gjorde vi den bedömningen att vi ville ha in nytt folk, med olika erfarenheter och nya dimensioner, i bolaget, säger Peter Wretlund. Han anser att idealet är en mix av människor som har god lokalkännedom, och som vet hur arbetet i en kommun fungerar, och av människor som är mer branschkunniga. Jag tror man ska se det lite som ett fotbollslag, att man behöver plocka ihop olika färdigheter. Peter Wretlund menar att omdaningen av Byggebos styre, både genom ny vd och styrelse, hade kommit till stånd i alla händelser även utan kritik och ekonomiska svårigheter. Och han är väldigt nöjd med den blandning i bolagets styrelse som blev resultatet av omtaget som gjordes för ett halvår sedan. Vi ville ha in nytt folk, med olika erfarenheter och nya dimensioner, i bolaget. Det har gått alldeles för kort tid för att dra några slutsatser, men det känns bra så här långt. Vi har ägardialoger och följer bolaget noga. Än så länge finns inga tecken på att det inte skulle fungera. Ewa Klase är socialdemokratisk vice ordförande i Byggebo. Hon och två andra ledamöter, som representerar moderaterna och vänsterpartiet, är i minoritet 24 Bofast 2/2011 Bofast 2/

14 styrelser styrelser Politiken ska inte abdikera helt. Det tror jag vore farligt. i den nya styrelsen. Kommunfullmäktige, genom Peter Wretlund, sökte med ljus och lykta efter lämpliga opolitiska ledamöter. Hur upplevde Ewa Klase det som politisk ledamot? Känner hon sig som en B-ledamot? Nej, det gör jag inte. Och jag tror inte att de andra känner sig som B-ledamöter heller. Vi måste alla jobba för bolagets bästa. Men vi politiker är kanske mer vana vid sammanträdesrutinerna, säger hon. lars birve, vice ordförande i Malmös kommunala bostadsbolag MKB tillika i Sabo, är inne på samma spår. Han anser att det ska vara vanliga kunniga kvinnor och män som är bra för bolaget som sitter i styrelsen. Personer som har erfarenheter och kontakter, och som kan stödja bolaget i dess verksamhet. Det kan vara politiker men behöver inte nödvändigtvis vara det. Det bästa är om den politiska majoriteten i en kommun utser ordföranden i bolagets styrelse och oppositionen utser vice ordförande. Sedan ska en valkommitté utse resten av ledamöterna efter duglighet och vad som är bra för bolaget, anser han. Han poängterar att nästan alla allmännyttiga bostadsbolag är aktiebolag, som lyder under aktiebolagslagen och han tror att de flesta bolag också följer den till punkt och pricka. Men politiker tenderar att se bolagen som nämnder och det är inte detsamma som att se dem enligt lagen, säger Lars Birve. kurt eliasson, vd för allmännyttans organisation Sabo, drar paralleller till sina tidigare erfarenheter då han var vd för Göteborgs kommuns koncernbolag. Då tillsatte bolaget hyresgäster som ledamöter i styrelsen i ett av dotterbolagen, Gårdstensbostäder. Bakom det beslutet fanns en idé om att det lokala utvecklingsarbetet skulle vara väl förankrat. Samtidigt hade vi på försök en helt opolitisk styrelse, med proffs, i Hjällbobostaden. Jag var ordförande, en ledamot var från Volvo, en annan kom från bankvärlden och någon var jurist. efter några år jämfördes de två bolagsstyrelserna. Då visade det sig att i Gårdstensbostäders styrelse fanns ett mycket större engagemang och lokal kunskap. Så efter tre år växlade vi i Hjällbo till att ha hyresgäster även i den styrelsen. Generellt tycker Kurt Eliasson att det viktigaste är att styrelserna har en stark koppling till ägaren. Men han påpekar också att det är positivt med branschkompetens samtidigt som han framhåller att politikerna i medlemsföretagen har en mycket bra kompetens. Politikerna har en väldig kunskap om Kurt Eliasson sin omvärld och om hur kommunen fungerar, säger Kurt Eliasson. Politiken ska inte abdikera helt, det tror jag vore farligt. Att ha styrelser helt utan politiker skulle ställa höga krav på ägarstyrning med ännu klarare ägardirektiv. Kurt Eliasson understryker att varje kommun måste välja styrelsesammansättning utifrån sina förhållanden. En storstadskommun kan ha ett större urval av politiker med kompetens och erfarenhet än en liten. leif jakobsson, socialdemokratisk ordförande i Sabos styrelse, tycker inte att Sabo ska ha några synpunkter på vilka som sitter i bostadsbolagens styrelser, utan att det är kommunernas sak att avgöra. Personligen tycker han dock att valresultatet ska speglas i bolagsstyrelserna. Men om det gått helt över styr i ett bolag kan det säkert finnas skäl till att välja in en annan kompetens i styrelsen, tror han. Den överordnade uppgiften är dock enligt Leif Jakobsson att lösa det bostadspolitiska uppdraget. Och den kompetensen anser han inte att styrelseproffs har. Men det beror på vad kommunen fokuserar på, att se till att folk har någonstans att bo eller att bedriva affärsverksamhet. Vad man väljer får man försvara gentemot sina medborgare, säger Leif Jakobsson. fredd sandberg är socialdemokratisk ordförande i Sundsvalls kommuns bostadsbolag, Mitthem. Där har man alltid Leif Jakobsson Det beror på om kommunen fokuserar på att folk har någonstans att bo eller affärsverksamhet. Ett allmännyttigt bolag ska syssla med politik inte med ekonomi Allmännyttans styrelser ska spegla kommunens politiska inriktning. Vem ska annars garantera samhällsuppdraget? Det undrar Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundssordförande. för brukarna, hyresgästerna, är sammansättningen i styrelserna i de kommunala bostadsbolagen av stor vikt, enligt Barbro Engman, förbundsordförande i Hyresgästföreningen. Annars kan väl hela rasket privatiseras och marknadsutsättas. Barbro Engman Det har en väldig betydelse. Det är politik så det bara blåser om det. I ett kommunalt bolag som ska verka i den politiska anda som en kommun har blir det väldigt märkligt om ledamöterna är opolitiska. Hon menar att när frågor som försäljningar och bostadsrättsomvandlingar, energieffektivisering och hyror kommer upp haft politiska ordförande, och själv har han suttit på posten sedan Jag tycker att det i kommunala bolagsstyrelser ska vara övervägande politiker. Men det är viktigt att se till personernas kompetens och erfarenheter utanför det politiska livet, när partierna nominerar sina ledamöter. Och att det är personer som brinner för de frågor som bolaget hanterar. I Mitthems styrelse sitter en ledamot som är opolitisk och har en bakgrund inom byggbranschen. För oss har han varit ovärderlig och ett stort stöd för mig som ordförande. Det är viktigt att det finns någon i styrelsen som har branschkunnande. Men en politiker behöver inte vara olämplig bara för att han eller hon inte har någon direkt erfarenhet utanför politiken. Jag har ingen erfarenhet på agendan är det viktigt att bolagets styrelsesammansättning representerar kommunens politiska inriktning. Barbro Engman framhåller att den demokratiska grundidén är att styrelsesammansättningen ska spegla kommuninvånarnas vilja. Om det kommunala bostadsbolaget, som är kommunens bostadspolitiska verktyg, leds av en blandning av kommunala tjänstemän och branschfolk så förlorar man den grunden, och vrider det hela till att handla om ekonomi istället för politik, betonar Barbro Engman. Ett allmännyttigt bolag är per definition ett bolag som ska syssla med politik och inte ekonomi. Så länge det är så ska det också synas i styrelserepresentationen. Vem ska annars garantera samhällsuppdraget? av dåliga politiker i bolagsstyrelser. Tvärtom, säger Fredd Sandberg. Alla Bofast pratat med är överens om att man som ledamot alltid ska se till bolagets bästa när beslut fattas. Men Fredd Sandberg menar att det inte är ovanligt att ägarna, kommunerna, tycker att bostadsbolagen ska ta ett större socialt ansvar. Och då är frågan: vad innebär det? För oss är det att se till att det finns bra bostäder. Så tolkar vi det. Ett exempel på sådant som en kommun kan ge bostadsbolaget i uppdrag är att bygga idrottsplatser åt kommunen. Vissa bostadsbolag erbjuder också sommarjobb till hyresgästernas ungdomar, anordnar simskolor, bussar hyresgäster till Ullared eller andra aktiviteter som ligger utanför bostadsbolagets kärnverksamhet. I habo kommun anser kommunalrådet Jarl Karlsson att styrelseledamöterna i första hand behöver ha branschkunnande eller bolagserfarenhet (se föregående uppslag). Det argumentet biter inte på Barbro Engman. Om det är ett uttryck för att bolagen inte har ett samhällsuppdrag, då har man kapitulerat och då kan man undra om man behöver kommunala bostadsbolag. Då ska väl hela rasket privatiseras och marknadsutsättas. Jarl Karlsson anser att kommunens ägardirektiv kan stå för bolagets politiska styrning. Med ägardirektivet kan vi styra hur bolagen ska utvecklas. Så det är fortfarande meningsfullt för kommunen att äga ett bostadsbolag, anser han. Men Barbro Engman tycker inte att det räcker att kommunfullmäktige målar med den breda penseln i ägardirektiven, som hon uttrycker det. Det skulle man i så fall kunna säga om hälsovårdsnämnden också, och om allt som är kommunalt: att resten kan tjänstemännen ta hand om. Av erfarenhet vet jag hur svårt det är att hävda sig mot sin ägare. Det är en evig stridsfråga och jag vidhåller att vi ska stå för bostadsförsörjningen i kommunen i första hand, menar Fredd Sandberg. Även Lars Birve framhåller styrelsens skyldighet att värna bolaget gentemot sin ägare. Skulle det vara kinkigt någon gång så är det styrelsens uppgift att skydda bolaget mot sin ägare. Det kan behövas ibland. 26 Bofast 2/2011 Bofast 2/

15 styrelser Så utses styrelserna I Saboföretagen finns omkring förtroendevalda i styrelserna. Cirka är ordinarie ledamöter och runt är suppleanter eller personalrepresentanter. År 2000 var antalet styrelseledamöter nära inom Saboföretagen. Minskningen beror till stor del på att suppleanterna blivit färre. En fjärdedel av ledamöterna är i dag kvinnor. För tio år sedan var endast var femte ledamot en kvinna. I kommunala bostadsbolag är det kommunfullmäktige som utser styrelseledamöterna i bolagens styrelser. Om man inte är överens i fullmäktige kan en partigrupp kräva så kallat proportionellt valsätt, vilket innebär att man ska följa valutgången strikt. Vid bostadsbolagets bolagsstämma meddelas sedan vilka ledamöter kommunfullmäktige har utsett. Valberedningen är oftast klar med sitt arbete inför kommunfullmäktiges decembermöte samma år som valet. Därmed kan fullmäktige vid det mötet utse styrelseledamöterna. Antalet styrelseledamöter i ett kommunalt bolag varierar mellan fem och nio. Vanligast är att bolagen styrs av sju ledamöter. Stora bolag kan ha upp till elva ledamöter i sin styrelse, men det är inte alltid så att stora bolag har större styrelser än små bolag. Inom allmännyttan finns även stiftelser. Ett stort antal har övergått till att bli aktiebolag, men några finns kvar, till exempel studentbostadsstiftelser. En stiftelse ägs inte av någon utan "äger sig själv" och styrs av stiftelselagen. Hur styrelseledamöterna utses framgår av stiftelseurkunden, som är den handling som ligger till grund för stiftelsens bildande. Nya allmännyttelagen kan öppna för proffsledamöter De allmännyttiga bostadsbolagen ska drivas affärsmässigt, enligt den nya lag som trädde i kraft vid årsskiftet. Det kan innebära att fler icke-politiker väljs in i styrelserna, enligt vissa bedömare. Andra tror inte att det är någon stor förändring på gång. vid årsskiftet började den nya allbolagen att gälla. I den står att de kommunala bostadsbolagen ska drivas utifrån affärsmässiga principer. Kan det göra att fler icke-politiker utses till de allmännyttiga styrelserna? Ja, absolut. För det är lätt att man som lokalpolitiker för in sociala frågor som inte hör hemma i bolagsvärlden och därmed inte kan anses affärsmässiga, säger Fredd Sandberg, ordförande i Sundsvalls kommuns bostadsbolag, Mitthem. Lars Birve Leif Jakobsson, socialdemokratisk riksdagsledamot och ordförande i Sabos styrelse, är av en annan uppfattning. Det tror jag verkligen inte. Bostadsbolagen har ju sett till att överleva och vara lönsamma även tidigare. Jag kan inte se att det blir några dramatiska förändringar med anledning av lagen, säger han. kurt eliasson, vd för Sabo, tror att den nya skrivningen om affärsmässigheten i allbolagen kan få en viss betydelse för styrelsesammansättningarna framöver. Det kan vara så att man behöver öka branschkompetensen och få mer fastighetsstyrning i bolaget. Men jag tror inte att det är någon stor rörelse på gång, säger han. lars birve, vice ordförande i Sabo, tycker att frågan är relevant men att det är svårt att sia om hur styrelsesammansättningarna i bolagen kommer att påverkas. Ytterst handlar det om kompetens, lämplighet och att tillvarata bolagets intresse. Det verkar som att det här är en ny upptäckt, men inga bolag kan ju åsidosätta lönsamheten. Även kommunala bolag behöver tjäna pengar, säger han. Icke-politiker driver upp arvodena Att få bra icke-politiker att anta ett styrelseuppdrag kostar mer, anser Peter Wretlund, kommunalråd i Oskarshamn. Men Catrin Jalkander, opolitisk ledamot i Habo Bostäder, tror att politiker får högre arvoden. arvodenas storlek varierar stort, både inom bostadsbolagens styrelser och mellan olika styrelser. Skillnaderna beror inte nödvändigtvis på bostadsbolagens storlek, även om storleken har viss betydelse (läs mer på nästa sida). Frågan är om det har betydelse för arvodets storlek om ledamöterna är politiker eller så kallade styrelseproffs. Och har arvodets storlek betydelse för rekryteringen av nya ledamöter? Man kan konstatera att om man jagar folk utanför den politiska världen så kostar det mer. Och ju tuffare bolaget har och ju mer jobb det är, desto mer får man betala för det. De som är styrelseproffs är mer medvetna om vad ett arvode ska vara, medan politiker aldrig pratar arvode innan de tar uppdraget, säger Peter Wretlund, I Habo kommun har man tagit in opolitiska ledamöter i bostadsbolagets styrelse. smålandsbilder När man skall tänka förståndigt... Fastighetsägare och Bostadsbolag väljer oss av fl era skäl. Ett är att vi har marknadens bredaste sortiment. Ett annat är att vi har ett antal utvalda produkter speciellt anpassade för långsiktig och kostnadseffektiv förvaltning. Du hittar oss på Bofast 2/2011 CB_spis_187x260.indd

16 styrelser socialdemokratiskt kommunalråd i Oskarshamn. Arvodet har ingen stor betydelse. Det är så pass lågt, säger Catrin Jalkander, opolitisk ledamot i Habo Bostäder. Catrin Jalkander själv har ett fast arvode på drygt kronor per år och därtill kronor för varje möte hon deltar i (förra året blev det fem möten). Som egenföretagare är man van att jobba mycket för en liten penning. Så det är inte därför man tar uppdraget, utan för att göra en insats. Jag kan tänka mig att politiska styrelseledamöter har mer betalt. men jarl karlsson, socialdemokratiskt oppositionsråd i Habo kommun, menar att arvodenas storlek ändå spelar en roll när man ska rekrytera ickepolitiker som ledamöter. Vill man ha särskilda kompetenser så måste man ha ersättningar som är rimliga för den tid de personerna får avsätta. Externa ledamöter avsätter inte ett engagemang på det sättet som en politiker gör. Men det handlar inte om några jätteersättningar. Så mycket tjänar styrelserna De fasta arvodena till de kommunägda bostadsbolagens styrelser varierar, men medelvärdet för en hel styrelse är drygt kronor per år, enligt en enkät som Sabo gjorde förra året. Till styrelseordförandena betalas arvoden på i snitt drygt kronor per år och det vanligast förekommande arvodet är kronor. Medelvärdet för vice ordförandenas arvoden är cirka kronor per år, men vanligast är att de får strax under kronor per år för sitt arbete. Övriga ledamöter har ett snittarvode på knappt kronor medan suppleanterna i Ewa Klase socialdemokratisk vice ordförande i bostadsföretaget Byggebo i Oskarshamn, har ett och ett halvt basbelopp i fast arvode för sitt arbete. Det motsvarar drygt kronor per år. Hon tror inte att arvodet är avgörande för om man tar ett uppdrag i en kommunal bostadsbolagsstyrelse. Jag tycker inte det. Jag tackade ja innan jag visste vad arvodet var. För mig var det här snitt får drygt kronor för sin insats. Mer än hälften av alla övriga ledamöter och suppleanter har dock inget fast arvode alls. I stället kan de ha rörligt arvode, som betalas ut efter hur många möten de deltagit vid. Arvodena till bostadsbolagens styrelser bestäms i de flesta kommuner till en nivå som är jämförbar med kommunernas nämnder och övriga helägda bolag. Undantag kan göras om man vill ha en speciell kompetens i en styrelse. Arvodena bestäms formellt vid bolagsstämman. ett nytt uppdrag som jag blev inspirerad av. Kommunalrådet Peter Wretlund framhåller att Oskarshamns kommunfullmäktige såg över arvodesnivåerna samtidigt som man fattade beslutet att majoriteten i styrelsen skulle vara opolitisk (se sidan 16). Det blev ohållbart att ha olika nivåer för ledamöterna. Så numera har alla samma, det vill säga att externa ledamöter fick sänkt och politikerna höjt arvode. 30 Bofast 2/2011

17 förorten Kriget mot förorterna började i Skärholmen Text THOMAS ANDERSSON Foto ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉn Redan år 1950 bodde de flesta stockholmare i förorter. Först beundrade, sedan alltmer nedvärderade stadsdelar när den gamla stenstaden blir utspridd, modern storstad. Det finns ett väldigt tydligt förakt mot de stadsdelar som kallas förorter, säger författaren och journalisten Per Wirtén när han träffar Bofast på Konditori Renée i Flemingsbergs centrum. I boken Där jag kommer från kriget mot förorten spårar Per Wirtén under en vandring i sin hembygd i södra Stockholm förortsföraktets historiska rötter och sätter fingret på dess dagsaktuella konsekvenser. årsta, vällingby, farsta... De skinande nya efterkrigsförorterna symboliserar en oavbruten utveckling mot ett nytt och bättre samhälle framför allt när det gäller bostadsförhållandena. Då, på 1950-talet och en bit in på 1960-talet, lever fortfarande minnet av den breda massans bostadselände i det gamla Stockholms innerstad. Med trångboddhet, social misär och en i början på 1900-talet även med europeiska mått unikt låg bostadsstandard. Artikelförfattaren kommer fortfarande ihåg släktens storögda beundran när den nygifta kusinens supermoderna trerummare inspekterades högst upp i ett imponerande höghus i den nya tunnelbaneförorten Rågsved. Året var 1958 och flytten ut till framtiden hade gått från en etta utan varmvatten på Åsögatan inne på Södermalm. Men de nya stadsdelarna attraherar inte bara vanliga löntagare. För många, även långt upp i medelklassen, är den växande staden utanför tullarna ett lika självklart som progressivt flyttmål. Som Vällingby för en blivande statsminister från Östermalm, som Hagsätra för kulturchefen på den stora kvällstidningen eller som Farsta för akademikerelit och topptjänstemän i regeringskansliet. Mina föräldrar, som var medelklass, flyttade inte till Södermalm när de kom hit från Göteborg. Utan till ett radhus i Huddinge. Det var normen då, säger Per Wirtén. sedan vänder det. Året är nu 1968 och Skärholmen invigs av det legendariska stadsborggarrådet Hjalmar Mehr (s) och prins Bertil. Lovorden svallar till en början. Den nya paradförorten beskrivs i pressen som lyxig. Ja, ibland till och med som onödigt påkostad... Det är då den 10 september, två dagar efter invigningen som Dagens Nyheters kulturjournalist Lars-Olof Franzén skriver sin berömda artikel med rubriken Riv Skärholmen. Den som blir startskottet för en ännu i dag, enligt Per Wirtén, pågående mix av saklig kritik, fördomar och förakt mot det moderna Stockholm utanför tullarna och dess invånare. Per Wirtén citerar slutklämmen på Franzéns artikel i sin bok:...vinden blåser mellan husen och affärerna är stängda och ingen har något där att göra, för det enda man kan använda Skärholmens center till är att rulla engångsglas så det låter riktigt jävligt mellan väggarna. Riv det! Kriget mot förorten börjar på allvar med invigningen av Skärholmen, säger Per Wirtén. Det är här i Kungens kurva med Skärholmens centrum som första anhalt som vandringen börjar, genom de södra förorter i Stockholm som Per Wirtén hellre kallar nya stadsdelar, i en dmitry g utsprawlad stad utan självklar mittpunkt eller centrum. Den utspridda staden representerar det fjärde och senaste stadiet i städernas globala historia. Den som börjar med jordbruksstäder som Jeriko, fortsätter med stadsstater och imperiecentrum som Aten och Rom och i ett tredje steg blir industrialismens och 1800-talets stenstad med innerstad och förort som centrala begrepp. Förortsföraktets djupaste rötter spårar Per Wirtén ända tillbaka till det antika Roms suburbia. Husen utanför stadsmuren för det fattiga, smutsiga proletariat som inte släpptes in i den förtätade staden. hans egen nutida tvådagarsvandring med gps och kaffetermos formar sig till en återupptäcktsfärd i hembygden. Konkreta iakttagelser i välkända miljöer från hans eget liv fördjupas och sätts in i ett större sammanhang. De intellektuella verktygen är historiska tillbakablickar och hänvisningar till teorier och ideologiska hållningar inom arkitektur, stadsplanering och modernt bostadsbyggande. Blandat med minnen av barndomsvänner, kontaktsökande grannar, punkbandet Ebba Grön med en packad Thåström i Flemingsberg 1978, Rågsveds stökiga tunnelbanestation och punkarnas samlingspunkt Oasen, den tidstypiska 1960-talsinredningen i familjens radhus i Huddinge och mycket annat. Per Wirtén går förbi den första egna lägenheten i Flemingsberg, kollektivet han på 1980-talet flyttade till i Skogås och den egna familjens nuvarande radhus i Fullersta. 32 Bofast 2/2011 Bofast 2/

18 förorten förorten Flemingsberg: en stadsdel i det moderna, utspridda Stockholm. Pendeltåg räcker inte. Stockholms nya stadsdelar utanför tullarna kräver moderna tvärförbindelser, anser författaren Per Wirtén. Jag har vetat länge att jag skulle skriva om förorter och känner en daglig irritation över den nedlåtande blicken och den dåliga resursfördelningen. Det finns inga nyheter i Dagens Nyheter från de här stadsdelarna, bara från innerstan. Jag vill berätta om det som är min stad. kriget mot förorten är en hård titel på en berättelse som börjar med Stockholms annektering av mark i grannkommunerna under det fredliga svenska 1900-talet. Ett regionalpolitiskt maktspel där stockholmspolitikerna pressar på för att kunna bygga bostäder åt huvudstadens snabbt växande befolkning. Lagen Lex Bollmora, som antas 1959, ger Stockholms allmännytta rätt att bygga bostäder även utanför den egna kommungränsen.men infrastruktur och service som kollektivtrafik, vägar och tvärförbindelser fungerar illa över kommungränserna. Per Wirtén Författare och frilansskribent Senaste bok: Där jag kommer från - Kriget mot förorten Tidigare utgivit: Bland annat biografin The crazy swede och artikelsamlingen Kosmopolitik nu! Född: 1958 Familj: Hustrun Eva och tre barn, 22, 20 och 14 år gamla. Bor: Eget radhus i Fullersta i södra Stockholm Shoppar: Vi åker ofta till Skärholmens centrum eller till gammelstaden. Roar sig: Ja, då är det i gammelstaden, där är allting koncentrerat, fortfarande... Det sista Lex Bollmora-projektet blir den planerade jättestadsdelen med invånare i Fittja, Hallunda och Norsborg i norra Botkyrka. Den största miljonprogramskoncentrationen i södra Stockholm. Alltihop slutar med en tredjedel outhyrda lägenheter, rekordhög kommunalskatt i Botkyrka och en konkursfärdig allmännytta. Per Wirtén beskriver det hela som ett kolonialt övergrepp mot en liten kommun: De betongtunga husen släpptes rakt ned i kommunens knä. Det gjorde ont. I början av sin bok står författaren i Kungens Kurva på gränsen mellan kommunerna Stockholm och Huddinge. Där ser han ännu i dag spåren av Stockholms kommunalpolitiska kolonialkrig mot kranskommunerna: Den brusande E4:an och ett slags ingenmansland utan ordentliga förbindelser mellan Ikea med alla omkringliggande butiker i Huddinge och Skärholmens centrum i Stockholm bara några hundra meter därifrån. Per Wirtén, De betongtunga husen släpptes rakt ned i kommunens knä. Det gjorde ont. som bott en del i USA, känner i sin egen hembygd igen mycket från det amerikanska stadslandskapet. Utspridd villabebyggelse, shoppingcentra, motorvägar, kommersialism... På gott och ont, men i mångt och mycket en ofrånkomlig följd av demografiska förändringar, bilism och den postmoderna stadens krav på kommunikation och hastighet. I alla fall enligt Per Wirtén, som visserligen inte älskar motorvägar, men som ändå känner sig hemma när han sitter bakom ratten och det utspridda stadslandskapet flimrar förbi utanför bilfönstret. en central tes i Kriget mot förorten är att en rättvisare politik och resursfördelning mellan det som Per Wirtén helst kallar gammelstaden och de nya stadsdelarna bara är möjlig om man accepterar utvecklingen mot en utspridd stad. Och inser att Stockholm sedan länge är något mycket mer än 1800-talets gamla stenstad innanför tullarna. En jämviktspolitik i Storstockholm kommer inte förrän politikerna ändrat attityd. Det är grunden. Politiken som bedrivs i dag har inte accepterat hur staden faktiskt ser ut, menar han. Per Wirtén tar ytterområdenas brist på tvärförbindelser som exempel. Den nya tvärbanan genom närförorterna tycker han är löjligt lite. Det som krävs är en ordentlig satsning på moderna kommunikationer för att integrera regionalt och socialt isolerade stadsdelar som Flemingsberg, Hallunda, Alby och Rinkeby med andra ytterområden. I stället för att bygga sådant som den nya spårvagnen från city längs fashionabla Strandvägen ut till Djurgården. Som man vet att det inte finns något behov av! Hyresrätt eller bostadsrätt är för Per Wirtén en annan central fråga när det gäller statusskillnader mellan olika stadsdelar. Det viktiga är att allt som i framtiden byggs innanför tullarna måste vara allmännytta och hyresrätt! Att i fattigare stadsdelar med bara hyresrätter göra om till bostadsrätter tycker jag är helt okej. per wirtén tror inte att det går att bygga bort klasskillnader och relativ fattigdom. Men han är övertygad om att en bostadspolitik och stadsplanering med öppna ögon kan minska statusskillnaderna och öka flyttrörligheten mellan olika stadsdelar. Och på nytt närma sig den blandning av sociala skikt i en och samma förort som i stor utsträckning verkade vara en verklighet i förorternas barndom före krigsutbrottet mot Skärholmen. Fram till dess tror jag att det fanns en för Sverige väldigt unik känsla av att ta del av ett modernt projekt genom att bo i de nya stadsdelarna. Att vara i frontlinjen för utvecklingen på något vis. Sedan vände det ju radikalt. Hur skiljer du förakt och fördomar från saklig och berättigad kritik av efterkrigstidens nya stadsdelar utanför tullarna? Det är jättesvårt. Det glider så ofta samman, eftersom kritiken Dinah många Åbinger, gånger verksamhetschef är svepande och på generaliserande. Men en socialförvaltningen i Helsingborg. absolut och kvalitativ skillnad är när rösterna kommer från dem som bor i stadsdelarna. Då handlar det inte om ödsliga torg utan om varför det inte finns någon bankomat, ingen pendeltågsstation och ingen nybyggd skola. Om varför just vårt innecentrum får förfalla och varför det är för lite daghemsplatser här, när det finns så många i villaområdet på andra sidan vägen... Per Wirtén tar gärna Årsta och Hammarby sjöstad som exempel när han vill tydliggöra skillnaderna mellan det han ser som en framåtsyftande och för sin tid progressiv stadsdel och ett i dag nyproducerat men tillbakablickande område utan förankring i den moderna och ofrånkomligt alltmer utspridda staden. Det vill säga skillnaderna mellan folkhemmets socialdemokratiska Årsta och 2000-talets borgerliga projekt Hammarby sjöstad. i årsta ser per wirtén en idé om offentliga mötesplatser. Ett folkets hus, en biograf, torg och parker. I Hammarby sjöstad upptäcker han få motsvarigheter till detta. I Årsta finns små hyreslägenheter men också bostadsrätter och en blandad befolkning i olika inkomstlägen. I Hammarby sjöstad bor det bara människor med pengar. Det har man ju planerat in. I Årsta gläds Per Wirtén åt stora, gröna ytor. I Sjöstaden spårar han en skräck för vild natur. Träden är nedsänkta i trottoaren, eller står i fint, konstnärligt anlagda parker av traditionell innerstadstyp. Sjöstaden härmar och 1900-talens stenstad och bygger en pastisch på den! Fast han verkar inte särskilt förvånad över gammelstadens hämmande dominans över det han ser som Storstockholms nödvändiga utveckling mot en spännande, utspridd stad utan ett givet centrum och med socialt blandade stadsdelar. Alla Stockholms borgarråd, utom ett, bor ju själva i innerstan, konstaterar Per Wirtén med ett snett leende. I Hammarby sjöstad bor det bara människor med pengar. Det har man ju planerat in. 34 Bofast 2/2011 Bofast 2/

19 n y het E R Reliningutredningen försenad ännu en gång Reliningutredningen har skjutits fram ännu en gång. Men jag kan berätta att de allra flesta som vi intervjuat har varit nöjda med den relining som de beställt. I mindre än tio procent av projekten är det något som gått snett, säger projektledaren Tord af Klintberg. för två år sedan gick Sabo, Fastighetsägarna och VVS-Företagen ihop för att göra en gemensam utredning kring relining, den metod för renovering av vatten- och avloppsrör som blivit allt vanligare. Sedan dess har utredningen drabbats av flera bakslag: bråk med reliningföreningen Ibland finns det råttor i rören. Men det är inte så vanligt. som slutade med att VVS-Företagen fick kliva åt sidan, pengabrist och projektledaravhopp. Men strax före sommaren fick utredningen ny styrfart. Flera medfinansiärer dök upp, pengafrågan löstes och en ny projektledare utsågs. Utredningen skulle bli klar före jul. Det blev den inte. Men på Sabos renoveringskonferens i februari skulle resultaten ändå presenteras. Så blev det inte heller. Utredningen är inte klar än. Men jag tommy harnesk många projektledare betonar att reli- Tord af Klintberg, doktorand vid Tekniska högskolan i Stockholm, vid Sabos renoveringskonferens. 36 kan berätta lite om vårt arbetsmaterial, sa Tord af Klintberg, doktorand vid Kungliga tekniska högskolans avdelning för byggteknik och utredningens projektledare, när konferensen hölls i Stockholm. För att kunna återföra praktiska reliningerfarenheter har utredningen intervjuat 40 projektledare som tillsammans har deltagit i 300 reliningprojekt. Projektledarna är nästan samfällt nöjda. Majoriteten säger att de kommer att använda relining igen, sa Tord af Klintberg. Men utredningen har också fått höra om relining som blivit mindre bra. I mindre än tio procent av de reliningprojekt vi har kunskap om har relinarna gett sig på rör som egentligen borde ha bytts. Då blev det läckage vid rensningen av rören. I några fall har brister i ledningsritningarna resulterat i att rör blivit helt igensatta vid reliningen. Och ibland finns det råttor i rören. Om man då har uppehåll mellan torkning och applicering kan det komma in skräp i rören. Men det är inte så vanligt. I mindre än fem procent av de kända fallen blev ledningarna inte tätade av reliningen. Men sedan kom reliningföretagen dit igen och tätade tills det blev tätt, sa Tord af Klintberg. Utredningen har också sett exempel på förträngningar där det stuckit ut som små spjut av reliningmassa inne i rören. Det har antingen upptäckts vid filmning eller när ledningarna togs i bruk. Bofast 2/2011 ning är ett hantverk. Man skulle vilja ha referenser inte bara på företagen, utan även på de enskilda hantverkarna. Kanske till och med skriva in i kontraktet att det är Nisse Nilsson och Sven Svensson som ska utföra reliningen. Tord av Klintberg förvånades över att skillnaderna i pris verkar vara så stora mellan olika reliningföretag. Priset kan skilja upp till 50 procent i vad som förefaller vara likartade reliningprojekt. Han förvånades också över att såpass många av projektledarna inte verkade göra ordentliga upphandlingar vid reliningprojekten. En del säger att de bara använder sig av en viss metod, eller ett visst företag, för det känner de sig trygga med. Hittills har Tord af Klintberg bara hört talas om ett reliningprojekt som gått helt åt Rostigt rör relinat med plastfärg. helvete en bostadsrättsförening som först relinade med plastbeläggning, sedan byggde nya badrum. De relinade rören krackelerade efter fyra år och gick inte att renovera om, så allt fick rivas upp och bytas ut. klas palmqvist, vd på Mönsterås Bostäder, undrade på konferensen om de nöjda intervjuade projektledarna låtit göra oberoende inspektioner av de renoverade rören, eller om man nöjt sig med reliningföretagets egenkontroll. Själva har vi gjort relining med nedslående resultat. Företagets egenkontroll stämde inte. Och den oberoende filmaren vi anlitade sa att han hade väldigt dålig erfarenhet av relining, sa Klas Palmqvist. I vissa fall har det gjorts oberoende kontroller, i andra fall är det reliningföretagets egenkontroll. Många förlitar sig på den filmning man får, svarade Tord af Klintberg. flera i publiken undrade över hur neu- trala de inköpande projektledarna, som utredningen lutar sig starkt mot, kan sägas vara. Vi har valt projektledare som har erfarenhet av relining. Och visst, de projektledare som är mest entusiastiska är väl också de som har mest erfarenheter. Men jag tror inte att man väljer relining om och om igen om det inte funkar, sa Tord af Klintberg. Han passade på många av de övriga publikfrågor han fick och hänvisade i stället till utredningens slutrapport, som han nu tror ska vara klar i slutet av mars. Då hoppas han också kunna uttala sig om de relinade rörens livslängd, genom att studera hur bortsågade relinade rör från verklighetens hus ser ut i dag. Hittills har utredningen dock bara fått loss ett sådant prov, i stället för de 30 prov man önskat sig. helene.ahlberg@bofast.net När olyckan är framme är vi också det Ocab räddar värden, hjälper människor och värnar om miljön. Det finns tyvärr alltför många besvärliga tillfällen. Som när rören i köket springer läck och fuktskyddet i badrummet havererar. Eller när källaren svämmar över, taken läcker och fuktskyddet brister. För att inte tala om tiden efter en brand när lösöre måste saneras och bostaden återställas. Eller när fastigheten måste saneras från pcb, asbest och mögel. Då är Ocab bra att ha till hands. Vi är ett rikstäckande saneringsföretag med lokal närvaro och kännedom. Ett samtal och du har hjälp av både trevliga och hjälpsamma tekniker och andra specialister. Med Ocab har du en partner i fastighetsförvaltningen. Vi räddar dina värden när olyckan varit där. Läs mer på ocab.se. Där hittar du alla dina kontakter. läs mer om relining på SANERING RENGÖRING AVFUKTNING BYGGNADSMILJÖ JOUR Bofast 2/

20 bostadspolitik bostadspolitik Höj matmomsen och bygg nya bostäder för pengarna Maryam Yazdanfar Gör: ordförande i riksdagens civilutskott. Bostadspolitisk talesperson för socialdemokraterna. Ålder: 30 år. Bor: Bostadsrätt i Solna. Familj: Man och tvåårig dotter. Kopplar av med: Skönlitteratur i gröngräset. Har just nu snöat in på Doris Lessing. Musik: Lady Gaga, Kent, Laleh. vi har låg matmoms för att det skulle vara bra fördelningspolitik, säger Maryam Yazdanfar. Men i dag ser vi i stället att människor med lite pengar tvingas lägga en mycket större andel på sitt boende än de med höga inkomster. Därför finns det också en skevhet på bostadsmarknaden som hämmar efterfrågan på nya bostäder. Då blir det inte de byggvolymer som i realiteten behövs. Maryam Yazdanfar kom in riksdagen Sedan valet 2010 är hon ordförande i civilutskottet, där bostadspolitiken hör hemma. Öronmärkt, höjd matmoms skulle kunna ge uppåt 20 miljarder kronor till nyproduktion av bostäder, enligt Maryam Yazdanfar. Bostadsminister Stefan Attefall (kd) har för sin del tillbakavisat subventioner till nyproduktion och till renovering av hyresbostäder. Argumentet är att statligt stöd snedvrider bostadsmarknaden och långsiktigt motverkar sitt syfte. Hans resonemang fungerar på en perfekt marknad som kan förse folk med det boende de är beredda att Människor med lite pengar tvingas lägga en mycket större andel på sitt boende. Om matmomsen höjdes skulle staten få in 20 miljarder kronor till att subventionera nyproduktion av bostäder framför allt hyresrätter! Det föreslår Maryam Yazdanfar, bostadspolitisk talesperson för socialdemokraterna. Text THOMAS ANDERSSON Foto Magnus Selander betala för och vill ha, säger Maryam Yazdanfar. Men bostaden är inte en vara som alla andra. Dessutom råder en oligopolmarknad. Några få, stora byggbolag bestämmer hur den ser ut. Därför menar jag att man från politiskt håll måste gå in och styra med lagstiftning och subventioner. Hur ska då subventionerna utformas? De måste inrikta sig på andra bostäder än de bostadsrätter som i dag byggs med väldigt hög standard i tillväxtområden, och för dem som har råd att betala. Subventionerna måste i första hand gå till hyresrätter. Men regionalt kan det också handla om andra upplåtelseformer. I hälften av kommunerna i Stockholms län är det brist på både hyresrätter och bostadsrätter. Innan 2006 var subventionerna, som den borgerliga regeringen avskaffade, till smålägenheter och studentlägenheter faktiskt lyckosamma. När de togs bort blev det totalt byggstopp. När det gäller lagstiftning så är Maryam Yazdanfar, åtminstone delvis, inne på samma linje som bostadsminister Stefan Attefall. Nya regler i plan- och bygglagen och kommunernas hantering av bygglovsärenden kan underlätta och snabba på nyproduktionen av bostäder. Handlar det däremot om byggnormer är jag väldigt tveksam. Om vi ska bygga bostäder av sämre kvalitet för att kunna bygga mer, ja då är jag inte intresserad... Socialdemokraternas företrädare i bostadsfrågor anser också att kommunerna upplåter alltför stora markområden för nybyggnation. Det gynnar några få stora byggbolag på mindre, alternativa byggares bekostnad. Det här är en fråga för konkurrenslagstiftningen, anser Maryam Yazdanfar. ett konkret förslag från Stefan Attefall är skattelättnader för privatpersoner som vill hyra ut en del av sin bostad. Exempelvis som studentbostad, eller som ett första boende för ungdomar i allmänhet. En idé som inte direkt får Maryam Yazdanfar att göra vågen. När jag för tio år sedan gjorde entré på bostadsmarknaden så var det inte min högsta dröm att flytta från mamma och pappa hem till en hyrestant... Men visst, det kan vara ett komplement som kan fungera för vissa. Fast det är inget som gör att årskullar på ungdomar kommer in på bostadsmarknaden! Och framför allt saknar man de rättigheter som finns vid förstahandsuthyrning. Det verkar snarast som det är de som bor för stort och vill hyra ut som är viktiga i det här förslaget, inte brukarperspektivet. De kommunala bostadsbolagen har, efter en uppgörelse mellan parterna på bostadsmarknaden, inte kvar sin hyresnormerande roll. Standard, läge och kvalitet får nu också större genomslag i hyressättningen. Det här tycker socialdemokraternas talesperson i bostadsfrågor är bra. Särskilt i jämförelse med de renodlade marknadshyror som hon misstänker är det som alliansregeringen egentligen allra helst vill se. Det är ju bara att lyssna på statsministern när han uttalar sig om hyresmarknaden. Maryam Yazdanfar hänvisar till statsminister Fredrik Reinfeldts pessimistiska uttalanden om hyresmarknaden i Stockholms innerstad. Vad anser du: finns det en svart marknad med hyreslägenheter? Det finns ju ingen officiell statistik. Jag kan bara utgå från mina samtal med fastighetsägare, hyresgästföreningen och sakkunniga. Ja, det finns en svart marknad, men i vilken utsträckning är jättesvårt att veta. Vad beror det på? Att det finns ett stort underskott av hyresrätter i Stockholms innerstad. Och på att det medvetet förts en politik där borgerligheten försökt utrota hyresrätten från innerstan genom ett totalt byggstopp och omvandlingar. maryam yazdanfar vill för sin del se allmännyttan och de kommunala bostadsbolagen som en samhällsbyggande kraft i en kommunal verktygslåda för ett bättre samhälle. Men det betyder inte att hon anser att hyresintäkterna ska användas till annan kommunal verksamhet och hon påminner om att även allmännyttan måste bedriva sin verksamhet på marknadsmässiga grunder. Man får inte hålla på och subventionera vad som helst hur som helst. Visst, det kanske behövs en simhall i bostadsområdet för att förbättra folkhälsan, men det ska inte vara så att hyresgästerna används som en kassako för övriga medborgare i kommunen, säger hon. Maryam Yazdanfar som har en fil kand i statskunskap och har arbetat som journalist är född 1980 i Teheran. Hon kom till Sverige med sina föräldrar Som en i mängden i de stora 80-talskullarna flyttade hon i början på 2000-talet hemifrån. Först till en studentlägenhet i Solna och så småningom till en bostadsrätt med man och barn i samma kommun. bristen på överkomliga bostäder beror, enligt Maryam Yazdanfar, till stor del på att den bostadspolitik som sopades bort med finanskrisen på 90-talet inte har återupptagits. Varken av socialdemokratiska eller borgerliga regeringar och trots bättre tider. Där är jag som socialdemokrat oerhört självkritisk! Jag tror att bostadspolitiken också handlar om en generationsfråga. 40-talisterna har varit väldigt bra på att driva bra bostadspolitik för sig själva. Därför är de vinnare på bostadsmarknaden och sådana som jag förlorare. Vi har inte varit tydliga med att höja våra röster. Vilket skulle bli ditt första, viktiga beslut som bostadsminister? nya bostäder per år! Jag skulle samla alla aktörer; kommunpolitiker, landstingspolitiker, branschen och oppositionen för att ta i hand på att skapa de långsiktiga förutsättningarna för det. Bostadsminister Stefan Attefall har helt och hållet stängt ute oss i oppositionen från bostadspolitiken. Jag har sträckt ut handen gång på gång men han vägrar att ta den! 40-talisterna är vinnare på bostadsmarknaden och sådana som jag förlorare. 38 Bofast 2/2011 Bofast 2/