Fastighetsutveckling Exploateringsprocessen

Transkript

1 Projektutveckling

2 Fastighetsutveckling Exploateringsprocessen Idé markägare Förarbete markägare Planprocess kommun Bygglov byggherre Projektering byggherre/entreprenör Byggnation entreprenör Färdig byggnad

3 Centrala aktörer Exploatören / Byggherren Kommunen Övriga intressenter» Närboende» Närliggande verksamheter» Intressegrupper» Samhället i övrigt» M fl.

4 Olika typer av exploateringsprocess

5 Planprocessen Idé/initiativ Förstudie/markanvisning Startskede Programskede Planskede Utställningsskede Antagande Besvärsskede Laga kraft

6 Förädlingsprocessen, exempel jordbruksmark VÄRDE Tomtmark Råtomtmark Tomtvärde Råtomtvärde Jordbruksvärde Fördjupad öpl Detaljplan upprättas Detaljplan antas Tomten byggklar TID

7 Kommunens roll Exploateringsprocessen är en viktig nyckel för samhällsutvecklingen Kommunen har planmonopol Kommunens strategi och handläggning påverkar exploatörerna Kommunens agerande påverkar exploatörernas ekonomi Kommunens agerande påverkar ett stort antal intressenter Många intressenter som skall samordnas

8 Exploatörens roll Exploatörernas och andra intressenters medverkan krävs för en framgångsrik plan- och exploateringsprocess Exploatörernas och andra intressenter påverkar möjligheten till en framgångsrik plan- och exploateringsprocess Exploateringsprocessen skapar värden Kunskap krävs om värdetillväxten för att kunna leda och styra processen Kunskap krävs för att samordna olika intressentbehov

9 Exploatörers upplevda negativa effekter av exploateringsprocessen Osäkerhet om utfall av olika prövningar och när de är klara Tar för lång tid Mycket överklagande Detaljstyrning Missgynnande av mindre byggherrar Projekt kommer ej igång Ont om detaljplanelagd mark

10 Föreställningar om överklaganden Många detaljplaner överklagas Många s k okynnesöverklaganden Överklagandeprocessen tar lång tid Överklaganden ger ökade kostnader

11 Överklaganden i planprocessen Överklagandefrekvens Detaljplaner i snitt 20-30% Projektberoende Handläggningstider Vanligtvis under 1 år

12 Vilka överklagar? Övervägande sakägare i traditionell mening I huvudsak enskilda fastighetsägare 10-20% juridiska personer 20% bostadsrättsinnehavare eller boende inom planområdet Återstående andel består av olika intresseföreningar

13 Skäl till överklagande? Oftast rationella grunder Miljöhänsyn Estetik Hälsa Säkerhet Kulturhistoria Sociala förhållanden Lokalt avgränsade Deltagande kontra inflytande

14 Skäl till överklagandena? 60% av de som klagar anför brister i den formella processen Misstro mot kommunens handläggning Ifrågasättande av kommunens kompetens Brister i insyn och inflytande i planprocessen Brister i utredning av alternativ Försämringar i när- och boendemiljö Buller vanligast Inskränkningar i nyttjandet av fastigheten Framför allt vid bevarandeplaner

15 Exploatörens förankringsprocess Samhällets krav Projektledning Exploateringsprojektet Intressenternas behov

16 Förankringsprocessen: En projektledningsuppgift Intressentanalys Kommunikationshantering Beaktande av intressenters behov och synpunkter Bra beslutsunderlag Konsekvensbeskrivningar Alternativanalyser Osäkerhetsbedömning Styrkor och Svagheter Möjligheter och Hot

17 Resultat från fallstudier Intressenthantering är en komplex process Intressentpåverkan är dynamiskt och förändras över projektets livscykel Konflikter och kontroverser beror till stor del på: Missförstånd och bristande kommunikation Underskattning av intressenter behov och krav Både goda och dåliga nyheter måste kommuniceras till intressenterna Stark koppling mellan upplevd nytta och acceptans

18 Förankringsproblem Den formella exploateringsprocessen hanterar inte olika intressenters behov tillfredställande En analys av intressentbehov bör ses som en väsentlig del i beslutsprocessen för ett exploateringsprojekt Konflikter beror ofta på hur intressenternas upplever situationen Ett erkännande av intressenternas behov är väsentligt Förhandlingsutrymmet måste tydligt definieras Ett besluts konsekvenser med avseende på externa intressenter bör analyseras Det finns ett behov för förståelse av den komplexitet som finns rörande intressentbehov

19 Analys av intressentpåverkan Bedömning av: Konsekvens av intressentpåverkan Sannolikhet för påverkan Intressent attribut Syn på projektet» Behov och krav» Motståndare eller förespråkare Dynamisk process Förändras över tiden

20 Mål och medel i förankringsprocessen Målet är att man i projektet har tillförsäkrat sig en förankring före byggstart. Det förutsätter att det finns medel som: En fungerande kommunikation mellan berörda intressenter Mätverktyg och metoder för att bedöma och följa upp förankring Avvägning mellan olika värden

21 Construction Management Värde? Vad är värdet av en mer effektiv exploateringsprocess utifrån perspektivet av samhällsutveckling och tillväxt? Vilka är de värdeskapande faktorerna i dagens exploateringsprocess Hur kan en ökad grad av effektivitet uppnås utan att göra avkall dessa värden? Vilka incitament finns för en exploatör att investera i mark och att bygga på denna mark? Hur definierar olika intressenter värde

22 Vad är värde? Värde är subjektivt Olika intressenter kommer att definiera värde olika Bedömning av relationen mellan ekonomiska och subjektiva parametrar Vad som är värdeskapande tolkas olika i olika sammanhang

23 Värde i exploateringsprocesser En effektivare exploateringsprocess bör kunna: Hantera värden från olika intressenter Avväga olika intressenters värdebild Definiera de underliggande antagandena för olika intressenters värdegrund Definiera vilka alternativ som värdeskapande med avseende på olika intressenters värdegrund

24 Vad krävs? Ansvarstagande från exploatören avseende: Intressentanalys Förankringsprocess Bättre kommunikation mellan kommun och exploatör Ökad tydlighet Erkännande och hantering av olika intressentkrav

25 Effektivare exploateringsprocess? Målsättningen bör vara att: Genomföra exploateringsprojektet så att: Nyttan maximeras för så många intressenter som möjligt Projektets negativa påverkan minimeras Vilket i princip innebär: Rätt budskap till rätt intressent vid rätt tidpunkt

26 Framgångsfaktorer Gemensamma mål Rätt personer till projektet Nyttja varje steg i planprocessen Informationsspridning Våga nyttja expertiskunskap Marknadsanalyser

27 Planprocessens funktion idag? Upplevs den som ett hinder? Vilka hinder är det som upplevs? Hur kan de eventuellt undvikas.

28 Förtjänster med planprocessen Möjlighet för enskilda intressenter att påverka Demokratisk process Bred problembelysning

29 Skäl till att planprocessen upplevs som ett hinder Tidsaspekten Känsla av osäkerhet Oklart regelverk

30 Planprocessen tar för lång tid? En klar majoritet av exploatörer anser att planprocessen tar för lång tid I snitt angavs planprocessens längd till mellan 1-3 år Ur ett effektivitets perspektiv kan då en planprocess som överstiger 1 år antas vara lång Ur ett insyn/inflytande perspektiv bör dock en planprocess på under 1 år antas som för kort

31 Balans mellan tid och kostnad Exempel: Bostadsprojekt ytterområde Malmö Ger: Byggrätt 2500 kvm BTA 40 lägenheter Markförvärv 900 kr/kvm BTA Kalkylränta 8% En kapitalkostnad på SEK för markförvärvet för varje månads försening

32 Planprocessen upplevs som en osäkerhetsfaktor Olika förutsättningar i olika kommuner Detaljstyrning och kontroll Oklart regelverk, utrymme för tolkningar Svår tidsbedömning Svårt att bedöma investeringsrisken

33 Slutdiskussion Planprocessen är en osäkerhetsfaktor Planprocessen har en utdragen tidsdräkt Medför ökade kostnader Medför ett problem för mindre aktörer

34 Förändringsbehov 1. Formulera ett klart regelverk och praxis Regelverket upplevs idag som oklart Planprocessen upplevs orättvis Tydligare koppling mellan projektens komplexitet och planprocessens längd 2. En effektivare process Tydligare dialog mellan exploatör och berörda sakägare Byggherrar bör ta ett större eget ansvar i planprocessen 3. Mindre detaljstyrning Tydlighet om specifika krav från kommunen Mer färdig detaljplanelagd mark