Bättre rätt till ledningar

Transkript

1 Juridiska institutionen Vårterminen 2015 Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng Bättre rätt till ledningar Författare: Rickard Olsen Handledare: Peter Strömgren, doktor i civilrätt

2 2

3 1 INLEDNING Bakgrund Syfte och avgränsning Metod Disposition 8 2 ALLMÄNT OM FAST EGENDOM OCH FASTIGHETSINDELNING Fastighet och indelning Tvådimensionella fastigheter Tredimensionella fastigheter Ägarlägenhetsfastigheter Ledningsrätt 11 3 FASTIGHETSTILLBEHÖR I FASTIGHETER Allmänt om tillbehör Allmänna fastighetstillbehör Byggnadstillbehör Industritillbehör Undantagsregeln i JB 2:4 och 2: NÄR LEDNINGAR BLIR TILLBEHÖR Bakgrund och reglering Tillförande av tillbehör enligt praxis Analys och diskussion kring tillförandet av ledningar Analys av ledningar i gemensamhetsanläggningar i ägarlägenhetsfastigheter Ledningar med servitut i ägarlägenhetsfastigheter De lege ferendadiskussion kring tillbehör och ledningar 49 5 ACCESSION Allmänt om accession 51 3

4 5.2 Kraven för accession När och varför ledning kan bli beståndsdel genom accession Accession i praktiken Jämförande med tysk rätt och DCFR 64 6 SLUTSATS 66 7 KÄLLFÖRTECKNING 68 Offentligt tryck 68 Litteratur 68 Svenska domstolar 71 Internationella och utländska domstolar 72 Övriga källor 72 4

5 1 Inledning 1.1 Bakgrund Vem som är ägare av fastighetstillbehör har under väldigt lång tid varit omdiskuterat i svensk rätt. Redan i början av 1900 talet kom de första fallen om fastighetstillbehör och fortfarande kommer det upp nya fall med frågor kring detta. Jag har därför valt att skriva mitt examensarbete om ledningar och om dessa kan vara fastighetstillbehör eller beståndsdel av en fastighet. Problemet är av stor betydelse då ledningar oftast är väldigt viktiga för att en fastighet ska gå att använda. Det är genom ledningar vi får el, gas, vatten, internet och telefoni. På grund av oklarheten i lagstiftningen och ledningars vikt kommer även olika sorters ledningar att behandlas med en underfråga om dessa ska behandlas olika i vår lagstiftning. Genom rättsfallet NJA 2014 s. 35 gjordes delvis ett förtydligande gällande bedömningen av tillbehör och domen har i sin tur lett till att bedömningar kring tillbehör blir mer omfattande och i viss mån svårare, speciellt i fråga om ledningar. Frågan är särskilt aktuell nu då HD meddelat prövningstillstånd till ett fall, T , där en bostadsrättsförening gjort anspråk på att teleledningarna ska anses vara fastighetstillbehör eller att de genom accession ska vara att anse som en del fastigheten. Om ledningarna bedöms vara fastighetsägarnas egendom uppstår problem som att hela fastighetsnätet i Sverige blir uppdelat i olika små delar. Bedöms det vara Televerkets (nuvarande Telia) egendom uppstår frågor om alla ledningar ska anses vara lös egendom och om inte så är fallet, vilka ska anses vara tillbehör och vilka inte och på vilka grunder? 1.2 Syfte och avgränsning Syftet med denna uppsats är att utreda vad som krävs för att en ledning ska kunna bli fast egendom enligt svensk lagstiftning. Fokus kommer att ligga på när en 5

6 ledning blir tillbehör till fast egendom. Jag kommer att behandla olika sorters ledningar, men har valt att begränsa mig till vattenledningar, elledningar, fiberkablar och teleledningar där elledningar och teleledningar behandlas mest. Inom ramen för detta kommer det även att redogöras för vad som gäller kring tredimensionella fastigheter. För att göra en sammanhängande uppsats har jag valt att i stora drag begränsa resonemanget kring tredimensionella fastigheter till ägarlägenheter. Anledningen till att tredimensionella fastigheter behandlas i uppsatsen är att frågan inte kommer att omfattas av det avgörande som HD kommer fälla i det fall som har fått prövningstillstånd och att vissa andra bedömningar görs i fråga om tredimensionella fastigheter. En annan del som kommer att behandlas är vad som gäller om ledningen har köpts genom tredje man eller om det föreligger samäganderätt på fastigheten eller i ledningen. Detta för att rättsläget här har genomgått en förändring på senare år och fortfarande i viss mån är oklart. I uppsatsen kommer det också redogöras för vad en fast egendom är, vad som är att anse som tillbehör och vilken sorts tillbehör det då anses vara. Denna del är i stora drag allmänt hållen och har syftet att ge läsaren en bredare allmän förståelse för fastighetsrätten. Anledningen till detta är att fastighetsrätt inte ges ett stort utrymme under juristprogrammets grundläggande obligatoriska terminer och då uppsatsen riktar sig främst till mina medstudenter anser jag det nödvändigt att ha denna genomgång. Ytterligare en sak som kommer att behandlas är accession och om detta kan vara en grund för att en ledning ska bli fast egendom genom att ledningen har blivit en beståndsdel. Inom denna del kommer jag också att kort göra en jämförelse med hur man reglerat accession i tysk rätt och i Draft Common Frame of Reference. Detta har jag valt att göra för att vårt accessionsbegrepp är hämtat från tysk romersk rätt, men där det idag kanske utvecklat den till en egen accessionslära. Draft Common Frame of Reference behandlas för att redogöra för hur accession behandlas på ett mer övergripande europeiskt plan. 6

7 1.3 Metod Jag har valt att använda mig av den traditionella rättsdogmatiska metoden, även känd som rättsanalytisk metod i detta examensarbete. Den rättsdogmatiska metoden innebär att man undersöker en juridisk fråga utifrån själva rättssystemet eller kanske tydligare uttryckt att man löser rättsliga problem genom att applicera rättsregler på dessa. Detta innebär i sin tur att man håller sig till de traditionella rättsliga källorna lagstiftning, praxis, förarbeten samt den rättsdogmatiskt utformade doktrinen. Rättsdogmatiken utgår oftast från en konkret problemställning, vilket även denna uppsats gör med problemen kring tillförande av föremål och accession. 1 Denna metod används främst för att ta reda på vad som är gällande rätt. Jag kommer dock göra avsteg från denna metod under en del av examensarbetet för att föra en diskussion kring hur rätten borde vara och hur den kan tänkas att utformas i framtiden. Jag anser att detta är ett nödvändigt avsteg då rättsläget fram tills HD:s dom kommer vara osäkert, samt att domen inte kommer att omfatta allt som mitt examensarbete gör. Jag gör även avsteg från metoden så till vida att jag tar in källor som inte är de traditionella för att bevisa små poänger, exempelvis kostnaderna för att dra in en fiberledning i fastigheten eller statistik för att bevisa att exempelvis användandet av fast telefoni har minskat. Dessa källor kommer dock aldrig att användas för att stödja en juridisk argumentation och därmed är den rättsdogmatiska metoden fortsatt grunden för uppsatsen. I de delar där jag i min analys använder mig av komparativ rätt kommer jag inte att använda mig av Bogdans metod. 2 Dels är det inte tidsmässigt möjligt och dels är det inte platsmässigt möjligt att göra en sådan utredning av utländsk rätt på området. Jag kommer istället bara att göra nedslag i den utländska lagstiftningen och referera hur de ser på accessionsfrågan och jämföra den med den svenska rätten och vilka skillnader som framkommer av det. 1 Kleineman, Jan Juridisk Metodlära, Studentlitteratur Lund 2013 s Bogdan, Michael Komparativ rättskunskap, andra upplagan Norstedts Juridik Stockholm 2003 s

8 1.4 Disposition För att få en grundläggande förståelse för vad en fastighet är och vad som är fast egendom kommer det andra kapitlet att behandla allmän fastighetsrätt. Det tredje kapitlet är till för att ge läsaren en introduktion till vad som är tillbehör och vilka kategorier av tillbehör det finns, samt vad som behandlas under varje kategori. Det fjärde kapitlet av uppsatsen behandlar när ledningar blir tillbehör. Detta är uppsatsens huvuddel och även det som är huvudsyftet med uppsatsen. Det är främst här som den djupare och analyserande delen börjar. Det femte kapitlet behandlar accession och vad det kan få för inverkan och konsekvenser på ledningar. Detta är uppsatsens andra stora punkt. Även här inleds det kort med en mer allmän del om vad accession är och hur det kan ske. I övrigt består avsnittet av en analys av praxis och en analys av vad som krävs för att accession ska vara tillämpligt på ledningar. Det avslutande kapitlet är en slutsats där jag kort sammanfattar det jag kommit fram till under uppsatsens gång. 8

9 2 Allmänt om fast egendom och fastighetsindelning 2.1 Fastighet och indelning I 1 kap. 1 jordabalken (1979:994, JB) fastslås det att fast egendom är jord och att denna jord är indelad i fastigheter. Detta innebär att en fastighets fysiska omfattning är en avgränsad del jord, men även vattenområden som sjöar och floder räknas in som jord. Ett avsteg från denna reglering är tredimensionella fastigheter som behandlas mer nedan under kapitel Vad som är en fastighet kan man utläsa med slutsatser från JB och fastighetsbildningslagen (1970:988, FBL). Det framgår dock inte helt tydligt av lagstiftningen utan istället har man valt en mer demonstrativ beskrivning. Där är en grundläggande skillnad från övrig egendom att fastigheter är fast egendom, 2 kap. JB. 4 Fastigheter är något som de facto registrerats i enlighet med de lagar och bestämmelser som finns i FBL. Därmed är det en lämplighetsbedömning och FBL som ligger till grund för vad som är en fastighet. I 1 kap. 2 FBL stadgas att det ska finnas ett register över fastigheter och detta uppfylls i sin tur genom fastighetsregistret som regleras i 19 kap. 1 FBL. Där föreskrivs det att enhet som redovisas såsom fastighet i fastighetsregistret när FBL trädde i kraft, fastighet som nybildas enligt FBL och enhet som skall registreras såsom fastighet enligt bestämmelse i annan författning är att anse som fastigheter. 2.2 Tvådimensionella fastigheter De flesta fastigheter är avgränsade tvådimensionellt, exempelvis alla mark och vattenområden. Det innebär att det finns en teoretisk ruta på marken som man kan säga utgör fastigheten. Denna fastighet är inte avgränsad varken ner i marken eller 3 Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt, sjätte upplagan Iustus förlag Uppsala 2011 s Julstad, Barbro Fastighetsindelning och markanvändning. Fjärde upplagan Nordstedts juridik Stockholm 2011 s

10 upp i luften, men det är en vedertagen uppfattning att fastigheten åtminstone sträcker sig så lång upp och ner som det är möjligt att utnyttja fastigheten. Fastigheten omfattar alltså ändå marken under jord och luft, fastän detta inte är tydligt avgränsat. Fastighetens avgränsning har tillkommit genom antingen myndighetsbeslut eller av tradition. Fastigheten behöver inte sitta ihop utan kan vara separata, vilket betyder att varje avgränsat mark och vattenområde inte utgör en egen fastighet. Det är dock ovanligt att fastigheter delas in på detta sätt idag utan det är oftast en kvarleva från äldre tiders syn på fastigheter. En fastighet kan även ha en andel i ett utrymme som tillhör flera fastigheter gemensamt Tredimensionella fastigheter Ett alternativ till tvådimensionella fastigheter är tredimensionella fastigheter. Dessa är avgränsade på höjden också, alltså både horisontellt som tvådimensionella, men även vertikalt. Detta stadgas i såväl 1 kap. 1 a JB som 1 kap. 1 a FBL. Tredimensionella fastigheter ska alltid bestå av en volym. Det innebär att en fastighet kan bestå av källaren under jorden medan en annan fastighet består av huset ovanför, men det måste vara definierat. Det får inte lov att endast stå att utrymmet under mark är en fastighet och utrymmet över en annan, då detta inte är avgränsat. Tredimensionella fastigheter kan också bildas genom att en bestämd volym avskiljs från en tvådimensionell fastighet. Detta innebär i förlängningen att den tvådimensionella fastigheten urholkas. En tredimensionell fastighet kan också bildas genom att man avskiljer en del från en redan befintlig tredimensionell fastighet. Oftast behöver tredimensionella fastigheter servitut på varandra enligt 14 kap. JB eller så bildar de en så kallad gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149). 6 Det finns särskilda krav på tredimensionella fastigheter som är gjorda för bostadsändamål. Fastigheten måste då innehålla minst tre lägenheter. Det finns dock avsteg från det kravet genom ägarlägenheter (se nedan i kapitel 2.8). En tvådimensionell fastighet kan även få ett utrymme som 5 Julstad, Barbro Fastighetsindelning och markanvändning s Även tvådimensionella fastigheter kan ha en gemensamhetsanläggning, men här kommer fokus ligga på det i tredimensionella fastigheter på grund av dess vikt för dessa. 10

11 är avgränsat till en volym tillfört. Detta utrymme kallas då för tredimensionellt fastighetsutrymme och regleras i 1 kap. 1 a JB samt 1 kap. 1 a FBL. Utrymmet kan sitta ihop med den tvådimensionella fastigheten eller vara ett fristående utrymme Ägarlägenhetsfastigheter Ägarlägenhetsfastigheter är en speciell sorts tredimensionell fastighet som bara består av en lägenhet som måste vara avsedd för boende. En ägarlägenhetsfastighet måste dock enligt 3 kap 1a p. 4 FBL bestå av minst tre sammanhållna ägarlägenheter. Enligt samma paragraf får inte heller ägarlägenheter nybildas i ett hus som under de senaste åtta åren använts för boendeändamål. Kravet på att ägarlägenheterna måste vara sammanhållna innebär att de måste vara sammanhållna såväl fysiskt som rättsligt. 8 Kravet i 3 kap. 1a 3 st. FBL gäller inte ägarlägenheter då kravet endast är till för att motverka en fragmentisering av befintliga fastigheter. Samtidigt blir kraven på gemensamhetsanläggning och servitut betydligt större då det rör sig om boende i ägarlägenheter. Ofta bildas också en samfällighet av trapphuset, tak och andra allmänna delar av fastigheten så att alla ägarlägenheter i fastigheten äger varsin del i samfälligheten och på så vis delas även ansvaret. Andelen i samfälligheten följer givetvis med ägarlägenheten vid en eventuell försäljning liksom delen i gemensamhetsanläggningen gör Ledningsrätt Ledningsrätt är tänkt som en ersättning till servitut eller nyttjanderätter och regleras i ledningsrättslagen (1973:1144). Lagen är tillämplig på ledningar, vilket 7 Julstad, Barbro Fastighetsindelning och markanvändning s Julstad, Barbro Fastighetsindelning och markanvändning s Julstad, Barbro Fastighetsindelning och markanvändning s

12 idag främst åsyftar fjärrvärme, avlopp, gas och teleledningar. Med senare års framsteg inom tekniken borde även fiberledningar inkluderas i lagens tillämpningsområde. Ledningsrätt har fördelen att den är obegränsad i tiden och kan knytas till en juridisk person såväl som en fysisk. Kravet för att få ledningsrätt på en mark är samma krav som ställs på en anläggning enligt 12 anläggningslagen (1973:1149). För att få ledningsrätt måste personen som önskar få ledningsrätt göra en ansökan hos lantmäterimyndigheten. Samtidigt får fastighetsägaren till den fastighet som blir betyngd med ledningsrätt ersättning enligt expropriationslagens (1972:719) ersättningsregler Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s

13 3 Fastighetstillbehör i fastigheter 3.1 Allmänt om tillbehör Ovan har jag diskuterat vad en fastighet är och hur den bildas. Nu uppstår frågan vad som tillhör en fastighet. Tillbehörsfrågan är framförallt viktig för att veta vad som ingår i fastigheten och för att veta vad fastigheten är värd. 11 Vad som är tillbehör och när ett föremål blir tillbehör regleras i andra kapitlet JB. Rättsföljderna av att föremål får tillbehörsstatus är inte reglerade i lagtext, vilket är en anledning till mycket diskussion inom ämnet, mer om det nedan. Tillbehörsregleringen i svensk lagstiftning har i stora drag sin grund i två grundprinciper nämligen principen om det fysiska sambandet och principen om ägarsamband. Föremålet måste ha samma ägare som fastigheten och föremålet måste ha ett fysiskt samband med fastigheten, då blir det ett tillbehör. Skulle någon av de två grundprinciperna inte vara uppfyllda kan också föremålet sluta vara ett tillbehör och blir istället att anse som lös egendom. 12 Tillbehör kan delas in i de olika kategorier som beskrivs i 2 kap 1 3 JB, nämligen allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör samt industritillbehör. 3.2 Allmänna fastighetstillbehör Allmänna fastighetstillbehör är enligt 2 kap. 1 JB föremål som hör till fastigheten. 13 Det som paragrafen åsyftar är främst stängsel, byggnad och annan anläggning som anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. 14 Tanken är att paragrafen ska tolkas vitt så att flera olika slags byggnader och sorters stängsel räknas in som exempelvis hus, murar samt broar. Vad som är en byggnad är oftast 11 Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s Under vissa förutsättningar som diskuteras närmare under fjärde kapitlet. Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s Grauers, Folke Fastighetsköp. Tjugonde upplagen Juristförlaget Lund 2012 s NJA II 1966:24 s

14 självklart, men under begreppet faller även delar under marken som exempelvis skyddsrum. För det fall det inte är klart om något är en byggnad eller inte faller det oftast under annan anläggning och är således ändå att anse som fastighetstillbehör. 15 Även ledningar kan falla under begreppet som exempelvis ledningar för el, gas och vatten. Kraftledningar som endast går över en fastighet, utan att ha något egentligt samband med denna omfattas inte på grund av reglerna om ägarsamband. 16 Rekvisitet anbragts i 2:1 JB är lågt satt, men det bör vara fråga om ett ändamålsenligt anbringande. Detta innebär att föremålet ska vara anbringat så att det går att använda föremålet för det syfte som föremålet har. Dock behöver föremålet inte ha direkt kontakt med marken för att kunna anses vara ett fastighetstillbehör. En sliper som bär upp en järnväg behöver inte vara ett hinder för att järnvägen blir fastighetstillbehör. Ett liknande resonemang kan föras på en vattentank som bara genom sin tyngd ligger på fastigheten, men som ändå får anses vara fastighetstillbehör. Skulle däremot hjul sitta fast på vattentanken så att den enkelt kan flyttas ifrån fastigheten, bör den inte anses som fastighetstillbehör då den inte anbragts fastigheten på det sätt som man typiskt menar med rekvisitet. 17 Dock måste en bedömning i det enskilda fallet göras, då det verkar finnas visst utrymmer för att göra undantag från den strikta tolkningen av ordet anbragts. I ett hovrättsfall som visserligen berörde byggnadstillbehör konstaterade domstolen att det räcker med hänsyn till sakens ändamålsegenskap att det är anbringat i samband med byggnaden för att det ska bli tillbehör. Alltså borde en sak på hjul kunna vara tillbehör beroende på i vilket sammanhang det är anbragt och vad för föremål det rör sig om. 18 Det andra rekvisitet i 2 kap. 1 JB är att föremålet ska vara till för stadigvarande bruk. Detta rekvisit innebär att föremålet ska vara där för att stanna, åtminstone en längre tid. Det är enligt Grauers installatörens subjektiva avsikt som är avgörande, huruvida detta påstående stämmer diskuteras nedan i fjärde kapitlet. 19 Detta innebär i sin tur att föremål som en byggnadsställning eller 15 NJA II 1966:24 s. 12, samt Grauers, Folke Fastighetsköp s Vad detta innebär kommer att presenteras närmare under kapitel fyra. 17 NJA II 1966:24 s. 12, Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s Jfr. NJA I 1925 s. 317 samt NJA 1996 s RH 1985:12 s Grauers, Folke Fastighetsköp s

15 liknande inte är att anse som fastighetstillbehör då de har en mer tillfällig karaktär. Ju tyngre föremålet är desto troligare är det att föremålet är för ett permanent bruk, men det är ändå den subjektiva avsikten som är avgörande. 20 Föremål som har en tillfällig karaktär, men som används för stadigvarande bruk, är oftast att anse som fastighetstillbehör, men det beror på omständigheterna i fallet. 21 Därför kan t.ex. en arbetsbod som används som förråd vara för stadigvarande bruk och på så vis är den fastighetstillbehör och inte lös egendom. 22 Även växter så som träd och buskar är att anse som fastighetstillbehör då de är nedgrävda och står på rot i fastigheten. Motsatsvis blir skördade grödor och fälld skog lös egendom då rötterna inte längre sitter fast i marken och trädet. Naturligt gödsel anses dock vara fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 1 st. JB, trots att det inte har någon rot i fastigheten. Motsatsvis är konstgödsel inte att anse som fastighetstillbehör så länge gödseln inte är utspridd. Är gödseln däremot spridd på åkrarna har den sammanblandats med jorden och har därför en sådan karaktär att det är anbringat för stadigvarande bruk. Således blir gödseln i det fallet att anse som fastighetstillbehör, oavsett om det är konstgödsel eller naturlig. 23 Det finns fall där tillbehöret är anbragt för stadigvarande bruk utanför den fastighet som det är tillbehör till. Enligt 2:1 2 st. JB kan ett sådant föremål i undantagsfall anses som fastighetstillbehör. 24 I så fall spelar rättsinstitut som servitut roll för om man ska anse föremålet som tillbehör eller inte. Finns ett servitut på föremålet och det är anbragt av den härskande fastighetens ägare så är föremålet att anse som tillbehör till den härskande fastigheten. Har å andra sidan den tjänande fastighetens ägare anbragt föremålet är det inte tillbehör till den härskande fastigheten utan till den tjänande. Detsamma gäller för ledningar när man använt sig av ledningsrättslagen (1973:1144) för att säkerställa deras äganderätt. 25 Ett annat fall där föremålet kan stå på annan fastighet och ändå vara fastighetstillbehör är stängsel. Enligt 4 lagen om ägofred (1933:269) får stängslet sättas på ena fastigheten och inte på gränsen förutsatt att det finns en älv eller en väg där fastighetsgränsen går och man således 20 Grauers, Folke Fastighetsköp s RH 1986: Grauers, Folke Fastighetsköp s NJA II 1966:24 s. 13, samt Grauers, Folke Fastighetsköp s NJA II 1966:24 s Se vidare i Grauers, Folke Fastighetsköp på s NJA II 1966:24 s , samt Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s

16 inte kan sätta stängslet där. 26 Ett föremål kan också upphöra att vara fastighetstillbehör enligt 2 kap. 4 FBL. Om lantmäteriet har beslutat att en byggnad som är fastighetstillbehör ska rivas, så upphör det också att vara fastighetstillbehör Byggnadstillbehör Byggnadstillbehör regleras i 2 kap. 2 JB och är tillbehör till byggnad på fastigheten, ett så kallat medelbart tillbehör. 28 Det är fråga om fast inredning till byggnaden eller annat som byggnaden blivit försedd med på premissen att det är för stadigvarande bruk för byggnaden som faller under paragrafens område. Precis som gällande fastighetstillbehör fordras här att föremålet har ett fysiskt samband med byggnaden på ett så starkt sätt att de sitter ihop (betydelsen av sitter ihop kan dock diskuteras som exempelvis en spis som endast sitter fast genom ett eluttag). I första hand handlar det om föremål som har monterats fast i byggnaden, exempelvis ledningar för vatten och ljus eller balkar i huset räknas som tillbehör. På grund av rekvisitet blivit försedd med är tolkningen mycket vidare än så. Även lösa föremål kan anses vara tillbehör som exempelvis nycklar eller, som paragrafen tar upp i 2 st. 1 p. spis, sanitetsanläggning och badkar. 29 Vad anses vara en del av byggnaden och vad anses tillfört byggnaden? Exempelvis räknas golv och innerdörrar som en del av byggnaden när innerdörrar ofta är lättare att ta bort från byggnaden än vad avbalkningar som räknas som tillfört byggnaden är. Det krävs dock att föremålet faktiskt blivit försedd byggnaden. En rulltrappa som ska monteras in är inget byggnadstillbehör om den inte monterats, även om avsikten har varit att den ska monteras. Har dock rulltrappan en gång varit fastmonterad, men kort tagits bort för att repareras är den fortfarande att anse som byggnadstillbehör Grauers, Folke Fastighetsköp s Grauers, Folke Fastighetsköp s Strömgren, Peter Tillbehör och accession, Iustus förlag Uppsala, 2012 s NJA II 1966:24 s Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s NJA II 1966:24 s. 33, samt Grauers, Folke Fastighetsköp

17 En stor skillnad mellan allmänna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör är att man inte lägger lika stor vikt vid viljan hos personen som tillfört föremålet. Istället lägger man särskild vikt vid bedömningen kring huruvida det föreligger en funktionsgemenskap mellan föremålet och byggnaden eller en form av inre samhörighet mellan tillbehöret och byggnaden. Detta syns genom den formulering man valt i lagtexten. För allmänna fastighetstillbehör räcker det att det tillförts för stadigvarande bruk, den subjektiva viljan. För byggnadstillbehör krävs istället att tillbehöret är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden. 31 Skillnaden innebär att byggnadstillbehöret måste vara av nytta för byggnaden för att det ska anses vara ett tillbehör. 32 Enligt förarbetena är detta med hänsyn till den huvudsakliga användningen av byggnaden. Det ska framstå som en typisk inredningsdetalj så att det är självklart att en ny ägare skulle ha nytta av det. 33 Är föremålet av sådan art att endast den nuvarande ägaren skulle ha nytta av föremålet är det alltså inte att anse som ett byggnadstillbehör, då nyttorekvisitet inte är uppfyllt. 34 Förarbetena tar även upp om att standardutrustning vid nybyggen är att anse som tillbehör till byggnaden. 35 I paragrafen finns en lista där exempel uppräknas på vad som är byggnadstillbehör, denna lista är dock bara menad att vara exemplifierande och inte uttömmande. Listan är dessutom med dagens mått föråldrad då den inte behandlar nyare föremål som bör anses vara byggnadstillbehör. Bland annat har i rättspraxis parabolantenn bedömts vara byggnadstillbehör och även centraldammsugare och inbyggda diskmaskiner samt frys. 36 Även om inredningsföremålet är ovanligt kan det ändå anses vara tillbehör. I rättsfallet NJA 1996 s. 139 bedömdes motorn till en centraldammsugare vara tillbehör, även om den vid tiden för avgörandet var en mer ovanlig företeelse. Denna bedömning gjordes av Högsta Domstolen (HD) då rören var inbyggda i väggarna och måste anses vara tillbehör och rörens funktion var beroende av motorn. Den svåraste gränsdragningen rörande vad som ska anses vara byggnadstillbehör ligger vid föremål som kan ha karaktär av både fast och lös egendom. En diskmaskin som är fastskruvad och inbyggd bör anses vara tillbehör, 31 Grauers, Folke Fastighetsköp s NJA II 1966:24 s. 34, samt Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s NJA II 1966:24 s NJA II 1966 s. 45, samt Grauers, Folke Fastighetsköp s NJA II 1966:24 s NJA 1997 s. 699 och NJA 1996 s. 139, samt Grauers, Folke Fastighetsköp s

18 medan om man bara låter den stå fritt är den att anse som lös egendom. 37 Detsamma gäller föremål som förr var väldigt tunga, men som idag är betydligt lättare. En gammal mangel är nog att anse som tillbehör, då den väger så tungt att den står där den står, medan en nyare modell som väger jämförelsevis lite är att anse som lös. Även frågor om konst kan orsaka problem. Om en konstnär skulpterat en tung staty eller om någon köpt statyn är statyn då att anse som tillbehör eller ej? Då den är väldigt tung kan samma resonemang föras som med mangeln, men samtidigt är det ingenting som nästa ägare oftast har direkt nytta av och således är ändamålsambandet mellan byggnad och tillbehör inte särskilt starkt. 38 Sådana situationer är väldigt svåra att avgöra och det krävs en bedömning i det enskilda fallet. 39 Dubbletter utgör ett annat problem som reglerats i lagen. Finns det två diskmaskiner och båda är ägnade för stadigvarande bruk är båda att anse som tillbehör, men används den ena endast som reserv eller inte är inmonterad är bara den andra byggnadstillbehör. Nycklar utgör dock ett undantag från detta, då alla nycklar är byggnadstillbehör Industritillbehör Industritillbehör är den sista kategorin av tillbehör och regleras i 2 kap. 3 JB. Industritillbehör är till skillnad från allmänna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör helt inriktade på kommersiella förhållanden. Industritillbehör omfattar främst maskiner och andra föremål som tillförts en fastighet för att en viss verksamhet ska funktionera på denna. Då lagstiftaren lagt in rekvisitet att det ska fungera på denna omfattas inte exempelvis fordon, då dessa har uppgifter främst utanför fastigheten, vilket också framgår av lagen. Industrifastigheter möjliggör att alla tre kategorier av tillbehör aktualiseras (då det givetvis finns 2:1 JB och 2:2 JB tillbehör på fastigheten också) och då ska ändå varje tillbehör hänföras till sin kategori. Ibland kan det uppstå gränsdragningssvårigheter mellan 37 NJA 1996 s. 139, samt Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s Undantag finns ju på t.ex. slott där även efterträdaren har nytta av statyn. 39 Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s Grauers, Folke Fastighetsköp s

19 främst byggnadstillbehör och industritillbehör. 41 Förarbetena säger att avgörande för om det är byggnadstillbehör eller industritillbehör är om tillbehöret allmänt sett kan vara till nytta för byggnaden eller om det är något som är att anse som mer specifikt för den verksamhet som bedrivs där. 42 Syftet med att man valt att ha industritillbehör som en egen tillbehörspost är att det oftast är betydligt billigare ränta på krediter på företag än annan kredit och det är även mer fördelaktigt att lägga alla lån på samma post istället för att sprida säkerheterna. Även en tanke på flexibilitet har varit involverad i det bakomliggande syftet. Det finns dock undantagsfall från detta när maskinerna inte inverkar positivt på fastighetens värde. Av den anledningen finns det en möjlighet i 24 kap. JB att skriva in i fastighetsregistret att föremålen inte ska utgöra industritillbehör. 43 Det är dock inte möjligt att vissa föremål ska utgöra tillbehör medan andra inte genom inskrivning i fastighetsregistret utan förklaringen gäller för samtliga föremål. 44 Kravet för att ett föremål ska vara industritillbehör är att fastigheten är helt eller delvis inrättad för industriell verksamhet. Det spelar ingen roll hur stor omfattningen av verksamheten är; så länge maskinerna används som hjälpmedel för att framställa varor är de att anse som industritillbehör. Verksamheter som undantas från begreppet industriell verksamhet är exempelvis hantverkarrörelse, reparationsrörelse och laboratorieverksamhet och därmed är maskiner i sådana rörelser inte industritillbehör. Däremot kan en liten maskin på vinden i ett bostadshus utgöra industritillbehör. Skulle industrin på fastigheten läggas ned, anses fastigheten fortfarande vara inrättad för industriell verksamhet, så länge föremålen är kvar i byggnaden. 45 Ändrar fastighetsägaren inriktning på verksamheten kan maskinerna upphöra att vara tillbehör, exempelvis om inriktningen byter till laboratorieverksamhet. Föremålet är då inte längre inrättad för industriell verksamhet. Föremålet behöver inte vara fast/inmonterat i fastigheten som varit ett kriterium för de två andra kategorierna, utan även ett lok på en räls inne på fastigheten, borde utgöra industritillbehör (även om man här, 41 Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s NJA II 1966:24 s. 47. Se vidare Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s. 72. Jfr med NJA 1985 s. 232 där en fliseldningsmaskin ansågs vara byggnadstillbehör istället för industritillbehör i en fastighet gjord för handelträdgårdsrörelse. 43 NJA II 1966:34 s , samt Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s NJA 1997 s Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s

20 liksom med den gamla mangeln, resonerar så på grund av föremålets fysiska vikt). Föremålen som utgör industritillbehör får användas på annan industrifastighet i mindre utsträckning och även i verksamhet som inte är industriell utan att de förlorar sin karaktär av industritillbehör. Man har dock valt att undanta vissa föremål från möjligheten att bli industritillbehör. Dessa är främst fordon och truckar och dylikt som inte kan sägas vara främst för industriell produktion Undantagsregeln i JB 2:4 och 2:5. I 2:4 JB stadgas ett undantag från regeln att ett föremål blir fastighetstillbehör. I paragrafen regleras att om en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten ett föremål, hör detta ej till fastigheten om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. Detsamma gäller föremål som faller in under 2:3, där fastighetsägaren tillfört ett föremål utan att ha varit ägare till detta. Lagstadgandet har sin bakgrund i 1895 års lag där det stadgades att efter särskilt stadgande eller på annan emot envar gällande grund äganderätt till byggnad eller annat, som, efter ty i 2 eller 3 sägs, skulle till annans fasta egendom höra. Det innebar alltså att det i sådana fall inte skulle räknas till den fasta egendomen. Dagens jordabalk är uppbyggd på ett liknande sätt som 1895 års lag, i de fall det råder inkongruens mellan föremålet och fastigheten krävs att det finns direkta undantag från de grundläggande tillbehörsreglerna beskrivna ovan i kapitel Första meningen i lagrummet handlar om att en person, som kan vara en nyttjanderättshavare eller någon annan, tillfört fastigheten ett föremål som tillhör vem som helst utom fastighetsägaren. Det är i dessa fall som lagtexten stadgar att föremålet inte blir tillbehör. Den generella formulering man använt sig av vid lagstiftandet ger upphov till att en mängd olika fall träffas av undantaget i tillbehörsregeln. Det tydligaste är naturligtvis föremål tillförda av 46 Hager, Richard och Victorin, Anders Allmän Fastighetsrätt s NJA II 1966:24 s , samt Westerlind, Peter Kommentar till Jordabalken 1 5, PA Norstedt & Söners förlag Stockholm 1971 s. 162 samt prop. 1966:24 s

21 nyttjanderättshavare, då det uttrycks direkt i lagen, men även andra fall kan omfattas exempelvis när både någon annan och fastighetsägaren tillsammans tillfört ett föremål. Ett exempel på problematiken är när en hyresgäst installerar en kamin. 48 Kaminen har karaktären av att vara ett tillbehör enligt tillbehörsreglerna, men behåller ändå status som lös egendom på grund av undantaget i 2:4 JB. Det innebär att hyresgästen får lov att ta med sig sin kamin när denne flyttar, om än mot ersättning för skada som uppkommer vid särskiljandet alternativt en skyldighet att reparera skadan. Exempel på när ägarinkongruens uppstår (att den som tillfört föremålet och den som äger fastigheten inte är samma person) i denna regel finns också. Det behöver inte vara så att fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren sluter ett obligationsrättsligt avtal om att äganderätten för föremålet ska gå över till den andre utan det kan även vara om det är uppenbart att ett föremål inte ska tillhöra nyttjanderättshavaren. Om till exempel fastighetsägaren omber nyttjanderättshavaren att köpa in ett föremål och tillföra detta till fastigheten, då är det uppenbart att tanken är att föremålet ska stanna kvar även efter det att nyttjanderättshavaren har avflyttat. 49 Rätten som nyttjanderättshavare har att särskilja föremål från den fasta egendomen är begränsad i tiden med verkan att ägarkongruens uppstår. Det bör här därför uppmärksammas om regeln i 8:21 JB där en arrendator efter arrendets utgång ska erbjuda fastighetsägaren att inlösa exempelvis en byggnad som arrendatorn uppfört på marken. Denna rätt är också begränsad i tiden till en månad. 50 Även om en uttryckt tidsbegränsning saknas i 2:4 JB, så framgår det av allmänna principer och praxis att en viss tidsbegränsning finns. I ett rättsfall konstaterade man att åtta veckor efter avflyttningen var att anse som gräns. 51 Datumet för tidens utgång skjuts dock upp i de fall där den före detta sakägaren begärt att få ut sitt föremål. När inkongruensen upphört och föremålet har blivit tillbehör kan inte föremålets status som tillbehör upphöra endast genom ett obligationsrättsligt avtal mellan fastighetsägaren och den f.d. sakägaren, vilket även togs upp redan i 1895 års lag och numera regleras i JB 2: NJA II 1966:24 s. 68, samt Undén, Östen - Svensk sakrätt II, Bröderna Ekstrands Tryckeri AB Lund 1969 s SOU 1947:38 s. 107, samt NJA II 1966:24 s NJA II 1966:24 s Se även NJA 1962 s NJA 1933 s SOU 1947:38 s , samt NJA II 1966:24 s

22 Andra meningen handlar om de situationer när fastighetsägaren själv tillfört ett föremål som tillhör någon annan. Bestämmelsen tar sikte på när fastighetsägaren hyrt eller leasat eller köpt en sak med äganderättsförbehåll. Tanken är att sådana saker inte ska bli tillbehör utan ska fortsätta vara lös egendom. Undantaget gäller dock bara sådana föremål som behandlats ovan under rubriken industritillbehör. Det innebär att föremål som är fastighetstillbehör, 2:1 JB och byggnadstillbehör 2:2 JB kommer att bli tillbehör om de sammanfogas med fastigheten. Dessa föremål kan då inte återkrävas av tredje man utan den sakrättsliga äganderätten har övergått till fastighetsägaren. 53 2:5 JB handlar om de fall där det finns ett äganderättsförbehåll på ett föremål som fastighetsägaren sedan tillfört fastigheten på ett sådant sätt att det blir tillbehör enligt 2:1 eller 2:2 JB. Andra stycket innebär att första stycket kan tillämpas när fastighetsägaren hyrt föremålet eller om betalning gjorts för att få bruka föremålet om avsikten är att fastighetsägaren senare ska bli ägare av föremålet. Skillnaden mellan 2:4 JB och 2:5 JB är att i 2:4 JB behandlas den sakrättsliga verkan av att ett föremål med äganderättsförbehåll förvärvats av fastighetsägaren, medan 2:5 JB istället behandlar den obligationsrättsliga verkan. Bestämmelsen i 2:5 JB innebär att äganderättsförbehållet inte ens kan göras gällande mellan parterna NJA II 1966:24 s Prop. 1966:24 s. 97 samt Westerlind, Peter Kommentar till Jordabalken 1 5 s

23 4 När ledningar blir tillbehör 4.1 Bakgrund och reglering Ledningar av olika slag har skapat en hel del problem när det kommer till tillbehörsfrågan. Detta beror främst på att i ledningar finns det alltid någon annan än fastighetsägaren som har ett intresse i dem. Oavsett om det är vatten eller fiberledningar har leverantören ett intresse i ledningen för att kunna tillhandahålla sin tjänst. Även det faktum att en del ledningar kan ha ett större ekonomiskt värde spelar in för leverantören och de vill gärna ha kvar ledningarna som sin egendom. Ytterligare ett problem är att det ofta krävs kunskap för att installera ledningar och det krävs kunskap om underhåll för att hålla dessa säkra och funktionsdugliga. Oftast har bara leverantören denna kunskap, vilket även det spelar in på bedömning i vems intresse något är tillfört. Därför är just ledningar som tillbehör en särskilt svår fråga och kommer i det följande att behandlas grundligt. I det följande förutsätts även att ledningarna uppfyller de krav som 2:1 och 2:2 JB uppställer, det vill säga fysiskt samband och ändamålssamband. Tillförandefrågan har stor betydelse för om ett föremål ska kunna anses som ett tillbehör till fastigheten enligt JB 2:4 eller om det ska anses som lös egendom. Angående tillförande kommer jag i denna del främst behandla tillförandet och intresseteorin, men även gå in på regleringen kring servitut och tredimensionella fastigheter. Accession kommer att behandlas senare i ett eget kapitel. Paragrafen 2:4 JB ger inte mycket vägledning kring begreppet tillförande utan det är främst praxis och doktrin som förtydligat rättsläget. Några av dessa rättsfall kommer att återges för att ge en tydligare bild. Frågor som uppstår är exempelvis om någon annan än fastighetsägaren faktiskt kan tillföra en fastighet en ledning. En annan fråga är exempelvis hur intresset hos en leverantör av nätverkstjänster att få sälja sina tjänster skiljer sig från en leasegivare som leasat ut en maskin till en fastighet. Svaret på frågorna beror på hur man ser på ordet tillförande och det kommer att diskuteras mer ingående senare. 23

24 För att ett föremål ska bli tillbehör enligt 2:1 JB och 2:2 JB krävs som sagt, att det inte faller in i det undantag som 2:4 JB utgör. Föremålet ska alltså ha blivit tillfört av fastighetsägaren (om inte föremålet ägs av fastighetsägaren, se lagtext och NJA 2014 s. 35). Det innebär att föremål som faller under 2:1 och 2:2 JB och som är hyrda eller leasade kan falla under begreppet tillfört av fastighetsägaren och således bli fastighetstillbehör. Anledningen till att inte egendom tillförd av nyttjanderättshavare räknas in tycks vara att lagstiftaren velat ge denne ett extra skydd för hans/hennes egendom. Omvänt tycks syftet vara att egendom som inte är nyttjanderättshavarens räknas som fastighetstillbehör för att vara ett borgenärsskydd. Detta är samma rättsliga system som används för luft och sjöfartyg och där gör man ofta en bedömning av i vems intresse föremålet har anbringats i, 1 kap 3 sjölagen (1994:1009). 55 Förevarande kan likställas med för vems räkning som föremålet tillförts. Dock är denna intresseteori inget som tar sig uttryck i lagen på annat sätt än genom att det ska vara fastighetsägaren som tillfört föremålet. Endast i två exempel har man i förarbetena tagit avstånd från den gällande huvudregeln och den bedömning man normalt gör i dessa fall. Det första var i NJA II 1966:24 där lagberedningen och departementschefen diskuterade huruvida en elmätare installerad av en elleverantör i nyttjarens fastighet var lös egendom eller tillbehör, där det var oavhängigt om utgifterna för elmätaren togs ut som hyra eller på annat vis. 56 Slutsatsen man kan dra från exemplet är att elmätaren ansågs vara installerad för att elleverantören skulle kunna läsa av denna och därmed skulle den nyttjas primärt av elleverantören och inte av fastighetsägaren. Argument om att nyttjaren har ett intresse av att mängden el han förbrukar mäts upp korrekt togs också upp, men det måste anses att nyttjarens primära intresse ligger i att få el. När elavtalet sägs upp eller avslutas finns det heller inget större intresse från nyttjarens sida att ha kvar elmätaren då det nya bolaget troligtvis kommer vilja installera en egen elmätare. Därför kunde man i detta fall konstatera att föremålet anbringats i elleverantörens intresse eller för dennes räkning. Frågan är om man idag kan säga att exemplet får samma utgång. Idag förvärvar många egna elmätare och sätter in i sina bostäder som ett led i att bättre 55 Strömgren, Peter Tillbehör och accession s Luft och sjöfartyg har många likheter med fastigheter i den mån att de har mycket stora värden och intecknas på liknande sätt. 56 NJA II 1966 s (lagberedningen) och s. 76 (departementschefen). 24

25 kunna kontrollera hur mycket de förbrukar för och för att kunna vara ett grönare hem eller åtminstone kunna dra ned på de elkostnader man har. 57 Speciellt i de fall då privatpersoner investerat stora summor för att byta till energifönster eller installerat en värmepump förefaller intresset av att veta sin nya förbrukning vara större. Idag skulle man alltså kunna säga att en elmätare har ett större intresse för nyttjaren än det hade förr och det har även ett större värde för privatpersoner med tanke på den kraftiga ökning som skett kring elkostnader. Jag skulle därför vilja hävda att exemplet i förarbetet idag hade fått ett annat resultat och där ska förstås annorlunda och att man därför bör ge det mindre vikt. Det andra exemplet som togs upp i förarbetena, som har likheter med det ovan beskrivna exemplet med elmätare, är ett exempel med mjölktankar. 58 Det handlade om mjölktankar och mjölkproducenter, där de som hämtade upp mjölken ville att mjölkproducenterna skulle ha de mjölktankar som upphämtarens fordon var gjorda för. Hade inte mjölktanken passat upphämtarens fordon hade upphämtningen dels tagit lång tid och dels hade upphämtaren fått ha med sig flera sorters adaptrar för att kunna ta upp mjölken. Att upphämtarens egna mjölktankar användes innebar också en form av säkerhet, då man därmed visste att den mjölktanken skulle hålla mjölken användbar tills den upphämtats. Även här finns ett åtminstone indirekt intresse från mjölkproducenten, men det ansågs att det var mejeriet eller upphämtaren som hade det största intresset i mjölktankarna jämfört med producenten. Exemplet har dock blivit kritiserat på grunden att producenterna har ett intresse av att mjölktankarna fungerar som förvaring och kylanordning och att de därmed har ett intresse i att det finns mjölktankar på marken. 59 Det som skiljer mjölktankfallet från elmätarfallet är alltså att intresset i mjölktankfallet då var större hos producenten än konsumentens intresse i elmätare och att värdet är betydligt större i mjölktankfallet än vad det var i fallet med elmätaren. Därför borde den samlade bedömningen vara att man anser att både producenten och mejeriet tillsammans ska ha tillfört föremålet. Hur det fallet regleras rättsligt är ännu oklart Se exempelvis Eons initiativ med mätaren 100koll. 58 NJA II 1972 s NJA II 1972 s Möller, Mikael och Strömgren, Peter Linjalen Yttrande II av den 13:e juni 2013 s. 3 4, samt Strömgren, Peter Tillbehör och accession s

26 Håstad har i en uppmärksammad skiljedom kort berört frågan som uppstår i mjölktankfallet. I skiljedomen skrivs att då en leverantör tillfört ett föremål i enlighet med ett leveransavtal med fastighetsägaren har leverantören inget direkt intresse i produktionen. Därmed är de undantag stadgade i JB 2:4 inte uppfyllda och saken ska vara att anse som tillbehör. 61 Hur stort rättskällevärde en skiljedom ska ges kan dock ifrågasättas, även om denna härstammar från en av de mest kompetenta på området. 4.2 Tillförande av tillbehör enligt praxis HD har i NJA 2014 s. 35 försökt bringa klarhet i frågan om tillförande när det gäller föremål som tillfogats en fastighet som är samägd av två eller fler ägare. Ämnet har berörts tidigare i några fall som handlat om stämpelskatt exempelvis i NJA 1982 s. 773 där frågan om en byggnad tillförd av en make kunde anses som fastighetstillbehör när fastigheten var samägd mellan makarna uppkom. HD konstaterade att en byggnad kan vara lös egendom i ett sådant fall, men att det är en bedömning i det enskilda fallet. I 1982 års fall ansågs inte föremålet vara ett tillbehör, då det av köpebrevet framgick att makarna var överens om att byggnaden inte skulle utgöra tillbehör. 62 Frågan kunde också ha bedömts i fallet NJA 1985 s. 365 som handlade om när en make köpt en siloanläggning, som skulle förbli säljarens egendom fram tills full betalning skett. Fastigheten fick sedan säljas på exekutiv auktion och frågan uppkom om silon skulle anses vara tillbehör, trots att inte full betalning skett. HD ansåg att siloanläggningen tillförts för stadigvarande bruk. Enligt JB 2:4 e contrario ska sådan egendom utan hinder av uppställda äganderättsförbehåll anses som fast egendom. Dock åberopade inte parten det faktum att silon tillförts av annan än fastighetsägaren och att silon på den grunden skulle vara lös egendom. Då det inte åberopats prövade HD inte frågan, men antydde att ett åberopande hade inneburit 61 Möller, Mikael och Brattström, Margareta Fastighetstillbehör en antologi, Iustus förlag Uppsala 1999 s Se även fallen NJA 1984 s. 562 och jfr med RH 1989 s. 23 och RH 1985 s

27 att silon var lös egendom. Med andra ord var det på tiden att HD tog upp frågan i NJA 2014 s. 35. Omständigheterna i målet NJA 2014 s. 35 var att SOA (fastighetsägaren) hade styckat av och sålt en del av sin fastighet till ett par. På den nya fastigheten låg en byggnad som användes av SOA som torkanläggning både före och efter fastighetsöverlåtelsen genom ett nyttjanderättsavtal. SOA hade dessutom själv bekostat en ny varmluftspanna i byggnaden. Därefter brann byggnaden ned och en konflikt uppstod mellan SOA och paret om byggnaden var lös egendom och således SOAs egendom eller om den var parets egendom och således att anse som fastighetstillbehör. HD resonerade i sina domskäl på ett till att börja med ganska svårtolkat sätt. Man konstaterade först att det är det faktiska anbringandet som är av vikt, för att senare i domen gå emot detta och säga att det är det faktiska intresset som är det viktiga. Att HD inte tydliggjorde från början vad det är som gäller är ganska olyckligt då NJA 2014 s. 35 hade chansen att göra upp med problemet en gång för alla, men skapade istället en regel som känns otydlig. Det faktiska anbringandet innebär att det i princip alltid är den som tillfört saken som fortsatt är ägare om inte andra omständigheter pekar på något annat. Det skulle i förlängningen innebära att det alltid är Telia, Vattenkraft eller något annat företag som är ägare till ledningarna, då det oftast är de som i faktisk mening tillför ledningar. Frågan om det faktum att de får ersättning för att göra det spelar kanske större roll här, då det blir mer en fråga om att fastighetsägaren köper en tjänst. HD fortsatte dock och menade sedan att när en fastighet är samägd måste bedömningen om ett föremål är tillfört på sådant sätt att det utgör tillbehör ta sin grund i de motstående intressena. Man använde sig av intresseteorin, vilket får helt andra konsekvenser än vad HD till att börja med anförde i domen. Exempelvis måste det göras komplicerade intressebedömningar och en utredning om vad som är ett legitimt intresse. Mitt intresse av att kunna ringa person X är kanske inte lika stort som att person X kan ringa till världen. Hänsyn till problem som dessa borde tas till dels att föremål som framstår som tillbehör (enligt 2:1 2:3 JB) också ska vara det och dels att hänsyn tas till de brister som finns i ägarkongruensen. När föremålet tillförts av en fastighetsdelägare och en eller flera andra personer beror föremålets eventuella 27