fast eller lös egendom? och allt däremellan

Transkript

1 Månadsbrevaugusti 2015 fördjupning - fast eller lös egendom? Foto: Hasse Holmberg/TT fast eller lös egendom? och allt däremellan De flesta vet att hus och skogsfastigheter i regel är fast egendom och att prylar och småsaker är lös egendom. Men vad gäller för fjällstugan, bostadsrätten, bilen och kylskåpet? Är det fast eller lös egendom? Få personer vet dessutom vilken stor betydelse denna gränsdragning har i juridiskt hänseende. Här följer en grundläggande lektion i de elementära skillnaderna mellan fast och lös egendom. Allt om Juridiks fördjupningar är precis som det låter. Vi går på djupet i månadens ämne genom att förklara bakgrunden till varför regler och lagar tolkas på de sätt som de gör. Vi passar samtidigt på att utveckla exempel som på olika sätt påverkat både lagstiftning som tolkningen i domstolarna. Att tolka juridik är för många krångligt och det finns en anledning till att juristutbildningen anses vara universitetsvärldens tuffaste utbildning och sedan hela tiden fortbildar sig. Materialet i Allt om Juridiks Nyhetsbrev är kortfattat, koncentrerat och tipsorienterat. Månadens fördjupning syftar mer till att ge en bredare förståelse och vi skriver texten en aning mer omfattande. Allt om Juridik ( och Blendow Publishing AB ( ) ansvarar på intet sätt för eventuella fel och/eller brister i Allt om Juridiks material och eventuella skador som kan uppstå direkt eller indirekt till följd av användandet av detta. Användandet av materialet sker helt på egen risk.

2 Sida2 Definitionerna av fast och lös egendom Distinktionen mellan fast och lös egendom är, som presenteras längre ned, inte alltid helt glasklar. Utgångspunkten är dock att om inte kriteriet för fast egendom är uppfyllt, så är det lös egendom. Det mesta rörande fast egendom regleras i Jordabalken, JB. Redan namnet jordabalken indikerar att jord är centralt för fast egendom. Definitionen av fast egendom anges i JB 1 kap 1, som stadgar följande: 1 Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Lag (2003:626). Fast egendom är alltså jorden, marken. Detta innebär att villan aldrig är själva fastigheten, utan fastigheten är den ruta som syns på fastighetskartan, vilken villan står på. Fastigheter finns upptagna i fastighetsregistret och i regel brukar fastigheten ha en beteckning i stil med Granskogen 1:123. Det här visste du kanske redan, men på senare år har en ny slags fastighet introducerats i svensk rätt. Orden ägarlägenhet eller tredimensionell fastighetsbildning kanske klingar bekant. Konceptet är helt enkelt att fastigheter kan staplas på varandra, att kravet på jord inte längre är uppfyllt. Ett exempel är om bostadsfastigheter byggs ovanpå ett parkeringshus. Tredimensionella fastigheter som koncept är fortfarande relativt ovanligt, men det är inte osannolikt att det är något vi kommer behöva vänja oss vid mer och mer framöver, i synnerhet med tanke på att ägarlägenheter inte är speciellt ovanligt utomlands. s.k. fastighetstillbehör. Fastighetstillbehören regleras i 2 kap JB. Byggnader, uthus, ledningar, stängsel och annat som uppförts på fastigheten avsett för stadigvarande bruk räknas som fastighetstillbehör. Kravet stadigvarande bruk innebär att det inte får röra sig om tillfälliga byggnader, såsom en barack, eller ett provisoriskt stängsel. Rekvisitet anbragts brukar innebära att föremålet ska vara fäst till fastigheten på ett sätt som är typiskt för det aktuella föremålet. En barack eller koja som flyttas runt kan inte omfattas, inte heller ett flyttbart stängsel. Vidare räknas i regel räls, syllar, siloanläggningar och cisterner som fastighetstillbehör. Detsamma gäller träd och växter som står på rot. Det finns också en speciell reglering som anger att vissa konstruktioner som ligger utanför fastighetens område ändå kan räknas som fastighetstillbehör. Ett exempel är ledningar, brunnar och andra servitut. Vi har nu konstaterat att byggnader i regel tillhör fastigheten. Vad tillhör då själva byggnaden? Jo, det som kallas för byggnadstillbehör. Dit hör fast inredning och annat som byggnaden försetts med. Gränsdragningen är lite oklar. En mikrovågsugn som står löst på diskbänken är troligtvis lös egendom, medan en inbyggd mikrovågsugn kan utgöra ett byggnadstillbehör och därmed vara del av fastigheten. Detta får exempelvis relevans vid fastighetsöverlåtelser; ingår mikron eller inte? En bra tumregel är att sådant du tar med dig i en flytt är lös egendom, medan sådant du lämnar är fast egendom. Det gäller dock att se upp i den avvägningen - en eventuell köpare kanske inte gör samma bedömning likadant som du! Gråzonen - fastighetstillbehör Låt oss återvända till den typiska villan. Vi kan konstatera att själva fastigheten är marken som villan står på. Alla vet ju dock att villan också är fast egendom, eller? Svaret är att villan ingår i fastigheten eftersom den är ett

3 Sida3 Hissar, ledstänger, ledningar, kontakter, värmepanna, kakelugn och nycklar är exempel på andra byggnadstillbehör. Beroende på byggnadens syfte finns dessutom ett antal specialfall. I en bostad ingår ofta badkar, spis, kylskåp och liknande. I butikslokaler ingår hyllor, disk och skyltfönsteranordningar i fastigheten och i fabrikslokaler räknas kyl- och fläktsystem som byggnadstillbehör. Foto: Hasse Holmberg/TT Om fastigheten är av industriell karaktär finns ett antal s.k. industritillbehör. Typexemplet är att en stor pappersmassamaskin finns på fastigheten, varpå man byggt en lokal runt maskinen. Vid en fastighetsöverlåtelse kommer lokalen ingå i fastigheten som fastighetstillbehör, medan själva maskinen räknas som industritillbehör. Industritillbehör är alltså maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för den industri som bedrivits på fastigheten. Till skillnad från pappersmassamaskinen i exemplet ovan torde däremot inte en gräsklippare räknas som industritillbehör till den aktuella fastigheten eftersom den inte utgör kärnan i industrins verksamhet. Allt det som nu sagts gäller, förutsatt att ett visst kongurenskrav är uppfyllt. För att byggnaden ska bli ett fastighetstillbehör, eller den inbyggda mikron ska bli ett byggnadstillbehör krävs att dessa tillförts fastigheten av fastighetens ägare. Om en hyresgäst bygger in en mikro är den lös egendom, oavsett hur inbyggd den må vara. Ett annat exempel är att en arrendator bestämmer sig för att bygga en stuga på fastigheten som hen arrenderar. I ett sådant läge är stugan lös egendom och tillhör arrendatorn, medan marken stugan står på tillhör fastighetsägaren. I princip har fastighetsägaren rätt att kräva att stugan flyttas eller rivs i ett sådant läge. Det nyss sagda innebär inte att fastighetsägaren själv rent fysiskt måste snickra in mikron eller bygga staketet, men det måste ske på uppdrag av fastighetsägaren. Kongurenskravet kan också uppfyllas genom att exempelvis hyresgästen för egna medel installerar en ny mikro sedan den gamla börjat krångla. Egendomen är då lös. Om hyresgästen flyttar ut och lämnar kvar mikron kan det anses som ett uttryck för att äganderätten till den lösa egendomen övergått på fastighetsägaren. Detsamma gäller om arrendatorn låter bygga en stuga som han sedermera säljer till fastighetsägaren då är också kongurenskravet uppfyllt. Köp av fast egendom - specialregler Köp av lös egendom har som huvudregel inga formkrav. Köplagen är den lag som aktualiseras och i konusmentsituationer gällande lösa saker gäller konsumentköplagen som en speciallag. Fast egendom har däremot formkrav. Köp av fast egendom regleras inte i köplagen, utan i 4 kap jordabalken. Det finns ett antal formkrav för en giltig fastighetsöverlåtelse:» Köpehandlingen ska vara skriftlig.» Köpehandlingen ska undertecknas av köparen och säljaren.» Köpeskillingen ska anges i köpekontraktet. Om köpeskillingen i kontraktet är 0 kronor, men parterna i ett annat avtal fastställer en köpeskilling om 1 miljon så är det sidoöverenskommelsen utan verkan. Det är således en gåva av en fastighet.» Köpehandlingen ska innehålla en överlåtelseförklaring, dvs. att äganderätten övergår från säljare till köpare.

4 Sida4 Vid fastighetsköp har köparen, som de flesta känner till, en enormt stark undersökningsplikt. I princip måste köparen krypa in i krypvindar, undersöka takpannor, isolering och andra svåråtkomliga konstruktioner. Endast fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en fullgod undersökning av fastigheten kan åberopas som fel i fastigheten. Kom ihåg att det är köparen och säljaren som är ansvariga för sina förpliktelser. Mäklaren är bara en mellanhand och det är inte speciellt vanligt att mäklaren kan krävas på ersättning vid avtalskonflikter mellan köpare och säljare. Vid fastighetsköp brukar köparen ges mer tid att genomföra rigorösa undersökningar av fastigheten, exempelvis genom att man delar upp köpprocessen i köpekontrakt och köpebrev. I praktiken väljer ibland säljare och köpare att tilllämpa reglerna för fastighetsköp, trots att det inte rör sig om en bostadsrätt. Det man ska vara medveten om är att detta enbart är något parterna kan avtala om - och Skillnad i pantsättning Bostadsrätter Foto: Thomas Ohneborg/TT Huvudregeln vid pantsättning av lös egendom är att pantsättaren ska avskäras rådigheten över panten och panthavaren får kontroll över egendomen. Oftast sker detta genom att föremålet lämnas över från pantsättaren till panthavaren. Detta fungerar dock endast om det är fråga om relativt små föremål smycken, tavlor, bilar, exempelvis. Bostadsrätter är lite knepigt. När du köper en bostadsrätt är det i sig lös egendom. Därför gäller köplagen och därmed inga formkrav. En bostadsrätt kan alltså i teorin säljas muntligen. Det är dock en stor fördel att ha ett skriftligt avtal, så båda parterna vet vad som gäller. Mellan bostadsrättsföreningen och nyttjandehavaren måste det finnas ett skriftligt kontrakt. När du äger en bostadsrätt är du också andelsägare i den fastighet som bostadsrättsföreningen äger. Samtidigt är du nyttjanderättshavare till din lägenhet. Vid köp av bostadsrätter råder också en stor undersökningsplikt, även om den inte är fullt så stor som vid fastighetsköp. I praktiken är dock köparen ofta mer utsatt vid köp av bostadsrätter än fastigheter dessa eftersom bostadsrätter inte sällan visas upp i en eller två timmar och dagen efter börjar budgivningen och tätt därefter skrivs kontrakt. Ibland pantsätts lagergods, såsom vin eller spannmål. Om en lantbrukare vill pantsätta ett antal ton spannmål som förvaras på gården måste då allt spannmål lämnas över till panthavaren? Nej. Ofta räcker det med att panthavaren sätter ett lås på den silo eller cistern där spannmålet förvaras, eller att det på något annat sätt manifesteras med en skylt eller dylikt att spannmålet inne i silon är pantsatt. Rådigheten ska alltså avskäras för pantsättaren, som det så fint heter. Hur pantsätts då fastigheter? Vid pantsättning av fastigheter måste inte fastighetsägaren flytta ut och lämna fastigheten vind för våg. En sådan konstruktion vore ganska förödande eftersom de flesta fastighetsägare lånar pengar till köpeskillingen och ställer fastigheten i fråga som säkerhet.

5 Sida5 Istället ska ett pantbrev skrivas. Pantbrevet fungerar som en värdehandling, vilket gör att det är pantbrevet som måste avskäras från pantsättarens rådighet. Om pantbrevet förvaras hos fastighetsägaren är inte fastigheten pantsatt. Omvänt kan ett pantbrev på vift ge obehagliga konsekvenser om det hamnar i fel hand. Håll därför stenkoll på dina pantbrev. Fastigheter kan endast pantsättas av samtliga fastighetsägare. För att få ett pantbrev ska fastigheten intecknas hos inskrivningsmyndigheten. Det kan uppstå problematiska juridiska situationer om det visar sig att fastigheten först sålts och sedan pantsatts av den gamla ägaren. Det kan uppstå ett läge där köparen ofrivilligt får en intecknad, pantsatt fastighet men det kan också få verkan så att borgenären mister sin pant och därmed förlorar säkerheten. Det är därför mycket viktigt att vid fastighetsköp så snabbt som möjligt ansöka om ändring i lagfarten, så att den gamla ägaren inte kan exempelvis pantsätta fastigheten trots att du blivit ägare. Den som ska ta emot pantbrevet, dvs. borgenären, bör förvissa sig om att gäldenären verkligen är fastighetsägaren genom att stämma av med inskrivningsmyndigheten och kontrollera lagfarten. Nils Ivars Ansvarig Trygghetspaketet, Allt om Juridik nils.ivars@alltomjuridik.se Foto: Johan Nilsson/TT Trygghetspaketet med Allt om Juridik