Fastighetsrätt - T2. Fastighetsbegreppet - objektet dvs. köper vad (vad ingår)? Fastighetsköp

Transkript

1 Fastighetsrätt - T2 Fastighetsrätt inom grundkurserna T2 (köp, hyra), T3 (pant), T6 (knappt någon fastighetsrätt) Idag tre delar: Allmänt om ämnet - allmänbildande och introducerande del è förståelse (Förstå/förklara varför lösningen kan bli en annan och i någon mening motverka uppsplittringen ) Fastighetsbegreppet - objektet dvs. köper vad (vad ingår)? Fastighetsköp

2 Allmän fastighetsrätt jordabalken 1-2 kap Fastighet och fastighetstillbehör; 3 kap Grannelagsrätt Miljöbalken (i praktiken); 4 kap Köp, gåva och byte; 5 kap Verkan av klander; 6 kap Pant; 7 15 Kap Nyttjanderätter, servitut, elektrisk kraft; kap. Sakrätt (obs även 7 kap); kap Inskrivningsdel (får inte glömmas bort)

3 Fastighetsrätt några särdrag Ämnet utgår från ett objekt FASTIGHET i princip en ruta på marken (avgränsat område) eller Historiska skäl ligger bakom regleringen som ett för sig behandlat rättsområde inte givet jfr andra länder - Tyskland Mycket omfattande som rättsområde nästan all verksamhet förutsätter på ett eller annat sätt en fastighet dvs. alla berörs?

4 Fastighetsrätt några särdrag (forts) Innehåller förutom civilrätt även offentlig rätt (kan ha betydelse för tolkningen av en enskild regel) Olika regeltyper och perspektiv blandas samman ex. obligationsrätt och sakrätt; allmänna regler och särskilda regler; civilrätt och offentlig rätt osv. Innebär för oss?

5 Fastighetsrätt några särdrag (forts) Dvs. när vi utgår från ett objekt kan problemet redan av detta skäl bestå av flera regeltyper och perspektiv! Jfr Lös egendom Fast egendom; se följande exempel:

6 Köp av bil ó köp av fastighet Exempel på förhållanden som ofta är aktuella/hur det vanligen är (som problem): Bil Fastighet Pantsatt? Nej Ja Uthyrd? Nej Inte sällan Andra befintliga rättigheter? Nej Ja Behov förändra objektet? Nej Inte sällan Skillnaderna innebär?

7 Lös egendom Köp Hyra Pant Osv, osv I praktiken tydliga gränser mellan de olika delarna/transaktionerna?

8 Fast egendom Utgår som sagt från objektet fastighet Köp Hyra Pant Osv, osv Dvs. inga tydliga gränser mellan delarna/ transaktionerna (går i praktiken ofta inte att bara behandla en del för sig)?

9 Fastighetsrätt några särdrag (forts) Problem lösning? Frågan måste först delas upp i delfrågor Ex. köp av uthyrd fastighet 4:17 och 7 kap reglerar i princip samma problem men ur olika perspektiv (tänk på vilket persp. ni skall reda ut): köpare säljare (4:17) resp. köpare hyresgäst (7 kap) resp. säljare hyresgäst (7 kap) Finns också samband mellan de olika regleringarna (jfr HD NJA 1990 s. 331, jfr även NJA 2012:1021!

10 Fastighetsrätt några särdrag (forts) Fastighetsrätten kan i en enskild fråga skilja sig från den allmänna kontraktsrätten jfr exv. hyresrätt där sociala aspekter kan påverka Kan bli ett val mellan avtalsfrihet och fastighetsrättslig begränsning ( hinder )? Jfr bostadsrättsfall exv. NJA 1992 s. 66 (option - formkrav), 2001 s. 75 (terminsavtal - formkrav)

11 Alltså: lätt att fånga in mycket Exempel: En fastighet inte alls ovanlig Köp av stor villa med styckningsbar tomt (=kan delas) vad vill köparen veta? Servitut

12 Nu över till objektet: Fast egendom Fastighet och fastighetstillbehör

13 Objektet: Fastighet med fastighetstillbehör Utgångspunkten en ruta på marken som tillsammans med tillbehören utgör en rättslig enhet Dvs. behandlas i princip som ett objekt om inte annat särskilt regleras/ medges!

14 Reglering 1 och 2 kap. JB Dess användning - typkonflikter Löser/reglerar: Vad som innefattas/hör till den rättsliga enheten exv köpt fastigheten Uppsala Hacksta 1:2 eller upplåtit panträtt i en fastighet Sätter upp gräns för särskiljande av mark och byggnad m.m. dvs. när vi tillåts dela upp den rättsliga enheten exv. sale and leaseback och än mer komplicerade upplägg innefattande fastigheter (inte ovanliga vad gäller kommersiella mer dyrbara fastigheter)

15 Tillbehörsreglerna endast drygt 100 år gamla! Dessförinnan endast via rättslig enhet Historiska skäl - jfr före/efter 1895 årslag Exv års lag i princip endast reglering av marken 1800-talets krav sakrättsliga problem/ behov tvingade fram en reglering (fastighetskrediten blev viktigare mer modern )

16 Utvecklingen (för förståelse) Lagstiftningen 1895 års lag till JB Från början i princip en kodifikation - svensk rättsuppfattning (ex. kor/kreatur, nycklar), men också andra länders regleringar gicks igenom. I huvudsak val mellan a. fysiskt/mekaniskt samband eller b. ändamålssamband som grund för reglerna è medelväg, försiktighet? Förklaring till att reglerna ser ut som de gör, exempelvis 2:4 JB samt att både ändamålstankar och fysisk anknytning vad gäller byggnadstillbehör fanns från början (finns kvar?)

17 Fastighet avgränsad del av jord 1:1 JB Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Lag (2003:626).

18 Fastighet avgränsad del av jord I princip (som sagt) en ruta på marken jordabalken tar inte ställning till lämplighet, se istället FBL (termin 6?) Vad är jord? Mark och vatten, dvs. allt inom Sveriges gränser med undantag för allmänt vatten Finns gräns (begränsning) i höjd och djupled? utveckling av intresseprincip?, jfr Norge

19 Som en följd av 3D-möjligheten finns idag tre typer av fastigheter: Traditionell fastighet ruta på marken som är formellt tvådimensionellt avgränsad (helt dominerande varianten) Tredimensionell fastighet fastighet som avgränsats i tre dimensioner Ägarlägenhetsfastighet en särskild tredimensionell fastighet rymmer en bostad

20 Fastighetstillbehör? - Reglerna enkla ( gissa rätt )? En kastrull En säng En kaffebryggare

21 Fastighetstillbehör? En kaffebryggare

22 Fastighetstillbehör? En säng

23 Alltså Motiveringen med utgångspunkt i aktuella rekvisit blir viktig/avgörande!

24 Allmänna fastighetstillbehör 2:1 JB Lagtexten 1 st. Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel.

25 Allmänna fastighetstillbehör 2:1 JB Vissa föremål anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (subjektivt?/objektivt?) Träd, växter (på rot) Naturlig gödsel Att tänka på: Vad avses med de olika föremålen? Dvs. vad är exv. en byggnad? Vad menas med för stadigvarande bruk?

26 Byggnadstillbehör 2:2 JB Lagtexten 1 och 2 st. Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till byggnad, såvitt angår 1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling, 2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning, 3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning, 4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning, 5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

27 Byggnadstillbehör 2:2 JB Byggnaden försedd med vissa föremål ägnat till stadigvarande bruk (objektivt!) Att tänka på: - Exemplifiering - Teknisk utveckling - Praktisk nytta - Vilken användning av byggnaden är styrande

28 NJA 1996 s. 139 Till följd av kravet att föremålet skall vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden gäller enligt förarbetena som allmän princip att föremålet med hänsyn till den huvudsakliga användning, för vilken byggnaden på ett bestående sätt är inrättad, skall framstå som en så typisk inredningsdetalj, att man bör anta att en ny ägare eller nyttjare av byggnaden har bruk för föremålet. Standardutrustning vid nybyggen av genomsnittlig typ bör inbegripas i den fasta egendomen (prop 1966: 24 s 90).

29 Skillnad på praktisk nytta (stadigvarande bruk)? På arbetsbänken Inbyggd

30 Industritillbehör 2:3 JB Lagtexten Till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet hör, utöver vad som följer av 1 och 2, maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Sådan egendom hör dock inte till fastigheten, om ägaren har avgett förklaring härom och förklaringen är inskriven i fastighetsregistrets inskrivningsdel enligt 24 kap. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör inte i något fall till fastigheten. Lag (2000:226).

31 Industritillbehör 2:3 JB Fastigheten inrättad för industriell verksamhet vissa föremål tillförts för att användas i verksamheten huvudsakligen på fastigheten Att tänka på: - Vad är industriell verksamhet? - Supplerande till 2:1 och 2:2 men egentligen aldrig dubbel tillhörighet - Vissa föremål undantagna - Kan avge förklaring (skrivs in)

32 2:4 JB undantag från 2:1-2:3 (tolkas motsatsvis) dvs. föremålet lös egendom 1 meningen: annan än fastighetsägaren tillför och ej i samma ägares hand 2 meningen: fastighetsägaren tillför industritillbehör som annan äger 3 meningen: fastighetsägaren tillför industritillbehör med återtagandeförbehåll

33 2:4 jämförd med 2:7 2:4 reglerar när ett tillbehör blir ett tillbehör (följer med fastigheten) tillförd av rätt person + ev. äga detsamma/ej förbehåll 2:7 reglerar när ett tillbehör upphör att vara ett tillbehör (kan behandlas för sig dvs. följer inte med fastigheten) Vid fysiskt avskiljande Efter vissa beslut (enl. FBL m.fl.)

34 till sist Överdriv inte tillbehörsreglernas syfte/ betydelse Kan man sälja en fastighet men undanta bostadshuset (som säljaren vill ta med sig)? Kan man köpa ett byggnadstillbehör (en spis i köket)? Vilka regler tillämpas på köpet i sådana fall?