Analysunderlag Fastigheternas värde...38 Finansiell strategi...40 Möjligheter och risker...41 Aktiefakta...44 Flerårsöversikt...46

Transkript

1 Årsredovisning 2006

2 Inledning 2006 i sammandrag Verksamhetsöversikt VD har ordet Ordförande har ordet Styrelse Koncernledning Strategi för värdetillväxt Verksamhetsbeskrivning Bostadsmarknaden Lokalmarknaden Fastighetsmarknaden Fastighetsutveckling Hållbarhetsarbete Organisation och medarbetare Fastighetsbeståndet Analysunderlag Fastigheternas värde Finansiell strategi Möjligheter och risker Aktiefakta Flerårsöversikt Finansiell rapportering Förvaltningsberättelse Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning Koncernens förändring eget kapital Koncernens kassaflödesanalys Koncernens redovisningsprinciper och noter Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Moderbolagets förändring eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Moderbolagets redovisningsprinciper och noter Revisionsberättelse Bolagsstyrningsrapport Tillämpning av svensk kod för bolagsstyrning Styrelsens rapport om intern kontroll Fastighetsförteckning och kartor Fastighetsöversikt Fastighetsförteckning Stockholm Fastighetsförteckning Helsingborg Fastighetsförteckning Göteborg Wallenstamkoncernen Fastighetsförsäljningar under Fastighetsförvärv under Kalendarium Årsstämma och ekonomisk information Definitioner se flik, 98 Wallenstam i korthet se flik, 99 Adresser omslagets baksida

3 i sammandrag Årets resultat efter skatt ökar till Mkr (1 635), motsvarande en vinst om 32 kr per aktie (24). Hyresintäkterna för perioden ökar till Mkr (1 220). Förvaltningsresultatet uppgår till 247 Mkr (262). Värdeförändring förvaltningsfastigheter tillför resultatet Mkr (1 950). Under året har Wallenstam sålt 13 fastigheter (54) för Mkr (1 373). Wallenstam har förvärvat 52 fastigheter (31) för Mkr (1 961). Under året har Wallenstam haft 494 lägenheter i produktion, varav 53 färdigställts. Uthyrningsgraden i Wallenstams kommersiella bestånd uppgick vid årsskiftet till 94 procent (92). I november invigdes Wallenstams första vindkraftverk. Börskursen vid årets slut uppgick till 141,00 kr (93,50), vilket är en ökning med 51 procent. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 2,50 kr per aktie (2,00). Väsentliga händelser efter årets slut Den 1 januari 2007 såldes fastigheten Orminge 46:2 i Nacka, Stockholm. Fastigheten omfattar drygt kvm och köpeskillingen uppgick till 105 Mkr. Den 31 januari såldes fastigheten Safiren 6, Stockholm, till en bostadsrättsförening. Fastigheten omfattar drygt kvm och köpeskillingen uppgick till 72,5 Mkr. Villkoren för Wallenstams personaloptionsprogram infriades under januari Detta medför en kostnad för 2007 om 7 Mkr. Kr 5 FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE EGET KAPITAL PER AKTIE Kr 125 UTDELNING Kr 2,5 * , , , , *2003* * Ej omräknat enligt IFRS *2003* * Ej omräknat enligt IFRS. 0, * Föreslagen utdelning per aktie för NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Rörelseresultat, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Uthyrningsgrad yta, % Finansiell ställning Fastigheternas värde, Mkr Soliditet, % Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,26 3,96 4,34 Data per aktie, kr Rörelseresultat Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Eget kapital Substansvärde Utdelning 2,50* 2,00 1,50 * Föreslagen utdelning 2006 i sammandrag

4 Storlek Utveckling Andel av koncernens yta Hyresutveckling STOCKHOLM Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler STOCKHOLM 39% Mkr V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T Affärsområde Bostad Affärsområde Företag GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler HELSINGBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler KOMMERSIELLA FASTIGHETER, GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler GÖTEBORG 17% HELSINGBORG 5% FÖRETAG GÖTEBORG 39% Mkr Mkr Mkr TOTALT TOTALT Affärsområde Företag Göteborg 39% Affärsområde Bostad Stockholm 39% Mkr Totalt Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler Affärsområde Bostad Helsingborg 5% Affärsområde Bostad Göteborg 17% * Bedömda hyresintäkter ** Tusental

5 5 Lägeskoncentration Fastigheter Marknadsposition Fastighetsbeståndets fördelning yta Huddinge 8% Övriga Storstockholm 36% STOCKHOLM Innerstad 16% Wallenstam är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Stockholm. Fastighetsbeståndet utgörs av 50-, 60- och 70-talshus i eftertraktade närområden samt äldre innerstadsfastigheter. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genomsnittshyran för 2007 beräknas till 960 kr/ kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 14 procent. Marknadsandel är cirka två procent. Nacka 17% Vällingby/ Hässelby 23% Södermalmstorg 8, Stockholm GÖTEBORG Mölndal 11% Innerstad 65% Hisingen 11% Öster 13% Wallenstam är den fjärde största privata aktören på bostadsmarknaden i Göteborg. Fastighetsbeståndet finns huvudsakligen i centrum och i attraktiva närområden och består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt 60- och 70- talshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genomsnittshyran för 2007 beräknas till kr/kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 14 procent. Marknadsandel är cirka två procent. Kungsportsavenyen 4, Göteborg HELSINGBORG Innerstad 100% Wallenstam är den fjärde största privata aktören på bostadsmarknaden i Helsingborg. Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet, vilka är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för 2007 beräknas till 870 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 17 procent. Marknadsandel är cirka tre procent. Drottninggatan 72, Helsingborg FÖRETAG GÖTEBORG Mölndal 3% Innerstad 53% Hisingen 15% Söder 3% Väster 4% Wallenstam är den näst största privata aktören på den kommersiella marknaden i Göteborg. Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehavet i innerstad. Uthyrningsgraden är 93 procent. Genomsnittshyran för kontor 2007 beräknas till kr/kvm. Marknadsandel på kontorsmarknaden är cirka tio procent. Öster 22% Södra vägen 1, Göteborg TOTALT Närområde 57% Innerstad 43% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag. Börsvärdet är cirka nio miljarder kronor. Fastighetsbeståndet värderas till cirka 19 miljarder kronor. Wallenstam är ett av de större fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Wallenstams andel av fastighetssektorns börsvärde utgör cirka sju procent. Kungsportsavenyen 2, Göteborg Verksamhetsöversikt

6 6 VD har ordet Under 2006 har alla medarbetare på Wallenstam återigen presterat ett fantastiskt resultat. Det gläder mig mycket att samtliga verksamhetsgrenar utvecklats fantastiskt bra. Vårt redovisade resultat är det bästa någonsin och jag är mycket glad över att kunna redovisa ett resultat på över två miljarder kronor. Det goda resultatet får nu utgöra basen för våra framtida utmaningar. Vi bygger vidare på det arbete som grundlades av min far, Lennart Wallenstam, som gick bort i augusti har varit ett intensivt år inom alla verksamhetsområden. Bolaget har fortsatt att växa och vi har välkomnat många nya medarbetare, främst till Wallenstam Energi och Fastighetsutveckling. Jag vill rikta ett tack till före detta vice VD Anders Berntsson för hans insatser för Wallenstam. Anders lämnade sin operativa tjänst i bolaget vid halvårsskiftet men arbetar vidare i styrelsen. Wallenstamaktien Även i år har vår aktie haft en mycket god utveckling. Vi har under en lång rad år tillhört de fastighetsaktier som utvecklats bäst, vilket är glädjande eftersom det är ett kvitto på att marknaden uppskattar det vi gör. Ett utvecklande fastighetsbolag Wallenstam är ett utvecklande bolag som präglas av entreprenörskap inom alla våra verksamheter. De senaste åren har vi återupptagit traditionen som bostadsbyggare. Vi har arbetat fram en projektstyrningsmodell som gör att vi kan bygga kostnadseffektivt till hög kvalitet. Våra nyproduktionsprojekt ger en god avkastning även om bidragssystemet till bostadsbyggande förändras. Vi har byggt upp en produktionsprocess som oberoende av stöd ska hålla över tid. Under 2006 har en bostadsfastighet färdigställts och vi har startat tre nya attraktiva bostadsprojekt som kommer att ge ett par hundra familjer fina lägenheter. Vi kan konstatera att vi har en stor efterfrågan på våra färdigställda lägenheter. Våra visningar har varit mycket välbesökta både av befintliga och nya kunder. Under 2007 kommer vi att fortsätta att bygga bostäder. Vi har ett flertal nya markanvisningar i attraktiva lägen i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. VD har ordet Extra roligt är det att kunna förverkliga några så kallade omöjliga projekt. Vårt projekt Brovakten, vid Essingebron i centrala Stockholm, går framåt enligt plan. Under 2007 kommer vi även att börja producera bostadsrätter. Vår första markanvisning för bostadsrätter har vi i Henriksdalshamnen i Stockholm. Det är ett attraktivt läge inom Hammarby Sjöstad i närheten av våra två tidigare nybyggda bostadshus. Vi bedömer att kontorsvakanserna successivt kommer att sjunka under Vi märker av ett ökat tryck bland hyresgästerna att utöka sina ytor. Under 2006 har vår kommersiella uthyrningsgrad ökat till 94 procent, vilket är väsentligt bättre än marknaden i genomsnitt. Förnyelsebar energi Under 2006 har satsningen på förnyelsebar energi fortsatt. Vi invigde vårt första vindkraftverk, Rålanda, i november. Så här långt visar det på en produktion över förväntan. Vi har tittat på ett flertal större och mindre projekt. Vi räknar med att kunna uppföra ytterligare ett par vindkraftverk under Resultatet av detta kommer sedan att ligga till grund för en större satsning i området. Det pågår ett intensivt arbete med att undersöka möjligheterna för ytterligare projekt inom vindkraft, bland annat på Andøya i Nordnorge och Öijared i Lerums kommun. Satsningen på vindkraft gör att vi tryggar vår egen kostnadsbild i och med att vi planerar en elproduktion som motsvarar vår egen förbrukning. I nästa steg planerar vi att bygga ut produktionskapaciteten för att även kunna täcka våra hyresgästers behov. Förutom att det medför goda affärsmöjligheter kommer vi också att kunna erbjuda våra hyresgäster miljövänlig el till ett bra pris. VD Hans Wallenstam Fastighetsaffärer Vi har lyckats förvärva ett stort antal fina fastigheter under året. Många är belägna på toppadresser i både Stockholm och Göteborg. Under året har arbetet med försäljningar till bostadsrättsföreningar varit omfattande. Ett stort antal föreningar som representerar både nya fastigheter och nya områden har kontaktat oss. Vi har även blivit uppvaktade av utländska intressenter som är intresserade av förvärv av både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet Även under 2006 har vi haft en god värdetillväxt på fastighetsbeståndet. Vår övergripande koncentrationsstrategi är i allra högsta grad giltig i dagsläget. Vår stora förmåga att förvärva fastigheter vid rätt tidpunkt, vår skicklighet inom uthyrning, vår lönsamma förvaltning och vår kompetens att bygga högkvalitativa bostäder kostnadseffektivt ger sammantaget en god värdetillväxt. Mål För ett par år sedan arbetade vi fram en plan för Mycket har hänt under denna tid. Vi har utvecklat bolaget från att vara ett renodlat förvaltningsbolag till att bli ett mer projektrelaterat bolag. Nu befinner vi oss på upploppet i treårsplanen och min uppfattning är att vi även denna gång kommer att kunna leverera det resultat som vi utlovat. Under 2007 kommer vi att arbeta fram nya mål för verksamheten som bättre stämmer med det fastighets- och projektutvecklande bolag som Wallenstam är idag. VD Hans Wallenstam

7 7 Ordförande har ordet Så har ännu ett händelserikt år gått till ända har varit fyllt av många positiva händelser för verksamheten i bolaget. Samtidigt har vi alla med stor sorg tagit farväl av Lennart Wallenstam som gick bort i augusti. Lennart var en legend i Göteborg och har på flera sätt medverkat till den stadsbild som Göteborg har idag. Vi kommer att fortsätta att arbeta i Lennarts anda och jag är säker på att han hade varit stolt över att se den utveckling som skett under året. Anders Berntsson beslutade sig för att lämna sin operativa verksamhet i bolaget. Jag är dock mycket glad att Anders fortsätter att arbeta med oss i styrelsen där han är en viktig person med sin långa erfarenhet. Styrelsens arbete under året Styrelsearbetet har som tidigare varit mycket intensivt där vi haft att ta ställning till stora och viktiga frågor avseende köp och försäljningar, liksom för verksamheten långsiktiga strategiska frågor. Så till exempel har vi under året gjort en finansiell placering i det börsnoterade fastighetsbolaget Heba där vi idag har drygt tolv procent av kapitalet. Så här långt har detta varit en mycket god placering. Samtidigt ska vi komma ihåg att 2006 varit ett osedvanligt bra år sett utifrån värdetillväxt på Stockholmsbörsen där ju även vår egen aktie haft en mycket bra utveckling. Under året har vi genomfört en styrelseutvärdering på individnivå med hjälp av en extern konsult, vilket varit mycket bra för det fortsatta arbetet i styrelsen. Vi har fått några konkreta synpunkter på hur vi kan bli ännu mer effektiva i vårt arbete. Vi har också genomfört en utvärdering av VD och hans sätt att driva verksamheten. Även här kan sägas att vi i styrelsen är mycket nöjda med Hans Wallenstams ledarskap under året. Ordförande Christer Villard Jag vill avsluta med att tacka personal, ledning och övrig styrelse för ett bra och trevligt arbetsår och jag ser fram mot att vi når målen för Christer Villard Mål Nu går vi in i 2007 med de mål som uppsattes för tre år sedan. Det kommer att krävas mycket hårt arbete för att uppnå dessa mål men jag har tilltro till att Wallenstams personal kommer klara detta. Självfallet kan saker hända i vår omvärld som både förenklar och försvårar möjligheten att nå ända fram. Å andra sidan är det just så som affärsverksamhet är. Ordförande har ordet

8 8 Styrelse Christer Villard Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Segulah III och Pension Consulting inom Kaupthing. Vice ordförande i styrelsen/direktionen Sällskapet i Stockholm och Länsförsäkringar Stockholm. Ledamot i Kaupthing Bank Sverige AB, Kaupthing ASA /Norge och Länsförsäkringar Bank. Nämndeman i Stockholms Köpmansklubb. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Anders Berntsson Ledamot Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant ) Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i DADBRO Holding AB, Ledamot i Västsvenska Handelskammarens Fullmäktige och TB-Gruppen AB. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* Jan-Olle Folkesson Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Examen från Köpmannainstitutet i Malmö. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Sjätte AP- Fonden, Sahlgrenska International Care AB, Desam Fashion Group, Sporthaus AB, CBN AB, Word Finder Int. AB. Ledamot i Hakon Invest AB, Andra & Sjätte Fastigheter AB och Sahlgrenska Akademin. Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier. Ulf Norén Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Överdomstolen för Svensk Travsport. Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier. Erik Åsbrink Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan 2000 Utbildning: Fil. kand. och Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Alecta, Svensk Hypotekspension, Handelshögskolan i Stockholm. Ledamot i Nordiska Investeringsbanken. Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordförande Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Utbildning: Fil. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB och Rädda Barnen. Vice ordförande i Karolinska Universitetssjukhuset. Ledamot i Fjärde AP-fonden, SSAB, Beijer Alma AB och Systembolaget. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. * Inklusive familjemedlemmar Styrelse

9 9 Koncernledning Hans Wallenstam VD Lennart Wallenstam Byggnads AB Benny Olsson vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt chef för stab Fastighetsutveckling. Marie Ideström Ekonomidirektör Bo Strandberg VD Wallenstam Energi AB samt IT-Chef. Ulf Ek Finans- och informationsdirektör. Mathias Aronsson Metzner VD Wallenstam Bostad AB Thomas Dahl vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD Wallenstam Företag AB. Thomas Cederquist Säkerhets- och personaldirektör. Koncernledning

10 10 Koncernledning och revisorer Hans Wallenstam VD Lennart Wallenstam Byggnads AB Född 1961 Anställningsår: 1986 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Finansdirektör VD Wallenstam i Göteborg AB Aktieinnehav i Wallenstam: A-aktier, B-aktier*. Benny Olsson vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt chef för stab Fastighetsutveckling. Född 1945 Anställningsår: 1988 Utbildning: Byggnadsingenjör Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam Lokaler AB Byggnadsdirektör Lennart Wallenstam Byggnads AB VD Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier*. Marie Ideström Ekonomidirektör Född 1964 Anställningsår: 1998 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier*. Bo Strandberg VD Wallenstam Energi AB samt IT-chef. Född 1960 Anställningsår: 1992 Utbildning: Ekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Ekonomichef Wallenstam Stockholm AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Ulf Ek Finans- och informationsdirektör Född 1949 Anställningsår: 2004 Utbildning: Civilekonom MBA Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Mathias Aronsson Metzner VD Wallenstam Bostad Född 1972 Anställningsår:1996 Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: VD Wallenstam Stockholm AB Regionchef Stockholm, Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Thomas Cederquist Säkerhets- och personaldirektör Född 1956 Anställningsår: 2005 Utbildning: Polishögskolan/kriminalkommissarie Polismyndigheten i Västra Götaland. Studier i kriminologi, sociologi och religionsvetenskap på Göteborgs Universitet. Externa uppdrag: Ledamot i Lokala Brottsförebyggande Rådet i Kista SDN, ledamot i Näringslivets säkerhetsdelegations arbetsgrupp västra regionen. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Thomas Dahl vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD Wallenstam Företag AB Född 1961 Anställningsår: 1988 Utbildning: Förvaltningsjurist Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Fastighetschef Wallenstam i Göteborg AB Fastighetschef Lennart Wallenstam Byggnads AB Marknadsdirektör Lennart Wallenstam Byggnads AB Marknads- och Informationsdirektör Lennart Wallenstam Byggnads AB Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsägarna Göteborg 1:a regionen. Aktieinnehav: B-aktier Revisor Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Revisorssuppleant Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Ernst & Young AB * Aktieinnehav inkluderar även aktier ägda via bolag. Koncernledning och revisorer

11 11 Strategi för värdetillväxt 2007 är sista året på målperioden som inleddes under 2005.Två av de tre finansiella målen infriades redan under Vision Wallenstams vision är att vara branschledande samt marknadsledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Affärsidé Att förvärva, förvalta, förädla samt försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Affärsprocess Förvärv Lönsam förvaltning och förädling Värdetillväxt Försäljning Lönsam förvaltning och förädling skapar värdetillväxt. Wallenstams affärsprocess utgår från att: Förvärva eller producera fastigheter till ett värde där Wallenstam kan generera värdetillväxt. Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas, dels genom en lönsam och effektiv förvaltning. Lönsam förvaltning uppnås tack vare välutbildad personal som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus. Fastigheter avyttras när ytterligare värdetillväxt för Wallenstam ej är att förvänta. Mål 2007 Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 100 kr Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Koncernstrategi Koncernstrategin omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisation Wallenstams verksamhet ska drivas i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Affärsområde Bostad ska alltid motsvara minst hälften av bolagets verksamhet. Affärsområdena har hög frihetsgrad inom de av bolaget uppsatta målen. Varje affärsområde är uppdelat i regioner där hänsyn ska tas till geografi, storlek, konkurrens etc. Affärsutveckling Varje affärsområde ska inneha planer för förvärv, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Moderbolaget stödjer affärsområdenas verksamhet genom funktionella arbetsuppgifter, verksamhetsuppföljning samt utvecklingsarbete. Fastighetsförvaltning För förvaltningsarbetet ska det finnas kvantitativa och kvalitativa mål med handlingsplaner där kunden sätts i centrum. Miljöaspekter och säkerhetsaspekter ska beaktas. Medarbetare Wallenstam ska ständigt utveckla och värna om medarbetarna och deras hälsa samt anpassa organisationen till företagets utveckling och krav. Aktieägarna Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Varumärket Wallenstam har en lång historia i Göteborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstam grundades 1944 av Lennart Wallenstam. Wallenstams logotyp förknippas med värden som tradition och kvalitet. Wallenstams kärnvärden Lyhördhet Ödmjukhet Affärsmässighet Framåtanda Wallenstams kärnvärden handlar om hur alla anställda ska agera och är ledord för de grundläggande värderingar som ska genomsyra Wallenstam. Wallenstams finansiella mål Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS (jämförelsetal är omräknade). FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr Mål 2007 minst 300 Mkr. EGET KAPITAL PER AKTIE Kr Mål 2007 minst 100 kr/aktie. SOLIDITET % Mål 2007 minst 25 procent. Strategi för värdetillväxt

12 12 Bostadsmarknaden I de regioner där Wallenstam verkar råder bostadsbrist och värdet på bostadsfastigheter ökar. Utvecklingen går mot en större differentiering i hyressättningen. Kvalitet och läge får en viktigare roll i avgörandet av hyresnivån. Stockholm Befolkningen i Stockholm fortsätter att öka. Under 2006 ökade befolkningen med personer, vilket är mer än dubbelt så stor ökning i jämförelse med samma period föregående år. Befolkningsökningen utgörs till största delen av ett positivt inflyttningsnetto. (Källa: SCB) Bostadsbyggandet har varit gott under Under juni månad låg byggnationen över toppnivån Under perioden juni 2005 till juni 2006 påbörjades byggnationen av cirka bostäder i flerbostadshus i Storstockholm. Enligt Länsstyrelsen förväntades cirka 25 procent av nyproduktionen att utgöras av hyresrätter under 2006 och Förväntningarna vad gäller 2006 och Storstockholm är att mellan och bostäder påbörjas, det vill säga inte endast i flerbostadshus. Prognosen för 2007 är att nybyggnationen blir ungefär oförändrad för Stockholms stad, medan den i övriga kommuner minskar med cirka tio procent. (Källa: Boverkets indikator, september 2006) Trycket på bostadsmarknaden tycks också ha minskat något. Fem av 26 kommuner uppger att det råder balans på bostadsmarknaden. Ytterligare sju kommuner bedömer att bostadsbristen kommer att minska de närmaste två åren. (Källa: Boverkets indikator, september 2006) Göteborg Göteborgsregionen är likt Stockholm en attraktiv region att bo i. Befolkningen i hela Västra Götaland ökade med cirka personer under Av denna ökning stod Göteborgs kommun för cirka personer. (Källa: SCB) Sedan juni 2006 och tolv månader tillbaka har byggnationen av cirka bostäder påbörjats i Storgöteborg*. Av dessa är cirka bostäder i flerbostadshus och en tredjedel förlagt till Göteborgs stad. I jämförelse med perioden föregående år är nybyggnationen av bostäder i flerbostadshus nu cirka 600 färre. Nybyggnationstakten i Storgöteborg är lägre än för riket i genomsnitt och de andra storstadsregionerna. Problemet är störst i Göteborgs stad där nybyggnationstakten ligger på 2,3 bostäder per invånare. Kommunen har dock räknat med en nybyggnationsnivå om 3,7-4,1 bostäder per invånare. Sett till beviljade bygglov är det troligt att denna siffra blir mindre. Att det byggs för lite reflekteras också i bostadsbristen, som i Göteborgsregionen är fortsatt stor. (Källa: Boverkets indikator September 2006) *Avser Göteborg, Mölndal, Lerum och Partille. Helsingborg Befolkningsmängden i Helsingborgs kommun uppgår till personer. Under 2006 har befolkningsmängden ökat med personer. (Källa: SCB) Prognosen för befolkningsutvecklingen är att den ska stiga årsvis med cirka personer de närmaste åren. Bostadsbyggandet i Helsingborg var mycket begränsat under 90-talet. Mellan 1998 till 2003 har det årligen i snitt färdigställts 300 bostäder. Samtidigt har befolkningsökningen varit den dubbla, vilket innebär att det råder bostadsbrist. Kommunens prognos är att 700 nya bostäder per år måste uppföras för att efterfrågan och behov ska tillgodoses. Enligt Helsingborgs stad beräknas 586 lägenheter att färdigställas under Denna siffra beräknas öka ytterligare under de närmaste åren. (Källa: Helsingborgs bostadsförsörjningsprogram och Kommunprognos 2006) Hyressättning Wallenstam strävar efter rättvisa hyror. Hyran ska vara kopplad till kvalitet, service, läge och innehåll i boendet. Effekterna blir då en öppnare bostadsmarknad med möjlighet till individuell påverkan av var och hur man vill bo. Genom individuell prissättning kan hyresrätten som boendeform utvecklas i en mer kundvänlig riktning. Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på fem procent. Varje år genomför parterna hyresförhandlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. För närvarande förs diskussioner mellan marknadens parter om bruksvärdessystemets framtid. Bakgrunden till detta är den anmälan som Fastighetsägarna lämnat in till EU-kommissionen angående bruksvärdessystemets konkurrenshämmande effekt. Privata bostadsrätter 20% Hyresrätter 38% BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE Privata egna hem 42% I Sverige finns cirka hyresrätter. (Källa: SCB) Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmatrisen i Stockholm är två exempel på att modellen för hyressättning i viss mån börjat differentieras. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Arbetet fortsätter under 2007 med den andra hyresgästundersökningen inom Kvalitetshyresprojektet i Göteborg. Under 2006 blev hyreshöjningarna generellt mycket låga, men trots detta fick Wallenstam hyreshöjningar i cirka hälften av fastigheterna. Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Bland annat det stora intresset från bostadsrättsföreningar att förvärva sina lägenheter tyder på detta. Bostadsmarknaden

13 13 Wallenstams ambition är att erbjuda ett prisvärt boende med en hög kvalitet. Dårrad

14 14 HYRESÖKNINGAR BOSTÄDER Stockholm Göteborg Helsingborg Kommu- Kommu- Kommu- Wallen- nala Wallen- nala Wallen- nala stam bolag stam bolag stam bolag ,0% 2,0% 2,6% 2,6% 2,0% 2,0% ,8% 2,3% 2,4% 1,6% 2,5% 2,0% ,0% 0,0% 0,4% 0,0% 2,4% 2,0% Under 2007 räknar Wallenstam med en genomsnittligt högre hyreshöjning än under Wallenstams bostäder Wallenstams bostadsbestånd finns i centrala lägen och populära närområden i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam tror på hyresrätten som kontraktsform. Det är en bekväm och bekymmersfri boendeform som varken kräver insats eller risktagande från hyresgästens sida. Konceptet Bra Boende innebär att Wallenstam erbjuder bra bostäder, bra lägen, bra service och bra kontraktsform. För att tillgodose marknadens behov erbjuder Wallenstam alternativ till det traditionella boendet såsom studentlägenheter, blockuthyrning och lägenheter till personer med särskilda behov. Bostadsbeståndet utgör drygt hälften av koncernens totala uthyrningsbara yta. Beståndet är tekniskt väl underhållet. Förvaltningsorganisationen upprättar löpande reparations- och underhållsplaner, vilka följs i fastighetens driftfas. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga under året. Snittomsättningshastigheten under 2006 var cirka 13 procent (13). Under 2006 har Wallenstam färdigställt 53 nyproducerade lägenheter. Efterfrågan på dessa lägenheter var mycket stor. Vid visningen anmälde cirka 500 familjer sitt intresse. I de fall det finns lediga lägenheter anges dessa på Wallenstams hemsida. I Göteborg fördelas en tredjedel av lägenheterna av Boplats Göteborg och i Stockholm fördelas hälften av lägenheterna av Stockholms bostadsförmedling. Viss del av de nyproducerade lägenheterna fördelas till befintliga hyresgäster för att erbjuda dem en möjlighet att göra boendekarriär inom Wallenstam. Bostäder för företag En kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov av att säkerställa bostäder till personal. För att tillfredsställa företagens efterfrågan på bostäder har Wallenstam två produkter, dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut direkt till företag. Totalt sett är detta en liten andel av den totala affärsverksamheten. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen blockavtal är mer flexibel än konsumentmarknaden och att intresset från företagen ökar. HYRESVÄRDE BEFINTLIGA BLOCKAVTAL, MKR Affärsområde Bostad Stockholm Affärsområde Bostad Göteborg Totalt Ett blockavtal omfattar fler än tre lägenheter som hyrs ut till företag, vilka i sin tur hyr ut dessa till sina anställlda. Wallenstams position Wallenstam är bland de största privata bostadsföretagen i Sverige och har en framskjuten position i samtliga regioner där bolaget är verksamt. Det medför en möjlighet att vara med och påverka förändringsprocessen på bostadsmarknaden. AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, STOCKHOLM Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter Wallenstam Stena Fastigheter Diligentia Kommunala Svenska bostäder Stockholmshem Familjebostäder Centrumkompaniet AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, GÖTEBORG Privata Antal lgh Total kvm Stena Fastigheter Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder Acta Wallenstam Byggn. firman E Rosén Diligentia Kommunala Bostads AB Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, HELSINGBORG Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter SFF Real Estate Jefast Wallenstam Teglet IKANO Bostäder Kommunala Helsingborgshem Uppgifterna är hämtade från bolagens hemsidor i november (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstam Partner För att effektivisera fastighetsförvaltningen har Wallenstam sedan flera år anlitat entreprenörer för fastighetsskötseln. Fördelarna är många. Genom effektiva upphandlingar blir priset lägre. Flexibilitet erhålls genom att fastighetsskötseln snabbare kan anpassas efter behov. För att säkerställa att rätt servicenivå hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur de ska arbeta gentemot Wallenstams hyresgäster. Minst två gånger per år arrangeras träffar och informationsmöten om partnerkonceptet för alla fastighetsskötare och övriga entreprenörer. Med Wallenstams logo på bilar, kläder samt ID-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. För att följa upp fastighetsskötseln måste alla fastighetsskötare varje månad fylla i en ronderingslista som sedan Wallenstams förvaltare tar del av. Några gånger per år följer förvaltaren med på ronderingsgenomgångar där man tittar på hela fastigheten avseende skötsel och underhåll. Under året har stort arbete lagts på att gå igenom avtalen med Wallenstams entreprenörer, vilket resulterat i många nya avtal samt bättre avtalsformer. Kundfokus Uthyrningen fokuseras på att etablera långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor eftersom efterfrågan är hög. Affärsområde Bostad är organiserat i regioner med förvaltningskontor för att finnas närvarande på respektive marknad. På samtliga orter finns en kundservicefunktion på kontoret. Wallenstam har valt denna lösning för att på så sätt Bostadsmarknaden

15 15 kunna erbjuda längre öppettider och bättre tillgänglighet för felanmälan än tidigare, vilket framkommit som önskemål i kundenkäter. Wallenstam får även en större kontroll över felanmälningarna och möjligheten till statistik, uppföljning och kvalitetskontroll blir bättre. Wallenstams ambition är att erbjuda ett prisvärt boende med hög kvalitet. Wallenstam arbetar kontinuerligt med att skapa mervärde för hyresgästerna. Förutom möjligheten med tillval finns även möjlighet för hyresgästerna att uppgradera sitt boende genom att köpa ett säkerhetspaket och/eller tvättstugepaket. En rak och tydlig kommunikation med hyresgästerna skapar trygghet och trivsel. Wallenstams ambition är att ha en aktiv och nära dialog med kunderna. Boendetidningen Stamgästen kommer hem till alla hyresgäster varje kvartal. Kundundersökningar visar att den är uppskattad. På Wallenstams hemsida kan hyresgästerna göra felanmälan och hitta aktuell hyresgästinformation. Många använder även hemsidan för att annonsera om lägenhetsbyte och för att kontakta Wallenstam via e-post. På hemsidan finns information om lediga lägenheter och parkeringsplatser. Alla hyresgäster är medlemmar i Club Wallenstam som berättigar till rabatter på en mängd olika ställen, allt från sportaktiviteter, hemservice till restauranger. Ett annat mervärde med Club Wallenstam är att hyresgästerna i nyproducerade lägenheter erbjuds grön el till ett förmånligt pris i och med Wallenstams satsning på förnyelsebar energi som inleddes I alla sponsringsavtal som Wallenstam Bostad har tecknat finns det ett erbjudande kopplat till hyresgästerna. Exempelvis arrangeras idrottsskolor i flera av Wallenstams bostadsområden. Under 2007 påbörjas nyproduktion av bostadsrätter, vilket är en ny marknad för Wallenstam. Bostadsrättsmarknaden ger möjlighet till en mer diversifierad och individuell satsning. Fastigheterna kommer att ses som unika objekt och utformas för att tilltala olika kundgrupper. Wallenstams första bostadsrättsproduktion kommer att uppföras i Henriksdalshamnen i Stockholm. Detta kommer att bredda bolagets kundbas. Kundundersökningar Förutom de enkäter som görs i samband med Kvalitetshyresundersökningen genomför Wallenstam vartannat år egna attitydundersökningar Nöjd KundIndex (NKI). Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Under 2006 gjordes en NKI i Stockholm och den visade ett bra resultat. Särskilt högt resultat fick kundservicen, vilket är en bekräftelse på att den satsning på egen kundservice som gjordes föregående år uppskattats av hyresgästerna. Regelbundna kundundersökningar ger Wallenstam värdefull information om hur hyresgästerna uppfattar bolaget och hur man trivs. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i utvecklings- och förbättringsarbetet. Det används också som underlag för de underhållsplaner som löpande upprättas. Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll vid framtidens hyressättning, eftersom det är ett sätt att mäta kvaliteten i service, teknisk standard och läge. Kundernas preferenser kommer att spela en större roll vid prissättningen. Bostadsmarknaden

16 En av Wallenstams nyare hyresgäster är TV4 Göteborg som hyr lokaler på Kungstorget, Göteborg.

17 17 Lokalmarknaden Lokalmarknaden i Göteborg har återhämtat sig under 2006 och vakanserna minskar.wallenstams vakansgrad är, med sina sex procent, klart lägre än för marknaden i övrigt. I december 2006 låg vakansgraden i Storgöteborg på 10,4 procent. Göteborgsregionen har ett gott företagsklimat. Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör regionen till en naturlig knutpunkt och ett nav för internationell handel och distribution. I Göteborgsregionen finns ett välutvecklat gränsöverskridande samarbete mellan högskolor, universitet, näringsliv och offentlig förvaltning. Göteborg har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition och några av Skandinaviens mest kända industrikoncerner som Volvo, Nobel Biocare och SKF har sitt ursprung och sina huvudkontor här. På senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. Idag präglas därför regionen av hög forsknings-, kunskaps- och kvalitetsnivå samt en starkt internationell orientering. Cirka 90 procent av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd finns beläget i Göteborgsregionen. Nyproduktion Under 2006 färdigställdes kvm nyproducerad kontorsyta i Göteborg och Mölndal. Detta är avsevärt mer än under 2005 då endast kvm färdigställdes. Nyproduktionen under 2006 medförde att den totala kontorsstocken i Göteborg växte med 1,4 procent. Dock utgör 35 procent av 2006 års nyproduktion lokaler avsedda för egenanvändare, som därmed var fullt uthyrda vid färdigställande. Av den totala nyproduktionen 2006 uppfördes cirka kvm spekulativt, det vill säga ingen hyresgäst var tecknad vid färdigställande. Nyproduktionen förväntas att vara mindre under 2007, då kvm kontor i city beräknas färdigställas genom Hasselbladshuset och kvm kontor i Mölndal. Under 2008 förväntas också nybyggnationen att vara begränsad då endast kvm färdigställs, genom utbyggnaden av Polishuset vid Ullevi. Trendbrottet beräknas först under 2009 då nybyggnationen är beräknad att ta ordentlig fart i och med att projekt Ullevi Park byggs, men även projektet Gårda samt projektet Nya Navet, vilka totalt utgör kvm. Detta är också ett trendbrott på marknaden då nybyggnationen flyttat fokus från Norra Älvstranden till Övriga Innerstaden. (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstam planerar inte någon nyproduktion av kommersiella lokaler under 2007, men i takt med att vakansnivåerna sjunker kan detta bli intressant. Wallenstam har flera framtidsprojekt som kan påbörjas när konjunkturläget är rätt. Ett exempel är Solsten i Mölnlycke, Härryda, där Wallenstam har två tomter. Solsten är beläget mitt i den expansiva företagsparken i Mölnlycke, längs riksväg 40 mellan Göteborg och Landvetter flygplats. Vakanser Vakanserna för Storgöteborg (Göteborg, Mölndal och Kungsbacka) kulminerade under kvartal tre 2005, på 13,7 procent och har därefter konstant sjunkit för att under kvartal fyra 2006, nå 10,4 procent. De minskande vakanserna återspeglar sig också i uthyrningsaktiviteten på marknaden som under 2006 har varit mycket god. Under 2006 har efterfrågan drivits av offentlig verksamhet till exempel förvaltningar, skola och sjukvård, men även av konsultsektorn och andra tjänsteföretag. Under 2005 var efterfrågan störst på mindre lokaler upp till 500 kvm. Detta mönster har svängt under 2006, då efterfrågan varit jämt fördelad oavsett lokalstorlek. Detta innebär att inte enbart de små företagen expanderar utan även de medelstora, vilket indikerar att den ekonomiska högkonjunkturen gått in mer i en mognadsfas. Vad gäller förhyrningar av mindre lokaler upp till och med 500 kvm var 44 procent av den totala förhyrda ytan under 2006 förlagd till city. Större förhyrningar, det vill säga mer än kvm har under samma period varit förlagda till delmarknaderna Övriga Innerstaden, Norra Älvstranden och Mölndal. De största förhyrningarna på marknaden under 2006 stod ESAB och SVT för på Norra Älvstranden, Försäkringskassan och Polisen i Övriga Innerstaden samt Polisen i Mölndal. Till följd av den goda sysselsättningstillväxten för Storgöteborg bedöms vakansminskningen att fortsätta, för att vid utgången av 2007 ligga på cirka 8,5 procent. Dock kan minskningen i CBD (Central Business District) tillfälligt komma att stanna av under 2007 till följd av färdigställandet av Hasselbladshuset i City. I övrigt kommer nyproduktionen att vara begränsad under 2007, vilket gör att förutsättningarna till fortsatt vakansminskning för övriga delar av Göteborg är goda. (Källa: Jones Lang LaSalle) Hyror Prime Rent avspeglar förenklat de högsta bashyrorna i de finaste fastigheterna (Aklassade fastigheter). I CBD har inga förändringar av Prime Rent skett under 2006, som uppgår till kr/kvm. Utbudet av klass A-lokaler i CBD är också begränsat, vilket gör att Prime Rent beräknas uppgå till kr/kvm vid utgången av I Övriga Innerstaden har Prime Rent under 2006 justerats ned från kr/ kvm till kr/kvm. Bedömningen är att Prime Rent kommer att ligga stabilt under På Norra Älvstranden är Prime Rent kr/kvm. Dock har inga avslut skett på dessa nivåer under 2006 eftersom all yta som kan betinga sådan hyra är uthyrd. Därmed kan Prime Rent komma att nedjusteras något under I Mölndal har Prime Rent ökat med 50 kr/kvm till kr/kvm, men högre noteringar är att vänta i den planerade nyproduktionen. De genomsnittliga hyrorna för B och B+ fastigheter har börjat röra sig uppåt, framförallt kring Hamngatorna i CBD och i Gårda tillhörande Övriga Innerstaden. I CBD ligger de genomsnittliga hyrorna för B+ fastigheter på kr/ kvm. Dock är hyresspannet stort eftersom mikroläget spelar stor roll för hyresnivån. I Övriga Innerstaden har B och B+ hyrorna ökat och B+ hyrorna ligger nu i snitt på kr/kvm. Hyresökningen är ett resultat av de sjunkande vakanserna. En generell hyresökning i Göteborg är därmed att vänta under (Källa: Jones Lang LaSalle) Lokalmarknaden

18 18 PRIME RENT GÖTEBORG Kr/kvm kv kv kv kv CBD Övriga Innerstaden Norra Älvstranden Västra Göteborg Mölndal (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstams hyresbild stämmer överens med marknaden i stort. Kontorshyrorna i Stockholm är fortfarande väsentligt högre än i Göteborg. Den nedåtgående vakansgraden har under 2006 också börjat återspegla sig i hyresnivåerna. Prime Rent i Stockholm har under 2006 ökat med 200 kr/kvm till kr/kvm. Utvecklingen med begränsat utbud av A-klassade lokaler i CBD gör att Prime Rent förväntas fortsätta att stiga under Prime Rent i Övriga Innerstaden har också stigit avsevärt och uppgick vid årsskiftet till kr/kvm. Vad gäller B-hyrorna har de under 2006 varit stabila för samtliga delmarknader och förväntas så vara under (Källa: Jones Lang LaSalle) Konkurrentanalys Wallenstam har en stark position på Göteborgs lokalmarknad med attraktiva fastigheter i bra lägen. Att Wallenstam är en stor aktör på marknaden innebär en riskspridning i och med en större differentiering i kundstrukturen. Det medför också en större möjlighet att erbjuda kunderna ett stort utbud av alternativa lokaler inom beståndet. Wallenstams kommersiella fastigheter finns främst i Göteborg, som är den marknad där företaget har starkast förankring och kännedom. På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsandelar. Wallenstam är med drygt kvm kommersiell yta i Göteborg en av dess största aktörer. Wallenstams marknadsandel avseende kontorsyta i Göteborg är cirka tio procent. Andra privata fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Eklandia, Harry Sjögren, Diligentia, GE, Vasakronan och Platzer. Konkurrenter är också exploateringsföretag såsom till exempel Skanska, Peab och NCC. Uthyrning Wallenstam har närmare företagskunder och den genomsnittliga företagskunden hyr 321 kvm för cirka kr/ kvm. De tio största lokalhyresgästernas hyresvärde motsvarar cirka nio procent av det totala hyresvärdet och deras lokalyta motsvarar cirka sju procent av Wallenstams totala yta. Wallenstam har för 2007 en bedömd snitthyra för kontor i Göteborg om cirka kr/kvm. Wallenstam har under 2006 lyckats väl i sin uthyrning och uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet har ökat från 92 till 94 procent. Under 2006 tecknades drygt 100 nya avtal som omfattar totalt cirka kvm. Kontrakten tillför Wallenstam ett hyresvärde på årsbasis om cirka 52 miljoner kronor. Nettohyrningen uppgick till cirka kvm. Exempel på nya hyresgäster under året är Bilfinger Berger, Dunross, Alfa Sales, Monki och New Wave koncernen. Wallenstams målsättning är att uthyrningsgraden fram till och med utgången av 2007 ska öka till 97 procent. Vakansgraden har halverats sedan målsättningen sattes 2004, vilket gör att utgångspunkten för att klara målet är god. Att uthyrningsorganisationen lyckats sänka vakansgraden gör att möjligheten att fokusera på de återstående objekten ökar. Det ökar också möjligheten att lägga mer tid på kundvård och att försöka tillgodose befintliga kunders behov. Diskussion pågår med flera organisationer om de ytor som finns lediga. De ytor som återstår att besätta är i första hand lager och mindre kontor i Storgöteborg. Efterfrågan på centrala butiker och kontor har varit mycket stor, vilket gör att Wallenstam kan komma behöva nyinvestera i denna typ av fastigheter. Wallenstams uppfattning är att efter- KONKURRENTANALYS* Geografisk Antal Lokal- Hyres- Vakans- Fastighetsbolag huvudmarknad fastigheter area, kvm intäkter, Mkr grad, % Strategi Huvudägare Wallenstam Göteborg, Kontor, Handel, Mölndal, Härryda, Industri/Lager Hans Wallenstam Eklandia Göteborg, Mölndal, Kontor, Handel, László Szombatfalvy, AFA Härryda, Kungälv Industri/Lager Sjukförsäkrings AB, AMF Harry Sjögren Göteborg. Kungsbacka, Kontor, László Szombatfalvy, AFA Partille, Mölndal, Industri/Lager Sjukförsäkrings AB, AMF Alingsås, Borås Diligentia (Göteborg) Göteborg, Mölndal Kontor. Bostäder, Skandia Liv Köpcentrum GE (Göteborg) Göteborg, Mölndal Kontor, Industri General Electric Härryda, Partille Vasakronan (Göteborg) Göteborg, Mölndal Kontor Svenska staten Platzer Göteborg, Mölndal Kontor, Ernströmgruppen Industri/Lager Balder (Göteborg) Göteborgsregionen Kontor, Handel, Erik Selin Fastigheter AB Industri/Lager Arvid Svensson Invest AB Andra AP-fonden AP (Göteborg) Göteborg Handel, Kontor 1-4 AP-fonden 2 Ale, Alingsås, Göteborg, Härryda, Kungälv, Partille och Kungsbacka. 3 Perioden jan-sept 2006, Västra Götaland regionen ( kvm). 4 Företagets hemsida * Respektive företags årsredovisning från Tabellen avser fastighetsbolag med fastigheter i Göteborg, Mölndal och Härryda, då detta utgör Wallenstams marknad (Källa: Jones Lang LaSalle) Lokalmarknaden

19 19 % LÖPTIDER HYRES- KONTRAKT LOKALER Kundundersökningar För att få viktig information om marknaden och kunderna genomförs regelbundet olika undersökningar. NöjdKund- Index (NKI) som genomförs vartannat år är en betydelsefull del i kundvårdsarbetet. Resultaten ger värdefull återkoppling. Sedan senaste undersökningen har kundtjänstfunktionen förbättrats och förvaltarkapaciteten har förstärkts. Nästa NKI kommer att genomföras under Vartannat år görs mer djuplodande intervjuer med de största hyresgästerna. Intervjuerna som genomfördes 2006 handlade om kundernas förväntningar på Wallenstam som hyresvärd i framtiden. Resultatet av dessa gör att Wallenstam kommer att förstärka satsningen på kundservice och utöka utbudet av tillläggstjänster. Löpande genomförs också inflyttningsenkäter som går ut till alla nya hyresgäster. Förutom dessa kundundersökningar genomförs också regelbundet omvärlds Under 2007 finns möjlighet att omförhandla cirka 23 procent av befintliga kontrakt. BEDÖMDA SNITT- HYROR FÖR KONTOR Kr/kvm Hyresnivåerna för Wallenstams kontor i Göteborg har ökat med 16 procent sedan AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG, GÖTEBORG GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Mölndal 3% Hisingen 15% Söder 3% Väster 4% Öster 22% Innerstad 53% AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG FÖRDELNING LOKALTYP, YTA Utbildning 7% Industri/ Lager 22% Övrigt 11% Butik 11% Kontor 49% frågan på bra kontorslokaler fortsätter att öka under 2007, vilket medför en press uppåt på hyrorna. DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA, Yta, kvm Försäkringskassan Västra Götaland Göteborgs Kommun Mölnlycke Health Care AB Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB Folkuniversitetet Törnskogens Utbildning AB Ernst & Young AB JC Aktiebolag Astoria Cinemas AB Totalt De tio största lokalhyresgästerna utgör 17 procent av Wallenstams kommersiella yta i Göteborg. Lokaler i bostadsfastigheter Wallenstams kommersiella fastigheter finns främst i Göteborg. Wallenstams lokaler i Stockholm och Helsingborg förvaltas av affärsområde Bostad. Dessa lokaler utgörs i första hand av mindre kontor och butiker i bostadsfastigheter. Uthyrningsgraden i Stockholm uppgick vid årsskiftet till 94,6 procent och i Helsingborg till 99 procent. Wallenstams kommersiella yta i Stockholm uppgår till kvm, varav cirka en tredjedel utgör kontor. Levande Lokaler Wallenstam äger och förvaltar lokaler i attraktiva lägen med goda kommunikationer. För att behålla och etablera nya affärskontakter arbetar Wallenstam efter konceptet Levande Lokaler, som utgår från kundens organisation och dess behov. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv för att kunna möta kraven på flexibla och kundanpassade kommersiella lokaler. Serviceorganisation Stommen i serviceorganisationen är kundtjänstfunktionen, en för region City och en för region Storgöteborg. Dit kan hyresgästerna vända sig för att få effektiv lokalservice. Wallenstam har därigenom en bra grund för kvalitetskontroll och uppföljning. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls har Wallenstam utvecklat ett Partnerkoncept för fastighetsskötseln. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgäster. Med Wallenstams logotype på bilar, kläder samt id-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. Service upphandlas av lokala entreprenörer med Wallenstams Partneravtal som grund. Effektiv affärsprocess Utgångspunkten för Wallenstams arbete är uthyrnings- och kundvårdsprocessen. Prospects Kund Kund Sälj- och kundvårdsprocess Omförhandling Lokalanpassning För att säkerställa kundernas önskemål över tid, arbetar Wallenstam Företag även efter en modell anpassad för befintliga kunder. Det är en viktig målsättning att kunden ska stanna under en lång tidsperiod. Wallenstam arbetar systematiskt med detta i ett kundvårdsystem. Systemet hjälper organisationen i kundvårdsarbetet genom att underlätta kundbearbetning, databashantering, events, presentationer, utskick och hyresförhandlingar. Personalen är nyckeln för att uppnå målen och alla måste få förutsättningar för att uppnå sin del i helheten. Målen är nedbrutna på individnivå. Lokalmarknaden

20 20 undersökningar om bland annat varumärke och image. Under 2007 kommer en varumärkesundersökning att genomföras. Samtliga undersökningar resulterar i åtgärdsplaner. Relationer och kundvård Goda relationer är det absolut viktigaste i kundvården och Wallenstam arbetar för att skapa långsiktiga relationer med sina hyresgäster. Målsättningen är att följa kunden och anpassa lokalerna allt eftersom kundens behov förändras. En väl fungerande kommunikation är en förutsättning för att odla relationen med kunderna. Marknadsavdelningen stöttar säljarna i arbetet med att upprätthålla en tät och god kommunikation med kunder samt andra intressenter. Kommunikationskanaler är bland annat kundtidningen Levande Lokaler, hemsidan, presentationer och utskick. Kundträffar är ett viktigt tillfälle att träffa kunderna under trevliga förhållanden. Wallenstams sponsringsengagemang ger goda tillfällen till sådana arrangemang. Wallenstam försöker också när så är möjligt att i första hand använda egna hyresgäster som leverantörer. Ett sätt att skapa mervärde för hyresgästerna är att erbjuda kringtjänster kopplat till lokalförhyrningen, så kallade tillläggstjänster. Idag har Wallenstam kontrakt inom städning, kontorsservice och säkerhet. Utbudet kommer att utökas med tjänster inom vaktmästeri, målning och snickeri. Hyresgästerna har även möjlighet att via Wallenstams energibolag köpa el till förmånligt pris. Förutom att tilläggstjänsterna är relationsskapande och ger ett mervärde för kunden, innebär de även ökade intäkter för Wallenstam. Genom Club Wallenstam erbjuds företagen och dess anställda en rad förmåner såsom rabatter i bland annat affärer och restauranger. Bolaget har också en huspräst som alla hyresgäster och deras anställda har möjlighet att kontakta. Företagskunderna kan få hjälp med att ordna bostäder till sina anställda genom att teckna blockavtal omfattande minst tre lägenheter. Lägenheterna kan sedan upplåtas till anställda. Wallenstam tar en aktiv roll i att utveckla Göteborg, genom medverkan i olika samverkansgrupper där representanter för staden, handeln och fastighetsägare deltar. Framtiden Den starka sysselsättningstillväxten i Göteborg under 2006 har haft en positiv effekt på efterfrågan av kontorslokaler. Prognosen för 2007 visar på en fortsatt stark sysselsättningstillväxt, om än något mindre än under 2006, men med fortsatt mycket stark efterfrågan på kontorslokaler och därmed sjunkande vakanser. (Källa Jones Lang LaSalle) Wallenstam bedömer att kontorsvakanserna i Göteborg successivt kommer att sjunka under 2007 i samband med att den prognostiserade sysselsättningsökningen får genomslag på kontorsefterfrågan. Wallenstam märker också ett ökat tryck bland hyresgästerna att utöka ytorna. Wallenstam ser positivt på möjligheterna att uppnå målet på 97 procents uthyrningsgrad. Den minskade vakansgraden gör att uthyrningsorganisationens möjlighet att fokusera på de återstående objekten ökar. Det ökar också möjligheten att lägga mer tid på att tillgodose befintliga kunders behov. I takt med att Wallenstams och marknadens vakanstal sjunker kommer hyresnivåerna utvecklas positivt. Det gör också att Wallenstam kan komma att nyinvestera i fastigheter. Lokalmarknaden

21 21 Fastighetsmarknaden Det snabba tempot på fastighetsmarknaden i Sverige har ytterligare accelererat under 2006 med såväl svenska som internationella aktörer. Fastighetsmarknaden i Göteborg har varit fortsatt het under Detta återspeglar sig också i den totala investeringsvolymen. Under 2006 uppgick den totala transaktionsvolymen i Göteborg till 11,2 miljarder kronor exklusive bostäder och bolagsförvärv. Detta ska jämföras med de totala transaktionerna under 2005 om 4,3 miljarder kronor. Exempel på större transaktioner som genomfördes 2006 är GE Real Estates köp av 34 fastigheter, Carnegies köp av Kallebäck 17:2, Balders förvärv av åtta fastigheter och en tysk fonds förvärv av Hasselbladshuset. Marknaden i Göteborg fortsätter att bli än mer global. Störst är intresset bland utländska investerare för handel- och logistikfastigheter. Vad gäller kontorsfastigheter är intresset mer balanserat mellan inhemska och internationella aktörer. (Källa: Jones Lang LaSalle) Som en konsekvens av stort investerarintresse, stor tillgång på kapital som söker investering, samt brist på attraktiva investeringsobjekt, har direktavkastningarna för alla investeringsslag fortsatt att minska under Vad gäller direktavkastningsnivåerna för handelsfastigheter i Göteborg har avslut skett på nivåer understigande 5,5 procent. Även direktavkastningarna för logistikfastigheter har pressats tillbaka avsevärt och ligger idag något under sex procent. Vad gäller kontorsfastigheter ligger avkastningsnivån i CBD (Central Business District) i intervallet 5-5,25 procent. De kraftiga minskningarna i direktavkastningsnivå för kontorsfastigheter bedöms dock ha bromsats upp något. (Källa: Jones Lang LaSalle) Bostadsrättsmarknaden Stockholm Under den senaste 12-månadersperioden har bostadsrättspriserna inom tullarna ökat med 16 procent. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för en bostadsrätt i centrala Stockholm ligger på cirka kronor. (Källa: Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter fortsätter i Stockholm. Per den första december 2006 har 96 stycken fastigheter sålts till en bostadsrättsförening. Detta är en lägre siffra än under 2005 då siffran för helåret uppgick till 127 transaktioner. Dock har snittpriset per kvm ökat beräknat på fastigheternas totala yta till kr/kvm (12 040). (Källa:Datscha). Antalet fastighetstransaktioner med bostadsrätt som köpare förväntas vara fortsatt stort framöver, bland annat på grund av det borgerliga maktskiftet i Stockholm. (Källa: Jones Lang LaSalle). Göteborg Prisökningarna har fortsatt den senaste 12-månadersperioden. I Göteborgs kommun har priserna på bostadsrätter ökat med elva procent. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för en bostadsrätt i centrala Göteborg ligger på cirka kronor. (Källa: Ombildningen av flerbostadsfastigheter från hyresrätter till bostadsrätter har varit stor i Göteborgsregionen**. Under 2006 har 50 fastigheter ombildats med en total bostadsyta om kvm. Motsvarande för 2005 var 82 stycken ombildningar om kvm. (Källa: Datscha). ** Avser Göteborg, Mölndal, Lerum och Partille. Helsingborg Antalet av bostadsrättsföreningar förvärvade fastigheter under 2006 har legat på likvärdiga nivåer som under Under 2006 fram till första december hade 25 fastigheter om totalt kvm bostäder ombildats till bostadsrättsfastigheter. Motsvarande siffra under samma period 2005 var 27 ombildningar om kvm. (Källa: Datscha) Vid bostadsrättsförsäljningar i Helsingborg under året uppgick genomsnittspriset per kvm till kr, vilket motsvarar en prisökning om 20 procent. (Källa: Förvärvs- och investeringspolicy Wallenstam ska med investeringskalkyler som håller över en konjunkturcykel, fortsätta att genomföra förvärv på valda marknader i prioriterade områden. Vid förvärv väljs fastigheter med förädlingspotential, där läget är en avgörande faktor. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING* Fastighetsbeståndet Förändring Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Utbildning Övrigt Just. uthyrbar yta p g a rivna byggnader Totalt * Kvm i tusental. Fastighetsrörelsen Wallenstam har haft ett högt tempo i fastighetsrörelsen under året. Sammantaget har Wallenstam under perioden sålt 13 fastigheter (54) för totalt Mkr (1 373). Av dessa såldes tolv fastigheter med motsvarande cirka lägenheter till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter är mycket stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Wallenstam bedömer att det finns ett växande intresse även bland hyresgäster i ytterområden att köpa sin bostad. Mkr % 133% 100% 117% 0 SÅLDA BOSTADSFASTIGHETER TILL BRF I FÖRHÅLLANDE TILL FASTIGHETSVÄRDERING VID SENASTE ÅRSSKIFTET Värdering 100% 102% 2004 Pris 100% 119% % 100% 2006 Wallenstam har under 2006 avyttrat till priser som översteg föregående års värdering med tio procent. Fastighetsmarknaden

22 22 GENOMFÖRDA BRF-FÖRSÄLJNINGAR Pris jämfört med Totalt Yta kvm Pris kkr Värdering kkr värdering % 37 försäljningar Pris jämfört med 2006 Yta kvm Pris kkr Värdering kkr värdering % Påskbergsgatan Majorsgatan 3 A-B Nordostpassagen 8-24, 36-48, Vegagatan Drottninggatan 53 A Centralvägen Sjöbjörnsvägen 11-13, 15 A-C Huvudstagatan Strålgatan 21, Skulptörvägen Wennerbergsgatan 4-6, Scheffersg Gröndalsvägen Trädgårdsgatan 4-8, Humblegatan Summa Totalt FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, BOKFÖRT VÄRDE OCH KVM Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari * + Förvärv Byggnationer Försäljning Avskrivningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 31 december Wallenstam bedömer att även priserna för kommersiella fastigheter i Göteborgsregionen kan öka. Denna bedömning ska ses mot bakgrund av att Göteborg har en positiv inflyttning av företag, en låg nyproduktionstakt, rimliga hyresnivåer samt sjunkande vakansgrad. Det utländska intresset för svenska fastigheter bedöms förbli starkt även under * Justerad för rivna byggnader. Fastighetsförvärv Under 2006 förvärvade Wallenstam fastigheter uppgående till Mkr (1 961). I början av året genomfördes bland annat två stora bostadsförvärv om totalt 48 fastigheter med cirka lägenheter i Stockholm och Göteborg. Fastigheterna är centralt belägna och passar väl in i Wallenstams övriga bestånd. Framtidsbedömning Wallenstam tror på en fortsatt positiv utveckling av fastighetsmarknaden beträffande bostadshus i samtliga regioner. Det finns idag inga tecken på att omvandlingstakten till bostadsrätter ska minska, tvärtom upplever Wallenstam ett rekordstort intresse. Fastighetsmarknaden

23 Under 2006 förvärvade Wallenstam många fina bostadsfastigheter i centrala Stockholm.

24 24 Fastighetsutveckling Under 2006 har Wallenstam haft ett högt tempo i nyproduktionsprocessen. I tre projekt har byggnation påbörjats och ett stort antal befinner sig i olika skeden av projektering. Projekt- och fastighetsutveckling är en viktig del i Wallenstams verksamhet. Det sker i olika former, dels genom nybyggnation, dels genom ombyggnation av befintligt bestånd. Genom att ständigt hålla en öppen dialog med parterna på marknaden och analysera trender, skaffar sig Wallenstam kunskap om potentiella kunders behov. Inför varje projekt upprättas investeringskalkyler som säkerställer lönsamheten i projektet. För nyproduktion av hyresbostadsprojekt krävs en direktavkastning på minst sju procent. Under 2007 kommer även nyproduktion av bostadsrätter att inledas. I bostadsrättsprojekt krävs en vinstmarginal på minst 50 procent. Wallenstam planerar inte någon nyproduktion av kommersiella lokaler under Kostnadseffektiv beställare Wallenstam har en mångårig byggtradition. Under bolagets 60-åriga historia har både hela bostadsområden och kommersiella byggnader producerats. Idag har Wallenstam ingen egen entreprenadverksamhet, men byggkompetensen och traditionen som entreprenör har tillvaratagits. Stab Fastighetsutvecklings roll är att stödja affärsområdena Bostad och Företag med kalkyler och genomförande av investeringar i byggprojekt. Staben är en professionell och kostnadseffektiv beställare av konsulttjänster och entreprenader. Fokus ligger på yteffektiv produktion samtidigt som olika entreprenadoch ersättningsformer ständigt prövas och anpassas till rådande marknadsläge. Utveckling och trender Wallenstam ser ett ökat intresse från byggbranschen att följa Wallenstams linje att bygga kostnadseffektivt. Byggentreprenörerna söker samverkanslösningar med beställarna för gemensamma kostnadseffektiva lösningar, bland annat genom utvecklandet av typhus och ökat industriellt byggande. Fastighetsutveckling Regeringsskiftet 2006 innebar att statens stöd till bostadsbyggandet förändras. Det statliga räntebidraget för nybyggnationsprojekt avvecklas från och med Även de olika investeringsbidragen tas bort. Detta har lett till att förutsättningarna för ett flertal projekt drastiskt förändrats. Detta kommer troligen att påverka nyproduktionsvolymen negativt på mindre orter. Genom att Wallenstam bygger kostnadseffektivt och att investeringskalkylen bygger på lönsamhet oavsett aktuella bidrag, kommer Wallenstam att genomföra sina projekt som planerat. På de orter där Wallenstam bygger nya bostäder är efterfrågan så stark att bidragsbortfallet kan kompenseras genom högre, men dock fortfarande rimliga, hyror. Nyproduktion bostäder Wallenstam arbetar fokuserat med kostnadsstyrning i alla delar, från projektering till genomförande. Det gör det möjligt att bygga med hög boendekvalitet och höga krav avseende gestaltning, miljö och tillgänglighet till en rimlig kostnadsnivå. Wallenstams ny- och ombyggda lägenheter ska ge hyresgästerna ett boende med hög kvalitet till en rimlig hyra. Wallenstam har sökt kommunal markanvisning för drygt lägenheter, både inom nya områden och för komplettering i befintligt bestånd. Av dessa har markanvisning tilldelats för lägenheter i Stockholm och 200 lägenheter i Göteborg. Samtliga sökta byggrätter är belägna i attraktiva lägen, vilket är en förutsättning för att uppnå kalkylkraven. Wallenstam har ett stort antal pågående och planerade projekt. Dessa befinner sig i olika faser som sträcker sig upp till fem år. Ett projekts liv börjar med en projektidé som utreds i en förstudie. Efter detta fattas investeringsbeslut och projekteringsfasen inleds. När projekteringsfasen är avslutad följer upphandling av entreprenad och genomförandet kan inledas. Efter färdigställandet görs ekonomisk uppföljning samt utvärdering av projektet. Stockholm I Hammarby Sjöstad pågår nyproduktion av 170 lägenheter i kvarteret Svallvågen. Fastigheten planeras vara klar för inflyttning under våren Under hösten 2006 påbörjades produktion av 73 lägenheter i kvarteret Kontot 2 i Råcksta, som är första etappen av totalt 166 lägenheter. Därutöver togs första spadtaget för 138 lägenheter i kvarteret Kansliet 2 i Huddinge centrum. Inflyttning beräknas till hösten Göteborg Under våren 2006 flyttade 53 familjer in i nya lägenheter på Mäster Johansgatan i Lunden. I oktober togs första spadtaget för nyproduktionen av 60 lägenheter i kvarteret Örlen utmed Mölndalsvägen. Dessa lägenheter blir yteffektiva lägenheter anpassade för mindre hushåll. Planerad nyproduktion bostäder Stockholm Projektet Brovakten ligger på Kungsholmen. Här planerar Wallenstam att bygga 248 lägenheter om totalt cirka kvm. Eftersom fastigheten ligger utmed Essingeleden ställs speciella krav på fasader och säkerhetslösningar. Byggstart planeras till hösten/vintern Nästa projekt i Hammarby Sjöstad kommer att bli Henriksdalshamnen. Här planerar Wallenstam att bygga 100 lägenheter, varav hälften kommer att bli hyresrätter och hälften bostadsrätter. Etapp två av nyproduktionen i Råcksta planeras starta hösten 2007 med 93 lägenheter. I kvarteret Barlasten i Gröndal kommer Wallenstam att bygga 50 nya lägenheter på egen fastighet. Produktionsstart planeras till mitten av Projektet utgår från samma typ av projekthus som i Råcksta. Att återanvända fastighetstyp gör att projekteringskostnaderna kan hållas på en mycket låg nivå. Därutöver pågår projekt i tidiga skeden om cirka 400 lägenheter. Göteborg I Högsbo planerar Wallenstam att bygga 90 lägenheter med byggstart våren Projektet utgår från samma typ av hus som byggts på Mäster Johansgatan, vilket innebär en mycket kostnadseffektiv produktion. Därutöver pågår projekt i tidiga skeden om cirka 200 lägenheter.

25 Wallenstams har ett stort antal pågående och planerade projekt som befinner sig i olika skeden av produktionsprocessen.

26 26 Helsingborg I kvarteret Vildvinet, planerar Wallenstam nybyggnation av 50 bostadsrätter med byggstart hösten/vintern Ombyggnadsprojekt Bostäder Under 2006 har Wallenstam investerat totalt 372 Mkr (190) i ombyggnation av bostadsfastigheterna. Stockholm I Råcksta äger Wallenstam ett bostadsområde med lägenheter där ett stort moderniseringsprojekt pågår. Hittills har 400 lägenheter byggts om, varav 250 under På grund av projektets omfattning räknar Wallenstam med en total ombyggnadstid på drygt fem år. I Huddinge har ombyggnad av 400 badrum påbörjats, varav 40 är färdigställda. I Husby gör Wallenstam tillsammans med andra fastighetsägare i området en storsatsning på att förbättra boendemiljön. Wallenstam vill höja områdets attraktivitet och säkerhet bland annat genom att skapa en trivsammare utemiljö. Under 2006 har främst erforderliga godkännanden från hyresgästerna inhämtats och arbetet beräknas kunna starta under början av På Gullmarsvägen 12 har en ombyggnad av de 51 lägenheterna startats. Projektet beräknas vara färdigställt till sommaren Göteborg Wallenstam har utvecklat ett arbetssätt för att modernisera fastighetsbeståndet och för att erbjuda lägenheter med olika standard i samma hus till anpassad hyra. Enligt modellen som kallas pluslägenheter byggs lägenheter om till nystandard. Material och lösningar är standardiserade, vilket ger kostnadseffektivitet. Under året har 34 lägenheter byggts om till pluslägenheter. En vindsombyggnad på Nordhemsgatan har skapat fyra nya lägenheter. På Bågskyttegatan 1-3 i Mölndal görs en satsning på trygghet och säkerhet genom att allmänna utrymmen såsom tvättstugor och förråd flyttas till gårdarna där tillgänglighet och belysning är bättre. Samtidigt görs utrymmen i markplan om till 23 bostäder. Helsingborg Ombyggnationen av kvarteret Städet 11 avslutades och de 16 lägenheterna såldes som bostadsrätter under året. Planerade ombyggnadsprojekt Stockholm Under 2007 planeras ett flertal ombyggnationer av bostadsfastigheter. På Kungsklippan planeras ombyggnad av de 230 små lägenheterna som bland annat ska utrustas med kök och badrum. Därutöver planeras ombyggnation av ett flertal fastigheter där kommersiell yta omvandlas till totalt 26 lägenheter. Göteborg På Norra Liden 4 planerar Wallenstam att modernisera 16 lägenheter med byggstart under På Stenklevsgatan 5 och Kolumbusgatan 1-3 planeras ombyggnation av två mindre kommersiella fastigheter till 40 bostäder. På Värmlandsgatan 16 planeras en kommersiell fastighet byggas om till 27 bostäder. På de översta våningarna i paradfastigheten på LillaTorget 1 och Södra Hamngatan 5 planeras ombyggnation till 50 lägenheter. På Kungsportavenyen 37 planeras hela fastigheten uppgraderas och vissa lokaler kommer att byggas om till lägenheter. Utöver detta fortsätter satsningen på ombyggnad enligt konceptet pluslägenhet med ett fyrtiotal lägenheter. Helsingborg På Erik Dahlbergsgatan 34, kvarteret Vildvinet, planeras ombyggnad av 102 lägenheter samt nybyggnation av 28 lägenheter i nuvarande vindsutrymme. På Hälsovägen 32 och 38 planeras ombyggnad av två fastigheter med totalt 80 lägenheter till bostadsrätter. På Norra Storgatan 14 finns en liten fastighet med tre lägenheter som planeras att byggas om för att inrymma sju lägenheter. Ombyggnadsprojekt Företag Wallenstam försöker att tillsammans med nya och befintliga hyresgäster medverka till att utveckla deras verksamhet genom att ständigt bygga om och anpassa lokalerna. Göteborg Under 2006 har bland annat kvm byggts om för Abba Seafood på Mölndalsvägen och kvm för Citat på Kungstorget. Arbetet med att förbättra klimatlösningarna har fortsatt i ett flertal fastigheter. De senaste åren har Wallenstam genomfört ett stort arbete med att byta ut kylsystem och förbättra ventilationen i fastigheterna. Vid nyförvärvade fastigheter bygger Wallenstam om löpande för att nå optimalt klimat. Fokus läggs på att optimera energianvändningen utifrån respektive verksamhet. Ett omfattande ombyggnadsarbete har genomförts på Västra Hamngatan som har omvandlat fastigheten till moderna och effektiva kontors- och butikslokaler, med bevarad sekelskiftescharm. Wallenstam omvandlar gammal textilindustrimiljö i området Almedals Fabriker i Göteborg till moderna kontorslokaler. Området har anor från 1800-talet och har kulturhistoriskt intressanta miljöer. Projektet inleddes för några år sedan och kommer att sträcka sig över ytterligare några år. Under året har ett stort arbete pågått med att bygga om Wallenstams egna kontor på Birger Jarlsgatan 64 i Stockholm och Kungsportsavenyen 2 i Göteborg. Inflyttning planeras till våren Projektmöjligheter Företag Wallenstam är den dominerande fastighetsägaren på Avenyn. Intresset för Avenyn är stort och Wallenstam deltar aktivt i utvecklingen av denna anrika paradgata. Wallenstam har tagit fram förslag på framtidens Avenyn och har bland annat sökt ändring av detaljplanen för att bygga fler bostäder. Därutöver arbetar Wallenstam för ökad säkerhet på och bättre tillgänglighet till Avenyn. Wallenstam har framtidsprojekt avseende kommersiella lokaler som kommer att påbörjas när konjunkturläget är rätt. Ett exempel är Solsten i Mölnycke, Härryda, där Wallenstam har två tomter. Fastighetsutveckling

27 27 Byggnadsinvestering Fastighet Region Projektstart Yttillskott, kvm totalt, kkr NYPRODUKTION BOSTÄDER Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2006 Gårda 67:29, Lunden Göteborg Pågående nyproduktion Kv. Svallvågen 1 Stockholm Kv. Örlen Göteborg Huddinge, Kvarnbergsplan, Kv. Kansliet 2 Stockholm Råcksta, Kv. Kontot Stockholm Summa Projektmöjligheter Nyproduktion Högsbo Göteborg Vita Björn Göteborg Kvillebäcken Göteborg Vildvinet Helsingborg Henriksdalshamnen Stockholm Brovakten Stockholm Råcksta Stockholm Barlasten Stockholm Bostäder Göteborg Bostäder Helsingborg Bostäder Stockholm Summa OMBYGGNATION BOSTÄDER Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2006 Städet 11 Helsingborg Summa Pågående ombyggnadsprojekt Husby Stockholm Råcksta Stockholm Pennteckningen 3 Stockholm Huddinge, badrum Stockholm Bågskyttegatan 1-3 Göteborg Summa Projektmöjligheter Ombyggnad befintliga fastigheter Norra Liden Göteborg Inom Vallgraven 53:14, 17 Göteborg Kv. Kryssaren Göteborg Lorensberg 57:8 Göteborg Springposten 6 Helsingborg Kapellet Helsingborg Vildvinet 3 Helsingborg Hälsokällan 6 Stockholm Urvädersklippan Mindre 4 Stockholm Riddaren 24 Stockholm Överkikaren 34 Stockholm Mastkorgen 7 Stockholm Smaragden 20 Stockholm Summa OMBYGGNATION FÖRETAG Pågående ombyggnadsprojekt Skår 57:14 Göteborg Inom Vallgraven 27:1 Göteborg Lorensberg 44:2 Göteborg Sälgen 2 Stockholm Summa Projektmöjligheter Ombyggnad befintliga fastigheter Avenyn Göteborg Projektmöjligheter Nyproduktion Solsten 1:115 Göteborg Fastighetsutveckling

28 28 Hållbarhetsarbete Under året startade verksamheten i dotterbolaget Wallenstam Energi, som ansvarar förwallenstams kommande satsningar inom förnyelsebar energi. Under året har Wallenstam erhållit ett erkännande för de satsningar som gjorts, i form av att bolaget godkänts för samtliga Roburs etikfonder. Wallenstams miljöarbete är en integrerad del av strategin för värdetillväxt. Wallenstams miljöarbete planeras, genomförs och följs upp utifrån en koncerngemensam miljöpolicy. Det dagliga miljöarbetet hanteras av respektive affärsområde. I arbetet med att minska Wallenstams miljöpåverkan har de viktigaste miljöpåverkande aktiviteterna identifierats inom en rad miljöområden. Dessa är: byggnation, underhåll, fastighetsskötsel, energi, vatten, avlopp, avfallshantering, transporter, inköp, kontor, administration samt miljöskadliga ämnen. För varje miljöområde har övergripande miljömål formulerats. Strategisk miljöledning Organisationen har kompletterats med en koncernövergripande miljösamordnare som ansvarar för att samordna miljöarbetet inom koncernen. Arbetet med kartläggning av företagets miljöpåverkan och de miljökrav som omger verksamheten har fortgått under året. Detta arbete borgar för en fördjupad miljömedvetenhet bland de anställda, samtidigt som det ger en gedigen grund för Wallenstams fortsatta miljösatsningar. För att säkerställa kvaliteten i kartläggningsprocessen har Wallenstam använt sig av krav definierade i miljöledningsstandarden ISO 14001:2004. Miljöpolicy Wallenstam ska förvärva, förvalta, förädla samt försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Denna verksamhet ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön, för att bidra till en varaktig och hållbar utveckling. Wallenstam betraktar miljöarbetet som ytterligare en möjlighet till att kunna nå företagets mål. Hållbarhetsarbete Förnyelsebara energikällor Wallenstam har under året arbetat intensivt med att säkerställa energiförsörjningen och energikostnaden i framtiden. Dotterbolaget Wallenstam Energi AB ansvarar för satsningarna inom förnyelsebar energi. Målsättningen med vindkraftssatsningen är i steg ett att trygga den egna förbrukningen på ett miljövänligt sätt till en bra kostnad. Ett nästa steg skulle kunna innebära att Wallenstam även kommer att producera el för försäljning till hyresgäster. Hösten 2006 invigdes det första vindkraftverket i Rålanda i Västsverige. Det pågår ett intensivt arbete med att undersöka möjligheterna för ytterligare projekt inom vindkraft, bland annat på Andøya i Nordnorge, Lunnekullen och Öijared i Västra Götaland. Vindkraftprojekt omgärdas av många lagregler och intressen, vilket medför att tillståndsprocessen föregås av långa utredningar och tillståndsprövningar. Wallenstam är fortfarande i tidiga skeden av dessa processer. Vindkraftprocessen består av fem delfaser: Prospektering, Utredning/tillstånd, Projektering, Byggnation och Drift. Öijared och Lunnekullen återfinns i utredning/tillståndsfasen och Andøya i projekteringsfasen. Vattenkraft är ett annat intressant område. Under året har Wallenstam börjat undersöka fallrättigheterna till vattenkraften kopplat till Mölnlycke Fabriker. Wallenstam är också delaktigt i flera forskningsprojekt på universitetsnivå angående förnyelsebar energi. Exempel på miljöåtgärder 2006 Energi Wallenstams utsläpp kommer främst från värme. Wallenstam bedriver ett målmedvetet arbete med att minska bolagets miljöpåverkan genom en kostnadseffektiv drift av fastigheterna. Från och med 2006 finns en person anställd på varje region för att i huvudsak arbeta med att optimera energianvändningen inom regionen. Målsättningen är att alla fastigheter ska vara uppkopplade mot ett styr/övervakningssystem för att energicontrollern ska ha möjlighet att arbeta och optimera driften och på så sätt minska energianvändningen. Ett exempel på vad en modernisering av de tekniska systemen kan ge för utfall är Kungstorget 2 i Göteborg. För ett par år sedan var anläggningen i behov av en uppdatering, kylmaskiner samt styr/ reglersystem var i dåligt skick, anläggningens drift var osäker och det var många felanmälningar från hyresgästerna. Dessutom var energikostnaderna mycket höga. Efter att Wallenstam uppdaterat fastigheten med nya kylmaskiner och ersatt det befintliga reglersystemet med ett modernt styr/övervakningssystem så har energicontrollern möjlighet att optimera anläggningen. Resultatet på den här åtgärden blev mycket positiv, felanmälningarna minskade drastiskt och 2006 har Wallenstam en besparing på 60 procent jämfört med 2004 års förbrukning. Under året har flera liknande miljöprojekt genomförts. Trots att Wallenstam under 2006 utökade fastighetsbeståndet så minskade el- och energianvändningen totalt sett jämfört med föregående år. Den satsning som Wallenstam gjort på ny teknik och genom att anställa driftoptimerare, har gett resultat i lägre förbrukning och mindre miljöpåverkan. Den milda hösten bidrog också till att minska förbrukningen under Wallenstam arbetar vidare med att byta ut befintliga oljeoch gaspannor mot ny och mer miljövänlig teknik. Byggnation och underhåll Från och med 2006 installerar Wallenstam individuell el-, vatten- och värmemätning vid all nyproduktion. Detta görs också vid ombyggnation om möjligt. Med detta system kan hyresgästerna påverka sina kostnader eftersom de bara betalar för sin egen förbrukning, istället för en andel av fastighetens totala förbrukning. Förbrukningen efter införande av individuell mätning brukar vanligtvis sjunka med cirka procent. Förutom att detta är ett stort framsteg ur miljösynpunkt så innebär det också en stor ekonomisk besparing. Den nyproducerade fastigheten på Mäster Johansgatan i Göteborg är helt CO2- fri. Fastigheten har bergvärme och individuell mätning av elförbrukning. Elen levereras från förnyelsebara energikällor. I Husby har Wallenstam ett forskningshus där nya energisparmetoder testas för att senare förhoppningsvis kunna

29 Under hösten invigdes Wallenstams första vindkraftverk i Rålanda.

30 30 appliceras på hela fastighetsbeståndet. Nästa steg för att minska miljöbelastningen för uppvärmning är att undersöka möjligheten att använda solceller. Detta kommer att utredas och eventuellt testas i samband med nyproduktion och vid ombyggnation av fastigheter med lämplig utformning. I samband med nyproduktionen av lägenheter i Hammarby Sjöstad har Wallenstam tagit fram ett miljöprogram för nyproduktion. Syftet med miljöprogrammet är att fokusera på miljöfrågorna såväl i planering som i byggandet av den nya stadsdelen, i enlighet med Stockholm Stads miljökrav. Wallenstam deltog under året i en tävling om miljövänlig byggnation anordnad av Stockholms Stad. Deltagandet har gett ett fördjupat samarbete med Stockholms Stad i energifrågor. Tjänstebilar Som ett led i Wallenstams miljöarbete har en ny tjänstebilspolicy fastställts. I samband med att nya tjänstebilsavtal tecknas ska bilarna vara miljöklassade enligt Miljöklass I Miljöklass 2005 ingår bilar med etanol-, gas- och/eller eloch hybriddrift. Inom tre år ska alla bilar vara utbytta allt eftersom avtalen löper ut. I Stockholm är takten högre, där alla bilar ska vara utbytta inom 1,5 år. Totalt har Wallenstam 52 tjänstebilar. Fastighetsförvärv Under året har Wallenstam förvärvat ett flertal fastigheter. I förvärvsprocessen finns koncerngemensamma kontrollpunkter avseende miljöbesiktning av objekt. Bland annat kontrolleras vid förvärv förekomsten av PCB, asbest, radon och köldmedier. Wallenstam tittar även på tidigare verksamheter i fastigheten för att få reda på eventuella miljörisker samt gör en bedömning av de pågående verksamheterna ur ett miljöperspektiv. Som ett ytterligare led i att känna till fastigheternas miljöbelastning har Wallenstam också tagit fram en inventeringsmodell för kommersiella fastigheter med avseende på bland annat miljöskadliga ämnen, energistatus och innemiljö. Modellen utgör ett underlag för en medveten och effektiv fastighetsförvaltning med skötsel och förebyggande underhåll. Utförlig miljöinformation bedöms också vara viktig för eventuella köpare, försäkringsbolag (riskbedömning) och finansiärer (kreditrisk). Vatten och avlopp Wallenstams övergripande målsättning är att minska den totala vattenanvändningen. Vattenanvändningen under 2006 var likvärdig med föregående år, trots ett större fastighetsbestånd. I samband med förvärv görs en genomgång av fastighetens förbrukning. Denna analyseras och en åtgärdsplan utarbetas för att optimera fastighetens förbrukning. Avfall Det övergripande målet för Wallenstam är att den totala avfallsmängden från såväl egen, hyresgästers som entreprenörers och leverantörers verksamhet ska minimeras och att det avfall som uppstår ska omhändertas enligt kretsloppsprincipen. Arbetet med att införa källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt fortgår därför kontinuerligt. VÄRME- ANVÄNDNING TOTALT GWh VÄRMEANVÄNDNING, GRADDAGSJUSTERAD PER M 2 kwh/m ENERGISLAG UPPVÄRMNING Olja 5% Gas 1% Fjärrvärme 94% Roburs motivering Trots att Wallenstams miljöarbete började relativt sent, har bolaget på kort tid hunnit genomföra en rad unika projekt med goda miljöimplikationer. Bland de satsningar som Wallenstam genomfört finns köpet av ett vindkraftverk. Bolaget planerar att köpa fler och på detta sätt bli självförsörjande på elkraft. Wallenstam är ett av de första fastighetsbolagen som har installerat teknik för att mäta hyresgästernas individuella energiförbrukning. På så sätt separeras värmekostnaderna från hyran och hyresgästerna får incitament för energibesparingar. Wallenstam genomför sociala satsningar i vissa områden där de har bostäder genom att finansiera fältarbetare och engagera sig i brottsförebyggande verksamhet. De för branschen unika initiativen stammar ur Wallenstams affärskultur som tillåter att idéer inom kort kan omsättas i handling. Risken som detta kan medföra att hållbarhetssatsningarna beror av de personer som initierat dem, balanseras av att Wallenstam förbättrat sin systematik och dokumentation. Under 2005 togs ett helhetsgrepp om samtliga hållbarhetsfrågor som nu ligger under samma ansvarsområde. Ett nytt och övergripande system för att inventera och hantera miljöfrågor är under uppbyggnad och miljöpolicyn är under revision. Bättre samordning av projekt med goda miljöimplikationer efterlyses, helst inom ramen för en tydlig miljöhandlingsplan. Hållbarhetsarbete

31 31 MWh kwh/m m VATTENANVÄNDNING TOTALT l/m ELANVÄNDNING, FASTIGHETSEL TOTALT ELANVÄNDNING, FASTIGHETSEL PER M VATTENANVÄNDNING PER M Dialog med och information till hyresgäster är också en viktig del i arbetet med att få en så effektiv hantering som möjligt. Säkerhet Hyresgästundersökningar har visat att trygghet och säkerhet är en viktig fråga. Wallenstam har arbetat för att öka tillgängligheten och förbättra informationen i säkerhetsfrågor till hyresgästerna. I all om- och nybyggnation utgår projektledarna från Bo-Trygg 05 som är en instruktion hur man ska bygga för minskad brottslighet. En satsning på att öka tryggheten i närmiljöerna har inletts genom ett projekt i stadsdelen Husby i Stockholm. Satsning på Husby Wallenstam genomför en omfattande satsning för att öka tryggheten för hyresgästerna i Husby, där bolaget äger ett stort fastighetsbestånd. Genom att Wallenstam är representerat i det lokala Brottsförebyggande Rådet i Kista, tar bolaget en aktiv del i det brottsförebyggande arbetet. I ett samarbetsprojekt mellan Kista Stadsdelsförvaltning, Polisen och fastighetsägarna, arbetar parterna gemensamt för att öka tryggheten. Denna samverkan ger en unik möjlighet att genomföra effektiva insatser. Under året genomfördes en trygghetsvandring tillsammans med Hyresgästföreningen, kommunen och Polisen för att identifiera och åtgärda otrygga platser. Wallenstam kommer att genomföra långtgående ombyggnader i området för att öka säkerheten och under året har hyresgästerna fått information om åtgärder som kommer att genomföras. Bland annat kommer Wallenstam att bygga egen entré till varje hus, bygga fem nya tvättstugor (en till varje entré), förbättra belysningen, bygga finare fasader och gårdar, bygga nya förråd och riva dolda gångar. Denna typ av åtgärder kräver hyresgästernas godkännande. Dessa har inhämtats under 2006 och Wallenstam räknar med att kunna påbörja ombyggnadsarbetet under våren Det brottsförebyggande arbetet som genomförts i området har minskat antalet polisanmälningar avsevärt. Som ett led i Wallenstams engagemang i Husby, bekostar företaget en fältassistent i området. Fältassistenten är anställd av kommunen och fungerar som en länk mellan ungdomar och vuxenlivet. En ökad dialog kan bidra till att skapa trygghet och minska skadegörelsen. Samhällsengagemang Wallenstam strävar efter att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter där verksamhet bedrivs och vill därför på olika sätt bidra till ökad trivsel och trygghet i städerna. Wallenstam försöker så långt det är möjligt att vara behjälplig för att tillmötesgå de speciella önskemål som ställs av kommunen för att erbjuda och utforma boenden till människor med särskilda behov. En hjärtefråga för Wallenstam är idrotten som är en bra sysselsättning för ungdomar. Det är viktigt att det finns bra aktiviteter i de områden där Wallenstam har fastigheter. Med hjälp av de klubbar som Wallenstam sponsrar, arrangeras idrottsskolor där barn och ungdomar kan få pröva på till exempel innebandy, friidrott eller hockey. De största idrottssponsringsavtalen är med Pixbo Wallenstam, Frölunda Hockey och Djurgården Hockey. Wallenstam har valt att stötta organisationer som arbetar med hemlösa, drogproblem och som stöder barn som är utsatta på olika sätt. Det finns också ett samarbete med en huspräst, som ständigt finns till hands för hyresgäster och personal som behöver någon att tala med. De största samarbetsavtalen inom socialt arbete är med Stockholms Stadsmission, Barn i Nöd och Räddningsmissionen. Wallenstam var under 2006 för tredje året i rad, en av huvudsponsorerna till projektet Julstaden Göteborg. Målsättningen är att Göteborg på sikt ska bli Nordens ledande juldestination och det är något som Wallenstam med glädje är med och bidrar till. Hållbarhetsarbete

32 Arbetsklimatet på Wallenstam präglas av öppenhet och flexibilitet.

33 33 Organisation och medarbetare Under 2006 utökades organisationen med 19 personer. I första hand återfinns dessa tjänster inom staberna Fastighetsutveckling och Energi. Organisation Wallenstamkoncernen är organiserad i två affärsområden: Bostad och Företag. Affärsområdena är uppdelade i geografiska regioner. Affärsområde Bostad har regioner i tre städer: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i två regioner i Göteborg: City och Storgöteborg. Organisationsstrukturen bygger på kundnärhet. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor, ger bra möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad. Fastighetsförvaltningen omfattar uthyrning, miljö samt teknisk och ekonomisk förvaltning. Fastighetsförvaltningen bedrivs i egen regi, medan fastighetsskötseln och underhållet är upphandlade tjänster via konceptet Wallenstam Partner. Centrala staber stödjer affärsområdena inom sina specialistområden. Tillgänglighet, snabb och smidig hjälp är viktiga framgångsfaktorer. Därför har Wallenstam byggt upp en kundnära organisation med en Kundservice som förenklar kontakterna med kunderna. Medarbetare Vid årsskiftet hade Wallenstam totalt 144 anställda, en ökning med 15 procent sedan förra årsskiftet. Under 2006 var personalomsättningen fem procent (tre). Personalomsättningen är låg, vilket är ett tecken på hög trivsel. Wallenstam försöker så långt det är möjligt bereda möjligheter till utveckling inom företaget. Det finns ett stort antal personer som varit anställda under många år i ett flertal olika befattningar. Ledig tjänst utlyses alltid först internt. Wallenstam eftersträvar en så jämn fördelning som möjligt mellan män och kvinnor, vilket beaktas i samband med rekrytering. Vid årsskiftet var fördelningen 45 procent män och 55 procent kvinnor. Olika tjänstegrupper kan ha övervikt av män respektive kvinnor. VD-stab/Juridik Fastighetsutveckling Ekonomi IT Finans/Information Personal/Säkerhet Energi Antal ÅLDERSFÖRDELNING INOM KONCERNEN Kvinnor Män Hög trivsel Wallenstam genomför undersökningar, NöjdMedarbetarIndex (NMI), vart tredje år. Senaste undersökningen gjordes NMI ger viktig information om hur medarbetarna upplever sin dagliga arbetssituation och hur det står till med trivsel och motivation. Resultatet från 2005 var mycket bra och visade på mycket hög arbetsglädje och engagemang. Wallenstams indexvärde var 80, vilket var bäst bland företagen i fastighetsbranschen. Företagskultur För att rekrytera och behålla bra medarbetare är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare. Wallenstam erbjuder en öppen miljö i en organisation som är flexibel och snabb till beslut. Under 2006 började åtta anställda på nya tjänster inom bolaget. Trots att Wallenstam är ett växande bolag, råder fortfarande det mindre företagets klimat, med personlig tanke om medarbetarna. Företagskulturen präglas av generositet. Förutom en arbetsmiljö i toppklass erbjöds samtliga medarbetare att delta i Wallenstams optionsprogram. Stämningen Medelåldern inom Wallenstam är 39 år. WALLENSTAMKONCERNEN Storgöteborg Företag Bostad City Göteborg Stockholm Helsingborg i företaget är lättsam och positiv. Wallenstams kärnvärden är lyhördhet, ödmjukhet, affärsmässighet och framåtanda. Vid nyrekryteringar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter. Policies Vid utgången av 2006 fanns ett tiotal policies och riktlinjer som Wallenstam arbetar med för att fortlöpande sprida bolagets anda och värderingar bland medarbetarna. Dessa är: Arbetsmiljöpolicy Brandskyddspolicy Elpolicy Finanspolicy IT-policy Jämställdhetspolicy Kommunikationspolicy Krishanteringspolicy Miljöpolicy Missbrukspolicy Tjänstebilspolicy Sponsringspolicy Säkerhetspolicy Uthyrningspolicy Utbildning är viktigt Personalen deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling. Under 2006 har anställda genomgått kurser inom bland annat ledarskap, redovisning, skatt, fastighetsförvaltning, hyresjuridik, IT, säkerhet och brandskydd inom ramen för det systematiska brandskyddsarbetet, hjärt- och lungräddning samt medarbetarsamtal. Under året genomfördes också en krisövning med koncernens krisgrupp, något som kommer att genomföras kontinuerligt. Medarbetarsamtal genomförs varje år Organisation och medarbetare

34 34 för att stödja medarbetarnas personliga utveckling. I dessa diskuteras bland annat trivsel, utvecklingsönskemål, utbildning och innehållet i arbetsuppgifterna. I anslutning till dessa samtal planeras också kompetensutveckling för kommande år. UTBILDNINGSDAGAR UNDER 2006 Dagar Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning IT Hyresadministration Juridik Ledarskap Säkerhet Skatt Marknad Personal Redovisning Totalt har det under 2006 genomförts 240 utbildningsdagar. Processer Under året har cirka tre miljoner kronor investerats i utveckling av IT-system, både mjuk- och hårdvara. Flera verksamhetssystem har uppgraderats. Vidare har Wallenstam gjort investeringar för att möjliggöra separat mätning och debitering av hyresgästernas energiförbrukning. Löpande utbyte av datorer och servrar har gjorts under året för att åstadkomma en säker och effektiv driftmiljö. Under 2007 planeras en fortsatt utveckling av verksamhetssystemen, såsom ekonomisystemet, rapporteringssystemet, lånesystemet och ledningsinformationssystemet. I enlighet med myndighetskrav genomförs en satsning på system för inventering av miljö och brandskydd. Kvalitet Hela koncernen präglas av kvalitetstänkande inom alla verksamhetsgrenar. Nedan följer några exempel på kvalitetsarbete under året: Ny- och ombyggnad: Wallenstams projektledare har genomgått utbildning till kvalitetsansvarig enligt Plan- och Byggnadslagen. El Uthyrning: Kundundersökningar genomförs årligen för att mäta hur hyresgästerna upplever kvaliteten. Resultaten ger värdefull återkoppling som resulterar i åtgärdsplaner. Förvaltning: Fastighetsskötseln upphandlas av externa leverantörer enligt ett väldefinierat koncept. För att kvalitetssäkra fastighetsskötseln ronderas samtliga fastigheter av Wallenstams förvaltare två gånger i månaden enligt ett rullande schema. Administration: Arbetet med internkontroll som intensifierats under de senaste åren har ställt större krav på dokumentation, vilket medför effektiva administrativa rutiner och säkerställer god kvalitet i processerna avseende finansiell rapportering. Forskning och utveckling: Wallenstam följer aktivt den forskning som bedrivs inom förnyelsebar energi. Under året har Wallenstam satsat på utveckling av elförsörjning genom bland annat vindkraft. Vidare har system för att kunna införa separata elmätare utvecklats. Wallenstam har under de senaste åren genomfört ett omfattande utvecklingsarbete för att göra byggproduktionsprocessen kostnadseffektiv. God hälsa Wallenstam har en låg sjukfrånvaro. Under året uppgick den till knappt två procent. Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang och motivation. Medarbetarna har regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att förbättra hälsan. Wallenstam stödjer också medarbetarnas friskvårdsaktiviteter. Under 2005 genomförde försäkringsbolaget Folksam sitt första hälsoindex över börsbolagen genom att sätta hälsobetyg. Wallenstam fick en mycket bra placering och kom först av fastighetsbolagen. Under året upprättades en handlingsplan för att genomföra en hälsodiplomering i Korpens regi. Wallenstam räknar med att klara diplomeringen under I handlingsplanen ingår delar som till exempel översyn av företagshälsovård, arbetsmiljö, etik- och jämställdhetspolicy, skyddskommitté, sociala samt fysiska aktiviteter och massage. Arbetsmiljö Arbetsmiljöpolicyn har reviderats under året och handlingsprogram för psykosocialt arbete och rutiner för krishantering har upprättats. Den fysiska arbetsmiljön är mycket god. Samtliga kontor är nyligen ombyggda, med modernt utrustade arbetsplatser. Organisation och medarbetare

35 35 Wallenstam har cirka lägenheter i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Fastighetsbeståndet

36 36 Fastighetsbeståndet Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Fastigheterna är välskötta med en modern förvaltning som systematiskt utvecklar fastigheterna tekniskt och miljömässigt. Koncentrerat bestånd Huvuddelen av fastighetsbeståndet är koncentrerat till Göteborg och Stockholm. I Göteborg har Wallenstam 56 procent av sin totala yta, 39 procent är beläget i Stockholm och resterande fem procent i Helsingborg. Delmarknaderna är stabila, med goda förutsättningar till en långsiktigt positiv utveckling. Det största bostadsinnehavet i Stockholmsregionen är beläget i Vällingby/ Hässelby som är ett charmigt 50-talsområde. Även i Nacka kommun har Wallenstam ett stort samlat bestånd. Under 2006 har Wallenstam utökat andelen fastigheter i centrala lägen i Stockholm. Huvuddelen av bostadsbeståndet i Göteborg ligger i attraktiva innerstadslägen. Det kommersiella beståndet är koncentrerat till Göteborg. De flesta lokaler ligger i innerstadslägen. Övrigt bestånd är beläget i attraktiva företagslägen, bland annat i Mölnlycke som ligger mellan Göteborg och Landvetter flygplats. Wallenstams bestånd i Helsingborg är samlat i innerstaden, norr om Trädgårdsgatan i stadsdelen Tågaborg. Hyresvärde Bedömd hyra för 2007 uppgår till Mkr, av denna kommer cirka 36 procent av intäkterna från fastighetsbeståndet i Stockholm och cirka 43 procent av intäkterna från Wallenstams kommersiella fastigheter. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran för kommersiella lokaler bedöms öka från kr/kvm till kr/kvm. Wallenstams bostadsandel utgör drygt hälften av både den totala ytan och av det bedömda hyresvärdet för Bostädernas genomsnitthyra bedöms öka till cirka 967 kr/kvm (938). Beskrivning av fastighetsbeståndet Wallenstam förvaltar cirka lägenheter, varav två tredjedelar i Stockholmsregionen. I Göteborg förvaltar Wallenstam cirka lägenheter och i Helsingborg cirka 700 lägenheter. Wallenstams lägenhetsstruktur motsvarar marknadens efterfrågan väl. Merparten av lägenheterna har 2-3 rum och kök, 62 procent. Endast ett fåtal lägenheter har fem rum och kök eller mer, tre procent. Medellägenheten är en tvåa på 65 kvm. Det kommersiella beståndet genomgår en ständig modernisering efter de aktuella hyresgästernas önskemål och verksamhet. FÖRDELNING REGIONSVIS Uthyr- Snittnings- Andel Hyres- Andel hyra, bar yta, yta, värde, hyra, kr/ kvm % Mkr* % kvm Stockholm Göteborg Helsingborg Företag, Göteborg Totalt * Bedömd hyra för Tillkommer räntebidrag, för 2007 bedömt till 3,6 Mkr. Fastighetsbeståndets förändring Under året har Wallenstams bostadsbestånd nettominskat med cirka kvm. Ett par stora fastighetsaffärer har präglat året. I mars förvärvades 370 lägenheter om cirka kvm i Stockholm. Fastigheterna finns i mycket attraktiva lägen i Stockholms innerstad. I Göteborg genomfördes i maj ett förvärv av cirka 700 lägenheter om totalt kvm. Fastigheterna är huvudsakligen så kallade landshövdingehus och är belägna i anslutning till Wallenstams befintliga bostadsbestånd. Därutöver har Wallenstam förvärvat tre kommersiella fastigheter i anslutning till det kommersiella beståndet i Göteborg. Wallenstam har sålt tolv fastigheter med cirka lägenheter till bostadsrättsföreningar. Sammantaget uppgår fastighetsbeståndet till cirka kvm. Huddinge 8% Övriga Storstockholm 36% LÄGESKONCENTRATION AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Mölndal 3% Innerstad 53% Hisingen 15% Söder 3% Väster 4% Öster 22% Innerstad 16% Nacka 17% Vällingby/ Hässelby 23% LÄGESKONCENTRATION AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD GÖTEBORG Mölndal 11% Innerstad 65% Hisingen 11% Öster 13% LÄGESKONCENTRATION AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD HELSINGBORG Innerstad 100% Helsingborg 5% Stockholm 39% GEOGRAFISK FÖRDELNING HELA BESTÅNDET, YTA Göteborg 56% Fastighetsbeståndet

37 37 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, I KVM I TUSENTAL Förändring Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Utbildning Övrigt Just. uthyrbar yta p g a rivna byggnader -1-1 Totalt Wallenstams fastighetsbestånd har nettominskat med kvm under Kontraktsportfölj Wallenstam har cirka hyresobjekt, varav cirka bostäder, lokaler och cirka parkerings- och garagekontrakt. Den totala uthyrningsgraden uppgår till 98 procent av ytan. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. Uthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick till 94 procent. Av kontraktsportföljen utgörs drygt 55 procent av bostäder och parkering. Dessa hyresavtal löper på tre månader med automatisk förlängning. Hyrorna i hyresavtalen omförhandlas i regel en gång per år. Av de kommersiella hyresavtalen kan 23 procent omförhandlas under Det innebär inte att alla avtal kommer att omförhandlas. En affärsmässig bedömning görs avtal för avtal. Genomsnittlig löptid på Wallenstams kommersiella kontrakt är tre år (tre). Hyresavtal överstigande 1 Mkr utgör 24 procent av Wallenstams totala hyresintäkter. FÖRDELNING LOKALTYP Uthyr- Snittnings- Andel Hyres- Andel hyra, bar yta, yta, värde, hyra, kr/ kvm % Mkr* % kvm Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Utbildning Övrigt Totalt * Bedömd hyra för Kvm FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR före tal 1940-tal 1950-tal 1960-tal 1970-tal 1980-tal 1990-tal Kommersiellt 2000-tal Bostäder FÖRDELNING AV LÄGENHETSBESTÅNDET Antal lgh rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING I YTA Tusental m % UTHYRNINGSGRAD Bostäder och parkering 55% % LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER % % över 5,0 Mkr 7% LÖPTIDER HYRESKONTRAKT % % % % % % % STORLEK HYRESKONTRAKT 4,0-5,0 Mkr 1% 3,0-4,0 Mkr 3% 2,0-3,0 Mkr 4% 1,0-2,0 Mkr 9% 0,5-1,0 Mkr 8% Bostäder och parkering 55% under 0,5 Mkr 13% STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER under 0,5 Mkr 28% över 5,0 Mkr 16% 4,0-5,0 Mkr 3% 3,0-4,0 Mkr 7% 2,0-3,0 Mkr 9% 0,5-1,0 Mkr 18% 1,0-2,0 Mkr 19% Fastighetsbeståndet

38 38 Fastigheternas värde Wallenstam genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. Sedan övergången av redovisning enligt IFRS redovisas fastigheternas verkliga värde i balansräkningen. Fastighetsvärdering Wallenstam har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv handel med fastigheter. Wallenstam kan därmed internt genomföra en professionell värdering av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika avkastningskrav för olika typer av fastigheter och områden. En bostadsrättsvärdering görs när en bostadsrättsförening är den mest troliga köparen. Den baseras främst på om fastigheten ligger i ett område där det finns många bostadsrättsföreningar. De fastigheter som värderats utifrån en Brfvärdering, värderas individuellt utifrån dess specifika förutsättningar med avseende på läge och standard. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokalyta, med olika avkastningskrav på respektive yta. Det framräknade värdet jämförs sedan med aktuell prisstatistik för liknande objekt. Wallenstam har vid fastighetsförsäljningar under ett antal år regelmässigt fått priser i nivå med eller över senast utförda värdering. I samband med varje kvartalsrapport görs en genomgång och justeringar av värderingen där väsentliga förändringar beaktas. Den interna värderingen fastställs av styrelsen och granskas av revisorerna i samband med årsbokslutet. BEDÖMT MARKNADSVÄRDE PÅ WALLENSTAMS FASTIGHETSBESTÅND Mkr Bostadsrättsvärderade fastigheter Övriga förvaltningsfastigheter Projektfastigheter 274 Rörelsefastigheter 377 Totalt marknadsvärde Förvaltningsfastigheter Wallenstams förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Bland Wallenstams förvaltningsfastigheter finns olika kategorier: Förvaltningsfastigheter i normal drift som avkastningsvärderas. Bostadsrättsvärderade fastigheter. Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppförande eller där omfattande ombyggnation pågår av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till anskaffningsvärde. Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontorsfastigheter som används till väsentlig del för eget bruk samt tjänstebostäder. Rörelsefastigheter värderas till verkligt värde. Avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Värderingsmodell Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. De avkastningskrav som använts för olika marknader och typer av fastigheter framgår av tabellen. AVKASTNINGSKRAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Ort Fastighetstyp % Göteborg Bostäder 3,5-6,0 Stockholm Bostäder 4,5-6,0 Helsingborg Bostäder 4,50 Bostadsrättsvärderade 2,25-4,75 Kommersiella 4,75-9,0 SAMTLIGA SÅLDA FASTIGHETER 2006 I FÖRHÅLLANDE TILL FÖRE- GÅENDE ÅRS VÄRDERING Mkr % % Vår värdering Pris Det framräknade avkastningsvärdet analyseras och i några få extremt bra lägen görs ett lägestillägg. Några övervärden i framtida projekt har inte medräknats. Omvärdering till verkligt värde görs i samband med att den färdigställda fastigheten tas i bruk. WALLENSTAMS VÄRDERINGSMODELL + Hyresvärde Generell vakans om tre procent i det kommersiella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration för 2007 = Driftnetto Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Nuvärdet av räntebidrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde Fastigheternas bedömda marknadsvärde Den interna värderingen visar ett bedömt marknadsvärde om Mkr (16 986). Orealiserade värdeförändringar i beståndet uppgår till Mkr (1 792), vilka hänför sig i huvudsak till effekter av ett förbättrat marknadsläge som inneburit sänkta avkastningskrav samt en ökad uthyrningsgrad i kommersiella fastigheter. Av Wallenstams fastigheter har cirka en tredjedel bedömts som intressanta att förvärva av bostadsrättföreningar. FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA AVKASTNINGSKRAV Fastighetsvärde, Mkr 1% lägre ,5% lägre vår bedömning ,5% högre % högre Wallenstams genomsnittliga avkastningskrav uppgår till 4,9 procent. Fastigheternas värde

39

40 40 Finansiell strategi Finansverksamheten inomwallenstamkoncernen är centraliserad till moderbolagets finansfunktion. Finansfunktionen fungerar som en internbank som ansvarar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering. Finansfunktionen arbetar enligt en finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Wallenstams finanspolicy fastställs av styrelsen och prövas årligen. Målen för Wallenstams finansverksamhet är att: Säkerställa koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Anpassa den finansiella strategin efter koncernens verksamhet så att en optimal kapitalstruktur uppnås. Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter. Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Lån Kostnaden för lånat kapital är den enskilt största kostnadsposten. Wallenstam gör löpande en översyn av de olika formerna av kapitalupplåning som finns på marknaden. För Wallenstam har traditionell bankupplåning, kombinerat med ett aktivt användande av derivat, hittills varit den mest attraktiva upplåningsformen. Certifikatprogram och övriga finansiella program har inte varit prismässigt intressant. Ett antal faktorer vägs in vid valet av lånelöptider och räntebindning. Portföljens utseende ska vara en avvägning av kort räntebindning för att sänka räntekostnaden och lång räntebindning för stabilitet i räntekostnaderna. Denna avvägning bestäms av läget på räntemarknaden, tron på marknadens fortsatta utveckling och Wallenstams finansiella styrka. Genom ett nära samarbete med ett begränsat antal banker, är Wallenstam väl förberett för att hantera snabba förändringar av ränteläget. Cash management Wallenstam eftersträvar en god framförhållning avseende betalningsflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande i syfte att optimera kassahållningen. Wallenstam strävar efter att undvika överlikviditet med låg förräntning likväl som underlikviditet med en ofördelaktig ränta på checkräkningskrediten. Lånestruktur Wallenstam arbetar aktivt med att minska ränteriskexponeringen genom att ha en jämn förfallo- och räntebindningsstruktur. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden var vid årsskiftet 27 månader (31). Uppföljning av bolagets räntekänslighet sker löpande. Swapar och andra derivatinstrument används i syfte att åstadkomma flexibilitet och riskminimering. Koncernens lån uppgår till Mkr (9 136) där 46 procent har en räntebindning kortare än ett år. Volymökningen i låneportföljen är en följd av stora fastighetsförvärv samt nyproduktion. Lånestocken innehåller ingen valutaexponering. Genomsnittsräntan uppgick vid årsskiftet till 4,26 procent (3,96). Ökningen av marknadsräntorna har hållits tillbaka genom en aktiv finansförvaltning där Wallenstam använt sig av olika instrument för att erhålla en bra avvägning mellan ränta och riskspridning. Likviditet Wallenstams likviditetsflöden är i huvudsak kontraktsbundna hyresinbetalningar, fastighetsförvärv och försäljningar, i förväg kända räntebetalningar samt löpande betalningar för drift och underhåll. Därutöver tillkommer betalningar avseende investeringar och överenskomna amorteringar av lån. Dessa poster är stabila och vanligtvis väl kända i förväg. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick på bokslutsdagen till 305 Mkr (235). % GENOMSNITTSRÄNTA Räntetäckningsgrad För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med marginal. En höjning av räntenivån medför vanligen en höjning även av hyresintäkterna, dock med en viss fördröjning. Wallenstam hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 2,1 gånger (2,0). Soliditet Per årsskiftet uppgick soliditeten till 39,1 procent (34,1). KAPITALSTRUKTUR Mkr Andel, % Icke räntebärande skulder Räntebärande Synligt eget kapital Totalt JÄMFÖRELSE AV LÅNE- OCH RÄNTESTRUKTUR I BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG 2006 Ränte- Icke ränte- Ränte- Genombärande Eget bärande bindnings- snitts- Fastighetsbolag skulder, % kapital, % skulder, % tid, månader ränta, % Brinova ,70 Castellum ,00 Fabege ,72 FastPartner ,10 Heba ,90 Hufvudstaden ,00 Kungsleden ,30 Ljungberggruppen ,60 Wallenstam ,26 Wihlborgs ,69 Genomsnitt av rapporterade uppgifter ,03 Källa: Bokslutskommuniké från respektive bolag. Finansiell strategi

41 41 Möjligheter och risker För att minimera de risker som identifierats i fastighetsförvaltningen arbetar Wallenstam med en väl avvägd kontraktsstruktur avseende kommersiella lokaler och en balanserad låneportfölj. Omvärld och konjunkturläge Globalt är tillväxtutsikterna fortsatt gynnsamma för 2007, även om konjunkturbilden visar på en dämpning jämfört med Scenariot gäller även den svenska tillväxten Svensk export förväntas bli något lägre, dock med fortsatt god tillväxt till följd av en stimulativ finanspolitik och en fortsatt förbättring på arbetsmarknaden. Detta betyder ökad inhemsk efterfrågan som påverkar de flesta sektorer, främst tjänstesektorn. Bostadshyror Utvecklingen går emot en större differentiering i hyressättningen. I Västsverige pågår det så kallade Kvalitetshyresprojektet, vilket ska leda till att faktorer såsom till exempel läge, trygghet och kvalitet i förvaltning ska tillmätas större betydelse vid prissättningen. Arbetet fortsätter under 2007 med den andra hyresgästundersökningen. I Stockholm tillämpas den så kallade hyresmatrisen där läge och typ av fastighet påverkar hyressättningen. Även i Helsingborg tillämpas en mer differentierad hyressättning i och med att läget tilldöms viss betydelse. Det förs förhandlingar mellan parterna på marknaden om ett slopande av allmännyttans hyrestak samt angående kommunernas stöd till de kommunägda fastighetsbolagen. Bakgrunden till detta är Fastighetsägarnas stämningsansökan till EU-kommissionen. Wallenstam ser med tillförsikt fram emot resultatet av dessa diskussioner. En friare hyressättning skulle vara mycket positivt för Wallenstams del. Hyresgästundersökningar kommer att vara viktiga vid framtidens hyressättning, eftersom det är ett sätt att mäta upplevd kvalitet i service, teknisk standard och läge. Kundernas preferenser kommer att spela en större roll i prissättningen. En procents hyreshöjning vid bostadsbeståndet motsvarar cirka 7 Mkr. Wallenstam har under de senaste två åren gjort flera stora förvärv av fastigheter i citylägen där dom största hyreshöjningarna bör komma. Fortsatta taxeökningar på el, renhållning, vatten, värme och slopande av räntebidrag, motiverar hyreshöjningar under 2007 i samtliga regioner. Mot bakgrund av Wallenstams attraktiva fastighetsbestånd och att bostadsbeståndet är fullt uthyrt, bedöms risken för framtida vakanser som mycket liten. Sammantaget bedömer Wallenstam att möjligheterna inom bostadshyror är väsentligt större än riskerna. Lokalhyror Kontorshyresmarknaden förbättrades under 2006 med en ökande efterfrågan och nybyggnationen ligger på en fortsatt mycket låg nivå. Företagen går bättre och har en större vilja att satsa på ny personal. Detta i kombination påverkar efterfrågan på större lokaler och medför i förlängningen möjlighet till högre hyror. De kommersiella kontrakten tecknas dock vanligtvis på tre till fem år, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger så stor omedelbar effekt. Uppsägningstiden för lokalkontrakt är minst nio månader, vilket gör att intäkterna under det innevarande året är förhållandevis kända. De flesta omförhandlingar som är förestående inom den närmaste treårsperioden är inom region City i Göteborg. För lokalerna i cityfastigheterna finns en stabil efterfrågan och där bedöms möjligheten för hyreshöjningar som störst, framförallt för butiker. Den genomsnittliga återstående löptiden för de kommersiella kontrakten var per årsskiftet tre år. Kontraktstrukturen visar en stor spridning på lokalkontraktens löptider och lokalhyresgästernas sammansättning. Totalt har Wallenstam cirka lokalhyreskontrakt. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger huvudsakligen i attraktiva lägen. Dessa parametrar ger sammantaget en låg risk i den kommersiella portföljen. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 5,5 Mkr. Wallenstams tio största lokalhyresgäster vid årsskiftet motsvarar cirka nio procent av det totala hyresvärdet eller motsvarande cirka 20 procent av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Av hyresintäkterna kommer cirka 40 procent från de kommersiella fastigheterna. Drift och underhåll Kostnaderna för drift är svåra att påverka på kort sikt. En förbrukningsminskning är ofta kopplad till en åtgärd i fastigheten. Kommunala taxor har under ett flertal år höjts mer än inflationen. Hyreshöjningarna täcker inte de ökade driftkostnaderna. Wallenstam handlar själva på elbörsen för att erhålla bästa pris på el. Det minskar också känsligheten för svängningar i elpriserna i och med en större kontroll över upphandlingen. Wallenstams elpolicy reglerar hur handeln ska bedrivas. Elpolicyn innebär att upphandling får göras för maximalt 2,5 år framåt, uppdelat på kvartal. Prövning sker löpande om förutsättningar förändras. Under 2006 har Wallenstam inlett en satsning på egen produktion av förnyelsebar energi, vilket ytterligare förbättrar möjligheterna till att hålla kostnaderna nere. Wallenstams fastighetsbestånd är väl underhållet. Förvaltningsorganisationen arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader för varje enskild fastighet. Detta ger en god kontroll över fastigheterna samt liten risk för o- förutsedda kostnadsökningar. Upphandlingar sker i allt större utsträckning i delade entreprenader och på så sätt kan priserna pressas i varje del. Nyproduktion Efter regeringsskiftet 2006 har förutsättningarna för nyproduktionen förändrats. En sänkning av investerings- och räntebidragen har påverkat kalkylerna negativt på de orter där hyresmarknaden är känslig. På de orter där Wallenstam är representerad finns en fortsatt stor efterfrågan och minskade bidrag kan kompenseras med höjda hyror. Wallenstam arbetar fokuserat med kostnadsstyrning av produktionskostnaderna och ser därför risken som låg att inte uppställda kalkylkrav kommer att kunna infrias. Finansnetto Möjligheter och risker

42 42 Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden och nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. För att få en stabil räntekostnadsutveckling är det viktigt att ha en bra balans mellan lång räntebindningstid, som ger stabilitet och kort, som ger den lägsta räntekostnaden. Wallenstam arbetar aktivt med att hitta den rätta mixen, vilket innebär att den genomsnittliga räntebindningstiden kan variera. I anslutning till en fastighetsaffär kan portföljen tillfälligtvis ha en stor andel långa lån inför ny finansiering eller en stor andel rörliga lån i väntan på optimal lång placering. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i förhållande till en normportfölj med en ideal förfallostruktur avseende räntebindning, uttryckt i löptidsintervall. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. All handel med derivatinstrument ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den underliggande portföljen. I de fall ränteoptioner ställs ut, till exempel vid användande av floor, räntegolv, ska alltid en motsvarande cap, räntetak, finnas så att risken nollställs. Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2007, skulle en höjning av den rörliga räntan med en procent i början av året påverka Wallenstams kostnader med cirka 37 Mkr på årsbasis. Detta motsvarar 15 procent av Wallenstams kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Lokalkontrakt är i allmänhet indexreglerade och även på bostadshyrorna får räntehöjningar en effekt. Wallenstam bedömer att styrräntan kommer att fortsätta höjas under Styrräntan väntas maximalt höjas med 0,75 procentenheter sammantaget under Riksbanken vill därmed förhindra eventuell överhettning och därmed kunna hålla uppsatt inflationsmål. Orsaken till eventuell överhettning är förväntad fortsatt bra tillväxt i Sverige och delvis omvärlden, vilket leder till fortsatt ökad sysselsättning, större inhemsk efterfrågan och högre löner. KÄNSLIGHETSANALYS Mkr Hyresförändring bostäder, 1% 7,0 Hyresförändring lokaler, 1% 5,5 Förändring driftkostnader, 1% 4,6 Förändring av fastighetsskatten, på bostäder, 0,1%-enhet 4,5 Förändring av låneräntan, 1%-enhet 37,0 Förändring avkastningskrav fastigheter, 0,25% Fastigheternas värde Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket hög. Bostadsmarknaden präglas generellt av att ett stort antal hyresrättsfastigheter säljs ut till bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningarnas agerande på marknaden bidrar till att höja prisbilden för bostadsfastigheter. För Wallenstam, med ett stort bostadsbestånd i attraktiva lägen, innebär det att en betydande värdeökning för 2006 kan redovisas. Även Wallenstams kommersiella fastigheter är attraktiva och håller en hög uthyrningsgrad. Intresset att investera i fastigheter har ökat under året, både bland internationella investerare och svenska institutioner. Marknaden förväntar sig en högre avkastning på fastigheter jämfört med obligationer och många vill också minska riskerna i sina aktieportföljer och flyttar därför över investeringar till fastigheter. Detta gör att efterfrågan är större än utbudet, vilket driver upp priserna. Fastighetsportföljen har ett bedömt marknadsvärde om Mkr (16 986). Värdeökningen är främst hänförlig till bostadsfastigheterna, men även Wallenstams kommersiella fastigheter har haft en positiv värdeutveckling under 2006 som en effekt av den stora efterfrågan på centralt belägna handels- och kontorsfastigheter. Efter övergången till redovisning enligt IFRS redovisas även fastighetsbeståndets orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att koncernens resultat kan komma att bli betydlighet mer volatilt. Wallenstams fastighetsbestånd finns på flera orter och omfattar olika typer av fastigheter som påverkas olika av olika marknadsvariabler. Eget kapital Fastigheternas värde har stor effekt på det egna kapitalet. En tioprocentig förändring av fastigheternas marknadsvärde motsvarar ett eget kapital per utestående aktie om +/-22 kr. KÄNSLIGHETSANALYS AVKASTNINGSKRAV Eget Substans- Förändring av- kapital per värde per kastningskrav aktie, kr aktie, kr 1,0% lägre ,5% lägre vår bedömning ,5% högre ,0% högre Wallenstams genomsnittliga avkastningskrav uppgår till 4,9 procent. Substansvärde Substansvärdet beräknas till 165 kr/aktie (119). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och i bolagsform, varför skattebelastningen kan variera. Kapitalstruktur Den finansiella risken kan bland annat mätas genom soliditetsmåttet. Vilken soliditetsnivå ett bolag väljer att arbeta med påverkas i högsta grad av rörelserisken. Wallenstam har, mot bakgrund av sin fastighetsstruktur, en låg rörelserisk. Möjligheter och risker

43 Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket hög och många hyresgäster vill köpa sina lägenheter.

44 44 Aktiefakta Wallenstams aktiekurs ökade kraftigt även under 2006 och kursen steg med 51 procent. Under året har Wallenstam köpt tillbaka aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Wallenstams B-aktier är registrerade på Mid Caplistan inom finanssektorn på OMX. Börsåret 2006 Wallenstamaktien utvecklades under 2006 betydligt bättre än börsen i genomsnitt. Under året ökade OMXS-index med 23 procent och Carnegie fastighetsindex med 39 procent. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 141,00 kr (93,50). Årets högsta betalkurs var 142,00 kr och lägsta var 90,50 kr. Totalt omsattes drygt 19,5 miljoner Wallenstamaktier (15,5) till ett värde av Mkr (1 760). Under 2006 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av drygt aktier (61 000) per dag. Vid utgången av år 2006 uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (6 012) exklusive återköpta aktier. Fastighetsbolagens andel av börsvärdet på Stockholmsbörsen utgör cirka tre procent. Wallenstams andel av fastighetssektorns börsvärde utgör cirka sju procent WALLENSTAMAKTIENS UTVECKLING B-Aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Aktiekursen har stigit med i genomsnitt 61 procent årligen sedan bolaget startade återköp av egna aktier den 30 augusti Återköp Årsstämman beslutade ånyo att bemyndiga styrelsen att inleda återköp av maximalt tio procent av utestående aktier i bolaget. Wallenstams övriga affärsmöjligheter begränsas inte av gjorda återköp. (c) FINDATA Wallenstam har sedan starten återköpt aktier motsvarande cirka 31 procent av det ursprungliga antalet. Under 2006 har aktier återköpts till en genomsnittskurs av 104,35 kr. Av dessa har aktier dragits in i enlighet med årsstämmans beslut. Wallenstam innehade vid årsskiftet egna aktier. Årets återköpta aktier motsvarar fyra procent av antalet utestående aktier. % BÖRSKURS/EGET KAPITAL kv kv kv kv kv kv Utdelning Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt förädling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Samtidigt ska aktieägarna genom aktieutdelningen få direkt del av resultatet. Styrelsens avsikt är att bolaget ska dela ut cirka 40 procent av förvaltningsresultatet. Hänsyn ska dock tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov samt till ställning i övrigt. För verksamhetsåret 2006 föreslår styrelsen en utdelning om 2,50 kronor (2,00). Årets föreslagna utdelning innebär att cirka 63 procent av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna, vilket är motiverat av det goda resultatet för Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 1,8 procent. Tillsammans med årets kursuppgång uppnås en total avkastning om 53 procent. Aktiekapital Aktiekapitalet i Wallenstam uppgår till 128 Mkr, fördelat på A-aktier (tio röster per aktie) och B- aktier (en röst per aktie). Av dessa B-aktier är återköpta per årsskiftet. Antalet utestående aktier uppgick till ( ). AKTIENS AVKASTNING % Kr 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Totalavkastning Direktavkastning UTDELNING 0, Kr * Föreslagen utdelning per aktie för *2003* Eget kapital Det egna kapitalet uppgår per bokslutsdagen till Mkr (5 902), vilket motsvarar 125 kr per aktie. Soldiditeten uppgår till 39 procent (34). Det egna kapitalet och soliditeten har under året påverkats av årets resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastigheter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. Aktieägarstruktur Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka Större aktieägare framgår av tabellen på sidan 45. Hans Wallenstam äger 55 procent av rösterna och 19 procent av innehavet, varav tio pro- * EGET KAPITAL PER AKTIE * Ej omräknat enligt IFRS. Aktiefakta

45 45 cent ägs via bolag. Andelen aktier ägda av juridiska personer uppgick vid årsskiftet till 37,7 procent av innehavet. Utlandsägandet uppgick till 9,5 procent av innehavet, vilket är en ökning mot föregående år. Information och kontakter med aktiemarknaden Wallenstam eftersträvar att lämna snabb, utförlig och tydlig information till aktiemarknaden. Ambitionen är att följa Sveriges Finansanalytikers Förenings rekommendationer samt att ta intryck av rekommendationer från organisationer och branschmedia, exempelvis Aktiespararnas Riksförbund. Ekonomiskt relaterad information lämnas i första hand i årsredovisning, bokslutskommuniké och tre delårsrapporter. Årsredovisningen skickas ut till alla aktieägare. Delårsrapporter och pressmeddelanden distribueras till intressenter och media via e-post och fax. Prenumeration på sådan information kan beställas på Wallenstams hemsida Företagspresentationer Under ett verksamhetsår hålls regelbundna träffar med media, aktieägare, aktieägarrepresentanter och investerare. Wallenstam har vid ett tiotal tillfällen under 2006 presenterat bolaget för medlemmar i Aktiespararnas Riksförbund. Wallenstam tar regelbundet emot besök av investerare och analytiker. AKTIEÄGARINNEHAV Förändring av Kapital, Andel innehavet sedan A-aktier B-aktier % röster, % , % Hans Wallenstam med bolag ,67 55,03 3,8 Familjen Agneta Wallenstam med bolag ,70 4,81 0,1 Familjen Anders Berntsson ,15 4,50-5,8 Familjen Eskil Johannesson ,69 2,59-6,3 Swedbank Robur Fonder ,08 2,26 14,4 Familjen Norman ,95 1,63 5,0 Familjen Brandström med bolag ,43 1,34-3,1 Familjen U Wallenstam ,36 1,31-6,3 Länsförsäkringar fonder ,34 1,29-19,8 Henric Wiman ,32 1,28 0 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia ,88 1,04 0 Fortis Bank NV (Former Meespierson), NQI ,39 0,77 ny Swedbank Luxembourg S.A ,07 0, Hans Ståhlgren ,83 0,46 0 Övriga aktieägare ,19 19,47 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier ,95 1,63 Registrerade aktier Totalt registrerade aktier Summa utestående aktier Utlandsägda aktier 9,53 5,27 Juridiska personer 37,66 26,65 AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Förändring av Aktie- Antal År Emission aktiekapital, kr kapital, kr aktier 1960 Ursprungligt aktiekapital Fondemission 9: Split 1000: Nyemission 1:2 till 32 kr Fondemission nom. 1 till 10 kr Nyemission 1:3 till 75 kr Fondemission 1: Nyemission apport till 43 kr Aktieinlösen Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Split 5: Återköp/Indragning Återköp/Indragning JÄMFÖRELSE MED ANDRA BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG Börskurs, Börsvärde, Återköp Kurs- Aktieomsätt- Resultat Föreslagen Direkt- Totalkr/aktie Mkr aktier utveckl. ning, Mkr, 12 efter skatt, utdelning avkastn. avkastn , % 2006, % mån 2006** kr/aktie P/E- tal kr/aktie % % Brinova 138, , ,2 8 6, Castellum 91, , ,2 9 2, Fabege 183, , ,5 8 8, FastPartner 41, , ,2 7 1, Heba 216, , ,8 8 7, Hufvudstaden 77, , ,6 5 11, Kungsleden 105, , ,2 4 11, Ljungberggruppen 337, , ,6 4 6, Wallenstam 141, , ,8 4 2, Wihlborgs 142, , ,1 7 5, Genomsnitt 147, , ,4 6 6, Källa: Respektive bolags bokslutskommuniké. ** Källa: Statistik från Stockholmsbörsens hemsida. Aktiefakta

46 46 Flerårsöversikt KONCERNEN I SAMMANDRAG IFRS Redovisningsrådet Mkr RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och kostnader Avskrivningar rörelsefastigheter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Minoritetsintresse Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamhet Kassaflöde från finansiering Förändring likvida medel Disponibel likviditet DATA PER AKTIE (KR) Förvaltningsresultat 3,92 3,91 3,35 2,10 1,08 Resultat efter skatt 31,80 24,40 18,30 6,18 3,85 P/E tal, ggr 4,4 3,8 3,2 5,4 4,9 Fastighetsvärde enligt balansräkning Fastighetsvärde enligt värdering Eget kapital Substansvärde Börskurs vid årets slut 141,00 93,50 57,60 33,80 19,00 Börskurs/eget kapital, % Utdelning (föreslagen utdelning 2006) 2,50 2,00 1,50 1,20 0,80 Direktavkastning, % 1,8 2,1 2,6 3,6 4,2 Totalavkastning, % Antal tusen aktier per balansdag Genomsnittligt antal utestående aktier Data per aktie har omräknats efter split för Flerårsöversikt

47 47 NYCKELTAL IFRS Redovisningsrådet Mkr Fastigheternas bedömda marknadsvärde Eget kapital Substansvärde Förvärv av fastigheter Byggnadsinvesteringar Försäljningsintäkter fastigheter FASTIGHETSBESTÅND Antal kvm Bokfört värde per kvm, kr ** ** 7 358** 6 435** Marknadsvärde per kvm, kr ** 9 439** Överskottsgrad, % 62,6 63,9 62,7 58,5 54,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,0 1,6 1,8 2,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,5 1,7 6,8 7,3 Fastigheternas direktavkastning, % 4,3 5,0 5,0 7,3 8,1 Fastigheternas totalavkastning, % 12,5 16,4 13,3 - - Belåningsgrad, % Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % 39,1 34,1 32,9 11,8 11,2 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % ,6 29,9 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 4,07 4,07 4,53 5,05 5,43 Genomsnittlig ränta per 31 december, % 4,26 3,96 4,34 4,60 5,47 Räntabilitet på eget kapital, % 30,4 32,6 26,5 47,1 41,8 Räntabilitet på totalt kapital, % 12,2 15,9 12,7 7,1 9,5 Uthyrningsgrad hyresvärde, % Uthyrningsgrad yta, % ** Justerad efter ommätning. Kvartalsvis Mkr FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL Kv.1 Kv.2 Kv.3 Kv.4 Kv.1 Kv.2 Kv.3 Kv.4 Kv.1 Kv.2 Kv.3 Kv Kvartalsvis Rullande 12-månaders resultat Mkr Rullande 12-månaders resultat EGET KAPITAL PER AKTIE Kr *2003* * Ej omräknat enligt IFRS. % RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL *2003* * Ej omräknat enligt IFRS. Kr FÖRVALTNINGS- RESULTAT PER AKTIE *2003* * Ej omräknat enligt IFRS. FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Mkr HYRESINTÄKTER Mkr Flerårsöversikt

48

49 49 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org nr , avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för Ägarförhållande och börsnotering Lennart Wallenstam Byggnads AB är noterat på den nordiska listan, Stockholm, Mid Cap. Bolaget har cirka aktieägare, varav andelen ägda av juridiska personer uppgår till cirka 37 procent av innehavet och 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till tio procent av innehavet och sex procent av rösterna. Huvudägaren Hans Wallenstam äger 55 procent av rösterna och 19 procent av kapitalet. Styrelsen har sitt säte i Göteborg och huvudkontorets besöksadress är Kungsportsavenyen 2 i Göteborg. Affärsidé Wallenstams affärsidé är "Att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Mål för verksamheten 2007 Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 100 kr Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent Nyproduktion 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent Verksamhet och organisation Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 procent, resterande cirka 40 procent utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar kvm ( ) fördelat på cirka 300 fastigheter. Drygt 55 procent utgörs av bostadsyta. Wallenstamkoncernen har 145 anställda. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag. Wallenstam är ett fastighetsutvecklande bolag, förutom nyproduktion av bostäder förädlas och renoveras befintliga fastigheter kontinuerligt. För att trygga elförsörjningen samt den egna kostnadsbilden har Wallenstam inlett en satsning på egen produktion av förnyelsebar energi. Under året har fokus varit att etablera en organisation för vindkraftssatsningen och uppföra ett första kraftverk för produktion. Affärsområde Bostad Affärsområde Bostad förvaltar Wallenstamkoncernens bostadsfastigheter. Verksamheten bedrivs inom tre geografiska regioner: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Affärsområde Bostad förvaltar cirka kvm fördelat på kvm bostäder, kvm lokaler och kvm övrigt. De lokaler som affärsområde Bostad förvaltar utgörs i första hand av mindre lokaler i bostadsfastigheter inom region Stockholm och Helsingborg. Affärsområde Företag Affärsområde Företag förvaltar Wallenstamkoncernens kommersiella fastigheter i Göteborg. Verksamheten är uppdelad i två regioner: City och Storgöteborg. Båda regionerna förvaltar kommersiella fastigheter men inom olika geografiska områden. Region City vars fastigheter i första hand består av butiker och kontor i citylägen och Region Storgöteborg som förvaltar lokaler inom övriga Göteborg och dess kranskommuner. Region Storgöteborgs lokaler består i första hand av kontor och industri/lager. Affärsområde Företag förvaltar cirka kvm, varav cirka hälften utgörs av kontor. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Det gångna året var ett aktivt år för Wallenstam. Fastigheter för sammantaget 3,3 Mdr har köpts och sålts. Under första kvartalet förvärvades tolv välbelägna fastigheter. Fastigheterna omfattar drygt kvm, varav kvm är bostadsyta. Fastigheterna är i huvudsak förvaltningsfastigheter men vissa av fastigheterna planerar Wallenstam att förädla. Under andra kvartalet förvärvade Wallenstam 34 bostadsfastigheter i Göteborg. Fastigheterna omfattar kvm, varav drygt kvm utgör bostadsyta. Dessa fastigheter är belägna centralt i Göteborg och i nära anslutning till Wallenstams övriga fastigheter i Göteborg. Wallenstam har även förvärvat ett par mindre centralt belägna kommersiella fastigheter i anslutning till befintligt bestånd. Under året har tolv fastighetsförsäljningar omfattande lägenheter till bostadsrättsföreningar genomförts. Intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter är fortsatt mycket stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Under våren färdigställdes Wallenstams första nyproduktionsprojekt i Göteborg på många år: 53 lägenheter på Mäster Johansgatan i Lunden. Marknadsvärdet för den nyproducerade fastigheten översteg vid årsskiftet produktionskostnaden med 60 procent. I november kunde Wallenstams första vindkraftverk driftsättas och levererade sina första kwh under höststormarna. Ett flertal ytterligare projekt inom vindkraft har påbörjats. Under året har Wallenstam gjort en finansiell placering i det börsnoterade fastighetsbolaget Heba, där Wallenstam idag har cirka tolv procent av kapitalet. Hållbarhetsarbete Wallenstam engagerar sig i samhällsutveckling och viktiga frågor för ett långsiktigt hållbart samhälle är bland annat ett engagerat miljöarbete och sunda trygga bostadsområden. Finansiell rapportering

50 50 Wallenstams miljöarbete planeras, genomförs och följs upp utifrån en koncerngemensam miljöpolicy. Det dagliga miljöarbetet hanteras av respektive affärsområde. I arbetet med att minska Wallenstams miljöpåverkan har de viktigaste miljöpåverkande aktiviteterna identifierats inom en rad miljöområden. För varje miljöområde har övergripande miljömål formulerats. Wallenstam strävar efter att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter där verksamhet bedrivs och vill därför på olika sätt bidra till ökad trivsel och trygghet i städerna. Wallenstam försöker så långt det är möjligt att vara behjälplig för att tillmötesgå de speciella önskemål som ställs av kommunen för att erbjuda och utforma boenden till människor med särskilda behov. Möjligheter och risker Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt och bostadshyresintäkterna förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av Wallenstams attraktiva bostäder bedöms risken för framtida vakanser som mycket liten. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar vid årsskiftet cirka nio procent av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 20 procent av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 40 procent från de kommersiella fastigheterna. Den genomsnittliga återstående löptiden för de kommersiella kontrakten var per årsskiftet tre år. Wallenstam arbetar aktivt med kostnadsuppföljning avseende driftkostnader och har väl utvecklade system för uppföljning. Kostnaderna för bränsle och fastighetsskatt är de enskilt största driftkostnaderna. Driftstatistik säkerställer rätt förbrukning. En procents förändring av driftkostnaderna motsvarar 5 Mkr. Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden och nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. För att få en stabil räntekostnadsutveckling är det viktigt att ha en bra balans mellan lång räntebindningstid som ger stabilitet och kort, som ger den lägsta räntekostnaden. Wallenstam arbetar aktivt med att hitta den rätta mixen, men den genomsnittliga räntebindningstiden kan variera. I anslutning till en fastighetsaffär kan portföljen tillfälligtvis ha en stor andel långa lån inför ny finansiering eller en stor andel rörliga lån i väntan på optimal lång placering. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. All handel med derivatinstrument ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den underliggande portföljen. I de fall ränteoptioner ställs ut, till exempel vid användande av floor, räntegolv, ska alltid en motsvarande cap, räntetak, finnas så att risken minimeras. Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2007 skulle en förändring av ränteläget med en procent i början av året påverka Wallenstams kostnader med cirka 37 Mkr. Detta motsvarar 15 procent av Wallenstams kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Lokalkontrakt är i allmänhet indexreglerade och även på bostadshyrorna får räntehöjningar en effekt. Resultat Resultat efter skatt ökar till Mkr (1 635). Resultat per aktie uppgår till 32 kronor (24). Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgår till Mkr (2 547). Förändringen i resultatet är främst en effekt av värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Hyresintäkterna för perioden uppgår till Mkr (1 220), en ökning med två procent. Av hyresintäkterna utgörs 718 Mkr (709) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 523 Mkr (503) från affärsområde Företag. Under 2006 har ett stort antal bostadsfastigheter ingått i ombyggnadsprojekt och har därför under delar av året inte varit uthyrda. För kontorsfastigheter i Göteborg uppgår den genomsnittliga hyresnivån till kr/kvm (1 210). Under året har Wallenstam hyrt ut drygt kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav kvm avser nettouthyrning. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 94 procent (92). Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår totalt till 98 procent (96). Driftkostnaderna har ökat med 23 Mkr eller drygt fem procent till 463 Mkr. Det är framförallt en följd av den satsning om 20 Mkr som gjorts på fastighetsunderhåll. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår netto till 200 Mkr (179). Som förvaltnings- och administrationskostnader redovisas Wallenstams samtliga administrativa kostnader. Förändringen beror i första hand på kostnaderna för Wallenstams syntetiska optionsprogram om 32 Mkr (18). Under 2006 har Wallenstam också utökat organisationen med tolv personer, vilket innebär att personalkostnaderna har ökat. Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår till Mkr (1 950), varav orealiserade värdeförändringar uppgår till Mkr (1 792). Ökningen hänför sig i huvudsak till prisuppgången på fastighetsmarknaden, ökad uthyrningsgrad samt övervärden i färdigställda projekt. De redovisade värdeförändringarna har varit särskilt stora kvartal fyra, vilket beror på att Wallenstam gör en fullständig värdering av fastigheterna enbart i samband med årsskiftet. Löpande under året beaktas väsentliga förändringar såsom hyresnivå, uthyrningsgrad samt effekter av ombyggnader. Finansiella intäkter uppgår till 9 Mkr (8) och finansiella kostnader uppgår till 378 Mkr (374). På bokslutsdagen upp- Finansiell rapportering

51 51 gick genomsnittsräntan till 4,26 procent (3,96). Posten värdeförändring derivat uppgår till -10 Mkr (11), varav realiserad värdeförändring utgör 4 Mkr (4). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 247 Mkr (262). Förvaltningsresultatet har belastats med kostnader för syntetiska optioner om 32 Mkr (18). Justerat för optionskostnaderna så uppgår förvaltningsresultatet till samma nivå som Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 4 kr (4). Skatt Wallenstam redovisar en skatteintäkt om 100 Mkr (-557). Den redovisade bolagsskatten understiger 28 procent, vilket är en effekt av ej skattepliktiga bolagsförsäljningar och skattemässigt avdragsgilla avskrivningar. Dessutom har Wallenstam genom ett bolagsförvärv erhållit skattemässiga underskott. Förvärvet har medfört en redovisningsmässig skatteintäkt om cirka 400 Mkr. Fastigheter Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgår till Mkr (16 986), varav rörelsefastigheter utgör 377 Mkr (261). Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams kontor i Göteborg och Stockholm samt tjänstebostäder. Kontorsfastigheterna har under 2006 genomgått en omfattande ombyggnation. Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för Mkr (1 961). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 693 Mkr (400). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Marknadsvärde Wallenstam har såsom tidigare år internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I årets värdering har marknadsvärdet bedömts till Mkr (16 986), motsvarande 305 kr per aktie (264). Cirka 30 procent av fastighetsbeståndet värderas efter bostadsrättsmarknadens prissättning. Resterande del av bostadsbeståndet värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 3,5-6,0 procent. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 4,75-9,0 procent. Förvärvade fastigheter värderas till bedömt marknadsvärde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. Projektfastigheter värderas till anskaffningsvärde. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till bedömt marknadsvärde i samband med att fastigheten färdigställts. En fastighets bedömda marknadsvärde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Wallenstam har under 2006 sålt fastigheter till priser som överträffat föregående års värdering med i genomsnitt tio procent. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (9 136), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör Mkr (5 108), motsvarande 54 procent. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 27 månader (31). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 305 Mkr (235). Det egna kapitalet uppgår per bokslutsdagen till Mkr (5 902), vilket motsvarar 125 kr per aktie (92). Soliditeten uppgår till 39 procent (34). Det egna kapitalet och soliditeten har under året påverkats av årets resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastigheter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr (1 749) netto. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 889 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser främst skillnader mellan redovisade värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärde Substansvärdet beräknas till 165 kr per aktie (119). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. Wallenstamaktien Wallenstamaktiens börskurs har under året ökat med 51 procent, vilket är betydligt mer än börsen i genomsnitt. Under året ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 23 procent och Carnegie fastighetsindex med 39 procent. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 141,00 kr (93,50). Årets högsta betalkurs var 142,00 kr och lägsta var 90,50 kr. Totalt omsattes drygt 20 miljoner Wallenstamaktier (16) till ett värde av Mkr (1 760). Under 2006 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av drygt aktier (61 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (6 012) exklusive återköpta aktier. Årsstämman 2006 beslutade att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst tio procent av utestående aktier intill tiden för nästa årsstämma. Wallenstam har i enlighet med årsstämmans beslut återköpt aktier. Wallenstam har sedan starten återköpt aktier motsvarande cirka 31 procent av det ursprungliga antalet. Under 2006 har aktier återköpts till en genomsnittskurs av 104,35 kr. Årets återköpta aktier motsvarar fyra procent av antalet utestående aktier. I enlighet med årsstämmans beslut har under tredje kvartalet aktier dragits in. Wallenstam innehade vid årsskiftet egna aktier. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 212 Mkr (181), varav hyresintäkterna utgör 58 Mkr (54). Resultatet efter skatt uppgick till 432 Mkr (-48). I årets Finansiell rapportering

52 52 resultat ingår utdelning om 450 Mkr (0). Moderbolagets resultat har belastats med bland annat kostnader för koncernens optionsprogram om 32 Mkr (18) samt kostnader för avskrivning av fastigheter om 6 Mkr. Investeringarna under perioden uppgår till 18 Mkr (26). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 652 Mkr (652). Utdelning För verksamhetsåret 2006 föreslår styrelsen en utdelning om 2,50 kr per aktie (2,00), en ökning med 25 procent. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt förädling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens avsikt är att bolaget ska dela ut cirka 40 procent av förvaltningsresultatet. Hänsyn ska dock tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov samt till ställning i övrigt. Årets föreslagna utdelning innebär att cirka 63 procent av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna, vilket är motiverat av det goda resultatet för Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sex ledamöter. Under 2006 har styrelsen haft fem protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer och satsningen på nybyggnation samt förnyelsebar energi. Under 2006 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Arbetet bedöms fungera mycket väl. Riktlinjer för bestämmande av lön med mera Styrelsen för Lennart Wallenstam Byggnadsaktiebolag (publ) föreslår att följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i bolaget ska gälla för avtal som ingås under tiden från det att principerna har godkänts av årsstämman 2007 intill slutet av årsstämman Fast lön Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. Pensionsförmåner Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. Icke-monetära förmåner Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke-monetära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbetet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. Rörlig ersättning Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. Uppsägningstid och avgångsvederlag För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Den 1 januari 2007 såldes fastigheten Orminge 46:2 i Nacka, Stockholm. Fastigheten omfattar drygt kvm och köpeskillingen uppgick till 105 Mkr. Den 31 januari såldes fastigheten Safiren 6 i Stockholm till en bostadsrättsförening. Fastigheten omfattar drygt kvm och köpeskillingen uppgick till 73 Mkr. I januari 2007 uppfylldes villkoren för Wallenstams personaloptionsprogram. Det innebär att lösen påkallades och medför en kostnad om cirka 7 Mkr. Framtidsfokus Wallenstam bedömer att kontorsvakanserna i Göteborg successivt kommer att sjunka under 2007 i samband med att den prognostiserade sysselsättningsökningen får genomslag på efterfrågan. Wallenstam märker också ett ökat tryck bland hyresgästerna att utöka ytorna. Wallenstam ser positivt på möjligheterna att uppnå målet på 97 procents uthyrningsgrad. I takt med att Wallenstams och marknadens vakanstal sjunker, kommer hyresnivåerna utvecklas positivt. Det gör också att Wallenstam kan komma att nyinvestera i kommersiella fastigheter. Utvecklingen går mot en större differentiering i hyressättningen för bostäder. Kvalitet och läge får en viktigare roll i avgörandet av hyresnivån. Wallenstam har ett stort antal pågående och planerade bostadprojekt. Närmast i tur för byggstart ligger etapp 2 av Råcksta och projektet Brovakten, båda i Stockholm. Nästa projekt i Hammarby Sjöstad, Stockholm, kommer att bli Henriksdalshamnen. Arbetet med förnyelsebar energi fortsätter under kommande år. Ett flertal ytterligare projekt har påbörjats där Lunnekullen i Tibro/Karlsborg kommit längst. Därutöver undersöks möjligheterna för ytterligare projekt inom vindkraft, bland annat på Andøya i Nordnorge samt Öijared i Lerums kommun. Wallenstam bedömer att styrräntan kommer att fortsätta höjas under Styrräntan väntas maximalt höjas med sammantaget 0,75 procent under Under 2007 kommer Wallenstam att arbeta fram nya mål för verksamheten. Finansiell rapportering

53 53 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets resultat Kkr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägarna utdelas 2,50 kr/aktie I ny räkning överförs Kkr Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 2,50 kr per aktie. Antalet utdelningsberättigade aktier kan komma att ha minskat till årsstämman genom att bolagets innehav av återköpta aktier har ökat. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 30:05 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tilllämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 32:05 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna utdelningen till aktieägarna reducerar bolagets soliditet från 27 procent till 25 procent. Koncernens soliditet är dock oförändrad, 39 procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Styrelsen finner att full teckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap. 3 andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret, ställning per bokslutsdagen samt finansiering och kapitalanvändning under året, hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser jämte tillhörande noter. Samtliga belopp anges i Mkr om inte annat särskilt anges. Finansiell rapportering

54 54 Koncernens resultaträkning Mkr Hyresintäkter (not 5, 6) Driftkostnader (not 4, 7) Förvaltnings- och administrationskostnader (not 4, 8,11) Övriga rörelseintäkter (not 12) Övriga rörelsekostnader (not 12) Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter (not 18) Värdeförändring förvaltningsfastigheter (not 3, 5,13,17) Rörelseresultat (not 5) Ränteintäkter (not 14) 9 8 Räntekostnader (not 14) Värdeförändring derivatinstrument (not 5,14, 29) Finansnetto Resultat före skatt (not 3) Aktuell skatt (not 15) -8 - Uppskjuten skatt (not 15) Årets resultat (not 5) Data per aktie Resultat efter skatt, kr Utdelning, kr (föreslagen 2006) 2,50 2,00 Antal utestående aktier vid räkenskapsårets utgång, tusental Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer. Finansiell rapportering

55 55 Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar (not 16) Aktiverade kostnader datorprogram Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter (not 5, 17) Rörelsefastigheter (not 5, 10, 18) Fastigheter under ny- eller ombyggnad (not 5, 18) Vindkraftverk (not 19) 57 - Inventarier (not 20) Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 21) Långfristiga fordringar (not 21) 9 13 Finansiella derivatinstrument (not 29) Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar (not 22) 6 8 Övriga fordringar (not 23) Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 24) Finansiella derivatinstrument (not 29) 0 1 Lager av andelar (not 25) Kassa och bank (not 26) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar (not 5) Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Andra reserver Övrigt tillskjutet eget kapital Balanserad vinst Summa eget kapital Långfristiga skulder Lån (not 5, 28) Finansiella derivatinstrument (not 29) Uppskjuten skatt (not 27) Övriga skulder (not 28) 50 5 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Lån (not 5, 28) Finansiella derivatinstrument (not 29) 19 9 Leverantörsskulder Övriga skulder (not 28) Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 30) Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder STÄLLDA SÄKERHETER (not 31) EVENTUALFÖRPLIKTELSER (not 32) 4 93 Finansiell rapportering

56 56 Koncernens förändring eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktie- Andra Övrigt till- Balanserad Summa Mkr kapital reserver skjutet kapital vinst eget kapital Förändring eget kapital 2005 Belopp vid årets ingång Kassaflödessäkringar, efter skatt Värdeförändring rörelsefastigheter efter skatt Nedsättning aktiekapital Utdelning Återköp/ försäljning egna aktier (inkl. kostnader) Årets resultat Belopp vid årets utgång Förändring eget kapital 2006 Belopp vid årets ingång Kassaflödessäkringar, efter skatt Värdeförändring rörelsefastigheter efter skatt Värdeförändring aktier Nedsättning aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inkl. kostnader) Årets resultat Belopp vid årets utgång Inom posten andra reserver redovisas den ackumulerade eget kapitalandelen av värdeförändring rörelsefastigheter med 2 Mkr (1). Eget kapitalandelen av värdeförändring av säkringsredovisade derivatinstrument ingår med -1 Mkr (-121), samt värdeförändring aktier med 61 Mkr (0). Ingående balans har justerats avseende övrigt tillskjutet kapital med 648 Mkr och balanserad vinst med -648 Mkr. Återköpta aktier redovisas i balanserad vinst vilket tidigare år redovisats som övrigt tillskjutet kapital. Finansiell rapportering

57 57 Koncernens kassaflödesanalys Not 33 och 34, Mkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring förvaltningsfastigheter Erhållna ränteintäkter och räntebidrag 7 11 Betalda räntor Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar Kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter och andelar Förvärv av aktier i dotterbolag Förvärv av inventarier, vindkraftverk och immateriella tillgångar Byggnadsinvesteringar Försäljning av fastigheter och andelar Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga skulder Amortering av långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp av egna aktier Investering i finansiella anläggningstillgångar Förändring långfristiga fordringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa och bank vid årets början Årets förändring Kassa och bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet Finansiell rapportering

58 58 Koncernens redovisningsprinciper och noter NOT 1 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper.. Grunder för redovisningen Wallenstams årsredovisning avseende koncernen har upprättats enligt av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar utgivna av IFRIC. Wallenstam har tillämpat Redovisningsrådets rekommendation RR 30:05 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Ingen förändring avseende tillämpning av standards har gjorts under Räkenskaperna är upprättade baserat på historiska anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar bolagets resultat och ställning. Förvaltningsfastigheter De bedömningar och antaganden som görs vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkliga värden ger en betydande påverkan på bolagets resultat och balansräkning. Verkligt värde motsvarar ett bedömt marknadsvärde utifrån en intern värdering enligt en avkastningsvärdering. Avkastningsvärdet beräknas utifrån ett beräknat driftnetto dividerat med fastighetens avkastningskrav. Se vidare beskrivning under not 17. Uppskjutna skattefordringar Uppskjutna skattefordringar avseende underskott redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Övriga poster Övriga poster som innehåller kritiska bedömningar är nedskrivningar, optionsprogram och finansiella instrument, se vidare beskrivning under respektive avsnitt, Koncernredovisning Moderbolag och dotterbolag har samma räkenskapsår och använder samma redovisningsprinciper för konsolidering. Dotterbolag Som dotterbolag redovisas de bolag där moderbolaget har ett bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Bolag som förvärvades under räkenskapsåret ingår i resultaträkningen med den del som motsvarar tiden från förvärvstidpunkten. Avyttrade bolag medtages fram till och med försäljningstidpunkten. Koncerninterna fordringar, skulder samt internvinster elimineras i sin helhet. Transaktioner i utländsk valuta Koncernredovisningen är upprättad i SEK, vilket är moderbolagets funktionella valuta och rapportvaluta. Redovisning för övriga bolag är upprättade i den funktionella valuta där bolagen är verksamma. För koncernens bolag i Norge redovisas utländsk valuta till rapportvalutan enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs och resultaträkningen omräknas till genomsnittskurs. Omräkningsdifferenser som uppstår redovisas mot eget kapital. Om objektet som ger upphov till omräkningsdifferensen säljs redovisas omräkningsdifferensen över resultaträkningen. För Wallenstams norska dotterbolag har valutakurs 1,1 NOK/SEK använts för omräkning av balans- och resultaträkning. Segmentrapportering Wallenstams verksamhetsgrenar är bostadsmarknaden och företagsmarknaden. De är koncernens primära segment då dessa marknader skiljer sig i förhållande till avkastning, risker och möjligheter. Koncernens organisations- och ledningsstruktur samt det interna rapporteringssystemet är uppbyggt med tanke på uppföljning av avkastning från koncernens tillgångar och tjänster ur ett verksamhetsperspektiv. Koncernens sekundära segment utgörs av geografiska marknader. Koncernen bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Intäkter Rörelsens intäkter Intäktsredovisning sker när väsentliga risker och förmåner övergår till motparten. Intäkterna nettoredovisas exklusive mervärdesskatt och med avdrag för eventuella rabatter. Hyresintäkter Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal och intäktsredovisas i den period uthyrning sker. Intäkterna redovisas netto exklusive mervärdesskatt. I tillämpliga fall ingår tjänster som Wallenstam tillhandahåller såsom kabel-tv, el och värme. Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Övriga intäkter Övriga intäkter utgörs i huvudsak av intäkter från sålda andelar i bostadsrättsföreningar men även övriga fakturerade intäkter från hyresgäster och i förekommande fall intäkter från sålda inventarier Intäkter från fastighetsförsäljningar Resultatet vid försäljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring, vilket omfattar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt marknadsvärde såsom det redovisats vid senaste årsskifte. Resultat från försäljning redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen, vilket sker i samband med tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Vid försäljning av fastigheter via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser fastighetspris och uppskjuten skatt. Intäkter från statliga stöd Intäkter från statliga bidrag redovisas i resultaträkningen i samma period som den kostnaden som bidraget erhållits för. Avseende statliga bidrag som erhållits för investeringar i fastigheter redovisas dessa i balansräkningen genom att reducera investeringsbeloppet. Finansiella intäkter Ränteintäkter och räntebidrag redovisas i den period de avser. Kostnader Driftkostnader Driftkostnader redovisas i den period som de avser. Finansiella kostnader Räntekostnader redovisas i den period de avser. Ränteskillnadsersättningar vid förtidsinlösen av lån redovisas i resultaträkningen som räntekostnad vid lösentidpunkten. Premien för ränteoptioner (räntetak och golv) periodiseras över löptiden som räntekostnad. Intäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under räntekostnader. Premie för swaptioner intäktsförs som ränteintäkt över swaptionsavtalets löptid. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Redovisade skatter i resultaträkningen innefattar skatt på årets resultat, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder värderas i balansräkningen till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. För transaktioner som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatteeffekten mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatteskulder i koncernen hänförs huvudsakligen till skillnader i bedömt marknadsvärde respektive skattemässigt värde på fastigheter och skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde på finansiella instrument. I de fall andelar i kommanditbolag/han- Finansiell rapportering

59 59 delsbolag utgör omsättningstillgång ur skattemässig synvinkel uppkommer ingen framtida skatt på så kallat övervärde, det vill säga skillnad mellan eget kapital i bolaget vid förvärv och anskaffningsvärde. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Vid förvärv av bolag görs bedömningen om förvärvet avser ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar (fastigheter). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal eller processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgångar (fastigheter) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgångar (fastigheter). Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av båda. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde vilket definieras som det bedömda marknadsvärdet. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet i det fall investeringen anses värderingshöjande. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer. Vid större om- och nybyggnader aktiveras räntekostnader under perioden tills fastigheten tas i bruk. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Värdeförändring från årets början med beaktande av ombyggnads- och förbättringsåtgärder som under perioden balanserats på fastigheterna, redovisas i resultaträkningen som värdeförändring förvaltningsfastigheter. Värdering av fastigheterna sker genom en intern värdering. Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och typer av fastigheter. Se vidare beskrivning av värderingsmodellen i not 17. Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter redovisas fastigheter som stadigvarande används i verksamheten såsom kontor och tjänstebostäder. Rörelsefastigheter redovisas enligt omvärderingsmetoden i IAS 16 och avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Avseende aktiveringsprinciper, se avsnittet Förvaltningsfastigheter ovan. Rörelsefastigheterna fördelas på komponenter och skrivs av över komponenternas nyttjandetid. Komponenten mark har bedömts ha obegränsad nyttjandetid varför avskrivning ej görs. Komponenten byggnad har fördelats på delkomponenter vilka har en genomsnittlig avskrivning på cirka två procent per år. Se vidare avskrivning per delkomponent i not 18. Värdeförändringar på rörelsefastigheter efter avdrag för uppskjuten skatt redovisas direkt mot eget kapital under rubriken Andra reserver. Om värdet på rörelsefastigheter sjunker redovisas minskningen i resultaträkningen om det inte finns reserv i eget kapital för just den fastigheten. Fastigheternas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande, Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under ny- eller ombyggnad avser projektfastigheter som tidigare ej redovisats som förvaltningsfastigheter. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter, redovisas tills arbetet är genomfört enligt anskaffningsmetoden. Därefter övergår fastigheterna till att bli förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta på projektfastigheter sker för större projekt från och med att projektet påbörjas. Fastigheter som tidigare redovisats som förvaltningsfastigheter klassificeras och redovisas som förvaltningsfastigheter till verkligt värde även då de byggs om. Vindkraftverk Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med fyra procent. Vindkraftverkens nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Under året har ingen avskrivning gjorts, då tillgången ej har tagits i bruk. Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 33 procent på datorer och 20 procent på övriga inventarier. Inventariernas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. På inventarier avseende konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar ingår i resultaträkningen i posten förvaltnings- och administrationskostnader. Immateriella anläggningstillgångar Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, balanseras som immateriell tillgång om de har troliga ekonomiska fördelar under senare år. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av planenligt med 20 procent på anskaffningsvärdet över nyttjandeperioden. Tillgångarnas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Programvaror av standardkaraktär kostnadsförs. Nedskrivning av anläggningstillgångar De redovisade värdena för koncernens anläggningstillgångar prövas vid bolagets löpande värdering. De tillgångar som omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36 är Immateriella tillgångar, Inventarier och Fastigheter under ny- eller ombyggnad. När det finns en indikation på att en tillgång varaktigt minskat i värde görs en bedömning av tillgångens redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet skrivs tillgången ner till sitt återvinningsvärde. Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. En nedskrivning belastar resultaträkningen. En tidigare gjord nedskrivning reverseras om förutsättningar för ett nedskrivningsbehov inte längre föreligger och då det har skett förändringar i de antaganden som låg till grund för beräkning av återvinningsvärdet. Reversering görs upp till tillgångens redovisade värde med avdrag för beräknade avskrivningar fram till balansdagen. En reversering sker över resultaträkningen. Avseende förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter och finansiella instrument redovisas dessa till verkligt värde och omfattas ej av ovanstående. Även uppskjutna skatter värderas enligt andra principer. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar likvida medel, hyresfordringar, lånefordringar och derivat samt innehav av aktier som inte utgör dotter- eller intresseföretag. Bland skulder återfinns finansiella instrument i form av leverantörsskulder, låneskulder och derivat. De finansiella instrumenten klassificeras initialt utifrån syftet varmed instrumentet förvärvades. Följande klassificeringar används: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Lånefordringar och hyresfordringar. Finansiella tillgångar som kan säljas. En finansiell tillgång eller skuld redovisas i balansräkningen när bolaget blir part enligt avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt avslutas. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen En finansiell tillgång som värderas till verkligt värde via resultaträkningen utgör en av följande kategorier: Finansiellt instrument som omfattas av handel. Finansiellt instrument som klassats i enlighet med så kallad fair value option. Finansiell rapportering

60 60 För att den förstnämnda kategorin ska vara tillämplig krävs att tillgången förvärvades med huvudsyfte att säljas inom en snar framtid och att den ingår i en portfölj som förvaltas tillsammans samt att det finns ett bevisat mönster av kortfristiga realiseringar av vinster. Derivat klassificeras som om det innehas för handel om de inte utgör part i en bevisligen effektiv säkringsredovisning eller utgör en finansiell garanti. Dessa tillgångar värderas löpande till verkligt värde och uppkomna värdeförändringar redovisas i den period då de uppstår. Tillgångarna redovisas som omsättningstillgångar om de förväntas bli realiserade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande villkor tillämpas vid redovisning av skulder. Verkligt värde på noterade finansiella tillgångar motsvaras av tillgångens noterade köpkurs på balansdagen. Realiserade och orealiserade vinster och förluster till följd av förändringar i verkligt värde ingår i resultaträkningen i den period då de uppstår. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultaträkningen redovisas i not 29. Lånefordringar och hyresfordringar Lånefordringar och hyresfordringar är finansiella tillgångar med betalningar som går att fastställa. De upptas till det belopp som beräknas bli betalt. Reservering sker av äldre och osäkra fordringar. Fordringarna ingår i omsättningstillgångar med undantag av poster med förfallodag mer än tolv månader efter balansdagen, vilka redovisas som finansiella anläggningstillgångar. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer motsvarande fordrans värde har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej erhållits. Finansiella tillgångar som kan säljas Finansiella tillgångar som kan säljas omfattar tillgångar som är tillgängliga för försäljning. Om avsikten med innehavet är långsiktigt det vill säga längre än tolv månader redovisas tillgången som en anläggningstillgång. Värdering sker initialt till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas direkt i eget kapital. När tillgången säljs omförs tidigare redovisad ackumulerad vinst eller förlust i eget kapital till resultaträkningen. Verkligt värde på onoterade finansiella tillgångar värderas till anskaffningsvärde då det saknas möjlighet att på tillförlitliga grunder göra en bedömning av dess verkliga värden. Finansiella tillgångar som kan säljas redovisas i not 29. Säkringsredovisning Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering av derivatinstrumentet beror på om derivatet identifieras som ett säkringsinstrument. Derivat kan antingen vara en säkring av verkligt värde av en tillgång eller skuld (verkligt värdesäkring) eller en säkring av en prognostiserad transaktion (kassaflödessäkring) se vidare not 2. För att uppfylla kraven för säkringsredovisning finns en tydlig koppling mellan derivaten och de säkrade posterna. Vidare sker löpande en beräkning av effektiviteten och samtliga säkringsförhållanden är dokumenterade i enlighet med de krav som ställs i IAS 39. För att beräkna verkligt värde på räntederivaten används nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden. Wallenstam redovisar en portfölj innehållande upptagna lån. Ett flertal av dessa lån löper på fem år. Wallenstam har, i syfte att hantera den finansiella risken avseende låneportföljen, ingått swapavtal. Detta innebär att rörlig ränta byts mot fast ränta, vilket också har utgjort den ränta som löpt på underliggande lån. Samma ränta har löpt på swapens rörliga ben och det underliggande lånet. Det framtida kassaflödet är på detta sätt effektivt säkrat. Säkringsredovisningen uppfyller de krav som ställs i IAS 39 med avseende på effektivitet. Värdeförändringen med avseende på derivaten redovisas av denna anledning över eget kapital. Wallenstam köper el på elbörsen för egen framtida förbrukning. Framtida inköpspriser säkras genom terminskontrakt. Elderivat värderas till marknadens terminspris per bokslutsdagen. Likvida medel I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och checkräkningskredit. I balansräkningen redovisas utnyttjad checkräkningskredit som upplåning bland kortfristiga skulder. Lager av andelar Lager av andelar består av bostadsrättsandelar. Lager av andelar har värderats enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Verkligt värde utgörs av beräknat försäljningsvärde med avdrag för beräknad försäljningskostnad. Vid avyttring av andelar redovisas intäkten som övrig intäkt och den sålda andelens bokförda värde som övrig kostnad. Leasing Leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 6. Leasetagare Koncernen har ett mindre antal leasingavtal avseende bilar, kontorsinventarier och tomträtter. Det sammanlagda beloppet av dessa är ej materiellt, varför avtalen redovisas som operationella leasingavtal. Leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet. Eget kapital Eget kapital i koncernen fördelas enligt följande: Aktiekapital motsvarar moderbolagets aktiekapital. Andra reserver omfattar sådana belopp som till följd av reglerna i IFRS ska föras till eget kapital. Övrigt tillskjutet kapital består av allt från aktieägarna tillskjutet kapital utöver aktiekapital. Här ingår moderbolagets redovisade reservfond till den del den tillskjutits av aktieägarna. Balanserat resultat utgörs av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet, med avdrag för utdelning till aktieägarna. I denna kategori ingår moderbolagets redovisade reservfond till den del den består av överföringar från årets resultat. Återköpta aktier Återköpta aktier inklusive kostnader redovisas som en minskning av balanserade vinstmedel. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt IAS 7. Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavande och outnyttjade checkräkningskrediter. Ersättningar till anställda Pensionsförpliktelser Wallenstams pensionsförpliktelser för ålderspension och familjepension för tjänstemän, enligt allmän pensionsplan, tryggas genom försäkringspremier i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp, URA 42, ska detta redovisas som en förmånsbestämd plan. För räkenskapsåret 2006 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan i enlighet med IAS 19. Avgifterna redovisas som personalkostnader i takt med intjänandetiden. Pensionsutfästelser till koncernledningen är avgiftsbestämda och säkras genom inbetalning av premie till försäkringsbolag. Aktierelaterade ersättningar Redovisning av aktierelaterade ersättningar redovisas enligt IFRS 2. Syntetiska optioner till anställda värderas enligt Black & Scholes värderingsmodell per balansdagen. Viktiga indata i modellen är: aktiepriset per balansdagen 141 kr, lösenpris 75 kr med tak om 150 kronor, aktieprisets förväntade volatilitet på 20 procent, optionernas löptid till och med , förväntad utdelning och årlig riskfri ränta. Volatiliteten beräknas som den framtida bedömda volatiliteten under optionernas kvarvarande löptid. Eventualförpliktelse Som en eventualförpliktelse redovisas det ekonomiska utfallet av en händelse, som kan innebära att Wallenstams resultat eller ställning kan komma att påverkas. Sannolikheten för detta bedöms dock som låg och redovisas därför ej som en skuld eller avsättning. Finansiell rapportering

61 61 NOT 2 Finansiell riskhantering och derivatinstrument... Finansiella riskfaktorer Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika finansiella risker. För att minimera dessa arbetar Wallenstam med en aktiv riskhantering. Riskhanteringen sköts av den centrala finansavdelningen enligt den finanspolicy som fastställts av styrelsen och som prövas årligen. Övergripande målsättning för Wallenstam enligt finanspolicyn ska vara att: Säkerställa koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Anpassa den finansiella strategin efter koncernens verksamhet så att en optimal kapitalstruktur uppnås. Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter. Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Kreditrisk Wallenstams kreditrisk avseende hyresfordringar är begränsad, då hyror ska erläggas i förskott. Ränterisker Koncernen arbetar utifrån en av styrelsen fastställd normportfölj där 50 procent av portföljen har rörlig ränta och 50 procent har bunden ränta med olika löptid. Den fasta delen av låneportföljen sträcker sig över en tioårsperiod med en väl avvägd jämn fördelning.den rörliga delen kan variera mellan 25 procent och 60 procent. Koncernen eftersträvar en jämn fördelning av lånekonverteringar under året. All handel med derivatinstrument (swapar etc.) ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt för att skydda underliggande portfölj. Den genomsnittliga räntebindningstiden är 27 månader (31). En förändring av ränteläget med en procent i början av året påverkar koncernens räntekostnad med cirka 37 Mkr (33). Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandlingar. Enskild långivare ska ej inneha mer än 50 procent av totala lånevolymen och högst 60 procent av lånestockens avtal får förfalla till refinansieringsomförhandling under ett enskilt år. En bedöming görs också huruvida säkringstransaktionen är effektiv när det gäller att utjämna förändringar i kassaflöde för säkrade poster. Bedömningen dokumenteras och görs både vid säkringens början, under löptid och efter säkringsperiodens löptid. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivatinstrument som utgör kassaflödessäkring och som uppfyller villkoren för säkringsredovisning, redovisas i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i resultaträkningen. När ett säkringsinstrument löper ut eller säljs, eller när säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning resultatförs poster som tidigare redovisats i eget kapital. Beräkning av verkligt värde Wallenstam innehar endast finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad. Verkligt värde baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. NOT 3 Fördelning av resultat Fastighetsförvaltning Hyresintäkter Driftkostnader Driftöverskott Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och kostnader 19 6 Finansiella intäkter 9 8 Finansiella kostnader Realiserad värdeförändring derivatinstrument 4 4 Förvaltningsresultat Fastighetsrörelsen Orealiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring fastigheter Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter Administrationskostnader Resultat fastighetsrörelsen Orealiserad värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Likviditetsrisker Koncernens likviditetsrisk ska begränsas genom att vid varje tillfälle ha en likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar inklusive räntebetalningar och låneomsättningar. Med likviditet menas kassa/ bank och korta placeringar. Valutarisk Koncernen utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Koncernen har inga lån i utländsk valuta och utsätts därför inte för någon valutarisk vid upplåning. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro och investeringar i vindkraftverk har skett i NOK. Valutarisken i dessa verksamheter är dock marginell. Redovisning av derivatinstrument och säkringsåtgärder Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Koncernen arbetar med derivatinstrument i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens genomsnittliga räntebindningstider. Derivatinstrument används också för att säkra det prognostiserade framtida inköpet av elkraft. Koncernens derivatinstrument avser kassaflödessäkring, det vill säga säkring av osäkerhet i framtida kassaflöden. Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsdokumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen och strategin för att vidta olika säkringsåtgärder. Finansiell rapportering

62 62 NOT 4 Kostnader fördelade på kostnadsslag Driftkostnader Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Tomträtt/arrende Fastighetsskatt Summa Förvaltnings- och administrationskostnader Avskrivning inventarier och aktiverade kostnader datorprogram 9 7 Marknadsföringskostnader Personalkostnader Övriga kostnader Summa NOT 5 Segmentinformation Primära segment verksamhetsgrenar Wallenstams verksamhetsgrenar är bostads- och företagsmarknaden. Affärsområde Affärsområde Bostad Företag Övrigt Eliminering Summa Resultaträkning Hyresintäkter, externa Hyresintäkter från andra segment Försäljningsintäkter fastighetsförsäljningar Övriga intäkter Summa intäkter Rörelseresultat Finansnetto fördelat Orealiserad värdejustering derivatinstrument Skatt Årets resultat Förvaltningsresultat Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Lån Ofördelade skulder Summa skulder Investeringar Sekundära segment geografiska områden Wallenstams affärsområden bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. I övrigt redovisas de geografiska segment som understiger tio procent av värdet och omsättningen samt koncerngemensamma poster. Göteborg Stockholm Helsingborg Övrigt Summa Hyresintäkter och övriga externa intäkter Försäljningsintäkter fastighetsaffärer Nettoomsättning Tillgångar Investeringar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Finansiell rapportering

63 63 NOT 6 Hyresintäkter Bostäder, parkering Lokaler Summa hyresintäkter Förändring av hyresintäkter mellan Hyresintäkter enligt resultaträkning Hyresförändring befintliga fastigheter 11 Förvärvade fastigheter 53 Försålda fastigheter -45 Hyresintäkter enligt resultaträkning Justering till aktuellt helårsvärde 24 Vakanser 44 Hyresvärde Hyreskontraktens löptider Hyra kkr bedömt Antal helårskontrakt värde 2007 Totalt, % Summa lokaler Vakanta objekt Bostäder och parkering Totalt NOT 7 Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, vatten, värme, fastighetsskötsel, renhållning, reparationer, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. En del av driftkostnaderna vidarefaktureras till hyresgästerna i form av tillägg till hyran Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Tomträtt/arrende Fastighetsskatt Summa driftkostnader Driftkostnad kr/kvm Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Tomträtt/arrende Fastighetsskatt Summa driftkostnader kr/kvm Förändring av driftkostnader mellan 2005 och 2006 Driftkostnader enligt resultaträkning Kostnadsökning befintliga fastigheter 24 Förvärvade fastigheter 18 Försålda fastigheter -19 Driftkostnader enligt resultaträkning Justering till aktuellt helårsvärde 10 Helårsvärde Hyreskontraktens storlek över 5,0 Mkr ,0-5,0 Mkr ,0-4,0 Mkr ,0-3,0 Mkr ,0-2,0 Mkr ,5-1,0 Mkr under 0,5 Mkr Summa lokaler Vakanta objekt Bostäder och parkering Totalt Finansiell rapportering

64 64 NOT 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Rörliga Sociala Pensions- Rörliga Sociala Pensions- Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Styrelsens ordförande 0,4 0,0 0,0 0,1 0,0 0,4 0,0 0,0 0,1 0,0 Styrelseledamöter 0,6 0,0 0,0 0,2 0,0 0,6 0,0 0,0 0,2 0,0 Totalt styrelsearvode 1,0 0,0 0,0 0,3 0,0 1,0 0,0 0,0 0,3 0,0 VD i moderbolaget 2,5 0,7 1,0 1,1 1,2 2,5 0,8 1,0 1,5 1,1 Andra ledande befattningshavare 7 personer (7) 10,5 1,1 0,9 4,6 2,6 8,2 2,1 0,5 4,1 7,5 Övriga anställda 43,9 3,0 0,0 16,8 5,4 36,5 5,9 0,0 15,2 4,6 Summa 57,9 4,8 1,9 22,8 9,2 48,2 8,8 1,5 21,1 13,2 Ersättningar Till VD har utgått lön, bil- och bostadsförmån om sammanlagt kkr (3 259). VD har erhållit bonus uppgående till 1,0 Mkr (1,0) avseende verksamhetsåret Under året har det ej utgått aktierelaterade ersättningar (150 kkr). Lönen är fast och någon bonusrelaterad del utgår ej löpande utan fastställs av styrelsen och årsstämman i de fall synnerligen goda resultat redovisas. VD:s och vvd:s löner fastställs av en ersättningskommitté, som består av styrelsens presidium. För ledande befattningshavare, som utgör koncernledningen, fastställs lön av VD. I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden april 2006 till ordinarie årsstämma 2007 arvode om kkr, varav 400 kkr till styrelsens ordförande, 225 kkr till vice ordförande och övriga ledamöter 125 kkr vardera. Inga ytterligare ersättningar till styrelsen utöver vad årsstämman beslutat har utgått. Pensioner och avgångsvederlag Till VD har bolaget tecknat pensionsförsäkring med årlig premie om 35 procent av bruttolön inklusive bilförmån och bostadsförmån, samt livförsäkring. Vid uppsägning av VD från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader, därutöver har VD rätt till ett avgångsvederlag motsvarande två årslöner inklusive förmåner. Har VD fyllt 50 år vid uppsägningstillfället, skall bolaget, intill dess VD fyllt 65 år, fullfölja sina åtaganden avseende pensionsförsäkring med en årlig premie om 50 procent av den bruttolön inklusive förmåner och bostadsförmån som gällde vid anställningens upphörande. Om VD på egen begäran lämnar sin anställning ska en uppsägningstid på sex månader iakttas. VD har rätt att när han slutar i bolaget köpa sin tjänstebostad till 1,33 x taxeringsvärde vid försäljningstidpunkt. För ledande befattningshavare finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för allmän pensionsplan. Vid uppsägning från bolagets sida är uppsägningstiden för dessa, beroende av ålder och anställningstid. Aktierelaterade ersättningar till ledning och övriga anställda Alla fast anställda fick i januari 2005 erbjudande om att utan vederlag erhålla syntetiska optioner. 106 anställda utnyttjade erbjudandet och har vardera erhållit (totalt ) syntetiska optioner. VD och 1:e vvd erhöll vardera syntetiska optioner och övriga ledande befattningshavare totalt stycken. Kostnaden för optionsprogrammet uppgår sammantaget till 56 Mkr, varav 32 Mkr belastat resultatet för I januari 2007 uppfylldes optionsprogrammets villkor för inlösen. Kostnad för optionsprogrammet VD och 1:e vvd i moderbolaget 2 1 Andra ledande befattningshavare 7 (7) personer 6 3 Övriga anställda i Sverige Summa Pensionsförsäkring i Alecta Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 4,5 Mkr (3,4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2006 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 143,1 procent (128,5). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. NOT 9 Medelantal anställda, m m Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal på Varav Antal på Varav balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter VD och ledande befattningshavare Finansiell rapportering

65 65 NOT 10 Transaktioner med närstående Under året har 1:e vvd köpt ut sin tjänstebostad i samband med att anställningen avslutats. Fastigheten har sålts till marknadsvärde enligt en extern värdering. Försäljningspriset uppgick till 10 Mkr. NOT 11 Förvaltnings- och administrationskostnader... Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 200 Mkr (179). Däri ingår koncernens samtliga administrativa kostnader så som personal, kontors-, lokal- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar. I förvaltnings- och administrationskostnader ingår även kostnader för optionsprogram till personalen med 32 Mkr (18) Revisionsuppdrag 1,3 1,0 Övriga uppdrag 0,3 0,7 1,6 1,7 Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision. Föregående år anlitades Öhrlings PricewaterhouseCoopers. NOT 12 Övriga rörelseintäkter och kostnader Intäkter försäljning lagerandelar i brf 58 - Intäkter lokalombyggnad - 10 Övrigt 12 - Summa övriga rörelseintäkter Övrigt består främst av vidarefakturering avseende utförda reparationer till lokalhyresgäster. NOT 15 Skattekostnad/intäkt Skatt redovisad i resultaträkningen Aktuell skatt -8 0 Uppskjuten skatt Summa skatt Skillnad mellan koncernens redovisade skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28). Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter 0 1 Ej skattepliktigt resultat avyttrade andelar Uppskjuten skatt avseende förvärvade underskottsavdrag Skatt på årets resultat i resultaträkningen Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Uppskjuten skatt hänförlig till: Värdeförändring av säkringsredovisade finansiella instrument 47 4 Värdeförändring aktier 24 - Värdeförändring rörelsefastigheter Anskaffningskostnad brf 40 - Övrigt 11 4 Summa övriga rörelsekostnader 51 4 NOT 13 Värdeförändring förvaltningsfastigheter Försäljningsintäkt Bokfört värde vid årets ingång för sålda fastigheter Investeringar i och förvärv av sålda fastigheter Orealiserad värdeförändring Summa värdeförändring förvaltningsfastigheter NOT 14 Ränteintäkter och -kostnader I ränteintäkter ingår räntebidrag med 5 Mkr (4). Räntekostnader uppgår till 378 Mkr (374). Värdeförändring derivatinstrument -10 Mkr (11) avser derivatinstrument som ej säkringsredovisas. Finansiell rapportering

66 66 NOT 15 Skattekostnad/intäkt, forts Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt Underlag 2006 Underlag Underlag 2005 Underlag aktuell uppskjuten aktuell uppskjuten skatt skatt skatt skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter Ej skattepliktig: Värdeförändring, fastigheter Värdeförändring, finansiella derivatinstrument Resultat avyttrade andelar Intäkt Skatteeffekt förvärvade förluster Övriga koncernmässiga justeringar Ej avdragsgill kostnader Justering skatt tidigare år Löpande skattemässigt resultat Årets utnyttjande av underskottsavdrag Skattepliktigt resultat Därav 28 % aktuell/uppskjuten skatt NOT 16 Immateriella anläggningstillgångar Immateriella tillgångar avser aktiverade kostnader för programvaror Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 3 5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -4-3 Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde immateriella anläggningstillgångar 9 10 Finansiell rapportering

67 67 NOT 17 Förvaltningsfastigheter Verkligt värde vid årets början Årets förvärv Årets byggnationer Årets försäljningar Omrubricering från ny- eller ombyggnad Orealiserade värdeförändringar Verkligt värde vid årets slut Taxeringsvärden Byggnad Mark Tomträtt Summa taxeringsvärde Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar per balansdagen, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende förvaltningsfastigheter: Investeringar Reparationer och underhåll - - Direkta kostnader för de förvaltningsfastigheter som inte genererar hyresintäkter uppgår till oväsentligt belopp. Värderingsmodell Wallenstam redovisar förvaltningsfastigheterna till ett bedömt marknadsvärde. Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet. En fullständig värdering görs för varje fastighet i samband med årsbokslutet. Värderingen görs enligt en avkastningsvärdering, vilket innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och för olika typer av fastigheter. Vid kvartalsboksluten justeras värderingen för de fall väsentliga förändringar i underliggande faktorer skett, såsom avkastningskrav, hyresnivå, uthyrningsgrad, effekter av kontrakterade försäljningar och färdigställda ombyggnader. Wallenstam genomför årligen ett väsentligt antal fastighetstransaktioner vilket ger en god avstämning av marknaden. I samband med avslutad affär görs avstämmning mot gjorda värderingar. Wallenstam följer även löpande genomförda fastighetstransaktioner i relevanta områden. Wallenstams värderingsmodell + Hyresvärde 2007* - Generell vakans om tre procent i det kommersiella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration för 2007 = Driftnetto Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Nuvärdet av räntebidrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde * Hyresvärdet beräknas utifrån budgeterad hyra 2007 med avdrag för aktuell vakans. Grunder för att fastställa förväntade avkastningskrav Avkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på olika marknader och olika typer av fastigheter. I några få extremt bra lägen görs ett lägestillägg. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokalyta med olika avkastningskrav på respektive yta. En bostadsrättsvärdering görs när en bostadsrättsförening är den mest troliga köparen, den baserar sig främst på om fastigheten ligger i ett område där det finns många bostadsrättsföreningar. Analyser och jämförelser görs mot aktuell prisstatistik för liknande objekt. Antaganden per fastighetskategori Vid värderingen har följande avkastningskrav använts för olika marknader och typer av fastigheter: Fastighets- Avkastnings- Fastighets- Ort typ krav, % % värde, Mkr Göteborg Bostäder 3,5-6, Stockholm Bostäder 4,5-6, Helsingborg Bostäder 4, Bostadsrättsvärderade 2,25-4, Kommersiella fastigheter 4,75-9, Genomsnittligt avkastningskrav 4, Wallenstams bedömda marknadsvärde på förvaltningsfastigheterna uppgår till Mkr (16 102), vilket motsvarar en värdeuppgång om cirka 14 procent (20). NOT 18 Rörelsefastigheter och Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under Rörelsefastigheter ny- eller ombyggnad Verkligt värde vid årets början Anskaffningsvärde vid årets början Årets förvärv Årets byggnationer Årets försäljningar Omrubricering till förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring Summa Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Årets nedskrivningar Utgående nedskrivningar Verkligt värde vid årets slut Anskaffningsvärde vid årets slut Taxeringsvärden Byggnad Mark Tomträtt Summa taxeringsvärde Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på rörelsefastigheter: Stomme El och ventilation Vatten, avlopp och värme Hiss och sopanläggning Yttertak, fasad, fönster och balkong Köksinredning och invändiga snickerier Vitvaror, tvättutrustning och måleri 100 år 40 år 35 år 35 år 40 år 40 år 15 år Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter under ny- eller ombyggnad: Investeringar Reparationer och underhåll - - Finansiell rapportering

68 68 NOT 19 Vindkraftverk Ingående anskaffningsvärde - - Årets investeringar 57 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 57 - Inga avskrivningar har gjorts för 2006 då endast drifttester genomförts. NOT 20 Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 4 6 Årets försäljningar/utrangeringar 0-4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -5-4 Årets försäljningar/utrangeringar 0 4 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående anskaffningsvärden NOT 21 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets värdeförändring 85 - Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Andra långfristiga värdepapper utgörs av aktier och andelar. Årets investeringar avser marknadsnoterade aktier i Heba Fastighets AB, vilket motsvaras av 12,2 procent av bolagets aktiekapital och 6,4 procent av röstetalet. Börskurs per balansdagen uppgår till 216 kr. Långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärde Nya fordringar Omklassificeringar till kortfristigt Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 13 Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på långfristiga fordringar uppgick till 3,7 procent (3,2). NOT 22 Kundfordringar Kundfordringar Avgår reservering för värdeminskning i fordringar Kundfordringar netto 6 8 NOT 23 Övriga fordringar Fordringar avseende fastighetsaffärer Övriga fordringar Skattefordringar 11 - Summa övriga fordringar NOT 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier 1 0 Förutbetalda driftkostnader Förutbetalda administrationskostnader 7 7 Upplupna hyresintäkter - 1 Upplupna ränteintäkter 1 1 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter NOT 25 Lager av andelar Ingående anskaffningsvärde - - Omklassificering från övriga fordringar 22 - Årets investeringar 59 - Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 26 - NOT 26 Kassa och bank/checkräkningskredit Kassa och bank Checkräkningskredit/Beviljat belopp Checkräkningskredit/Utnyttjad del 0 0 Disponibelt belopp Disponibel likviditet NOT 27 Uppskjuten skatt Underlag Skatt 28% Underlag Skatt 28% Uppskjuten skattefordran Vid årets ingång Sålda underskott Förvärvade underskott Årets utnyttjade underskottsavdrag Omrubricering till skatteskuld/skattefordran Vid årets utgång Uppskjuten skatteskuld Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Vid årets ingång Årets förändring Vid årets utgång Finansiella instrument och aktier Vid årets ingång Årets förändring Vid årets utgång Netto uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång Årets förändring Vid årets utgång Finansiell rapportering

69 69 NOT 28 Lån och checkräkningskredit Långfristiga lån Banklån Kortfristiga lån Checkräkningskredit 0 0 Banklån Summa upplåning Säkerhet för banklån utgörs av koncernens fastigheter (not 17,18). Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 139 Mkr (139). Såsom kortfristiga lån redovisas lån med förfall inom tolv månader. Låneavtalens förfallostruktur mån mån-1 år år år år år år år > 7 år Summa Ränteförfallostruktur Belopp, Medel- Belopp, Medel Mkr ränta, % Mkr ränta, % 0-3 mån , ,80 3 mån-1 år 600 5, , år 979 4, , år 934 4, , år 901 4, , år 898 4, , år 600 4, , år 632 4, ,57 > 7 år 400 4, ,82 Summa , ,96 Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden var vid årsskiftet 27 månader (31). Förfallotider Långfristiga skulder med löptid över fem år, med beaktande av säkringsredovisade derivatinstrument. Mkr Lån Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån med beaktande av säkringsredovisade redviatinstrument uppgick till: % Lån 4,1 4,1 Checkräkningskredit 3,0 2,4 Verkliga värden Redovisade och verkliga värden på vissa skulder är enligt följande: Redovisade Verkliga Redovisade Verkliga belopp värden belopp värden Lån Checkräkningskredit Övriga långfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder En beskrivning av finanspolicyn och finansiella risker finns i not 2. NOT 29 Finansiella derivatinstrument Moderbolaget genomför samtliga transaktioner med derivatinstrument. Finansiella derivatinstrument redovisas till verkligt värde enligt IAS Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder Långfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt kassaflödessäkringar Elderivat säkringar av verkligt värde Kortfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt kassaflödessäkringar Elderivat säkringar av verkligt värde Summa derivatinstrument Ränteswapar De nominella beloppen på lån avseende koncernens utestående ränteswapar per 31 december uppgick till Mkr (4 850). Per den 31 december varierar de fasta swapräntorna vilka betalas till bankerna från 3,18 till 5,75 procent (2,91-5,78). De rörliga swapräntorna vilka erhålles från bankerna motsvaras av STIBOR 3M. En beskrivning av finanspolicyn och finansiella risker återfinns i not 2. Finansiell rapportering

70 70 NOT 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna lönekostnader Upplupna räntekostnader Upplupna driftkostnader Upplupna administrationskostnader Förutbetalda hyresintäkter Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter NOT 31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egna förbindelser: Avseende lån Avseende checkräkningskredit Spärrade bankmedel 5 12 Summa ställda säkerheter NOT 32 Eventualförpliktelser Övriga eventualförpliktelser 4 93 Summa eventualförpliktelser 4 93 Övriga eventualförpliktelser avser delägaransvar för samfällighetsföreningars skulder. Ansvar finns för att investeringsmoms i lokaler avseende momspliktiga hyresgäster ska återläggas då lokal uthyres till icke momspliktig hyresgäst. Belopp går ej att fastställa. NOT 33 Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar. Justering har även gjorts för värdeförändring förvaltningsfastigheter då dessa ej är likviditetspåverkande. Investeringsverksamheten har justerats för ännu ej betalda investeringar och försäljningar, säljarreverser och ännu ej likvidavräknade affärer. Finansieringsverksamheten har justerats för säljarreverser vid fastighetsaffärer och förändring av interimsposter Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Upplupna ej utbetalda hyresintäkter Upplupna ej utbetalda driftkostnader 5 20 Upplupna ej utbetalda förvaltningsoch administrationskostnader 8 1 Av- och nedskrivningar Förvärv av fastigheter och byggnadsinvesteringar Enligt redovisningen Likvidavräknade affärer förskott 0-25 Ej likvidavräknade affärer 4 - Likvidavräknade affärer från tidigare år Försäljning av fastigheter Enligt redovisningen Ej likvidavräknade affärer Likvidavräknade affärer från tidigare år Omkostnader Likvida medel Kassa och bank Outnyttjade krediter vid årets slut Checkräkningskredit totalt NOT 34 Företagsförvärv Kamose Yellow AB I och II AB Förvärvsdatum Förvärvad andel 100% 100% Specifikation av förvärvade tillgångars marknadsvärde: Förvaltningsfastigheter Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Övriga skulder Summa Erlagd köpeskilling Skillnad mellan skattefordran värderad till nominellt belopp och förhandlad likvid vid köp redovisas som en skatteintäkt Omsättning Resultat Finansiell rapportering

71 71 Moderbolagets resultaträkning Mkr Hyresintäkter Driftkostnader (not 2) Driftöverskott Avskrivningar fastigheter (not 12) -6-6 Förvaltnings- och administrationskostnader (not 3, 4, 5, 6) Övriga rörelseintäkter (not 7) Övriga rörelsekostnader -3-1 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen Försäljningsintäkter (not 12) 11 1 Kostnad sålda fastigheter Administrationskostnader 0-3 Nedskrivning fastigheter 0-7 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 0-10 Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag (not 8) Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter (not 9) Räntekostnader och liknande resultatposter (not 9) Finansnetto Resultat före skatt Skatt på årets resultat (not 10) 40 7 Årets resultat Finansiell rapportering

72 72 Moderbolagets balansräkning Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar (not 11) Aktiverade kostnader datorprogram Materiella anläggningstillgångar (not 12) Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter - 10 Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag (not 13,14) Andelar i övriga koncernföretag i Wallenstamkoncernen (not 13,15) 3 3 Fordringar hos övriga koncernföretag i Wallenstamkoncernen (not 13) Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 13) 4 4 Uppskjuten skattefordran (not 19) Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar 1 0 Övriga fordringar 0 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 16) Kassa och bank (not 17) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital (not 18) Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt (not 19) 0 7 Långfristiga skulder (not 20) Lån 1 1 Skulder till övriga koncernföretag i Wallenstamkoncernen Övriga skulder 49 5 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Lån (not 20) Leverantörsskulder 12 8 Övriga skulder 7 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 21) Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder STÄLLDA SÄKERHETER (not 22) ANSVARSFÖRBINDELSER (not 23) Finansiell rapportering

73 73 Moderbolagets förändring eget kapital Bundet eget kapital Aktie- Reserv- Fritt eget Summa Not 18, Mkr kapital fond kapital eget kapital Förändring eget kapital 2005 Belopp vid årets ingång Nedsättning av aktiekapital Utdelning Erhållna koncernbidrag efter skatt Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) Årets resultat Belopp vid årets utgång Förändring eget kapital 2006 Belopp vid årets ingång Nedsättning av aktiekapital Utdelning Lämnade koncernbidrag efter skatt Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) Årets resultat Belopp vid årets utgång Moderbolagets kassaflödesanalys Not 24, Mkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat fastighetsförvaltningen Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Utdelning från dotterbolag Erhållna ränteintäkter och räntebidrag Betalda räntor Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar 9-10 Kortfristiga skulder 8 6 Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter, aktier och andelar Byggnadsinvesteringar Försäljning av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar 12-2 Investering av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar Summa investeringar Finansieringsverksamheten Återköp av egna aktier Koncernbidrag efter skatt Utdelning Upptagna lån 33 2 Amortering av lån 0 0 Förändring långfristiga fordringar Förändring koncernmellanhavanden Summa finansiering Förändring av likvida medel 42 3 Kassa och bank vid årets början Årets förändring 42 3 Kassa och bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet Finansiell rapportering

74 74 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter NOT 1 Redovisningsprinciper Moderbolagets, Lennart Wallenstam Byggnads AB, årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och RR 32:05. Tillämpade redovisningsprinciper framgår av tillämpliga delar av koncernens not 1 med följande tillägg för moderbolaget. Fastigheter Fastigheter redovisas till anskaffningskostnad med avdrag för planenliga avskrivningar med en procent över nyttjandeperioden och med erforderliga nedskrivningar. Finansiella instrument Finansiella fordringar och skulder redovisas till nominellt belopp. Förlustrisk avseende finansiella fordringar och derivatinstrument beaktas. Negativt värde av derivatinstrument som ingår i säkringsrelationer redovisas dock först då den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. Koncernbidrag Koncernbidrag efter skatteavdrag redovisas som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagets koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagets koncernmässiga värde sker nedskrivning. Nedskrivning belastar resultaträkningen. Då nedskrivning av dotterbolag görs som en effekt av koncerninterna omstruktureringar, görs en uppskrivning med motsvarande belopp av andra dotterbolagsaktier. Dessa transaktioner kvittas och redovisas ej över resultaträkningen i enlighet med RR 1:00 p38. NOT 2 Driftkostnader Bränslekostnader 3 3 Övriga driftkostnader 7 5 Underhållskostnader 9 10 Tomträtt/arrende 0 0 Fastighetsskatt 4 4 Summa driftkostnader Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. NOT 3 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Rörliga Sociala Pensions- Grundlön Förmåner ersättningar kostnader kostnader 2006 Styrelsens ordförande 0,4 0,0 0,0 0,1 0,0 Styrelseledamöter 0,6 0,0 0,0 0,2 0,0 Totalt styrelsearvode 1,0 0,0 0,0 0,3 0,0 VD i moderbolaget 2,5 0,7 1,0 1,1 1,2 Andra ledande befattningshavare 7 personer 10,5 1,1 0,9 4,6 2,6 Övriga anställda 43,6 3,0 0,0 16,7 5,4 Summa 57,6 4,8 1,9 22,7 9, Styrelsens ordförande 0,4 0,0 0,0 0,1 0,0 Styrelseledamöter 0,6 0,0 0,0 0,2 0,0 Totalt styrelsearvode 1,0 0,0 0,0 0,3 0,0 VD i moderbolaget 2,5 0,8 1,0 1,5 1,1 Andra ledande befattningshavare 7 personer 8,2 2,1 0,5 4,1 7,5 Övriga anställda 36,2 5,9 0,0 15,1 4,5 Summa 47,9 8,8 1,5 21,0 13,1 Se koncernens not 8 för uppgifter om ersättningar, pensioner och avgångsvederlag. NOT 4 Medelantal anställda, m m Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor Antal anställda Antal på Varav Antal på Varav balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter VD och ledande befattningshavare Finansiell rapportering

75 75 NOT 4 Medelantal anställda, m m, forts % Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 1,7 2,1 Långtidssjukfrånvaro 0,1 0,3 Sjukfrånvaro för män 1,1 1,4 Sjukfrånvaro för kvinnor 2,2 2,5 Anställda -29 år 1,9 2,0 Anställda år 1,8 2,2 Anställda 50 år- 1,2 1,5 NOT 5 Transaktioner med närstående Inköp och försäljning mellan koncernföretag Moderbolaget utför administrativa tjänster till övriga koncernföretag. Intäkterna avseende dessa redovisas som övrig rörelseintäkt, se not 7. Moderbolaget har kostnader från övriga koncernföretag avseende marknadsföring, el samt lokalhyra med 6 Mkr (9). Försäljning till närstående Under året har 1:e vvd köpt ut sin tjänstebostad i samband med att anställningen avslutats. Fastigheten har sålts till marknadsvärde enligt en extern värdering. Försäljningspriset uppgick till 10 Mkr. NOT 6 Förvaltnings- och administrationskostnader.... Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 196 Mkr (165). Där i ingår kostnader för koncernledning, finans- och ekonomiavdelning, data, personal, avskrivning på inventarier, konsultarvode, revisionsarvode med mera. I förvaltnings- och administrationskostnader ingår även kostnader för optionsprogram till personalen med 32 Mkr (18) Revisionsuppdrag 1,3 1,0 Övriga uppdrag 0,3 0,7 1,6 1,7 Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision. Föregående år anlitades Öhrlings PricewaterhouseCoopers. NOT 7 Övriga rörelseintäkter Moderbolagets intäkter består i huvudsak av ersättning för utförda administrations- och projektledningstjänster till övriga koncernföretag. Av intäkterna utgör 141 Mkr (124) intäkter från koncernbolag. NOT 8 Resultat från andelar i koncernföretag Avser resultat från dotterbolag med -3 Mkr (-2) samt nedskrivning på dotterbolagsandelar med -35 Mkr (-1). Utdelning från dotterbolag med sammanlagt 450 Mkr (0). NOT 9 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader avser ränteintäkter från fordringar hos koncernföretag med 98 Mkr (22) och räntekostnader från skulder hos koncernföretag med 74 Mkr (31). NOT 10 Skatt på årets resultat Skatt redovisad i resultaträkningen Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt 40 7 Summa skatt 40 7 Skillnad mellan redovisad skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28). Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader Förvärvade förluster 44 0 Utdelning Skatt på årets resultat i resultaträkningen 40 7 Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Skatt på erhållna/lämnade koncernbidrag Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt Underlag Uppskjuten Underlag Uppskjuten aktuell skatt skatt aktuell skatt skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter Skatteeffekt förvärvade förluster Ej avdragsgilla kostnader Utdelning Koncernbidrag Löpande skattemässigt resultat Årets utnyttjande av underskottsavdrag Skattepliktigt resultat Därav 28 % aktuell/ uppskjuten skatt NOT 11 Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar avser aktiverade kostnader för programvaror Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 3 5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -4-3 Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde 9 10 Finansiell rapportering

76 76 NOT 12 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Byggnad Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets försäljningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Årets försäljningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Bokfört värde byggnad Mark Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Bokfört värde mark Bokfört värde fastighet Taxeringsvärden Byggnad Mark Tomträtt Summa taxeringsvärde Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 4 6 Årets försäljningar/utrangeringar 0-4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden NOT 13 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag Ingående anskaffningsvärde Uttag/insättning eget kapital Förvärv 23 - Lämnade aktieägartillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Ingående uppskrivningar Årets uppskrivning Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående restvärde Med anledning av den koncernmässiga omstrukturering som skett i koncernen, har nedskrivning skett av dotterbolagsaktier med Mkr. Uppskrivning av andra dotterbolagsaktier har skett med Mkr. Dessa transaktioner har kvittats. Fordringar hos övriga koncernföretag i Wallenstamkoncernen Ingående anskaffningsvärde Nya fordringar Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på fordringar uppgick till: Procent Fordringar hos dotterföretag 4,1 4,2 Långfristiga fordringar 0,0 0,0 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde 4 0 Årets investering 0 4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 4 Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -5-4 Årets försäljningar/utrangeringar 0 4 Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde 9 9 Finansiell rapportering

77 77 NOT 14 Andelar i dotterföretag För direktägda bolag anges antal andelar samt bokfört värde, övriga bolag är indirekt ägda. Antal Bokfört Organisationsnummer Säte Andel andelar värde Handelns Fastighets AB Göteborg 100% KB Myran nr Göteborg 100% 1 21 KB Myran nr Göteborg 100% 1 15 KB Myran nr Göteborg 100% 1 20 KB Myran nr Göteborg 100% 1 14 Wallenstam Bostad AB Göteborg 100% Wallenstam Energi AB Göteborg 100% Wallenstam Företag AB Göteborg 100% Wallenstam Förvaltning AB Göteborg 100% Wallenstam Helsingborg AB Göteborg 100% Wallenstam Investment AB Göteborg 100% Wallenstam Stockholm AB Göteborg 100% Summa På grund av en koncernmässig omstrukturering har nedskrivning av aktierna i Wallenstam Förvaltning AB skett med Mkr och med motsvarande belopp har aktierna skrivits upp i Wallenstam Bostad AB. NOT 15 Andelar i övriga koncernföretag i Wallenstamkoncernen Moderbolagets andelar i egenskap av kommanditdelägare i indirekt ägda kommanditbolag. NOT 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier 0,1 0,2 Förutbetalda räntekostnader 0,5 0,0 Förutbetalda driftkostnader 0,3 0,3 Upplupna intäkter 14,2 18,1 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15,0 18,6 NOT 17 Kassa och bank/checkräkningskredit Kassa och bank Checkräkningskredit/Beviljat belopp Checkräkningskredit/Utnyttjad del - - Disponibelt belopp Disponibel likviditet NOT 18 Eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i rapporten Förändring eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen. Utestående Antal aktier A-aktier B-aktier Egna aktier Totalt antal aktier Antal Återköp Nedsättning Antal Återköp Nedsättning Antal Återköp av egna aktier Aktiekapitalet i Lennart Wallenstam Byggnads AB består av A-aktier med tio röster vardera, samt B-aktier med en röst vardera. Fram till och med bolagsstämman 2006 uppgick antalet återköpta aktier till stycken, av dessa har aktier dragits in under Wallenstam har därefter fortsatt att återköpa aktier och äger per , aktier ( ) som återköpts till en snittkurs om 104,35 kr. Föreslagen utdelning för verksamhetsåret 2006 är 2,50 kr/aktie (2,00). NOT 19 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning 8 7 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Netto uppskjuten skattefordran/skuld Finansiell rapportering

78 78 NOT 20 Lån och checkräkningskredit Långfristiga lån Banklån 1 1 Kortfristiga lån Checkräkningskredit - - Banklån Låneavtalens förfallostruktur Belopp, Mkr Belopp, Mkr 0-3 mån mån-1 år år år år år år år - - > 7 år - - Summa Belopp, Medel- Belopp, Medel- Ränteförfallostruktur Mkr ränta, % Mkr ränta, % 0-3 mån 651 3, ,30 3 mån-1 år år år år 1 8, år , år år > 7 år Summa 652 3, ,31 Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 133 Mkr (133). % Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån uppgick till: Lån 2,8 2,4 Checkräkningskredit 3,0 2,4 Verkliga värden Redovisade och verkliga värden på vissa skulder är enligt följande: Redovisade belopp Verkliga värden Lån Checkräkningskredit Övriga skulder NOT 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna lönekostnader 10,1 11,6 Upplupna räntekostnader 0,2 17,1 Upplupna driftkostnader 1,4 1,7 Förutbetalda hyresintäkter 8,5 6,8 Upplupna administrationskostnader 5,1 21,5 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25,3 58,7 NOT 22 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egna förbindelser: Avseende lån Avseende checkräkningskredit - - Spärrade bankmedel - - Summa ställda säkerheter NOT 23 Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser för koncernföretag Övriga ansvarsförbindelser 4 2 Summa ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser avser komplementäransvar för kommanditbolagens skulder. NOT 24 Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Upplupna ej inbetalda hyresintäkter 2 1 Upplupna ej utbetalda förvaltningsoch administrationskostnader 7 10 Avskrivningar Likvida medel Kassa och bank Outnyttjade krediter vid årets slut Checkräkningskredit totalt Skulder till övriga koncernföretag i Wallenstamkoncernen Ingående anskaffningsvärde Nya skulder Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Övriga skulder Övriga skulder 49 Mkr avser det syntetiska optionsprogrammet riktat till personalen. Finansiell rapportering

79 79 Resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag. Lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av bolaget som skapats av årsredovisningen. Göteborg den 21 februari 2007 LENNART WALLENSTAM BYGGNADS AB Christer Villard Ordförande Anders Berntsson Marie-Anne Lervik Nivert vice ordförande Erik Åsbrink Jan-Olle Folkesson Ulf Norén Hans Wallenstam Verkställande direktör Min revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Finansiell rapportering

80 80 Revisionsberättelse Till årsstämman i Lennart Wallenstam Byggnads AB. Org. nr Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Lennart Wallenstam Byggnads AB för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagit av EU och årsredovisningslagen tillämpats vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 21 februari 2007 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Finansiell rapportering

81 81 Bolagsstyrningsrapport Lennart Wallenstam Byggnads AB är ett publikt bolag noterat på den Nordiska Börsen, som är en integrerad marknadsplats för de nordiska och baltiska länderna. Styrning, ledning och kontroll av ett aktiebolag fördelas mellan aktieägare, styrelse samt VD och koncernledning. Styrningen regleras av svensk lag, bolagsordningen, noteringsavtalet med Börsen samt andra regler och rekommendationer, såsom exempelvis Svensk kod för bolagsstyrning. Wallenstam tillämpar koden och eventuella avvikelser redovisas och motiveras enligt den i koden angivna principen "följ eller förklara". Wallenstams styrelse och ledning strävar efter att Wallenstam ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på bolaget. Genom öppenhet och tillgänglighet strävar Wallenstam efter att ge insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem. Årsstämman Årsstämman är Wallenstams högsta beslutande organ. Årsstämman hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt för att, i enlighet med svensk bolagsrättslig lagstiftning och Wallenstams bolagsordning, fatta beslut. Årsstämman väljer bolagets styrelseordförande och övriga styrelseledamöter. Till årsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa bolagets balansoch resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. I förekommande fall väljs även revisorer och deras arvoden fastställs. Kallelse till årsstämman publiceras i dagspress, Post-och Inrikes Tidningar samt på Wallenstams hemsida. Av kallelsen framgår en detaljerad dagordning med bland annat förslag till val av styrelse samt till arvoden för styrelse och revisorer. Aktieägarna har enligt aktiebolagslagen rätt att få ett ärende behandlat vid årsstämman om det anmäls hos styrelsen i tid. Dessutom har aktieägarna möjlighet att ställa frågor på årsstämman. Vid Wallenstams årsstämma den 6 april 2006 i Göteborg deltog 127 aktieägare. Dessa representerade cirka 37 procent av antalet aktier och cirka 65 procent av det totala antalet röster i bolaget. Vid stämman var hela styrelsen, VD och koncernledningen närvarande. Vid stämman var också bolagets avgående och nyvalda revisorer närvarande. Stämman omvalde Christer Villard samt ledamöterna Marie-Anne Lervik Nivert, Erik Åsbrink, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén och Anders Berntsson. Stämman beslutade att arvode till styrelsen ska utgå med kr, varav kr utgår till styrelsens ordförande och till vice ordförande. Stämman fastställde bokslutet för 2005 och beslutade om ansvarsfrihet för VD och styrelse. Vidare beslutades utdelning med 2,00 kr/aktie enligt styrelsens förslag. Stämman fastställde även ett par förändringar i bolagsordningen i enlighet med den nya Aktiebolagslagen. Stämman beslutade om nyval av revisorer. Sven-Arne Gårdh valdes såsom bolagets revisor och Ingemar Rindstig såsom revisorssuppleant, båda vid Ernst & Young. Stämman beslutade även om principer för tillsättande av valberedning samt valde ledamöter att ingå i valberedningen fram till utgången av kommande årsstämma. Stämman beslutade vidare om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledningen samt om minskning av aktiekapitalet genom indragning av B-aktier som återköpts. Styrelsen gavs ett fortsatt bemyndigande att genomföra återköp. Aktieägare Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till stycken. Wallenstams huvudägare är Hans Wallenstam med 18,7 procent av kapitalet och 55 procent av rösterna. Utländska aktieägares andel uppgick till tio procent av kapitalet och fem procent av rösterna. De tio största aktieägarna stod för motsvarande 76 procent av rösterna och 57 procent av kapitalet. Aktiekapital och rösträtt Wallenstams aktiekapital uppgick vid årets slut till 128 Mkr fördelat på A-aktier och B-aktier. Varje aktie av serie A motsvarar tio röster och varje aktie av serie B en röst. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Återköpta aktier har ej rätt till utdelning. Aktien och utdelningspolicy Wallenstams B-aktier är registrerade på Mid Caplistan inom finanssektorn på OMX. En börspost utgörs av 100 aktier. Wallenstams börsvärde uppgick vid årets slut till Mkr. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt förädling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Samtidigt ska aktieägarna genom aktieutdelningen få direkt del av resultatet. Styrelsens avsikt är att bolaget ska dela ut cirka 40 procent av förvaltningsresultatet. Hänsyn ska dock tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov samt till ställning i övrigt. Valberedning Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag till val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande till årsstämman, arvodesfrågor och därtill hörande frågor. Enligt beslut av årsstämman 2006 ska valberedningen bestå av styrelsens ordförande i Lennart Wallenstam Byggnads AB och en person i egenskap av huvudaktieägare. Dessa två personer ska gemensamt utse en tredje person till ordförande i valberedningen. Valberedningen väljs årligen på årsstämman intill tiden för nästkommande årsstämma. Vid majoritetsförändringar i ägandet av bolaget kan ny valberedning utses på extra bolagsstämma. För det fall att ledamot lämnar valberedningen innan uppdraget är slutfört ska kvarvarande två ledamöter gemensamt utse en ny ledamot till valberedningen. Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet av nästa årsstämma valdes: Lennart Svensson, ordförande, Christer Villard, i egenskap av styrelsens ordförande i Lennart Wallenstam Byggnads AB och Hans Wallenstam, i egenskap av huvudaktieägare i Lennart Wallenstam Byggnads AB. Finansiell rapportering

82 82 Det åligger styrelsens ordförande att för valberedningen redovisa de förhållanden avseende styrelsens arbete, behov av särskild kompetens med mera, som kan vara av betydelse för nomineringsarbetet. Som underlag för sina förslag inför årsstämman 2006 gjorde valberedningen en bedömning huruvida den sittande styrelsen var ändamålsenligt sammansatt och uppfyllde de krav som ställs på bolagets läge och framtida inriktning. Till grund för denna bedömning tog valberedningen bland annat del av resultatet av den utvärdering av styrelsens arbete som hade genomförts. Valberedningen lade den beredning som skett i Wallenstams styrelse som utgångspunkt för sitt förslag till revisorsval. Valberedningen sammanträder vid behov. Styrelse Wallenstams styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter med högst lika många suppleanter. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, bolagsordning och arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. Under 2006 har Wallenstams styrelse bestått av sex stämmovalda ledamöter utan suppleanter. Presentation av ledamöterna finns på sidan 8. VD ingår inte i styrelsen. Styrelsen konstituerade sig den 6 april 2006 och valde Christer Villard som ordförande och Marie-Anne Lervik Nivert som vice ordförande till nästa årsstämma. Styrelsens sammansättning När- Obe- Namn Funktion Invald Utskott varo roende* Christer Villard Ordförande 1995 Ersättning fem ja Marie-Anne Lervik Nivert Vice Ordf 1991 Ersättning fem nej Anders Berntsson Ledamot 1997 fem nej Jan-Olle Folkesson Ledamot 2004 fem ja Ulf Norén Ledamot 2005 fem ja Erik Åsbrink Ledamot 2000 fem ja Samtliga i styrelsen fullgör åtagandena i revisionsutskottet. * Med oberoende menas både oberoende i förhållande till bolaget, artikel och i förhållande till större aktieägare artikel Anders Berntsson är beroende både med avseende på artikel och Styrelsen sammansättning ska vara ändamålsenlig och majoriteten av styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelsens arbetsordning Styrelsen ska utfärda instruktioner till verkställande direktören. Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera bolagets verksamhet. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen såsom: fastställande av arbetsordning och VD-instruktion fastställande av strategiplaner fastställande av policies beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter beslut om större investeringar i byggnation fastställande av affärs- och lönsamhetsmål Styrelsens arbete Det ankommer i första hand på styrelsens ordförande och i andra hand på styrelsens vice ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden följer verksamhetens utveckling och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna utövas i enlighet med aktiebolagslagen och bolagsordningen. Förutom att leda styrelsens arbete följer ordföranden koncernens löpande utveckling genom kontinuerliga kontakter med VD i strategiska frågor samt företräder bolaget i frågor som rör ägarstrukturen. Under 2006 har styrelsen utöver löpande kontakter haft fem protokollförda möten. Samtliga ledamöter har deltagit vid dessa tillfällen. Styrelsen är beslutför om mer än hälften av ledamöterna är närvarande. Styrelseordförande ska se till att styrelsen sammanträder när så behövs, med beaktande av att styrelsesammanträden ska hållas regelbundet, normalt fyra gånger per år. Inriktning på möten Februari Årsbokslut, revisorsrapport samt förberedelser för årsstämman April Inför årsstämman September Strategi och planer December Budget Vid vart och ett av dessa möten behandlas även följande ärenden: affärsläget, ekonomisk rapport och investeringsbeslut. Inom styrelsen finns ett ersättningsutskott. Ersättningsutskottet består av styrelsens presidium (styrelsens ordförande och vice ordförande). Ersättningsutskottet har till uppgift att granska och ge styrelsen rekommendationer angående principerna för ersättning, inklusive prestationsbaserade ersättningar och pensionsvillkor till bolagets ledande befattningshavare. Frågor som rör VD:s anställningsvillkor, ersättningar och förmåner bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Följande riktlinjer för bestämmande av lön med mera kommer att framläggas på årsstämman 2007: Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. Finansiell rapportering

83 83 Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga ickemonetära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbetet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner. Wallenstam har inget separat revisionsutskott. Styrelsen i sin helhet fullgör revisionsutskottets åtaganden. Samtliga styrelseledamöter är delaktiga i beslut rörande: finanspolicy finansiell rapportering interna rapport- och kontrollsystem omfattning och utvärdering av den legala revisionen risker Styrelsen ansvarar för finansiell kontroll och riskhantering, att korrekt redovisning upprättas samt för att bolagets ekonomiska information är tillförlitlig. Uppföljning av redovisnings- och revisionsfrågor sker genom att VD, ekonomidirektör och redovisningschef rapporterar till styrelseordförande. Dessutom rapporterar bolagets revisor till styrelsen varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Wallenstam har en väl fungerande intern kontroll. Under 2006 har arbetet fortsatt med att formalisera dokumentationen i enlighet med kodens krav. Under 2007 kommer arbetet att fortsätta med processbeskrivningar och uppföljning av rutiner. Externa revisorer Wallenstams revisorer väljs av årsstämman för en period av fyra år. Innevarande period inleddes 2006 och sträcker sig till och med årsstämman Vid årsstämman 2006 valdes Sven- Arne Gårdh såsom revisor och Ingemar Rindstig såsom revisorssuppleant, båda vid Ernst & Young. Revisorerna granskar styrelsens och VD:s förvaltning av företaget och kvaliteten i företagets redovisningshandlingar. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redogörelser till styrelsen en gång per år. Utöver revisionen utför Ernst & Young vissa revisionsnära tjänster för Wallenstam i mindre omfattning. Dessa avser huvudsakligen redovisningsoch aktiebolagsrättsliga frågor och Wallenstam bedömer att utförandet av dessa tjänster inte äventyrat Ernst & Young:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 11. VD och koncernledning VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt tillse att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. Enligt gällande policy ingår VD ej i styrelsen. VD är föredragande i styrelsen. VD håller dessutom styrelsens ordförande informerad om bolagets och koncernens utveckling och finansiella ställning. VD ansvarar för bolagets löpande förvaltning samt för att beslut fattade av styrelsen verkställs. Det åligger VD att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemöten, föredra ärenden och motivera sina förslag till åtgärder och beslut. I sitt dagliga arbete leder VD koncernledningsgruppen och fattar beslut tillsammans med gruppens övriga befattningshavare. Fördelningen av arbetet mellan styrelse och VD samt den senares ansvar och befogenheter är angivet i en VD-instruktion. En utvärdering av VD:s arbete sker regelbundet. Wallenstams VD Hans Wallenstam är huvudägare i bolaget. Det är en stor fördel för Wallenstam att ha en VD med ett långsiktigt intresse i bolaget. Att Hans Wallenstam även är huvudägare innebär förutom kontinuitet, även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. VD och övriga i koncernledningen har formella möten en gång i månaden samt ett antal informella möten för att gå igenom affärsområdenas utveckling och resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. Wallenstams koncernledning består av åtta personer, varav en är kvinna, vilka presenteras på sidan 9. Wallenstamkoncernen består av Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ) och ett flertal dotterbolag, vilka redovisas i not 14 i moderbolaget. Samtliga verksamhetsdrivande dotterbolag ingår i affärsområde Bostad och affärsområde Företag och dessa rapporterar direkt till VD. Rapporteringen sker dels löpande på månadsbasis, dels via kvartalsvisa djupare genomgångar av respektive verksamhet. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur Wallenstams företagsledning. Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhantering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Såväl koncernledning som chefer på olika nivåer i företaget har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i policies, riktlinjer, ansvarsbeskrivningar samt attestinstruktioner. Finansiell rapportering

84 84 Tillämpning av Svensk kod för bolagsstyrning Wallenstam följer Svensk kod för bolagsstyrning från och med den tidpunkt när respektive kodbestämmelse trädde i kraft med undantag av nedanstående avvikelser: SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Artikel Regel i koden Kommentar 2.1 Valberedning Sammansättning Verkställande direktör eller annan från bolagsledningen VD är medlem i valberedningen i egenskap av ska inte vara medlem av valberedningen. huvudaktieägare. 3.7 Intern kontroll Intern kontroll God kontroll och bra system. Wallenstam följer de övergångsregler som kollegiet för Svensk Bolagsstyrning meddelade den 15 december 2005 samt den 5 september Arbete med redovisning och revisionsfrågor Kvaliteten i rapportering Dokumentation på hur kvaliteten säkerställs i rapportering Arbete har genomförts under 2006 för att säkerställa kvaliteten i rapporteringen. Detta arbete fortgår även under Finansiell rapportering

85 85 Styrelsens rapport om intern kontroll Denna rapport är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och den vägledning som framtagits av FAR och Svenskt Näringsliv samt med tillämpning av anvisning nr från Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning per den femte september Detta innebär att rapporten begränsas till en beskrivning av hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Kontrollmiljö Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsens arbetsordning och instruktioner för VD och styrelsens utskott syftar till att säkerställa en tydlig roll- och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har vidare fastställt ett antal policies och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, investeringspolicy och riktlinjer för rapportering. Bolagsledningen rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner. Härtill kommer rapporteringen från revisorernas granskning av intern kontroll. Bolagsledningen ansvarar för det system av interna kontroller som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande verksamheten. Här ingår bland annat riktlinjer för olika befattningshavare och övriga anställda för att de ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Riskbedömning och kontrollaktiviteter Bolaget har en utarbetad modell för bedömning av risken för fel i bokföringen och i den finansiella rapporteringen. Styrelsen har identifierat några poster i resultat- och balansräkningen där risken för väsentliga fel är förhöjd, såsom värdering av fastigheter och värdering av finansiella instrument. Särskild vikt har lagts vid att utforma kontroller för att förebygga och upptäcka brister på dessa områden. Information och kommunikation Väsentliga riktlinjer, manualer med mera av betydelse för den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare löpande. Medarbetarnas aktuella kunskap om sådana dokument utvärderas löpande. Det finns såväl formella som informella informationskanaler till bolagsledningen och styrelsen för väsentlig information från medarbetarna. För extern kommunikation finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lever upp till högt ställda krav på korrekt information till marknaden. Uppföljning Styrelsen utvärderar löpande kontinuerligt den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Av särskild betydelse för uppföljningen av den interna kontrollen är revisorernas arbete med att följa upp effektiviteten i bolagsledningens arbete på detta område. Arbetet innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas rörande de brister och förslag till åtgärder som framkommit vid den årliga genomgången av intern kontroll och förvaltningsrevisionen som genomförs av de externa revisorerna. Internrevision Bolaget har hittills inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsfunktion. Löpande uppföljning av internkontroll görs av ekonomiledningen. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen och har inte granskats av bolagets revisorer då detta ej är ett krav. Göteborg Christer Villard Marie-Anne Lervik Nivert Erik Åsbrink Jan-Olle Folkesson Ulf Norén Anders Berntsson Finansiell rapportering

86 86 Fastighetsöversikt Stockholm Göteborg Helsingborg Matton Matton Pixgallery Lägeskoncentration fastighetsbestånd AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD STOCKHOLM Huddinge 8% Övriga Storstockholm 36% Innerstad 16% Nacka 17% AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD GÖTEBORG Mölndal 11% Innerstad 65% Hisingen 11% Öster 13% Vällingby/ Hässelby 23% AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD HELSINGBORG AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Innerstad 100% Mölndal 3% Hisingen 15% Söder 3% Väster 4% Öster 22% Innerstad 53% Fastighetsöversikt

87 87 Fastighetsöversikt Affärsområde Affärsområde Affärsområde Affärsområde Bostad Bostad Bostad Företag Totalt Jämförelse Stockholm Göteborg Helsingborg Göteborg Bostäder Yta, tusentals kvm 425,7 203,0 52,3 680,9 695,6 669,0 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 409,3 203,8 45,4 658,5 652,6 604,2 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra Kontor Yta, tusentals kvm 21,1 3,8 237,2 262,0 256,6 255,3 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 19,3 4,2 293,5 317,0 332,8 312,8 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra Butik Yta, tusentals kvm 9,7 4,5 54,3 68,4 69,4 65,7 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 14,9 4,7 114,3 133,9 96,0 89,7 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra Industri/lager Yta, tusentals kvm 8,6 1,4 110,1 120,1 121,8 116,5 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 3,5 0,4 57,2 61,1 66,0 67,5 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra Utbildning Yta, tusentals kvm 3,7 0,4 34,3 38,5 36,0 31 Andel av total yta per bolag, % ,0 Hyresvärde, Mkr * 4,3 0,2 51,0 55,5 54,3 52 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra Övrigt** Yta, tusentals kvm 11,3 1,8 28,7 41,8 49,2 52,8 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 10,0 2,5 37,4 49,9 65,9 55,6 Andel av hyra per bolag, % 2 4, Snitthyra Garage/p-platser Garageyta, tusentals kvm*** 2,5 3,4 1,2 24,0 31,1 31,5 27,2 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr 13,2 7,0 0,8 12,8 33,8 32,1 29,8 Andel av hyra per bolag, % Totalt Yta, tusentals kvm 482,5 206,4 65,3 488, , , ,6 Hyresvärde, Mkr * 474,5 210,8 58,2 566, , , ,8 Snitthyra * Bedömt hyresvärde ** Innehåller bland annat vårdlokaler *** Uppvärmd garageyta LÄGESKONCENTRATION Närområde 57% Innerstad 43% Affärsområde Företag Göteborg 39% FÖRDELNING BOLAGSVIS, YTA Affärsområde Bostad Stockholm 39% FÖRDELNING LOKALTYP, YTA Bostäder 55% Kontor 21% Butik 5% Industri/ Lager 10% Affärsområde Bostad Helsingborg 5% Affärsområde Bostad Göteborg 17% Utbildning 3% Övrigt 6% Fastighetsöversikt

88 88 Fastighetsförteckning Stockholm Byggår/ Ind./ Tax. Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh Huddinge Klinten 5 Klintvägen 5-11, Gamla Södertäljevägen Paragrafen 7 Arrendatorsvägen Udden 8 Fullersta Torget 2-10,17-19, Rådstuguvägen Runan 1 Kvarnbergsplan 2-18, Solfagravägen 1-17, Runvägen Rödbetan 10 Kvarnbergsvägen 72-74, Sturevägen Innerstad Cerpheus 7 Kindstugatan / Europa 10 Köpmantorget 10, Köpmangatan / Flaggan 9* Åsögatan / Forsen 1 Båtbyggargatan Grönland 18 Nordenskiöldsgatan Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjurholmsgatan Heimdall 10 Norrtullsgatan / Hälsokällan 6 Odengatan 35, Tulegatan / Järnlodet 23* Nybrogatan / Järnlodet 24* Sibyllegatan 9 A-B 1935/ Kattryggen 22 Brännkyrkagatan / Kroken 9* Rutger Fuchsgatan / Kungsbacken 12* Rådmansgatan / Mullvaden Andra 45 Krukmakargatan 24-26, Rosenlundsgatan / New York 1* Sandhamnsgatan Oljan 27* Sågargatan Pålen 16 Hornsgatan 91, Hornskroken / Riddaren 24* Grev Turegatan Röda Rosen 3* Storskärsgatan Safiren 6* Kungsholms Kyrkoplan / Smaragden 20 Kungsklippan / Stengodset 22* Robert Alströmsgatan / Styrmannen 25* Grev Magnigatan / Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan Talarstolen 3 Banérgatan Urvädersklippan Mindre 4 Klevgränd 10, Urvädersgränd Vattuormen 17* Kungsholms Hamnplan / Överkikaren 34 Hornsgatan 2-4, Södermalmstorg / Nacka Orminge 38:1 Skarpövägen Orminge 38:2 Skarpövägen Orminge 39:1 Skarpövägen Orminge 40:1 Ornövägen Orminge 40:2 Ornövägen Orminge 44:1 Edövägen Orminge 46:2 Betsövägen Orminge 48:1 Utövägen Vällingby/Hässelby Hålslaget 2 Ullångersgatan Hålslaget 3 Ullångersgatan Hängmappen 1 Multrågatan Kontot 1 Multrågatan Kortregistret 2 Multrågatan Kortregistret 3 Multrågatan Kortregistret 6 Multrågatan Kulspetspennan 1 Nordingrågatan Kundregistret 3 Multrågatan Kundregistret 4 Multrågatan Kundregistret 5 Multrågatan Kundregistret 6 Ångermannagatan Ormängen 3 Ormängsgatan Ormängen 4 Ormängsgatan Räknemaskinen 2 Gudmundrågatan 2-10, Långseleringen 1-3, Solleftegatan / Räknetabellen 3 Gudmundrågatan Samlingspärmen 2 Multrågatan Skrivmaskinen 4 Multrågatan Fastighetsförteckning och kartor

89 89 Bostadsfastigheter Byggår/ Ind./ Tax. Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh Skrivmaskinen 6 Gudmundrågatan Skrivmaskinen 8 Gudmundråg 1-9, Multrågatan 2-4, Solleftegatan Tabulatorn 3 Håsjögränd Övriga Storstockholm Akterspegeln 19 Gröndalsvägen 42-44, Sjöbjörnsvägen Barlasten 3 Fågelsångsvägen Bergen 1 Bergengatan 2-12, Oslogatan 1, Edvard Griesgatan Briggen 1 Fregattvägen / Brukslaven 2 Skebokvarnsvägen Ceremonien 3 Gubbkärrsvägen Fjällnäset 14 Högklintavägen Galjonsbilden 19 Sjöbjörnsvägen Galjonsbilden 28 Matrosbacken Gästsalen 3 Medsolsbacken Halden 3 Nordkapsgatan Holmenkollen 1 Nidarosgatan Islänningen 1 Holbergsgatan Mastkorgen 7 Fregattvägen Nockteglet 3 Sjösavägen Pennteckningen 3 Gullmarsvägen Skonerten 1 Fregattvägen / Smaragden 1 Hannebergsgatan Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, Telemark 1 Nidarosgatan 3-17, Tönsberg 2 Tönsbergsg 1-15, 2-10, Violen 12 Nioörtsvägen 36, Erikslundsgatan / Violen 13 Nioörtsvägen / Summa * Förvärvats under 2006 Fastighetsförteckning och kartor

90 90 Fastighetsförteckning Helsingborg Bostadsfastigheter Byggår/ Ind./ Tax. Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh Innerstad Filen 8 Hälsovägen / Guldsmeden 15 Gullandersgatan 4 A Göta 2 Järnvägsgatan / Hammaren 23 Stampgatan / Hantverkaren 13 O D Krooks gata / Jägaren 6 Brommagatan / Jägaren 7 Pålsjögatan / Jägaren 9 Föreningsgatan / Kapellet 13 Hälsovägen / Kapellet 17 Hälsovägen Kapellet 18 Hälsovägen 38 A Kapellet 21 Lilla Möllevångsgatan 9 A 1946/ Karl XI Södra 4 Karlsgatan / Karl XI Södra 20 Karlsgatan / Oscar II 11 Drottninggatan / Pål Ibb 21 Drottninggatan 72 A 1961/ Pål Ibb 23 Drottninggatan Pål Ibb 25 Drottninggatan Ruth 17 Trädgårdsgatan / Samson 7 Helmfeltsgatan / Samson 8 Helmfeltsgatan / Sköldenborg 12 Hebsackersgatan / Springposten 6 Norra Storgatan / Städet 15 Föreningsgatan / Städet 17 Stampgatan / Städet 9 Föreningsgatan / Ugglan 4 Mellersta Stenbocksgatan / Ugglan 9 Lilla Möllevångsgatan / Ugglan 15 Fredriksdalsplatsen 1 A 1945/ Vildvinet 3 Erik Dahlbergs gata 34 A Summa Karlsgatan 10 Järnvägsgatan 15/Södra Strandgatan 10 Föreningsgatan 29/Pålsjögatan 3 Norra Storgatan 14 Trädgårdsgatan 15 Fastighetsförteckning och kartor

91 91 Fastighetsförteckning Göteborg Byggår/ Ind./ Tax. Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal Största beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh hyresgäster Hisingen Brämaregården 7:12 Jägareg 2, Neptunusg Brämaregården 15:17 Väderkvarnsgatan / Brämaregården 19:2* Jägaregatan Brämaregården 30:3 Ekebergsgatan 3, Hallegatan 7, Hisingsgatan Brämaregården 35:4-5 Vågmästaregatan 1 A 1983/ Försäkringskassan Brämaregården 38:7-8 Odalgatan / Myrorna Brämaregården 42:11 Hjalmar Brantingsg 5 A-D Brämaregården 42:12 Hjalmar Brantingsgatan 7 A-D, Hisingens Lantmätaregatan Essens Brämaregården 44:11 Hjalmar Brantingsgatan 9, Lantmätaregatan Golv & Bygg AB Kvillebäcken 5:6* Lantmätaregatan Kvillebäcken 37:3* Ögontröstgatan Kyrkbyn 9:6* Prebendegatan Kyrkbyn 10:14* Estlandsgatan 4 A Kyrkbyn 10:15* Estlandsgatan Kyrkbyn 11:14* Finlandsgatan Kyrkbyn 13:14* Tlburygatan Kärra 72:33 Tagenevägen 34 A-E UPS Sweden AB Kärra 75:2 Transportgatan Nordiska Bult AB Kärra 75:4 Transportgatan Pullmax Machine AB Kärra 90:1 Orrekulla Industrigata New Wave Logistic Lindholmen 1:21,5:1 Polstjärnegatan / Gbg Museinämnd, Landsarkivet i Gbg Rambergsstaden 25:3* Enekullegatan Rambergsstaden 28:1 Trekantsg 2 A-D, Enekulleg 4, Håkansgatan Rambergsstaden 28:2 Enekullegatan 2 A-D, Håkansgatan Rambergsstaden 32:2* Ö Keillersgatan Sannegården 20:2* Bautastensgatan Sannegården 20:3* Bautastensgatan Sannegården 21:39* Biskopsgatan Sannegården 21:41* Pilegårdsgatan Sannegården 21:42* Pilegårdsgatan Innerstad Guldheden 5:5 Guldhedstorget Lauritzen & Lilja AB Gårda 18:19 Drakegatan Lindorff Gårda 46:9 Södra Gubberogatan / Försäkringskassan Gårda 67:29 Mäster Johansgatan Gårda 70:8* Kobbarnasväg Heden 24:14 Skåneg 21-23, Sten Sturegatan / HTH Kök Sverige Illern 6* Krokslätts Parkgata Inom Vallgraven 2:8 Stora Nygatan / Eswell Int. AB Inom Vallgraven 2:9 Lilla Drottninggatan / EHE Sweden AB Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan Sensus Studieförbund Inom Vallgraven 17:13 Västra Hamngatan Fingerprint Card Inom Vallgraven 18:3 Korsgatan 11, Kyrkogatan Inom Vallgraven 20:18 Kungsgatan / Kapp Ahl AB Inom Vallgraven 21:10 Östra Hamngatan / AdEra Kommunikation Inom Vallgraven 23:11 Södra Larmgatan 20, Vallgatan / Living reklambyrå Inom Vallgraven 25:1, 4 Kungstorget Batool Rest. AB Inom Vallgraven 26:8 Grönsakstorget 3, Scandinfo Södra Larmgatan / Marketing Research Inom Vallgraven 26:9 Kungstorget / Astoria Cinemas AB Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan 24-26, Grönsakstorget / Monki AB Inom Vallgraven 53:14 Lilla Torget Fiskekrogen Inom Vallgraven 53:15 Lilla Torget Bilfinger Berger Inom Vallgraven 53:17* Södra Hamngatan Inom Vallgraven 64:24 Norra Liden 4, Stora Badhusg Johanneberg 15:26 Volrat Thamsgatan Göteborgs Universitet Johanneberg 47:4 Örnehufvudsgatan / Kommendantsängen 7:19* Övre Husargatan Kommendantsängen 7:20* Övre Husargatan Krokslätt 148:13 Mölndalsvägen Krokslätt 149:10 Mölndalsvägen / Mecel AB Krokslätt 154:6 Mölndalsvägen 77/ Ebbe Lieberathsgatan IBS Sverige Syd AB Krokslätt 20:6 Mölndalsvägen / Mercuri Int. AB Krokslätt 21:1-3 Milpåleg 3-5/Thorburnsg 12 /Helmutrog/Drivhusg / Art Elektronik AB Krokslätt 34:13 Mölndalsvägen / Cochlear Bone Anchoed Solutions AB Fastighetsförteckning och kartor

92 Kommersiella fastigheter Byggår/ Ind./ Tax. Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal Största beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh hyresgäster Krokslätt 40:1* Fredriksdalsgatan / Lorensberg 7:15 Götaplatsen 9, Viktor Rydbergsg 1 A-B, Geijersg / SIBA AB Lorensberg 15:3 Lennart Torstenssonsg / Gbg Universitet Lorensberg 17:32 Lennart Torstenssonsg Gbg Universitet Lorensberg 44:2 Södra Vägen 1 B 1910/ Wallenstam Lorensberg 45:21 Kungsportsavenyen 4, Storgatan / Morelli restaurang Lorensberg 50:1 Vasagatan Gbg Universitet Lorensberg 52:4 Kungsportsavenyen Wettergrens Lorensberg 53:1 Kungsportsavenyen / Nilson Group AB Lorensberg 53:2* Vasagatan 43 B Harry & Son i GBG AB Lorensberg 53:6 Kungsportsavenyen Opalen fastighetsförvaltning Lorensberg 55:14 Engelbrektsg 34 A-C, Lorensbergsgatan 18, Södra vägen / Apoteket AB Lorensberg 57:8 Kungsportsavenyen Frejs Revisionsbyrå Lorensberg 58:6-7 Engelbrektsgatan 26-28, Chalmersg 26, Teaterg Direktmedia Lunden 13:2* Karlagatan Lunden 13:6* Brunkebergsgatan Lunden 14:12 Karlagatan 3, Projektcentrum Mäster Johansg 14-16, Karlaskolan Wrangelsgatan Lunden 16:7* Karlagatan Majorna 303:27-32 Bang 21-39, Djurgårdsg Agera VVS-Design AB Majorna 332:6 Godhemsgatan 14 A-C Majorna 332:9 Godhemsgatan 8 A-B Fastighetsförteckning och kartor

93 93 Byggår/ Ind./ Tax. Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal Största beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh hyresgäster Majorna 350:1 Dahlströmsg 8-52, Kolumbusg 1-3, Stenklevsg TB Sales Chark AB Masthugget 10:15 Första Långgatan / Folkuniversitetet Masthugget 10:16,19 Första Långgatan 24-26, Värmlandsgatan 14,16 Andra Långgatan / BDO Nordic Göteborg Nordstaden 24:11 Kronhusgatan Törnskogen Utbildning Olivedal 3:12 Övre Djupedalsgatan 7 A-D Olivedal 7:4-6 Nordhemsg 63 A-B, Dynamic Duo Övre Majorsg / Producions AB Pustervik 2:19 Lilla Pusterviksgatan / Folkuniversitetet Stampen 5:6 Polhemsplatsen 1, Stampgatan Akademiska Hus Väst Stampen 6:17 Barnhusg 6, Odinsg / Ernst & Young AB Vasastaden 3:1 Erik Dahlbergsgatan / Törnskogen Utbildning Vasastaden 9:7 Vasag 14,Bellmansg / Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E, Viktoriagatan / Tyska skolan Gbg Väster Högsbo 5:7 A Odhners Gata / Wettergrens Kontorcenter Högsbo 34:19 Gruvgatan / Flextronics Int. Sweden Högsbo 34:21 Gruvgatan Gothenburg Medical Sverige AB Önnered 762:369 Önnereds Brygga Restaurang AB Bryggvägen 100 Söder Kobbegården 6:168 Datavägen 10 B 1979/ Nordea Bank Kobbegården 6:731 Ekonomivägen Aptus Kobbegården 16:38 Askims Industriväg Mattkillarna i Göteborg Mölndal Bosgården 1:71 Ågatan Mölndals kommun Bågskytten 1&2, Jungfrun 1, Kräftan 7, Bågskytteg 1 A-F, 3 A-H, Åbystugan 1 Jungfruplatsen 1 A-D, 1959/ Drivbänken 1 Blandsädesgatan 2-8, Lantbruksgatan Fänkålen 2 Johannefredsgatan / Feelgood Hälsa Sverige AB Uttern 12 Göteborgsvägen , Sörgårdsgatan 1 A-B Öster Bagaregården 17:26 Gamlestadsvägen 3 A 1941/ Möln. Health Care AB Bagaregården 27:1* Lilla Munkebäcksgatan Bagaregården 56:2* Byfogdegatan Bagaregården 56:3* Byfogdegatan Gamlestaden 740:22 Marieholmsgatan / AA International AB Jonsered 1:14 William Gibsons Väg / Gbg Universitet Kålltorp 112:1 Ättehögsgatan 10 A 1947/ Kålltorp 36:15* Stobéegatan Kålltorp 37:1* Björksgatan Kålltorp 37:10* Solrosgatan Kålltorp 40:1* Råstensvägen Kålltorp 47:13* Viriginsgatan Kålltorp 47:23-25* Viriginsgatan Kålltorp 56:8* Forsstenagatan Kålltorp 57:1 Qvidingsgatan 2 A-C Kålltorp 57:2 Qvidingsgatan 4 A-B Manered 5:3 Högshallsvägen 1-5, Jonseredsvägen / Mölnlycke 1:1,2:1 Fabriksvägen / SCA Hygiene Products Mölnlycke 1:159* Fabriksvägen / Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, Stiftelsen Bräcke Övre Olskroksgatan / Diakonigården Olskroken 11:8-9 Övre Olskroksgatan 22 A-B 1928/ Pixbo 1:20,1:294 Rådavägen / Pixbo Montessori Skola Skår 57:14 Gamla Almedalsvägen 1 A-D YIT Sverige AB Solsten 1:110 Företagsvägen Frontside Electronics Solsten 1:132 Konstruktionsvägen JC AB Stärtered 1:21 Bäcksorlet 2, Länsmansv 2-8, Stärteredsvägen / Stärtered 1:23 Stärteredsvägen / Torp 24:4* Anders Zornsgatan Torp 24:5* Anders Zornsgatan Summa * Förvärvats under 2006 Fastighetsförteckning och kartor

94 94 Bostadsfastigheter MARK Markbeteckning Adress Totalt tax. värde, Kkr Brämaregården 61:2, 61:7, 737: Långängen 12/ Odalgatan Gårda 52:11 Södra Gubberogatan Gårda 52:2-3, 10 Södra Gubberogatan 5-9 Hjällsnäs 11:17 Hjällsnäs Högsbo 2:2 Gruvgatan Kvillebäcken 12:1 Gustaf Dahlénsgatan 8 A Kvillebäcken 2:1, 738: Gustaf Dahlénsgatan Kärra 2:11, 26:5 Kärra Släps-Hagen 1:29 Kullavik Solsten 1:115 Mölnlycke Stärtered 1:22 Stärteredsvägen 122 Tomtberga 3:1,3:4,3:9* Fisketången 2 Nordanvindsvägen, Uddevalla Kvillebäcken 2:2-3 Gamla Tuvevägen Kvillebäcken 2:4 Gamla Tuvevägen 6 Summa * Förvärvats under Ättehögsgatan 10 Dahlströmsgatan 8-52 Stärteredsvägen 24, Partille Sten Sturegatan 38-44/ Övre Djupedalsg. 7 Ekebergsgatan 3 Skånegatan 21 Fastighetsförteckning och kartor

95 95 Wallenstamkoncernen Industri/. Totalt Fastighets- Bostad Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Summa taxerings- Antal beteckning kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm värde, Kkr lgh Totalt Wallenstamkoncernen Fastighetsförsäljningar under 2006 Byggår/ Industri/ Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbildn. Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Böö 33:10-11 Påskbergsgatan / Kommendantsängen 3:7 Majorsgatan 3 A-B Olivedal 5:22, 5:24, 5:30, 6:32-34 Nordostpassagen 8-24, 36-48, Vegagatan Rambergsstaden 40:2 Östanvindsgatan Helsingborg Hilltorp S 1 Drottninggatan 53 A Stockholm Diamanten 1-2 Centralvägen Galjonsbilden Sjöbjörnsv 11-13, 15 A-C 1944/ Leoparden 5 Huvudstagatan Luxlampan 10 Strålgatan 21, / Porträttmedaljongen 4 Skulptörvägen Signalpatrullen 13 Wennerbergsgatan 4-6, Scheffersgatan / Toppseglet 22 Gröndalsvägen Åkeriet 1 Trädgårdsgatan 4-8, Humblegatan Mark Hästevik 2:348 Summa Fastighetsförsäljningar under 2006

96 96 Fastighetsförvärv under 2006 Byggår/ Industri/ Fastighets- Ombygg- Bostad Kontor Butik Lager Utbild. Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Bagaregården 27:1 Lilla Munkebäcksgatan Bagaregården 56:2 Byfogdegatan Bagaregården 56:3 Byfogdegatan Brämaregården 19:2 Jägaregatan Gårda 70:8 Kobbarnas väg Illern 6 Krokslätts Parkgata Inom Vallgraven 53:17 Södra Hamngatan Kommendantsängen 7:19 Övre Husargatan Kommendantsängen 7:20 Övre Husargatan Krokslätt 40:1 Fredriksdalsgatan Kvillebäcken 5:6 Lantmätaregatan Kvillebäcken 37:3 Ögontröstgatan Kyrkbyn 9:6 Prebendegatan Kyrkbyn 10:15 Estlandsgatan Kyrkbyn 10:14 Estlandsgatan Kyrkbyn 11:14 Finlandsgatan Kyrkbyn 13:14 Tiburygatan Kålltorp 36:15 Stobéegatan Kålltorp 37:1 Björksgatan Kålltorp 37:10 Solrosgatan Kålltorp 40:1 Råstensgatan Kålltorp 47:13 Virginsgatan Kålltorp 47:23-25 Virginsgatan Kålltorp 56:8 Forsstensgatan Lorensberg 53:2 Vasagatan 43 B Lunden 13:2 Karlagatan Lunden 13:6 Brunkebergsgatan Lunden 16:7 Karlagatan Mölnycke 1:159 Fabriksvägen / Rambergsstaden 25:3 Enekullegatan Rambergsstaden 32:2 Ö Keillersgatan Rambergsstaden 40:2 Östanvindsgatan Sannegården 20:2 Bautastensgatan Sannegården 20:3 Bautastensgatan Sannegården 21:39 Biskopsgatan Sannegården 21:41 Pilegårdsgatan Sannegården 21:42 Pilegårdsgatan Torp 24:4 Anders Zornsgatan Torp 24:5 Anders Zornsgatan Stockholm Flaggan 9 Åsögatan / Järnlodet 23 Nybrogatan / Kroken 9 Rutger Fuchsgatan / Kungsbacken 12 Rådmansgatan / Lappspiran Lappstigen New York 1 Sandhamnsgatan Oljan 27 Sågargatan Riddaren 24 Grev Turegatan Röda Rosen 3 Storskärsgatan Safiren 6 Kungsholms Kyrkoplan / Stengodset 22 Robert Alströmsgatan / Styrmannen 25 Grev Magnigatan / Vattuormen 17 Kungsholms Hamnplan / Mark Tomtberga 3:1, 3:4; 3;9 Färdigställd nybyggnation Gårda 67:29 Mäster Johansgatan Summa Anders Zornsgatan 23 Forsstenagatan 2 Jägaregatan 9 Rutger Fuchsgatan 4 Nybrogatan 16 Rådmansgatan 57 Fastighetsförvärv under 2006