Analysunderlag Fastigheternas värde Finansiell strategi Möjligheter och risker Aktiefakta Flerårsöversikt...

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2005

2 Inledning 2005 i sammandrag Verksamhetsöversikt VD har ordet Ordförande har ordet Styrelse Koncernledning Koncernledning och revisorer Strategi för värdetillväxt Verksamhetsbeskrivning Bostadsmarknaden Lokalmarknaden Fastighetsmarknaden Fastighetsutveckling Miljöarbete Organisation och medarbetare Koncernens styrning Fastighetsbeståndet Analysunderlag Fastigheternas värde Finansiell strategi Möjligheter och risker Aktiefakta Flerårsöversikt Bokslut 2005 Förvaltningsberättelse Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning Koncernens förändring av eget kapital Koncernens kassaflödesanalys Koncernens redovisningsprinciper och noter Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Moderbolagets förändring av eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Moderbolagets redovisningsprinciper och noter Revisionsberättelse Bolagsstyrningsrapport Styrelsens rapport om intern kontroll Fastighetsförteckning och kartor Koncentration fastighetsbestånd Fastighetsöversikt Fastighetsförteckning Stockholm Fastighetsförteckning Helsingborg Fastighetsförteckning Göteborg Wallenstamkoncernen Fastighetsförsäljningar under Fastighetsförvärv under Kalendarium Årsstämma och ekonomisk information Definitioner se flik, 100 Wallenstam i korthet se flik, 101 Adresser omslagets baksida

3 2005 i sammandrag 2005 i sammandrag Periodens resultat efter skatt ökar till Mkr (1 262), motsvarande en vinst om 24 kr per aktie (18). Hyresintäkterna för perioden ökar till Mkr (1 110). Förvaltningsresultatet förbättras med 12 procent till 262 Mkr (233). Värdeförändring förvaltningsfastigheter ger ett betydande överskott om Mkr (1 243). Under året har Wallenstam sålt 54 fastigheter (27) för Mkr (1 663). Wallenstam har förvärvat 31 fastigheter (20) för Mkr (1 128). Wallenstam har under året färdigställt den första nyproduktionen av 135 lägenheter i Hammarby Sjöstad, Stockholm. Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 32,6 procent (26,5). Eget kapital per aktie beräknas till 92 kr (70). Substansvärde per aktie uppgår till 119 kr (88). Börskursen vid årets slut uppgick till 93,50 kr (57,60), vilket är en ökning med 62 procent. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 2,00 kr per aktie (1,50). Förvaltningsresultat/aktie Kr *2002* * Ej omräknat enligt IFRS. Eget kapital/aktie Kr *2002* * Ej omräknat enligt IFRS. Utdelning Kr 2,5 2,0 * 1,5 1,0 Väsentliga händelser efter årets slut Den 1 februari såldes fastigheten Åkeriet 1 i Sundbyberg i region Stockholm till en bostadsrättsförening. Fastigheten omfattar drygt kvm och köpeskillingen uppgick till 111,5 Mkr. 0,5 0, * Föreslagen utdelning per aktie för NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Rörelseresultat, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Uthyrningsgrad - yta, % Finansiell ställning Fastigheternas värde, Mkr Soliditet, % 34,1 32,9 28,5 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 3,96 4,34 4,60 Data per aktie, kr Rörelseresultat per aktie Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Eget kapital Substansvärde Utdelning 2,00* 1,50 1,20 * Föreslagen utdelning 3

4 STORLEK UTVECKLING STOCKHOLM Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler Andel av koncernens yta Stockholm 40% Mkr Hyresutveckling VERKSAMHETSÖ VERSIKT AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler HELSINGBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler KOMMERSIELLA FASTIGHETER, GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler % 38% Göteborg Helsingborg Företag Göteborg 17% Mkr Mkr Mkr TOTALT HYRESINTÄKTER, TOTALT Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder **lokaler ** lgh lokaler Affärsområde Företag Göteborg 38% Affärsområde Bostad Helsingborg 5% Affärsområde Bostad Stockholm 40% Affärsområde Bostad Göteborg 17% Mkr * Bedömda hyresintäkter 2006 ** Tusental

5 Verksamhetsöversikt KONCENTRATION FASTIGHETER MARKNADSPOSITION Fastighetsbeståndets fördelning (yta) Huddinge 11% Övriga Storstockholm 25% Innerstad 13% Nacka 19% Wallenstam är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Stockholm. Fastighetsbeståndet utgörs av 50-, 60- och 70-talshus i eftertraktade närområden samt äldre innerstadsfastigheter. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genomsnittshyran för 2006 beräknas till 918 kr/ kvm. Omflyttningshastigheten är cirka tio procent. Marknadsandel är cirka två procent. Vällingby/ Råcksta 32% Södermalmstorg 8, Stockholm Hisingen 5% Öster 8% Mölndal 12% Innerstad 75% Wallenstam är den tredje största privata aktören på bostadsmarknaden i Göteborg. Fastighetsbeståndet finns huvudsakligen i centrum och i attraktiva närområden och består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt 60- och 70-talshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genomsnittshyran för 2006 beräknas till kr/kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 14 procent. Marknadsandel är cirka två procent. Kungsportsavenyn 4, Göteborg Innerstad 100% Wallenstam är den fjärde största privata aktören på bostadsmarknaden i Helsingborg. Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet, vilka är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för 2006 beräknas till 863 kr/ kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 21 procent. Marknadsandel är cirka tre procent. Drottninggatan 72, Helsingborg Mölndal 2% Hisingen 16% Söder 3% Väster 4% Öster 21% Innerstad 54% Wallenstam är den näst största privata aktören på den kommersiella marknaden i Göteborg. Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehavet i innerstad. Uthyrningsgraden är 92 procent. Genomsnittshyran för kontor 2006 beräknas till kr/kvm. Marknadsandel på kontorsmarknaden är cirka tio procent. Kungsportsavenyn 2, Göteborg Närområde 57% Innerstad 43% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag. Börsvärdet är cirka 6 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet värderas till cirka 17 miljarder kronor. Wallenstam är ett av de större fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Wallenstams andel av fastighetssektorns börsvärde utgör cirka sex procent. Södra Vägen 1, Göteborg 5

6 VD har ordet VD har ordet Det är roligt att återigen kunna presentera ett framgångsrikt år och ett bra resultat presterat av Wallenstams fantastiska personal. Det mest spännande för Wallenstam är dock framtiden och vad den har att erbjuda. Resultat Under 2005 har vi börjat redovisa enligt IFRS, vilket ger en positiv effekt för Wallenstam eftersom det bättre speglar styrkan i fastighetsvärdet. Resultatet uppgår till Mkr. Detta goda resultat visar att vår strategi med koncentration av fastighetsbeståndet till attraktiva orter har varit rätt. Även förvaltningsresultatet har utvecklats på ett bra sätt enligt den plan som är lagd för Aktieutveckling Aktien fortsatte uppåt under året och ökade med 62 procent vilket är betydligt mer än fastighetsindex. Det är nu femte året i rad som aktievärdet haft en mycket kraftig tillväxt. I maj genomfördes en split 5:1, vilket både har ökat likviditeten i aktien och antalet aktieägare. VD Hans Wallenstam Nybyggnation av bostäder Wallenstam har ett stort antal pågående och planerade projekt. Vi har sökt kommunal markanvisning för drygt lägenheter, både inom nya områden och för komplettering i befintligt bestånd. Av dessa har markanvisning tilldelats för lägenheter i Stockholm och 200 lägenheter i Göteborg. Samtliga sökta byggrätter är belägna i attraktiva lägen. I juni 2005 färdigställdes vårt första nyproduktionsprojekt på många år: 135 lägenheter i kvarteret Forsen i Hammarby Sjöstad i Stockholm. I november började vi bygga ytterligare 170 lägenheter i samma område kvarteret Svallvågen. Dessa planeras vara klara för inflyttning till våren Under våren 2006 planerar vi att starta ytterligare två nyproduktioner i Stockholmsområdet: 150 lägenheter i Huddinge och 136 lägenheter i Råcksta. Även i Göteborg pågår nybyggnation, men i mindre omfattning eftersom vi fått färre markanvisningar här. I juni påbörjades byggnationen av 53 lägenheter i Lunden. Dessa kommer att färdigställas för inflyttning till sommaren I kvarteret Örlen utmed Mölndalsvägen, startar vi nyproduktion av 55 nya lägenheter till våren Fina fastigheter Övergången till redovisning av fastigheters verkliga värde har haft en betydande effekt för oss och speglar vår soliditet på ett bättre sätt. Det sättet att redovisa visar vårt verkliga fastighetsvärde. Vi har haft en mycket god värdetillväxt de senaste åren. Detta är en effekt av bra timing vid förvärv, en hög förmåga till lönsam förvaltning och förädling samt vår kompetens att bygga högkvalitativa bostäder kostnadseffektivt. Vår strategi att ha en egen hög andel bostäder i vårt bestånd visar sig vara väl vald eftersom priserna på bostadsfastigheter är det som har ökat mest. Det har också varit rätt att koncentrera verksamheten till attraktiva orter som haft en god utveckling. Vi har även lyckats bättre än genomsnittet med att hyra ut våra kommersiella lokaler. Vi har en egen stab som i princip enbart arbetar med fastighetsaffärer och marknadsanalyser. Vi har på så sätt egen kompetens att utföra fastighetsvärderingar. Man ska dock komma ihåg att oavsett hur sofistikerade värderingsmodeller som används av interna eller externa värderare, så är en fastighets verkliga värde endast känt i samma stund som köpare och säljare kommer överens. En värdering är därför alltid en bedömning. 6

7 VD har ordet Fastighetsaffärer I april tillträdde vi de 27 bostadsfastigheter i Stockholm som vi förvärvat av Stiftelsen Olle Engkvist Byggmästare. Fastigheterna utgör ett stort sammanhållet bestånd av attraktiva fastigheter i bra områden och jag är mycket nöjd över att vi fick tillfälle att förvärva dessa. I juni sålde vi vårt fastighetsbestånd på Söder i Helsingborg. Försäljningen omfattade 40 fastigheter med cirka 900 lägenheter. I framtiden kommer vi främst att fokusera vår verksamhet i Helsingborg mot bostadsrättsmarknaden och nybyggnation. Utöver dessa fastighetsaffärer har vi sålt ett tiotal fastigheter till bostadsrättsföreningar. Efterfrågan på bostadsrättsmarknaden fortsätter att vara mycket stark. Organisation Fastighetsutveckling blir en allt större del av Wallenstams verksamhet. För att anpassa organisationen till vår nya inriktning inrättade vi under våren en stab för fastighetsutveckling. Stab Fastighetsutvecklings roll är att stödja affärsområdena Bostad och Företag med kalkyler och genomförande av investeringar i byggprojekt. Staben ska vara en professionell och kostnadseffektiv beställare och har under året förstärkts med ny kompetens, vilket är en förutsättning för att kunna uppnå våra mål inom nybyggnation. Friska och nöjda medarbetare Friska medarbetare och en god arbetsmiljö är en förutsättning för en lönsam verksamhet. Under 2005 genomförde försäkringsbolaget Folksam ett hälsoindex över börsbolagen genom att sätta hälsobetyg. Det är väldigt glädjande att se att Wallenstam placerar sig på första plats bland fastighetsbolagen och på åttonde plats bland samtliga börsbolag. Folksam har även gjort en undersökning av svenska börsbolags hållbarhet. I denna sammanställning har de gett 228 företag ett hållbarhetsbetyg, som baseras på vad företagen har gjort för att öka jämställdheten, minska ohälsotalet och minska klimatpåverkan. Wallenstam placerar sig där på nionde plats. Under våren genomfördes medarbetarundersökningen, NöjdMedarbetarIndex. Resultatet var mycket bra, det visade på mycket hög arbetsglädje och stort engagemang. Wallenstams indexvärde var 80, vilket är bäst i fastighetsbranschen. Vi har växt mycket kraftigt de senaste åren, vilket gör att det är extra glädjande att se att vi ändå lyckats bibehålla den goda stämning och det stora engagemang som i min mening utmärker arbetsklimatet på Wallenstam. I december 2005 meddelade vvd Anders Berntsson att han efter 27 år i bolaget kommer avsluta sin anställning hos Wallenstam till halvårsskiftet Det var med stor beklagan som jag tog emot detta besked, men å andra sidan har jag förståelse för Anders beslut. Anders har utfört betydande insatser för bolaget under den spännande utveckling som Wallenstam genomgått under de åren som han har varit anställd och det gläder mig att Anders kommer att vara kvar i Wallenstams styrelse. Framtid Vi satsar stort på nybyggnation de närmaste åren och med vår nya organisation har vi goda möjligheter att genomföra våra planerade projekt. Även om lokalmarknaden i Göteborg varit trög under året har Wallenstam lyckats väl med att hyra ut lokaler. Uthyrningsgraden har ökat från 90 till 92 procent. Det är glädjande att konstatera att vi har en högre uthyrningsgrad än marknaden i stort. Vi ser nu att företagen går bättre och att efterfrågan på moderna och effektiva kontor ökar. Vi kommer de närmaste åren få vänja oss vid att räntan återigen vänder uppåt. En första höjning har redan noterats januari 2006 och vi räknar med att räntan höjs ytterligare, sammantaget upp emot en procent, i lugn takt under Jag är mycket stolt över vad vi åstadkommit det gångna året och har en hög förväntan inför Jag är övertygad om att även detta år kommer erbjuda många nya affärsmöjligheter. VD Hans Wallenstam 7

8

9 Ordförande har ordet Ordförande har ordet 2005 har varit ännu ett år med gott resultat där ledning och övrig personal visat prov på stor förmåga och hög kapacitet. Jag vill tacka ledningen för det gångna året samt rikta ett stort tack till vice ordförande Lennart Svensson som lämnade styrelsen i samband med årsstämman Styrelsens arbete under året Styrelsearbetet under året har enligt min uppfattning präglats av konstruktiva diskussioner, intensivt arbete och engagemang i såväl viktiga strategiska frågor för företaget som konkreta affärsbeslut. Koden för bolagsstyrning har redan påverkat oss och kommer i vårt fortsatta arbete påverka oss ännu mer. Detta betyder för vår del att vi kommer att anamma de regler och föreskrifter som anges, samtidigt som vi i vissa fall i enlighet med koden kommer att göra avsteg samt ange skäl för detta. Det faktum att Wallenstams VD har röstmajoritet i bolaget gör att vissa av reglerna i koden inte blir fullt ut tillämpningsbara. Det är därför exempelvis naturligt och självklart för mig och styrelsen att Hans Wallenstam är medlem i den valberedning som utser framtida styrelseledamöter. Att VD ingår i valberedningen kan framstå som ovanligt, men i Wallenstams fall är det alltså enligt vår mening ett naturligt upplägg. Som tidigare sagts infördes förra året ett syntetiskt optionsprogram som nu med 2005 års resultat i ryggen känns än mer motiverat. Anslutningen bland de anställda var 98 procent. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och under sexårsperioden kan det maximalt kosta företaget cirka 60 Mkr. Det är min och styrelsens bestämda uppfattning att personalens engagemang och vilja att göra sitt yttersta i hög grad motiveras av den här typen av incitament vilket också 2005 års resultat har visat. Styrelseutvärdering Under året har vi låtit genomföra en utvärdering av styrelsens arbete. Detta har skett med hjälp av en extern konsult. Resultatet var mycket bra och visar på ett stort engagemang och stor öppenhet inom styrelsen vilket ger ett gott samarbete. Styrelsen har en hög kompetens och ledamöterna kompletterar varandra väl med sina kunskaper och erfarenheter. Vi tar fasta på de utvecklingsmöjligheter som framkommer i utvärderingen, bland annat genom att utveckla vårt strategiarbete och vår möteseffektivitet. Kommittéer Även under 2005 har vi valt att hantera belönings- och ersättningsfrågor för VD och vice VD:ar i styrelsens presidium, vilket består av ordförande och vice ordförande. När det gäller redovisningsfrågor har vi förfarit på samma sätt som föregående år. Först har jag haft en genomgång med revisorerna, VD, ekonomidirektör och redovisningschef. Därefter har revisorerna gått igenom förvaltnings- och bokslutsrevisionen med hela styrelsen. I skrivande stund är min uppfattning att styrelsen inte är större än att alla ledamöter ska vara informerade i samtliga frågor. Det är dock inte omöjligt att vi i framtiden kan komma att se ett större behov av kommittéer som anges i koden. Mål Verksamhetsmässigt ligger resultatet för 2005 väl i nivå med plan för att nå målen som sattes upp för år Från förvaltning till utveckling Wallenstams verksamhet har successivt förändrats och gått ifrån att enbart vara ett fastighetsförvaltande bolag till att bli ett alltmer fastighetsutvecklande bolag. Denna utveckling ligger väl i tiden och är oerhört positiv. Men det ställer också höga krav på organisationen. Wallenstam tar också en allt större roll som aktiv stadsutvecklare med ett långsiktigt intresse i de städer där företaget verkar. Styrelsens förväntningar på ledning och personal för 2006 är höga och det finns en lång rad stora utmaningar som bolaget står inför. Min övertygelse är att dessa förväntningar kommer att infrias såvida inte omvärldsfaktorer som vi inte råder över gör det omöjligt. Avslutningsvis känner styrelsen stor tillförsikt inför 2006 och bedömer att bolaget är väl rustat att möta kommande utmaningar på marknaden. Christer Villard Ordförande Christer Villard 9

10 Styrelse Styrelse Christer Villard Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Segulah III, Ledamot i Kaupthing Bank Sverige AB, Kaupthing ASA/Norge, vice ordförande i styrelsen/direktionen Sällskapet i Stockholm. Nämndeman Stockholms Köpmansklubb. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Anders Berntsson Ledamot 1:e vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant ) Övriga styrelseuppdrag: Proprius Förvaltnings AB. Ledamot i Västsvenska Handelskammarens Fullmäktige. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och personaloptioner. Jan-Olle Folkesson Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2004 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Sjätte AP- Fonden, Desam Fashion Group, Sporthaus AB, CBN AB, Word Finder Int. AB. Ledamot i Hakon Invest AB, Andra & Sjätte Fastigheter AB och Sahlgrenska Akademin. Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier. Ulf Norén Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2005 Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier. Erik Åsbrink Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan 2000 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Seccredo, Alecta, Svensk Hypotekspension och Handelshögskolan i Stockholm. Ledamot i Nordiska Investeringsbanken. Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordförande Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB och Rädda Barnen. Vice ordförande i Karolinska Universitetssjukhuset. Ledamot i Fjärde AP-fonden, SSAB, Beijer Alma AB och Systembolaget. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Lennart Wallenstam Hedersordförande Född 1919 Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier*. * Inklusive familjemedlemmar 10

11 Koncernledning och revisorer Koncernledning Hans Wallenstam VD Lennart Wallenstam Byggnads AB Benny Olsson vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt chef för stab fastighetsutveckling. Marie Ideström Ekonomidirektör Bo Strandberg Koncerncontroller/IT-Chef Ulf Ek Finans- och informationsdirektör Mathias Aronsson Metzner VD Wallenstam Bostad AB Thomas Dahl vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD Wallenstam Företag AB. Thomas Cederquist Säkerhets- och personaldirektör Anders Berntsson 1:e vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB 11

12 Koncernledning och revisorer Koncernledning och revisorer Hans Wallenstam VD Lennart Wallenstam Byggnads AB Född 1961 Anställningsår: 1986 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Finansdirektör VD Wallenstam i Göteborg AB Aktieinnehav i Wallenstam: A-aktier, B-aktier* och personaloptioner. Benny Olsson vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt chef för stab fastighetsutveckling. Född 1945 Anställningsår:1988 Utbildning: Byggnadsingenjör Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam Lokaler AB Byggnadsdirektör Lennart Wallenstam Byggnads AB VD Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier och personaloptioner. Marie Ideström Ekonomidirektör Född 1964 Anställningsår: 1998 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och personaloptioner. Bo Strandberg Koncerncontroller/IT-Chef Medlem i koncernledningen fr o m januari Född 1960 Anställningsår:1992 Utbildning: Ekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Ekonomichef Wallenstam Stockholm AB Aktieinnehav i Wallenstam: personaloptioner. Ulf Ek Finans- och informationsdirektör Född 1949 Anställningsår: 2004 Utbildning: Civilekonom MBA Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och personaloptioner. Mathias Aronsson Metzner VD Wallenstam Bostad Född 1972 Anställningsår:1996 Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: VD Wallenstam Stockholm AB Regionchef Stockholm, Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: personaloptioner. Thomas Dahl vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD Wallenstam Företag AB Född1961 Anställningsår: 1988 Utbildning: Förvaltningsjurist Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Fastighetschef, Wallenstam i Göteborg AB Fastighetschef, Lennart Wallenstam Byggnads AB Marknadsdirektör, Lennart Wallenstam Byggnads AB Marknads- och Informationsdirektör, Lennart Wallenstam Byggnads AB Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsägarna Göteborg 1:a regionen. Aktieinnehav: B-aktier och personaloptioner. Thomas Cederquist Säkerhets- och personaldirektör Född 1956 Anställningsår: 2005 Utbildning: Polishögskolan/kriminalkommissarie Polismyndigheten i Västra Götaland Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier och personaloptioner. Anders Berntsson 1:e vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB Född 1954 Anställningsår: 1979, vvd sedan Utbildning: Jur kand Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier** och personaloptioner. Revisorer Lennart Bertheden Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Revisorssuppleant Petra Carlsson Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers * Aktieinnehav inkluderar även aktier ägda via bolag. ** Inklusive familjemedlemmar 12

13 Strategi för värdetillväxt Strategi för värdetillväxt I februari 2005 fastställde styrelsen nya mål som sträcker sig fram till december Vision Wallenstams vision är att vara branschledande samt marknadsledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Affärsidé Att förvärva, förvalta, förädla samt försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Lönsam förvaltning och förädling skapar värdetillväxt. Wallenstams affärsprocess utgår från att: Förvärva eller producera fastigheter till ett värde där Wallenstam kan generera värdetillväxt. Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas, dels genom en lönsam och effektiv förvaltning. Lönsam förvaltning uppnås tack vare välutbildad personal som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus. Fastigheter avyttras när ytterligare värdetillväxt för Wallenstam ej är att förvänta. Mål 2007 Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 100 kr Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Koncernstrategi Koncernstrategin omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisation Wallenstams verksamhet ska drivas i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Affärsområde Bostad ska alltid motsvara minst hälften av bolagets verksamhet. Affärsområdena har hög frihetsgrad inom de av bolaget uppsatta målen. Varje affärsområde är uppdelat i regioner där hänsyn ska tas till geografi, storlek, konkurrens etc. Affärsutveckling Varje affärsområde ska inneha planer för förvärv, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Moderbolaget stödjer affärsområdenas verksamhet genom funktionella arbetsuppgifter, verksamhetsuppföljning samt utvecklingsarbete. Fastighetsförvaltning För förvaltningsarbetet ska det finnas kvantitativa och kvalitativa mål med handlingsplaner där kunden sätts i centrum. Miljöaspekter och säkerhetsaspekter ska beaktas. Medarbetare Wallenstam ska ständigt utveckla och värna om medarbetarna och deras hälsa samt anpassa organisationen till företagets utveckling och krav. Aktieägarna Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Varumärket Wallenstam har en lång historia i Göteborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstam grundades 1944 av Lennart Wallenstam. Wallenstams logotyp förknippas med värden som tradition och kvalitet. Varumärkesbyggandet är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke kräver vård och måste ständigt fyllas med ny styrka för att behålla sitt värde och sin attraktionskraft. Under året har en ny kommunikationsmanual samt grafisk manual framtagits. I samband med detta har seminarier hållits för alla anställda i syfte att tydliggöra Wallenstams kärnvärden och identitet. Wallenstams kärnvärden Lyhördhet Ödmjukhet Affärsmässighet Framåtanda Wallenstams kärnvärden handlar om hur alla anställda ska agera och är ledord för de grundläggande värderingar som ska genomsyra Wallenstam. Wallenstams mål Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS (jämförelsetal är omräknade). Mkr Förvaltningsresultat * Mål 2007 Minst 300 Mkr Förvaltningsresultat I Wallenstams affärsplan är målet att förvaltningsresultatet år 2007 ska överstiga 300 Mkr. Kr Eget kapital/aktie Mål 2007 Minst 100 Kr Eget kapital/aktie I Wallenstams affärsplan är målet att eget kapital per aktie år 2007 ska överstiga 100 kr. % Soliditet Mål 2007 Minst 25 procent Soliditet Soliditeten ska överstiga 25 procent. 13

14 Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden I de regioner där Wallenstam verkar råder bostadsbrist och värdet på bostadsfastigheter ökar. Utvecklingen går mot en större differentiering i hyressättningen och kvalitet får en viktigare roll i avgörandet av hyresnivån. Bostadsmarknaden Stockholm Bostadsbristen har sedan länge bitit sig fast i de flesta kommunerna i Stockholms län. Befolkningen i Stockholms län ökade med sammanlagt drygt invånare till cirka personer under de tre första kvartalen Tillväxten är främst en följd av ett födelseöverskott samt en inflyttning från utlandet. Dessutom har även nettoinflyttningen från övriga landet varit positiv för de tre första kvartalen (Källa: SCB) Stockholm har som mål att bygga nya bostäder under perioden Till och med december 2005 hade drygt lägenheter påbörjats och ytterligare kommer att påbörjas inom kort. (Källa: Stockholms Stadshus) Göteborg Befolkningen i Göteborgs kommun har ökat med cirka personer under de tre första kvartalen 2005 och totalt uppgår antalet invånare till cirka Göteborgs kommun har under senare år tappat invånare till övriga kommuner i Västra Götalands län. Denna utflyttning uppvägs dock av ett tillskott av inflyttande dels från övriga Sverige och dels från utlandet. (Källa: SCB) Bostadsmarknaden i Göteborg karaktäriseras sedan flera år tillbaka av en hög efterfrågan och ett begränsat utbud, trots att bostadsbyggandet har tagit fart i Göteborg och förväntas öka ytterligare under kommande år. Under 2005 förväntas nyproduktion av cirka bostäder påbörjas. För 2006 bedöms nyproduktionen av bostäder att öka ännu mer då det finns planer på att bygga cirka bostäder. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen: Bostadsmarknadsenkäten 2005) 14 Helsingborg Under de tre första kvartalen 2005 har befolkningen ökat med cirka 700 personer till cirka invånare. Ökningen härrör sig främst från ett positivt flyttnetto dels från övriga landet och dels från utlandet. (Källa: SCB) Det är fortsatt hög efterfrågan på bostadsmarknaden i Helsingborg samtidigt som det finns få hyreslediga objekt. I Helsingborgs kommun bedöms bostadsbyggandet öka något jämfört med tidigare år, men kommunen bedömer ändå att det borde byggas mer för att skapa bättre balans på bostadsmarknaden. Under 2006 förväntas nyproduktion av cirka 800 bostäder påbörjas. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen: Bostadsmarknadsenkäten 2005) Privata bostadsrätter 19% Hyresrätter 38% Bostadsmarknaden i Sverige Privata egna hem 43% I Sverige finns cirka hyresrätter. (Källa: SCB) Ombildning till bostadsrätter I samtliga Wallenstams regioner är intresset från hyresgäster att köpa sina bostäder mycket stort. Bostadsrättsmarknaden har i år tagit fart även i Helsingborg där Wallenstam noterat ett ökande intresse bland hyresgästerna. Wallenstam har under 2005 sålt tio fastigheter till bostadsrättsföreningar: fyra i Stockholm, tre i Göteborg och tre i Helsingborg. Hyressättning Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på fem procent. Varje år genomför parterna hyresförhandlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Utvecklingen går emot en större differentiering i hyressättningen. Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmatrisen i Stockholm är två exempel på detta. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Wallenstams bestånd i Helsingborg är samlat i innerstaden i stadsdelen Tågaborg. Kvalitetshyra i Västsverige Fastighetsägarnas och Hyresgästföreningens gemensamma projekt för kvalitetshyror i Göteborg utgår från en ambition att värna om hyresrätten och utveckla dess konkurrenskraft gentemot andra boendeformer. Det konkreta målet med projektet är ett utvecklat förhandlingssystem där kvalitet får en viktigare roll i bestämningen av hyresnivån. Utvecklingsarbetet utgår från gällande bruksvärdelagstiftning. Med utgångspunkt i resultatet av undersökningen sätts sedan hyrorna. Inom ett visst poängintervall får fastighetsägaren den generella höjningen. Vid högre poäng blir höjningen högre och vid lägre poäng än normalintervallet blir det ingen hyreshöjning alls, alternativt en hyressänkning. En fastighetsägare som har värden i det lägre intervallet för en fastighet måste presentera en åtgärdsplan för denna för att få en hyreshöjning. Modellen innehåller fyra övergripande kategorier: Områdeskvalitet, fastighetens tekniska kvalitet, förvaltningsarbetets servicekvalitet samt hyresförhållandets kvalitet. Under kategorierna sorterar 14 kvalitetsfaktorer som tillsammans ger en heltäckande bild av boendekvaliteten. Ambitionen är att mäta både hårda faktorer som fastighetens standard och mjuka faktorer som trygghet, information och service. Under 2004 genomfördes en enkätundersökning av hyresgästerna i alla Wallenstams fastigheter för att utröna hur de upplevde kvaliteten i sitt boende. Frågorna var baserade på kvalitetsmodellens 14 faktorer. Efter analys av resultaten har Wallenstam tagit fram åtgärdsplaner för alla fastigheter. Wallenstam valde att lämna in åtgärdsplaner på alla fastigheter oavsett poäng, men med fler föreslagna åtgärder för de fastigheter med lägre poäng. De flesta hårda värden har åtgärdats under 2005, medan en del mjuka värden återstår. Ett exempel på detta är information om vad som händer i fastigheten. Wallenstam har haft stort fokus på informationen till hyresgästerna under

15 Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och efterfrågan är stor. Uthyrningen fokuseras på att etablera långsiktiga kundrelationer och på att få rätt hyresgäst till rätt bostad.

16 Bostadsmarknaden året, men det finns utrymme för ytterligare förbättring. Steg två i undersökningen innebar besiktning av områden och fastigheter utifrån ett besiktningsprotokoll. Även punkterna i protokollet är baserade på kvalitetsfaktorerna. Ombud från både Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna genomförde besiktningarna. Besiktningen av ett tjugotal av Wallenstams fastigheter genomfördes i januari Resultatet av dessa kom i slutet av 2005 och gav Wallenstams fastigheter ett gott omdöme. Under 2006 kommer en ny enkätundersökning att genomföras, vilket ger en möjlighet att se effekter av genomförda åtgärder. Hyresmatrisen I Stockholm har parterna enats om att läget ska ha en viss betydelse vid hyressättningen. För att uppnå detta har Stockholm delats in i olika områden: innerstad, inre ytterstad och yttre ytterstad. Hyressättningen utgår från en matris för att avgöra fastigheternas attraktivitet. I denna ingår förutom läget också fastigheternas ålder. Vid hyressättningen tillmäts en sekelskiftesfastighet i innerstaden det högsta värdet och ett 60/70-tals hus i ytterstaden det lägsta. HYRESÖKNINGAR BOSTÄDER Stockholm Göteborg Helsingborg Kommu- Kommu- Kommu- Wallen- nala Wallen- nala Wallen- nala stam bolag stam bolag stam bolag ,5% 2,4% 1,8% 1,6% 3,3% 3,3% ,0% 2,0% 2,6% 2,6% 2,0% 2,0% ,8% 2,3% 2,4% 1,6% 2,5% 2,0% Under 2006 räknar Wallenstam med en genomsnittligt lägre hyreshöjning än under de senaste åren. Wallenstams bostäder Wallenstams bostadsbestånd utgör drygt hälften av koncernens totala uthyrningsbara yta. Fastigheterna är belägna centralt och i populära närområden. Beståndet är tekniskt väl underhållet. Wallenstams förvaltningsorganisation upprättar löpande reparations- och underhållsplaner, vilka följs i fastighetens driftsfas. Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Bland annat det stora intresset från bostadsrättsföreningar att förvärva sina lägenheter tyder på detta. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av Wallenstams lägenheter blir lediga under året. Wallenstams snittomsättningshastighet under 2005 var cirka 13 procent (13). Uthyrningen fokuseras på att etablera långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor eftersom efterfrågan är hög. Bostäder för företag En kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov av att säkerställa bostäder till personal. För att tillfredsställa företagens efterfrågan på bostäder har Wallenstam två produkter, dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut direkt till företag. Totalt sett är detta en liten andel av Wallenstams totala affärsverksamhet. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen blockavtal är mer flexibel än konsumentmarknaden och att intresset från företagen ökar. Tidigare har Wallenstam främst fokuserat på företagsbostäder i Göteborg, men nu arbetar Wallenstam aktivt med detta även i Stockholm. HYRESVÄRDE BEFINTLIGA BLOCKAVTAL, MKR Affärsområde Bostad Stockholm Affärsområde Bostad Göteborg Affärsområde Bostad Helsingborg 0 Totalt Ett blockavtal omfattar fler än tre lägenheter som hyrs ut till företag, vilka i sin tur hyr ut dessa till sina anställlda. Wallenstams position Wallenstam är bland det största privata bostadsföretagen i Sverige och har en framskjuten position i samtliga regioner där Wallenstam verkar. Det medför en möjlighet att vara med och påverka förändringsprocessen på bostadsmarknaden. AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, STOCKHOLM Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter Wallenstam Stena Fastigheter Diligentia Kommunala Svenska bostäder Stockholmshem Familjebostäder Centrumkompaniet AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, GÖTEBORG Privata Antal lgh Total kvm Stena Fastigheter Acta Wallenstam NIAM Fond Byggn.firman E Rosén Kommunala Bostads AB Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder Hjällbobostaden AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, HELSINGBORG Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter SFF Real Estate Jefast Wallenstam Teglet Kommunala Helsingborgshem Uppgifterna är hämtade från bolagens hemsidor i november (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstam Partner För att effektivisera fastighetsförvaltningen har Wallenstam sedan flera år anlitat entreprenörer för fastighetsskötseln. Fördelarna är många. Genom effektiva upphandlingar blir priset lägre. Flexibilitet erhålls genom att fastighetsskötseln snabbare kan anpassas efter behov. För att säkerställa att rätt servicenivå hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur de ska arbeta gentemot Wallenstams hyresgäster. Minst två gånger per år arrangeras träffar och informationsmöten om partnerkonceptet för alla fastighetsskötare och övriga entreprenörer. 16

17 Bostadsmarknaden Med Wallenstams logo på bilar, kläder samt ID-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. För att följa upp fastighetsskötseln måste alla fastighetsskötare varje månad fylla i en ronderingslista som sedan Wallenstams förvaltare tar del av. Några gånger per år följer förvaltaren med på ronderingsgenomgångar där man tittar på hela fastigheten avseende skötsel och underhåll. Under året har stort arbete lagts på att gå igenom avtalen med Wallenstams entreprenörer, vilket resulterat i många nya avtal samt bättre avtalsformer. Kundfokus Affärsområde Bostad är organiserat i regioner med förvaltningskontor för att finnas närvarande på respektive marknad. Affärsområde Bostad har sedan 2004 kundservice i Stockholm. Under 2005 har även Göteborg infört kundservice för de flesta områden. I Helsingborg infördes kundservice i januari Att Wallenstam har kundservicefunktionen på kontoret istället för att hyresgästerna ringer direkt till fastighetsskötarna innebär flera fördelar. För hyresgästernas del blir tillgängligheten bättre i och med längre öppettider, vilket var ett av de önskemål som framkommit vid kundenkäter. Wallenstam får en större kontroll över felanmälningarna och möjligheten till statistik, uppföljning och kvalitetskontroll blir bättre. Utifrån resultatet i Kvalitetshyresprojektet i Göteborg har Wallenstam tagit fram tillvalspaket till vissa fastigheter, där en extra service erbjuds mot en hyreshöjning. Exempel på detta är trygghetspaket och tvättstugepaket. Wallenstam undersöker även möjligheter att erbjuda andra tilläggstjänster såsom exempelvis försäljning av el till bostadshyresgäster. Bra kommunikation med hyresgästerna är ett prioriterat område för Wallenstam. Boendetidningen Stamgästen kommer hem till alla hyresgäster varje kvartal. Under 2005 genomfördes en enkät för att undersöka uppfattningen av Stamgästen. Resultatet visade att många läser tidningen och att den är uppskattad. Främst är man intresserad av lokal information som rör den egna närmiljön och boendet. På Wallenstams hemsida kan hyresgästerna göra serviceanmälan och hitta aktuell hyresgästinformation. Många använder även hemsidan för att annonsera om lägenhetsbyte och för att kontakta Wallenstam via e-post. Informationstavlorna i trappuppgångarna är viktiga för att få ut aktuell information om vad som händer i huset samt kontaktuppgifter till kundservice, förvaltare och fastighetsskötare. Samtliga nya hyresgäster får en informationsmapp med viktig information om boendet och Wallenstam. Alla hyresgäster är medlemmar i Club Wallenstam som berättigar till rabatter på en mängd olika ställen, allt från bowlinghallar till flyttstädning och restauranger. Kundundersökningar Förutom de enkäter som görs i samband med Kvalitetshyresundersökningen så genomför Wallenstam regelbundet egna attitydundersökningar. Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Regelbundna kundundersökningar ger Wallenstam värdefull information om hur hyresgästerna uppfattar Wallenstam och hur man trivs. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i utvecklingsoch förbättringsarbetet. Det används också som underlag för de underhållsplaner som löpande upprättas. Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll i framtidens hyressättning, eftersom det är ett sätt att mäta kvaliteten i service, teknisk standard och läge. Kundernas preferenser kommer att spela en större roll i prissättningen. Socialt ansvar Att vara en god hyresvärd innebär inte bara att förvalta fastigheterna väl. Som förvaltare av cirka bostäder i tre svenska städer bör och ska Wallenstam vara med och ta ansvar för samhällsklimatet. Husby utanför Stockholm är ett prioriterat område där Wallenstam kommer att arbeta mycket med att förbättra trivseln och tryggheten. Wallenstam gör en satsning på utemiljön genom att se över passager, vegetation, garage, balkonger och gårdar. Förutom att upprusta lägenheterna i området, krävs även sociala insatser. Som ett komplement till det sociala arbetet som bedrivs i kommunen kommer Wallenstam och Svenska Bostäder att finansiera en centrumvärd och en fältarbetare för ungdomar. Närpolisen kommer att sträva efter att vara än synligare och intensifiera de brottsbekämpande insatserna i området. De kommer också att arbeta mer med kontaktskapande verksamhet. Wallenstam har också som första privata fastighetsägare inlett ett samarbete med störningsjouren, vilket ökar tryggheten för hyresgästerna. I samband med Husbyfestivalen i augusti 2005 invigde Wallenstam sitt lokalkontor i Husby för att komma nära hyresgästerna och skapa bättre tillgänglighet och möjlighet till dialog. 17

18 Wallenstams hyresgäst Sportrehab är en av Sveriges ledande mottagningar för behandling och rehabilitering av ortopediska skador. Under året har de ökat sin verksamhet och även öppnat ett träningscenter för såväl färdigbehandlade patienter som allmänhet.

19 kv kv kv kv kv kv kv kv Lokalmarknaden Lokalmarknaden Vakanserna på Göteborgs lokalmarknad har efter åtta kvartal av konstant uppgång uppvisat en tendens till stabilisering under Wallenstam ser en ökad optimism bland företagen. Kontorshyresmarknaden Trots att vakanserna är på väg att stabiliseras är någon snabb återhämtning inte att vänta. Trenden öppnar dock upp möjligheter för fastighetsägare som kan tillgodose marknadens behov av effektiv och flexibel kontorsyta med god teknisk standard. Även Stockholms kontorshyresmarknad håller på att återhämta sig, om än långsamt på grund av svag sysselsättningstillväxt. (Källa: Jones Lang La- Salle). Göteborgsregionen har ett gott företagsklimat. Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör regionen till en naturlig knutpunkt och ett nav för internationell handel och distribution. I Göteborgsregionen finns ett välutvecklat gränsöverskridande samarbete mellan högskolor, universitet, näringsliv och offentlig förvaltning. Göteborgsregionen har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition. Några av Skandinaviens mest kända industrikoncerner, Volvo, Nobel Biocare och SKF har sitt ursprung och sina huvudkontor här. På senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. Idag präglas därför regionen av hög forsknings-, kunskaps- och kvalitetsnivå samt en starkt internationell orientering. (Källa: BRG) Nyproduktion Under 2005 färdigställdes kvm nyproducerad kontorsyta i Göteborg och Mölndal genom ett antal mindre projekt. Denna rekordlåga nivå, som kan jämföras med kvm 2003 och kvm 2004, är ett resultat av de senaste årens kraftigt stigande vakanser, vilket mattat av intresset för att bygga ny kontorsyta. Ett antal projekt ligger emellertid startklara och under 2006 kommer cirka kvm kontorsyta att färdigställas, bland annat genom utvecklingen av Maskinhall 2 på Norra Älvstranden, och Volvo Lastvagnars projekt i Lundby. Utöver detta pågår ett antal renoveringsprojekt och fler fastighetsägare bedöms satsa på renovering och uppgradering av äldre fastigheter under 2006, framför allt i innerstaden. Ett antal fastighetsägare har även planer på att starta nybyggnationsprojekt, men kommer inte att bygga på spekulation. (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstam planerar inte någon nyproduktion av kommersiella lokaler under Wallenstam har dock framtidsprojekt som kommer att påbörjas när konjunkturläget är rätt. Ett exempel är Solsten i Mölnlycke, Härryda, där Wallenstam har två tomter. Solsten är beläget mitt i den expansiva företagsparken i Mölnlycke, längs riksväg 40 mellan Göteborg och Landvetter flygplats. Tomterna är högt belägna med en vida utsikt över landskapet. De är belägna i anslutning till varandra och till en fastighet som idag inhyser JC:s huvudkontor. Vakanser De totala vakanserna i Storgöteborg (Göteborg, Mölndal och Kungsbacka) låg fjärde kvartalet 2005 på 12,6 procent, vilket kan jämföras med 13,7 procent fjärde kvartalet Aktiviteten på marknaden har dock varit hög och en viss efterfrågeökning har kunnat skönjas bland de allra minsta företagen då efterfrågan ökat av lokaler upp till 500 kvm. Ett antal större företag har passat på att omlokalisera, exempelvis Vägverket, Skanska, Göteborg Energi, Försäkringskassan, GlaxoSmithKline, Lernia och Göteborgs universitet. De företagssektorer som varit mest aktiva är konsulter, offentlig verksamhet och lager/ logistik. (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstam har under 2005 lyckats väl i sin uthyrning och har hyrt ut cirka kvm. Exempel på nya hyresgäster under året är: Aptus, YIT, GT/TV4 och Abba Seafood. Nettohyrningen uppgick till cirka kvm. Den vanligaste anledningen till avflyttningarna under året är uppköp och att flera företag valt att samlokalisera sin verksamhet. Wallenstams målsättning är att uthyrningsgraden fram till och med utgången av 2007 ska öka till 97 procent. Lokaler i bostadsfastigheter Wallenstams kommersiella fastigheter finns främst i Göteborg. Wallenstams lokaler i Stockholm och Helsingborg förvaltas av affärsområde Bostad. Dessa lokaler utgörs i första hand av mindre kontor och butiker i bostadsfastigheter. Uthyrningsgraden i Stockholm uppgick vid årsskiftet till 92 procent och i Helsingborg till 98 procent. Wallenstams kommersiella yta i Stockholm har ökat med kvm, varav kvm är kontor. Prime Rent Göteborg Kr/kvm kv kv kv kv CBD Övriga Innerstaden Norra Älvstranden Västra Göteborg Mölndal (Källa: Jones Lang LaSalle) Hyror Prime Rent avspeglar förenklat de högsta grundhyrorna i de mest attraktiva fastigheterna (A-klassade fastigheter). Mindre förändringar i Prime Rent i Göteborg har skett under året. Fortfarande är utbudet av lediga ytor i denna typ av fastigheter mycket lågt, vilket gör att hyrorna hålls uppe på höga nivåer. I CBD (Central Business District) är Prime Rent kr/kvm och på Norra Älvstranden (som i huvudsak har av ett nyproducerat bestånd) kr/kvm. I övriga innerstaden är Jones Lang LaSalles bedömning att Prime Rent ligger kvar på kr/kvm. (Källa: Jones Lang LaSalle) Kontorshyrorna i Stockholm är fortfarande väsentligt högre än i Göteborg. I Stockholm har Prime Rent i CBD legat stabilt på kr/kvm sedan första kvartalet (Källa: Jones Lang La- Salle). Lokalmarknaden i Göteborg Wallenstam har en stark position på Gö- 19

20 Lokalmarknaden teborgs lokalmarknad med attraktiva fastigheter i bra lägen. Att Wallenstam är en stor aktör på marknaden innebär en riskspridning i och med en större differentiering i kundstrukturen. Det medför också en större möjlighet att erbjuda kunderna ett stort utbud av alternativa lokaler inom beståndet. Wallenstams kommersiella satsning finns främst i Göteborg, som är den marknad där företaget har starkast förankring och kännedom. En motsvarande satsning i Stockholm och Helsingborg skulle kräva stora förändringar av organisationen. På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsandelar. Wallenstam är med drygt kvm kommersiell yta i Göteborg en av dess största aktörer. Wallenstams marknadsandel avseende kontorsyta i Göteborg är cirka tio procent. Andra fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Castellum, Diligentia, Tornet, Vasakronan och Platzer. Konkurrenter är också exploateringsföretag såsom till exempel Skanska, Peab och NCC. Uthyrning Trots att vakanserna på marknaden legat relativt stabilt under det senaste året har Wallenstam lyckats öka sin uthyrningsgrad från 90 till 92 procent, vilket är ett tecken på att Wallenstams affärsprocess fungerar bra. Den minskade vakansgraden gör att uthyrningsorganisationens möjlighet att fokusera på de återstående objekten ökar. Wallenstam har närmare företagskunder och den genomsnittliga företagskunden hyr 340 kvm för cirka kr/kvm. De tio största lokalhyresgästernas hyresvärde motsvarar cirka åtta procent av det totala hyresvärdet och deras lokalyta motsvarar cirka sex procent av Wallenstams totala yta. Wallenstam har för 2006 en bedömd snitthyra för kontor i Göteborg om cirka kr/kvm. Genom nyuthyrningar och omförhandlingar har genomsnittshyrorna ökat med 33 procent under den senaste femårsperioden. DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA, Yta, kvm Göteborgs Kommun Mölnlycke Health Care AB Göteborgs Universitet Försäkringskassan Västra Götaland SCA Hygiene Products AB Folkuniversitetet Törnskogens Utbildning AB Ernst & Young AB JC Aktiebolag Astoria Cinemas AB (Sandrew) Totalt De tio största lokalhyresgästerna utgör 16 procent av Wallenstams kommersiella yta i Göteborg. FASTIGHETSÄGARE KOMMERSIELL YTA, GÖTEBORG Privat Total kvm Castellum Wallenstam Vasakronan Diligentia Platzer Tornet Tabellen avser fastigheter i Göteborg, Mölndal och Härryda. Detta eftersom det är i dessa områden som Wallenstam äger fastigheter. (Källa: Jones Lang LaSalle) Levande Lokaler Wallenstam äger och förvaltar lokaler i attraktiva lägen med goda kommunikationer. För att behålla och etablera nya affärskontakter arbetar Wallenstam efter konceptet Levande Lokaler. Ett koncept som utgår från kundens organisation och dess behov. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv för att kunna möta kraven på flexibla och kundanpassade kommersiella lokaler. En viktig ingrediens är att kunna tillgodose kundens förändringsbehov, oavsett kontraktslängd. Serviceorganisation Stommen i Wallenstams serviceorganisation är kundtjänstfunktionen, en för region City och en för region Storgöteborg. Dit kan hyresgästerna vända sig för att få effektiv lokalservice. Wallenstam har därigenom en bra grund för kvalitetskontroll och uppföljning. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls, har Wallenstam utvecklat ett Partnerkoncept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgäster. Med Wallenstams logotyp på bilar, kläder samt id-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. Service upphandlas av lokala entreprenörer med Wallenstams Partneravtal som grund. Effektiv affärsprocess Utgångspunkten för Wallenstams arbete är uthyrnings- och kundvårdsprocessen. Modellen nedan beskriver arbetsprocessen från att hitta nya kunder till att återteckna kontrakt med befintliga kunder. Sälj- och kundvårdsprocess Omförhandling Prospects Kund Kund Lokalanpassning För att säkerställa kundernas önskemål över tid, arbetar Wallenstam Företag även efter en modell anpassad för befintliga kunder. Det är en viktig målsättning att kunden ska stanna under en lång tidsperiod. Kontraktstiden är inte det avgörande. För att klara det är det viktigt att vara lyhörd för kundernas behov och att ha möjlighet att följa deras utveckling. Under året har arbetet i Wallenstams nya kundvårdsystem kommit igång. Systemet hjälper organisationen i kundvårdsarbetet genom att underlätta kundbearbetning, databashantering, events, presentationer, utskick och hyresförhandlingar. Organisationen har förstärkts med kompetens inom driftteknik, vilket visar sig i en bättre förmåga att hantera inomhusklimatet i fastigheterna. Det medför ökad komfort för kunderna och en bättre bevakning för att kunna optimera kostnaderna. Wallenstams personal är nyckeln för att uppnå målen och alla måste få förutsättningar för att uppnå sin del i helheten. Målen är nedbrutna på individnivå. Under året har Wallenstam Företag fortsatt coachingprojektet som inleddes föregående år. Målet är att alla i organisationen ska förstå sin roll i processen. Detta har lett fram till flera förbättringar avseende resursfördelning och system. 20