Kalendarium Bolagsstämma samt ekonomisk rapportering och information... 88

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2004

2 Inledning 2004 i sammandrag Verksamhetsöversikt VD har ordet Ordförande har ordet Styrelse Koncernledning och revisorer Strategi för värdetillväxt Verksamhetsbeskrivning Bostadsmarknaden Lokalmarknaden Fastighetsmarknaden Miljöarbete Organisation och medarbetare Koncernens styrning Fastighetsbeståndet Analysunderlag Fastigheternas värde Finansiell strategi Möjligheter och risker Aktiefakta Flerårsöversikt Bokslut 2004 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Eget kapital Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper och noter Redovisning enligt IFRS Revisionsberättelse Fastighetsförteckning och kartor Koncentration fastighetsbestånd Fastighetsöversikt Affärsområde Bostad Region Stockholm Affärsområde Bostad Region Göteborg Affärsområde Bostad Region Helsingborg Affärsområde Företag Göteborg Wallenstamkoncernen Fastighetsförsäljningar under Fastighetsförvärv under Kalendarium Bolagsstämma samt ekonomisk rapportering och information Wallenstam i korthet Definitioner se flik, 91 Adresser omslagets baksida

3 Wallenstam i korthet 2004 i sammandrag Periodens resultat efter skatt ökar till 833 Mkr (457), motsvarande en vinst om 60 kr per aktie (31). Hyresintäkterna för perioden ökar till Mkr (949). Förvaltningsresultatet förbättras med 23 procent till 191 Mkr (155). Fastighetsrörelsen ger ett betydande överskott om 714 Mkr (93). Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 7,50 kr per aktie (6,00). Räntabiliteten på synligt eget kapital uppgick till 58,2 procent (47,1). Justerat eget kapital per aktie beräknas till 350 kr (261). Wallenstam har förvärvat 20 fastigheter (31) för Mkr (1 904). Under året har Wallenstam sålt 27 fastigheter (8) för Mkr (234). Wallenstam har under året påbörjat nyproduktionen av 135 lägenheter i Hammarby Sjöstad, Stockholm. Börskursen vid årets slut uppgick till 288 kr (169), vilket är en ökning med 70 procent. Förvaltningsresultat/aktie Kr Justerat eget kapital/aktie Kr Viktiga händelser efter årets slut Wallenstam har avtalat om förvärv av 37 bostadsfastigheter om cirka kvm i Stockholm, Danderyd, Solna och Sundbyberg. Av den totala ytan är 80 procent bostadsyta. Fastigheterna tillträds 1 april Wallenstams styrelse har fastställt mål för den kommande treårsperioden fram till och med till sista december Wallenstam har infört ett syntetiskt optionsprogram för personalen. Wallenstams styrelse kommer att föreslå bolagsstämman en aktiesplit om 5:1, samt begära fortsatt bemyndigande om återköp. Kr Utdelning * Föreslagen utdelning per aktie för 2004 * NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat av fastighetsrörelsen, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på synligt eget kapital, % Uthyrningsgrad - yta, % Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Övervärde fastigheter, Mkr Justerad soliditet, % 32,8 28,6 29,9 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,34 4,60 5,47 Data per aktie, kr Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Eget kapital Justerat eget kapital Utdelning 7,50* 6,00 4,00 * Föreslagen utdelning 3

4 STORLEK UTVECKLING STOCKHOLM Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler Andel av koncernens yta Region Stockholm 31% Mkr Hyresutveckling VERKSAMHETSÖ VERSIKT AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler HELSINGBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler KOMMERSIELLA FASTIGHETER, GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler Region Göteborg Region Helsingborg 11% Företag Göteborg 41% 17% Mkr Mkr Mkr TOTALT HYRESINTÄKTER, TOTALT Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder **lokaler ** lgh lokaler Affärsområde Företag Göteborg 41% Affärsområde Bostad Helsingborg 11% Affärsområde Bostad Stockholm 31% Affärsområde Bostad Göteborg 17% Mkr * Bedömda hyresintäkter 2005 ** Tusental

5 Verksamhetsöversikt KONCENTRATION Fastighetsbeståndets fördelning (yta) Huddinge 10% Övriga Storstockholm 35% Innerstad 8% Nacka 25% FASTIGHETER MARKNADSPOSITION Wallenstam är den tredje största privata aktören på bostadsmarknaden i Stockholm. Fastighetsbeståndet utgörs av 50-, 60- och 70-talshus i eftertraktade närområden samt äldre innerstadsfastigheter. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genomsnittshyra för 2005 beräknas till 900 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är cirka tio procent. Marknadsandel är cirka två procent. Vällingby/ Råcksta 22% Södermalmstorg 8, Stockholm Hisingen 4% Öster 9% Mölndal 12% Innerstad 75% Wallenstam är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Göteborg. Fastighetsbeståndet finns huvudsakligen i centrum och i attraktiva närområden och består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt 60- och 70-talshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Omflyttningshastigheten är cirka tolv procent. Genomsnittshyran för 2005 beräknas till kr/kvm. Marknadsandel är cirka två procent. Kungsportsavenyn 4, Göteborg Innerstad 100% Wallenstam är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Helsingborg. Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet vilka är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för 2005 beräknas till 820 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är 21 procent. Marknadsandel är sex procent. Drottninggatan 72, Helsingborg Mölndal 2% Hisingen 15% Söder 3% Väster 4% Öster 24% Innerstad 52% Wallenstam är den näst största privata aktören på den kommersiella marknaden i Göteborg. Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehavet i innerstad. Uthyrningsgraden är 90 procent. Genomsnittshyran för kontor 2005 beräknas till kr/kvm. Marknadsandel på kontorsmarknaden är cirka nio procent. Kungsportsavenyn 2, Göteborg Närområde 53% Innerstad 47% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag. Börsvärdet är cirka fyra miljarder kronor. Fastighetsbeståndet värderas till cirka 14 miljarder kronor. Wallenstam är ett av de största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Wallenstams andel av fastighetssektorns börsvärde utgör cirka fem procent. Södra vägen 1, Göteborg 5

6 VD har ordet VD har ordet 2004 har varit ett fantastiskt år intensivt och framgångsrikt.vi har slagit rekord i både antal fastighetsaffärer och resultat. Vi hade under 2004 en börsuppgång på 70 procent vilket var tredje bäst i branschen. Detta efter att ha varit etta både 2003 och Ett stort tack till alla anställda för era insatser under året, ni har alla bidragit till att 2004 blev en sådan framgång! Stora fastighetsaffärer Året inleddes med att vi tog över förvaltningen av de fastigheter vi förvärvade av Drott i slutet av Snart därefter gjorde vi vår största bostadsrättsförsäljning någonsin, då vi sålde tio fastigheter på Norra Guldheden till hyresgästerna. När vi förvärvade Drotts kommersiella bestånd i Göteborg, öronmärkte vi ett antal fastigheter som skulle avyttras. Under året har vi successivt sålt samtliga dessa fastigheter. Under våren förvärvade vi ytterligare två kommersiella fastigheter på Avenyn och är nu den absolut dominerande fastighetsägaren på Göteborgs paradgata. Jag upplever att vi hade en bra timing i förvärven både av Drott och Avenyn vi har sett exempel på att priserna på Avenyn utvecklats kraftigt uppåt efter våra förvärv. Intresset för Avenyn är just nu mycket stort och vi är med och diskuterar utvecklingen av denna anrika paradgata göteborgarnas vardagsrum som den ofta har kommit att kallas i debatten. Det känns viktigt för oss att vara med att utveckla staden och Avenyn är en mycket viktig del i Göteborg. Vår ambition är att Avenyn ska bli en destination, istället för som idag, en passage. Under hösten gjorde vi två stora bostadsförvärv i Stockholm. I september kontrakterade vi vårt största bostadsförvärv i Stockholm någonsin då vi köpte hela Stiftelsen Byggmästare Olle Engqvists fastighetsbestånd i Stockholm om cirka kvm. Det består av 37 fastigheter med totalt drygt lägenheter. Det är mycket roligt att vi lyckades köpa sådana här kvalitetsfastigheter på en marknad där nästan inget är till salu. Fastigheterna har en mycket hög kvalitet och bra lägen vilket, kombinerat med den höga efterfrågan i regionen, bäddar för en gynnsam utveckling. Jag ser mycket fram emot att tillträda dessa den 1 april I december tillträdde vi cirka 960 lägenheter i Kista, där vi sedan tidigare har fastigheter. När vi nu har så många lägenheter i ett samlat område kommer vi att kunna uppnå en hög effektivitet i förvaltningen. VD Hans Wallenstam Rekordresultat Under året uppnådde vi ett fantastiskt resultat, både i förvaltningen och i fastighetsrörelsen. Totalt uppgick det till 833 Mkr, vilket nästan är en fördubbling sedan föregående år. Fastighetsförvaltningen har haft en fortsatt positiv utveckling och vi har haft ett bra finansnetto. I och med förändrade redovisningsregler enligt IFRS kommer resultatet från fastighetsaffärer i framtiden bestå av värdeförändringen sedan senaste värdering samt de avvikelser som uppstår vid en försäljning mellan värderat värde 6

7 VD har ordet på fastigheten och verkligt försäljningspris. Fastigheterna kommer att värderas löpande. Mot nya mål Redan i 2003 års bokslut uppnådde Wallenstam de mål som skulle levereras år Under 2004 utarbetades en ny affärsplan som fastställdes av styrelsen i februari Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS. Affärsplanen sträcker sig över tre år, till och med Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 500 kr Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent Nyproduktionen är igång Det glädjer mig att Wallenstam åter haft möjlighet att ta upp den långa traditionen av bostadsbyggande som finns inom bolaget. Det känns väldigt bra att det åter går att tillföra nya bostäder till en positiv kalkyl, vilket är en förutsättning för att komma till rätta med bostadsbristen i storstäderna. Under 2004 påbörjade vi byggandet av 135 hyresrätter i Hammarby Sjöstad. Lägenheterna kommer att vara färdiga under våren Aktien fortsätter uppåt Aktien har även i år gått upp kraftigt och ökade 70 procent under året. Vid bolagsstämman kommer vi att föreslå en split 5:1 där en gammal aktie ger fem nya. Vi tror att det kan komma att öka intresset och likviditeten i aktien ytterligare. Syntetiskt optionsprogram Vid årsskiftet 2003/2004 omorganiserade vi verksamheten i två affärsområden: Bostad och Företag. Organisationen är nu på plats och arbetet rullar på med full kraft. Jag upplever en stark drivkraft och ett stort engagemang hos personalen. Som ett sätt att ytterligare öka de anställdas delaktighet i aktiens och bolagets utveckling har vi tagit fram ett syntetiskt optionsprogram till all tillsvidareanställd personal. Det visade sig att det fanns ett mycket stort intresse och vi kunde konstatera en uppslutning på 93 procent! I och med att det är ett syntetiskt optionsprogram späder det inte ut aktiekapitalet utan blir enbart en kostnad för bolaget. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och kostnaden för bolaget kan maximalt uppgå till cirka 60 Mkr. Framtidsutsikter Vi kommer att fortsätta med nyproduktion av bostäder, både på egen mark och där vi får anvisad mark av kommunen. Vi vill fortsätta erbjuda hyresgäster ett bra boende till en rimlig kostnad och med en för oss positiv kalkyl. Nästa projekt som kommer igång är Mäster Johansgatan i Göteborg där vi startar byggnation av 55 lägenheter under sommaren Även kv Örlen i Göteborg med 63 lägenheter och kv Svallvågen i Hammarby Sjöstad i Stockholm med 173 lägenheter ligger i startgroparna och kommer att påbörjas efter sommaren. Vi ser en ljusning på lokalmarknaden. Wallenstam har attraktiva fastigheter och en organisation som är väl anpassad att möta kundernas krav. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborg ökar. Vi har bra förutsättningar att klara vårt tuffa mål om 97 procents uthyrning i det kommersiella beståndet före utgången av Vi tror att intresset bland hyresgästerna i samtliga regioner för att ombilda sina lägenheter till bostadsrätter kommer att fortsätta vara mycket stort. Vi förhandlar för närvarande med flera bostadsrättsföreningar och nya förfrågningar kommer in varje vecka. Räntenivån ser stabil ut och vi tror inte att det kommer någon höjning under Förutsättningen för en positiv värdeutveckling på våra fastigheter är därför god. Sammantaget ser även 2005 ut att bli ett mycket spännande och framgångsrikt år för Wallenstam. VD Hans Wallenstam 7

8 8

9 Ordförande har ordet Ordförande har ordet Jag vill börja med att tacka ledningen för det gångna året har varit ett oerhört framgångsrikt år på många sätt. Jag vill också rikta ett stort tack till min företrädare Sören Mannheimer för hans insatser för företaget under de gångna åren. Styrelsens roll Någon kanske frågar sig vilken funktion styrelsen har i ett bolag som Wallenstam? Med tanke på att en familj dominerar ägarbilden och att huvudägaren är VD. Mitt svar på detta är att det är just därför som styrelsen har en oerhört viktig funktion att fylla i Wallenstam. Kunskapen i bolaget om den verksamhet som bedrivs är långvarig och väl dokumenterad. Det är inte i första hand för dessa frågor som styrelsen behövs utan i de frågor som handlar om omdöme och lämplighetsfrågor i ett övergripande perspektiv. Etik och moral är mycket viktiga för oss i ledning och styrelse. Det är också vår uppgift att bevaka alla aktieägares intressen och samtidigt coacha VD till ett bra arbete. Jag upplever att vi har en mycket bra dialog med företagets ledning. Hans och jag har kontinuerlig kontakt och talas vid varje vecka om olika frågor och jag tror mig ha en viktig roll att fylla som bollplank åt honom. Styrelsen är med på ett tidigt stadium när nya affärer diskuteras och vi är mycket noga med att utvecklingen följer lagd strategi och plan. Styrelsens arbete Styrelsens arbete fungerar bra. Vi har långt ifrån alltid samma uppfattning och vi har livliga diskussioner, men hittills har vi alltid kommit fram till lösningar som alla känner sig komfortabla med. Styrelsen består av personer med mycket hög integritet och med en sammantaget mycket bred och lång erfarenhet från många olika verksamheter. De flesta av oss har funnits med under en lång tid i Wallenstams styrelse och kontinuiteten är viktig. Vi har möten ungefär sex gånger per år och vid ett av dessa tillfällen har vi ett tvådagarsmöte då strategi och affärsplaner penetreras mycket noga. Affärsområdenas chefer presenterar sina planer och det följs alltid av omfattande diskussioner. Arbetet präglas av en stor öppenhet. Den interna kontrollen känns mycket god. Jag har årligen en genomgång tillsammans med revisorerna och jag upplever att en stor vikt läggs vid den interna kontrollen inom företaget. Under 2004 gick alla medlemmar i Wallenstams styrelse igenom Stockholmsbörsens utbildning för börsnoterade företag och under 2005 kommer vi att göra en utvärdering av styrelsens och de enskilda medlemmarnas arbete efter en modell som Styrelseakademin utarbetat. Kommittéer I styrelsen finns ingen uppdelning i ansvarsområden. Styrelsen arbetar inte i kommittéer. Samtliga styrelsens sex ledamöter ska vara delaktiga och informerade beträffande frågor gällande revision, belöning/ersättning och nominering. Belönings- och ersättningsfrågor bereds av styrelsens presidium (ordförande och vice ordförande) och föredras för övriga styrelsen innan beslut. Uppföljning av redovisnings- och revisionsfrågor sker genom att Wallenstams revisorer, styrelseordförande, VD, ekonomidirektör och redovisningschef träffas en gång per år och diskuterar årets förvaltningsrevision. Därutöver deltar bolagets revisorer på ett styrelsemöte och redogör för övriga styrelsen resultatet avseende förvaltnings- och bokslutsrevision. Vid nominering av nya styrelseledamöter är det Hans såsom huvudägare och jag i min egenskap av styrelsens ordförande som diskuterar och föreslår bolagsstämman den eller de nominerade. Koden för bolagsstyrning Vår ambition är att så snart som möjligt följa koden för bolagsstyrning. Den är viktig för oss inte minst med tanke på att två av styrelsens ledamöter har deltagit i arbetet med att ta fram koden. Under 2005 kommer vi att analysera vad den innebär för oss. Det kan finnas vissa delar i den som inte är fullt tillämpbara Ordförande Christer Villard på oss och i dessa fall kommer vi tydligt att förklara varför vi då gör avsteg från koden. Bonus och optionsprogram 2004 års resultat var helt exceptionellt, därför har vi i styrelsen beslutat om en bonus till VD om en miljon kronor. Det arbete som utförts under året har överträffat både plan och budget, därför tycker vi att det är en skälig summa. Med anledning av det extraordinära arbete som utförts under året känns det också helt naturligt för oss i styrelsen att ställa oss bakom det syntetiska optionsprogram som tagits fram för alla tillsvidareanställda i Wallenstamkoncernen. Vi i styrelsen tycker att det är ett mycket bra upplägg ur aktieägarsynpunkt. Medarbetarna får en extra morot att fortsätta driva företaget framåt och aktieägarna får del av den utvecklingen. Eftersom optionsprogrammet är syntetiskt blir det inte någon utspädning av aktiekapitalet. Vi har nu i styrelsen tillsammans med ledningen beslutat om en ny treårsplan som lovar mycket och som fortsättningsvis kommer att leda till ytterligare förbättrat resultat för koncernen. Planen innebär en rad stora utmaningar för ledningen samtidigt som jag känner och tror att den är möjlig att uppnå. Dessvärre får vi numera från tid till annan påminnelse om att saker kan hända som är omöjliga att förutse och därför svåra att planera för. Min förhoppning och tro är dock att vi härvid varit så grundliga i våra bedömningar om framtiden att målen kommer att infrias. Christer Villard, Ordförande 9

10 Styrelse Styrelse Christer Villard Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 VD och ledamot i Kaupthing Bank Sverige AB och dess dotterbolag. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot: Torekov Fastigheter AB, Direktionen Sällskapet i Stockholm. Nämndeman Stockholms Köpmansklubb. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Marie-Anne Lervik Nivert Ledamot Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB. Ledamot: Fjärde AP-fonden, Karolinska Universitetssjukhuset, SSAB, Beijer Alma AB, Systembolaget, Stiftelsen Chalmers Tekniska Högskola och Studieförbundet Näringsliv & Samhälle (SNS). Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Anders Berntsson 1:e vvd Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant ) Övriga styrelseuppdrag: Betlehemskyrkans Förvaltnings AB. Ledamot: Västsvenska Handelskammarens Fullmäktige. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Lennart Svensson Vice ordförande Född 1935 Styrelseledamot sedan 1992 Direktör Övriga styrelseuppdrag: Ordförande: Bendiro AB, Capton AB, CNC Plåt AB. Ledamot: Falkarv AB, J O Johanssonbolagen AB, Klippo AB, Stocka Industries AB, Swegmark Invest AB och Gislaveds Folie AB. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier*. Erik Åsbrink Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan Övriga styrelseuppdrag: Partner E2L, Ordförande Alecta, Handelshögskolan i Stockholm och Svenska Budo & Kampsportsförbundet. Ledamot: NCC:s valberedning, SNS`Förtroenderåd och Nordiska Investeringsbanken. Jan-Olle Folkesson Ledamot. Född 1939 Styrelseledamot sedan april 2004 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande: Sjätte AP-fonden, Todos Data System AB, Svensk Snabbmat och Desam Fashion Group. Ledamot: Triumf Glass och Sahlgrenska Akademin. Aktieinnehav i Wallenstam: 100 B-aktier. Lennart Wallenstam Hedersordförande Född 1919 Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier * Aktieinnehav inkluderar även aktier ägda via bolag. 10

11 Koncernledning och revisorer Koncernledning och revisorer Thomas Dahl vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD för Wallenstam Företag AB. Född 1961 Anställningsår 1988 Aktieinnehav: B-aktier. Anders Berntsson 1:e vvd Född 1954 Anställningsår 1979 Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Marie Ideström Ekonomidirektör Född 1964 Anställningsår 1998 Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier*. Ulf Ek Finans- och informationsdirektör, vikarierar för Ann-Catarine Cederkvist, tjänstledig t o m Född 1949 Anställningsår: 2004 Benny Olsson vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD för Wallenstam Bostad AB. Född 1945 Anställningsår 1988 Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Hans Wallenstam VD Född 1961 Anställningsår 1986 Aktieinnehav i Wallenstam: A-aktier och B-aktier*. Revisorer Lennart Bertheden Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Revisorssuppleant Petra Carlsson Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers * Aktieinnehav inkluderar även aktier ägda via bolag. 11

12 Strategi för värdetillväxt Strategi för värdetillväxt Wallenstam har sedan 1995 arbetat med mål och planer i femårscykler. Wallenstam uppnådde redan under 2003 samtliga de mål som formulerades för Under 2004 utarbetades nya mål som sträcker sig över tre år fram till december Vision Wallenstams vision är att vara branschledande samt marknadsledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Affärsidé Att förvärva, förvalta, förädla samt försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Lönsam förvaltning och förädling skapar värdetillväxt. Wallenstams affärsprocess utgår från att: Förvärva eller producera fastigheter till ett värde där Wallenstam kan generera värdetillväxt. Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas, dels genom en lönsam och effektiv förvaltning. Lönsam förvaltning uppnås tack vare välutbildad personal som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus. Fastigheter avyttras när ytterligare värdetillväxt för Wallenstam ej är att förvänta. Mål 2007 Under 2004 utarbetades nya mål som fastställdes av styrelsen i februari Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS. Wallenstam kommer att arbeta utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till december Styrelsen fastställde följande mål: Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 500 kr Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Koncernstrategi Koncernstrategin omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisation Wallenstams verksamhet ska drivas i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Affärsområde Bostad ska alltid motsvara minst hälften av bolagets verksamhet. Affärsområdena har hög frihetsgrad inom de av bolaget uppsatta målen. Varje affärsområde är uppdelat i regioner där hänsyn ska tas till geografi, storlek, konkurrens etc. Affärsutveckling Varje affärsområde ska inneha planer för förvärv, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Moderbolaget stödjer affärsområdenas verksamhet genom funktionella arbetsuppgifter, verksamhetsuppföljning samt utvecklingsarbete. Fastighetsförvaltning För förvaltningsarbetet ska det finnas kvantitativa och kvalitativa mål med handlingsplaner där kunden sätts i centrum. Miljöaspekter och säkerhetsaspekter ska beaktas. Medarbetare Wallenstam ska ständigt utveckla och värna om medarbetarna och deras hälsa samt anpassa organisationen till företagets utveckling och krav. Aktieägarna Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Varumärket Wallenstam har en lång historia i Göteborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstam grundades 1944 av Lennart Wallenstam. Wallenstams logotyp förknippas med värden som tradition och kvalitet. Varumärkesbyggandet är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke kräver vård och måste ständigt fyllas med ny styrka för att behålla sin styrka och attraktionskraft. 12

13 Strategi för värdetillväxt Wallenstams nya mål Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS, jämförelsetal är omräknade. Mkr Förvaltningsresultat * Mål 2007 Minst 300 Mkr Förvaltningsresultat I Wallenstams nya affärsplan är målet att förvaltningsresultatet år 2007 ska överstiga 300 Mkr. * Förvaltningsresultatet exklusive avskrivningar på förvaltningsfastigheter samt effekter av diskonterad ränta. Kr Justerat eget kapital/aktie Mål 2007 Minst 500 Kr Justerat eget kapital/aktie I Wallenstams nya affärsplan är målet att justerat eget kapital per aktie år 2007 ska överstiga 500 kr. % Justerad soliditet Mål 2007 Minst 25% Justerad soliditet Justerad soliditet inkl. övervärde i fastigheter ska överstiga 25%. 13

14 Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden I de tre regioner där Wallenstam verkar råder bostadsbrist, hyrorna stiger och värdet på bostadsfastigheter ökar. Bostadsbyggandet har tagit fart, framförallt i Stockholm, men det byggs fortfarande inte tillräckligt för att täcka behovet. Bostadsmarknaden Stockholm I Stockholms län uppgav 24 av 26 kommuner att det råder bostadsbrist. Det är Norrtälje och Salem som övergått från bostadsbrist till balans totalt sett i kommunen. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen, Bostadsmarknadsenkäten 2004) Kraftiga ökningar i bostadsbyggandet förväntas under nästa år framförallt i Stockholms län. Enligt Bostadsmarknadsenkäten ligger cirka 31 procent av förväntat bostadsbyggande år 2004 i Stockholms län. I Stockholms län står Stockholms kommun för knappt hälften av byggandet i länet. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen, Bostadsmarknadsenkäten 2004) I Stockholms län fortsätter tendensen med allt fler utflyttande personer och allt färre inflyttande jämfört med övriga landet. Trots detta hade Stockholms län under 2003 en befolkningsökning på personer. Ökningen beror på ett födelseöverskott i länet samt en positiv nettoinflyttning från utlandet. (Källa: SCB) Göteborg Under 2003 var nettoinflyttningen till Göteborg cirka personer. En ökad utflyttning till förortskommunerna från Göteborg har inneburit att nettoinflyttningen minskade med 900 personer jämfört med föregående år. (Källa: Jones Lang LaSalle) Från mitten av 90-talet och framåt har nybyggnationen i Göteborgsregionen legat mellan cirka 450 och bostäder per år. (Källa: SCB) Under de närmaste åren förväntas dock nybyggnationen bli betydligt större. Fram till oktober 2004 har Göteborg haft ett nettotillskott på bostäder. Kommunens målsättning är att bostäder ska färdigställas mellan 2003 och (Källa: Fastighetskontoret) Överefterfrågan i Göteborg grundar sig bland annat på en obalans mellan nybyggnation och befolkningstillväxt. Under de senaste tio åren har nybyggnationen varit låg, samtidigt som det skett en stark befolkningstillväxt. (Källa: Jones Lang LaSalle) Helsingborg Helsingborg har under 2003 haft en folkökning på cirka 750 personer. (Källa: SCB) Efterfrågan på bostäder i kommunen är stark och fortsätter att öka. Det finns en tydlig bostadsbrist i Helsingborg. (Källa: Helsingborgshem) Under perioden förväntas bostadsbyggandet i Helsingborgs kommun uppgå till 530 lägenheter och till 600 lägenheter. Kommunen anser att bostadsbyggandet är för lågt. Bostadsbristen under denna period förväntas att bestå. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen, Bostadsmarknadsenkäten 2004) Kommunalägda hyresrätter 19% Privatägda hyresrätter 23% Bostadsmarknaden i Sverige Privatägda egna hem 39% Privatägda bostadsrätter 19% I Sverige finns cirka hyresrätter. (Källa: SCB) Ombildning till bostadsrätter I samtliga Wallenstams regioner är intresset från hyresgäster att köpa sina bostäder mycket stort. Wallenstam har under perioden sålt 37 fastigheter till bostadsrättsföreningar: 21 i Stockholm, 15 i Göteborg och en i Helsingborg Hyressättning Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på fem procent. Varje år genomför parterna hyresförhandlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Utvecklingen går emot en större differentiering i hyressättningen. Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmatrisen i Stockholm är två exempel på detta. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Wallenstams samtliga lägenheter är belägna inom området som räknas som centrum. Kvalitetshyra i Västsverige Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen är överens om att fortsätta samarbetet kring kvalitetshyror i Göteborg. I juni 2004 kom parterna fram till en ny ramöverenskommelse som gäller fram till Första steget är att betygsätta alla privatägda fastigheter. Parallellt med detta ska också en enkätmätning genomföras. Målet är att år 2006 ska 80 procent av alla fastigheter ha genomgått en enkätmätning av boendekvaliteten. Frågorna i Kvalitetshyresundersökningen omfattar tre områden: fastigheten/lägenheten, förvaltningsarbetet och boendeformen. Med utgångspunkt i resultatet av undersökningen sätts sedan hyrorna. Inom ett visst poängintervall får fastighetsägaren den generella höjningen. Vid högre poäng blir höjningen högre och vid lägre poäng än normalintervallet blir det ingen hyreshöjning alls, alternativt en hyressänkning. Hyresmatrisen I Stockholm har parterna enats om att läget ska ha en viss betydelse vid hyressättningen. För att uppnå detta har Stockholm delats in i olika områden: innerstad, inre ytterstad och yttre ytterstad. Hyressättningen utgår från en matris för att avgöra fastigheternas attraktivitet. I denna ingår förutom läget också fastigheternas ålder. I hyressättningen tillmäts en sekelskiftesfastighet i innerstaden det högsta värdet och ett 60/70-tals hus i ytterstaden det lägsta. Nyproduktion I september 2004 överlämnade hyressättningsutredningen sitt förslag till bostadsministern. I detta fanns bland 14

15 Under våren 2004 förvärvade Wallenstam ett stort bostadsbestånd på Dahlströmsgatan i Majorna i Göteborg.

16 Bostadsmarknaden annat idéer om hur hyran i nybyggda fastigheter lyfts ur bruksvärdessystemet de första tio åren. Förslaget skapar förutsättningar för ökad nyproduktion, men tar bort incitamentet för kostnadseffektiv produktion då hyressättningen baseras på produktionskostnaden. Wallenstam förespråkar att hyressättningen ska baseras på den kvalitet som levereras snarare än vad produktionen har kostat. Därför fokuserar Wallenstam på att effektivisera produktionen för att hålla produktionskostnaderna optimala, utan att göra avkall på kvaliteten. Hyresökningar bostäder Stockholm Göteborg Helsingborg Kommu- Kommu- Kommu- Wallen- nala Wallen- nala Wallen- nala stam bolag stam bolag stam bolag ,8% 2,8% 3,2% 2,7% 3,6% 3,6% ,5% 2,4% 1,8% 1,6% 3,3% 3,3% ,0% 2,0% 2,6% 2,6% 2,0% 2,0% Wallenstam har erhållit hyreshöjningar bättre än eller i nivå med de kommunala bolagen i samtliga orter. Wallenstams bostäder Wallenstams bostadsbestånd utgör drygt hälften av koncernens totala uthyrningsbara yta. Fastigheterna är belägna centralt och i populära närområden. Beståndet är väl tekniskt underhållet. Wallenstams förvaltningsorganisation upprättar löpande reparations- och underhållsplaner, vilka följs i fastighetens driftsfas. Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Inte minst mot bakgrund av den omfattande svarta handeln med hyresrätter som pågår i dessa områden. Den ger en indikation om vad hyresgästerna faktiskt är beredda att betala för sitt boende. Även det stora intresset från bostadsrättsföreningar att förvärva sina lägenheter tyder på detta. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av Wallenstams lägenheter blir lediga under året. Wallenstams snittomsättningshastighet har minskat under 2004 och ligger nu på cirka 13 procent, jämfört med 15 procent föregående år. Uthyrningen fokuseras på att etablera långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor. Därmed kan omsättningshastigheten fortsätta att minska och förutsättningarna att vara kostnadseffektiv ökar. Bostäder för företag En kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov av att säkerställa bostäder till befintlig personal, projektanställda och i samband med nyrekrytering. För att tillfredsställa efterfrågan på bostäder från företag har Wallenstam två produkter, dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut till företag med behov av lägenheter till sin personal. Totalt sett är detta en liten andel av Wallenstams totala affärsverksamhet. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen blockavtal är mer flexibel än konsumentmarknaden och att intresset från företagen ökar. Hittills har Wallenstam främst fokuserat på företagsbostäder i Göteborg, men kommer att allt mer aktivt arbeta med detta även i Stockholm. Hyresvärde befintliga blockavtal, Mkr Affärsområde Bostad Stockholm 7,8 Affärsområde Bostad Göteborg 15,9 Affärsområde Bostad Helsingborg 3,8 Totalt 27,5 Wallenstam bedömer att omfattningen av blockavtalen kommer att fördubblas inom en treårsperiod. Lokaler i bostadsfastigheter Lokaler i Stockholm och Helsingborg förvaltas av affärsområde Bostad. Dessa lokaler utgörs i första hand av mindre kontor och butiker. Uthyrningsgraden i Stockholm uppgick vid årsskiftet till 93 procent och i Helsingborg till 98 procent. Wallenstams position Wallenstam är bland de största privata bostadsföretagen i Sverige, med en framskjuten position i samtliga regioner där Wallenstam verkar. Det medför en möjlighet att vara med och påverka förändringsprocessen på bostadsmarknaden. AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, STOCKHOLM Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter Stena Fastigheter Wallenstam Diligentia Kommunala Svenska bostäder Stockholmshem Familjebostäder Centrumkompaniet Från och med 1 april 2005 äger Wallenstam ytterligare cirka lägenheter i Stockholm. AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, GÖTEBORG Privata Antal lgh Total kvm Stena Fastigheter Wallenstam NIAM Fond Acta Byggn.firman E Rosén Kommunala Bostads AB Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, HELSINGBORG Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter Wallenstam Teglet Jefast SkåneBo/Castellum Kommunala Helsingborgshem (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstam Partner För att effektivisera fastighetsförvaltningen har Wallenstam sedan flera år anlitat entreprenörer för fastighetsskötseln. Fördelarna är många. Genom effektiva upphandlingar blir priset lägre. Flexibilitet erhålls genom att fastighetsskötseln snabbare kan anpassas efter behov. För att säkerställa att rätt servicenivå hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur de ska arbeta gentemot Wallenstams hyresgäster. Med Wallenstams logo på bilar, kläder samt ID-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. 16

17 Bostadsmarknaden Kundfokus Affärsområde Bostad är organiserat i regioner med förvaltningskontor för att finnas närvarande på respektive marknad. Under 2004 har Wallenstam Bostad tillsatt tre kundservicetjänster. Fokus på kundservice är viktigt för att öka närheten och tillgängligheten. Det ger Wallenstam en bättre möjlighet till uppföljning och kvalitetskontroll. Wallenstam har under 2004 haft extra fokus på att skapa god innemiljö. Arbetet har fokuserats på belysning, buller, rumstemperatur och ventilation som är exempel på faktorer som är av stor vikt för många kunder. Det är också viktigt att hyresgästerna ska kunna känna sig trygga och säkra i sitt bostadsområde. För att minska brottsligheten har Wallenstam arbetat med att utforma den fysiska närmiljön enligt en utarbetad standard och märkt godkända fastigheter med en unik säkerhetsnyckel. En bra kommunikation med hyresgästerna är ett prioriterat område för Wallenstam. Boendetidningen Stamgästen kommer hem till alla hyresgäster varje kvartal. På Wallenstams hemsida kan hyresgästerna göra serviceanmälan och hitta aktuell hyresgästinformation. Många använder även hemsidan för att annonsera om lägenhetsbyte och för att kontakta Wallenstam via e-post. Informationstavlorna i trappuppgångarna är viktiga för att få ut aktuell information om vad som händer i huset samt kontaktuppgifter till förvaltare och fastighetsskötare. Samtliga nya hyresgäster får en informationsmapp med viktig information om boendet och Wallenstam. Alla hyresgäster är medlemmar i Club Wallenstam som berättigar till rabatter på en mängd olika ställen, allt från bowlinghallar till flyttstädning och hemförsäkring. Kundundersökningar I arbetet med att skapa bättre kundrelationer genomförs regelbundet attitydundersökningar. Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Under 2005 kommer en innemiljöenkät genomföras. Regelbundna kundundersökningar ger Wallenstam viktig information om hur hyresgästerna uppfattar Wallenstam och hur man trivs. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i utvecklings- och förbättringsarbetet. Resultatet används också som underlag för de underhållsplaner som löpande upprättas. Under 2004 genomfördes en första enkätundersökning inom ramen för kvalitetshyresprojektet i Göteborg. Det redovisade resultatet är inte tillfredsställande för Wallenstams del. När resultaten analyserats färdigt kommer Wallenstam att ta fram en åtgärdsplan för att förbättra kundnöjdheten. Redan under 2004 påbörjade Wallenstam ett arbete för att förbättra kundservicen genom att inrätta kundservicefunktioner i Stockholm och Göteborg. Wallenstam räknar med att det under 2005 kommer positiva effekter från denna satsning. Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll i framtidens hyressättning eftersom det är ett sätt att mäta kvaliteten i service, teknisk standard och läge. Kundernas preferenser kommer att spela en större roll i prissättningen. Bostadsprojekt Projekt- och fastighetsutveckling är en viktig del i Wallenstams förädlingsprocess. Den sker i olika former, dels genom nybyggnation, dels genom ombyggnation av befintligt bestånd. Genom att ständigt hålla en öppen dialog med marknaden och analysera trender skaffar sig Wallenstam kunskap om potentiella kunders behov. Inför varje projekt upprättas investeringskalkyler som säkerställer lönsamheten i projektet. För Wallenstams bostadsprojekt krävs en direktavkastning på minst sju procent innan de får klartecken att påbörjas. Wallenstam har mångårig tradition inom fastighetsproduktion. Under Wallenstams 60-åriga historia har både hela bostadsområden och kommersiella byggnader producerats. Idag har Wallenstam ingen egen entreprenadverksamhet men byggkompetensen och traditionen som entreprenör har tillvaratagits. Nyproduktion Bostäder Under 2004 startade Wallenstam efter många års uppehåll nyproduktion av bostäder. Ett av de största hindren för nyproduktion har varit de höga produktionskostnaderna. Under 2003 uppnåddes målet att hitta en metod för att kunna producera bostäder för kr/kvm. Wallenstam har lyckats uppnå detta genom att arbeta med kostnadsstyrning i alla delar från projektering till genomförande. Detta gör att kostnaden har kunnat minskas med en bibehållen hög boendekvalitet och höga krav avseende gestaltning, miljö och tillgänglighet. Den största svårigheten nu är att hitta byggrätter. Wallenstam har sökt byggrätter för lägenheter, både inom nya områden och även för komplettering i befintligt bestånd. Samtliga sökta byggrätter är belägna i attraktiva lägen, vilket är en förutsättning för en positiv kalkyl. Wallenstam har under året sökt markanvisning för lägenheter i Stockholm och i Göteborg. Av dessa har markanvisning tilldelats för totalt 615 lägenheter i Stockholm och 118 lägenheter i Göteborg. I Göteborg tillkommer cirka 50 lägenheter som är ombyggnader av tidigare kontorslokaler. Stockholm Under 2004 inleddes nyproduktionen av 135 lägenheter i kv Forsen i Hammarby Sjöstad. Första inflyttningen är beräknad till april Därefter kommer nyproduktion av ytterligare 173 lägenheter i Hammarby Sjöstad att inledas. Planerad byggstart är sensommaren 2005 och fastigheten planeras vara klar under våren I Huddinge planeras nyproduktion av 150 lägenheter med byggstart under hösten Göteborg I Göteborg har Wallenstam fått markanvisning för 118 lägenheter. Av dessa finns 55 på Mäster Johansgatan i Lunden där Wallenstam beräknar starta nyproduktion under sommaren I kv Örlen utmed Mölndalsvägen, startar nyproduktion av 63 nya lägenheter i september

18 Bostadsmarknaden På Norra Liden har Wallenstam sökt bygglov för att omvandla kvm kommersiell yta till 35 nya bostäder med planerad byggstart under Lägenheterna beräknas vara klara under I Nordostpassagen planeras påbyggnad av 44 lägenheter. Byggstart beräknas till juli 2005 och inflyttning mellan november 2005 och maj Wallenstam har även lämnat förslag på komplettering av bebyggelsen i området Norra Guldheden i Göteborg. Stadsbyggnadskontoret har upprättat program för att utreda möjligheten att bygga 350 lägenheter på fyra olika platser på Guldheden. Fortsatt programarbete pågår. Helsingborg Detaljplanarbetet för rivning och nyproduktion av kv Unionen antogs i december Fastigheten har ett ypperligt läge på Bruksgatan som är en av Helsingborgs viktigaste affärsgator. Den nya fastigheten kommer att innehålla cirka 20 lägenheter och en butikslokal. Fastigheten som ersätts bestod av lager och två lägenheter. Produktionen beräknas kunna påbörjas under Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2004 Under 2004 har Wallenstam investerat totalt 202 Mkr (119) i ombyggnation av bostadsfastigheterna. Stockholm Under året har renoveringen av 600 badrum i Orminge avslutats. På Skebokvarnsvägen har ombyggnad av 81 lägenheter färdigställts. Ombyggnad av 45 lägenheter på Sjösavägen har genomförts under Göteborg Ombyggnation av 72 badrum på Bågskyttegatan 1-3 i Mölndal. På Plantagegatan 13 och 15 avslutades arbetet med grundförstärkning under året. På Vasagatan 14 har Wallenstam byggt om kontor till lägenheter för Räddningsmissionen. På Bangatan och har Wallenstam genomfört en ombyggnad av kontor till bostäder för kategoriboende. Det blev 15 lägenheter som är anpassade för särskilt boende enligt Socialtjänstlagen. I fastigheten finns också gemensamhetsutrymmen och personalutrymmen. Pågående ombyggnadsprojekt Stockholm I Råcksta äger Wallenstam ett bostadsområde med lägenheter. Fastigheterna är byggda under 50-talet och behöver moderniseras. Efter en segdragen process har Wallenstam nu fått möjlighet att starta projektet efter ett hovrättsbeslut. Första etappen av ombyggnationen startade i augusti 2004 med 104 lägenheter som beräknas vara klara i april I maj startar renoveringen av ytterligare 100 lägenheter och därefter kommer projektet fortsätta i etapper. På grund av projektets omfattning räknar Wallenstam med en total ombyggnadstid på drygt fem år. Göteborg På Vegagatan 11 bygger Wallenstam åtta lägenheter av yta som tidigare bestod av kontor och förråd. Lägenheterna beräknas vara färdigställda i februari Helsingborg Under sommaren 2004 startade en ombyggnad av fastigheten Fortuna 16 som beräknas klar till sommaren Fastigheten byggs om för en bostadsrättsförening och försäljningen av de 23 lägenheterna startade under hösten Fortuna är ett unikt objekt med en mycket hög boendekvalitet och efterfrågan var stor. Vid årsskiftet var redan mer än hälften av lägenheterna sålda. Wallenstams nästa ombyggnadsprojekt är fastigheten Städet 11. Ombyggnaden påbörjades i november 2004 och beräknas klart till hösten De 20 lägenheterna kommer att säljas som bostadsrätter. Projektmöjligheter ombyggnad av bostäder Stockholm Fastigheten på Ekuddsvägen i Nacka ska moderniseras. Projektet omfattar 136 lägenheter. Projektstart beräknas till sommaren På Gotlandsgatan 60 ska en total renovering av de 47 lägenheterna genomföras. Fasadrenoveringen påbörjas i aprilmaj Stambyte, våtrumsrenovering, nytt kök, ny el, ytskiktsrenovering med mera kommer genomföras under Även Strålgatan 21 och 23 med totalt 91 lägenheter ska totalrenoveras. Projektet kommer att innefatta stambyte, våtrumsrenovering, nytt kök, ny el samt ytskiktsrenovering och beräknas starta hösten 2005 och vara klart sommaren Göteborg På Djurgårdsgatan 26 i Majorna kommer Wallenstam bygga om kontorslokaler till cirka tio lägenheter. I samma fastighet kommer Wallenstam att bygga om ett före detta daghem till 15 lägenheter, vilka beräknas vara färdigställda i september

19 Under 2004 inledde Wallenstam nyproduktion av bostäder i Hammarby Sjöstad.

20 Bostadsmarknaden Kv Örlen, Göteborg Kv Svallvågen, Stockholm OMBYGGNATION Projekt- Byggnadsinves- Fastighet Region start Yttillskott, kvm tering totalt, Kkr Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2004 Brukslaven 2 Stockholm Nockteglet 2 Stockholm Orminge Stockholm Summa Pågående ombyggnadsprojekt Fortuna 16 Helsingborg Städet 11 Helsingborg Råcksta Stockholm Summa Projektmöjligheter Ombyggnad befintliga fastigheter Harven 53 Stockholm Luxlampan 1 Stockholm Sicklaön 140:5 Stockholm Majorna 303:29 Göteborg Summa NYPRODUKTION Pågående nyproduktion Kv Forsen, bostäder Stockholm Summa Projektmöjligheter - Nyproduktion Bostäder Göteborg Kv Örlen Göteborg Lunden 14:12 Göteborg Bostäder Stockholm Huddinge Stockholm Kv Svallvågen Stockholm Unionen 24 Helsingborg Summa