Årsredovisning 2013 SSSB

Transkript

1 ÅrsredovisNing 2013

2 Innehåll VD har ordet 4 Förvaltningsberättelse 6 Resultaträkning 9 Balansräkning 10 Kassaflödesanalys 12 Noter med redovisningsprinciper 13 Revisionsberättelse 20 Sammanställning av värden 21 Nyckeltal 22 Fastighetsförteckning 26 Årsredovisning 2013 SSSB Redaktion SSSB Foto Sid 3: Swedehouse. Sid 5: Lena Hammar. Övriga bilder: SSSB. Omslagsbild Idun med en av de två tillbyggander som färdigställdes under

3 3 Under 2013 har SSSB byggt 105 nya studentbostäder: 84 bostäder vid Idun och 21 bostäder vid Kurland. Dessutom har vi upplåtit mark på Lappkärrsberget till ytterligare 24 nya studentbostäder.

4 VD har ordet SSSB har en unik position i Stockholm som studenternas egen bostadsstiftelse. Vi är en marknadsledande samhällsaktör med ett angeläget och långsiktigt uppdrag att förse Stockholms kåranslutna studenter med bostäder under studietiden. När verksamhetsåret 2013 avslutas, så lägger SSSB ytterligare ett händelserikt och bra år bakom sig. Det har varit både lärorikt och utmanande samtidigt som stiftelsen infriat resultatmålet för året. SSSB har med sina cirka studentbostäder cirka 65 procent av alla studentbostäder i Stockholm och är därmed inte bara länets utan även landets största studentbostadsaktör. SSSB har en målsättning att under perioden bygga nya studentbostäder. Under året har styrelsen analyserat och övervägt vilka områden som är aktuella för den planerade utbyggnaden av beståndet. Med de senaste årens byggtakt kommer dock det uppsatta målet att bli svårt att nå eftersom de utdragna planprocesserna och de höga bygg kostnaderna riskerar att försena nyproduktionen. Resultatet efter finansiella poster för 2013 om 11,47 miljoner kronor landar mycket nära den fastställda budgeten och i enlighet med de prognoser som redovisats under året. Det ligger även i nivå med tidigare års resultat och visar en verksamhet med god kostnadskontroll. Det finns cirka aktiva studenter i SSSB:s kö, och den genomsnittliga väntetiden för en bostad hos oss är drygt två år. Under året var omsättningen cirka 49 procent, vilket innebär omflyttningar. Merparten av omflyttningarna sker i samband med terminsstarten. Två gånger per år prövas varje kontraktsinnehavare mot kraven på studieresultat och kårmedlemskap i den så kallade boprövningen. Under 2013 blev uppsagda i samband med denna. Jag kan konstatera att det trots en konstaterad brist på minst studentbostäder i länet i princip inte byggts något alls sedan Byggandet av nya studentbostäder står still framför allt på grund av att det är ont om mark, de utdragna planprocesserna, borttagna byggsubventioner och höga byggkostnader. SSSB har under året bedrivit ett aktivt opinionsbildningsarbete i syfte att skapa ökad insikt hos myndigheter och politiker om orsakerna till det låga studentbostadsbyggandet. Stiftelsen har även visat på lösningar genom att delta under Almedalsveckan, utge rapporten Färre hinder fler studentbostäder, vara remissinstans i Boverkets uppdatering av befintligt regelverk och delta i den allmänna debatten om studentbostäder. Målet med engagemanget från SSSB:s sida är att skapa bättre förutsättningar för att kunna bygga fler studentbostäder och nå våra mål. Det är inte viktigt enbart för SSSB en bostad under studietiden är en förutsättning för den enskilda studenten och avgörande för att Stockholm ska kunna utvecklas som kunskaps region. Under 2013 har SSSB byggt 105 nya studentbostäder: 84 stycken vid Skålen 22 (Idun) och 21 stycken vid Kurland. Dessutom har vi möjliggjort byggnation av ytterligare 24 student bostäder genom att upplåta mark på Filosofen 7 vid Lappkärrsberget till en byggherre som med tillfälligt bygglov byggt och nu hyr ut de nya bostäderna i en så kallad blockförhyrning till SSSB. Sammantaget har det inneburit ett nettotillskott med 129 nya studentbostäder. I år planerar vi bygg start för 181 nya studentbostäder vid Furiren 2 i Solna (Strix). Stiftelsen arbetar dessutom med cirka studentbostäder i detaljplaneskedet och ytterligare ett par hundra i ett mycket tidigt och ovisst programskede. Förutom nyproduktionen så har SSSB även ägnat det befintliga fastighetsbeståndet en hel del uppmärksamhet. Under året genomfördes ett underhåll om cirka 93 miljoner kronor. Bland de större projekten kan nämnas den första etappen för stambytet i fastigheten Väbeln 3 (Jerum) och ett stambyte i Skålen 22 (Idun). I och med årets stambyten så är mer än hälften av SSSB:s fastigheter stambytta. 4

5 Chris Österlund, vd Den mätning som görs varje år för att stämma av kundnöjdheten (NKI), visar att SSSB:s kunder överlag är nöjda med oss som hyresvärd och trivs med sitt boende. Betyget från kunderna blev 4,0 av 5 möjliga och ligger därmed kvar på samma goda nivå som föregående år. Under året har förberedelserna inför de nya redovisningsreglerna K3 med bland annat komponentavskrivning haft hög prioritet. Det handlar om att dela upp befintliga fastigheter i ett lämpligt antal komponenter, bestämma varje komponents avskrivningstid samt bedöma vilka restvärden respektive komponent har i befintliga fastigheter. Där utöver behöver befintliga system anpassas för att kunna stödja tillämpningen av det nya regelverket. Regelverket träder i kraft först 2014, men kommer att ha 2013 som jämförelseår. De nya reglerna innebär bland annat att en större andel av underhållet kommer att aktiveras under kommande år, jämfört med tidigare. Avskrivningsunderlaget kommer med tiden att öka och därmed jämna ut resultatet, men det kommer att ta många år innan resultatnivån blir i jämförelse med resultatet enligt nuvarande regler. Detta är inte en effekt av någon förändring av verksamhetens inriktning, utan enbart en konsekvens av det nya regelverket K3. Avslutningsvis vill jag tacka medarbetare, chefer och styrelse för ett stort engagemang och ett mycket gott arbete under året. Stockholm mars 2014 Chris Österlund, vd 5

6 Förvaltningsberättelse För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB Organisationsnummer Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2013 års verksamhet. Styrelse Styrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorganisationer. Styrelsen har sammanträtt sju gånger under året. År 2013 Ordinarie Leif Garph, ordförande Martin Grysell, förste vice ordförande Teo Strömdahl Östberg 2), vice ordförande Martin Sahlin 1), vice ordförande Göran Westberg 3), vice ordförande Göran Cumlin 4) Oscar Lavelid Emilia Wikström Melin Lina Glans Teo Strömdahl Östberg 1) Martin Sahlin 2) 5) 7) Joe Martarian 6) 7) Emelie Eduard Bo Malmberg 8) Revisorer Stiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska vara auktoriserad. Stockholms stad utser en ordinarie revisor. År 2013 Ordinarie Ingrid Lindegren Jens Andersson Christoffer Carlander 9) År 2014 Ordinarie Ulf Westerberg Jens Andersson Christoffer Carlander 9) Suppleanter Erik Albenius Vakant Suppleanter Stina Carlson Savas Caliskan År 2014 Ordinarie Leif Garph, ordförande Lina Glans, förste vice ordförande Teo Strömdahl Östberg, vice ordförande Göran Cumlin, vice ordförande Suppleanter Robin Norström Lotta Wiklund Hedin Emilia Wikström Melin 1) Christian Augustinson 2) Vakant 7) Oscar Lavelid Emelie Eduard 6) Emilia Wikström Melin Robin Norström Martin Sahlin Bo Malmberg 8) Verkställande direktör Chris Österlund Ledningsgrupp Chris Österlund, vd Anders Cronqvist, informationschef Michael Ingre, tf nybyggnadschef Leif Skoglund 10), teknisk chef Karin Strömberg Ekström, boservicechef Kenneth Wenner 11), fastighetschef Bo Årman, ekonomichef Suppleanter Christian Augustinson Lotta Wiklund Hedin Said Elmi Vakant 7) Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF 1) t o m ) fr o m ) t o m ) fr o m ) t o m ) fr o m ) på förslag av personalorganisationerna. 8) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening. 9) på förslag av Stockholms stad, stadsbyggnadsnämnden. 10) t o m ) fr o m

7 Organisation Styrelse Presidium Vd Vd-assistent IT Nybyggnad Kommunikation Ekonomi Boservice Teknisk service Kundcenter Underhåll Husvärdar Drift Administration Kvalitet 7

8 Förvaltningsberättelse ÄNDAMÅLSPARAGRAF Ändamålsparagrafen i SSSB:s stadgar lyder: Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva medlemmar till Stockholms Studentkårers Centralorganisation, SSCO, anslutna kårer och andra enskilda eller grupper, som genom SSCO:s och myndigheternas beslut kan komma att bli berättigade att bebo dessa bostäder. Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadsproblem för dem som enligt ovan äger rätt att bebo stiftelsens bostäder samt verka för en kulturell och kamratlig samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd. SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhandahålla bostäder för studenter som är medlemmar i en SSCO-ansluten eleveller studentkår. SSSB hyr ut cirka bostäder varav tillhör egna beståndet och 100 bostäder är inhyrda. Presidiet Presidiet styrelsens ordförande och tre vice ordförande sammankallas för beredning av frågor och underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i ärenden som delegerats från SSSB:s styrelse. Utskott Utskottsmöten hålls i samband med presidiemöten. Medlemskap SSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a), Fastigo (Arbetsgivarorganisationen för allmän nyttiga och kooperativa bostadsföretag) och Studentbostadsföretagen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET OCH EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Inom ramen för nybyggnationen har under året 105 studentbostäder, som ägs och förvaltas av SSSB, färdigställts innanför tullarna. Ytter ligare 24 nya studentbostäder har uppförts av en extern aktör på SSSB:s mark inom Lappkärrsberget. Dessa förvaltas och hyrs ut sedan höstterminen Ekonomiskt utfall Resultatet efter finansiella poster uppgår till ksek (10 388). Omsättningen ökade till ksek ( ). Driftnettot uppgår till ksek ( ). Avskrivningar gjordes till ett sammanlagt belopp av ksek (39 046). Räntekostnader och liknande resultatposter ökade till ksek (36 285). INVESTERINGAR Årets bruttoinvesteringar uppgick till ksek (73 967). Nybyggnationen tog ksek i anspråk och ksek avsåg fastighetsinvesteringar i värdehöjande åtgärder i vid årets ingång befintliga fastigheter. Investeringarna i inventarier summerade till ksek (147). INTÄKTER Stiftelsens totala nettointäkter för år 2013 uppgick till ksek ( ). Hyresuppgörelsen för år 2013 medgav en hyreshöjning med 2,1 % från den första januari vilket motsvarar drygt ksek. FINANSIERING Belåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del, uppgick vid årets slut till ksek ( ). Andelen lån med rörlig ränta var vid årets slut 5,75 % (7,56 %). Den genomsnittliga räntenivån för lånen under året blev 3,70 % (3,78 %). Stockholms stad har lämnat kommunal borgen för ett mindre antal av Stiftelsens upptagna lån. Stadens borgensansvar omfattar lån om ksek (65 989). Enligt beslut i Stockholms stad under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kommunal borgen för Stiftelsens eventuella nyupplåning. RESULTATDISPOSITION Styrelsen föreslår att årets resultat om kr balanseras i ny räkning. 8

9 Resultaträkning Belopp i ksek Not Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens intäkter Driftkostnader Underhållskostnader Tomträttsavgälder Fastighetsskatt Driftnetto Avskrivningar Bruttoresultat Administrations- och försäljningskostnader Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Återföring periodiseringsfond Skatt Årets resultat

10 Balansräkning Belopp i ksek Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Datasystem Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Maskiner Inventarier Pågående nyanläggningar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

11 Belopp i ksek Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Grundfond Reservfond Balanserad resultat Periodens resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfonder Summa obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder Fastighetslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter Leverantörskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Fastigos Garantifond

12 Kassaflödesanalys Belopp i ksek Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av röreselsekapital Kassaflöde från förändringar i röreselsekapital Ökning(+)/Minskning(-) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar 301 Investeringar i finansiella tillgångar -136 Minskning av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av låneskulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor Erhållen ränta Erlagd ränta Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar Likvida medel avser endast kassa och bank

13 Noter med redovisningsprinciper Belopp i ksek om inget annat anges. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Fordringar och skulder Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta respektive ersättas. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 5 år Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Byggnader med tillfälligt bygglov Hyresgästanpassningar (ingår i byggnader) Maskiner Inventarier 50 år 20 år 12 år 5 år 5 år 5 år Övriga anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost 33 år 13

14 Noter Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Män Kvinnor Summa Styrelse Kvinnor 28% 30% (ordinarie ledamöter) Män 72% 70% Ledningsgrupp Kvinnor 33% 40% Män 67% 60% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och verkställande direktör Övriga anställda Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (2 872) (2 840) Summa Av stiftelsens pensionskostnader avser 400 ksek (440 ksek) gruppen styrelse och VD. Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 ksek (0). Sjukfrånvaro Totalt 3% 3% Ålder 29 år eller yngre 2% 1% Ålder % 4% Ålder 50 eller äldre 3% 2% Kvinnor 5% 2% Män 2% 3% Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron) Arvode och kostnadsersättning till revisorer 19% 18% Revisionsuppdrag, Öhrlings PWC Övriga uppdrag, Öhrlings PWC Summa Not 2 Rörelsens intäkter Hyresintäkter Bostäder Bredband Lokaler Garage/P-platser Summa Avgår hyresbortfall Bostäder Lokaler Summa Summa hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Fakturerade kostnader enligt avtal Ersättning för förvaltningstjänster Övriga poster Summa övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel Reparationer Vattenavgifter Värmekostnader Bredband El Sophämtning Kabel-TV Förvaltningsadministration Bevakning Snöröjning Summa driftkostnader Hyreskostnader för inhyrda bostäder Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder

15 Not 4 Avskrivningar Fastigheter Markanläggningar Bostads-/underhållslånepost Maskiner och inventarier Datasystem Summa avskrivningar Not 7 Skatt Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas ovan är hänför lig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Not 5 Administrations- och försäljningskostnader Företagsgemensamma kostnader Försäljning IT-samordning Övrig administration Summa administrations- och försäljningskostnader Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Summa Årets skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Räkenskapsårets uppskjutna skatt består dels av en skattekostnad hänförlig till den temporära skillnad som uppstått då investeringar i byggnader kostnadsförts vid taxeringen och dels av en skatteintäkt som en effekt av ändrad skattesats. Not 8 Datasystem Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut

16 Noter Not 9 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Omklassificering från pågående nyanläggning Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Avyttringar och utrangeringar Bokfört restvärde vid årets slut Not 10 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Bokfört restvärde vid årets slut Not 11 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Not 12 Maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Bokfört restvärde vid årets slut 0 0 Not 13 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar 355 Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut

17 Not 14 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificering till byggnad Vid årets slut Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda hyresutgifter Övriga upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier Övriga förutbetalda kostnader Vid årets slut Not 15 Andra långfristiga fordringar Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Tillkommande fordringar 2 Reglerade fordringar -32 Vid årets slut Not 16 Bostads-/underhållslånepost Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Not 18 Kassa och bank En outnyttjad checkräkningskredit om 5 MSEK (5) finns. Not 19 Eget kapital Grundfond Reservfond Balanserat resultat/ årets resultat Vid årets början Årets resultat Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut Not 20 Periodiseringsfonder Periodiseringfond, avsatt vid taxering Återföring av periodiseringsfond Vid årets slut

18 Noter Not 21 Långfristiga skulder En betydande andel lån löper för närvarande med korta löp tider för att erhålla lägre räntekostnad. Derivatinstrument används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i låneportföljen. Fastighetsfinansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning inom ett år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt lån på 500 ksek löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende. Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna semesterlöner Upplupna utgiftsräntor Upplupna taxebundna kostnader Upplupna driftkostnader Upplupna projekt- och underhållskostnader Övriga poster Vid årets slut

19 Stockholm Leif Garph Ordförande Göran Cumlin Martin Sahlin Robin Norström Lina Glans Oscar Lavelid Bo Malmberg Emelie Eduard Teo Strömdahl Östberg Emilia Wikström Melin Chris Österlund vd Vår revisionsberättelse har angivits Ingrid Lindegren Christoffer Carlander Jens Andersson Auktoriserad revisor Av Stockholms stad utsedd revisor Av SSCO:s studentråd utsedd revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers 19

20 Revisionsberättelse Till styrelsen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder org.nr samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers Centralorganisation Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år Stiftelsens års redovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att denna utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att den auktoriserade revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år Styrelsens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om förvaltningen har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med stiftelselagen, årsredovisningslagen eller stiftelseförordnandet. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Enligt vår uppfattning har styrelseledamöterna eller verkställande direktören inte handlat i strid med stiftelselagen, årsredovisnings lagen eller stiftelseförordnandet. Stockholm den 31 mars 2014 Ingrid Lindegren Auktoriserad revisor Öhrlings PriceWaterhouseCoopers Christoffer Carlander Av Stockholms stad utsedd revisor 20 Jens Andersson Av SSCO:s studentråd utsedd revisor

21 Sammanställning av taxeringsvärden respektive bokförda värden Egna fastigheter, sammanställning av taxeringsvärden respektive bokförda värden (ksek), inkl mark och markanläggningar i förekommande fall ksek Taxeringsvärde, ksek Bokfört värde, ksek Fastighetsbeteckning Område Produktionsår Bokfört värde ksek inkl mark & markanl ) Ombyggnadsår. 2) Tillbyggnadsår. 3) Avser 2010 års taxering då korrekt taxeringsbeslut ej ännu inkommit. Någon marknadsvärdering av SSSB:s fastigheter görs inte. Taxeringsvärde ksek (tax 2013) Apeln 13 Apeln ca 1763/1984 1) Atlas 3 Lucidor ca 1700/1966 1) Duvslaget 2 Frösunda Filosofen 2-9, Fysikern 1 Lappkärrsberget / Furiren 2 Strix Generalen 1 Pax 1970/2004 2) Kandidaten 2-4 Kungshamra 1966/2004 2) Kattrumpstullen 4 Roslagstull Klokryparen 6 Hammarby Kurland 19 Kurland 1859/ Kölnan 15 Embla Körsbärsbladet 3 Nyponet 1957/80 1) Körsbärsbladet 4 Domus 1953/75 1) Lissabon 2 Hugin & Munin 1963/82 1) /96 1) Medicinaren 10 Medicinaren Rio 7 Fyrtalet Roslagsbanan 18 Forum Sicklaön 344:1 Balder Skålen 22 Idun 1969/2000 2) Svea Artilleri 9 Mjölner Tussilagon 1 Freja Väbeln 3 Jerum Vätan 21 Vätan Total ) 21

22 Nyckeltal Se def LÖNSAMHET Direktavkastning, % 1 7,2 7,5 7,2 7,0 7,1 Driftnettoöverskottsmarginal, % 2 23,5 23,7 23,7 23,3 23,9 RISKBEDÖMNING Vakansgrad, % 3 0,4 0,4 0,4 0,6 0,7 Omflyttningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 5 2,37 2,36 2,43 2,30 2,18 KAPITAL OCH FINANSIERING Likviditet, % 6 34,9 19,2 33,1 36,1 29,5 Synligt eget kapital SEK/m Synlig soliditet, % 8 14,0 13,2 12,8 11,8 11,4 Fastighetslån SEK/m Kapitalkostnader exkl räntebidrag SEK/m Kapitalkostnader inkl räntebidrag SEK/m FÖRVALTNING Driftnetto SEK/m Underhållsgrad, % 13 27,7 27,6 27,2 25,1 26,5 Underhåll och reparationer SEK/m Administrationskostnad SEK/m Fastighetsskötsel SEK/m Antal bostäder/anställd KUND NKI (nöjd kund-index) 18 4,00 4,00 4,00 3,86 3,79 Hyresgäster 25 år, % PERSONAL Personalomsättning, % 20 10,3 6,9 14,0 5,3 7,0 Sjukfrånvaro, % 21 3,4 2,6 1,8 3,1 3,0 NMI (nöjd medarbetar-index) 22 4,18 MMI (motiverad medarbetar-index) FASTIGHETSUPPGIFTER Bostadshyror SEK/m Lokalhyror SEK/m Byggnader bokfört värde SEK/m

23 1 Direktavkastning, % Fastigheternas samlade driftnetto med av drag för administrationskostnader i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på balansdagen. 2 Driftnettoöverskottsmarginal, % Rörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala intäkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar i förhållande till intäkterna. 3 Vakansgrad, % Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara objekt har varit i proportion till den intäkt alla objekt genererar vid full uthyrning. 4 Omflyttningsgrad, % Antal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder. Detta är ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyresgäst under året. 5 Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till finan siella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att ränte betal ningarna är i fara. 6 Likviditet, % Omsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skulderna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas till likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år. Detta är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt. 7 Synligt eget kapital, SEK/m 2 Det egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar och skulder. 8 Synlig soliditet, % Synligt eget kapital i förhållande till balans omslutningen på balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Här redo visas inte den justerade soliditeten, det vill säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheternas verkliga värde. 9 Fastighetslån, SEK/m 2 Främmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut. 10 Kapitalkostnader exkl räntebidrag, SEK/m 2 Räntekostnader för lånat kapital exklusive statligt räntebidrag. 11 Kapitalkostnader inkl räntebidrag, SEK/m 2 Räntekostnader för lånat kapital inklusive statligt räntebidrag. 12 Driftnetto, SEK/m 2 Rörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära kostnader för administration och finansiering samt avkastning på eget kapital. 13 Underhållsgrad, % Kostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsättningen. Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla fastigheterna i god kondition. 14 Underhåll och reparationer, % Kostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätthålla fastighetsbeståndets kvalitet. 15 Administrationskostnad, SEK/m 2 Administrativa kostnader i den löpande verksamheten. 16 Fastighetsskötsel, SEK/m 2 Kostnader för fastighetsskötsel i den löpande verksamheten. 17 Antal bostäder/anställd, SEK/m 2 Nyckeltalet visar hur många bostäder före taget förvaltar per anställd, det vill säga antalet bostäder den 31 december 2013 genom det genomsnittliga antalet anställda. 18 NKI (nöjd kund-index) Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom en årlig enkätundersökning. Betygsskalan är fem gradig, där fem är högsta betyg. 19 Hyresgäster 25 år Andelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre. 20 Personalomsättning, % Andel anställda som slutat under året. 21 Sjukfrånvaro, % Andel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård av barn ingår ej. 22 NMI (nöjd medarbetar-index) Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år och ersätts av MMI nedan. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. 23 MMI (motiverad medarbetar-index) Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år och ersätter NMI ovan. Betygsskalan är procentuell, där 100 är högsta betyg. 24 Bostadshyror, SEK/m 2 Hyresintäkter för bostäder i det egna beståndet. 25 Lokalhyror, SEK/m 2 Hyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage. 26 Byggnader bokfört värde, SEK/m 2 Byggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. 23

24 Diagram Underhålls- och reparationsutgifter Kostnader ksek Reparation, kostnad Underhåll, aktivering Underhåll, kostnad Resultat, avkastning och kassaflöde Resultat/Kassaflöde, MSEK Direktavkastning, % 80 8 Direktavkastning på bokförda värden % Kassaflöde löpande verksamhet, MSEK Resultat efter finansiella poster, MSEK Fastighetslån och genomsnittlig ränta Fastighetslån, ksek Genomsnittlig ränta, % 5,0 4,5 Genomsnittlig ränta i % före räntebidrag Genomsnittlig ränta i % efter räntebidrag Fastighetslån ksek , , ,0 24

25 Räntebindningstid och räntenivåer per kalenderårsförfall Lånevolym ksek Räntesats, % Genomsnittlig räntesats % Fastighetslån ksek Omflyttningsgrad Omflyttningsgrad, % NKI (Nöjd kund-index) NKI (del av skala 1 5) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,

26 Fastighetsförteckning Inhyrda fastigheter Egna fastigheter Studentruetta Student- Studentlägenhet S:a antal Area m 2 Fastighetsbeteckning Område 1 r&k 2 r&k 3 r&k 4 r&k bostäder bostäder 1) lokaler totalt STOCKHOLM Apeln 13 Apeln Atlas 3 Lucidor Filosofen 2-9, Fysikern 1 Lappkärrsberget Kattrumpstullen 4 Roslagstull Klokryparen 6 Hammarby Kurland 19 Kurland 1, 2, Kölnan 15 Embla Körsbärsbladet 3 Nyponet Körsbärsbladet 4 Domus Lissabon 2 Hugin & Munin Rio 7 Fyrtalet Roslagsbanan 18 Forum Skålen 22 Idun Svea Artilleri 9 Mjölner Väbeln 3 Jerum Vätan 21 Vätan NACKA Sicklaön 344:1 Balder Sicklaön 83:3 + 83:32 Frigg Sickla TÄBY Tussilagon 1 Freja SOLNA Duvslaget 2 Frösunda Furiren 2 Strix Generalen 1 Pax Kandidaten 2, 3, 4 Kungshamra HUDDINGE Medicinaren 10 Medicinaren Summa egna fastigheter Stockholm Moduler (Lappkärrsberget) HSB Övrigt Summa inhyrda bostäder Summa fastigheter totalt ) Avser BOA + Gemensam area studentrum 26

27 Karolinska institutet Solna Handelshögskolan Huddinge Solna Embla 27 25

28 Körsbärsvägen 2, Box 19608, STOCKHOLM Tel: Fax: sssb.se