Årsredovisning 2011 SSSB. Redaktion SSSB. Foto Sid 2: Kim Hellström Övriga bilder: Birgitta Godske. Repro och tryck Tryckerigruppen AB

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2011

2 Årsredovisning 2011 SSSB Redaktion SSSB Foto Sid 2: Kim Hellström Övriga bilder: Birgitta Godske Repro och tryck Tryckerigruppen AB Original Maria Fernsten

3 Innehåll VD har ordet 2 Förvaltningsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter med redovisningsprinciper 11 Revisionsberättelse 18 Nyckeltal 20 Sammanställning av värden 23 Områdesförteckning 24 1

4 VD har ordet Som nytillträdd vd under verksamhetsåret 2011, är det glädjande att vid årets slut kunna konstatera att SSSB med allt uthyrt, välskötta fastigheter och nöjda kunder, visar ett resultat på förväntad nivå. Vi är inte bara Sveriges största aktör på studentbostadsmarknaden, SSSB är även i flera avseenden ett föredöme inom branschen med våra kunder och fastigheter i främsta rummet. Viktig satsning på nya studentbostäder Efterfrågan på studentlägenheter i Stockholm är stor och fortsätter att öka. Det finns förklaringar som stora årskullar och en tuff arbetsmarknad för unga människor, som skulle kunna ses som temporära och därmed på sikt övergående. Stockholm har dock med sina studenter och studentbostäder ett rejält glapp mellan tillgång och efterfrågan som inte kommer vara av övergående karaktär. Regionplanekontoret har under året lagt fram en rapport och en handlingsplan för situationen på studentbostadsmarknaden, där även SSSB medverkat. Den slår fast att bristen på studentbostäder i länet just nu uppgår till minst 7000 studentbostäder. Samtidigt kan jag konstatera att nyproduktionen av studentbostäder både i länet och i landet under 2011, i stort sett stått stilla. Förklaringen är enkel det är inte tillräckligt lönsamt eller kanske rentav en förlustaffär. Nyproduktionen av studentbostäder konkurrerar om samma resurser som de som bygger bostadsrätter. Där ser lönsamheten god ut och man har fullt i sina orderböcker. Byggbranschen saknar helt och hållet incitament att sänka priserna och bistå studentbostadsaktörerna att få ihop sin kalkyl. Vi måste själva ta ett större ansvar för att medverka till en mer kostnadseffektiv bostadsproduktion som gör att vi bättre kan möta efterfrågan och stärka Stockholms tillväxt och konkurrenskraft. Den nästintill obefintliga nyproduktionen av studentbostäder drabbar inte bara Stockholm, den drabbar alla storstadsregioner i landet och är därmed en riksangelägenhet. Regeringen har under året insett detta och tillsatt diverse utredningar i syfte att få fart på byggandet. SSSB har varit en av flera aktörer på studentbostadsmarknaden som regeringens utredare kontaktat i detta arbete. SSSB driver ett antal nyproduktionsprojekt som motsvarar cirka 2000 nya studentbostäder. De projekt som har kommit längst är 84 studentlägenheter i en tillbyggnad på en befintlig fastighet på Norra Stationsgatan och 160 nya studentlägenheter i en förtätning på egen mark ute i Solna. Båda projekten beräknas bli inflyttningsklara under Vi har detaljplaner på gång ute i Björkhagen, på Lappkärrsberget och för en påbyggnad på vår fastighet Jerum nära Gärdet. SSSB har därutöver begärt markanvisningar för den kommande exploateringen ute vid Albano samt en planerad förtätning utmed Valhallavägen. Förutom svårigheten att få lönsamhet, så kantas vägen för våra nyproduktionsprojekt av utmaningar som att ligga inom Nationalstadsparken, byggnormer för bland annat buller och tillgänglighet samt risken för att projektet försenas på grund av den demokratiska processens oförutsägbarhet. Det innebär alltid en risk att inte veta om och när en detaljplan kommer att godkännas. Den risken måste SSSB mot bakgrund av sina relativt små marginaler kontinuerligt bedöma och begränsa. 2

5 Ett föredömligt kundvårdsarbete Under våren kom resultatet i den årliga kundenkäten och hela företaget lyftes av det fantastiska resultatet 4,0. Det finns inga genvägar i detta sammanhang, utan det ligger ett omfattande och målinriktat vardagsslit bakom framgången. Kundvårdsarbetet genomsyrar hela företaget och det är långsiktigt det är så jag anser att vi ska förvalta och utveckla redan goda resultat. Det handlar om att se kundens behov, skapa förtroende och trimma vårt förvaltningsöga i alla sammanhang. Arbetet hjälper oss att effektivisera vårt interna arbete eftersom slaget avgörs i vardagen, i våra tvättstugor, i soprummen och i den kontakt vi dagligen har med våra kunder. Jag är mycket stolt över resultatet nu måste SSSB klara av att både hålla i detta resultat och flytta fram positionerna där det är möjligt. Under året har SSSB tagit steget in i de sociala medierna. Vi finns nu både på facebook och på twitter. För vår kundgrupp är de sociala medierna en självklarhet och SSSB kommer att påverkas och kommenteras där vare sig vi är med eller inte. Därför har vi klivit in och erfarenheterna så här långt är mycket positiva. Vi har även kopplat en chatt-funktion till vår hemsida för att ge våra kunder ytterligare en kanal in till vårt kundcenter. Även den är mycket uppskattad och används flitigt. Det avskaffade kårobligatoriet under 2010 innebar att vi förändrade våra köregler. Det krävs nu kårmedlemskap för att kunna stå i kö och få ett hyreskontrakt hos SSSB. Det har varit ett omfattande arbete med att hantera samtliga i kön som måste styrka sitt kårmedlemskap eller ges utrymme att gå med i en kår om de önskar stå kvar i kön. I slutet av detta år står ca personer aktivt i vår kö. Våra fastigheter i fokus SSSB måste ha goda bostäder att erbjuda sina kunder. Vi genomförde under året underhållsinsatser och projekt för 79 miljoner kronor. Delar av Lappkärrsberget har fått sina stammar bytta och insatserna har även omfattat renovering av kök och badrum. På installationssidan finns ett ambitiöst och omfattande arbete att uppgradera våra undercentraler och få en än mer effektiv drift. Vi ersätter gemensamma elmätare med elmätare per lägenhet för individuell debitering där det är möjligt. SSSB har även klarat av merparten i renoveringsprogrammet för hissarna i vårt fastighetsbestånd. I vår fastighet Medicinaren i Flemingsberg har det under året genomförts omfattande renovering av slitna kök och badrum, entrén och soprummet har fått en ansiktslyftning samtidigt som vi har förtätat med nio nya lägenheter i fastigheten. Ny belysning och andra insatser för utemiljön på Kungshamra har på ett mycket påtagligt sätt gjort bostadsområdet både tryggare och trevligare. Genom att utnyttja ytorna i våra befintliga fastigheter på ett bättre sätt, har SSSB under året lyckats tillföra vårt fastighetsbestånd och studenterna elva nya studentlägenheter. Till sist På SSSB har vi en stor utmaning framför oss i att både kunna bygga nytt och underhålla det vi har med bibehållen lönsamhet. Vår vision är: Vi vill mer fler bostäder och nöjdare kunder. SSSB har ingredienserna för att lyckas: en fantastisk kundgrupp som tvingar oss att ligga i framkant, erfarna och professionella medarbetare som under god ledning genomsyras av omsorg för både kund och fastighet, en unik styrelse med engagerade studenter och professionella ledamöter som har bred erfarenhet och kunskap. Ett stort tack till medarbetare, styrelse och entreprenörer som gjorde 2011 till ett framgångsrikt år för SSSB. Stockholm 1 mars 2012 Chris Österlund, vd 3

6 Förvaltningsberättelse För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB Organisationsnummer Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2011 års verksamhet. Styrelse Styrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorganisationer. Styrelsen har sammanträtt 7 gånger under året. År 2011 Ordinarie Leif Garph Martin Grysell Lina Glans 2) Oscar Lavelid 1) Göran Westberg Sanna Feldell Helge Gimberg 3) Lina Glans 1) Oscar Lavelid 2) Bo Malmberg 4) Johanna Schyl 1) Lotta Wiklund Hedin Vakant 2) Suppleanter Madelein Keskitalo Gustav Kihlberg Martin Sahlin 2) Vakant 1) Vakant 3) ordförande förste vice ordförande vice ordförande vice ordförande vice ordförande Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF År 2012 Ordinarie Leif Garph Martin Grysell Lina Glans Göran Westberg Sanna Feldell Joe Martarian 3) Oscar Lavelid Teo Strömdahl Östberg Lotta Wiklund Hedin Bo Malmberg 4) Suppleanter Gustav Kihlberg Robin Norström Martin Sahlin Vakant 3) ordförande förste vice ordförande vice ordförande vice ordförande Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF Revisorer Stiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska vara auktoriserad. Stockholms stad utser en ordinarie revisor. År 2011 Ordinarie Robert Holm Jens Andersson Jörgen Arnesson 5) Suppleanter Ingrid Lindegren Veera Jokirinne 1) t o m ) fr o m ) på förslag av personalorganisationerna ÅR 2012 Ordinarie Robert Holm Jens Andersson Christoffer Carlander 5) Suppleanter Ingrid Lindegren Frej Naimi-Akbar 4) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening 5) på förslag av Stockholms stad, stadsbyggnadsnämnden 4

7 Verkställande direktör Ann-Sofie Sääf t o m Karin Strömberg Ekström tf VD Chris Österlund fr o m Ledningsgrupp Ann-Sofie Sääf VD t o m Karin Strömberg Ekström boservicechef, tf VD Chris Österlund VD fr o m Anders Cronqvist informationschef Dahn Gidstedt teknisk chef Bo Årman ekonomichef Organisation STYRELSE VD PRESIDIUM VD-ASSISTENT IT EKONOMI KOMMUNIKATION BOSERVICE TEKNISK SERVICE KUNDCENTER UNDERHÅLL HUSVÄRDAR DRIFT ADMINISTRATION KVALITET 5

8 Förvaltningsberättelse Ändamålsparagraf Ändamålsparagrafen i SSSB:s stadgar lyder: Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva medlemmar till Stockholms Studentkårers Centralorganisation, SSCO, anslutna kårer och andra enskilda eller grupper, som genom SSCO:s och myndigheternas beslut kan komma att bli berättigade att bebo dessa bostäder. Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadsproblem för dem som enligt ovan äger rätt att bebo stiftelsens bostäder samt verka för en kulturell och kamratlig samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd. SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhandahålla bostäder för studenter som är medlemmar i en SSCO-ansluten elev- eller studentkår. SSSB hyr ut cirka 7900 bostäder varav 7700 tillhör egna beståndet och 200 bostäder är inhyrda. Presidiet Presidiet styrelsens ordförande och tre vice ordförande sammankallas för beredning av frågor och underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i ärenden som delegerats från SSSB:s styrelse. Utskott Utskottsmöten hålls i samband med presidiemöten. Medlemskap SSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a), Fastigo (Arbetsgivarorganisationen för allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag) och Studentbostadsföretagen. Ekonomiskt utfall Resultatet efter finansiella poster uppgår till kkr (8 804). Omsättningen ökade till kkr ( ). Driftnettot uppgår till kkr ( ). Avskrivningar gjordes till ett sammanlagt belopp av kkr (36 293). Räntekostnader och liknande resultatposter minskade något till kkr (34 603). Investeringar Årets bruttoinvesteringar uppgick till kkr (44 906). Nybyggnationen tog kkr i anspråk och kkr avsåg fastighetsinvesteringar i värdehöjande åtgärder i vid årets ingång befintliga fastigheter. Investeringarna i inventarier summerade till 995 kkr (1 580). Intäkter Stiftelsens totala nettointäkter för år 2011 uppgick till kkr ( ). Hyresuppgörelsen för år 2011 medgav en hyreshöjning med 2,75% från den första januari vilket motsvarar drygt kkr. Intäkter från inhyrda bostäder uppgår till kkr (7 477). Finansiering Belåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del, uppgick vid årets slut till kkr ( ). Andelen lån med rörlig ränta var vid årets slut 10,7% (17,6%). Den genomsnittliga räntenivån för lånen under året blev 3,62% (3,58%) före räntebidrag och 3,55% (3,44%) efter räntebidrag. Borgensansvar Stockholms stad har lämnat kommunal borgen för statliga lån. Stadens borgensansvar omfattar lån om kkr (66 942). Enligt beslut i Stockholms stad under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kommunal borgen för Stiftelsens eventuella nyupplåning. Vinstdisposition Styrelsen föreslår att årets resultat om kr balanseras i ny räkning. 6

9 Resultaträkning Belopp i kkr Not Hyresintäkter 2, Övriga rörelseintäkter Rörelsens intäkter Driftkostnader 3, Underhållskostnader Tomträttsavgälder Fastighetsskatt Driftnetto Avskrivningar Bruttoresultat Administrations- och försäljningskostnader 3, Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Återföring periodiseringsfond Skatt Årets resultat

10 Balansräkning Belopp i kkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Datasystem Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Maskiner Inventarier Pågående nyanläggningar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

11 Belopp i kkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Grundfond Reservfond Balanserad vinst Periodens resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfonder Summa obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder Fastighetslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter Leverantörskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Fastigos Garantifond

12 Kassaflödesanalys Belopp i kkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av röreselsekapital Kassaflöde från förändringar i röreselsekapital Ökning(+)/Minskning(-) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella tillgångar Minskning av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av låneskulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor Erhållen ränta Erlagd ränta Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar Likvida medel avser endast kassa och bank

13 Noter med redovisningsprinciper Belopp i kkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Fordringar och skulder Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta respektive ersättas. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 5 år Materiella anläggningstillgångar Byggnader 50 år Markanläggningar (75% av anskaffningsvärdet) 20 år Byggnader med tillfälligt bygglov Motsvarande 12 år Hyresgästanpassningar (ingår i byggnader) 5 år Maskiner 5 år Inventarier 5 år Övriga anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost 33 år 11

14 Noter med redovisningsprinciper Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Män Kvinnor Summa Styrelse (ordinarie ledamöter) Kvinnor 33% 30% Män 67% 70% Ledningsgrupp Kvinnor 40% 40% Män 60% 60% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och verkställande direktör Övriga anställda Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (2 504) (2 974) Summa Av stiftelsens pensionskostnader avser 298 kkr (317) gruppen styrelse och VD. Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr (0). Sjukfrånvaro Totalt 2% 3% Ålder 29 år eller yngre - 1% Ålder % 3% Ålder 50 eller äldre 2% 4% Kvinnor 2% 4% Män 2% 3% Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron) 18% 12% I åldersintervallet upp till 29 år anges inga uppgifter på grund av det låga antalet anställda i gruppen. Arvode och kostnadsersättning till revisorer Revisionsuppdrag, Öhrlings PWC Övriga uppdrag, Öhrlings PWC Summa Not 2 Hyresintäkter Hyror Bostäder Bredband Lokaler Garage/P-platser Summa

15 Avgår hyresbortfall Bostäder Lokaler Summa Summa hyresintäkter Not 3 Inhyrda bostäder Intäkter bostäder Intäkter bredband Hyresbortfall bostäder Driftkostnader Hyreskostnad inhyrda bostäder Administrations- och försäljningskostnader Summa inhyrda bostäder Not 4 Driftkostnader Fastighetsskötsel Reparationer Vattenavgifter Värmekostnader Bredband El Sophämtning Kabel-TV Förvaltningsadministration Bevakning Snöröjning Summa driftkostnader Hyreskostnad för inhyrda bostäder Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder Not 5 Avskrivningar Fastigheter Markanläggningar Bostads-/underhållslånepost Maskiner och inventarer Datasystem Summa avskrivningar Not 6 Administrations- och försäljningskostnader Företagsgemensamma kostnader Försäljning IT-samordning Övrig administration Summa administrations- och försäljningskostnader

16 Noter med redovisningsprinciper Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Räntebidrag Summa räntekostnader och liknande resultatposter Not 8 Skatt Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas ovan är hänförlig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Årets skatt Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Räkenskapsårets uppskjutna skattekostnad är hänförlig till den temporära skillnad som uppstått då investeringar i byggnader kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Not 9 Datasystem Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut Not 10 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut Not 11 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Bokfört restvärde vid årets slut

17 Not 12 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut Not 13 Maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut 0 13 Not 14 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Bokfört restvärde vid årets slut Not 15 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad Vid årets början Årets förändring Bokförd utgående balans

18 Noter med redovisningsprinciper Not 16 Andra långfristiga fordringar Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Tillkommande fordringar 147 Reglerade fordringar Vid årets slut Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda hyresutgifter Övriga upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier 217 Övriga förutbetalda kostnader Vid årets slut Not 18 Kassa och bank En outnyttjad checkräkningskredit om 5 mkr (5) finns. Not 19 Eget kapital Grundfond Reservfond Balanserat resultat / årets resultat Vid årets början Årets resultat Vid årets slut Not 20 Periodiseringsfonder Periodiseringfond, avsatt vid taxering Periodiseringfond, avsatt vid taxering Periodiseringfond, avsatt vid taxering Vid årets slut Not 21 Långfristiga skulder En betydande andel lån tas för närvarande med rörlig ränta eller med korta löptider för att sänka räntekostnaden. Fastighetsfinansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning inom ett år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt lån på 500 kkr löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende. Not Upplupna semesterlöner Upplupna utgiftsräntor Övriga poster Vid årets slut

19 STOCKHOLM Leif Garph Ordförande Lina Glans Martin Grysell Göran Westberg Sanna Feldell Oscar Lavelid Bo Malmberg Joe Martarian Teo Strömdahl Östberg Lotta Wiklund Hedin Chris Österlund VD Vår revisionsberättelse har avgivits Robert Holm Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Jörgen Arnesson Av Stockholms stad utsedd revisor Jens Andersson Av SSCO:s studentråd utsedd revisor 17

20 Revisionsberättelse Till styrelsen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder Org nr samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers Centralorganisation Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år Stiftelsens årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och utfört revisionen för att med rimlig säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år Styrelsens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om huruvida vi vid vår granskning funnit att någon styrelseledamot eller verkställande direktören handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Styrelseledamöterna eller verkställande direktören har inte handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Stockholm den 26 mars 2012 Robert Holm Jörgen Arnesson Jens Andersson Auktoriserad revisor Av Stockholms stad utsedd revisor Av SSCO:s studentråd utsedd revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers 18

21 19

22 Nyckeltal Ekonomiska nyckeltal Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Synligt eget kapital Fastighetslån Byggnader, bokfört värde Hyresintäkter Bostadshyror Lokalhyror Underhåll och reparationer Kapitalkostnader -exkl räntebidrag inkl räntebidrag Driftnetto Administrationskostnad per lgh Fastighetsskötsel per lgh Antal lgh per anställd Underhållsgrad 1) 27,2% 25,1% 26,5% 26,1% 24,0% Direktavkastning 2) 7,2% 7,0% 7,1% 7,1% 7,1% Synlig soliditet 3) 12,8% 11,8% 11,4% 10,9% 10,4% Likviditet 4) 34,4% 36,1% 29,5% 42,3% 34,4% Räntetäckningsgrad 5) 2,43 2,30 2,18 2,07 2,11 Kundrelaterade nyckeltal Vakansgrad 6) 0,4% 0,6% 0,7% 0,4% 0,5% Omflyttningsgrad 7) 43% 41% 44% 46% 56% NKI (nöjd kund-index) 4,00 3,86 3,79 3,76 3,67 Hyresgäster 25 år 38% 35% 45% 37% 57% Medarbetarrelaterade nyckeltal Personalomsättning 14% 5,3% 7,0% 9,2% 19,0% Sjukfrånvaro 1,8% 3,1% 3,0% 2,7% 3,4% NMI (nöjd medarbetarindex) - 4,18-4,27-1) Underhåll och reparationer i % av omsättning 2) Resultat före avskrivningar i % av bokfört värde på fastigheter 3) Synligt eget kapital i % av balansomslutning 4) Omsättningstillgångar i % av kortfristiga skulder 5) Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i % av finansiella kostnader 6) Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i % av totala årshyran 7) Antal omflyttningar i beståndet i % av antal bostäder Synligt eget kapital Det egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar och skulder. Fastighetslån Främmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut. Byggnader bokfört värde Byggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Bostadshyror Hyresintäkter för bostäder i det egna beståndet. Lokalhyror Hyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage. Underhåll och reparationer Kostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätthålla fastighetsbeståndets kvalitet. Kapitalkostnader Räntekostnader för lånat kapital, uppdelad som inklusive respektive exklusive statligt räntebidrag. Driftnetto Rörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära kostnader för administration och finansiering samt avkastning på eget kapital. Antal bostäder per anställd Nyckeltalet visar hur många bostäder företaget förvaltar per anställd, det vill säga antalet bostäder den 31 december 2010 genom det genomsnittliga antalet anställda. Underhållsgrad Kostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsättningen. Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla fastigheterna i god kondition. Direktavkastning Fastigheternas samlade driftnetto i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på balansdagen. Synlig soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen på balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Här redovisas inte den justerade soliditeten, det vill säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Likviditet Omsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skulderna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas till likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år. Detta är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att räntebetalningarna är i fara. Driftnettoöverskottsmarginal Rörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala intäkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar. Vakansgrad Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara bostäder har varit i proportion till den intäkt alla bostäder genererar vid full uthyrning. Omflyttningsgrad Antal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder. Detta är ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyresgäst under året. NKI (Nöjd kundindex) Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom en årlig enkätundersökning. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. Hyresgäster 25 år Andelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre. Personalomsättning Andel anställda, inklusive vikariatsanställda, som slutat under året. Sjukfrånvaro Andel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård av barn ingår ej. NMI (Nöjd medarbetarindex) Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. 20