INNEHÅLL INLEDNING 3-5 KORT FRÅN VD 3 KORT OM MKB OCH BOLAGETS ROLL I STADEN: VÅR VISION, AFFÄRSIDÉ, KÄRNVÄRDEN 5 VÅR OMVÄRLD 6-19

Transkript

1 AFFÄRS PLAN 2018

2 INNEHÅLL INLEDNING 3-5 KORT FRÅN VD 3 KORT OM MKB OCH BOLAGETS ROLL I STADEN: VÅR VISION, AFFÄRSIDÉ, KÄRNVÄRDEN 5 VÅR OMVÄRLD 6-19 EKONOMISK UTVECKLING 6 FÖRUTSÄTTNINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN 9 UTBUD OCH EFTERFRÅGAN PÅ BOSTADSMARKNADEN 11 SOCIAL HÅLLBARHET OCH MILJÖ 16 DIGITALISERING 19 INVÄRLD 20 VÅRA MÅLOMRÅDEN 20 KÄLLOR I affärsplanen redovisas MKB:s företagsövergripande mål. Baserat på affärsplanen formulerar MKB i verksamhetsplanerna varje år mål för respektive avdelning, vilka följs upp löpande under året.

3 KORT FRÅN VD MKB Fastighets AB arbetar för att nå visionen Hem för var och en genom att utveckla och förvalta bostäder för alla som vill bo i Malmö. MKB är med cirka bostäder och över kommersiella lokaler det största fastighetsbolaget i Malmö och ett av de större i Sverige. Vi har ett långsiktigt ansvar att utifrån affärsmässiga principer bygga bra och prisvärda bostäder och bidra till att stärka Malmös attraktivitet. Ett fastighetsbolag av MKB:s storlek såväl påverkar som påverkas av vår omvärld. För att kunna fullgöra vårt uppdrag över tid behöver vi bland annat värdera utvecklingen av svensk och dansk ekonomi, liksom balansen mellan utbud och efterfrågan och regelförändringar på bostadsmarknaden. Det är svårt att prognosticera hur bostadsmarknaden utvecklas kommande år både nationellt och lokalt, vilket gör det extra angeläget att rusta bolaget och ha flexibilitet i vår planering. MKB har utvecklats mycket de senaste åren. Nyproduktionen har ökat avsevärt och vi har genomfört ett stort antal förvärv. Ett exempel är förvärvet av delar av Jägersro. Tillsammans med privata aktörer hoppas vi kunna skapa en helt ny blandad, tät och grön stadsdel med cirka nya bostäder som kan ge hem till många Malmöbor. Samtidigt som vi har byggt och förvärvat har vi som första fastighetsbolag blivit hbtq-certifierade, och satsat på kundbemötande uppmätte vi vår högsta kundnöjdhet någonsin och vi har Sveriges mest nöjda studentboendekunder. För att fortsätta utvecklas som bolag och stå starka i en föränderlig omvärld kommer MKB under 2018 till 2020 att fokusera på konsolidering. Syftet är att säkra våra landvinningar och skapa goda förutsättningar för långsiktig utveckling. Vi kommer samtidigt att fortsätta arbetet med att nå goda resultat inom våra fyra målområden. I den mån avvägningar mellan konsolidering och andra mål kan behöva göras kommer konsolidering att prioriteras för att stärka bolagets långsiktiga stabilitet. En grundförutsättning för en långsiktigt hållbar utveckling av bolaget är att vår kostnadsutveckling ryms inom ramen för våra löpande intäktsökningar. De senaste årens hyresjusteringar har inte mött kostnadsökningarna inom bygg- och fastighetsbranschen. Det gör att vi successivt behöver anpassa våra kostnader. MKB får idag betala höga priser för såväl löpande underhåll som för underhållsinvesteringar. Vi planerar att fortsätta underhålla på ungefär samma nivå som 2017, men vid ett ogynnsamt kostnadsläge eller svårighet att få anbud finns en flexibilitet att planera om till en betydande minskning av underhållet under treårsperioden. MKB har som mål att under perioden 2017 till 2019 färdigställa bostäder, under förutsättning att inte allvarliga hinder föreligger. Att uppnå lönsamhet i nyproduktionsprojekt och kunna hyra ut till rimliga hyror försvåras av ett hög prisläge. Vår bedömning är att vi kommer att nå vårt produktionsmål men det kan inte uteslutas att vi kommer att bedöma det som nödvändigt att dra ner på byggtakten med hänsyn till prisbilden. Att bygga en hel och hållbar stad och ha en väl fungerande bostadsmarknad är grundläggande förutsättningar för Malmö och Malmöbornas välfärd och tillväxt. Vi på MKB ser det som en förmån att tillsammans med andra få vara med och förvalta och bygga Malmö. Terje Johansson VD, MKB Fastighets AB MÅL/MÅLOMRÅDEN MÅL FÖR 2018 VÅRA KUNDER Vi är kundernas första val»» NKI Index 70 VÅRA MEDARBETARE Vi är inkluderande och passionerade»» NMI Index 70 VÅR VERKSAMHET Vi erbjuder prisvärt och hållbart boende»» Bygga lägenheter till 2019»» Minska direkt klimatpåverkan per lägenhet med 20 procent jämfört mer 2015 VÅR EKONOMI Vi har kraft att utveckla för framtiden»» Uppnå ett resultat på 190 miljoner kronor MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

4 INLEDNING MKB:S VISION Hem för var och en AFFÄRSIDÉ Vi är ett allmännyttigt bostadsbolag som utvecklar och förvaltar boende med hyresrätt för alla som vill bo i Malmö MKB:S KÄRNVÄRDEN Modiga Vi står upp för det vi gör och för grundläggande värderingar. Vi utmanar invanda tankar och vågar prova nya saker. Enkla Vi är enkla att ha att göra med och möter alla personer på ett prestigelöst och okomplicerat sätt. Tillsammans Tillsammans med kunder, samarbetspartners och kollegor drar vi nytta av varandras erfarenhet, perspektiv, kompetens och bakgrund. MALMÖ STADS ÄGARIDÉ FÖR MKB En väl fungerande bostadsmarknad är en viktig grundförutsättning för stadens tillväxt och välfärd. MKB:s roll är att genom innovativ och förebildlig förvaltning, investeringsaktivitet, hyressättning m.m. stödja en sådan utveckling. Social och miljömässig hållbarhet ska vara viktiga element i verksamheten. Verksamheten ska baseras på långsiktighet och affärsmässighet. MKB:S FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsbestånd Yta (1000- tals kvm) Andel Hyra (Mkr) Andel Bostäder % % Lokaler % % Bilplatser 36 2 % Summa % % 4 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

5 INLEDNING OM MKB OCH BOLAGETS ROLL I STADEN Arbete och bostäder är Malmös viktigaste uppdrag. Att ha en väl fungerande bostadsmarknad är därmed en grundförutsättning för Malmös tillväxt och välfärd. Det är också utgångspunkten i Malmö stads ägardirektiv och uppdrag till MKB. Bolaget ska bidra till hela Malmös attraktivitet genom att erbjuda bra och prisvärda bostäder till alla som vill bo i staden. MKB ska utifrån sin storlek vara den aktör som bidrar med flest hyresbostäder till Malmös bostadsmarknad. Bolaget har idag en marknadsandel på 32 procent av hyresrättsmarknaden och 15 procent av den totala bostadsmarknaden i Malmö. En sjättedel av Malmöborna bor i MKB:s fastigheter. MKB är med drygt lägenheter och över kommersiella lokaler det största fastighetsbolaget i Malmö, och ett av de större i Sverige. Vid årsskiftet 2017/2018 pågick nyproduktion av X lägenheter som kommer att färdigställas succesivt under de närmaste åren. MALMÖ STADS VERKSAMHETSINRIKTNING FÖR 2018 I Malmö stads budget för 2018 lyfts mål och inriktningar för kommunen och dess verksamhet. Dessa inriktningar ligger väl i linje med MKB:s prioriteringar och satsningar. I modellen nedan återges de nio rubriker som utgör fokusområden i Malmö stads budget för 2018 och som MKB arbetar utifrån. 1. En ung global och modern stad Kommunfullmäktigemål: Malmöborna ska kunna känna sig stolta över sin unga, globala och moderna stad där frågor om jämlikhet, jämställdhet, antidiskriminering, miljö och delaktighet står högt på dagordningen. 2. En stad för näringsliv och arbete Kommunfullmäktigemål: Malmöborna ska ha tillgång till en växande arbetsmarknad och ges förutsättningar för självförsörjning. 3. En stad för barn och unga Kommunfullmäktigemål: Malmös barn och unga ska få det stöd och den utbildning de behöver för att växa upp under trygga och jämlika förhållanden och utveckla sin fulla potential. 4. En öppen stad - Kommunfullmäktigemål: Malmö ska vara en öppen, jämställd och inkluderande stad, fri från diskriminering, där alla ges lika rättigheter och möjligheter och där mångfalden är en tillgång. 5. En jämlik stad - Kommunfullmäktigemål: Malmöbor med behov av stöd och hjälp ska bemötas med respekt och ges förutsättningar för en meningsfull tillvaro med inflytande över sin vardag och i samhället. 6. En trygg stad - Kommunfullmäktigemål: I Malmö ska alla känna sig trygga och vara säkra såväl i hemmet som i stadens offentliga rum. 7. En aktiv och kreativ stad - Kommunfullmäktigemål: I Malmö ska alla kunna utvecklas och stärkas med hjälp av ett meningsfullt fritids- och kulturliv. 8. En ekologiskt hållbar stad - Kommunfullmäktigemål: Malmö stad ska skapa en hållbar stadsstruktur för en växande befolkning och fortsätta utvecklas som en attraktiv och tillgänglig stad. Malmö ska vara en hälsofrämjande och klimatsmart stad där det är enkelt att göra hållbara val. 9. En stad med bra arbetsvillkor - Kommunfullmäktige mål: Malmö stads medarbetare ska ha bra arbetsvillkor och ska med hög kompetens och kunskap möta Malmöborna. 9 En stad med bra arbetsvillkor 8 En ekologiskt hållbar stad 1 En ung global och modern stad MALMÖ STADS MÅLOMRÅDEN 2 En stad för näringsliv och arbete 3 En stad för barn och unga 7 En aktiv och kreativ stad 6 En trygg stad 5 En jämlik stad 4 En öppen stad MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

6 OMVÄRLD OMVÄRLD Mycket av det som sker i vår omvärld har bäring på hur vi planerar och bygger vårt samhälle. Precis som alla verksamheter påverkas MKB Fastighets AB av förutsättningar och skeenden i vår omvärld. Det är faktorer som MKB måste förhålla sig till och i samverkan med andra samhällsbyggare säkerställa att möjligheterna som dessa innebär tillvaratas och utmaningarna hanteras. Denna affärsplan utgår från ett antal övergripande omvärldsfaktorer som MKB har identifierat som särskilt viktiga för bolagets förutsättningar för att bedriva verksamhet under det närmaste året. De handlar om läget i den svenska och danska ekonomin, om de spelregler samt andra förutsättningar som råder för att bygga och förvalta bostäder samt balansen mellan utbud och efterfrågan. De utmaningar och möjligheter som finns för att utveckla arbetet inom områdena miljö och social hållbarhet samt digitalisering har också stor inverkan på bolagets väg framåt. förväntas den svenska ekonomin att växa med i genomsnitt 2,5 procent. Bostadsinvesteringar är viktiga bidrag för tillväxten, och de två första kvartalen 2017 var den genomsnittliga tillväxten för bostadsinvesteringar större än något av de fyra föregående åren. (OBS. Uppdateras 13 december då SCB publicerar ny rapport.) Skåne följer Sveriges tillväxt, om än på något lägre nivå. I Malmö uppgick vid senaste mätningen bruttoregionalprodukten per invånare till kr, vilket var högre än både Skåne ( kr) och riket ( kr). Malmös och Skånes ekonomi påverkas både av utvecklingen i den svenska ekonomin och av utvecklingen i Danmark. Där har ekonomin tagit fart efter några år med lägre tillväxt än förväntat och landet befinner sig i en högkonjunktur. BNP-tillväxten i Danmark var ,0 procent, den starkaste noteringen på ett decennium. Som en följd av gräns- och id-kontroller mellan Sverige och Danmark har den ekonomiska tillväxten annars varit lägre i Öresundsregionen. I maj 2017 upphörde id-kontrollerna mellan länderna, vilket innebär att det återigen finns en större rörlighet i regionen med kortare restid och fler avgångar. Däremot finns fortfarande gränskontrollen, som sker vid ankomst till Sverige, kvar. STABIL RÄNTENIVÅ EKONOMISK UTVECKLING Den ekonomiska utvecklingen påverkar verksamheters möjligheter och intresse för att investera. För fastighetsbolag gäller det möjligheter att förvärva mark och fastigheter samt att investera i befintligt bestånd och i nyproduktion, men även att ha beredskap för konjunkturförändringar. Med MKB:s placering i den expansiva Öresundsregionen är det också intressant att titta på hur svensk såväl som dansk ekonomi utvecklas utifrån tillväxt, arbetsmarknad samt transaktioner och priser på fastigheter och boende. HÖGTRYCK I SVENSK EKONOMI Svensk ekonomi går för närvarande på högtryck och tillhör en av Europas snabbast växande, även om BNP-tillväxten på drygt 3 procent innebar en minskning från föregående år. Konjunkturen i omvärlden har fortsatt att stärkas och Internationella valutafonden, IMF, förväntar sig att den globala tillväxten sammantaget under 2018 och 2019 blir drygt 3,5 procent, i linje med det historiska genomsnittet de senaste 30 åren. Efter en tidigare inhemskt driven tillväxt är nu exporten en viktig motor för tillväxten i Sveriges ekonomi. Med en förväntat fortsatt god utveckling på svenska exportmarknader beräknas det starka konjunkturläget bestå även kommande år. Under 2018 och 2019 Riksbankens prognos är att de kraftfulla penningpolitiska åtgärder som införts är fortsatt nödvändiga för att inflationen ska stabiliseras nära målet om 2 procent. Inflationen har långsamt börjar röra sig mot Riksbankens mål. Reporäntan har nu legat orörd på -0,5 procent sedan februari Den första räntehöjningen väntas ske i mitten av 2018 då Riksbanken prognostiserar en räntehöjning till -0,4 procent, och har aviserat att det därefter kommer att göras långsamma räntehöjningar. Riksbanken har under 2017 genomfört omfattande köp av statsobligationer, uppemot 290 miljarder kronor exklusive återinvesteringar. Vid årsskiftet löpte det köpprogrammet ut, varefter Riksbanken ska besluta om en eventuell förlängning av köpprogrammet. TUDELAD BILD AV ARBETSMARKNADEN Sverige rankas som världens sjunde mest konkurrenskraftiga land i en ny rapport från World Economic Forum. Det är en knapp förändring från fjolårets sjätteplats, och intresset att investera i Sverige fortsätter att öka. Rapporten hänvisar till Sveriges robusta tillväxt och att landet har en förhållandevis väl fungerande arbetsmarknad, medan svagheterna för svensk del anses vara bland annat alltför strikta regler på arbetsmarknaden och ett högt skattetryck. Internationella valutafondens årliga granskning av Sverige pekar också på en robust ekonomi, men IMF varnar samtidigt för bostadssituationen i landet. Höga bostadspriser i 6 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

7 OMVÄRLD kombination med långa väntetider för att få en hyresrätt minskar rörligheten på arbetsmarknaden, vilket enligt IMF utmanar en hållbar tillväxt och är ett sänke för svensk ekonomi. Enligt en undersökning från Arbetsförmedlingen, våren 2017, bedömer en majoritet av företagen i Skåne att de möter en ökad efterfrågan på varor och tjänster under perioden , och det är få företag som tror på en försämring. Skåne har också en av landets starkaste jobbtillväxter. Både efterfrågan och utbudet förväntas öka under 2018, främst som en följd av invandringen. Trots sysselsättningstillväxten ligger arbetslösheten i Skåne och Malmö kvar på en hög nivå jämfört med riket, och det finns en tudelning av arbetsmarknaden. Enligt SCB är 10,7 procent av invånarna i Malmö arbetslösa, jämfört med 7 procent i riket som helhet. Det finns en stor tillgång på arbetslösa med kort utbildning samtidigt som det råder brist på kompetens i vissa segment, vilket är ett hinder för den framtida jobbtillväxten. SKATTEKRAFT 2017 Stockholm 125 % Göteborg 103 % Skåne 95 % Malmö 85 % RIKET 100 % Källa: SCB: Skatteunderlag och skattekraft efter region. År INKOMSTER OCH SKATTEKRAFT I MALMÖ 2017 var skattekraften per invånare i Malmö 85 procent av genomsnittet för riket, vilket kan jämföras med 95 procent i hela Skåne. De disponibla inkomsterna är också lägre i Malmö än riket i stort, och i synnerhet i jämförelse med de andra storstäderna Stockholm och Göteborg. Andelen förvärvsarbetande i Malmö ökade under år 2017 med 3,0 procent jämfört med föregående år, men är fortfarande lägre än i landet som helhet. Förvärvsfrekvensen i Malmö är enligt SCB 65,9 procent, medan genomsnittet för Sverige är 77,9 procent. Den sammanräknade förvärvsinkomsten för Malmöbor mellan år uppgår till kronor, jämfört med kronor i hela landet. I den nationella arbetsmarknadsstatistiken saknas personer som bor i Sverige och jobbar utomlands, vilket påverkar Malmös siffror negativt. Den sammanräknade förvärvsinkomsten i Malmö skulle uppskattningsvis vara cirka 7 procent högre än nuvarande statistik om Öresundspendlande Malmöbors inkomster räknades in. MALMÖ GÅR BÄTTRE ÄN RIKET I Malmö har privatbostadsmarknaden utvecklats i en starkare takt än Göteborg och Stockholm för såväl bostadsrätter som villor. Enligt prisindex för privatägda bostäder i Sverige, HOX index som mäter den underliggande prisutvecklingen på bostadsmarknaden har bostadsrättsindex de senaste 12 månaderna stigit med 7,7 procent i Malmö vilket är långt över rikssnittet som stigit med 0,6 procent. Motsvarande siffror avseende bostadsrätter i Göteborg är plus 6,6 procent. SIFFROR FÖR ARBETSLÖSHET I PROCENT 2016 Riket Skåne Stockholm Göteborg Malmö SYSSELSATTA ÅR I PROCENT AV BEFOLKNINGEN, ,90 % 6,10 % 8,40 % 7,70 % Riket Skåne Malmö 10,70 % Källa: SCB: Befolkningen år (AKU), procent efter region, arbetskraftstillhörighet, kön och år Källa: SCB: Befolkningen år (AKU), procent efter arbetskraftstillhörighet, kön och år 67,1 % 65,0 % 65,4 % 66,6 % 65,0 % 64,8 % 66,2 % 63,9 % 63,9 % PRISUTVECKLING PÅ BOSTADSRÄTTER, ,4 % 21,8 % 7,4 % Malmö Göteborg Stockholm MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

8 OMVÄRLD Villaindex i Malmö har stigit med 7,1 procent, vilket är 2,7 procentenheter mer än rikssnittet. Utvecklingen för villaindex i såväl Stockholm (1,4 procent) som Göteborg (6,4 procent) är lägre än i Malmö. Under den senaste tremånadersperioden har priserna på såväl bostadsrätter som villor haft en negativ utveckling i hela landet. Priskorrigeringen är omkring 5 procent men från en hög nivå efter många år av stigande bostadspriser. Utöver många år av prisuppgång är sannolikt även amorteringskrav och snabbt ökad nyproduktion orsaker till korrigeringen. FORTFARANDE STORA PRISSKILLNADER Malmös bostadspriser ökar mer än rikssnittet, Stockholm och Göteborg, men fortfarande finns det stora prisskillnader på bostadsrätter städerna emellan. Det genomsnittliga priset på bostadsrätter i Stockholm är kronor per kvadratmeter, och i Göteborg kronor per kvadratmeter. I Malmö är motsvarande pris kronor per kvadratmeter, även om Malmös procentuella ökning de senaste 12 månaderna är störst på 13,4 procentenheter. OSÄKRA UTSIKTER PÅ FASTIGHETSMARKNADEN Förutsättningarna på den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt gynnsamma med låg ränta och god arbetsmarknad. Under det senaste året har ett antal osäkerhetsfaktorer observerats, däribland den presenterade paketeringsutredningen och nya regler för företagssektorn (begränsning i ränteavdrag). Osäkerheten tillkommer i ett läge där aktiviteten är fortsatt hög på transaktionsmarknaden, bostadsbyggandet har tagit fart i hela landet och där stigande räntor kommer allt närmare. Hittills har tecken på avmattning framförallt berört privatbostadsmarknaden i form av korrigering av bostadsrätts-/villapriserna. Sett över en längre tidsperiod har marknaden uppvisat sjunkande direktavkastningskrav och i de bästa lägena återfinns nivåer i det äldre beståndet under 3 procent och med prisnivåer PRISUTVECKLING PÅ BOSTADSRÄTTER (KR/KVM) Malmö Göteborg Stockholm okt Procentuell ökning ,4% 21,8% 7,4% Källa: SCB på till strax över kronor per kvadratmeter. Den genomsnittliga hyran per kvadratmeter för bostäder är högre i Malmö, kronor, än i Göteborg, kronor. I Stockholm är den kronor per kvadratmeter. Hyresnivån i kontorsfastigheter i A-läge i Malmö ligger runt kr per kvadratmeter i genomsnitt, en ökning med cirka 9 procent jämfört med föregående år. Vakansgraden sjönk under 2017, och är nu runt 6 procent trots att det tillfördes kvadratmeter kontorsyta, vilket motsvarar ett tillskott på cirka 2 procent. Det finns också toppnoteringar om hyresnivåer på kronor per kvadratmeter i kontorsfastigheter. Direktavkastningskravet bedöms i bästa läge uppgå till cirka 4,25 procent och de högsta noterade prisnivåerna är i intervallet kronor per kvadratmeter. FLERA STÖRRE TRANSAKTIONER Den svenska fastighetsmarknaden har under 2017 karaktäriserats av en fortsatt hög transaktionsvolym, men har inte nått upp till rekordnivån från Under 2016 genomfördes transaktioner till en total volym på 200 miljarder kronor, varav Castellums förvärv av Norrporten uppgick till cirka 22 miljarder kronor. Under de tre första kvartalen 2017 gjordes transaktioner för totalt 100 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 127 miljarder under motsvarande period föregående år, men med beaktande av Castellumaffären i april förra året är förändringen inte särskilt stor. Under det tredje kvartalets avslutande månad var transaktionsvolymen väsentligt lägre än de två föregående åren vilket kan indikera en viss avvaktan hos investerare med anledning av den osäkerhet som råder. Det är fortsatt svenska fastighetsbolag, följt av fonder och institutioner som är de mest aktiva köparna. De utländska investerarnas andel av transaktionerna har emellertid ökat och under de tre första kvartalen 2017 stod utländska investerare för 25 procent av den totala transaktionsvolymen. Transaktionsvolymen på Malmömarknaden återfinns i normalfallet någonstans kring 5 till 10 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Under 2016 uppgick omsättning i Malmö till cirka 13 miljarder kronor, vilket motsvarade knappt 7 procent av omsättningen i riket. I slutet av 2017 har omsättningen i Malmö utgjort cirka 5 procent av den totala omsättningen. De fem största transaktionerna på Malmömarknaden redovisas i tabellen nedan. FEM STÖRSTA TRANSAKTIONERNA I MALMÖ DECEMBER 2016-DECEMBER 2017 Fastighet Datum Köpare Säljare Hästdroskan 1 & CBRE Global Investors Trophi Fastighets AB ca 500 Köpeskilling (Mkr) Delområde Läge Typ Jägersro, Elisedahl B Handel Rolf 6 & Uno 5 (Malmö Entré) Trianon Commerz Rela Investmentg. 400 Värnhem B Rosengård 130:401, del av MKB Fastighets AB Skånska Travsällskapet 775 Handel/ Bostäder Jägersro, Elisedahl C Mark Lokaler/ Bostäder Carl Gustaf Volito SEB Trygg Liv 275* Gamla Staden A Tio fastigheter i Törnrosen/Örtagård * Bedömd köpeskilling Rosengård Fastighets AB MKB Fastighets AB Rosengård C Bostäder 8 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

9 OMVÄRLD FÖRUTSÄTTNINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN Bostadsmarknadens och bostadspolitikens form och utveckling påverkar förutsättningarna som ett av landets största allmännyttiga bostadsbolag, och en av de största kommersiella branschaktörerna i Malmö. BOSTADSPOLITISKA BESLUT OCH UTREDNINGAR Politiska beslut och satsningar påverkar förutsättningarna för bostadsmarknadens aktörer. Den höga befolkningsökningen och utbredda bostadsbristen i Sverige gör att bostadsfrågor är ett prioriterat område för landets styrande politiker. Under 2017 har regering och riksdag fattat flera beslut som berör bostadsmarknaden, vilket innefattar regeländringar såväl som statliga utredningar kring olika frågor rörande byggande och bostäder. Bland besluten under 2017 kan nämnas höjda riktvärden för bullernivåer och ändringar i PBL. Under året inlämnades betänkanden från flera statliga utredningar rörande byggande och bostäder, däribland stärkt ställning för hyresgäster, hyra vid nyproduktion och klimatanpassning. Regeringen beslutade i slutet av 2017 att dela ut cirka 1,8 miljarder kronor i stöd för ökat bostadsbyggande till 199 kommuner. Malmö tilldelas 99,9 miljoner kronor, för att möta det ökade behovet av bostäder. BUDGETPROPOSITION FÖR 2018 Den 20 september 2017 lämnade regeringen sin budgetproposition till riksdagen. Riksdagen tog i november ett rambeslut kring de ekonomiska ramarna för samtliga utgiftsområden och i december sammanställde riksdagen statens budget. Utgifterna för statens budget beräknas uppgå till 999 miljarder kronor under 2018, och inkomsterna beräknas uppgå till miljarder kronor. OBS. beslut i riksdagen fattas under andra halvan av december, texten uppdateras då. MÅL FÖR BYGGANDE OCH BOENDE Regeringens målsättning är att det fram till år 2020 ska byggas minst nya bostäder. Det övergripande målet är i sin tur nedbrutet i delmål för olika områden: Bostadspolitik långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som motsvarar behoven. Byggande långsiktigt hållbara byggnadsverk, effektiva regelverk och andra styrmedel för effektiv resurs- och energianvändning och god inomhusmiljö, samt en väl fungerande konkurrens i bygg- och fastighetssektorn. Samhällsplanering tydliga roller för fysisk planering, regelverk och styrmedel för rättssäkerhet och medborgerligt inflytande, samt goda förutsättningar för byggande av bostäder och lokaler. Hållbara städer inkluderande och tillgängliga stadsmiljöer som erbjuder alla människor en attraktiv och grön livsmiljö. ÖVERSIKT AV BUDGETPOSTER FÖR 2018 Utgifter år 2018, per utgiftsområde, belopp i tusental kronor Regeringens UTGIFTSOMRÅDE förslag Rikets styrelse Samhällsekonomi och finansförvaltning Skatt, tull och exekution Rättsväsendet Internationell samverkan Försvar och samhällets krisberedskap Internationellt bistånd Migration Hälsovård, sjukvård och social omsorg Ekonomisk trygghet vid sjukdom och funktionsnedsättning Ekonomisk trygghet vid ålderdom Ekonomisk trygghet för familjer och barn Jämställdhet och nyanlända invandrares etablering Arbetsmarknad och arbetsliv Studiestöd Utbildning och universitetsforskning Kultur, medier, trossamfund och fritid Samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande samt konsumentpolitik Regional tillväxt Allmän miljö- och naturvård Energi Kommunikationer Areella näringar, landsbygd och livsmedel Näringsliv Allmänna bidrag till kommuner Statsskuldsräntor m.m Avgiften till Europeiska unionen Summa utgiftsområden Minskning av anslagsbehållningar Summa utgifter Källa: Regeringen 2017 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

10 OMVÄRLD REGERINGENS BOSTADSPOLITISKA PROGRAM I budgetpropositionen 2018 omfattar området Samhällsplanering, bostadsmarknad, byggande och lantmäteriverksamhet knappt 6,7 miljarder kronor i anslag. Huvuddelen av anslagen omfattar de stöd regeringen föreslår, bland annat: Energieffektivisering och renovering av hyresrätter i flerbostadshus och utomhusmiljöer. Stöd till kommuner för ökat bostadsbyggande. Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande. Bidrag till radonsanering i bostäder. Främjande av innovativt och hållbart byggande. Höjning av bostadstillägget för pensionärer. Förstärkning av bostadsbidraget till barnfamiljer, genom ett nytt särskilt bidrag för barn som bor växelvis hos föräldrarna. RESURSBRIST INOM BYGG OCH FASTIGHET Det finns en arbetskraftsbrist inom fastighetsbranschen, samtidigt som medelåldern i branschen är hög och det pågår en utveckling av flera arbetsroller som ställer allt högre krav på kompetens och utbildning. Byggindustrin uppger också att det råder arbetskraftsbrist, och många företag i branschen säger att det är svårt att rekrytera. I en undersökning från Svenskt Näringsliv svarade 45 procent av företagen inom byggsektorn att de tvingats tacka nej till uppdrag på grund av kompetensbrist. Enligt Sveriges Byggindustrier gör det att det föreligger risk för en överhettning inom byggsektorn i landet. Arbetskraftsbrist leder till högre priser vilket kan påverka företags möjlighet att investera i nyproduktion och större underhållsprojekt. För att få in arbetskraft försöker företag inom byggsektorn i hög utsträckning att rekrytera medarbetare som har utbildning från ett yrkesprogram på gymnasiet. Dessa program lider dock av sviktande attraktivitet, vilket på sikt kan försämra kompetensförsörjningen i byggbranschen. UTLÄNDSK KONKURRENS PÅ BYGGMARKNADEN Boverket har fått i uppdrag av regeringen att bygga upp och förvalta en webbplats med information för utländska byggherrar och byggföretag. Syftet är att de ska kunna sätta sig in i och förstå de svenska bostads- och byggmarknaderna för att kunna lämna anbud på den svenska marknaden. Målet är att öka konkurrensen och motverka stigande priser. SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, anordnar utbildningar riktade mot utländska byggföretag och för ett samarbete med den polska regeringen i syfte att få fler byggbolag att etablera sig i Sverige. HYRESRÄTTEN VIKTIG PÅ MARKNADEN Hyresrätten har en central roll på bostadsmarknaden och är ofta den upplåtelseform som tillåter unga eller personer med låg inkomst att ta sig in på bostadsmarknaden. Det är den mest flexibla upplåtelseformen som ger valfrihet oavsett om man behöver ett boende en kortare tid eller vill bo kvar på lång sikt. Hyresrätten ger en överblickbar boendekostnad, kräver inga kontantinsatser och frigör tid genom hög servicenivå. Allt sammantaget gör att hyresrätten har en nyckelroll på en alltmer rörlig arbetsmarknad. Hyresrätten har en viktig roll att spela idag såväl som i morgon, och allmännyttan har en nyckelroll i den utvecklingen. Upplåtelseformen är emellertid ofta dyrare än exempelvis motsvarande bostadsrätter, bland annat beroende på olika ränteavdrag, beskattning på avsättning för framtida underhåll och ROT-avdrag. FRAMTIDENS BOENDE SABO har i en stor studie, Allmännyttan mot år 2030, utgått från befolkningstrender och gjort en spaning kring vilka typer av hyresgäster som kommer finnas i framtiden och vad de kommer att efterfråga. SABO:s hypotes är att vi går mot en trend med dels fler mindre lägenheter och fler gemenskapsytor, dels mer flexibla kontraktsformer som tillåter smidigare samboende mellan exempelvis vänner. Antalet äldre personer i Sverige ökar kraftigt, och bor hemma längre och i större utsträckning än tidigare. Det ställer kravet att det framöver finns fler tillgänglighetsanpassade lägenheter än idag, och medför behov av ökad trygghet i både hem och bostadsområde. Även större flexibilitet i en bostads service och utrustning kan vara ett sätt att ge hushåll med låg inkomst möjlighet att efterfråga fler bostäder. BOSTADSBESTÅND FÖRDELAT PÅ UPPLÅTELSEFORM I RIKET, STOCKHOLM, GÖTEBORG OCH MALMÖ 2016 Bostadsform Riket Stockholm Göteborg Malmö Totalt antal bostäder Hyresrätter 38 procent 43 procent 54 procent 46 procent Bostadsrätter 23 procent 48 procent 28 procent 39 procent Äganderätter 39 procent 9 procent 18 procent 15 procent Äganderätter 15 % Bostadsrätter 39 % Totalt antal bostäder i Malmö Hyresrätter 46 % Källa: SCB: Antal lägenheter efter region, hustyp och upplåtelseform (inklusive specialbostäder) År MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

11 OMVÄRLD UTBUD OCH EFTERFRÅGAN PÅ BOSTADSMARKNADEN MKB:s verksamhet påverkas och styrs av det samspel som finns mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden, både nationellt och i Malmös närområde. MKB:s omfattande nyproduktion möter ett växande behov av bostäder i staden. Omvärldsfaktorer som underskott på bostäder, förmåga att efterfråga olika typer av boende samt befolkningsökningar påverkar förutsättningar för bolagets nyproduktion. FORTSATT NATIONELL BRIST PÅ BOSTÄDER Efterfrågan på bostäder är fortsatt hög i Sverige. I Boverkets senaste Bostadsmarknadsenkät rapporterar 255 av Sveriges 290 kommuner att det råder bostadsbrist, en ökning med 72 kommuner på två år. Det innebär att 88 procent av kommunerna inte anser att de kan tillgodose det bostadsbehov som finns, den högsta siffran som noterats sedan Boverket började följa statistiken. Situationen är fortfarande ansträngd för grupper som är nya på bostadsmarknaden, som unga och nyanlända, men även för äldre som vill flytta till en mer tillgänglig bostad. Drygt 250 kommuner uppger ett underskott på bostäder för nyanlända. Lika många kommuner uppger ett underskott på bostäder för ungdomar. Bara 44 av de 255 kommuner som idag har brist tror att deras bostadsmarknad kommer att vara i balans om tre år. SVERIGES BEFOLKNING FORTSÄTTER VÄXA Enligt SCB:s årliga befolkningsprognos beräknas Sveriges befolkning växa varje år under prognosperioden I början av 2017 passerade folkmängden tio miljoner och 2060 beräknas folkmängden till knappt 13 miljoner. Antalet barn och unga 0 19 år och antalet i de åldrar då flest förvärvsarbetar, år, förväntas öka för båda grupper med knappt Däremot innebär det stora skillnader procentuellt sett, då den yngre åldersgruppen ökar med nästan 17 procent och år med knappt 7 procent. Åldersgruppen 65 år och äldre förväntas öka med knappt , motsvararande 15 procent. Idag är nästan 1,8 miljoner, knappt 18 procent av befolkningen, födda utomlands. Det är en siffra som ökar, och om tio år förväntas nästan 2,4 miljoner vara födda utomlands. År 2060 beräknas 22 procent eller nästan 3 miljoner vara födda utanför Sverige. SCB flaggar för att osäkerheten kring befolkningsprognoserna i dagens situation, med en hög asylrelaterad invandring, är stor. Nya regler som tillfälliga uppehållstillstånd, försörjningskrav vid anhöriginvandring och gränskontroller gör att både invandringen och utvandringen är extra svår att prognostisera. FORTSATT HÖG NYPRODUKTIONSTAKT Baserat på SCB:s befolkningsprognos har Boverket bedömt att det under åren behöver byggas bostäder. Det är en nedskrivning i förhållande till tidigare prognos som pekade på ett behov av nya bostäder för åren Nedskrivningen beror dels på SCB:s revidering av befolkningsprognosen, dels på att det under 2016 byggdes cirka bostäder som räknas bort i den nya prognosen. Efterfrågan på bostäder bedöms utifrån behovs- och befolkningsprognoser att vara fortsatt betydande. Den kan enligt Boverket emellertid försvagas kommande år på grund av ökat utbud och eventuella kommande räntehöjningar. Bostadsbyggandet har ökat de senaste åren men byggtakten har ändå inte nått upp till de nivåer som behövts för att hålla jämna steg med befolkningsökningen. En stor del av de nya bostäderna, stycken, bedöms behövas redan fram till Det innebär en genomsnittlig årlig produktionstakt på nya bostäder. Enligt statistik från SCB påbörjades nybyggnad av totalt cirka bostadslägenheter under 2016 och under första halvåret 2017 påbörjades nybyggnad av drygt bostadslägenheter. Konjunkturinstitutets Barometer från oktober 2017 visar på ett mycket starkt läge för bygg- och anläggningsbranschen och fler företag än tidigare rapporterar att byggandet har ökat de senaste månaderna. Men enligt Boverket avtar nu tillväxt takten i nyproduktionen innevarande och kommande år. För 2017 är prognosen att bostäder påbörjas, och för 2018 är motsvarande siffra bostäder. Boverkets bedömning är att hyresrätter kommer att öka mer än bostadsrätter. Det är främst bristen på kapacitet, i synnerhet brist på vissa kvalificerade tjänster, som utgör hinder för ett ökat byggande. BOVERKETS BYGGBEHOVSPROGNOS per år per år TOTALT Källa: Boverkets indikatorer, november MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

12 OMVÄRLD MALMÖ OCH REGIONEN FORTSATT ATTRAKTIVA Malmö fortsätter att vara en attraktiv stad att bo och verka i. Det råder hög aktivitet i staden och många aktörer är engagerade och arbetar för att utveckla Malmö. Större infrastrukturella satsningar som persontrafik på Kontinentalbanan och ny tågstation i Rosengård samt framtida planer som ytterligare en fast förbindelse med Metro mellan Malmö och Köpenhamn bidrar till intresset för Malmö. Under 2017 ingick Sverigeförhandlingen en överenskommelse med Malmö stad och Region Skåne avseende investeringar om 4 miljarder kronor, vilket är den största satsningen på infrastruktur och kollektivtrafik i Malmö sedan Citytunneln. Stora stadsutvecklingsarbeten som Culture Casbah i Rosengård bidrar till hög aktivitet och ökad attraktivitet för investeringar. Culture Casbah planerar förverkligas av det nybildade fastighetsbolaget Rosengårds Fastighets AB, som ägs gemensamt av MKB, Victoria Park, Heimstaden och Balder. Malmöbaserade fastighetsbolaget Trianons köp av Rosengård Centrum bidrar också till utvecklingen i området. Sammantaget innebär det stora satsningar i Rosengård och visar på en god investeringsvilja i Malmö. Även större utvecklingsprojekt som utbyggnaden av tidigare industriområdet Norra Sorgenfri och nya bostadsområden i stadsdelen Limhamn bidrar till den höga aktiviteten. Malmö är också en attraktiv stad att studera och bedriva företag i. Under 2016 startades nya företag i staden. På Malmö Universitet studerar studenter och det planeras för en ny polishögskola i staden. Samtidigt fortsätter staden att locka människor, och under 2017 väntas den totala befolkningen i Malmö öka med personer. Malmö stads befolkningsprognos för 2017 visar att antalet Malmöbor väntas öka med drygt nya invånare fram till år Under samma tidsperiod beräknas befolkningen öka som mest i gymnasieåldrarna, grundskoleåldrarna och bland äldre år. MALMÖS BEFOLKNING SAMT PROGNOS TILL Prognos 2027: Prognos 2018: NORDENS STÖRSTA REGION Som en del av Öresundsregionen tillhör Malmö Nordens största och tätast befolkade region med 3,9 miljoner invånare. I slutet av 2017 förväntas befolkningen passera 4 miljoner invånare. Malmös geografiska läge med närhet till Köpenhamn och resten av kontinenten stärker stadens tillväxt och konkurrenskraft gentemot andra städer. 25 procent av Sveriges och Danmarks samlade befolkning bor i Öresundsregionen, som är Nordens största arbetsmarknadsregion med 1,9 miljoner personer. Malmö och Skåne är starkt integrerat med Köpenhamn och Själland i en gemensam arbetsmarknad, och många pendlar över sundet för arbete eller studier. Under 2016 pendlade dagligen personer med tåg eller bil över Öresundsbron. Närheten till Köpenhamns flygplats ger också invånare i Skåne och Öresundsregionen möjligheten att med direktlänkar enkelt ta sig till hela världen. Sedan Öresundsbron öppnade har Malmö fått mer än nya arbetsplatser som en följd av att många företag flyttat huvud- och specialistkontor till staden, till stor del tack vare närheten till Köpenhamn och dess flygplats. Regeringen har fattat beslut att en polishögskola ska öppna i Malmö, med planerad undervisningsstart En lokal polishögskola har länge efterfrågats av stadens kommunledning, som också engagerat sig mycket för att regeringen ska flytta Tullverkets huvudkontor till Malmö. År 2028 beräknas Fehmarn Bält-tunneln, som utgör en fast förbindelse mellan Danmark och Tyskland, stå klar. Det banar väg för ytterligare tillväxt i Öresundsregionen där positiva effekter väntas på såväl integration, tillväxt, arbetstillfällen, turism, kultur och forskning. HÖG BYGGTAKT I MALMÖ De två senaste åren har takten i bostadsbyggandet varit hög i Malmö. De senaste tio åren har det i genomsnitt påbörjats bostäder per år. Under 2016 påbörjades mer än dubbelt så många, bostäder. Antalet färdigställda bostäder i Malmö var 2016 drygt 1 700, vilket är något högre än året innan. Det är att jämföra med färdigställda bostäder i Stockholm under samma år, respektive i Göteborg. Under 2017 och 2018 förväntas totalt bostäder påbörjas i Malmö. MKB är liksom föregående år den aktör som haft flest bostäder i produktion med en tredjedel av de färdigställda bostäderna. Under 2010-talet har drygt hälften av alla byggstartade bostäder varit hyresrätter och under 2016 var andelen hyresrätter 65 procent, bostadsrätter 31 procent och småhus 4 procent. BEHOVET AV BOSTÄDER FORTSATT STORT Källa: Malmö stad Prognos Trots att bostadsbyggandet har kommit igång i Malmö och flera av kommunerna runt omkring staden så har bostadsbyggandet, precis som på nationell nivå, inte hängt med befolkningsökningen. Som i övriga storstadsregioner och andra delar av Sverige är behovet av bostäder i Malmö stort. Staden och dess 11 kranskommuner anger samtliga att det råder obalans på marknaden med underskott på bostäder. 12 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

13 OMVÄRLD ANTAL INVÅNARE OCH FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER I MALMÖ FÖRDELAT PÅ STADSOMRÅDE 2016 INNERSTADEN NORR ÖSTER FÄRDIGSTÄLLDA HYRESRÄTTER PER CAPITA I ALLMÄNNYTTIGA BOSTADSBOLAG ( ) 1/1000 del 5 4 TOTALT HYRESRÄTTER 4,3 PER INVÅNARE VÄSTER SÖDER 3 2 Stadsområde Antal inv. Ökning antal inv. Antal färdigställda bostäder Norr Innerstaden Väster Söder Öster Totalt GÖTEBORG STOCKHOLM MALMÖ Källa: SCB & MKB ANDEL I MALMÖ SOM KÄNNER SIG TRYGGA I SITT BOSTADSOMRÅDE FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER 2016 I MALMÖ EFTER BYGGHERRE 80% 78% 72% Byggherre Antal lägenheter Andel procent MKB procent Skanska procent Ikano procent Trianon procent Stadsfastigheter 84 5 procent Lustgården 82 5 procent Övriga procent Totalt procent Källa: Malmö stad stadsbyggnadskontor: Lägesrapport från mars 2017 Källa: BRÅ MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

14 OMVÄRLD Boverkets Bostadsmarknadsenkät visar att Malmö, precis som flera av de andra kommunerna i regionen, har tagit emot ett stort antal nyanlända. Många tillhör kategorin EBO, nyanlända som väljer att bosätta sig på egen hand, vilket bidrar ytterligare till bostadsbehovet i regionen. VARIERAT BOSTADSUTBUD EFTERFRÅGAS I Malmö stads Lägesrapport definieras bostadsförsörjningen för befolkningen som en nyckelfråga för Malmös utveckling. Sysselsättningen har ökat i absoluta tal de senaste tio åren, lönesummorna bland dem som arbetar ökar och allt fler har högre utbildning, men ändå är den genomsnittliga betalningsförmågan i Malmö relativt låg. Förutsättningarna för Malmös befolkning att efterfråga en bostad varierar kraftigt, och många kommuner i Stor-Malmö ser problem med de höga nyproduktionspriserna. Malmö är också en stad med många unga invånare och ekonomiskt svaga hushåll med begränsad möjlighet att efterfråga nyproduktion. En stor utmaning på Malmös bostadsmarknad är därför att bibehålla högt bostadsbyggande och samtidigt skapa bostäder för hushåll inom olika segment, inte minst för hushåll med låg inkomst. I Länsstyrelsen Skånes regionala bostadsmarknadsanalys 2017 lyfter landshövdingen det arbete som de skånska kommunerna gör för att möta de utmaningar som finns på bostadsmarknaden, främst avseende det stora behovet och integrationsfrågan. ÖKAD HEMLÖSHET I MALMÖ I Lägesrapport från Malmö stads stadsbyggnadskontor från mars 2017 pekar staden på den kraftiga ökningen av antalet hemlösa som en utmaning på Malmös bostadsmarknad. Det är i synnerhet den strukturella hemlösheten, det vill säga hemlöshet bland de som inte har ekonomiska förutsättningar att ta sig in på den vanliga bostadsmarknaden, som har ökat. FÖRSÖRJNINGSSTÖD SOM INKOMST En undersökning av Hem och Hyra från mars 2016, där alla allmännyttiga bostadsföretag i Sverige tillfrågades, visade att 78 procent har någon form av inkomstkrav som i vissa fall uppgår till tre gånger hyran. 34 procent av de tillfrågade bolagen accepterar inte försörjningsstöd som inkomst. Boverket uppskattar att ungefär 14 procent av befolkningen inte skulle klara ett sådant inkomstkrav om de försökte flytta till hyresrätt. MKB är ett av de få bolag som accepterar försörjningsstöd som inkomst. Enligt Boverket är godkännande av försörjningsstöd som inkomst en möjlighet att motverka ett etableringshinder på bostadsmarknaden för hushåll med svaga förutsättningar, och motverkar dessutom boendesegregation och utanförskap. ANDEL AV BEFOLKNINGEN SOM NÅGON GÅNG UNDER 2016 MOTTOG EKONOMISKT BISTÅND, PER STADSOMRÅDE BOSTADSBESTÅND FÖRDELAT PÅ UPPLÅTELSEFORM I RIKET, STOCKHOLM, GÖTEBORG OCH MALMÖ INNERSTADEN 8 % VÄSTER 6,4 % NORR 7,5 % ÖSTER 16,7 % SÖDER 14,1 % Bostadsform Riket Stockholm Göteborg Malmö Totalt antal bostäder Hyresrätter 38 % 43 % 54 % 45 % Bostadsrätter 23 % 48 % 28 % 39 % Äganderätter 39 % 9 % 18 % 15 % Källa: SCB: Antal lägenheter efter region, hustyp och upplåtelseform (inklusive specialbostäder) År ARBETSLÖSHET I PROCENT I RIKET, ÖPPET ARBETSLÖSA MED AKTIVITETSSTÖD I MALMÖ EFTER UTBILDNINGSNIVÅ, SOM ANDEL AV REGISTERBASERAD ARBETSKRAFT. GENOMSNITT JAN-OKT Källa: SCB 6,9 % 7,4 % 7,9 % Förgymnasial Gymnasial Eftergymnasial Total 14,0 % 9,2 % 14,7 % 40,1 % Källa: Arbetsförmedlingen 14 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

15 OMVÄRLD MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

16 OMVÄRLD SOCIAL HÅLLBARHET OCH MILJÖ Miljöfrågor och arbete med bosociala frågor är samhällsövergripande utmaningar, och som en av de största fastighetsägarna i Malmö verkar MKB för en hållbar utveckling i staden. För fastighetsbolag är trygghetsfrågorna angelägna eftersom de starkt bidrar till ett områdes utveckling och de boendes trivsel. Trygghetsfrågorna påverkar även värderingen av fastigheterna. SOCIAL HÅLLBARHET OCH TRYGGHET I staden finns ett djupgående samverkansarbete mellan Malmö stad och Polisområde Malmö för att göra Malmö till en säkrare och tryggare plats att bo och vistas i. Överenskommelsen Trygg och säker stad är en långsiktig satsning för att gemensamt komma till rätta med de utmaningar som finns på området. Under 2017 gjordes inom ramen för samarbetet särskilda satsningar på trygghetsskapande insatser, och 50 miljoner kronor viktes åt åtgärder för att göra Malmö till en tryggare stad. Dels handlar det om fysiska åtgärder som renoveringar av tunnlar, bättre belysning, utökad kameraövervakning och ökad renhållning. Dels om andra satsningar, som utökat stöd för att förhindra att barn och unga hamnar i kriminalitet och att underlätta för de som vill hoppa av gäng. Det innebär också ett utökat stöd för föreningar och grupper som genomför nattvandringar. Ett annat exempel på den typen av fysiska förändringar är de investeringar som görs i området kring kommande Rosengårds station. MKB bidrar till att göra området till en tryggare plats genom att investera 100 miljoner på att utveckla området. MKB kommer dessutom investera ytterligare 100 miljoner kronor på bosociala insatser för ökad trygghet i hyresrätt med start BRETT SAMARBETE FÖR EN SÄKER OCH TRYGG STAD Det finns också ett brett samarbete mellan andra myndigheter med syfte att förbättra tryggheten i staden. Malmö stads miljöförvaltning och stadsbyggnadskontor, Räddningstjänsten Syd, Tullverket, Skattemyndigheten och Polisen agerar gemensamt i insatser som spänner över flera verksamhetsområden. Denna arbetsmetodik ger större chanser att nå framgång med insatser för en tryggare och säkrare vardag. Samma tanke genomsyrar BID, den arbetsmetodik som används i området Sofielund. Där har den kollektiva styrkan av flera aktörer som samverkar och är aktiva i områdena varit framgångsrik, och forskning visar att det är en framgångsfaktor. Därför ska det arbetet nu utvecklas och spridas till fler områden i staden. KÄNSLAN AV OTRYGGHET VARIERAR Över en tioårsperiod har tryggheten i Malmö ökat, och går i rätt riktning. Jämfört med Sverige i helhet är ökningen av antalet som känner otrygghet större i Malmö, och det finns färre som känner sig trygga i Malmö än i övriga landet. I Malmö svarade 72 procent att de känner sig trygga i sina bostadsområden, genomsnittet för hela riket låg på 81 procent. När det gäller antalet polisanmälda brott menar Brottsförebyggande rådet att Malmö inte sticker ut i jämförelse med de andra storstäderna och polisens senaste trygghetsmätning visar att brottsligheten minskar i Malmö. Trygghetsmätningen visar också tydliga förbättringar i särskilt utsatta områden i staden. MEDBORGARLÖFTEN För att bemöta den upplevda otryggheten har Malmö stad och polisen i samband med andra civila organisationer gemensamt tagit fram medborgarlöften för olika områden i staden. Medborgarlöftena tar till fasta på vad de boende i ett område säger och vad de upplever som viktigt, och innehåller bland annat medborgardialoger, lokala lägesbilder och konkreta insatser som görs. En annan viktig del av en ökad trygghetskänsla är jämlika levnadsvillkor. Det är något Malmö stad arbetar aktivt med, exempelvis genom socialtjänstens insatser som fokuserar på långsiktiga och förebyggande åtgärder. MILJÖMÅL OCH UTMANINGAR I MALMÖ Malmö stads ambition är att vara en ledande miljöstad. Målet är att vara Sveriges klimatsmartaste stad. I stadens miljöprogram finns fyra övergripande miljömål som pekar ut de områden som kommunen prioriterar. Till år 2020 ska Malmö stads organisation vara klimatneutral och år 2030 ska hela Malmö försörjas till 100 procent av förnybar energi. Fokusområden är bland annat att minska energianvändningen i befintlig och ny bebyggelse, att skapa bättre förutsättningar för hållbar konsumtion genom att öka tillgängligheten till produkter och tjänster som bil-, cykel- och verktygspooler, att arbeta med satsningar på utbyggd infrastruktur för laddning av elbilar samt att ta fram en handlingsplan för att klimatanpassa Malmö. Arbete pågår också med en skyfallsplan och en handlingsplan för skyfallsombyggnad, som en del av att förbereda staden inför framtida väderfenomen som skyfall och översvämningar. TRENDER INOM BYGG- OCH FASTIGHETSBRANSCHEN Inom bygg- och fastighetssektorn finns det en stor medvetenhet om den miljöpåverkan branschen har. Boverkets miljöindikatorer visar till exempel att sektorn står för cirka 18 procent av Sveriges totala årliga utsläpp av växthusgaser ur ett livscykelperspektiv. Att kunna profilera en byggnad som hållbar har blivit allt viktigare i takt med en växande miljömedvetenhet i samhället, och många bygg- och fastighetsbolag söker erkännande för sina hållbarhetsmeriter och ser kopplingar mellan hållbarhet och värde för kunderna. Under 2018 öppnas ett informationscentrum för hållbart byggande, som kommer att drivas på uppdrag av Boverket. Syftet är att främja energieffektivt byggande med hållbara material och låg klimatpåverkan, och energieffektiviserande renoveringar. Myndigheten genomförde under hösten 2017 också ett projekt om behovet av att reglera miljö- och klimataspekter i reglerna för byggnader. 16 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

17 OMVÄRLD MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

18 OMVÄRLD 18 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

19 OMVÄRLD DIGITALISERING Digitaliseringen kommer att påverka framtidens byggande och boende. BYGG- OCH FASTIGHETSSEKTORN ALLTMER DIGITAL Sveriges Byggindustrier ser digitaliseringen som en av tre starka trender som kommer att påverka framtidens byggande och boende. Genom ny teknik och nya innovationer kommer framtidens bostäder kunna byggas ännu mer energieffektivt och miljövänligt och inom branschen tror man att digitaliseringen kommer bidra till att göra bostäder mer användarvänliga. Digitalisering för fastighetsbranschen kan också handla om verksamhetsutveckling, hur man kan marknadsföra sig och förbättra relationen till kunden. I mars 2017 publicerade Boverket ett digitalt verktyg för bygglovshandläggare eller planförfattare, planbestämmelsekatalogen. Den kan användas som ett redskap för att tolka en detaljplan, göra en ny detaljplan eller söka fritt bland planbestämmelser, och frigör resurser på stadsbyggnadskontor runt om i landet. SMARTA HEM EU-kommissionens agenda för digitala satsningar till 2020 inkluderar flera innovationer anpassade för just byggnader. I Sverige har SABO tillsammans med ett tjugotal allmännyttiga bostadsbolag utvecklat ett gemensamt API för fastighetssektorn, fastapi. En API är en standard, som genom att alla använder den ger en snabbare utveckling och besparingar i både tid och pengar. För fastighetsbranschen skulle smarta hem kunna innebära potential för smidigare förvaltning, bättre fungerande underhåll, och bättre informationsflöden som kan förebygga problem tidigare. Andra utvecklingsområden kan vara snabbare åtgärder kring värme, vatten, och ventilation som kan leda till nöjdare kunder och stora besparingar för energiförbrukning. REGERINGEN PRIORITERAR DIGITALISERINGEN AV SAMHÄLLET Digitalisering är en prioriterad fråga för svenska regeringen som i maj 2017 presenterade en strategi för hur digitaliseringspolitiken ska bidra till konkurrenskraft, full sysselsättning samt ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar utveckling, och ska ange inriktningen för regeringens digitaliseringspolitik. Målet för strategin är att Sverige ska vara bäst i världen på att använda digitaliseringens möjligheter, och att det ska finnas förutsättningar och infrastruktur för att delta i och ha tillit till det digitala samhället. DATASKYDD EN VÄXANDE FRÅGA EU:s dataskyddsförordningen, GDPR, börjar gälla som svensk lag i maj Då ska all behandling av personuppgifter vara anpassad till de nya reglerna. GDPR ersätter Personuppgiftslagen, PUL, och för att säkerställa en harmonisering mellan EU:s medlemsstater tillåts inga nationella varianter eller tolkningar. En av nyheterna jämfört med PUL är att företag som behandlar personuppgifter är skyldiga att föra ett register över den personuppgiftsbehandling som har utförts, vilket innebär att personuppgiftsansvariga måste vara förberedda på att säkerställa att förordningen följs. Det blir viktigt att inventera och dokumentera hur personuppgifter samlas in, hanteras och lämnas ut, och personuppgifter behöver integreras med företagets verksamhet i övrigt på ett tydligare sätt. Följs inte förordningen innebär det sanktioner, som beslutas av tillsynsmyndigheterna i respektive land. I Sverige är det Datainspektionen, och för företag kan sanktioner innebära skyldighet att betala upp till 4 procent av den globala årsomsättningen i sanktionsavgift medan det för den offentliga sektorn finns förslag om viten mellan miljoner kronor. MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

20 INVÄRLD INVÄRLD MKB Fastighets AB utvecklar och förvaltar bostäder med hyresrätt för alla som vill bo i Malmö. Hem för var och en är vår vision om ett Malmö där varje individ ensam eller tillsammans med andra har bra boende. För att bidra till en väl fungerande bostadsmarknad och verka för visionen om Hem för var och en arbetar vi utifrån fyra målområden: kunder, medarbetare, verksamhet och ekonomi. Målen integreras och bryts ned i verksamhetsplaner för våra respektive avdelningar. I detta avsnitt, som handlar om vår invärld, kan du läsa mer om MKB:s mål och övergripande prioriteringar för treårsperioden 2018 till VÅRA MÅLOMRÅDEN För varje målområde har vi formulerat mål. För 2018 anges konkreta nyckeltal och vi planerar för att bibehålla resultaten eller göra vissa förbättringar under treårsperioden fram till och med De senaste åren har MKB utvecklats i flera avseenden. Nyproduktionen har ökat avsevärt och vi har genomfört ett stort antal förvärv av mark och fastigheter och som ett resultat av det bildat många nya bolag. Vi har anställt många nya kollegor. Som första fastighetsbolag i Sverige har vi blivit hbtq-certifierade. Vi har samtidigt nått vår högsta kundnöjdhet någonsin, och lyckats få Sveriges mest nöjda studentboendekunder. Samtidigt som MKB har utvecklats har vår omvärld förändrats. Även om få överträffar vår nyproduktionstakt är det fler aktörer som bygger nytt. Många har flyttat eller vill flytta till Malmö. Frågor om trygghet har hamnat mer i fokus. Digitaliseringen tar ständigt nya kliv framåt. Vi kan inte heller utesluta möjliga förändringar i konjunkturen som kan påverka oss. För att fortsätta utvecklas som bolag och stå fortsatt starka i en omvärld som förändras kommer MKB under 2018 till 2020 att fokusera på konsolidering. Syftet är att säkra de landvinningar vi FOKUS UTVECKLINGSARBETE MER FOKUS INTERN KVALITETSSÄKRING/ UTVECKLING MER FOKUS EXTERN KVALITETSSÄKRING/ UTVECKLING gjort och att skapa goda förutsättningar för långsiktig utveckling. I arbetet kommer vi att förbättra och förenkla både för våra kunder och för oss själva. I den mån avvägningar mellan konsolidering och andra mål kan behöva göras kommer konsolidering att prioriteras för att stärka den långsiktiga stabiliteten. Vi kommer fortsätta arbetet med att nå goda resultat inom våra fyra målområden, som på olika sätt har en koppling till Malmö stads övergripande mål. VÅRA KUNDER MKB:s målområde VÅRA KUNDER har bäring på följande av Malmö stads målområden VI ÄR KUNDERNAS FÖRSTA VAL MKB:s mål är att vara kundernas första val. Vi vill möta kundens behov genom att skapa förutsättningar för att kunden ska trivas och känna sig trygg genom god och nära service. MKB har under åren tagit initiativ till ett antal projekt som bidragit till stärkt samverkan med kunderna och ökad delaktighet i boendet. Självförvaltning, det vill säga att de boende tillsammans hjälps åt att hålla ordning på gården och i fastighetens allmänna utrymmen, är ett exempel på detta. Ett annat exempel är MKB:s seniorverksamhet som ska möjliggöra kvarboende i närområdet, förebygga socialt utanförskap och öka gemenskapen. Nöjda kunder är långsiktigt avgörande i alla affärsverksamheter. För MKB är det centralt att i olika konjunkturlägen behålla en hög efterfrågan på våra bostäder, vilket är ett skäl till att vi arbetar hårt för att vara kundernas första val. NÖJD KUND-INDEX Partillebo AB* Robert Dicksons Stiftelse* MKB Fastighets AB Eksta Bostads AB* Varbergs Bostads AB* Stenungsundshem AB* Halmstad Fastighets AB Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder* Mölndalsbostäder AB* Göteborgs Stads Bostads AB* Amlövs Fastighetsförvaltning AB* Förbo AB* Källfelt Byggnads AB* Familjebostäder i Göteborg AB* AB Alebyggen* Skandia Bostäder AB* Bostads AB Poseidon* Derome Förvaltning AB* Stiftelsen Orustbostäder* Stiftelsen Kungälvsbostäder* Aranäs AB* Stena Fastigheter i Göteborg AB* HSB Göteborg* Ivar Kjellberg Fastighets AB* Holger Blomstrands Byggnads AB* Tjörns Bostads AB* Wallenstam AB* Öckerö Bostads AB* Fastighets AB Balder* * Källa: Hyresgästföreningens NKI undersökning bland hyresvärdar i Västsverige 20 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

21 INVÄRLD I vår strävan efter att vara kundernas första val nådde vi år 2017 vårt bästa resultat någonsin för kundnöjdhet, Nöjd Kund- Index (NKI) 70. I kundundersökningen Nöjd Studbo, som mäter hur nöjda studenter är med sitt boende, fick MKB med NKI 85 högst betyg i Sverige. Kundundersökningar visar att service, tillgänglighet och leverans är viktigt för våra kunder. Under perioden 2018 till 2020 kommer vi därför följa de strukturella förändringar som gjorts för att förenkla för kund framförallt gällande felanmälan. Vi kan också dra slutsatsen att ett utvecklingsområde är att våra kunder ska få bästa möjliga leverans i alla led. Vi kommer systematiskt att följa upp leverans och utförd service för att upprätthålla den goda kundnöjdheten. Under kommande treårsperiod fortsätter vårt arbete med kundinformation, som våra kunder sedan tidigare är mycket nöjda med. Digitalisering av kunddialogen planeras under perioden. Vi ser att våra trygghetsskapande insatser ger resultat, och när det gäller skötsel och vår utemiljö är våra kunder mycket nöjda. Helt, rent, snyggt och tryggt kommer även under kommande treårsperiod vara prioriterade område för MKB. För att följa utvecklingen av vårt mål att vara kundernas första val, mäter vi Nöjd Kund-Index. För 2018 är målet index 70. Plan för 2019 och 2020 är NMI 70 respektive 71. VÅRA MEDARBETARE PERSONAL 59 % MÄN 47 år KÖNSTILLHÖRIGHET MEDELÅLDER 41 % KVINNOR 43 år 1 9 MKB:s målområde VÅRA MEDARBETARE har bäring VI ÄR INKLUDERANDE på följande av Malmö stads OCH PASSIONERADE målområden. MKB har ett viktigt uppdrag och stort ansvar i att skapa hem för var och en i Malmö. I detta uppdrag är våra medarbetare och deras samlade kompetens och erfarenhet en avgörande tillgång. Idag arbetar omkring 300 personer på MKB, i olika åldrar och med olika bakgrund och erfarenheter. Vi är övertygade om att mångfald bidrar till en bättre affär. Under 2016 genom förde MKB en hbtq-certifiering som implementerats som en självklar del i det dagliga arbetet. Jämställdhet och mångfald är naturliga byggstenar i det övergripande målet. Vi vill ständigt utvecklas som attraktiv arbetsgivare och arbetar bland annat med friskvård, samarbete med företagshälsovård och förebyggande insatser när det gäller sjukfrånvaro. Den arbetskraftsbrist som nu råder i fastighetsbranschen gör att arbetet med att vara ett inkluderande och utvecklande företag är en framgångsfaktor för att behålla rätt kompetens i företaget, och att attrahera nya medarbetare i konkurrens med andra arbetsgivare. Med en flexibel och rörlig arbetsmarknad behöver vi också göra det lättare för nya medarbetare att snabbt komma in i MKB:s arbetssätt. Därför kommer vi under 2018 att utveckla introduktionsprocessen för att nya medarbetare snabbt ska komma in i verksamheten. Under 2018 kommer vi att lägga fokus på att arbeta med ledarskapsutveckling och chefsförsörjningsprogram samt individuella handlingsplaner för personlig utveckling. Den externa profileringen av MKB som arbetsgivare kommer att fortsätta, för att säkerställa att rätt kompetenser söker sig till oss. MKB kommer under 2018 fortsätta att ta emot praktikanter, både för att stärka rekryteringsunderlaget och för att vi vill ta ett socialt ansvar. Befintliga medarbetare som vill ta emot en praktikant kommer att genomgå en handledarutbildning. MKB arbetar aktivt för ett hållbart arbetsliv, med hörnstenar som individuell kompetensutveckling, god arbetsmiljö och balans mellan arbete och privatliv. Att kunna kombinera yrkesliv med föräldraskap är en del av vårt mångfaldsarbete, och en jämställdhetsfråga. Under 2018 kommer vi därför ha ett tydligt fokus på detta område. Medarbetarnas nöjdhet mäts genom en årlig undersökning, Nöjd Medarbetar-Index. För 2018 är målet index 70. Plan för 2019 respektive 2020 är index 70. MKB:s målområde VÅR VERKSAMHET har bäring 3 VÅR VERKSAMHET på följande av Malmö stads målområden. - VI ERBJUDER PRISVÄRT OCH 7 8 HÅLLBART BOENDE MKB:s bestånd finns i hela Malmö och omfattar nära bostäder och lokaler. Många vill bo i Malmö och det finns ett stort behov av fler bostäder. Som största producent av nya hyresrätter i staden spelar MKB en viktig roll i arbetet för att FÖRÄLDRALEDIGHET (JANUARI-OKTOBER 2017) 84 % 69 % 56 % 44 % 31 % 16 % MKB:S NYPRODUKTION 2017 XXX Föräldraledighet totalt (i %) Upp till 3 månader Upp till 3 månader och mer MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

22 INVÄRLD minska bostadsbristen. Vi tillför Malmömarknaden bostäder i olika prisklasser. Vårt utbud av bostäder över hela Malmö skapar möjligheter för många att bo och verka i staden, vilket är en viktig förutsättning både för att fler ska kunna jobba och för ökad välfärd. NYPRODUKTION MKB har som mål att under perioden 2017 till 2019 färdigställa bostäder, under förutsättning att inte allvarliga hinder föreligger. Under 2018 planeras för färdigställande av ett stort antal nyproducerade bostäder. Bostäderna ska kunna efterfrågas av många och att bygga och förvalta bostäder är ett långsiktigt åtagande och kräver att produktionen sker utifrån affärsmässiga principer. Att uppnå lönsamhet i nyproduktionsprojekt och kunna hyra ut till rimliga hyror försvåras av ett högt prisläge inom byggsektorn. Vår ambition är att kunna erbjuda nyproducerade bostäder i alla segment med en tyngdpunkt på låg till rimlig hyresnivå. För att till ett rimligt pris kunna producera bostäder krävs fokus på kostnader i hela byggprocessen. Kostnader påverkas av tillgång och pris på mark, projektering, entreprenader, detaljplanekrav och andra administrativa åtagande. Vi kommer exempelvis att fortsätta samverka med våra leverantörer för att hitta gemensamma lösningar och att säkerställa kostnadseffektiv projektutveckling. En säker leverans av ett större antal baslägenheter med genomtänkta planlösningar och goda funktioner skapar även utrymme för utvecklingsprojekt där vi lär för framtiden. Vår bedömning är i dagsläget att vi kommer att nå målet att FÖRDELNING FÖRBÄTTRINGSINVESTERINGAR OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER KR/KVM 425 producera bostäder under perioden 2017 till 2019, men det kan inte uteslutas att vi kommer att bedöma det som nödvändigt att dra ner på byggtakten med hänsyn till prisbilden. En fortsatt hög nyproduktion är en utmaning som kräver gemensamma ansträngningar både på lång och kort sikt. Det krävs ett stabilt tillflöde av byggklara byggrätter för att möta de högt ställda kraven på bostadsproduktion och vi bedömer bland annat av den anledningen att fortsatta aktiviteter på fastighetsmarknaden i Malmö kan bli aktuella under SOCIAL HÅLLBARHET Trygghet är en viktig aspekt för att våra kunder ska vara nöjda med sitt boende. Genom att göra skillnad i boendemiljön och genom ett aktivt bosocialt arbete får vi nöjdare kunder och bidrar till en tryggare och mer sammanhållen stad. En viktig del i det arbetet är att våra bostadsområden är trygga. Det kontinuerliga trygghetsarbetet sker genom både fysiska investeringar, såsom belysning och klottersanering, samt sociala investeringar där MKB bland annat utvecklat en trygghetsjour som hanterar störningar i ANTAL FÄRDIGSTÄLLDA LÄGENHETER Nyproduktion Förvärv Summa Summa RESULTAT- OCH KASSAFLÖDESUTVECKLING (MKR) underhållskostnader förbättringsinvesteringar summa MSEK PROGNOS 2017 UTFALL Lägenhetsunderhåll (tillval mot hyrestillägg) Övrigt lägenhetsunderhåll Fastighetsunderhåll Lokalunderhåll Energibesparande åtgärder Summa kostnadsfört underhåll Förbättringsinvesteringar Summa underhåll och förbättringsinvesteringar Resultat efter finansnetto Operativt kassaflöde Driftnetto Superdriftnetto utfall prognos MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

23 INVÄRLD boendet på kvällar och helger. Under 2018 kommer MKB fortsätta att arbeta vidare med det kontinuerliga trygghetsarbetet i den dagliga förvaltningen. Men också fortsätta ett nära samarbete med Malmö stad och andra aktörer såsom polis och lokala föreningar för att tillsammans stärka tryggheten och utveckla våra bostadsområden. Vi kommer också fortsätta vårt arbete för att stärka trygghet och utveckling i särskilt utvalda områden, för 2018 gäller det främst områdena Kroksbäck, Augustenborg och Lorensborg. För att satsa extra på trygghetsskapande åtgärder i Malmös bostadsområden kommer MKB, med start 2018, att investera 100 miljoner kronor i bosociala insatser. Det handlar om utveckling och trygghetsskapande åtgärder, bland annat stöd till initiativ till ökad trygghet i hyresrätt. Samarbetet med näringsliv och civilsamhälle kommer eftersträvas och forskning på området stödjas. MKB verkar för att skapa en trygg och god bostadsmarknad genom att intensifiera arbetet mot oriktiga hyresförhållanden i beståndet. Genom våra förtätningsprojekt kan vi, förutom att tillföra fler bostäder till marknaden, utveckla våra bostadsområden och bidra till att skapa en funktionsblandad stad. För att lyckas med detta krävs ofta flera aktörer. Särskilt viktig är samverkan med stadsbyggnadskontoret så att planarbetet skapar förutsättningar för utveckling. Med Culture Casbah-affären gjorde MKB det möjligt för fler fastighetsbolag att vara med och utveckla Rosengård och vi öppnar för fler samarbeten i stadsutvecklingsarbetet framöver. Fullföljandet av MKB:s överenskommelse med Skånska Travsällskapet angående utvecklingen av Jägersroområdet skapar ytterligare förutsättningar för detta. I arbetet med socialt hållbara bostadsområden gör MKB olika sociala investeringar även inom sysselsättningsområdet. Det innebär att vi bland annat arbetar med socialt ansvar i våra upphandlingar. Med sociala klausuler i upphandlingarna försöker MKB skapa sysselsättning för Malmöbor som står utanför arbetsmarknaden, och ge nyanlända möjlighet att få en introduktion till det svenska språket genom arbete. Vi kommer också under 2018 samarbeta med Arbetsförmedlingen på plats i våra bostadsområden och erbjuda praktikplatser och traineeprogram. MKB:s VD leder det integrationsråd som Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO inrättat i syfte att ta fram förslag på hur samhällets och bostadsbolagens arbete med integration kan förbättras. MKB godkänner som ett av få bostadsbolag i Malmö nya hyresgäster med inkomst i form av försörjningsstöd. Detta syftar till en inkluderande bostadsmarknad där den som har låg inkomst också ska kunna få en bostad med förstahandskontrakt. Att ha en trygg bostadssituation skapar förutsättningar för etablering på arbetsmarknaden och i förlängningen ökad möjlighet att försörja sig själv. Att så få fastighetsägare accepterar försörjningsstöd som inkomst stärker boendesegregation och utanförskap i Malmö. MKB fortsätter därför att verka för att hyresgäster med försörjningsstöd ska välkomnas av fler fastighetsägare. För att minska segregationen kan också differentierade regler i olika områden behöva övervägas. MKB fortsätter arbetet med att vara ett stöd till Malmö stad gällande sociala kontrakt för att möta av Malmö stad prioritera- MKB LOKAL MKB förvaltar, förädlar och utvecklar lokaler i syfte att bidra till en positiv stads- och områdesutveckling med ökad trygghet och ett bra serviceutbud för våra hyresgäster och andra malmöbor. En viktig del i arbetet är att utveckla våra sju områdestorg. Våra områdestorg har delvis skilda förutsättningar, men det finns också gemensamma utmaningar och trender. Tidigare huserade torgen en större variation av butiker och närservice i form av exempelvis bank- och postkontor. En del av det utbudet har ersatts av näthandel. Samtidigt ökar intresset för att etablera närbutiker från större livsmedelsaktörer. Lokaler vid områdestorg efterfrågas också av aktörer inom träning, hälsa, skönhet och restaurang. MKB eftersträvar fortsättningsvis en god närservice i våra stadsdelscentrum där lokaler i ökad utsträckning fylls av publika verksamheter med bra öppettider. För att bidra till trygga och trivsamma centrum arbetar vi med belysning, skyltning och kvällsöppen verksamhet. Lorensborg-Närservicetorg I Lorensborg har MKB tre torgbildningar med sammantaget 20 lokaler. Ett fåtal vakanser finns. Här finns förutsättning för modernisering och utökad närservice. Perborgs-Utbildningstorg På Persborgs torg har MKB 21 lokaler. Torget domineras idag av lokaler för utbildning och det kan finnas möjlighet att tillgängliggöra ytterligare yta för utbildningsändamål. Augustenborg-Ekotorg MKB har 12 lokaler på Augustenborgs torg, någon enstaka vakans finns. Torget planeras att utvecklas för att uppnå ett stort serviceutbud med fler kommersiella aktörer med fokus på verksamheter som är miljöcertifierade. Holma-Torg för möten MKB har 6 lokaler fördelat på två lägen i Holma. Inga vakanser finns. Fokus för lokalutvecklingen i Holma är närservice och ett ökat socialt engagemang genom Aktivitetshuset. Sorgenfri-Kultur På Sorgenfri har MKB 19 lokaler. Här är vakansgraden högre. Det saknas närservice i området och lokalerna utvecklas framförallt för kulturändamål. Nydala-Fullservicetorg Vid Nydala torg har MKB 19 lokaler. Inga vakanser finns. Torget är väletablerat och har ett stort serviceutbud. Nydalaträffen vid torget har rustats upp för ett ökat socialt engagemang i området. Segevång-Närservicetorg På Segevångs torg har MKB 10 lokaler. Inga vakanser. Torget domineras av ett par större aktörer och erbjuder närservice. MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

24 INVÄRLD de grupper på bostadsmarknaden. Under perioden 2017 till 2019 kommer MKB bistå kommunen med sammanlagt 600 lägenheter för socialt boende. EKOLOGISK HÅLLBARHET MKB har som mål att minska klimatpåverkan. Den övergripande målsättningen om minskad klimatpåverkan ska nås genom att uppfylla ett antal operativa miljömål. De operativa miljömålen innefattar bland annat minskad energianvändning i förvaltningen samt att nyproduktionen ska vara energieffektiv. Att öka den förnybara energin är en annan viktig del. Förutom minskandet av den egna klimatpåverkan, vill MKB ge kunderna förutsättningar att minska sin. Bolaget arbetar exempelvis att förutsättningarna för hållbar mobilitet för våra kunder, bland annat genom bilpoolsoch cykelpoolslösningar, cykelskola för de som ej kan cykla och säkrare cykelparkering. För att följa utvecklingen på målområde vår verksamhet mäts nyproduktion och klimatpåverkan per lägenhet. MKB:s mål är att under perioden 2017 till 2019 färdigställa bostäder. MKB:s mål är att minska den direkta klimatpåverkan med 20 procent per lägenhet till 2018, jämfört med Plan för 2019 och 2020 är att minska den direkta klimatpåverkan med 40 respektive 60 procent per lägenhet. VÅR EKONOMI MKB:s målområde VÅR EKONOMI har bäring på följande av Malmö - VI HAR KRAFT ATT stads målområden. 8 5 UTVECKLA FÖR FRAMTIDEN Som allmännyttigt bolag måste MKB driva verksamheten efter affärsmässiga principer. Lönsamhet i bolaget skapar utrymme för strategiska förvärv, nyproduktion, underhållsinvesteringar, utveckling av förvaltningen och satsningar i våra bostadsområden. Rätt satsningar på drift, underhåll och sociala investeringar ger MKB förutsättningar att vårda och långsiktigt höja värdet på bolagets fastigheter. En positiv utveckling av fastighetsvärdet är också en viktig förutsättning för en gynnsam nyproduktion. Fastighetsinnehavets bokförda värde uppgick 2016 till 10,2 miljarder kronor och marknadsvärdet bedömdes till cirka 30,3 miljarder kronor. Hyresintäkterna under 2016 uppgick till 2 mil- jarder kronor. Resultatet har under de senaste åren varit stabilt och förstärktes 2016 av försäljningen av fastigheter till det delägda bolaget Rosengårds Fastighets AB. För att fortsätta stå starka har vi under treårsperioden 2018 till 2020 fokus på att rusta bolaget för att kunna hantera eventuella svängningar i konjunkturen och en föränderlig omvärld. En höjning av reporäntan i Sverige kommer allt närmare. Riksbankens prognos visar att en höjning planeras i mitten av Därefter planeras ytterligare höjningar och vid utgången av 2020 beräknas reporäntan ha en nivå på 0,75 procent. Totalt en ökning på 1,25 procentenheter från dagens nivå. En grundförutsättning för en långsiktigt hållbar utveckling av bolaget är att vår kostnadsutveckling ryms inom ramen för våra löpande intäktsökningar. De senaste årens hyresjusteringar har inte mött kostnadsökningarna inom bygg- och fastighetsbranschen vilket ökar behovet av kostnadskontroll. Kostnadsutvecklingen inom byggsektorn speglar en hög efterfrågan på nyproduktion och underhåll och MKB får betala höga priser för såväl löpande underhåll som för underhållsinvesteringar. Vår förhoppning är att fortsätta med underhåll på liknande nivå som Men vid ett ogynnsamt kostnadsläge eller svårighet att få anbud finns en flexibilitet att planera om till en betydande minskning av underhåll treårsperioden 2018 till 2020, för att följa konjunkturutvecklingen och löpande värdera i vilken omfattning underhållssatsningarna kan genomföras. För att få fler aktörer intresserade av Malmö och bidra till att förbättra förutsättningarna för positiv utveckling av fastighetsvärdena ser MKB över möjligheterna att i högre omfattning exponera bolaget i Stockholm. Om situationen bedöms som lämplig finns beredskap att starta ett uthyrningskontor i Stockholm. Målet för målområde vår ekonomi är att under 2018 uppnå ett resultat på 190 miljoner kronor. Plan för 2019 och 2020 är att uppnå ett resultat på 275 respektive 250 miljoner kronor. 24 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018

25 INVÄRLD MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN

26 26 MKB FASTIGHETS AB AFFÄRSPLAN 2018