F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Not 1 Grunder för redovisningen Koncernredovisning Intäkter Avskrivningar Nedskrivningar Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Redovisningsprinciper Castellums räkenskaper har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Från och med 1 januari 2003 tillämpar Castellum följande nya rekommendationer utgivna av Redovisningsrådet; RR 22 Utformning av finansiella rapporter, RR 24 Förvaltningsfastigheter, RR 25 Rapportering av segment, RR 26 Händelser efter balansdagen, RR 27 Finansiella instrument; upplysningar och klassificering, RR 28 Statliga stöd och RR 29 Ersättningar till anställda. Sistnämnda rekommendation träder dock ej i kraft förrän 1 januari 2004. Ingen av de införda rekommendationerna har medfört några ändrade redovisningsprinciper mot föregående år. Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder har upptagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not nedan angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Hyresintäkter resultatförs i den period de avser. Vid förtidsinlösen av hyreskontrakt periodiseras ersättningen ut över det ursprungliga kontraktets löptid, såvida inte nytt kontrakt tecknats då inlösenbeloppet resultatförs i sin helhet. Intäkter från fastighetsförsäljningar bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggninstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Inventarier 20% Datorer 33% Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av enskilda tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. 70
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens koncernmässigt synliga egna kapital. Jämförelsestörande poster utgörs av intäkter och kostnader vilka försvårar jämförelser över tiden såsom nedskrivningar och återföringar av dessa. Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Till finansiella kostnader hänförs även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot har således ej påverkats av någon marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal. Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m m redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Ett 25-tal anställda inom Castellumkoncernen har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa skall enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Det innebär att företaget skall redovisa sin proportionella andel av den förmånsbestämda förpliktelsen samt av de förvaltningstillgångar och kostnader som är förbundna med planen. När det inte föreligger tillräcklig information för en dylik redovisning skall företaget redovisa planen som avgiftsbestämd plan. Då Alecta inte har möjlighet att leverera sådan information har Castellum redovisat även dessa planer som avgiftsbestämda. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Införandet av RR 29 Ersättningar till anställda, har inte haft någon effekt på Castellum. Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Castellum finns tre poster där det föreligger temporära skillnader. För underskottsavdragen föreligger en uppskjuten skattefordran om 28% av befintliga underskottsavdrag, eftersom det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Avseende fastigheterna föreligger en uppskjuten skatteskuld om 28% av skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och deras skattemässiga värde. Vidare finns en uppskjuten skatteskuld om 28% på avsättning till obeskattade reserver. I takt med nyttjande av underskottsavdrag, överavskrivningar samt avsättning till obeskattade reserver förändras således den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell betald skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat. Vad avser koncernbidrag vilka bokförs direkt mot eget kapital, bokförs även eventuell skatteeffekt direkt mot eget kapital. Skattefordran tas upp först då den rimligen kan anses som slutligt bedömd av skattemyndigheten. Jämförelsestörande poster Finansiella kostnader Ersättningar till anställda Inkomstskatter 71
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Förvaltningsfastigheter Inventarier Finansiella tillgångar Återköpta aktier Utdelning, koncernbidrag, aktieägartillskott Finansiella skulder Finansiella instrument Avsättningar Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga Castellums fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte en värdering påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. Fordringar i utländsk valuta finns ej. Återköpta egna aktier redovisas som en minskning av fritt eget kapital. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital, efter det att bolagsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Merparten av Castellums kreditramar är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga ramar anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Skulder i utländsk valuta finns ej. Castellum har ingått räntederivatavtal i syfte att fördela låneportföljens ränteförfall i enlighet med beslutad finanspolicy. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot har således ej påverkats av någon marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal. I syfte att begränsa och hantera prisrisken i koncernen vid köp av el, prissäkras förbrukningen genom elterminer. Elderivatavtal avräknas månadsvis och resultatförs i den period de avser. Således sker i redovisningen inte någon marknadsvärdering av ingångna elderivatavtal. Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. 72
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras primärt per geografiskt område och sekundärt per fastighetskategori. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. De intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Ovanstående gäller även de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Definition av segment 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 Storgöteborområdestockholm Öresunds- Stor- Västra Mälardalen Castellum- Primärt segment Småland koncernen Hyresintäkter, externt 537 523 446 398 366 370 194 182 215 211 1 758 1 684 Fastighetskostnader 165 162 148 128 133 131 68 59 77 76 591 556 Driftsöverskott 372 361 298 270 233 239 126 123 138 135 1 167 1 128 Avskrivningar 42 39 33 28 25 22 12 12 16 15 128 116 Resultat fastighetsförs. 98 100 70 26 8 39-2 11 6 3 180 179 Jämf.stör. poster 46 28 90 20 154 0 20 2 6 6 316 Resultat 428 468 363 358 196 410 112 142 126 129 1 225 1 507 Ofördelade poster Centraladm. 66 62 Finansnetto 428 442 Aktuell betald skatt 1 2 Uppskjuten skatt 204 128 Årets resultat 526 873 Kassaflödesanalys Redovisning av segment Not 2 Fastigheter 4 589 4 300 3 737 3 459 2 602 2 579 1 439 1 271 1 544 1 528 13 911 13 137 Inventarier 3 3 0 1 2 1 1 1 1 1 7 7 Omsättningstillgångar 40 13 65 16 31 39 6 10 3 21 145 99 Kassa och bank 8 6 21 8 1 2 0 0 3 4 33 20 Ofördelade poster Finansiella anl.tillg. 11 48 Omsättn.tillgångar 4 18 Summa tillgångar 14 111 13 329 Ofördelade poster Eget kapital 4 689 4 470 Ränteb. långfr. skulder 8 598 8 264 Avsättningar 214 11 Ej ränteb. skulder 153 148 Ej räntebärande skulder 163 153 114 79 90 101 41 43 49 60 457 436 Summa eget kapital och skulder 14 111 13 329 Kassaflöde* 354 396 272 239 231 200 123 138 147 142 1 127 1 115 Ofördelat kassaflöde -495-538 Investeringar 400 364 391 310 68 123 189 155 60 98 1 108 1 050 *) Kassaflöde från den löpande verksamheten exklusive centraladministration, finansnetto och betald skatt. Sekundärt segment Kontor/butik Lager/industri Bostäder Projekt Mark Castellum Hyresintäkter, externt 1 036 986 618 565 91 111 13 22 0 0 1 758 1 684 Fastigheter 8 640 7 874 4 217 3 847 588 745 291 488 175 183 13 911 13 137 Investeringar 620 510 392 327 13 1 78 150 5 62 1 108 1 050 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 73
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R I Castellums region Storgöteborg ingår Göteborg med kranskommunerna Mölndal, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Härryda samt Alingsås och Borås. De kommersiella fastigheterna finns främst i centrala Göteborg, Högsbo-Sisjön-Åbro-området samt på Hisingen. Bostadsfastigheterna är belägna i centrala Göteborg. Huvuddelen av Castellums fastigheter i Öresundsområdet är belägna i Malmö, Lund och Helsingborg. I Malmö och Lund finns enbart kommersiella fastigheter medan Helsingborg även har ett bestånd av bostadsfastigheter, som är belägna i de centrala och norra delarna. Castellums fastigheter i Storstockholm är samlade till närförorter med goda kommunikationer och utbyggd service. Kontorsfastigheter finns bland annat i Johanneshov, Mariehäll i Bromma och Elektronikbyn i Kista medan lager- och industrifastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg. Castellums region Västra Småland omfattar i huvudsak städerna Värnamo, Jönköping och Växjö. Fastighetsinnehavet i Värnamo består av centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. I Jönköping finns beståndet beläget i attraktiva lägen i centrum, på Rosenlund och Torsvik. I Växjö är fastighetsinnehavet koncentrerat till centrum och området Västra Mark. Castellums fastigheter i Mälardalen är i huvudsak lokaliserade till de större kommunerna Örebro, Uppsala och Västerås. En betydande del av fastighetsinnehavet i Örebro finns i stadsdelen Aspholmen som har ett läge, alldeles intill infarterna från E18 och E20. Fastighetsinnehavet i Uppsala är koncentrerat till områdena Fyrislund, Boländerna och längs med Kungsgatan. I Västerås finns fastigheter i bland annat Kopparlunden. Not 3 Hyresintäkter De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 758 (1 684) Mkr. Hyresintäkterna har främst förbättrats på grund av indexuppräkningar, omförhandlingar och ett större fastighetsbestånd, medan de endast påverkats i begränsad omfattning av förändrad uthyrningsgrad. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Hyresvärde Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresvärdet kr/kvm har stigit med 4% (7%) under året. Förbättringen beror på såväl höjda reala hyresnivåer som hyreshöjningar vidtagna med anledning av gjorda investeringar samt på förvärv och försäljningar inom respektive kategori. Avseende jämförbara enheter har hyresvärdet kr/kvm stigit med 2,5% (5,8%) för kontors- och butiksfastigheter samt 4,0% (4,6%) för lageroch industrifastigheter. Hyresvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kr/kvm 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 Storgöteborg 1 072 1 040 602 563 929 893 798 768 Öresundsområdet 1 218 1 114 585 565 930 866 892 830 Storstockholm 1 232 1 231 769 740 1 044 1 032 Västra Småland 805 800 437 423 617 598 Mälardalen 873 844 603 576 762 737 Totalt 1 064 1 029 595 568 930 877 829 799 Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Av de kontrakt som har omförhandlats under år 2003 har cirka 40% (30%) förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning. Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om i genomsnitt 8% (19%). 74
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Som en följd av detta har under 2003 uppräkning skett med 1,5% - 2,0%. Under 2004 beräknas motsvarande siffror vara 1,0% - 1,5%. Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell. En förklaring till den relativt låga andelen under 2004 är att vissa kontrakt, på grund av uppsägningstider, redan är omförhandlade under år 2003. Den mest förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 2,8 år (2,9). Kontraktförfallostruktur Antal kontrakt Antal tkvm Kontraktsvärde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid 2004 823 337 245 15% 2005 1 049 505 415 25% 2006 828 408 376 23% 2007 437 301 264 16% 2008 90 136 124 8% 2009+ 87 225 204 13% Summa 3 314 1 912 1 628 100% Bostäder 1 325 95 87 P-platser och övrigt 2 100 32 40 Totalt 6 739 2 039 1 755 Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2003 var 90,7% (91,5%). Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 92,5% (91,7%), vilket är högre än vid utgången av föregående år. Uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 89,1% (90,8%), vilket är lägre än vid utgången av föregående år. Förändringar i uthyrningsgraden kan delvis förklaras av förändringar i fastighetsbeståndet. Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 147 Mkr (194), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 144 Mkr (147). Nettouthyrningen under året uppgick således till 3 Mkr (47). Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt uthyrningsgrad 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 Storgöteborg 91,5% 93,0% 94,3% 93,5% 97,5% 97,6% 93,0% 93,5% Öresundsområdet 89,2% 91,6% 90,2% 91,1% 99,2% 98,4% 90,4% 92,4% Storstockholm 84,4% 87,6% 93,0% 92,7% 87,0% 89,1% Västra Småland 91,2% 91,0% 91,6% 88,4% 91,3% 90,0% Mälardalen 90,9% 91,1% 91,3% 88,5% 91,0% 90,3% Totalt 89,1% 90,8% 92,5% 91,7% 98,5% 98,1% 90,7% 91,5% Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 3 300 kommersiella kontrakt och 1 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för endast 1,2% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god, vilket framgår av nedanstående tabell. Riskspridning 75
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0,25 1 962 29% 179 10% 0,25-0,5 580 9% 205 12% 0,5-1,0 393 6% 279 16% 1,0-3,0 288 4% 469 27% > 3,0 91 1% 496 28% Summa 3 314 49% 1 628 93% Bostäder 1 325 20% 87 5% P-platser och övrigt 2 100 31% 40 2% Totalt 6 739 100% 1 755 100% Kommersiella kontrakts fördelning per bransch (GICS-kod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) 8 5 0% Material (15) 77 69 4% Industrivaror (2010) 422 254 16% Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 693 187 11% Transport (2030) 131 109 7% Detaljhandel (2550) 603 288 18% Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540) 402 155 9% Dagligvaror (30) 93 60 4% Hälsovård (35) 174 97 6% Finans och fastighet (40) 101 47 3% Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) 207 113 7% Teknisk hårdvara (110) 109 91 6% Telekomoperatörer (50) 91 16 1% Kraftförsörjning (55) 10 1 0% Kommunal och statlig verksamhet m m 193 136 8% Totalt 3 314 1 628 100% Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Avtalade framtida hyresintäkter 2003 2002 2003 2002 Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt 1 634 1 576 Bostäder 35 36 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 2 935 2 897 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 519 459 Summa 5 123 4 968 Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2003 till 591 Mkr (556), vilket innebär 244 kr/kvm (235). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av driftskostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- 76
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2003 till 326 Mkr (289), vilket innebär 134 kr/kvm (121). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. De kostnadsbesparingar som uppnåtts genom rationaliseringar i driften har inte fullt ut kunnat kompensera ökade kommunala avgifter och energipriser. Marknadsvärdet på Castellums portfölj av elderivat uppgick vid årsskiftet till 0 Mkr (11). Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Hyresgästanpassning består av kostnader för specifik lokalanpassning till enskild hyresgäst. För 2003 har kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar varit 89 Mkr (94), vilket innebär 36 kr/kvm (39). Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2003 var 15 Mkr (15) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2003 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden. Koncernens fastighetsskatt uppgick till 66 Mkr (68) motsvarande 28 kr/kvm (29). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2003 var 1% på taxeringsvärdet för kontor/butik, 0,5% för lager/industri och bostäder. Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2003 till 95 Mkr (90), vilket innebär 40 kr/kvm (39). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration. Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Underhåll och hyresgästanpassningar Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Sammanfattning Fastighets- Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kostnader, kr/kvm 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 Driftskostnader 171 154 92 80 222 208 134 121 Underhåll m m 46 48 24 26 67 76 36 39 Tomträttsavgäld 8 9 5 5 6 7 Fastighetsskatt 46 48 10 10 36 34 28 29 Direkta fast.kostn. 271 259 131 121 325 318 204 196 Uth.- och fast.adm. (indirekta) 40 39 Totalt 271 259 131 121 325 318 244 235 Driftsöverskott Not 5 Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 1 167 Mkr (1 128) motsvarande en direktavkastning om 9,0% (9,1%). Avskrivningar Not 6 Castellums avskrivningar uppgick till 128 Mkr (116). Avskrivningar består i huvudsak av 1% på byggnader. Avskrivningsprocenten för övriga tillgångsslag framgår av not 1 och principer för Avskrivningar. Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar, som uppgår till 2% 5% beroende på fastighetskategori. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 77
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Avskrivningar 2003 2002 2003 2002 Byggnader 121 109 Byggnadsinventarier 2 1 Markanläggningar 0 1 Inventarier 5 5 1 0 Summa 128 116 1 0 Not 7 Fastighetsförsäljningar I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att sälja fastigheter, vilka inte längre kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Under 2003 har 24 fastigheter (31) sålts för 397 Mkr (503) med en vinst om 180 Mkr (179). Av årets försäljningar avsåg 16 bostadsfastigheter bokförda till 163 Mkr, vilka såldes med en vinst om 165 Mkr. Not 8 Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 66 Mkr (62). Däri ingår kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för företagsledning och övriga ledande befattningshavare om 14 Mkr (11). Not 9 Finansiella intäkter 2003 2002 2003 2002 Räntebidrag 2 2 Utdelning 5 5 5 5 Koncernbidrag, dotterbolag 296 628 Ränteintäkter, dotterbolag 468 495 Ränteintäkter 2 5 0 1 Övriga finansiella intäkter 5 0 5 0 Summa 14 12 774 1 129 Under året har kapitalplaceringsaktier avyttrats med ett resultat om 5 Mkr, vilket redovisas under övriga finansiella intäkter. Not 10 Finansiella kostnader 2003 2002 2003 2002 Räntekostnader, dotterbolag 33 41 Räntekostnader 442 454 409 438 Övriga finansiella kostnader 0 0 0 0 Summa 442 454 442 479 Finansnettot var 428 Mkr ( 442). Under året har 13 Mkr (16) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Den genomsnittliga räntenivån under året uppgick till 5,4% (5,7%), vilken även är den räntesats som använts vid aktivering av ränta. För vidare information om finansiell riskhantering och policy se not 20 Långfristiga räntebärande skulder. 78
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R Skattekostnad Not 11 Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell betald skatt och uppskjuten skatt. Aktuell betald skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som, på grund av möjligheten att skjuta upp delar av beskattningen eller utnyttja befintliga underskottsavdrag, är lägre än det redovisade resultatet. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den uppskjutna delen som framgent skall betalas. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2003 då Castellum bland annat kan utnyttja skattemässiga överavskrivningar på fastigheter och befintliga underskottsavdrag. Skatteberäkning i koncernen 2003-12-31 Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt 731 Skattemässiga överavskrivningar 226 226 Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter 7 7 återförda nedskrivningar m m 36 36 Övriga skattemässiga avdrag 1 1 Nyttjat underskottsavdrag 458 458 Summa underlag 3 728 Därav 28% betald / uppskjuten skatt. 1 204 Den totala skatten kan avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Skattekostnad 2003 2002 2003 2002 Redovisat resultat före skatt 731 1 003 330 1 089 Skatt enligt gällande skattesats, 28% 205 281 92 305 Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktig utdelning m m 2 2 95 311 övriga skattemässiga justeringar 2 149 1 Redovisad skattekostnad 205 130 3 7 Personal, styrelse och revisorer Not 12 Ersättning och förmåner till verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare beslutas av en ersättningskommitté bestående av samtliga styrelseledamöter exklusive verkställande direktören. Ersättningen består dels av fast lön, dels av bonus enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Bonusen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Företagsledningen och övriga ledande befattningshavare har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som främst baseras på resultatutvecklingen och, om målen uppfylls, utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställs. Den resultatbaserade delen, som sträcker sig till och med 2004 kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 7 Mkr inklusive sociala kostnader. En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2002 maj 2005. Den aktiekursrelaterade bonusen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 20 Mkr inklusive sociala kostnader. Befattningshavare som erhåller bonus förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus är ej pensionsgrundande. Företagsledning och övriga ledande befattningshavare 79