Detaljplan 430 DETALJPLANEBESKRIVNING Utkast 19.5.2009 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ, HAIKO ÖSTRA MENSAS Stadsdel 33 Alternativ A: kvarter 3562-3581 samt rekreations-, skyddsgrön-, skydds-, jordbruks- och gatuområde Alternativ B: kvarter 3562-3584 samt rekreations-, skyddsgrön-, skyddsoch gatuområde Detaljplan Detaljplan för en del av Haiko och Svartså byar Detaljplanens behandlingsskeden: Anhänggörande: stadsstyrelsen 19.4.2004 216 Offentligt framläggande: Godkännande:
1.2 Planområdets läge Planområdet är beläget i Haiko och Svartså byar öster om Tolkisvägen på båda sidorna om Sotarevägen och Övre-Haikovägen. Planområdet gränsar i norr till Haikobrantens detaljplaneområde, i väster till Tolkisvägen och i söder till Haikovägen. Bilaga 1. 2 UTGÅNGSPUNKTER 2.1 Utredning om förhållandena på planområde 2.1.1 Allmän beskrivning av planområdet Planområdet är beläget ca 7 km från Borgå centrum. Hela planområdet är drygt 45 ha, en ändamålsenlig avgränsning av området undersöks utgående från responsen man får i utkastskedet. Planområdet indelas vid behov i ett senare skede i flera mindre planområden. Planområdet är ganska kuperat. På båda sidorna om Sotarevägen och Övre- Haikovägen finns egnahemshus, men också stora obebyggda skogsområden. I området bor ca 70 personer. Det finns en näringsidkare på område som producerar ved. 2.1.2 Naturmiljö, landskap och jordmån För planområdet har utarbetats en landskapsanalys och byggnadsarealutredning (Porvoon Mensaksen maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys, Porvoon kaupunki, kaupunkisuunnitteluosasto, Emilia Pollari, 2005). Bilaga 2 En enskild väg, Övre-Haiko vägen och Sotarevägen, löper genom hela planområdet och delar det i två delar. På båda sidorna om vägen finns moränryggar, som på vissa ställen är mycket branta. Mellan moränryggarna finns lerdalar. Moränryggarna sträcker sig i sydväst-nordost riktning och krönen är på många ställen kala. Bostadsbebyggelsen har placerats på båda sidorna om vägen, både längs med moränryggarna och i lerdalarna. Moränryggarna fungerar som vattendelare. Växtligheten på sluttningarna är känslig för slitage. På de lägre områdena är växtligheten frodigare och därmed också slitagetåligare. Till största delarna är planområdets växtlighet barrskogsdominerad blandskog. Intill vägarna och åkerområdena finns små ängar som håller på att växa igen i randområdena samt asp- och björkdominerad lövträdsskog. I mitten av planområdet finns ett större våtmarksområde. I planområdet finns inte några värdefulla landskapsområden som bör skyddas. 2
I planområdets nordöstra del finns Svartså Hotton Storkärrsbacken stenrösen från järnåldern/historiska tiden. I samband med utarbetandet av delgeneralplanen för de centrala delarna har man också utarbetat en naturutredning (miljövårdsbyrån i Borgå stad 31.1.2002). Av utredningen framgår att det på planområdet finns två särskilt viktiga livsmiljöer i enlighet med 10 i skogslagen. I planområdets nordvästra del finns en frodig lundartad bäckfåra (p-10) och i den nordöstra delen ett ormbunkskärr (p-14). Båda områdena har klassificerats som lokalt värdefulla. Bilaga 3 Planområdet gränsar i öster till ett stort skogsområde där det finns bl.a. ståtliga bergsryggar samt små fattigkärr och ormbunkskärr. Skogsområdet har även betydligt värde med tanke på friluftsliv och rekreation. På området har byggts ett omfattande nät av friluftsleder. Området anses vara lokalt värdefullt. I området finns inte sådana utrotningshotade arter som anges i förordningen om naturskydd. På planområdet finns två betydande flyttblock i hörnet av Sotarevägen och Drägsbyvägen. Flyttblocken är på privat tomtmark och ska bevaras. De är betydelsefulla för landskapsbilden. 2.1.3 Bebyggd miljö På planområdet finns 27 bebyggda fastigheter. Tomternas storlek varierar mellan 2000 m 2 och 8 000 m 2, två fastigheter överstiger 10 000 m 2. Bostadshusen är i allmänhet placerade mitt på fastigheten i fastighetens bakre del, så att de egentliga trädgårdarna blir mot gatan. Trädgårdarna är stora, lummiga och välskötta. Endast en del av tomterna är avgränsade med häck eller staket mot gatan. Byggnadsbeståndet härstammar från 1930-talet framåt. På området finns således trähus byggda före kriget, frontma nnahus från 1950-60- talet, tegelhus från 1970-1980-talet och trähus av olika stilar och former från olika årtionden. Det nyaste huset torde vara från slutet av 1990- talet. 3
Fasadfärgerna på bostadshusen är ganska enhetlig i gult, vitt, beige, gråblått och grönt. De flesta husen har en träbrädfordning, några är rappade och några har tegelfasad. Ekonomibyggnaderna är målade med rödmylla eller i samma färgkulör som bostadshuset. 2.1.4 Markägoförhållanden De bebyggda byggplatserna i området är i privat ägo. Några obebyggda fastigheter är i privat ägo. Staden äger resten av planområdet, vilket är omkring hälften av området. 2.1.5 Trafik Övre-Haikovägen och Sotarevägen löper som en förbindelsevägen genom planområdet i nordost-sydvästlig riktning. Drägsbyvä gen förbinder Sotarevägen med Tolkisvägen. De flesta tomter har egen anslutning direkt till Övre-Haikovägen, Storarevägen eller Drägsbyvägen. Fem tomter har direkt anslutning till Tolkisvägen, som är en livligt trafikerad landsväg. Längs med Tolkisvägen finns en lättrafikled. 2.1.6 Kommunalteknik Det finns ingen kommunalteknik i området. Kommunalteknik finns både norr- och söder om området. En del av byggplatserna är anslutna till privata vattenandelslag. 2.1.7 Service På området finns ingen service. Söder om planområdet finns både svensk och finskspråkig skola och ett allaktivitetshus. Närmaste köpcentrum finns i Gammelbacka. 2.1.8 Grundvatten och jordmån Området utgör inte grundvattenområde. Planområdet består av moränryggar i sydväst-nordostlig riktning och lerdalar däremellan. Moränryggarna är kala på krönen. Åkrarna i områdets är till största delar lermark vars djup varierar från några meter till drygt tio meter. 2.1.9 Störande faktorer På grund av höjdnivåerna i området är planeringen av området speciellt krävande och utmanande. Framför allt arrangerandet av trafikleder är svåra, eftersom gatans stigning lätt blir för brant. Bullret från Tolkisvägen överskrider i vissa delar av planområdet de ekvivalentnivåer som statsrådet godkänt. En bullerutredning har gjorts 2002 (Haikkoon-Mustijoen alueen melusevitys, 2002) Bilaga 5 2.2 Planeringssituationen Landskapsplan I landskapsplanen för Östra nyland (godkänd 12.11.2007) har största delen av planområdet anvisats som ett område för tätortsfunktioner (A). Området kring Haikoskogen har anvisats som rekreationsområde. 4
Delgeneralplan Detaljplaneområdet ingår i delgeneralplanen för de centrala delarna i Borgå (godkänd 15.12.2004) I delgeneralplanen har en matargata anvisats genom detaljplaneområdet och på båda sidorna om gatan bostadsområden dominerade av småhus, där avsikten är att området detaljplaneras (AP). Den anvisade matargatan följer samma stäckning som den befintliga Övre-Haikovägen och Storarevägen samt Drägsbyvägen. En gång och cykelväg har anvisats längs med Övre-Haiko- och Sotarevägen. De branta bergsområdena och skogsområdena kring Haikoträsk har anvisats som områden för närrekreation med särskilda miljövärden (VL- 2). I detaljplanområdets södra del har anvisats ett större område för närrekreation (VL), genom vilket riktgivande friluftsleder leder från Tolkisområdet till Haikoskogen. Området längs med Tolkisvägen har anvisats som ett skyddsgrönområde (EV) mot trafikbullret. I detaljplaneområdets norra del finns ett område som är särskilt viktigt med tanke på naturens mångfald (luo) och ett fornminnesområde (SM). Bilaga 4 Detaljplan För området finns ingen godkänd detaljplan. Planområdet gränsar i norr till Haikobrantens detaljplaneområde och i söder till Tolkis detaljplaneområde. 3 MÅLET FÖR DETALJPLANERINGEN Målet med planeringen är att bygga småhus i området i enlighet med principerna i delgeneralplanen för de centrala delarna. Placeringen av nya, tättbebyggda småhusområden, förtätningen av den befintliga småhusbebyggelsen samt anslutningarna till trafiknätet och kommunaltekniken undersöks. Den enskilda vägen i området, Övre-Haikovägen och Sotarevägen, ändras till en matargata som förenar Övre Haiko och Tolkis. De enskilda väganslutningarna till Tolkisvägen bör granskas. Målet är att så få anslutningar som möjligt anvisas till Tolkisvägen. Friluftslederna mot skogsområdet i Haiko och Tolkisområdet anges i detaljplanen. Målet för planeringen har konkretiserats utgående från den respons som erhölls av markägarna på de utskickade frågeformulären. Planområdet behandlas som en helhet nu i början av planeringen, men delas vid behov senare in i flera detaljplaneområden. Markanvändningsavtal ingår eventuellt i planläggningsarbetet. Enligt markanvändnings- och bygglagen är de markägare, vilka har avsevärd nytta av detaljplanen, skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande. Med dessa markägare skall strävan vara att ingå markanvändningsavtal. 5
4 RESPONS FRÅN FASTIGHETSÄGARNA PÅ PLANOMRÅDET Planeringen av området påbörjades med att ett frågeformulär skickades ut till samtliga fastighetsägare på planområdet. Målet för planeringen konkretiserades i mån av möjlighet på basen av den respons som erhölls. Alla önskemål kommer tyvärr inte att kunna beaktas i detta skede. Sammanlagt skickades brev till 38 fastighetsägarna och 15 svar erhölls. Svaren som erhölls kan indelas i nedanstående huvudgrupper. Numret inom parentes anger hur många inlämnade svar som berör ämnet. 1. Bevara området bykaraktär (7) Flera fastighetsägare har påpekat att de önskar att planområdet får behålla sin byaktiga karaktär och sina landsbygdslandskap. De vill att även de nya tomterna är stora och att nybyggnationen är i samma stil som den nuvarande. Bebyggelsen får inte bli för tät. 2. Bevara grönområdena (5) Fastighetsägarna uppskattar det lugn och ro som finns på området och önskar att de nuvarande grönområden bevaras, framför allt Haikoskogen. 3. Trafik och gatunät (5) Flera fastighetsägare framför att Sotarevägen och Övre-Haikovägen är i dåligt skick idag, men att många trots det kör alldeles för hårt längs med vägen (mer än det tillåtna 50 km/h). Många önskar att den nya matargatan skall hållas smal och förses med en smal lättrafikled. Hastigheterna skall hållas låga och gatan förses med farthinder. Flera framför också att motsätter sig att det tas tomtmark till en breddning av gatan. De vill behålla sina planteringar, häckar och staket. 4. Kommunalteknik (5) Kommunalt vatten och avlopp upplevs som positivt. 5. Tilläggsbyggnadsrätt (8) I detta skede har intresset för att vilja ha ytterligare byggrätt och möjlighet att sälja tomtmark varit ganska liten. Av de svarande har endast 8 ägare framfört att de önskar mer byggrätt. Önskemålen rör sig mellan en och fem nya byggrätter. Tre fastighetsägare har meddelat att de inte önskar mer byggrätt. 6. Basservice (2) Några markägare anser att den nuvarande basservicen är för långt borta och det på borde reserveras tomtmark för matbutik, post och daghem. 7. Övrigt De två flyttblocken bör bevaras. Rekreationsområden på privat mark i enlighet med delgeneralplanen motsätts. Vägen mellan Övre- Haikovägen och Tolkisvägen förslås stängas. Trafikbullret bör beaktas vid byggande på stadens mark. Bilaga 6 6
Bektande av responsen Vid utarbetande av planutkastet har den respons som kommit in försökt beaktas i mån av möjlighet. Vid dragningen av matargatan har breddningen försökt göras så att så lite tomtmark som möjligt anvisats som gatuområde. På de ställen där det finns obebyggd mark på ena sidan har gatan breddats åt det hållet. Planeringen av eventuella farthinder sker i samband med utarbetande av gatuplanen. 5 BESKRIVNING AV UTKASTEN TILL DETALJPLAN 5.1 Två alternativa planutkast I detta skede har utarbetats två alternativa utkast till detaljplan för planområdet. Först utarbetades ett planutkast, planutkast A Tätare var för sig. I planutkastet har tilläggsbyggnadsrätt anvisats enligt fastigheternas areal på alla de markägares områden som är byggnadsdugliga (inte trafikbullerområde, brant bergssluttning mm.). Tomterna är ganska stora och följer i de flesta fall den existerande fastighetsindelningen. Därefter utarbetades planutkast B Tätt tillsammans me d en betydligt tätare struktur. Tomterna har placerats där terrängen ger möjlighet och bostadsområdena sträcker sig fritt utan att beakta de existerande fastighetsgränserna. Tomterna är betydligt mindre än i det förstnämnda alternativet. Målet är att de två utarbetade planutkasten ska fungera som diskussionsunderlag för områdets fortsatta planering. Det är att komma ihåg att det inte är frågan om färdig plan, även om det av rittekniska skäl kan se ut så, utan ett första utkast. Planområdet är stort, hela 45 ha, och det finns många olika planlösningar. I detta skede har dock endast två alternativa utarbetats, och på basen av dem förs diskussionerna för den fortsatta planeringen. Vartdera planutkastet beskrivs närmare nedan. 5.2 Planens struktur Delgeneralplanen som grund I utkastet till detaljplan har man utgått ifrån planlösningar som stödjer sig på den gällande delgeneralplanen för området. Bostadsbebyggelsen har placerats på båda sidorna om matargatan. Gatuområdet har dimensionerats så att en lättrafikled kan byggas längs med den. I planområdets södra del har anvisats ett större omfattande rekreationsområde med friluftsleder som förbinder områdena öster och väster om planområdet. Bostadsbebyggelsens placering Områdets relativt kuperade terräng har utgjort vissa begränsningar vid utarbetande av utkastet till detaljplan. Den nya bostadsbebyggelsen har försökt placeras så att stigningen på de nya gatorna inte överstiger 8 %. I några enstaka fall har detta inte varit möjligt, utan gatans stigning uppgår till 10 %. Största delen av den nya småhusbebyggelsen har placerats på de områden som ägs av Borgå stad, men även på de privatägda områdena har anvisats nya tomter som kompletterar den befintliga bebyggelsen. Den småhusbebyggelse som anvisats på Borgå stads områden är på många ställen relativt tät. På de privatägda områdena har inte anvisats lika tät tilläggsbyggnation, eftersom de stora lummiga trädgårdarna skulle lida av att styckas i allt för små tomter. 7
I båda planutkastet har omkring 1/3 av planområdet anvisats för småhusbebyggelse och andra 2/3 lämnats obebyggd och utgör bl.a. park, närrekreation, skyddsområde och fornminnesområde. Trafikbullerområde I alternativ A har hela trafikbullerområdet längs med Tolkisvägen anvisats som skyddsgrönområde, medan det i alternativ B har anvisats en bullervall i planområdet nordvästra del. Bostadsbyggnation har på så sätt kunnat anvisas på ett större område. I detta skede är det dock fortfarande oklart om det är ekonomiskt lönsamt att bygga en bullervall/bullerskydd. En närmare utredning om jordmånen och områdets byggbarhet är under arbete och torde bli klar under sommaren. Markundersökning och byggbarhetsutredning Områdets jordmån undersöks noggrannare och en byggbarhetsutredning utarbetas för området. I utredningen undersöks grundläggningsförhållanden på de områden där det förekommer mycket lera. I utredningen undersöks också om det är lönsamt och tekniskt möjligt att bygga en bullervall eller bullerstaket längs med Tolkisvägen i områdets nordvästra del. Området på båda sidorna om bäcken i planområdets södra del är mycket leriga och i detta skede är det fortfarande oklart om de är byggbara. 5.2.1 Dimensioneringen i planutkast A I planområdet bor för tillfället ca 70 personer i 27 småhus. I planutkast A har i detta skede anvisats tilläggsbyggnadsrätt på alla tomter över 3500 m 2 oberoende om fastighetsägaren framfört önskemål eller inte. På så vis får alla invånare en bild av vad en jämn förtätning av bystrukturen innebär. Bilaga 7 I planutkast A har föreslagits 57 nya småhustomter. Av dem är 19 i privat ägo och 38 på stadens markområde. På området har anvisats både små och stora tomter. De nya tomterna är 900-2500 m 2 stora, de flesta är mellan 1000-1400 m 2. Byggnadsrätten har i huvudsak angetts med exploateringstal (e=0,25) på de tomter som är i stadens ägo och i kvadratmeter våningsyta (m 2 - vy) på de områden som är i privat ägo. På så vis har man kunnat behandla de privata fastighetsägarna något så när jämlikt sinsemellan. De privatägda tomterna är ofta stora och till vissa delar svåra att bygga på. En del av dem är mycket branta medan andra till stora delar är belägna på trafikbullerområde. Det är svårt att med ett exploateringstal uppnå ändamålsenliga byggnadsrätter utan att avskilja en del av tomterna till parkområde. Exploateringstalen blir lätt väldigt låga och varierar mycket från tomt till tomt. Genom att ange byggnadsrätten i m 2 -vy har man översiktligare kunnat fördela byggnadsrätterna per fastighetsägare och tomt. Den byggnadsrätt som anvisats i m 2 -vy motsvarar ungefär ett exploateringstal e= 0,10 av hela fastighetens ursprungliga areal. Det innebär att även den del av fastigheten som anvisats som park, skyddsområde eller för annat än bostadsändamål ingår i den arealen som använts vid beräkningen. Det egentliga exploateringstalet är således något högre (e=0,11-0,20). 8
På de områden som ägs av staden har anvisats ganska små tomter och på så vis kunnat lämna stora områden obebyggda för rekreationsändamål. Ett högre exploateringstal är därmed motiverat. Placering av de nya tomterna i planutkast A De befintliga fastigheterna är oftast bebyggda med ett egnahemshus som placerats i mitten av tomten och trädgården har anlagts framför bostadshuset, mot Övre-Haiko/Sotarevägen. Trädgårdarna är fina och välskötta och i de flesta fall skulle helheten lida av att tomterna skulle styckas i små delar. Därför har i planutkastet inte anvisats nya tomter på fastigheter under 3500 m 2. På fastigheter mellan 3500-6000 m 2 har anvisats sammanlagt 2 tomter och på fastigheter över 6000 m 2 sammanlagt 3 tomter. Dvs, då dessa fastigheter är bebyggda från tidigare, har det i planutkastet föreslagits att de kan delas så att det uppstår en eller två nya tomter. Statistik I planutkast A är tomternas sammanlagda areal ca 160 000 m 2 (16 ha) och byggrätt ca 26 000 m 2 -vy. Den föreslagna dimensioneringen motsvarar knappt 300 invånare. 5.2.2 Dimensioneringen i planutkast B I planutkast B har planområdets utbyggnad ytterligare förtätats i förhållande till planutkast A. I planutkast har tilläggsbyggnadsrätt i form av nya tomter anvisats på de privatägda fastigheter där det funnits planmässiga förutsättningar för det, dvs tomten har en sådant form och placering att den kunnat indelas i flera tomter. I detta utkast har nya tomter anvisats på fastigheter över 3300 m 2 och där trafikbullret inte överstiger de givna riktvärdena eller där bullervall föreslagits. Bilaga 8 I planutkast B har sammanlagt förslagits 86 nya tomter. Av dem är 39 till största delen i privat ägo och 47 i stadens ägo. Den existerande fastighetsindelningen har inte beaktats på alla områden, så det finns tomter som består av mark som ägs delvis av staden och delvis av någon privat person. Även i det här planutkastet har byggnadsrätten i huvudsak angetts med exploateringstal (e=0,25) på de tomter som är i stadens ägo och i kvadratmeter våningsyta (m 2 -vy) på de områden som är i privat ägo. Motiveringen härtill är den samma som i planutkast A. Tomterna har även placeras enligt samma principer som i planutkast A. (se ovan under kapitel 5.2.1). I planområdets nordvästra hörn har föreslagits att ett bullerskydd ska byggas. I detta skede är det dock fortfarande oklart om det är tekniskt och/eller ekonomiskt möjligt att bygga detta bullerskydd. En utredning härom är under arbete och torde bli klar till hösten. (se även under 5.2) Statistik I planutkast B är tomterna sammanlagda areal ca 175 000 m 2 (17,5 ha) och byggrätt 33 000 m 2 -vy. Den föreslagna dimensioneringen motsvarar knappt 400 invånare. 9
5.2.3 Service Områdets offentliga närservice finns i Gammelbacka, Tolkis och Haiko. Närskolorna är Tolkkisten koulu, Tolkis skola och Gammelbacka skola. Tolkis daghem och Haikobrinkens daghem är de närmaste daghemmen. Hälsovårdstjänsterna finns i Gammelbacka och Näse. Både i Tolkis och Gammelbacka finns allaktivitetshus, och i Gammelbacka även ett bibliotek. Privat, lokal service finns i Gammelbacka. Haiko gård med sin spainrättning och hotell ligger i närheten av planområdet. Man har reserverat kvartersområden för offentlig service och små affärsutrymmen i Övre-Haiko området. Verksamheten har dock inte förverkligats ännu. I detta skede har det inte ansetts vara nödvändigt att anvisa kvartersområden för service i detta planområde. 5.2.4 Trafiknätet Övre-Haikovägen och Sotarevägen fungerar som matargata och ansluter bostadsområdet till Haiko och Tolkis. I utkastet till detaljplan har gatan dimensionerats så att man kan bygga en gång- och cykelled vid den. Drägsbyvägen förbinder planområdet med Tolkisvägen och på så vis behöver man inte åka ändå till Haikovägen för att nå Tolkisvägen. I planutkastet utgör matargatan en enhetlig gata genom hela planområdet och det är naturligt att gatan har samma namn genom hela planområdet. I dagens läge byter gatan namn i planområdets norra del. I planutkastet har föreslagits att matargatans namn skulle vara Övre- Haikovägen genom hela planområdet. Sotarevägen faller därmed bort. Nedan talas härefter endast om Övre-Haikovägen, då det hänvisas till matargatan genom planområdet (nuvarande Övre-Haiko- och Sotarevägen). Det anvisade gatuområdet än 16 m brett. På några ställen har det varit svårt att anpassa gatuområdet till den befintliga bebyggelsen utan större ingrepp i trädgårdar och gräsmattor. Största problemet har varit på sträckan norr om nuvarande Drägsbyvägen. I utkastet till detaljplan har anvisats ett jämnbrett gatuområden. Inom det gatuområdet kan sedan vid behov byggas avsmalningar och farthinder. Dessa planeras noggrannare först vid utarbetande av gatuplanerna. Hastigheten på gatan bör vara låg eftersom det är frågan om en matargata inom ett småhusområde. Den nya täta småhusbebyggelsen på stadens ägda markområden har placerats kring nya gator som byggs ut från matargatan. Trafiken till den existerande bebyggelsen sköts fortfarande till största delen genom direkta anslutningar till matargatan. I de fall det är möjligt bör de ansluta sig via de nya tomtgatorna. I planutkasten har föreslagits att några enstaka tomter fortfarande har direkt anslutning till Tolkisvägen, eftersom byggande av nya anslutningar till matargatan skulle medföra ganska stora ingrepp i naturen och befintliga tomter. Körförbindelserna till den anvisade tilläggsbyggnationen på de befintliga tomterna har i huvudsak anvisats som körförbindelser, som ska skötas med servitut genom en eller två tomter. Byggandet och underhållet av dessa körförbindelserna sköts av de enskilda tomtägarna. Separata av- 10
tal härom bör göras mellan de enskilda tomtägarna. På några enstaka ställen har gator även anvisats på de privatägda områdena, eftersom bildande av servitut inte skulle vara möjligt. 5.2.5 Rekreationsområden Omkring en tredjedel av planområdet, ca 15 ha har anvisats som rekreationsområden (VL, VP). Rekreationsområdena är till största delen placerade på stadens ägda område, men även privatägd mark har på några enstaka ställen reserverats för rekreation. De största rekreationsområdena finns öster om Övre-Haikovägen och utgör en del av de stora obebyggda Haikoskogen. Friluftsleder har anvisats till de större friluluftsområdena öster och söder om planområdet. I områdets södra del finns en större park i väst-östlig riktning, som förbinder områdena söder och väster om planområdet med de stora skogarna öster om planområdet. Detta parkområde är till största delarna på privatägd mark. I det här fallet är det frågan om ett område som i delgeneralplanen anvisats som område för närrekreation och som utgör ett viktigt stråk mellan de omfattande friluftsområdena öster om planområdet, Haikoskogen, och områdena väster och söder om planområdet. Vid utarbetande av planutkasten har huvudprincipen varit den att parkområde inte avgränsats från de stora enskilda tomterna, utan man har istället anvisat stora tomter, där området som man får bygga på begränsats till en del av tomten. På så vis har man försökt trygga att den nuvarande bykaraktären med lummiga stora trädgårdar bevaras. Ifall tomterna angränsar till större rekreationsområden har i vissa fall en del av tomten ha anvisats som rekreationsområde. 5.2.6 Viktiga vattendrag Genom planområdet löper några större vattendrag som är viktiga för områdets dränering. I mån av möjlighet har de anvisats som park eller rekreationsområde, för att säkerställa att de inte täpps igen. På de ställen där de går genom privat byggnadsmark har de anvisats med en egen planbeteckning, där det framgår att de är frågan om viktiga vattendrag som ska bevaras. 5.2.7 Skyddsområden På planområdet finns två imponerande flyttblock, som ska bevaras. På planområdet finns också två lokalt värdefulla områden med särskilt viktiga livsmiljöer i enlighet med 10 i skogslagen. Det ena området, en frodig lundartad bäckfåra, finns i planområdets nordvästra del och det andra, ett ormbunkskärr, finns i planområdets nordöstra del. Härutöver finns i planområdet nordvästra del att forminnesområde. Dessa områden har kunnat beaktas vid utarbetande av planen och fått sakenliga beteckningar. 5.2.8 Problemområden Brant terräng Den kuperade terrängen ger lätt en för brant gatulutning, vilket har varit en utmaning vid placeringen av de nya bostadsområdena men också vid kompletteringen av den existerande bebyggelsen. I detaljplaneutkastet har målet varit att undvika stigningar på mer än 8 %. Det har lyckats på de flesta områden, på några ställen är lutningen 10 %. 11
Smal förbindelseväg Den enskilda vägen som fungerar som förbindelseväg genom planområdet är ganska smal och för att det skall vara möjligt att förverkliga en gång- och cykelled längs med den fordras en ganska stor breddning av gatuområdet. På vissa ställen är den existerande bebyggelsen placerad ganska nära vägen på bägge sidorna och det är svårt att passa in ett 16 m brett gatuområde mellan häckar och staket. I planutkastet har anvisats en 16 m brett gatuområde hela vägen, men vid behov kan gatuområdet göras smalare på vissa ställen. Om detta diskuteras mer med beaktande av de åsikter som lämnas in i hörandeskedet. 5.2.9 Tomtindelning För detaljplaneområdet upprättas en bindande tomtindelning som ingår i detaljplanen. 5.3 Områdesreserveringar 5.3.1 Kvartersområden för bostadshus I utkasten till detaljplan har använts följande beteckningar för områdesreserveringarna: A-12 Kvartersområde för bostadshus AO-30 AO-31 AO-32 Kvartersområde för fristående småhus. På tomten får uppföras småhus med en eller två bostäder för bostadsändamål. På tomten bör placeras minst 2 bilplatser/tomt. Kvartersområde för fristående småhus. På tomten får placeras två bostäder. På varje tomt bör finnas av byggnader och staket inhägnat område för utevistelse vars bullernivå under dagen (kl 7-22) understiger riktvärdet 55 db för den A-vägda ekvivalentnivån och under natten (kl 22-7) 45 db. Bilplatsfordan: 2 bp/bostad Kvartersområde för fristående småhus. På tomten får placeras två bostäder. På varje tomt bör finnas av byggnader och staket inhägnat område för utevistelse vars bullernivå under dagen (kl 7-22) understiger riktvärdet 55 db för den A-vägda ekvivalentnivån och under natten (kl 22-7) 45 db. Bilplatsfordan: 2 bp/bostad 12
5.3.2 Rekreationsområden VP VL 5.3.3 Specialområden EV 5.3.4 Skyddsområden SM luo-2/luo-3 Park Område för närrekreation Skyddsgrönområde Med beteckningen har angetts områden invid Tolkisvägen, som skall bevaras som grönområde och vars huvudsakliga syfte är att skydda andra områden från trafikbuller och andra olägenheter och som på grund av sitt läge inte kan användas som rekreationsområden. På ett skyddsgrönområde kan även vid behov placeras bullerhinder, t.ex. genom att forma terrängen. Fornminnesområde Beteckningen anger Storkärrsbacken där man funnit stenrösen från järnåldern/ historiska tiden. Ett område som är särskilt viktigt med tanke på naturens mångfald. På planområdet finns två dylika områden, ett ormbunkskärr (luo-2) och en lund vid en bäck (luo-3). s-3 Del av område där två flyttblock ska bevaras. 5.3.5 Jord- och skogsbruksområden MT Jordbruksområde Med beteckningen har angetts åkerområde som är avsett för idkande av jordbruk. 5.4 Konsekvenser av planen De centrala konsekvenserna bedöms i förhållandet till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen. Dessa kompletteras under planeringens gång. 5.4.1 Konsekvenser för naturmiljön och landskapet Den värdefulla bäckfåran och ormbunkskärret förblir obebyggda och deras naturvärden hotas inte. Storkärrsbacken, där man funnit stenrösen från järnåldern/ historiska tiden, anvisas som fornminnesområde. De två ståtliga flyttblocken på området lämnas orörda. Förtätningen av den existerande byggnationen har inga konsekvenser för naturmiljön och landskapbilden förtätas något. Byggandet i skogsområdena och åkermarken ändrar landskapet. Bostadshusen har placerats så att de på ett naturligt sätt följer konturerna i landskap. Stora ingrepp, schaktningar och utfyllningar, bör undvikas. 5.4.2 Konsekvenser för den bebyggda miljön och samhällsstrukturen Utbyggnaden av området förenhetligar stadens samhällsstruktur. 13
5.4.3 Konsekvenser för trafikförhållandena på området Övre-Tolkisvägen och Sotarevägen byggs om till en matargata med gång- och cykelväg. Gatans namn ändras till Övre-Tolkisvägen. Trafiksäkerheten på området förbättras märkbart i och med byggandet av gång- och cykelvägen. 5.4.4 Övriga konsekvenser Bindande tomtindelning och fastighetsregister På området finns idag ingen detaljplan och samtliga fastigheter är införda i lantmäteriverkets fastighetsregister. I samband med att detaljplanen utarbetas för området kommer även en bindande tomtindelning att utarbetas. Genom detaljplaneringen kommer dagens fastigheter att ombildas till tomter. De kommer att införas i Borgå stads fastighetsregister, vilket innebär att båda existerande fastigheter och nya tomter kommer att inf ö- ras i registret. Tomterna får en ny fastighetsbeteckning i enlighet med den bindande tomtindelningen. Registreringskostnaderna uppbärs av samtliga tomtägare enligt den taxa som gäller vid registreringstidpunkten. Registreringskostnaderna torde vara små i förhållande till den värdestegring och nytta som detaljplanen medför. Fastighetsskatt I samband med att en detaljplan utarbetas för ett område innebär det också förändringar i fastighetsbeskattningen. På tomter för småhus uträknas tomtens beskattningsvärde på basen av tomtens areal och är inte beroende av angiven byggrätt på tomten. Detta innebär att ju större tomterna är desto högre blir också tomternas beskattningsvärde. På tomter i bolagsform och radhustomter har den angivna byggrätten även betydelse. I planutkastet har på vissa områden anvisats ganska stora tomter, varvid även fastighetsskatten är något högre. Alternativet skulle ha varit att avskilja en del av tomten till parkområde, varvid fastighetsskatten skulle ha blivit något lägre. Största andelen i fastighetsskatten utgör trots allt bostadsbyggnaden, vars beskattningsvärde är många gånger större än tomtens. Ändringar i gatunamnen och gatunummer Vid utarbetande av detaljplanen har även gatunamnen setts över. Den förbindelsevägen som löper genom området har idag två namn, Övre- Haiko-vägen och Sotarevägen. Övre-Haikovägen löper ända ut till Tolkisvägen i planområdets övre del, medan Sotarevägen tar över och löper ändå ner till Haikovägen. I mitten av planområdet förbinder Drägsbyvägen Sotarevägen med Tolkisvägen. I planutkasten har föreslagits att Övre-Haikovägen löper genom hela planområder ända ner till Haikovägen. Det här innebär att 15 fastigheter kommer att få en ny gatuadress. Samtliga fastigheter kommer att få nya gatunummer i och med att tomindelningen fastställs och varje tomt får ett eget tomtnummer. Konsekvenserna av ändringen av gatunamnet är ringa, eftersom samtliga fas- 14
tighetsägare ändå är tvungna att meddela olika instanser om sina nya gatunumror. Kommunalteknik Ett kommunalt vatten- och avloppsnät kommer att byggas i planområdet. Samtliga fastigheter bör ansluta sig till nätet. 5.5 Störande faktorer i miljön 5.5.1 Trafikbuller Trafikbullret från Tolkisvägen sprider sig på vissa ställen ganska långt in i planområdet. Vid planeringen har använts prognosen för år 2020 som utgång (Haikkoon- Mustijoen alueen meluselvitys, 2002). Inga nya tomter har anvisats på de områden där trafilbullret enligt prognosen 2020 överstiger 55 db (A) dagstid (kl 7-22) och 45 db (A) nattetid (kl 22-7). På de tomter som redan är bebyggda men där bullernivån överstiger de givna riktvärdena, har anvisats ett område där ägarna bör försöka bygga bullerskydd för sina gårdsområden med hjälp av ekonomibyggnader, som placeras som en enhetlig vägg mot trafikbullerkällan. I många fall sluttar terrängen bort från vägen, vilket gör det svårt att arrangera fungerande trafikbullerskydd invid vägen. Bullerskyddet bör därför byggas direkt intill gårdsområdet. 6 OLIKA SKEDEN I DETALJPLANERINGEN 6.1 Behovet av detaljplaneringen Detaljplaneringen är nödvändig för att kunna bevara stadens tomtreserv och uppfylla de mål på årlig tomtförsäljning som fullmäktige fastslagit. 6.2 Beslut om planeringsstart Detaljplanläggningen för området ingår i stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram för åren 2005-2009. En landskapsanalys och byggnadsarealutredning har utarbetats år 2005. Det aktiva planeringsarbetet inleddes hösten 2007 med ett frågeformulär till samtliga markägare i planområde. I samband med planläggningsöversikten för år 2005 informerade staden för första gången om att planeringen av hela planområdet inleds. Området är belagt med byggnadsförbud för utarbetandet av en detaljplan genom stadsstyrelsens beslut av 16.6.2008 (274 ). Byggnadsförbudet gäller i två år fr.o.m. 6.8.2008. 6.3 Deltagande och samråd Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning. Av programmet framgår intressenterna, formerna för delaktighet och växelverkan samt myndighetssamrådet. Det har inte varit nödvändigt att ordna myndighetssamråd enligt 66 MarkByggL eftersom detaljplanen inte berör riksomfattande eller viktiga regionala mål för områdesanvändningen. Bilaga 9 Intressenterna har möjlighet bekanta sig med planeringsmaterialet, programmet för deltagande och bedömning samt de alternativa utkasten till detaljplanen under tiden 20.5-18.6.2009 då de hålls framlagda enligt 62 MarkByggL och 30 MarkByggF. En planläggningsutställning ordnas även 28.5.2009 kl. 14.30-19.00 på Tolkkisten koulu. Även preliminära utlåtanden av myndigheterna bes om. 15
Därefter behandlas de inlämnade åsikterna och ändringar görs i planen varefter planförslaget läggs fram. Intressenterna har möjlighet att kommentera planförslaget och utlåtanden begärs av stadens nämnder. 7 MARKANVÄNDNINGSAVTAL Enligt markanvändnings- och bygglagen är de markägare inom ett område som detaljplaneras, vilka har avsevärd nytta detaljplanen, skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande. Strävan skall vara att avtala med markägaren om dennes deltagande i kostnaderna. Ett markanvändningsavtal kan ingås med bindande verkan för parterna först när ett planutkast eller förslag har varit offentligt framlagt. 8 SERVITUTSAVTAL Körvägarna till de nya tomterna på privat mark har i planutkastet anvisats som körförbindelser. Nödvändiga servitusavtal bör träffas mellan de berörda fastighetsägarna innan detaljplanen kan godkännas. Servitutsområdena bildas vid styckningsförrättning. 9 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 9.1 Åskådliggörande planer som styr genomförandet För genomförandet av detaljplanen utarbetas separata bygganvisningar för åtminstone de nya bostadsområdena på stadens mark. Dessa utarbetas i förslagsskedet. Gatuavdelningen utarbetar gatuplaner för området och Borgå Vatten planer för vatten- och avloppsnätet. I detaljplanen ingår en bindande tomtindelning som styr fastighetsbildningen. 9.2 Genomförande och tidsplanering För att kunna genomföra detaljplanen, måste man bygga gatunät samt vatten- och avloppsledningar i området. I detta skede finns det ännu inte fastslaget när staden påbörja byggandet av gator och kommunaltekn i- ken i området. Tomtförsäljningen kan inledas tidigast år 2010. Genomförande av planen förutsätter att nödvändiga markanvändningsavtal och servitutsavtal ingåtts. Gatuområdena övergår i stadens ägo utan ersättning i enlighet med MarkByggL 94. Borgå 19.5.2009 Eero Löytönen stadsplaneringschef Camilla Stenberg planläggare 16
BILAGOR 1. Områdets lägeskarta 2. Utdrag ur landskapsanalysen 3. Utdrag ur naturutredning 4. Utdrag ur gällande delgeneralplan 5. Utdrag ur trafikbullerutredning 6. Sammanställning av markägarnas önskemål 7. Översiktskarta, alternativ A 8. Översiktskarta, alternativ B 9. Program för deltagande och bedömning Sammandrag av planbeskrivningen Illustration, alternativ A Illustration, alternativ B 17