Nyhetsbrev ombildning Vi tänkte med detta brev berätta lite mer om vad en ombildning innebär och förhoppningsvis kunna hjälpa dig i ditt beslut kring ombildningen. Processen Nedan finner du de steg som vi måste gå igenom för att ombilda till bostadsrätt. 1. Husmöte Klart! 2. Bilda förening Klart! 3. Intresseanmälan Klart! 4. Värdering Klart! 5. Teknisk besiktning pågår, förväntas vara klart i slutet utav juli 6. Ekonomisk plan pågår, förväntas vara klart i slutet utav sommaren 7. Lån pågår 8. Köp förväntas ske efter sommaren 9. Överlåtelse förväntas ske efter sommaren Nu har vi kommit så långt i processen så att vi börjar närma oss slutfasen. Efter en mycket lång väntan så fick Brf Vindsslottet i början av sommaren ett anbud av Sollentunahem på ca 88,5 miljoner för att köpa fastigheten. Vi godtog anbudet och har nu tillsammans med ombildningskonsulten Christer på Ditt Nya Hem börjat räkna på den ekonomiska planen samt väntar på den tekniska besiktningen. Ekonomiska planen och den tekniska besiktningen bör vara klar under sommaren. Nästa steg är när styrelsen kallar till en särskild föreningsstämma (köpstämma), där minst två tredjedelar av hyresgästerna måste rösta för ett köp av fastigheten för att ombildningen ska bli av. Vid köpstämman måste alla som vill vara med och rösta vara medlemmar oavsett intresset för obildning. Sedan skriver fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen under ett köpekontrakt. Efter det sker överlåtelsen och föreningen tillträder fastigheten, den ekonomiska planen registreras hos Bolagsverket, insatserna betalas till föreningen och härmed är ombildningen klar - hyresgästerna har blivit bostadsrättsinnehavare. Vi tror att processen kan vara klar till hösten. Huset och marken Det föreningen köper är: huset, garaget under gården och en del mark runt omkring huset. Framför huset ingår gården med tvättstuga, sandlådor och planteringar nästan ända fram till centrumhuset, så när som på en meter som Sollentunahem vill ska höra till centrum. Baksidan delas på mitten mellan vårt hus och låghuset bakom. Ut mot mittgången blir det inte så mycket då den hör till Sollentuna kommun. Parkeringen mot Stupvägen med sophusen och p-platserna ingår också men delas även den mellan vårt hus och låghuset bakom. Garaget under gården rymmer 64 bilar och på uteparkeringen har vi ca 25 platser. Dessa kommer föreningen att äga och vi boende fortsätter att hyra som vanligt. Samma gäller för eventuella extra förråd i källaren. Sida 2
Ekonomisk plan/teknisk besiktning. Styrelsen hade beställt en teknisk besiktning av huset tidigare i juni men då besiktningsmannen blev sjuk har en ny tid bokats i slutet av juli. Vårt hus har som vi alla vet ett nytt tak, ny ventilation, några nya hissmaskinerier och en del av huset är omdränerat. Det vi vill veta mer om är skick på stammar, fönster, fasader mm. En del saker måste kanske åtgärdas medan andra kan vänta. Detta kommer vi att ta hänsyn till i den ekonomiska planen, där räknas intäkter från årsavgifter, hyror mm in och föreningens utgifter för drift, underhåll, räntor mm räknas av. Både den tekniska besiktningen och den ekonomiska planen kommer vi boende att kunna ta del av innan köpstämman. Fastighetsskötsel och lägenhetsunderhåll Som medlem och boende i bostadsrätt, ansvarar du själv för underhållet i lägenheten. Vill du måla om, byta tapeter, lägga nytt golv, täta fönstret, byta badkar o.s.v. (lägenhetsunderhåll) får du själv betala för detta arbete genom att själv hyra in hantverkare eller göra arbetet själv med material som du själv köper in. Fastighetsskötaren/vaktmästaren som bostadsrättsföreningen anlitar (hyr in) kommer att ansvara för att huset lagas och repareras (fastighetsskötsel). Det kan vara arbetsuppgifter som t ex byte av lysrör i trappuppgången, stopp i avloppet, porten krånglar, gräsklippning, tvättstugan behöver fixas o.s.v. Tumregel: Allting innanför dörren i din lägenhet ansvarar/underhåller/fixar och betalar du själv för. Och allting utanför dörren i din lägenhet ansvarar/underhåller/fixar fastighetsskötaren/vaktmästaren, och bostadsrättsföreningen betalar honom/henne med en del av de pengar du har betalat i månadsavgift. (Dörren in till lägenheten ansvarar du själv för.). Dock så ska styrelsen kontaktas vid förändringsarbeten i kök och badrum. Samma sak gäller arbeten på bärande element där det förmodligen krävs bygglov. Angående att anpassa och renovera sin egen lägenhet så kommer det säkert bli mycket byggande med hammarslag och borrande i betongen (det är mycket vanligt vid nybildade bostadsrättsföreningar). Föreningen kommer att reglera vilka tider som det är tillåtet att arbeta t ex att man inte får börja borra i väggarna förrän kl. 10.00 på helgerna. O.B.S. detta är ett exempel på en "byggregel" och komihåg att det är vi medlemmar i bostadsrättsföreningen som tillsammans bestämmer vilka regler som gäller. Om man väljer att fortsätta att hyra sin lägenhet av bostadsrättsföreningen så kan man kontakta den som föreningen utsett till fastighetsförvaltare/vaktmästare när man behöver hjälp. Vill man t ex få nya tapeter eller ett nytt kylskåp så blir det behovsprövat på samma sätt som Sollentunahem hanterar detta idag. O.B.S. Man har inget medbestämmande kring de regler som föreningen beslutar, men ändå har man samma skyldighet som alla andra i föreningen att rätta sig efter dessa beslutade regler. Läs paragraf 14 i bostadsrättsföreningen Vindsslottets stadgar som ett förtydligande kring vad som tillhör fastighets- och lägenhetsunderhåll. Stadgar finner du på föreningens nya hemsida www.vindsslottet.myfront.se Där finner du även vanliga frågor med svar om bl.a. fastighetsskötsel och lägenhetsunderhåll. Sida 3
Kostnader för individen När man lånar pengar för att köpa en bostad, brukar lånet vara uppdelat i ett bottenlån, som täcker den större delen av kostnaden för huset/lägenheten och ett topplån, om man inte har eget kapital. När man köper en lägenhet i en fastighet som har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt, köper man den inte till marknadspris, utan till ett betydligt lägre pris, vilket i praktiken innebär att man oftast slipper ta ett topplån till den egna kontantinsatsen för lägenheten. Detta i sin tur innebär, förutom att man har ett mycket gynnsammare låneläge, att skillnaden när man sedan eventuellt säljer lägenheten blir mycket högre, än om man köper en befintlig bostadsrättslägenhet. Att vara pensionär brukar inte vara ett hinder för att få låna pengar då det som sagt kan ske i ett gynnsammare låneläge. Om man däremot har underhållsstöd (socialbidrag) bör man kontakta sin handläggare vid kommunen för att få reda på vad som gäller den enskilde individen. Insatsen Insatsen är den engångssumman som du betalar till föreningen för din lägenhet. Om vi köper fastigheten Stupvägen 11-21 och utgår från den preliminära ekonomiska planen vi har idag, så skulle detta innebära att den individuella insatsen för en fyrarumslägenhet på 89,5 kvm blir 569 446 kronor. För tvåorna blir insatsen 400 839 kronor och för ettan 152 701 kronor. Avgiften Avgiften betalar du till föreningen månadsvis och den ska täcka de utgifter föreningen har för drift och underhåll av fastigheten samt räntor för den del som föreningen lånar. Här ingår kostnader till underhållsfonden. Det är en fond där föreningen avsätter pengar till framtida reparationer/underhåll av fastigheten. Avgiften beror på ränteläget och kan förändras med tiden. Rekommendationen för räntan i dagsläget ligger på 4,5 %. Med den räntesatsen, kommer månadsavgiften till föreningen för fyrorna (89,5 kvm) att bli 3776 kronor. För tvåorna skulle månadsavgiften bli 2658 kronor och för ettan 1013 kronor. Boendekostnad Boendekostnad är den sammanlagda kostnaden för avgiften till föreningan samt ränta och eventuella amorteringar för lånet till insatsen. (Kan jämföras med vår nuvarande hyra). Att tänka på är att man kan dra av 30% på låneräntan varje år i sin deklaration. Om man inte vill vänta ett år på pengarna för avdraget så kan man begära skattejämkning. Skattejämkning gör man i ett avtal med skatteverket där man gör en prelimenär deklaration som visar på de utgiftsräntor man kommer att ha under året. Man får då ett intyg att uppvisa för sin arbetsgivare som då drar mindre skatt varje månad. Om du bortser från amorteringar som är den del du betalar av på lånet, så skulle boendekostanden bli följande vid 4.5% ränta. Utan skattejämkning formel Insatsen x räntan / 12 mån. + avgiften = boendekostnad 4:a 569446kr x 0,045 / 12 + 3776kr (89,5kvm) = 5911 kr 2:a 400839kr x 0,045 / 12 + 2658kr (63 kvm) = 4161 kr 1:a 152701kr x 0,045 / 12 + 1013kr (24 kvm) = 1586 kr Med 30% skattejämkning (Insatsen x räntan / 12 mån.) x 0,7 + avgiften = boendekostnad (569446kr x 0,045 / 12) x 0,7 + 3776 kr = 5271 kr (400839kr x 0,045 / 12) x 0,7 + 2658 kr = 3710 kr (152701kr x 0,045 / 12) x 0,7 + 1013 kr = 1414 kr Hyra idag 5943 kr 4428 kr 1556 kr O.B.S. Alla kostnader och kalkyler baserar sig på en preliminär ekonomisk plan och kan förändras lite beroende på vad den tekniska besiktningen visar. Dock bara marginellt. Till detta kommer eventuellt den amortering du betalar till banken. Olika beronde på vilka villkor du får och hur mycket du är beredd att amortera varje månad. Räntekostnaderna blir mindre varje år om du hela tiden betalar av ditt lån (amorterar). Hyresgäst Du som bor kvar som hyresgäst betalar din hyra som vanligt fast då till föreningen. Sida 4
Mera information/frågor? Kontakta gärna styrelsen i Brf Vindsslottet eller ombildningskonsulten Christer på Ditt Nya Hem om du har några frågor. Ditt Nya Hem kommer att hålla kvällsöppet vid ett senare tillfälla när vi närmat oss köpstämman. Kommunens hemsida www.sollentuna.se Brf Vindslottets hemsida (ny uppdaterad) www.vindsslottet.myfront.se Registrera gärna din e-post adress på hemsidan så kan du även få information vi e-post. Sollentunahems hemsida www.sollentunahem.se Nytt infobrev skickas ut när ny info finns. Kontaktinformation Här kommer kontakt information till styrelsens ledamöter och vår ombyggnads konsult: Styrelsen i bostadsrättsföreningen Vindsslottet Namn Adress Tel. hem Tel. mobil E-post Patrik Nylander Stupvägen 13 08-7199165 070-2673963 patrik@nylander.nu Jina Arman Stupvägen 11 08-58570136 070-4010443 arman_jina@yahoo.com Sara Salabigi Stupvägen15 08-352929 073-7000632 salabigi@hotmail.com Marika Holmström Stupvägen 15 08-929373 070-7385447 marika.holmstrom@apefordon.se Jannike Molander Stupvägen 17 08-962966 073-7877857 jannike@bredbandsposten.se Per-Oscar Nisses Stupvägen 17 08-965875 070-6965886 per-oscar.nisses@wtnord.net Krister Johansson Stupvägen 19 08-6310858 070-3382857 stupvagen@hotmail.com John Boman Stupvägen 21 08-7546022 076-2162394 john_boman@hotmail.com Ombildnings konsult Vi har anlitat mäklarfirman Ditt Nya Hem som vår ombildningskonsult. Deras kontor ligger i Helenelunds centrum mitt emot ICA affären. Har man frågor angående processen att ombilda eller andra frågor kan man vända sig till dem. Namn Adress Tel arb. Tel. mobil E-post Christer Ahlberg Stupvägen 1 08-7162000 070-5720928 christer.ahlberg@dittnyahem.se Christer Gällström Stupvägen 1-070-5297116 christer.gallstrom@dittnyahem.se Sida 5