PM: FLYTTSKATTERNAS EFFEKTER PÅ BOSTADSMARKNADENS RÖRLIGHET

PM: FLYTTSKATTERNAS EFFEKTER PÅ BOSTADSMARKNADENS RÖRLIGHET En studie av kvarboende och flyttintensiteter över tid för olika ålderskategorier samt jämförelser med andra länder Genomförd på uppdrag av Villaägarnas Riksförbund, april 2013 WSP Analys & Strategi

Uppdragsnr: 10174113 2 (17) Frågeställning och syfte Under lång tid har svensk bostadsmarknad kritiserats för att inte fungera. Bostadsbyggandet är för lågt och priserna på bostäder har stigit kraftigt för snabbt och till en för hög nivå menar somliga. Villaboende i Sverige är och har varit föremål för beskattning av olika slag. Detta har påverkat bostadsmarknaden på flera sätt. En grupp som blivit särskilt utsatt är äldre som har ägt sin villafastighet under lång tid. De har fram till förändringen av fastighetsbeskattningen 2008 löpande betalat allt högre belopp för sitt boende årlig fastighetskatt och i många fall förmögenhetsskatt på icke realiserbara nyttigheter. När de nu vill och behöver ett nytt mer bekvämt boende på ålderns höst drabbas de dubbelt då de nu även får skatta för sin flytt genom reavinstbeskattning och/eller uppskovsränta. Den kalkyl många nu gör visar att det blir för dyrt att flytta. Därför bor äldre gärna kvar i sina bostäder trots att det inte riktigt passar deras behov. Detta har negativa effekter för rörligheten på hela bostadsmarknaden. Bakgrund Den svenska fastighetsbeskattningen är ständigt diskuterad och har förändrats under 2000-talet. Fastighetsskattens tidigare utformning hade ingen folklig legitimitet och den ansågs alltför godtycklig och svår att förutspå. Samtidigt utgjorde den en viktig intäktskälla för samhället. Sammantaget fanns starka skäl att ändra beskattningen. Men föreslagna förändringar kritiserades utifrån farhågor att rörligheten på bostadsmarknaden skulle kunna begränsas. Den löpande fastighetsbeskattningen och de nivåer den kom att uppnå för många fastighetsägare (tidigare tillsammans med förmögenhetsbeskattningen) var och är inte rimlig. Det fanns äldre som betalade större delen av sin årsinkomst för sitt boende i storstadsregionerna för äldre villor där de kanske bott en stor del av sina liv bara till följd av att prisstegringen på nyare fastigheter i området varit kraftig. Detta är knappast en modell som någon önskar tillbaka. Men alla politiker var inte övertygade om att förändringen enbart skulle få positiva effekter. Ledande moderater i Stockholm hävdade att uppskovsräntan i själva verket skulle bli en flyttskatt främst för människor i huvudstaden. Man menade att många kommer att dra sig för att flytta eftersom de drabbas av extra kostnader. Det förslag som drevs igenom blev en kompromiss mellan fastighetsavgifter, reavinstbeskattning och uppskovsnivåer. Efter några år med den nya beskattningen kan vi nu göra bedömningar om kritikernas farhåga har besannats. Peter Wolodarski skrev i DN redan 2005-10-12 under rubriken Straffskatt på flytten : Reavinstskatten får mer och mer karaktären av en flyttskatt. Den kommer att hindra hushållen att fatta rationella beslut om sitt boende. Nu senast skriver Svensk Näringsliv (2012-12-14) i sin skrift Släpp strypgreppet kring nya bostäder förutsättningar för jobb och tillväxt : Flyttskatten bromsar effektivt omsättningen på bostadsmarknaden. Att sälja en större bostad som en person inte WSP Analys & Strategi 121 88 Stockholm-Globen Besök: Arenavägen 7 Tel: +46 8 688 60 00 Fax: +46 8 688 69 99 WSP Sverige AB Org nr: 556057-4880 Styrelsens säte: Stockholm www.wspgroup.se

Uppdragsnr: 10157190 3 (17) längre behöver har olika skattekonsekvenser. Sammantaget bromsar dessa omsättningen på bostadsrätter, ägarlägenheter och småhus. Även Stockholms Handelskammare har i en nyligen publicerad rapport (2012:8 Det måste bli lättare att flytta). Hur flyttskatter låser Stockholms bostadsmarknad ) påpekat detsamma: En betydelsefull faktor för rörligheten på bostadsmarknaden är transaktionskostnaderna vid flytt. Höga transaktionskostnader ger inlåsning och utestängning. Flyttskatterna bidrar till att bromsa de viktiga flyttkedjorna på bostadsmarknaden. Mellan dessa uttalanden har sju år förflutit och ständigt har de s.k. flyttskatterna debatterats utifrån antagandet att de dämpar rörligheten på bostadsmarknaden och att detta har konsekvenser för de problem vi dagligen blir vittne till på svensk bostadsmarknad: De unga har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden, bostadsbristen gör att företagen har svårt att rekrytera folk och de som får arbete på en ny ort har inte alltid möjlighet att flytta dit. I denna rapport studerar vi vilka effekter uppskovsräntan faktiskt fått för rörligheten på bostadsmarknaden. 1 Vi jämför också utvecklingen av rörligheten i Sverige med rörligheten de övriga Nordiska länderna, som inte har samma typ av flyttskatter. Rapporten är skriven av WSP Analys & Strategi på uppdrag av Villaägarnas Riksförbund. Fokus ligger på den äldre generationens flyttbenägenhet från villor. Äldres flyttbenägenhet påverkar flyttkedjornas längd och är därmed en nyckelfaktor för ökad rörlighet. Förändringar av beskattningen och nuvarande regler Tidigare betalade man fastighetsskatt i huvudsak under boendetiden. Varje år betalades fastighetsskatt i relation till marknadspris/taxeringsvärde på bostaden. Systemet var mycket kritiserat framför allt med avseende på de effekter det fick för kvarboende i områden där bostadspriserna och därmed taxeringsvärdena steg kraftigt. Ihop med dåvarande förmögenhetsbeskattning kunde det årliga skatteuttaget för boende i vissa områden bli mycket högt. Systemet förändrades taxeringsåret 2008 efter ett beslut i riksdagen den 17 december 2007. Den gamla fastighetskatten ersattes av en kommunal fastighetsavgift, som är lika för alla bostäder över ett visst taxeringsvärde (maxbelopp, som indexregleras, inkomståret 2012 är maxbeloppet för småhus 6 825 kr och 1 365 för bostadslägenheter). Samtidigt förändrades reavinstbeskattningen och möjligheten till uppskov (den s.k. flyttskatten). Tidigare kunde i princip hela kapitalvinstskatten på reavinsten skjutas upp så länge annat dyrare boende köptes (under hela bostadkarriären). Idag innebär reglerna att kapitalvinst ska beskattas om den är över ett visst fastställt belopp (minst 50 000 kronor och maximalt 1 450 000 kr). Man kan få uppskov med att betala skatt på vinsten. Om skatten inte betalas skall ränta med 0,5 % på uppskovsbeloppet betalas varje år. Reglerna gäller även för tidigare uppskov, dvs. retroaktivt och kumulativt över alla tidigare bostadsförsäljningar. Reavinstskatten höjdes också från 20 till 22 % för att finansiera skatteomläggningen. 1 Ett problem i sammanhanget är att förändringen inträffat samtidigt som konjunkturen kraftigt vänt nedåt, vilket också torde påverka flyttbenägenheten. Vi har små möjligheter att separera dessa effekter.

Uppdragsnr: 10157190 4 (17) Exempel från Skatteverket: Uppskovsbeloppet beräknas så här: + vinsten (inklusive återfört uppskovsbelopp som beviljats tidigare) + inköpspris för den nya bostaden - försäljningspris för den sålda bostaden (minskat med utgifter för försäljningen) = positivt eller negativt belopp Är det framräknade beloppet positivt och minst 50 000 kronor, får du uppskov med framräknat belopp, dock maximalt din andel i procent av 1 450 000 kronor, alltså takbeloppet. Om det framräknade beloppet är lägre än 50 000 kronor eller negativt kan du inte få uppskov med någon del av vinsten utan måste betala skatt på hela vinsten. Blir beloppet noll eller negativt innebär det att prisskillnaden är lika med eller överstiger din vinst. Exempel: Försäljningspris för den sålda bostaden: 2 000 000 kronor Mäklararvode: 100 000 kronor Vinst inklusive tidigare uppskovsbelopp som har återförts: 600 000 kronor Inköpspris för den nya bostaden: 1 700 000 kronor Du ägde 50 procent av den sålda bostaden. Din andel av takbeloppet blir då 725 000 kronor (1 450 000 kronor x 50%) 600 000 kronor (vinst inklusive återfört uppskovsbelopp) + 1 700 000 kronor (inköpspris) - 1 900 000 kronor (försäljningspris 2 000 000 kronor - mäklararvode 100 000 kronor)=400 000 kronor Du medges uppskov med framräknat belopp, 400 000 kronor (din andel av takbeloppet, 725 000 kronor är högre än framräknat belopp). Den del av vinsten som du måste ta upp till beskattning i deklarationen 2012 är 200 000 kronor (600 000 kronor - 400 000 kronor). Om den nya bostaden istället kostar 1 300 000 kronor eller mindre medges du inget uppskov eftersom prisskillnaden då är lika stor som, eller överstiger vinsten. Då beskattas hela reavinsten direkt. Skatte- och avgiftseffekter för flyttare Många har gjort beräkningar som exemplifierar hur flyttskatterna drabbar de som väljer att flytta från ägda bostäder till något annat. Ett uppskov på en miljon kronor vilket är relativt lite i en storstadsregion innebär en årlig uppskovsränta på 5 000 kronor. Har man sålt bostäder vid flera tillfällen summeras beloppen. Alternativet är att betala reavinstskatten direkt på 220 000 kronor, vilket väldigt få gör. Reavinster på över 1 450 000 kronor beskattas direkt med 22 % av vinsten. (Utöver dessa skatter betalas även stämpelskatter på lagfart, lagfarstavgifter och pantbrevsavgifter vid köp av fastigheter. För genomsnittsvillan i Stockholmsregionen är stämpelskatten omkring 60 000 kronor.)

Uppdragsnr: 10157190 5 (17) Skatteomläggningen innebar för många att det som man trodde skulle bli en skattelättnad i själva verket blev en skattehöjning. Själva fastighetsavgiften blev i många fall lägre men i kombination med räntor på gamla uppskjutna reavinster blev den totala effekten att skattekostnaden per år höjdes. Hushåll som hade anpassat sitt boende efter nya behov och villkor kom på detta sätt i vissa fall att bestraffas. De äldre som av förmögenhetsskatteskäl hade sålt sin villa innan förändringen kunde i vissa fall bli dubbelt besvikna om de hade bott kvar hade de sluppit betala både förmögenhetsskatt och fastighetsskatt samt den nya reavinstskatten och uppskovsräntan och hade kunnat bo kvar med den nya lägre kommunala fastighetsavgiften.(från inkomståret 2007 avskaffades förmögenhetsskatten.) Det är särskilt äldre personer som bott i sina ägda bostäder i storstadskommunerna som får ökade kostnader vid en flytt. Det är därför nedanstående analyser fokuseras på denna grupp. Vid förändringarna 2007 argumenterade bostadsbyggare ihop med de stora pensionärsorganisationerna mot införandet av uppskovsränta eftersom de befarande att de nya bostäder som byggs och har de äldre i villa som målgrupp kommer att bli mindre attraktiva. De äldre är en viktig målgrupp och central för att få till stånd en större rörlighet på bostadsmarknaden de lämnar goda bostäder som sedan kan efterfrågas av andra, vilket innebär att flyttkedjor stimuleras på. Målgruppen känner sig osäkra på kalkylen och flera känner att de får betala dubbelt upp om de flyttar de har både under lång tid fått betala fastighetsskatt på allt högre taxeringsvärden och får sedan dessutom betala den högre reavinstskatt och uppskovsränta när de på ålderns höst inte orkar med huset utan vill flytta till ett mer lättskött boende. Kulander och Lind (KTH) gjorde en beräkning 2008 i uppsatsen Skatteeffekter i samband med flytt mellan egnahem och bostadsrätt. Enligt deras beräkningar ökade boendekostnaden med 4 600 kr per månad för ett pensionärspar som bott länge i sin villa i Stockholmsregionen och som sålde för att flytta till en lika dyr bostadsrätt.t. De kom fram till att det är betydande kostnadsökningar pga. de transaktionsrelaterade skatterna, särskilt vid höga prisnivåer som de som antogs i Stockholmsfallet. Den största kostnadsökningen uppstår för pensionshushåll som bott länge i sitt hus och för barnfamiljer som redan tidigare har ett uppskov med en realisationsvinstskatt. Vidare skrev de Konsekvenserna av kostnadsökningar som dessa för hushållets flyttbenägenhet är svår att mäta, men med tanke på beloppens storlek är det rimligt att tro att de har betydelse för flyttbeslutet. Detta leder till ett sämre utnyttjande av beståndet och till svårigheter för hushållen att anpassa sin bostadssituation till sin nuvarande situation. Det kan också ha konsekvenser för arbetsmarknaden. Deras förslag till åtgärd var: att sänka stämpelskatten till en nivå som speglar de direkta kostnaderna för myndigheterna och att återgå till ett system där enbart reala vinster beskattas, dvs. inköpspriset får räknas upp med inflationen. Stockholms Handelskammare har i ett exempel utgått från ett äldre par som ägt en normalstor villa i Stockholmsregionen i 20 år kommer att i genomsnitt få betala flyttskatter på 500 000 kronor plus mäklararvoden och andra kostader vid en försäljning. De som ägt villan i 40 år vilket inte är ovanligt får en genomsnittlig skatt på 750 000 kronor. Handelskammaren menar att detta gör att många äldre som bor billigt idag inte har någon som helst anledning att flytta till ett boende som kanske bättre passar deras behov. Det är just de äldres flyttningar som antas påverka rörligheten på bostadsmarknaden mest. Om de äldre inte flyttar, så hämmas nyproduktionen av bostäder samtidigt

Uppdragsnr: 10157190 6 (17) som tillgången till bostäder i det befintliga beståndet begränsas, vilket medför svårigheter för de nya Stockholmare som företagen vill rekrytera. Stockholms Handelskammares förslag (2012:8) för ökad rörlighet upprepar vad Kulander & Lind kom fram till för över fyra år sedan: Kapitalvinstbeskattningen bör ta hänsyn till den reala värdetillväxten och stämpelskatterna (och lagfartsavgifterna) bör ersättas med en avgift som motsvarar de administrativa kostnaderna hos myndigheterna. Dessutom föreslår man att kapitalvinstskatten ska sänkas och att uppskovsreglerna ska ses över och fasas ut. Flyttintensiteter i Sverige Under livet flyttar en genomsnittlig svensk ungefär 10 gånger. De flesta flyttningar sker under livets etableringsfas då man är ung vuxen i åldern 20-35 år då har man inte hunnit etablera sig på en plats utan flyttar mellan bostäder till följd av studier, nya tillfälliga arbeten och kärlekar. Unga barnfamiljer är de som flyttar näst mest. Innan barnen börjar skolan är man relativt lättflyttad och familjerna växer och gör i många fall s.k. bostadskarriär. Under skoltiden och efter 40-45-årsåldern sker få flyttningar. En viss uppgång sker omkring pensionsåldern då en del flyttar ut till stugan eller återvänder till barndomsmiljön. I promille av befolkningen per åldersgrupp 450 Flyttningsintensitet (inom Sverige) i olika åldersgrupper 2011 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Källa: SCB 0-4 år 5-9 år 10-14 år 15-19 år 20-24 år 25-29 år 30-34 år 35-39 år 40-44 år 45-49 år 50-54 år 55-59 år 60-64 år 65-69 år 70-74 år 75-79 år 80-84 år 85-89 år 90-94 år 95+ år Antalet inrikes flyttningar ökar år från år i Sverige till följd av att Sveriges befolkning växer. Nu sker omkring 1,3 miljoner flyttningar varje år inom landet (det rör sig om något färre personer eftersom en del flyttar flera gånger). 2 Men flyttintensiteten (andelen i befolkningen som flyttar) har under senare år gått ner. Statistiken sträcker sig från 1998 till år 2011. Både antalet och andelen flyttningar 2 Statistiken bygger på offentliga register över rikets befolkning och upptar de som byter folkbokföringsadress (som numera sker på lägenhet/bostad) under året. Källa: SCB.

Uppdragsnr: 10157190 7 (17) sjönk dramatiskt i Sverige från 1998 till 2002. Från 2002 till 2007 (innan uppskovsräntan infördes) ökade flyttintensiteterna. Men sedan dess har intensiteterna gått ner igen. Om intensiteten att flytta skulle varit lika hög under åren 2008-2011 som år 2007 hade 180 000 fler svenskar bytt bostad. Antalet flyttningar år 2011 skulle varit 60 000 fler, eller över 1 370 000 i stället för 1 310 000. Den ökade benägenheten att flytta mellan 2002 till 2007 kan ha sin förklaring i att bostadspriserna steg kraftigt i storstadsregionerna. Bostadsbyggandet ökade och det blev ekonomiskt alltmer attraktivt för äldre att flytta både till följd av höga fastighetsskatter men också den stimulans som slopad gåvoskatt innebar. (Sedan 1 januari 2005 är gåvor inte längre belagda med gåvoskatt.) Den minskade benägenheten att flytta sedan 2007 kan ha flera förklaringsfaktorer. Konjunkturnedgången i samband med finanskrisen är en självklar förklaring. Marknaden har blivit mer osäker men samtidigt har priserna på småhus och bostadsrätter ökat. Ändå har Sveriges hushåll inte påverkats särskilt mycket av finanskrisen ekonomiskt disponibelinkomsterna har ökat. Andra förklaringar måste sökas en är den förändrade fastighetsbeskattningen från 2008. Flyttningar och flyttintensitet inom Sverige 1998-2011 Antal Andel, % 1 400 000 15,00 1 350 000 14,75 1 300 000 14,50 1 250 000 14,25 1 200 000 14,00 1 150 000 13,75 1 100 000 13,50 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa:SCB, WSP Antal flyttningar Vid oförändrad intensitet Andel flyttningar av Sveriges medelfolkmängd Antalet bostadsförsäljningar i Sverige kan studeras i längre tidsserier. För småhus finns data sedan början av 1980-talet (Källa: Fastighetsregistret och lagfarter, SCB) och för bostadsrätter sedan år 2000 (Källa: de kontrolluppgifter som bostadsrättsföreningarna lämnar in till Skatteverket). Antalet försäljningar har i diagrammet nedan kompletterats med nyproduktion av småhus respektive bostadsrätter för att få en bild av det totala antalet överlåtelser eller hushåll som flyttar. (Nyproduktionen påverkar inte resultatet i någon högre utsträckning, endast nivån på kurvan i diagrammet.) Antalet bostadsrättsförsäljningar ökade från 2000-2007 och har därefter gått ner. Antalet bostadsrätter ökade också mycket i landet under åren 2000-2007 till följd av ombildningar, vilket påverkar utvecklingen. Men antalet bostadsrätter har ökat även efter 2007.

Uppdragsnr: 10157190 8 (17) Antalet småhusförsäljningar peakade år 1991 med knappt 86 000 försäljningar och stupade sedan brant nedåt under krisåren på 1990-talet. Botten nåddes redan 1993 då antalet försäljningar hade gått ner till 45 000. Sedan steg antalet försäljningar till och med år 2007 varefter de åter gått ner. 120 000 Antal bostadsförsäljningar i Sverige 1981-2011 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa:SCB, WSP Småhus med äganderätt inkl nyproduktion Bostadsrätter inkl nyproduktion Olika generationers flyttintensiteter Vi har redan visat att det är de unga vuxna som har den högsta flyttbenägenheten. Den är åtta gånger högre än seniorernas benägenhet att flytta. I nedanstående diagram visas hur de två generationernas flyttbenägenhet har förändrats de senaste tio åren. Totalt minskade antalet flyttningar med 180 000 från 2007 till 2011, vilket speglar en minskad benägenhet att flytta bland alla svenskar. Drygt 30 000 av dessa var i åldersgruppen 55-74 år. I denna åldersgrupp ökade flyttbenägenheten från 2002 till 2007 så att över 46 000 fler seniorer flyttade. Denna åldersgrupp är den som är aktuell för s.k. seniorbostäder och som varit en viktig kundgrupp för delar av nyproduktionen. De får ofta förändrade bostadsbehov och önskemål när barnen flyttat hemifrån och det kanske inte längre är lika lätt att sköta tomt och villa. Ungefär 100 000 i denna åldersgrupp flyttar varje år.

Uppdragsnr: 10157190 9 (17) Andel av befolkningen i åldern 55-74 år, Procent % 5,4 Inrikes flyttningsintensitet i åldersgruppen 55-74 år 5,2 5,0 Glappet innebär 30 000 färre flyttningar 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB, WSP Åldersgruppens flyttningar påverkar också i hög grad övriga flyttmöjligheter på marknaden genom flyttkedjeeffekter. Det är en grupp som gjort bostadskarriär och som byter ner sig igen och gör bostäder lediga för nya yngre hushåll att flytta in i. Unga vuxnas (här 20-29 år) flyttbenägenhet har minskat kraftigt sedan 2007. Nästan två tredjedelar av nedgången i den totala flyttintensiteten står gruppen unga vuxna för. Glappet innebär att över 115 000 flyttningar inte blivit av jämfört med flyttintensiteten år 2007. Mellan 2002 och 2007 ökade även denna grupps benägenhet att flytta men bara med knappt 65 000 flyttningar. Den negativa effekten på senare år är alltså betydligt större än den positiva innan 2007. Varje år flyttar knappt 450 000 i åldersgruppen. Andel av befolkningen i åldern 20-29 år, Procent % 40,0 Inrikes flyttningsintensitet i åldersgruppen 20-29 år 39,0 38,0 Glappet innebär 115 000 färre flyttningar 37,0 36,0 35,0 34,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB, WSP

Uppdragsnr: 10157190 10 (17) Förmodligen förklaras unga vuxnas relativt låga flyttbenägenhet av flera faktorer, inte bara av att flyttkedjorna som genereras av äldres flyttningar uteblir. Svårigheterna på bostadsmarknaden i de delar av landet där unga vuxna vill bo har tilltagit på senare år. Antalet hyreslägenheter minskar i och med omvandlingen till bostadsrätter. Priserna på bostäder ökar och yngres disponibelinkomster har inte ökat i samma utsträckning som övriga gruppers. Dessutom har ungdomsarbetslösheten ökat kraftigt efter finanskrisen. Finansinspektionen rekommenderar från och med hösten 2010 att belåningsgraden vid bostadsköp begränsas till 85 procent av marknadsvärdet. En lägre belåningsgrad, som bolånetaket stimulerar, innebär att behovet av en egen kontantinsats ökar. Storleken på denna varierar för olika typer av bostäder i olika regioner i landet. I de regioner där unga vuxna vill bo är de relativt höga. Kronor 350 000 Kapitalbehov vid bostadsköp i olika delmarknader i Sverige 2011 Insats 15 %, genomsnittlig bostad på 35 kvm 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Källa: Mäklarstatistik, WSP Alla dessa faktorer bidrar till unga vuxnas allt sämre betalningsförmåga och svårigheter att etablera sig på bostadsmarkanden. Åldersgruppen är dessutom stor (många barn föddes runt 1990 och det är dessa som nu ska etablera sig på bostadsmarknaden samt börja studera och komma ut i arbetslivet) så konkurrensen är hög. Äldres kvarboende i och flyttningar från småhus Det material som presenteras i detta avsnitt har framtagits specifikt för denna studie och kommer från SCBs olika databaser statistik som avser beräkningar från undersökningar samt från registren över totalbefolkningen och folkbokföringsaviseringar varje år och fastighetsregistret.

Uppdragsnr: 10157190 11 (17) Äldre bor i allt högre utsträckning kvar i sina villor. En allt större andel av villorna bebos av äldre, på bekostnad av övriga grupper. De allra senaste åren har både andelen medelålders och andelen barn minskat i småhusen. Andelen äldre som bor i villa har ökat med 5 procentenheter under 2000-talet från omkring 42 procent till omkring 47 procent av alla 65 år och däröver. Idag bor en allt mindre andel av de äldre i hyreslägenheter, medan andelen äldre som bor i bostadsrätt har legat relativt konstant. Andel, % 65,0 Andel boende i småhus efter åldersgrupp i hela Sverige 1997-2010 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB, Stativ 0-19 år 20-64 år 65- år Totalt Andel äldre, % 60 Äldres (65+ år) boendeformer 1997-2011 50 40 30 20 10 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Andel boende i egna hem bostadsrätt hyresrätt Källa: SCB, Stativ, HEK

Uppdragsnr: 10157190 12 (17) Andelen äldre i småhus varierar mellan olika delar av landet. I diagrammet nedan visas andelen i länen i Mälardalen. Självklart är andelen lägre i Stockholms län, där småhus utgör en mindre proportion av boendet. Men i samtliga län är andelen småhusboende högre år 2010 än tio år tidigare. Stockholms Handelskammares rapport (2012:8) visar liknande resultat. Andelen småhusägare över 65 år har ökat med sju procentenheter mellan 1998 och 2011 och över hälften av ökningen har skett sedan 2008. Samtidigt har andelen småhusägare under 40 år minskat med fem procentenheter, varav tre procent hänförs till perioden efter skatteomläggningen. Andel äldre, % 60,0 Andel äldre (över 65 år) boende i egna hem (småhus med äganderätt) 2000 och 2010 per län 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Stockholms län Uppsala län Södermanlands län Källa: SCB, Stativ Örebro län 2000 2010 Västmanlands län Skåne Västra Götaland Hela landet Av diagrammet nedan framgår att andelen äldre som flyttar från småhus 3 är mycket låg under 4 procent per år medan övriga gruppers flyttfrekvens från småhus är betydligt högre. Det speglar naturligtvis även flyttbenägenheten totalt i åldersgrupperna, men påverkar också populationen boende i småhus över tiden. (Tyvärr kan vi inte få fram antal hushåll över 65 så att vi kan beräkna hur många bostäder detta rör sig om.) Denna nedgång i flyttbenägenhet i åldersgruppen 65 år och däröver från 2007 till 2011 rör sig om 24 000 färre flyttningar och från småhus rör det sig om lika många. Totalt flyttar 350 000 personer (bara 7 procent av de boende) från småhus varje år. Ungefär 30 000 eller drygt 8 procent av dessa är över 65 år. Knappt 100 000 är barn och unga (som lämnar förändrahemmet eller flyttar tillsammans med sina föräldrar). 3 Källa: SCB, Specialbeställning av data 2001-2011. Småhus definieras som typkod 220 och 221 enligt Skatteverkets typkodslista. Uppgift om småhus kommer från fastighetstaxeringsregistret. Uppgift om antal flyttningar kommer från befolkningsstatistiken.

Uppdragsnr: 10157190 13 (17) Andel, % 9,00 Andel flyttare från småhus av antal boende i småhus 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0-19 år 20-64 år 65- år Totalt Källa: SCB, Stativ I undersökningen om levnadsförhållanden (ULF) som genomförs som en enkätundersökning vartannat år av SCB finns data som pekar på att yngre har en sämre boendestandard än äldre. Man frågar bland annat om trångboddhet. Bland de äldre är det allt färre som är trångbodda, medan det är tvärt om bland unga vuxna. Andel trångbodda av befolkningen i respektive åldersgrupp

Uppdragsnr: 10157190 14 (17) Stockholms Handelskammare (2012:8) genomförde också en undersökning (United Minds ställde frågor till 525 bostadsrättsinnehavare och 512 småhusägare i Stockholm län under november månad 2012) som visade att en del hushåll känner sig instängda i sitt nuvarande boende. 13 procent av småhusägarna uppger att de någon gång under se senaste fem åren avstått från att sälja sin bostad och flytta, därför att just skatterna gör att det inte lönar sig. I åldersgruppen över 75 år uppgår andelen till hela 28 procent. Flyttintensiteter och flyttskatter i de nordiska länderna Varför har benägenheten att flytta gått ner i Sverige på senare år? Beror det på det som vi förmodar att flyttskatten har en dämpande effekt framför allt på benägenheten för äldre att flytta från sina villor? Eller beror det på en allmänt sämre konjunktur som gjort att byggandet gått ner och alternativen att flytta till är få och för dåliga? Om man lyssnar på de som bygger bostäder är det definitivt så att målgruppen äldre som vill flytta från villor nästan har försvunnit från visningarna av nya bostäder. Samtidigt har de som bygger småhus fått det svårare och de hävdar att både den försämrade konjunkturen som innebär stor osäkerhet och sämre betalningsförmåga och lånemöjligheter för många hushåll och införandet av bolånetaket gjort att unga barnfamiljer uteblir från visningarna. Ingen av de övriga nordiska länderna har så kraftig beskattning vid flytt som Sverige och ingen har heller det bolånetak som Sverige infört. Men det är svårt att jämföra flyttintensiteter mellan länder eftersom bostadsmarknaderna skiljer sig åt på så många sätt. De övriga länderna har till exempel en betydligt bättre fungerande hyresrättsmarknad med god tillgång till hyresbostäder för den som vill. De har också byggt ungefär dubbelt så mycket bostäder i relation till sin befolkningsstorlek än som gjorts i Sverige under de senaste 20 åren. Vad som är hönan och ägget i dessa samband är omöjligt att avgöra men att dessa förhållanden kan hänga samman med hur flyttbenägenheten ser ut är ganska självklart. I relation till befolkningen i de övriga nordiska länder har svenskar generellt en låg benägenhet att flytta. Jämförande statistik visar flyttningar inom och mellan kommuner (där den svenska statistiken har rensats från flyttningar inom församlingarna, som inte ingår i de övriga ländernas statistik). Den svenska flyttintensiteten visar sig betydligt lägre än de övriga ländernas. 4 Sedan 2007 har förutom Sverige även Danmark en allt lägre andel flyttare. Den danska bostadsmarknaden har stora problem sedan 2006 med fallande priser och högt utbud men få försäljningar. Norrmännen flyttar ofta och stabilt möjligen svagt ökande och det gör även finnarna, som är de som uppvisar högst flyttbenägenhet inom och mellan kommuner i landet de har dubbelt så hög flyttbenägenhet som svenskarna. 4 En huvudanledning till att föra flyttstatistik är ofta att man vill veta något om de långväga flyttningarna inom ett land för att studera regional utveckling, urbanisering etc. Mycket av statistiken är därför koncentrerad till dessa frågeställningar, d.v.s. det finns bra mått på flyttning mellan olika landsdelar etc. I övrigt är den nationella flyttstatistiken mest fokuserad på invandring och utvandring. Att hitta jämförbar statistik över inhemsk flyttning, som vi vill göra här för att sätta det i relation till hur utvecklingen ser ut på bostadsmarknaden, är därför inte lika enkelt.

Uppdragsnr: 10157190 15 (17) Andel, %, av medelfolkmängden 19,00 Andel flyttningar inom och mellan kommuner i de nordiska länderna 17,00 15,00 13,00 11,00 9,00 7,00 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: Resp. statistikbyrå, WSP Sverige Norge Danmark Finland Ovanstående diagram stämmer också ganska bra överens med bostadsinvesteringar som andel av BNP under perioden. I tidigare rapport åt villaägarna har vi jämfört flyttskatterna mellan länderna och nivån på flyttskatterna stämmer också ganska väl överens med flyttbenägenheten ju högre flyttskatter desto lägre flyttningsintensitet. Källa: Rapport till Villaägarna 2010

Uppdragsnr: 10157190 16 (17) En jämförelse av flyttintensiteter i olika åldersgrupper i diagrammet nedan (i de tre av länderna som har sådan statistik) sticker Danmark ut med betydligt högre flyttintensiteter särskilt bland unga. Detta skulle kunna vara en effekt av den mer flexibla danska arbetsmarknaden. Av diagrammet framgår också de mycket låga flyttintensiteter bland äldre i Sverige som orsakats av de höga flyttskatterna och som sannolikt påverkar unga svenskars flyttintensitet på ett negativt sätt. Generellt sett har Sverige mycket lägre flyttintensiteter än de övriga nordiska länderna i alla åldersgrupper. Andel, %, av medelfolkmängden per åldersgrupp 60,00 Andel flyttningar per åldersgrupp inom och mellan kommuner i de nordiska länderna 2009-2011 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 4 5 9 10 14 15 19 20 24 25 29 30 34 35 39 40 44 45 49 50 54 55 59 60 64 65 69 70 74 75 79 80 84 85 89 90 94 95 Källa: Resp. statistikbyrå, WSP Sverige Norge Danmark Slutsatser Benägenheten att flytta har minskat i Sverige sedan 2007, samma år som fastighetsskattesystemet förändrades och beskattningen i högre utsträckning kom att beröra rörlighet på bostadsmarknaden (åtminstone bland de som äger sina bostäder). Det kan inte uteslutas att andra orsaker finns till den minskande rörligheten på bostadsmarknaden. Det finns många orsaker till att önskan att flytta kan påverkas. Men det är tydligen inte problem med betalningsviljan för boende eftersom den under samma period gått upp på marknaden. Beskattningen av rörligheten påverkar dock kalkylen i stor utsträckning för många hushåll särskilt de som bott länge i en ägd bostad och får hög reavinst vid försäljning detta rör framför allt äldre hushåll i storstadsregionerna. Men att beskattningen i stället ska drabba de hushåll som bor kvar länge i sina bostäder, så som det var tidigare, är naturligtvis inte heller önskvärt. Allt fler äldre bor kvar i sina villor och andelen äldre i småhus ökar varje år, medan andelen unga i småhus minskar. Flyttbenägenheten bland äldre har minskat betydligt sedan 2007 och det har även påverkat unga vuxnas möjligheter att flytta.

Uppdragsnr: 10157190 17 (17) Jämfört med de andra nordiska länderna, som har lägre flyttskatter än Sverige, är den svenska flyttbenägenheten mycket låg. Men det är svårt att utifrån dessa data leda i bevis att det beror på den högre flyttskatten i Sverige dock kan man kanske dra slutsatsen att det inte är konjunkturen som påverkat nedgången i Sverige eftersom finanskrisen även varit närvarande i de övriga länderna. Sammantaget har följande hänt sedan uppskovsräntan infördes 2007: 180 000 färre flyttningar, varav 115 000 bland unga vuxna och 30 000 bland seniorerna 15 000 färre sålda hus och 10 000 färre sålda bostadsrätter, trots stabil prisutveckling Andelen hushåll som bor i småhus minskar för barnfamiljer och unga vuxna medan seniorernas andel ökar Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden är betydligt lägre än den nordiska och den stora vattendelaren är Sveriges över tiden allt högre transaktionsskatter på boendet Den minskade rörligheten innebär minskade tillväxtförutsättningar på samhällsnivå, då en trög bostadsmarknad hämmar regionernas förutsättningar till utveckling och samtidigt begränsar människors möjligheter att uppfylla sina personliga bostadsdrömmar och behov. Stockholm 2013-04-24 WSP Analys & Strategi, Fastighetsstrategi Maria Pleiborn Demograf, Seniorkonsult