ÅRSREDOVISNING 11
VERKSAMHETSIDÉ TIMRÅBO Timråbo tillhandahåller hyresrätter med god service till allmän nytta. Genom att ge alla som vill bo eller verka i Timrå möjlighet till tryggt boende i olika skeden i livet bidrar Timråbo till kommunens övergripande vision om god livskvalitet och god livsmiljö. Vår vision Timråbo är känt för att erbjuda attraktiva hyresrätter med god service, trygghet, gemenskap och god miljö. Människor i olika skeden i livet uppskattar den trygghet och den gemenskap de upplever som hyresgäster. Timråbo får erkännande för sin samhällsnytta: Alla som vill bo eller verka i Timrå får möjlighet till bra boende i olika skeden i livet. Timråbo är en god aktör i Timrå kommuns vision om en ekokommun, Timråbo ligger i detta avseende i framkant. Timråbo fyller en viktig social funktion och har ett gott samarbete med andra samhällsaktörer. Unga människor upplever att Timråbo erbjuder ett fräscht och modernt boende. Timråbo ligger till exempel väl framme när det gäller teknikanvändning. Coolt! Unga människor med barn uppskattar de trevliga och barnvänliga utemiljöerna. De äldre invånarna väljer gärna att hyra hos Timråbo, som kan erbjuda närhet till service, god tillgänglighet, trygghet och gemenskap. Tack vare att Timråbo har lyckats så väl att anpassa/utnyttja befintligt fastighetsbestånd för de äldre är det många som kan bo kvar hemma längre.
INNEHÅLL Året i sammandrag 4 Vd har ordet 5 Förvaltningsberättelse 6 Resultaträkning 9 Balansräkning 10 Kassaflödesanalys 12 Noter och kommentarer 14 Revisionsberättelse 18 Granskningsrapport 19 Fem år i sammandrag 20 Definitioner av nyckeltal 20 Förbrukningsstatistik 21 Fastighetsbestånd 22 Timråbo årsredovisning 2011 3
Året i sammandrag På uppdrag av Statens Bostadsomvandling (Sbo) har AB Timråbo byggt om fastigheterna Tallnäs 4:1 med adress Rörvägen 40-50 (24 lgh) och del av fastigheten Söråker 30:16 med adress Bäckgatan 9 C-D (8 lgh). Fastigheterna rustas upp till ett plusboende med rimliga hyror. Bland annat har hissar installerats. Inflyttning i det första huset skedde den 1 december 2010 och i resterande hus skedde inflyttning under första kvartalet 2011. På Vårdhemsvägen i Söråker har 8 lägenheter konverterats från direktverkande el till uppvärmning med värmepump (bergvärme). Beräknad besparing 37 000 kwh/år. Uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 98,2 % vilket kan jämföras med föregående årsskifte då uthyrningsgraden uppgick till 98,6 %. Hyresuppgörelse om hyreshöjning med 1,99 % från 1 januari 2012. 11 nyckeltal 2011 2010 Hyresintäkter, mkr 125,1 118,7 Resultat efter finansnetto, mkr 2,8 4,4 Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr 9,3 22,6 Investeringar, mkr 0,7 0,5 Balansomslutning, mkr 442,8 469,9 Avkastning på sysselsatt kapital 3,8 % 3,7 % Soliditet 15,6 % 14,4 % Likviditet 54 % 58 % Låneskuld, mkr 344,0 364,9 Genomsnittlig bruttoränta 3,8 % 3,3 % Amortering låneskuld, mkr 20,9 12,7 Reparation och underhåll, mkr 33,3 26,9 4 Timråbo årsredovisning 2011
VD har ordet Det gångna året har varit händelserikt så till vida att vi drabbats av osedvanligt många försäkringsskador. Året började med en stor brand i Söråker och avslutades med stormen Dagmar. Jag vill passa på att tacka alla duktiga medarbetare som trots dessa motgångar jobbat hårt och bidragit till att vi ändå kunnat presentera ett efter omständigheterna gott resultat. MARKNADEN Året som har gått har kännetecknats av stats- och finanskris vilket har inneburit att den förväntade högkonjunkturen snabbt förbyttes till en annalkande lågkonjunktur. Om det är detta som har inneburit att vår uthyrning har försämrats under slutet av året är svårt att säga. Befolkningssiffrorna visade på en svag ökning av befolkningen under året. Vår uthyrning har de senaste månaderna legat ganska stabilt på ca 98,2 % och jag bedömer uthyrningsläget som fortsatt positivt med tanke på den draghjälp som regionen får av de stora infrastrukturprojekt som pågår. HYROR Överenskommelse om nya hyror för 2012 har träffats med Hyresgästföreningen. Uppgörelsen innebar att hyrorna höjdes med 1,99 % från och med 1 januari, att jämföras med Sverigesnittet på 2,4 %. Uppgörelsen kunde tack vare sjunkande räntor hållas på en låg nivå. Tyvärr ser vi att våra driftkostnader stiger och när väl räntorna bottnat ur och börjar stiga kommer behovet av hyreshöjningar att öka. DE NÄRMASTE ÅREN I enlighet med kommunens strategi att Timråbo ska äga och förvalta kommunens bostadsfastigheter har beslut fattats att fastigheten Högbo överlåts till Timråbo. Tillträde kommer att ske efter att en planändring och fastighetsreglering genomförts. Mer än hälften av våra fastigheter är byggda under 60- och 70-talet och står inför omfattande reparationsoch underhållsåtgärder. För att möta detta behov har styrelsen beslutat att under 2012 göra en extra satsning på 10 mkr utöver ordinarie underhållsbudget. Detta kommer inte att räcka utan som jag ser det är den största utmaningen för framtiden att kunna öka underhållsvolymen utan att höja hyrorna allt för dramatiskt. Tack Jag kommer att under våren lämna företaget för att gå i pension. Jag har upplevt 23 fantastiska år, och jag vill därför passa på att tacka kunder, medarbetare, styrelseledamöter, kollegor, leverantörer samt alla andra människor jag mött genom åren. Samtidigt vill jag önska min efterträdare och bolaget lycka till i framtiden. EKONOMI OCH RESULTAT Resultatet före skatt stannade på 2,8 mkr vilket är lägre än föregående år. Resultatet är jag inte helt nöjd med. Orsaken till nedgången är en mycket kraftig ökning av våra reparationer och vi har framförallt drabbats av många och för oss dyra försäkringsskador. Vi har ändå lyckats parera ökningen med kostnadsreduceringar inom andra områden. Per Sandberg, Vd Timråbo årsredovisning 2011 5
Förvaltningsberättelse Org.nr 556109-9572 Styrelsen och verkställande direktören för AB Timråbo får härmed avge redovisning för bolagets förvaltning för verksamhetsåret 2011-01-01 2011-12-31. VERKSAMHETENS ART OCH INRIKTNING Bolaget ska i allmännyttigt syfte och med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip främja bostadsförsörjningen i Timrå kommun och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. STYRELSE OCH REVISORER Ordinarie ledamöter utsedda av Timrå kommun: Per-Arne Olsson (s), ordförande, Håkan Kerttu (s), vice ordförande, Pernilla Eurenius (s), Lars-Erik Byström (s), Ingvar Smedjegård (c), Kenneth Westberg (m), Björn Backlund (v). Suppleanter utsedda av Timrå kommun: Marie Bergman (s), Stig Bergström Martens (s), Lisbeth Eklund (s), Bert-Åke Wass (s), Maria Fahlén (c), Rolf Andersson (m), Monica Bergström (v). Personalrepresentanter: Ordinarie: Anette A Granzell, tjänstemän, Åke Larsson, Fastighetsanställda. Suppleanter: Thomas Svelander, tjänstemän, Nils-Göran Eriksson, Fastighetsanställda. Verkställande direktör: Per Sandberg. Revisorer utsedda av Timrå kommun: Ordinarie: Sten Ekström (opol). Suppleant: Lisbet Lundgren (s). Revisorer utsedda av bolagsstämman: Ordinarie: Tommy Eriksson, auktoriserad revisor. Suppleant: Anna Sundholm, auktoriserad revisor. FIRMATECKNARE Firman har tecknats, förutom av styrelsen av Per-Arne Olsson och Per Sandberg i förening eller av två ordinarie styrelseledamöter i förening. Dessutom har verkställande direktören enligt 8 kap 12 aktiebolagslagen rätt att teckna firman beträffande löpande förvaltningsåtgärder. SAMMANTRÄDEN Under året har hållits 5 protokollförda sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls 2011-05-30. FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är fullvärdesförsäkrade i försäkringsbolaget SABO Byggnadsförsäkrings AB. KONCERNFÖRHÅLLANDE OCH ORGANISATIONSTILLHÖRIGHET AB Timråbo är ett allmännyttigt bostadsföretag. AB Timråbo ägs av Timrå kommun. AB Timråbo är medlem i intresseorganisationerna SABO, Fastigo och HBV. ÄGARDIREKTIV Kommunfullmäktige fastställde nya reviderade ägardirektiv 2011-06-13. Den 2011-09-26 antog kommunfullmäktige ny bolagsordning för AB Timråbo. I särskilda direktiv 2011-06-13 fastställde kommunen målsättningar som bör vara uppfyllda 2011-12-31. - Andelen lediga lägenheter i bolagets bostadsbestånd bör per 2011-12-31 inte överskrida 1,5 %. - Soliditeten ska öka och bör per 2011-12-31 vara lägst 15,8 %. 2011-12-31 var måluppfyllelsen följande: - Andelen lediga lägenheter i bolagets bostadsbestånd var 1,8 %. - Soliditeten uppgick till 15,6 %, en ökning med 1,2 % sedan 2010-12-31. Andelen tomma lägenheter har ökat från 1,4 % till 1,8 % under året. FASTIGHETSBESTÅNDET AB Timråbo hade vid årets slut 1 757 lägenheter (1 757) och 129 lokaler (130), den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgick till 125 262 kvm (125 289). Företaget hade 272 garage (272) och 839 bilplatser med motorvärmaruttag (842). Fastigheternas bokförda värde uppgick till 429 mkr (445), och det sammanlagda taxeringsvärdet uppgick till 301 mkr (301). 6 Timråbo årsredovisning 2011
AB Timråbo har tecknat ett blockhyresavtal (kallhyra) på 15 år med Statens Bostadsomvandling AB (Sbo). AB Timråbo hyr 32 lägenheter (8), 24 (8) i Tallnäs och 8 (0) i Söråker. Den förvaltade uthyrningsbara ytan uppgick till 2 508 kvm (628). I Tallnäs ingår 24 bilplatser med motorvärmare i förvaltningen. MILJÖ På Vårdhemsvägen i Söråker har 8 lägenheter konverterats från direktverkande el till uppvärmning med värmepump (bergvärme). Beräknad besparing 37 000 kwh/år. På Bäckgatan i Söråker har fönsterrenoveringar genomförts i 78 lägenheter samt i dagislokalerna i samma område. Ny isolerruta sattes in och fönsterbågar byttes. Effekten har blivit minskat drag och minskad energianvändning. På Tallnäsvägen 45 och 47 har installerats ny trapphusbelysning med ny styrning. Beräknad besparing 24 000 kwh/år. PLUSBOENDE Tillsammans med Mitthem och Härnösandshus har företaget tagit fram ett koncept för seniorboende. Tanken är att skapa olika sätt att bo som ger mer än ett vanligt boende, utan att det ska kosta mer. Trygghet, gemenskap, tillgänglighet och service är några nyckelord. Plusboende vänder sig till kunder från cirka 55 år. För Plusboende har avsatts 326 lägenheter (310) i Timrå. BOSTÄDER Kommunen har sagt upp 20 lägenheter i särskilt boende, varav 14 lägenheter i Hagalid och 6 lägenheter i Strandbo. Dessa lägenheter kommer efter renoveringar att hyras ut inom vårt Plusboende-koncept. Lägenheterna är i dag avställda och kommer att kunna hyras ut under första kvartalet 2012. En svag befolkningsökning noterades under året. Orsaken till den ökade befolkningen är främst en ökad inflyttning från utlandet. Efterfrågan på bostäder är stabil och någon större förändring är inte att vänta 2012. fördelning av lägenheter 1 rok, 545 st 2 rok, 743 st 3 rok, 471 st 4 rok, 30 st VAKANTA LÄGENHETER Vid årets början var 24 av 1 773 lägenheter lediga för uthyrning d.v.s. 1,4 %. Vid årets slut hade antalet lediga lägenheter ökat till 33 av 1 789 lägenheter d.v.s. 1,8 %. Kommunen har sagt upp de två översta planen i Höghuset på Hagalid. Dessa lägenheter var avställda vid årsskiftet i avvaktan på åtgärder. LOKALER AB Timråbo har kommersiella lokaler med hyresgäster från både privat och offentlig sektor, den senare svarar för 71 % (71 %) av uthyrningsbara ytan och ca 83 % (83 %) av hyresvärdet för lokaler. Hyresvärdet för lokalerna uppgick till 20,1 mkr (19,8) vid årets slut, vilket utgör ca 16 % (16 %) av företagets totala hyresvärde. På lokalsidan var vakanserna vid årets slut 2,8 % (2,7 %) av hyresvärdet för lokaler. Hyreskontraktens förfallotider är spridda över tiden. 70 % av kontrakten baserade på hyresvärdet löper ut inom tre år. OMSÄTTNING, RESULTAT OCH STÄLLNING Hyresintäkterna ökade med 5,4 % eller 6,4 mkr till 125,1 mkr (118,7). Hyresförlusterna för bostäder minskade, med 1,3 mkr till 1,6 mkr vilket motsvarade 1,5 % av bruttohyrorna för bostäder. Hyresrabatterna ökade något och uppgick till 0,5 mkr vilket motsvarade 0,5 % av bruttohyrorna för bostäder. Timråbo årsredovisning 2011 7
Bostadshyrorna höjdes den 1 januari 2011 med i genomsnitt 2,65 %. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 2,8 mkr. INVESTERINGAR Nettoinvesteringarna i materiella tillgångar uppgick under året till 0,7 mkr. I ny-, till- och ombyggnationer har investerats 0,6 mkr. RÄNTEBÄRANDE SKULDER AB Timråbos räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 344 mkr (365). Medelräntan på företagets räntebärande skulder var 3,8 % vilket innebär en ökning av räntenivån med 0,5 % jämfört med 2010. I medelräntan ingår för 2011 borgensavgift med 0,3 % till Timrå kommun. AB Timråbo har som målsättning att sprida ränteförfallen över tiden. 22 % av de räntebärande skulderna, motsvarande 75 mkr, löper med kort ränte bindningstid. AB Timråbos nettoskuldsättning, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel, uppgick 11-12-31 till 337 mkr (345). Nettoskuldsättningen motsvarar en belåningsgrad på 78 % (78 %) i relation till fastigheternas bokförda värde. KASSAFLÖDE, LIKVIDITET OCH SOLIDITET Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 9 mkr (23) medan kassaflödet efter investeringar utföll med mkr 8 (22). 2011 2010 Kassaflödet från den löpande verksamheten 9 (23) Kassaflödet från investeringsverksamhet -1 (-1) Kassaflödet efter investeringar 8 (22) Utvecklingen av bostadsuthyrningen har under året varit stark men försämrades under sista halvåret för att därefter stabilseras kring en uthyrningsgrad på cirka 98 %. För de första två månaderna 2012 kan noteras en fortsatt stabil uthyrning på cirka 98 %. Bostadsuthyrningen bedöms för de närmaste åren som gynnsam. Enligt avtal som träffats med Hyresgästföreningen höjs bostadshyrorna med 1,99 % from 1 januari 2012. En nödvändig hyresjustering med tanke på ökade driftkostnader. På lokalsidan ser det ljust ut och förutom lediga källarlokaler och en del ytor i f.d. Bäckmoskolan är allt uthyrt. Uthyrningsläget för lokaler bedöms på ett års sikt som stabilt. EGET KAPITAL OCH OBESKATTADE RESERVER Det egna kapitalet uppgick vid årsskiftet till 62,1 mkr (60,4) fördelat på 21 mkr (21) bundet och 41,1 mkr (39,4) fritt eget kapital. De obeskattade reserverna (periodiseringsfond) uppgick till 9,7 mkr (9,7). FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 39 159 558:16 Årets vinst 1 972 858:22 41 132 416:38 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: I ny räkning balanseras 41 132 416:38 De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 7 mkr (20). Balanslikviditeten (förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder) uppgick vid årets slut till 0,5 (0,6). Den justerade soliditeten har ökat till 15,6 %. FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING Timrå kommun hade en positiv befolkningsutveckling under 2011 och passerade strecket 18 000 invånare under året. Inflyttningen av människor från andra länder har bidragit till ökningen. Kommunen har beslutat att permanenta en årlig mottagning av flyktingar på 60 80 personer, vilket bör ge en positiv effekt för AB Timråbos uthyrning. 8 Timråbo årsredovisning 2011
RESULTATRÄKNING BELOPP, TKR Not 2011 2010 Redovisningsprinciper 1 Hyresintäkter 2 125 149 118 700 Övriga förvaltningsintäkter 3 715 369 Nettoomsättning 125 864 119 069 Fastighetskostnader Drift 4-74 944-70 392 Underhåll 5-11 443-10 255 Fastighetsskatt -1 331-1 331 Driftnetto 38 146 37 091 Avskrivningar 6-16 491-15 623 Summa fastighetskostnader -104 209-97 601 Bruttoresultat 21 655 21 468 Centrala administrations- och försäljningskostnader 7-5 367-5 546 Rörelseresultat 8 16 288 15 922 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA INVESTERINGAR Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 994 791 Finansiell avgift SBO (hyra) -895 Räntekostnader och liknande resultatposter -13 616-12 329 Resultat efter finansiella poster 2 771 4 384 Resultat före skatt 2 771 4 384 Aktuell skatt -909-1 921 Uppskjuten skatt 111 532 ÅRETS RESULTAT 1 973 2 995 Timråbo årsredovisning 2011 9
BalansRÄKNING TILLGÅNGAR, TKR Not 2011 2010 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 429 303 444 611 Pågående nyanläggningar 11-198 Inventarier 12 936 1 484 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 13 90 90 Summa anläggningstillgångar 430 329 446 383 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 14 1 360 853 Övriga fordringar 15 972 611 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 2 728 2 180 Kassa och bank 17 7 386 19 893 Summa omsättningstillgångar 12 446 23 537 SUMMA TILLGÅNGAR 442 775 469 920 10 Timråbo årsredovisning 2011
BalansRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER TKR Not 2011 2010 Bundet eget kapital 18 Aktiekapital (antal 6000 st, nominellt värde 1000) 6 000 6 000 Reservfond 15 000 15 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 39 160 36 390 Årets resultat 1 973 2 995 Summa eget kapital 62 133 60 385 Obeskattade reserver Periodseringsfond (Tax.år 2008) 9 650 9 650 Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt 4 084 4 195 Långfristiga skulder Fastighetslån 19 344 000 354 890 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 6 500 10 249 Skatteskulder 82 693 Övriga kortfristiga skulder 20 1 036 12 570 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 15 290 17 288 Summa kortfristiga skulder 22 908 40 800 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 442 775 469 920 Ställda säkerheter för egna förpliktelser 22 24 147 26 477 Timråbo årsredovisning 2011 11
Kassaflödesanalys 2011 2010 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 16 288 15 922 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet - Förlust vid avyttring av fastigheter 198 - - Skatt -909-1 921 Avskrivningar 16 590 15 729 32 167 29 730 Erhållen ränta 994 791 Erlagd ränta -14 511-12 329 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 18 650 18 192 Förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av fordringar -1 416 466 Minskning av leverantörsskuld -3 748-122 Minskning/ökning av övriga korta skulder -4 143 4 035 Kassaflöde från den löpande verksamheten 9 343 22 571 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -734-507 Kassaflöde från investeringsverksamheten -734-507 Finansieringsverksamheten Utdelning -226-247 Amortering av skulder -20 890-12 759 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -21 116-13 006 Minskning/Ökning av likvida medel -12 507 9 058 Likvida medel vid årets ingång 19 893 10 835 Likvida medel vid årets slut 7 386 19 893 12 Timråbo årsredovisning 2011
Hitta hem nära natur, shopping och hockey.
1 REDOVISNINGSPRINCIPER AB Timråbos redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt bokföringsnämndens allmänna råd. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i enlighet med balansräkningsmetoden, innebärande att uppskjuten skatt beräknas för balansdagens samtliga identifierade temporära skillnader mellan å ena sidan tillgångarnas eller skuldernas skatte - mässiga värden och å andra sidan deras redovisade värden. Uppskjuten skatteskuld redovisas i balansräkningen för alla skattepliktiga temporära skillnader utom då den uppskjutna skatteskulden avser goodwill eller avser en tillgång eller skuld i en transaktion som inte är ett företagsförvärv eller samgående och, som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisad eller skattepliktig vinst eller förlust samt som hänför sig till investeringar i dotterbolag, intressebolag och intressen i joint ventures, utom då koncernen har ett bestämmande inflytande över när återföringen av den temporära skillnaden ska ske och det är sannolikt att den temporära skillnaden inte kommer att återföras under överskådlig framtid. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på de skattesatser (och den skattelagstiftning) som föreligger eller i praktiken föreligger på balansdagen. 3 ÖVRIGA INTÄKTER 2011 2010 Ersättning från hyresgäster 33 25 Övrigt, utförda tjänster 682 344 715 369 4 DRIFTKOSTNADER Reparationer 21 891 16 637 Skötselkostnader 11 346 10 987 Fastighetsel 9 156 9 102 Vatten 7 225 6 803 Sophantering 2 635 2 529 Sotning, OVK 139 286 Värmekostnader 14 759 16 090 Administration 4 563 4 366 Kabel-TV, bredband 1 173 1 151 Fastighetsförsäkringar 790 775 Avskrivna hyresfordringar m.m. 591 969 Avgifter m.m. till Hyresgästförening 676 697 74 944 70 392 Driftkostnader inklusive reparationsoch underhållskostnader, 2011 9% Fordringar Fordringar tas upp till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. 39% 39% 2 HYRESINTÄKTER 2011 2010 Bostäder 100 783 96 363 Lägenhetsel 5 007 4 603 Avgivna rabatter -466-413 Lokaler 19 658 19 550 Garage 1 123 1 088 P-platser 1 701 1 519 127 806 122 710 HYRESBORTFALL Outhyrda lägenheter 1 562 2 898 Outhyrda lokaler 536 497 Outhyrda garage 100 115 Outhyrda p-platser 459 500-2 657-4 010 Reparation och underhåll Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Övriga externa kostnader 5 UNDERHÅLL 13% Periodiskt inre lägenhetsunderhåll 3 291 3 804 Periodiskt gemensamt underhåll 8 152 6 451 11 443 10 255 Nettohyror 125 149 118 700 14 Timråbo årsredovisning 2011
6 PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR PER FUNKTION Funktioner/ Fastighets- Centrala tillgångsslag kostnader administrationsoch försäljningskostnader Totalt Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Byggnader 15 993 (15 027) 15 993 (15 027) Maskiner och inventarier Inventarier 498 (596) 99 (106) 597 (702) S:a avskrivning 16 491 (15 623) 99 (106) 16 590 (15 729) Byggnadernas avskrivningar har gjorts enligt en annuitetsmetod. Avskrivningarna enligt plan motsvarar 2,5 % av de samlade anskaffningsvärdena. Tillämpade livslängder är 40 år för nyproduktion och 30 år för ombyggnader. Inventarier har skrivits av med 20 % på ursprungligt anskaffningsvärde. 7 REVISORSARVODE 2011 2010 Revisionsarvode till KPMG, inkl. biträde lekmannarevision 46 100 46 100 8 MEDELANTALET ANSTÄLLDA Antalet anställda 22 22 Varav män 13 13 Löner fördelade mellan ledning och övriga anställda Styrelse och VD 756 679 Övriga anställda 6 668 6 543 7 424 7 222 Sociala kostnader 3 324 2 820 Varav pensionskostnader VD 475 66 Varav pensionskostnader övriga 510 377 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 5,6 % 2,2 % - långtidssjukfrånvaro 2,6 % 0,0 % - sjukfrånvaro för män 3,1 % 1,1 % - sjukfrånvaro för kvinnor 2,5 % 1,1 % - anställda 30 49 år 1,7 % 0,3 % - anställda 50 år 3,9 % 1,9 % 10 BYGGNADER OCH MARK Byggnader 2011 2010 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 638 226 638 226 Nyanskaffningar under året 685 - Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 638 911 638 226 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -206 928-191 901 Årets avskrivning enligt plan -15 993-15 027 Ugående ackumulerade avskrivningar 222 921 206 928 Utgående bokfört värde byggnader 415 990 431 298 Taxeringsvärde byggnad 252 142 252 142 Mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 13 313 13 234 Nyanskaffning - 79 Utgående bokfört värde mark 13 313 13 313 Taxeringsvärde mark 48 671 48 671 Fastigheternas skattemässiga restvärde 409 635 424 283 11 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR Vindkraftverk Björken - 198-198 12 INVENTARIER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 9 660 9 429 Nyanskaffningar under året 49 231 Utrangeringar/Försäljning - - Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 9 709 9 660 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -8 176-7 474 Årets avskrivning enligt plan -597-702 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 773-8 176 Utgående bokfört värde 936 1 484 9 FINANSIELLA INTÄKTER Räntebidrag 6 56 Annuitet anslutningslån 483 483 Ränteintäkter 505 252 994 791 Timråbo årsredovisning 2011 15
13 AKTIER OCH ANDELAR SABO Byggnadsförsäkring AB 2011 2010 Antal 50 st à nominellt 1 000 kr 50 50 Husbyggnadsvaror Andel 4 st à nominellt 10 000 kr 40 40 90 90 14 HYRESFORDRINGAR Hyresfordringar 529 587 Kundfordringar 1 397 961 Befarade hyresförluster -566-695 1 360 853 15 ÖVRIGA FORDRINGAR Fordringar leverantör 385 299 Fordran skattemyndighet 587 312 972 611 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Övriga förutbetalda kostnader 2 728 2 168 Fordran på Länsbostadsnämnden för räntebidrag - 12 2 728 2 180 19 FASTIGHETSLÅN Räntebindningstid 2011 2010 2011-213 890 2012 lån med rörlig ränta 75 000 46 000 2013 40 000 20 000 2014 40 000 40 000 2015 57 000 45 000 2016 45 000-2017 26 000-2018 20 000-2019 21 000-2021 20 000-344 000 364 890 Avgår redovisad som kortfristig del med förfall inom ett år - -10 000 344 000 354 890 MKR 700 600 500 400 300 200 100 17 KASSA OCH BANK 0 År 11 10 09 08 07 06 05 1996 Kassa 1 1 Innestående medel kommunens koncernkonto 6 998 19 455 Plusgiro 387 437 7 386 19 893 18 EGET KAPITAL Enligt balansräkning vid årets ingång Aktiekapital 6 000 6 000 Reservfond 15 000 15 000 Balanserat resultat 39 386 36 632 Utdelning -226-242 Tillkommer årets resultat 1 973 2 995 Enligt balansräkning vid årets utgång 62 133 60 385 20 15 10 % 20 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Personalens källskatt 159 162 Skuld moms 486 37 Nästa års amortering på långfristiga skulder - 10 000 Övrigt 391 2 371 1 036 12 570 21 UPPLUPNA KOSTNADER Upplupen skuld socialförsäkring, avgift m.m. 186 185 Upplupna kostnadsräntor 2 748 2 645 Förskottsbetalda hyror 10 833 10 719 Semesterskuld 1 048 807 Övrigt 475 2 932 15 290 17 288 22 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR EGNA FÖRPLIKTELSER 5 0 År 11 10 09 08 07 Utveckling av soliditeten år 2007 2011 Fastighetsinteckningar 24 015 26 340 Garanti Fastigo 132 137 24 147 26 477 16 Timråbo årsredovisning 2011
Timrå den 12 mars 2012 Per-Arne Olsson Ordförande Håkan Kerttu Vice ordförande Lars-Erik Byström Pernilla Eurenius Kenneth Westberg Ingvar Smedjegård Björn Backlund Per Sandberg Verkställande direktör Anette Asklund Granzell Åke Larsson Min revisionsberättelse har lämnats den 15 mars 2012 Tommy Eriksson Auktoriserad revisor Timråbo årsredovisning 2011 17
RevisionSberättelse Till ÅRsstämman i Aktiebolaget Timråbo Org, nr 551096-9572 Rapport om årsredovisningen Jag har reviderat årsredovisningen för AB Timråbo för år 2011. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur företaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av AB Timråbos finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av åsredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Timråbo för år 2011. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget 18 Timråbo årsredovisning 2011
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Timrå den 15 mars 2012 Tommy Eriksson Auktoriserad revisor Granskningsrapport för år 2011 Jag, av fullmäktige i Timrå kommun utsedd lekmannarevisor, har granskat bolagets verksamhet. Styrelse och VD ansvarar för att verksamheten bedrivs enligt gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorns ansvar är att granska verksamhet och intern kontroll samt pröva om verksamheten bedrivits enligt fullmäktiges uppdrag och mål samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, god revisionssed i kommunal verksamhet och kommunens revisionsreglemente samt utifrån av års/bolagsstämman fastställda ägardirektiv. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Jag bedömer sammantaget att bolagets verksamhet i allt väsentligt har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Jag bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Timrå kommun den 13 mars 2012 Sten Ekström Lekmannarevisor Timråbo årsredovisning 2011 19
FEM ÅR I SAMMANDRAG Tillväxt 2011 2010 2009 2008 2007 Antal lägenheter, ägda 1 757 1 757 1 757 1 789 1 771 Antal lägenheter, förvaltade ej ägda 32 8 0 0 0 Lägenhetsyta, ägda 104 425 104 425 104 425 106 933 106 141 Lägenhetsyta, förvaltade ej ägda 2 508 628 0 0 0 Vakansgrad bostäder 1,8 1,4 4,6 6,0 7,4 Antal lokaler 132 130 130 130 128 Lokalyta 20 837 20 863 20 863 20 972 20 520 Antal garage 272 272 272 272 272 Antal bilplatser 863 842 841 857 853 Nettoomsättning, mkr 125,9 119,1 114,2 108,7 113,3 Balansomslutning, mkr 442,8 469,9 476,5 487,4 498,0 Räntebärande skulder, mkr 344 364,9 377,6 389,9 390,8 Medelantal anställda 22 22 22 22 22 Lönsamhet Avkastning på eget kapital % 4,0 6,5 5,2 6,5 45,2 Avkastning på sysselsatt kapital % 3,8 3,7 3,9 4,2 9,9 Driftnetto i % av omsättningen 26,0 26,4 27,9 29,8 32,6 Fastigheternas direktavkastning % 8,9 8,3 8,1 8,0 7,9 Finansiella mått Likviditet % 54 58 41 39 41 Soliditet % 15,6 14,4 13,6 12,7 11,9 Skuldsättningsgrad, ggr 5,5 6,0 6,6 7,1 7,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,2 1,4 1,2 1,2 2,4 Resultat efter finansiella poster, mkr 2,8 4,4 3,4 4,0 26,7 Kassaflöde från årets verksamhet, mkr 32,2 29,7 30,7 31,1 28,1 DEFINITIONER AV NYCKELTAL Avkastning på justerat eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Justerat eget kapital utgörs av synligt eget kapital, 73,7 % av obeskattade reserver. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader (netto) i procent av sysselsatt kapital. Sysselsatt kapital är synligt eget kapital plus räntebärande skulder. Likviditet Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld i förhållande till synligt eget kapital. Driftnetto Driftnetto är detsamma som rörelseresultat före avskrivningar och nedskrivningar. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader (netto) i förhållande till finansiella kostnader (netto). Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i förhållande till fastigheternas bokförda värde. 20 Timråbo årsredovisning 2011
FÖRBRUKNINGSSTATISTIK AB Timråbo 2011 2010 2009 2008 2007 Avfall Hushållsavfall Volym abonnerad m 3 6 362 6 343 6 341 5 358 5 329 Liter/lgh och vecka 68,4 68,2 68,2 57,6 57,8 Värmeförbrukning Värmeförbrukning faktisk, MWh 20 429 23 825 21 174 20 121 20 691 kwh/m 2 159,9 186,4 165,5 157,3 161,4 Värmeförbrukning normalårskorrigerad 22 242 21 853 21 935 22 413 22 199 kwh/m 2 174,1 171,0 171,5 175,2 175,3 Fastighetsel Elförbrukning, MWh 7 062 7 066 5 536 4 162 4 250 Elförbrukning, kwh/m 2 55,3 55,3 43,3 32,5 33,1 Elförbrukning, MWh exkl. lägenhetsel 3 796 3 877 3 663 3 652 3 849 Elförbrukning, kwh/m 2 29,7 30,3 28,6 28,6 30,4 Vattenförbrukning Vattenförbrukning m 3 195 177 180 491 175 718 179 917 179 965 Vattenförbrukning m 3 /m 2 1,5 1,4 1,4 1,4 1,4 Timråbo årsredovisning 2011 21
FÖRTECKNING ÖVER LÄGENHETER INOM RESPEKTIVE BOSTADSOMRÅDE, EFTER LÄGENHETSTYPER Område Fastighet 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Samtliga 101 Vivsta 4:88, 4:89 15 45 28 88 102 Vivsta 8:1 11 46 37 6 100 103 Vivsta 8:1 (15:1) 4 8 6 18 111 Fröland 11:1 80 37 117 115 Mellerstbyn 5:30 34 34 201 Vivsta 1:109 38 12 3 53 202 Vivsta 28:7 6 39 10 3 58 203 Vivsta 28:8 11 29 22 4 66 301 Sörberge 2:380 12 6 18 303 Tallnäs 5:1 22 30 30 6 88 304 Tallnäs 9:1 9 33 22 4 68 306 Tallnäs 1:112 8 19 4 31 307 Tallnäs 1:108 24 24 48 308 Tallnäs 1:104 24 64 16 104 309 Talläs 1:113 10 30 8 48 310 Tallnäs 1:114 14 26 20 60 311 Tallnäs 1:115 11 14 10 35 312 Tallnäs 1:116 313 Tallnäs 1:119 401 Vivsta 27:1 12 24 24 60 402 Vivsta 27:3 14 24 22 60 403 Vivsta 27:4 13 21 22 56 404 Vivsta 3:141 28 28 405 Vivsta 3:67 1 2 3 501 Sörberge 1:55 28 23 21 3 75 502 Sörberge 18:1 36 36 503 Böle 1:148 8 8 701 Bergeforsen 1:149 16 26 22 64 925 Söråker 15:2, 15:3 7 9 7 2 25 926 Söråker 15:4 6 6 6 18 927 Söråker 30:12 12 12 12 36 928 Söråker 30:13, 30:14 6 6 6 18 929 Söråker 30:15, 30:16 44 16 60 930 Söråker 30:40 8 8 2 18 931 Söråker 21:1 6 29 20 55 932 Post och polishus 933 Söråker 15:1 12 12 934 Strand 5:130 (5:19) 4 4 8 937 Strand 5:130 gruppb. 9 9 938 Strand 5:130 47 22 5 74 545 743 439 30 1 757 Förvaltade ej ägda, SBO 305 Tallnäs 4:1 24 24 929 Del av Söråker 30:16 8 545 743 471 30 1 789 22 Timråbo årsredovisning 2011
UPPGIFTER OM BOSTADSOMRÅDEN Taxeringsvärden, ytor, antal lägenheter, lokaler m.m. per den 2011-12-31 Område Fastighet Taxeringsvärde Bostäder Antal Lokaler Antal Yta m 2 Yta m 2 101 Vivsta 4:88, 4:89 23 155 000 5 066,0 88 952,4 15 102 Vivsta 8:1 33 055 000 6 370,5 100 1 318,3 22 103 Vivsta 8:1 (15:1) 3 038 000 1 074,0 18 122,4 2 111 Fröland 11:1 inget tax.värde 4 119,6 117 4 988,4 3 115 Mellerstbyn 5:30 Inget tax.värde 1 052,0 34 1 185,0 1 201 Vivsta 1:109 10 535 000 2 348,6 53 154,4 1 202- Vivsta 28:7 3 558,8 58 80,0 1 203 Vivsta 28:8 37 510 000 4 312,3 66 640,8 4 301 Sörberge 2:380 2 784 000 1 177,8 18 303 Tallnäs 5:1 13 828 000 5 761,0 88 43,3 3 304 Tallnäs 9:1 11 367 000 4 700,2 68 190,0 3 306 Tallnäs 1:112 4 649 000 1 844,4 31 6,0 1 307 Tallnäs 1:108 8 252 000 2 667,2 48 588,3 8 308 Tallnäs 1:104 17 053 000 6 652,4 104 10,9 2 309 Tallnäs 1:113 7 756 000 3 104,1 48 310 Tallnäs 1:114 9 603 000 3 665,4 60 311 Tallnäs 1:115 3 562 000 2 071,2 35 181,0 1 313 Tallnäs 1:119 1 775,0 1 401 Vivsta 27:1 12 696 000 4 190,6 60 83,2 2 402 Vivsta 27:3 12 944 000 4 072,4 60 403 Vivsta 27:4 12 294 000 3 826,2 56 1 454,0 3 404 Vivsta 3:141 (3:104) 5 547 000 1 824,1 28 568,0 2 405 Vivsta 3:67 1 820 000 238,1 3 296,5 2 501 Sörberge 1:55 12 254 000 4 692,6 75 384,9 4 502 Sörberge 18:1 2 629 000 1 111,2 36 74,5 2 503 Böle 1:148 inget tax.värde 582,0 8 gruppbostäder 8 st 701 Bergeforsen 1:149 9 752 000 4 327,8 64 925- Söråker 15:2, 15:3 1 524,2 25 62,0 5 926 Söråker 15:4 5 089 000 1 095,6 18 209,3 5 927- Söråker 30:12 2 191,2 36 242,0 9 928 Söråker 30:13, 30:14 6 290 000 1 107,0 18 129,0 3 929- Söråker 30:15, 30:16 930 30:40 Gruppb. 12 st 9 883 000 5 131,4 78 2 161,1 10 931 Söråker 21:1 8 047 000 3 739,5 55 63,0 2 932 Post och polishus 964 000 651,9 8 933 Söråker 15:5 1 292 000 685,7 12 934 Strand 5:130 (5:19) 809 000 403,6 8 Handikappb. 8 st 937 Strand 5:130 gruppb. 9 st 378,0 9 147,0 1 938 Strand 5:130 15 394 000 3 758,1 74 2 074,8 3 300 813 000 104 424,8 1 757 20 837,4 129 Förvaltade ej ägda, SBO 305 Tallnäs 4:1 1 884,0 24 929 Del av Söråker 30:16 624,0 8 300 813 000 106 932,8 1 789 20 837,4 129 Timråbo årsredovisning 2011 23
www.frosting.se 2012