Begränsning av krediter mot säkerhet i bostad Martin Andersson, generaldirektör Lars Frisell, chefsekonom 9 juli 2010
FI:s allmänna råd Krediter mot säkerhet i form av pant i bostad bör inte överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde. Gäller nya krediter eller utökning av befintliga krediter. Gäller banker, kreditmarknadsbolag & kreditmarknadsföreningar. Gäller bostadsfastigheter och bostadsrätter i Sverige. 2
Volymutveckling Total utlåning till småhus och bostadsrätter 2 500 2 000 1 500 miljarder kronor 1 000 500 0 dec-02 jun-03 dec-03 jun-04 dec-04 jun-05 dec-05 jun-06 dec-06 jun-07 dec-07 jun-08 dec-08 jun-09 dec-09 3
Motiv Inget hot mot den finansiella stabiliteten men riskerna för hushållen har stigit. Kvar-att-leva-på-kalkyler kan inte täcka in alla risker. Finns risk att företagen använder allt högre belåningsgrader som konkurrensmedel i framtiden. FI vill öka konsumentskyddet och undvika att fler hushåll hamnar i riskzonen. 4
Genomsnittlig belåningsgrad (nyutlåning) 5
Kvartal med negative equity (Om bostaden köptes 1991) Riket Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö 100% 29 27 30 26 90% 19 20 25 20 85% 7 19 20 18 80% 1 9 18 6 6
Hur har vi resonerat? 1. Alternativa sätt att uppfylla regleringen 2. Nivån på regleringen 3. Vilka företag omfattas 4. Vilka typer av bostäder omfattas 5. Förväntade pris- och ränteeffekter 6. Risk för utestängning 7. Nyutlåning 8. Ikraftträdande 7
1. Alternativa lösningar Försäkringar mot förluster vid prisfall kan uppfylla de allmänna rådens syfte. Om en av FI godkänd försäkringslösning används kan alltså bostaden användas som pant även över 85 procents belåningsgrad. En välkommen konsekvens av regleringen väntas bli snabbare amortering av höga belåningsgrader. 8
2. Nivån på regleringen En begränsning till 85 procent bedöms vara en proportionerlig åtgärd för att förhindra en osund utveckling. De flesta företag i Sverige tillämpar i dag en belåningsgrad för bottenlån på mellan 75 och 90 procent. Belåningsbegränsningar i andra länder varierar mellan 70 och 90 procent. Eftersom de svenska reglerna omfattar utländska företags verksamhet i Sverige krävs inte samordning av konkurrensskäl. 9
3. Vilka företag omfattas Föreskrifter som i Sverige utfärdats till skydd för konsumenter ska gälla för alla här verksamma aktörer. Finansinspektionen gör bedömningen att dessa råd därför är tillämpliga även på utländska företag. Så kallade finansiella institut står inte under tillsyn och omfattas inte. Finansinspektionen bedömer dock inte att risken för att dessa företag skall konkurrera om topplånen som betydande. 10
4. Vilka typer av bostäder omfattas Endast bostäder i Sverige. En- eller tvåfamiljsbostäder och bostadsrätter för bostadsändamål, samt s.k. ägarlägenheter för bostadsändamål. Det avgörande är syftet med förvärvet av bostaden, inte den skatterättsliga definitionen. 11
5. Förväntade pris- och ränteffekter Högre räntekostnad för lån över belåningsgraden och striktare amorteringskrav från bankerna på blancolånen. Begränsade ränte- och priseffekter överlag. Utveckling av nya försäkringsprodukter mot prisfall. 12
Begränsade priseffekter (Prisjustering för oförändrad lånekostnad) 6% 5% Räntepåslag för blancolån 4% 3% Prisfall 2% Prisfall 5% Prisfall 8% 2% 1% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 102% Belåningsgrad före reglering 13
6. Risk för utestängning Unga förstagångsköpare kan påverkas. Men bostadsbristen i storstäder varken kan eller bör avhjälpas genom en osund kreditgivning och allt högre belåningsgrader. Kredittagare med goda marginaler bör ha stora möjligheter att få lån även utan säkerhet eller kunna teckna en försäkring som skyddar mot prisfall. 14
7. Nyutlåning Regleringen avser endast nya lån, ny kredit eller utökning av befintlig kredit. Undantag: Omskrivning eller villkorsförändring av befintliga lån. Flytt av lån till annan bank. Specifika situationer som bodelning. 15
8. Ikraftträdande Gäller från 1:a oktober 2010. Dokumenterade lånelöften som lämnats före den 9:e juli 2010 bör undantas. Byggnadskrediter vid pågående nybyggnationer bör undantas. 16
17