Bostadsförsäljning på rekordnivå - antalet sålda bostäder ökade kraftigt till 4 315 (3 189)

Pressmeddelande 2005-02-23 JM-koncernen Bokslutskommuniké för 2004 Bostadsförsäljning på rekordnivå - antalet sålda bostäder ökade kraftigt till 4 315 (3 189) Nettoomsättningen ökade med 8 procent till 8 414 mkr (7 787) till följd av att ett stort antal bostadsprojekt produktionsstartades under året Resultatet efter finansiella poster fördubblades till 516 mkr (267) på grund av generellt god marknad för bostäder och genomfört effektiviseringsarbete. Årets resultat efter skatt ökade till 376 mkr (187) Fastighetsförsäljningar om 1 018 mkr (2 219) gav ett resultat om 164 mkr (411) Räntabiliteten på eget kapital ökade till 11 procent (6). Resultatet per aktie uppgick till 13 kronor (7) Den räntebärande nettoskulden minskade med 2 mdkr till 0,6 mdkr. Koncernens kassaflöden förbättrades kraftigt och uppgick till 2,2 mdkr Styrelsen föreslår utdelning om 7 kronor per aktie (5) samt utskiftning av cirka 1,0 mdkr genom inlösen av aktier totalt motsvarande cirka 43 kronor per nuvarande aktie Januari december Oktober december Nettoomsättning 8 414 7 787 2 572 2 224 Rörelseresultat 661 478 274 12 Resultat efter finansiella poster 516 267 229-33 Kassaflöde från verksamheten 2 161 1 504 997 1 530 Rörelsemarginal (%) 7,9 6,1 10,7 0,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 11,1 5,5 Resultat per aktie (kr) 13,40 6,60 6,20-0,80 Antal sålda bostäder 4 315 3 189 966 1 182

2 (16) SAMMANFATTNING OCH VÄSENTLIGA HÄNDELSER KONCERNEN Marknad och försäljning Efterfrågan på nyproducerade bostäder i såväl Sverige som på JMs utlandsmarknader var fortsatt god under 2004. Detta gäller även på den för JM viktiga Stockholmsmarknaden. Den låga räntenivån bidrog positivt till prisutvecklingen. Den goda försäljningen tillsammans med en stabil bokningsgrad gjorde att JM kunde påbörja produktionen av totalt 3 943 bostäder (2 714) under perioden. Nettoomsättningen för JM ökade 2004 med 8 procent till 8 414 mkr jämfört med 7 787 mkr för 2003. En generell god efterfrågan på bostäder, i kombination med ett bredare produktutbud och fortsatt stora försäljningsinsatser bidrog till att antalet sålda bostäder i form av skrivna kontrakt uppgick till rekordnivå om 4 315 (3 189). För bostadsverksamheten i Stockholm är såväl den höga försäljnings- som produktionsstartsnivån delvis hänförlig till förskjutning från 2003 till 2004. Resultat och marginal Rörelseresultatet för verksamheten under perioden uppgick till 661 mkr att jämföra med 182 mkr i det motsvarande projektutvecklingsresultatet föregående år. Rörelsemarginalen förbättrades till 7,9 procent (projektutvecklingsmarginal 2,4 föregående år). Målet för JMs rörelsemarginal är 10 procent. Resultatet har successivt förbättrats under de senaste kvartalen hänförligt till en god efterfrågan på bostäder, genomfört effektiviseringsarbete och minskad andel äldre bostadsprojekt startade under 2001 och 2002 i Stockholm med en låg resultatnivå. Verksamhetens kassaflöde utvecklades starkt, framförallt under fjärde kvartalet och uppgick till 2 161 mkr (1 504). Det goda kassaflödet är främst hänförligt till fastighetsförsäljningar och begränsade investeringar i exploateringsfastigheter i kombination med stort antal produktionsstartade bostäder. Detta tillsammans med den starka balansräkningen ger utrymme för en större kapitalöverföring till aktieägarna. Fortsatt anpassnings- och utvecklingsarbete Bostadsprojekt som startats under året har anpassats till marknadens efterfrågebild samtidigt som breddningen av produktutbudet fortsätter. En fortsatt centraliserad styrning av inköpsprocessen i Sverige har skett under året för att sänka kostnadsnivån och effektivisera produktionen. JM har tecknat strategiska inköpsavtal inom bland annat vitvaror, golv, gips, trappor, stålpelare, utfackningsväggar och mineralull under 2004. De senaste årens omfattande förändringsarbete har givit god effekt under 2004. Vår strategi att fokusera på projektutveckling av bostäder har också medfört att vi under året fortsatt sälja bostads- och kontorsfastigheter med gott resultat. Detta har sammantaget bidragit till ett starkt kassaflöde och skapat utrymme för en större kapitalöverföring till aktieägarna. Bostadsförsäljning på rekordnivå, stort antal produktionsstarter, stabilt kassaflöde och fortsatt effektiviseringsarbete gör att JM står starkt. Detta tillsammans med historiskt låga räntor och god bostadsefterfrågan på våra marknader gör att förutsättningarna för 2005 ser goda ut. Johan Skoglund, VD och koncernchef.

3 (16) VERKSAMHETENS UTVECKLING JM bedriver projektutveckling av bostäder och i begränsad omfattning kommersiella lokaler. Såväl obebyggd som bebyggd mark förvärvas och förädlas därefter genom ny-, om- eller tillbyggnad till attraktiva boende- och arbetsmiljöer. Bostäder Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till rekordnivån 4 315 (3 189). Den goda försäljningen under perioden tillsammans med stabil bokningsgrad skapade förutsättning för fortsatta produktionsstarter av bostäder. Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 943 (2 714). Trots god efterfrågan behåller JM de höga kraven på andel bokade bostäder före produktionsstart. Byggrättsportföljen motsvarar cirka 21 900 bostäder (23 400) varav cirka 13 000 bostäder (16 000) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrättsportföljen (exploateringsfastigheter) för bostäder har minskat till 2 783 mkr (3 439) vid utgången av perioden. Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 3,0 mdkr (3,6), inklusive kommersiella byggrätter 0,2 mdkr, indikerar ett övervärde om drygt 1,1 mdkr (1,4). Denna värdering är gjord i samarbete med ett externt värderingsföretag. Projektfastigheter Under fjärde kvartalet har fastigheter sålts för 297 mkr med ett resultat om 68 mkr. Totalt under 2004 har fastigheter sålts för 1 018 mkr (2 219) med ett resultat om 164 mkr (411). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 242 mkr (214) varav 140 mkr (86) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 112 mkr (109). Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 2 576 mkr (3 205). Motsvarande bokfört värde uppgick till 2 246 mkr (2 833). Övervärdet uppgår därmed till 330 mkr (372). Fördelningen av värden för respektive kategori framgår av följande: Marknads- Bokfört Yta Uthyrningsgrad 2004-12-31 värde mkr värde mkr (000) m² årshyra, % Bostäder (hyresrätter) 1 272 1 078 128 99 Kontorsfastigheter under utveckling 720 671 53 47 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 584 497 50 87 Totalt projektfastigheter 2 576 2 246 231 81

4 (16) FINANSIELLA POSTER Finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot har förbättrats jämfört med föregående år. Räntekostnaderna har minskat främst på grund av lägre genomsnittlig låneskuld. Det goda kassaflödet har medfört att lån om 1,1 mdkr har lösts. Kostnaden för förtidslösen uppgick till 21 mkr (30) i huvudsak hänförlig till fjärde kvartalet. Per den 31 december 2004 uppgick den räntebärande nettoskulden till 613 mkr (2 611) innebärande en minskning om 2 mdkr under 2004 hänförligt till förbättrat kassaflöde framförallt under fjärde kvartalet. Skuldsättningsgraden uppgick till 0,2 (0,8). Januari december Oktober december Ränteintäkter m.m. 30 39 5 9 Räntekostnader -175-250 -50-54 Finansnetto -145-211 -45-45 Likviditet och lånestruktur Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2004 till 1 930 mkr (2 986) varav PRI-skulden utgjorde 453 mkr (451). Vid periodens utgång var medelräntesatsen för den totala lånestocken 4,6 procent (5,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 2,0 år (2,5). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 102 mkr (3 065). Förutom likvida medel om 1 285 mkr (332) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 817 mkr (2 733). År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta för den räntebärande låneskulden: År Lånebelopp (mkr) Medelränta (%) 2005 750 3,5 2006 221 5,6 2007 106 6,4 2008 100 6,6 2009-300 5,8 Totalt (exkl PRI) 1 477 4,7 PRI 2005 453 4,2 Totalt (inkl PRI) 1 930 4,6 PERSONAL Antalet anställda minskade under 2004 med 9 procent och uppgick vid periodens utgång till 2 155 (2 368). Minskningen förklaras i huvudsak av minskat antal hantverkare inom Stockholm. Antalet hantverkare var 1 130 (1 278) och antalet tjänstemän 1 025 (1 090). MODERBOLAGET Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick under perioden till 5 mkr (735). Moderbolagets investeringar i fastigheter uppgick under 2004 till 112 mkr (232). UTDELNING OCH INLÖSENPROGRAM Den starka balansräkningen, goda kassaflöden och genomförda försäljningar av bostads- och kontorsfastigheter ger utrymme för en större kapitalöverföring till aktieägarna. För 2004 föreslår styrelsen därför en utdelning om 7 kronor (5) per aktie, totalt 196 mkr. Därutöver

föreslår styrelsen ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr. Dessa förslag medför därmed en total överföring om cirka 1,2 mdkr till aktieägarna under 2005 motsvarande cirka 43 kronor per nuvarande aktie. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende inlösenprogrammet kommer att finnas tillgängligt i mitten av april. Inlösenprogrammet beräknas vara avslutat omkring halvårsskiftet 2005. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdag den 3 maj 2005. Beslutar bolagsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC måndag den 9 maj 2005. 5 (16) KOMMENTARER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm Inom affärssegmentet utvecklas främst bostadsprojekt i attraktiva lägen i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av välbelägna exploateringsfastigheter samt planarbete, projektering, produktion och försäljning av bostäder. Nettoomsättning 3 336 3 218 1 072 919 Rörelseresultat 1) 194-22 104 13 Rörelsemarginal (%) 5,8-0,7 9,7 1,4 Avkastning operativt kapital (%) 8,0-0,7 Antal disponibla byggrätter vid periodens utgång 9 100 10 300 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 702 2 219 1) Varav fastighetsförsäljningar 1 22 2 6 Efterfrågan under året har varit mycket god. Antalet sålda bostäder under året uppgick till ny rekordnivå och var delvis hänförligt till under 2003 färdigställda bostäder. Under året har 1 968 bostäder (1 547) sålts och 1 706 bostäder (966) produktionsstartats. Den höga nivån av produktionsstarter jämfört med föregående år är hänförlig till den goda försäljningen och viss förskjutning av produktionsstarter från 2003 till 2004. Nettoomsättning uppgick till 3 336 mkr (3 218). Rörelseresultatet ökade till 194 mkr (-22) och marginalen förbättrades till 5,8 procent (- 0,7). Resultatet har successivt förbättrats under de senaste kvartalen i takt med att merparten av äldre projekt med låg resultatnivå har färdigställts. Andelen av projektvolymen hänförlig till produktionsstarter före 2003 understiger 10 procent vid årets slut. Resultat och marginal för det fjärde kvartalet stärktes av ett antal projekt som slutavräknades under kvartalet. Under fjärde kvartalet har produktionsstart skett för 519 bostäder i flerbostadshus varav 39 i Gustavsberg, 33 i Nacka Strand, 74 på Lilla Essingen, 60 på Årstaberg, 93 i Spånga, 40 vid Årsta Torg, 84 i Solna, 24 i Järfälla samt 72 i Täby. Därutöver har produktionsstart skett för 37 småhus varav 5 i Gustavsberg, 19 i Täby, 2 i Sollentuna samt 11 i Hässelby. Under året förvärvades 187 byggrätter (96).

JM Bostad Riks Inom affärssegmentet utvecklas främst bostadsprojekt i attraktiva lägen i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av välbelägna exploateringsfastigheter samt planarbete, projektering, produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. 6 (16) Nettoomsättning 2 401 2 092 712 585 Rörelseresultat 1) 186 98 72 33 Rörelsemarginal (%) 7,7 4,7 10,1 5,6 Avkastning operativt kapital (%) 22,6 10,2 Antal disponibla byggrätter vid periodens utgång 7 400 7 400 Bokfört värde exploateringsfastigheter 687 700 1) Varav fastighetsförsäljningar 3-7 3-2 Efterfrågan under året har varit mycket god och det totala antalet sålda bostäder har ökat med 28 procent jämfört med 2003. Den goda försäljningen har medfört ökat antal produktionsstarter. Under året har 1 225 bostäder (958) sålts och 1 218 bostäder (958) produktionsstartats. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 15 procent till 2 401 mkr (2 092) och rörelseresultatet inklusive fastighetsförsäljningar ökade till 186 mkr (98). Marginalen ökade till 7,7 procent (4,7). Resultat och marginal för det fjärde kvartalet stärktes av ett antal projekt som slutavräknades under kvartalet. Under fjärde kvartalet har produktionsstart skett för 403 bostäder i totalt 12 projekt varav 51 småhus och 352 lägenheter i flerbostadshus. Småhusprojekten ligger i Malmö, Kungsbacka, Göteborg, Kungälv och Trosa. Flerbostadshusprojekten ligger i Malmö, Halmstad, Kungsbacka, Göteborg, Kungälv, Linköping, Trosa och Uppsala. Under året förvärvades 538 byggrätter (170).

7 (16) JM Utland Inom affärssegmentet utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien sker även utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. Nettoomsättning 1 866 1 683 602 547 Rörelseresultat 1) 104 72 40 15 Rörelsemarginal (%) 5,6 4,3 6,6 2,7 Avkastning operativt kapital (%) 10,5 6,8 Antal disponibla byggrätter vid periodens utgång 5 400 5 700 Bokfört värde exploateringsfastigheter 394 520 Bokfört värde projektfastigheter 306 268 1) Varav fastighetsförsäljningar 1 22 1 - Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 11 procent till 1 866 mkr (1 683). Ökningen förklaras av en positiv utveckling i framförallt Norge och Danmark. Under året har 1 122 bostäder (684) sålts och 1 019 bostäder (790) produktionsstartats. Rörelseresultatet uppgick under 2004 till 104 mkr (72). Norge Nettoomsättningen för verksamheten i Norge uppgick till 1 136 mkr (985). Den goda efterfrågan på bostäder har resulterat i en fortsatt ökad försäljning och ökat antal produktionsstarter under 2004. Under året har 734 bostäder (482) sålts och 725 bostäder (409) produktionsstartats. Den disponibla byggrättsportföljen motsvarar cirka 4 200 bostäder (4 500). Danmark Den fortsatt mycket goda efterfrågan på bostäder i Köpenhamnsområdet har resulterat i en hög försäljning. Under året har 307 bostäder (152) sålts och 194 bostäder (242) produktionsstartats. Den disponibla byggrättsportföljen motsvarar cirka 900 bostäder (1 100). Belgien Det ökande antalet innevånare i Bryssel, delvis beroende på EU-utvidgningen, gör att efterfrågan på attraktiva bostäder är god och har medfört ökande bostadspriser. Under 2004 har 81 bostäder (50) sålts och 100 bostäder (139) produktionsstartats. JM har två kontorsprojekt i centrala Bryssel, La Science med 11 000 m 2 uthyrbar yta och Idalie med 3 400 m 2 uthyrbar yta. La Science har färdigställts under året och Idalie beräknas bli färdigställt hösten 2005. Arbetet med uthyrning fortgår. Ännu föreligger inga hyresavtal. Den disponibla byggrättsportföljen motsvarar cirka 300 bostäder (100).

JM Fastighetsutveckling Inom affärssegmentet utvecklas bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Projektutveckling av kontor ska ske med stor försiktighet. 8 (16) Nettoomsättning 276 227 69 64 Rörelseresultat 1) 201 358 63-45 Bokfört värde exploateringsfastigheter 185 187 Bokfört värde projektfastigheter 1 789 2 405 Avkastning operativt kapital (%) 8,6 14,3 1) Varav -fastighetsförsäljningar 154 374 62 7 -nedskrivningar av fastigheter -15-63 -15-63 Rörelseresultatet för 2004 uppgick till 201 mkr (358) varav fastighetsförsäljningar svarade för 154 mkr (374). Driftnettot uppgick till 100 mkr (95). Nedskrivning har skett med 15 mkr (63) och avser fastigheten Barnängen i Stockholm. Under 2004 har fastighetsförsäljningar uppgått till 955 mkr (1 815) varav försäljning till bostadsrättsföreningar uppgår till 492 mkr. Under fjärde kvartalet 2004 uppgick försäljningarna till 257 mkr med ett resultat om 62 mkr. Under denna period har bland annat sju fastigheter sålts till bostadsrättsföreningar för 254 mkr. Tidigare under året har försäljningar till bostadsrättsföreningar genomförts om 238 mkr. En stor fastighetsförsäljning under året var försäljningen av den nyproducerade kontorsfastigheten Skogskarlen 2 till tyska fastighetsfonden Deka Immobilien Investment GmbH för 390 mkr. Ombyggnaden av kontor, butiker och hyreslägenheter i kvarteret Västerbotten på Lidingö fortgår planenligt och uthyrningsgraden uppgår till över 90 procent jämfört med 70 procent i början av året. I det färdigställda kontorsprojektet Barnängen på Södermalm är uthyrningsgraden cirka 70 procent vilket motsvarar uthyrningsläget början av året. JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt cirka 120 000 m 2 med ett bokfört värde om 185 mkr, varav 33 000 m 2 avser kontorsbyggrätter i Frösunda. JM Produktion Inom affärssegmentet bedrivs byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Nettoomsättning 931 701 313 196 Rörelseresultat 1) 43 34 13 13 Rörelsemarginal (%) 4,6 4,9 4,2 6,6 1) Varav fastighetsförsäljningar 5 - - - Rörelseresultatet inklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 43 mkr (34). Bland annat genomfördes en försäljning av ett markområde kring Jordbrokrossen under året som medförde ett resultat på 5 mkr.

Affärssegmentets ökade nettoomsättning är till stor del en följd av att anläggningsverksamheten i Stockholm som delvis genomför arbeten åt andra affärssegment nu redovisas inom JM Produktion. Större koncerninterna anläggningsarbeten pågår inom Liljeholmsområdet och Lilla Essingen. Därutöver genomförs interna ombyggnadsprojekt av Torsviks Torg på Lidingö och ABB-huset i Nacka. Externt pågår nybyggnad av lokaler för Dramatiska Institutet på Valhallavägen åt Akademiska Hus, ombyggnad av PRVs lokaler åt Vasakronan och produktion av kontor åt Ragn-Sells i Norrviken. Under fjärde kvartalet produktionsstartades ett större externt projekt inom anläggningsdelen som omfattar totalt 14 km fjärrvärmeledning åt Vattenfall på Södertörn. 9 (16) ÖVERGÅNG TILL IFRS 1 2005 Från och med 2005 ska samtliga noterade bolag inom den Europeiska Unionen upprätta sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), vilka även innefattar gällande International Accounting Standards (IAS). Redovisningsrådets rekommendationer (RR), som tillämpas av JM till och med 2004, är i stor utsträckning baserade på IAS varför koncernredovisningen härigenom till stora delar redan anpassats till det nya regelverket. IFRS är fortfarande föremål för godkännande av EU. De effekter av övergången till IFRS som redovisas nedan är därför preliminära och baserade på nu gällande IFRS. JMs finansiella rapportering för 2005 kommer att ske i enlighet med IFRS och uppgifterna för jämförelseåret 2004 omräknas med undantag för IAS 32 och 39. Den för koncernen väsentligaste effekten av övergången till IFRS avser resultatredovisning av bostadsprojekt (entreprenadavtal IAS 11). Därutöver påverkas JM av redovisningen av företagsförvärv (goodwill) (IFRS 3) och finansiella instrument (IAS 32 och 39). IAS 32 och 39 avseende finansiella instrument tillämpas från år 2005 och jämförelsetalen för 2004 har i enlighet med övergångsreglerna ej omräknats. Entreprenadavtal (IAS 11) Sveriges Byggindustrier har under hösten 2004 utfärdat ett tillägg till sina branschrekommendationer avseende Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning. Rekommendationen som är en precisering av IAS 11 föreskriver en resultatredovisning som beräknas som upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Detta kommer att innebära en mer försiktig resultatredovisning än tidigare och en starkare koppling till såld bostad. För JM innebär förändringen att eget kapital minskar med 210 mkr, exklusive uppskjuten skatt, per 2004-01-01 och att rörelseresultatet för 2004 ökar med 118 mkr. Förändringen förklaras av mycket god försäljning under 2004 som delvis är hänförlig till bostäder färdigställda under 2003. Företagsförvärv (IFRS 3) Rekommendationen innebär förändringar i sättet att redovisa företagsförvärv och att planenliga avskrivningar av goodwill upphör. Förändringarna innebär att en mer detaljerad fördelning av köpeskillingen ska ske. Goodwill som ej löpande skrivs av ska prövas åtminstone årligen med avseende på om nedskrivningsbehov föreligger. För JM innebär tillämpningen av IFRS 3 att resultatet för 2004 ökar med 13 mkr på grund av att ingen goodwillavskrivning ska ske från den 1 januari 2004. 1 International Financial Reporting Standards (IFRS)

10 (16) EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN TILL IFRS IFRS Effekter balansräkning Skulder/ 2004-01-01 Tillgångar Eget kapital avsättningar Ingående värde enligt nuvarande principer 2004-01-01* ) 9 145 3 284 5 861 IFRS-justeringar Entreprenadavtal - -210 210 Uppskjuten skatt på IFRS-justeringar - 59-59 IFRS 2004-01-01 9 145 3 133 6 012 * ) inkluderar effekten av förändrad redovisningsprincip 2004, RR 29 Ersättningar till anställda Skulder/ 2004-12-31 Tillgångar Eget kapital avsättningar Utgående värde enligt nuvarande principer 2004-12-31 8 239 3 518 4 721 IFRS-justeringar Entreprenadavtal - -92 92 Goodwill 13 13 - Uppskjuten skatt på IFRS-justeringar - 26-26 IFRS 2004-12-31 8 252 3 465 4 787 Finansiella instrument effekt 1 jan 2005 - -43 43 Uppskjuten skatt på IFRS-justeringar - 12-12 IFRS 2005-01-01 8 252 3 434 4 818 IFRS Effekter resultaträkning 2004 Resultaträkning Årets resultat enligt nuvarande princip 376 IFRS-justeringar Entreprenadavtal 118 Goodwill 13 Uppskjuten skatt på IFRS-justeringar -33 Årets resultat 2004 enligt IFRS 474 2004-12-31 2004-12-31 IFRS Effekter nyckeltal Nuvarande principer enligt IFRS Rörelsemarginal (%) 7,9 9,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 11,1 14,4 Soliditet (%) 43 42 Resultat per aktie (kr) 13,40 16,90

11 (16) Stockholm den 23 februari 2005 JM AB (publ) Styrelsen Ytterligare information För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör 08-782 89 71 Caroline Rosén, Kommunikationsdirektör 08-782 87 83 Kommande informationstillfällen 4 april 2005 Tryckt årsredovisning för 2004 finns tillgänglig på JMs huvudkontor. 28 april 2005 Bolagsstämma hålls kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Telegrafgatan 4, Solna. 28 april 2005 Delårsrapport perioden januari mars 2005 JM AB är Nordens ledande projektutvecklare av bostäder med verksamhet i Sverige, Norge Danmark och Belgien. Verksamheten bedrivs med fokus på projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen i expansiva orter. En bred satsning på kvalitets- och miljöfrågor kännetecknar verksamheten. JM har cirka 2 200 anställda och omsättningen uppgår till 8,4 miljarder kronor. Bolaget är noterat på Stockholmsbörsen JM AB, 169 82 Stockholm Besöksadress: Telegrafgatan 4, Solna Tel. 08-782 87 00 Fax 08-782 86 00 www.jm.se

12 (16) ÄGARBILD Procent av Per den 31 januari 2005 antal aktier Robur fonder 9,0 SEB fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 6,1 AFA Försäkringar 5,2 Stefan Persson Placering AB 4,3 Handelsbanken fonder 3,1 Fjärde AP-fonden 2,7 Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB Länsförsäkringar fonder 2,5 Enter - fonder 1,7 Livförsäkrings AB Skandia 1,4 Ram One 1,4 SPP Livförsäkring SPP Aktiefond Sverige 1,3 Utländska aktieägare 41,5 Övriga aktieägare 19,8 Totalt 100,0 Antal aktieägare per 2005-01-31: 4 567 st Antalet aktier uppgår till 28 065 407

13 (16) KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG Nettoomsättning 8 414 7 787 2 572 2 224 Kostnader för produktion och förvaltning -7 360-7 152-2 199-2 026 Bruttoresultat 1 054 635 373 198 Försäljnings- och administrationskostnader -542-505 -152-134 Resultat av fastighetsförsäljning 164 411 68 11 Nedskrivning av fastigheter -15-63 -15-63 Rörelseresultat 661 478 274 12 Finansnetto -145-211 -45-45 Resultat efter finansiella poster 516 267 229-33 Skatt -140-80 -54 11 Periodens resultat 376 187 175-22 Resultat per aktie (kr) 13,40 6,60 6,20-0,80 Resultat per aktie efter full utspädning (kr) 13,40 6,60 6,20-0,80 Antal aktier vid periodens utgång 28 065 407 28 065 407 28 065 407 28 065 407 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 28 065 407 28 311 705 28 065 407 28 065 407 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 28 065 407 28 311 705 28 065 407 28 065 407 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2004-12-31 2003-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 144 168 Projektfastigheter 2 246 2 833 Exploateringsfastigheter 2 971 3 631 Övriga omsättningstillgångar 1) 1 593 2 181 Likvida medel 1 285 332 Summa 8 239 9 145 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 518 3 285 Avsättningar 1 115 1 045 Räntebärande skulder 1 477 2 535 Övriga skulder 2 129 2 280 Summa 8 239 9 145 Ställda säkerheter 180 183 Ansvarsförbindelser 4 852 3 686 1) Varav -fordringar fastighetsförsäljningar 68 54 -andelar i bostadsrättsföreningar 243 527

14 (16) FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Januari december Mkr 2004 2003 Ingående eget kapital vid årets början 3 285 3 570 Effekt av ändrad redovisningsprincip 1) -1 Omräkningsdifferenser -2-37 Utdelning -140-281 Återköp av aktier -154 Periodens resultat 376 187 Eget kapital vid periodens utgång 3 518 3 285 1) RR29, Ersättning till anställda KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde efter finansiella poster och skatt 315-83 279 316 Investeringar i fastigheter m.m. -1 280-3 456-384 -445 Försäljningar av fastigheter m.m. 2 990 4 645 788 859 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 136 398 314 800 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 161 1 504 997 1 530 Från investeringsverksamheten, övrigt -11-25 - -25 Återköp aktier och ersättning för optioner, netto - -154 - - Utdelning -140-281 - - Förändring av låneskuld m.m. -1 057-1 308-136 -1 315 Från finansieringsverksamheten -1 197-1 743-136 -1 315 Årets kassaflöde 953-264 861 190 Likvida medel vid periodens slut 1 285 332 1 285 332 Förändring av räntebärande nettoskuld -1 998-1 054-984 -1 444 (+ = ökning / - = minskning) NYCKELTAL Rörelseresultat 661 478 274 12 Rörelsemarginal (%) 7,9 6,1 10,7 0,5 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital (%) 11,8 7,3 Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) 11,1 5,5 Räntebärande nettoskuld 613 2 611 613 2 611 Skuldsättningsgrad 0,2 0,8 0,2 0,8 Soliditet (%) 43 36 43 36

15 (16) KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING FÖRDELAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 3 336 3 218 1 072 919 JM Bostad Riks 2 401 2 092 712 585 JM Utland 1 866 1 683 602 547 JM Fastighetsutveckling 276 227 69 64 JM Produktion 931 701 313 196 Eliminering -396-134 -196-87 Koncernen totalt 8 414 7 787 2 572 2 224 KONCERNENS RÖRELSERESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 194-22 104 13 JM Bostad Riks 186 98 72 33 JM Utland 104 72 40 15 JM Fastighetsutveckling 201 358 63-45 JM Produktion 43 34 13 13 Koncerngemensamma kostnader -67-62 -18-17 Koncernen totalt 661 478 274 12 % 2004 2003 2004 2003 JM Bostad Stockholm 5,8-0,7 9,7 1,4 JM Bostad Riks 7,7 4,7 10,1 5,6 JM Utland 5,6 4,3 6,6 2,7 JM Produktion 4,6 4,9 4,2 6,6 1) Rörelseresultat i förhållande till nettoomsättning ORDERINGÅNG PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 3 847 2 479 1 281 1 174 JM Bostad Riks 2 510 1 997 786 578 JM Utland 2 051 2 174 676 854 JM Produktion 498 495 175 20 Koncernen totalt 8 906 7 145 2 918 2 626

16 (16) ORDERSTOCK PER AFFÄRSSEGMENT Mkr 2004-12-31 2003-12-31 JM Bostad Stockholm 2 722 2 131 JM Bostad Riks 1 849 1 716 JM Utland 1 736 1 480 JM Produktion 267 358 Koncernen totalt 6 574 5 685 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL (MKR) OCH AVKASTNING (%) PÅ OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Januari december 2004 2003 JM Bostad Stockholm 2 423 8,0 % 3 091-0,7 % JM Bostad Riks 825 22,6 % 961 10,2 % JM Utland 993 10,5 % 1 059 6,8 % JM Fastighetsutveckling 2 330 8,6 % 2 498 14,3 % Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké har upprättats i enlighet med redovisningsrådets rekommendation RR20 Delårsrapportering. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i årsredovisningen 2003 med undantag för RR29 enligt nedan. Från och med den 1 januari 2004 tillämpar JM RR29, Ersättningar till anställda. I enlighet med rekommendationens övergångsregler fastställs en ingående pensionsskuld beräknad per den 1 januari 2004. Den ingående skulden överstiger den skuld som redovisades 31 december 2003 med 1,0 mkr. Den ökade skulden redovisas som en ökning av avsättningar för pensioner med 1,0 mkr och som en minskning av eget kapital med 0,7 mkr efter beaktande av uppskjuten skatt. Från och med 2004 tillämpar JM nytt marginalmått baserat på rörelseresultat för både affärssegment och koncern. Jämförelsesiffror har ändrats. Tidigare benämnda förvaltningsfastigheter rubriceras från och med 2004 projektfastigheter.