1 (5) 2013-09-10 Dnr SU FV-1.1.3-2121-13 Regeringskansliet (Justitiedepartementet) 103 33 Stockholm Remiss: Uthyrning av bostadrättslägenheter, promemoria 2013-06-27 1. Sammanfattning Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ställer sig huvudsakligen positiv till förslagen men vill framföra följande synpunkter. 2. Allmänt om förslaget Regeringens initiativ till utredningen bottnar i den sedan länge förekommande bostadsbristen i landets tillväxtorter. Hittills vidtagna åtgärder för att minska detta samhällsproblem genom bostadsbyggande har inte varit tillräckliga, varför andra idéer är välkomna. Hyresbostadsutredningen föreslog att privatpersoners uthyrning av bl.a. bostadsrätter skulle premieras genom att på olika sätt undanta dessa uthyrningar från befintliga hyresregler. Ett av utredningsförslagen realiserades genom tillkomsten av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, varigenom genomfördes ett avsteg från bruksvärdesprincipen som hyressättningsmodell till förmån för införandet av en kostnadshyra som bygger på bostadens marknadsvärde. Ett ytterligare förslag från Hyresbostadsutredningen var en utökad möjlighet till andrahandsupplåtelse av bostadsrätt. Detta förslag framfördes, med mindre modifikationer (se närmare Ökad privatuthyrning av bostäder, promemoria 2012-04-20), i budgetpropositionen 2012/13:1, utgiftsområde 18, men förslaget godtogs inte av riksdagen, bet. 2012/13:CU3 s. 15 f. och rskr. 2012/13:128. Enligt nuvarande regler måste bostadsrättshavaren ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen om föreningen inte lämnar samtycke, 7 kap. 11 bostadsrättslagen (1991:614). Hyresnämnden ska lämna tillstånd om inte föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. Stockholms universitet Besöksadress: 106 91 Stockholm Universitetsvägen 10 E
2 (5) Bostadsrättshavaren skulle enligt det inte antagna förslaget inte behöva ha några skäl för upplåtelsen, men tillstånd skulle dock inte medges om föreningen hade befogad anledning att motsätta sig andrahandsupplåtelsen. Skulle bostadsrättshavaren under de föregående fyra åren ha disponerat lägenheten för eget brukande i mindre än ett år, skulle tillstånd lämnas endast om bostadsrättshavaren hade beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Enligt det nuvarande förslaget måste bostadsrättshavaren ha skäl för andrahandsupplåtelsen. Trots sådana skäl ska tillstånd inte medges om föreningen har befogad anledning att vägra tillstånd. I förslaget görs inte någon skillnad på om bostadsrättshavaren de senaste åren skulle ha nyttjat lägenheten själv eller ha hyrt ut lägenheten i andra hand. Hyresbostadsutredningen föreslog en möjlighet för bostadsrättsföreningar att ta ut en andrahandsupplåtelseavgift. I budgetpropositionen aviserades att förslag härom skulle utarbetas under 2013. Sådana regler föreslås nu. En avgift för andrahandsupplåtelse och grunderna för dess beräkning måste föreskrivas i stadgarna för att föreningen ska vara berättigad att ta ut en sådan avgift. Avgiften ska årligen vara maximerad till en tiondel av prisbasbeloppet, vilket f.n. skulle vara 4 450 kr och motsvara ca 370 kr per månad. Nedan kommenteras enskildheter i lagförslaget. 3. Synpunkter på utredningens förslag 3.1 Villkor för uthyrning mot föreningens vilja Bostadsrättshavares möjligheter till andrahandsuthyrning är sedan 1998 vidare än hyresgästs, vars möjligheter ytterligare utvidgades 2003. Tröskeln för bostadsrättshavarens beaktansvärda skäl är relativt låg. T.ex. kan tillstånd ges även om bostadsrättshavaren inte avser att flytta tillbaka, även om en planerad återflytt vid en avvägning nog skulle tala för bostadsrättshavaren. Tidsfaktorn är betydelsefull. Ju längre tid andrahandsuthyrningen är avsedd att bestå, desto större befogad anledning för en förening att vägra samtycke. Två år har gällt som en allmän riktlinje i hyresförhållanden, och det är en tidsgräns som alltjämt verkar något normerande även för bostadsrätter. Föreningsstadgarna kan precisera förutsättningarna, antingen genom att vara mera generösa, varvid dessa utan vidare blir tillämpliga, eller genom att exempelvis ange snävare tidsgränser, varvid stadgarnas innehåll kan beaktas vid en prövning av om föreningen har haft befogad anledning att vägra samtycke. Enligt 1 första stycket tredje punkten lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad kan en privatuthyrare endast hyra ut en lägenhet med den hyressättning som framgår av lagen. Någon begränsning i tiden för denna hyressättning föreskrivs inte. Som anförs i promemorian är det antagligt att den av regeringen önskade ökningen av privatuthyrning kommer att nås först vid en förenkling av bostadsrättshavarnas möjligheter att få en andrahandsuthyrning till stånd. Förslaget innebär inte någon förändring av kravet att bostadsrättshavaren måste begära samtycke från styrelsen innan en andrahandsuthyrning kan komma till stånd, 7 kap. 10 första stycket bostadsrättslagen. Om samtycke inte lämnas kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd hos hyresnämnd. Sådant tillstånd ska enligt förslaget lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för andrahandsupplåtelsen och föreningen saknar befogad anledning att motsätta sig upplåtelsen. Som exempel på befogad anledning anges i promemorian bl.a. skatteskäl och svårigheter att administrera föreningsverksamheten, varvid
3 (5) särskilt uppmärksammas de små föreningarnas situation. Förslaget innebär således en sänkning av bostadsrättshavarens behovströskel från beaktansvärda skäl till skäl, men i övrigt oförändrade regler. Enligt fakultetsnämnden är det mycket sannolikt att förslagets genomförande i denna del skulle bidra till uppnåendet av regeringens målsättning att öka lägenhetsuthyrningen. Förslaget är i denna del lagtekniskt okomplicerat och håller god kvalitet. 3.2 Avgiftspåslag för bostadsrättsförening Enligt promemorians föreslagna ändringar av 7 kap. 14 första och fjärde styckena bostadsrättslagen ska en bostadsrättsförening vid andrahandsuthyrning ha rätt att ta ut en avgift av privatuthyraren. Ett avgiftstak föreslås, och detta är satt till tio procent per år av prisbasbeloppet. Prisbasbeloppet är 44 500 kr för 2013. Avgiften för en uthyrning skulle då årligen kunna bli maximalt omkring 4 450 kr. Fakultetsnämnden vill först uppmärksamma en lagteknisk fråga. I 7 kap. 14 första stycket stadgas inledningsvis att varje medlem ska betala en avgift i form av en insats vid bostadsrättens initiala upplåtelse. Därefter föreskrivs att föreningen har möjlighet att ta ut avgifter, vartill nu föreslås ett tillägg om avgift för andrahandsupplåtelse. Denna avgift anges i det fjärde stycket vara maximerad till tio procent av prisbasbeloppet. För insatsen och övriga i bestämmelsen angivna avgifter är det alldeles självklart att dessa anknyter till varje lägenhet eller varje avgiftsgrundande åtgärd. Med den föreslagna ordalydelsen skulle föreningen efter en bokstavstolkning vara förhindrad att utta mer än tio procent av prisbasbeloppet av en medlem, och så även av en medlem som hyr ut fler än en lägenhet. Detta kan trots ordalydelsen (jfr även promemorian s. 18) knappast ha varit avsikten, och för att undanröja varje tvivel bör det framgå, förslagsvis i fjärde stycket, att avgiften för varje lägenhet ska motsvara högst det föreslagna beloppet. I promemorian (s. 12) anges som förklaring till den valda gränsen att avgiften i princip endast ska täcka de merkostnader som typiskt sett uppkommer vid en andrahandsupplåtelse, eftersom årsavgiften täcker den löpande verksamheten i övrigt. Denna bakgrundsförklaring behöver inte beaktas av föreningen vid fastställandet av avgiftens beräkningsgrunder. Föreningen är enligt lagförslaget och motiven (s. 12 och 17) inte skyldig att relatera avgiften till de kostnader som andrahandsuthyrningen medför för föreningen. Motiven anger därtill att föreningsarbetet kan underlättas genom att intäkterna från andrahandsupplåtelseavgiften kan användas till att avlasta aktiva medlemmar genom möjligheten att köpa in arbetskraft (s. 11 f.). Föreningen kan bestämma om avgiften ska utgå som engångsbelopp eller vara uppdelad i perioder. Föreningen kan också bestämma om årsavgiften ska relateras till uthyrningsperiodens längd eller om ett fast avgiftsbelopp ska utgå oberoende av längden. Möjligheten att begära sådan avgift ska enligt förslaget förutsätta att denna framgår av föreningsstadgarna. Beräkningsgrunden ska också framgå av stadgarna. Av den föreslagna ändringen av 12 kap. 19 andra stycket jordabalken framgår att bostadsrättshavaren får avtala med hyresgästen om att hyran kan anknytas till andrahandsupplåtelseavgiften (promemorian, s. 12). Maximibeloppet kan uttas även vid en mycket kortvarig uthyrning. Föreningen synes enligt förslaget vara oförhindrad att bestämma att all uthyrning ska beläggas med maximiavgiften. Maximiavgiften kan också uttas även om lägenheten skulle vara mycket liten, vilket riskerar att medföra en snedvridning av hyressättningen till nackdel för studerande,
4 (5) ungdomar och andra som tvingas nöja sig med mindre boendeytor. Mot bakgrund av önskemålet att öka privatuthyrningen kan det ifrågasättas om grunderna för avgiftsbestämningen inte borde föreskrivas i lag. En alltför hög andrahandsupplåtelseavgift vid sidan av hyran kan tänkas ha en nedkylande effekt på efterfrågan, så att färre andrahandsuthyrningar av bostadsrättslägenheter kommer till stånd än annars (jfr promemorian, s. 12). I promemorian presenteras flera tänkbara avgiftslösningar för föreningarna. Ett alternativ skulle kunna vara att relatera avgiften till hyran, eventuellt med ett fast grundbelopp. En fördelmed en i lag bestämd avgiftsberäkning skulle vara att man då skulle kunna avstå från att uppställa kravet att avgiftsuttaget måste föreskrivas i föreningsstadgarna, se föreslagna ändringar av 9 kap. 5 bostadsrättslagen (promemorian, s. 12 och 18 f.). Därmed skulle skapas bättre förutsättningar för avgiftsreformens implementering. Visserligen är traditionen att ge föreningarna ett stort mått av självbestämmande i avgiftsfrågor. De föreningar som vill avstå från att utkräva avgiften helt eller delvis har givetvis frihet att göra så, så länge likhetsprincipen iakttas. För att reformen ska få fullt genomslag krävs oberoende av regleringsmetod en upplysningsinsats riktad mot landets bostadsrättsföreningar, men denna kan minimeras till att upplysa föreningarna om när det är möjligt att utta en andrahandsupplåtelseavgift och beräkningssättet. Inget hindrar naturligtvis att framtida stadgar innehåller upplysningar om förutsättningarna och beräkningsgrunderna för dessa avgifter. Föreningen behöver enligt förslaget inte på förhand upplysa bostadsrättshavaren om avgiften, även om det i promemorian (s. 17) anges att detta kan vara önskvärt. Om bostadsrättshavaren är okunnig om avgiften eller inte räknar med en så hög avgift som föreningen bestämt kan beloppet bli en opåräknad utgift. Om hyresavtalet inte anknyter hyran till avgiften kommer bostadsrättshavaren också slutligt att få bära denna. Eftersom den bostadsrättshavare som är bekant med avgiften och möjligheten att övervältra denna på hyresgästen typiskt sett inte kommer att bära den slutliga kostnaden för avgiften är det dock inte av största vikt att bostadsrättshavaren är införstådd med avgiftens storlek. Däremot är det av stor betydelse att den tilltänkta hyresgästen får storleken klar för sig. Grundtanken i kravet på att hyran ska vara till beloppet bestämd är just att hyresgästen ska besparas obehagliga överraskningar. Kravet har tolkats särskilt restriktivt beträffande just bostadshyra. Fakultetsnämnden förordar föreskrifter i 7 kap. 14 bostadsrättslagen om att föreningen måste upplysa bostadsrättshavaren om avgiften och dess storlek vid bostadsrättshavarens efterfrågande av samtycke till uthyrningen, och i 12 kap. 19 jordabalken om att ett villkor för bostadsrättshavarens rätt att i sin tur kräva hyresgästen på avgiften är att hyresgästen upplysts om dels avgiftens beräkningsgrunder, dels avgiftens belopp så som denna kunnat beräknas vid avtalets ingående. Formuleringen i det föreslagna 12 kap. 19 andra stycket jordabalken ger intrycket av att hyran skulle kunna anknytas till upplåtelseavgiftens storlek, vilket då skulle kunna uppfattas som att avgiften ska fungera som en bas för beräkningen. Det vore att föredra om bestämmelsen i stället formulerades så att parterna kan avtala om att hyresgästen, utöver den avtalade hyran i förhållande till bostadsrättshavaren, också ska svara för den avgift för andrahandsupplåtelse som kan komma att tas ut. Det kan därtill anges att denna avgift ska jämställas med hyra, varmed betalningsförsummelse rörande denna är att jämställa med sen hyresbetalning.
I 12 kap. 19 andra stycket jordabalken saknas en hänvisning till 2012 års uthyrningslag. Fakultetsnämnden föreslår att en sådan hänvisning införs inom ramen för detta lagstiftningsärende. 5 (5)