Detaljplan för Kebal 1:38 m fl Siktstudie 20-04-20 Reviderad 20-09- Dnr MBN/20-2 PBL 2010:900 1
Siktstudie Följande siktstudie har tagits fram för att tydligare redovisa kommunens avvägningar vid bedömningen av planförslagets påverkan på utsikt. Siktstudien är också tänkt att underlätta för fastighetsägare som berörs av planarbetet att bedöma planens konsekvenser på utsikten. Siktstudien utgår antingen från en punkt som valts vid platsbesök tillsammans med fastighetsägaren, eller från den mest relevanta punkten på fastigheten som kommunen har kunnat hitta. Detta är oftast en punkt i huvudbyggnadens allrum/vardagsrum eller vid fasaden på en punkt som motsvarar detta, om det inte funnits särskilda skäl för att välja en annan punkt. Skälen vid kommunens avvägningar Vid bedömningen av planens påverkan har kommunen tagit hänsyn till fastighetens läge i förhållande till havet. En fastighet som ligger på ett litet avstånd från havet och avskiljs av få andra bostadstomter fram till strandlinjen bör i kommunens mening ha en högre förväntan på bibehållen havsutsikt än fastigheter som ligger på ett stort avstånd från havet. Även andelen befintlig och kvarstående havsutsikt har vägts in vid bedömningen. Om en fastighet har en mycket omfattande havsutsikt anser kommunen att man kan få tåla en mindre reducering av den. Andelen reducering man får tåla bör öka med fastighetens avstånd från havet. Även i de fall där det bara finns en liten skymt av havet kan det vara relevant att säkerställa siktlinjen så att havsutsikten inte försvinner helt och hållet. Kommunen anser också att utsikt som går över en annan privat bostadstomt inte kan tillskrivas samma värde som utsikt över orörd naturmark. Inom tomtmark bör det kunna förväntas att en viss påverkan kan ske trots gällande plan, sett till möjligheterna att bygga altaner, takkupor, friggebodar och andra bygglovsbefriade konstruktioner. Havsutsikten har fortfarande ett stort värde, men i dessa fall kan man som fastighetsägare få tåla en viss påverkan. En påverkan på utsikten följer också som en konsekvens av planändringen från 2001. Vid planändringen utökades byggrätterna från utan att prickmarken förändrades. Den gällande prickmarken har i därmed inte utformats för att kunna inrymma de utökade byggnadsvolymerna, och möjligheterna att utnyttja dem är beroende av vad som bedömdes vara en lämplig placering för fritidshus då ursprungsplanerna togs fram. Kommunen anser att även detta faktum innebär att en viss påverkan kan få tålas när planen nu ses över för att bättre medge de utökade byggrätterna. Allmänt om siktstudien Siktstudien utgår från en jämförelse mellan den gällande byggnadsplanen och planförslaget. På ett par ställen finns byggnader som inte har stöd i gällande plan och som påverkar utsikten dessa är beskrivna på studierna där de har en påverkan. Studiens utgångspunkt har varit att inte ta hänsyn till vegetation, vilket kan innebära att man ser mindre i verkligheten från sin fastighet än vad studien visar. Motivet till detta är att vegetationen snabbt kan förändras medan en byggnad är mer bestående. 2
Studien tar inte heller hänsyn till möjligheten att placera friggebodar, attefallshus eller bygga ut sin huvudbyggnad kvadratmeter bygglovsfritt. Allt detta kan påverka utsikten och det är inte möjligt för kommunen att styra placeringen av denna typ av byggnader. Eftersom dessa byggnader dels är begränsade till nockhöjd (3,0 respektive 4,0 meter för friggebodar och attefallshus) eller storlek (-20 kvadratmeter) får de inte nödvändigtvis lika stor påverkan som en huvudbyggnad på utsikten. Siktstudien består, förutom kartan, av en kort beskrivning av fastighetens läge, skälen för kommunens bedömning och foton som i huvudsak är tänkt att visa den utsikt som finns från fastighetens huvudbyggnad eller annan relevant punkt. Samtliga studier är ritade i skala 1:1000 förutom de för Kebal 1:4 och 1:50, som är ritade i skala 1:00. Miljö- och byggförvaltningen 20-04-20 reviderad 20-09- Jimmy Magnusson Planeringsarkitekt 3
41 44 5 2 2 3 4 5 8 20 2 22 Fastigheter som inte påverkas 4,20 4,44 Markerade fastigheter påverkas inte av planförslaget 48,3 vad gäller utsikt då de ligger på en högre höjd eller saknar framförliggande bebyggelse. 4,43 48 4 4 4 1:83 38 39 40 43 42 41 44 1:84 1:8 38,39, 3 3,4 4 3 43 35 1:92 1:93 42 45 44 1:9 1:80 1:81 34 1:82 1:85 1:8 1:91,34 49,0 43 42,89 34, Fregattvägen,52,44 44, 2:9 1:8,35,98, 1:59 1:124 1:1 35 34,9,51,5,5,5 1:5 1:5 1:2 1:0,02,48 1:55 41, 34 1:54,91 Lr 2,89 1:4 1:5 1:123 serv.,04 35,92,0 34 34 34,91,0,12 Serv 1:5, ga:2 Lr 1:51 2,3 2,43 1:5 1:4 2,84 1:1 1:1,38 2 24 23, 1:52 2,23 1:50 2,40 1:12 23,2 24 22,1 20,01 1:49 s:3 19 1:0,95 1:43 1:44 1:41,43 1:45,81 35 34 1:2 s:4 1:42, 24,83 3,5,1, 1:39 KEBAL 1:1 1:112,94,82 22,40,5 1:,00 ägen 1:40 1:48,04,3 34, 20,38,, 19,45, 1: 1:38,,0 2:8,99 2: 1: 1:4 1:34 12 22, 2: 11 1:1 2:59 9 10,3 1:3 2,4 3 4 8 22 2:4,59,9,55 11,51,81 1,02 24 Fiskarebacken,85 2:50 1: 2:2 2:5 2:2
Kebal 1:40 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 0 meter från strandlinjen och delvis bakom en bostadsfastighet. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark och allmän mark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:38) där byggrätten utökas. Befintlig utsikt som säkerställs i planförslaget. Siktlinjen går över byggrätt för 1:38 där fullt utnyttjade av placering enligt gällande plan skulle blockera utsikten. Utsikten är idag delvis skymd av vegetation. Utsikten från Kebal 1:40 går delvis över naturmark och delvis över tomtmark på Kebal 1:38. Byggrätten för 1:38 i den gällande planen är liten och ligger bara i fastighetens sydöstra hörn. Redan 191 placerades dock den befintliga huvudbyggnaden helt och hållet på prickmark. 1989 uppfördes en gäststuga inom den gällande byggrätten. Havsutsikten från 1:40 är god med dagens förhållanden, men är beroende av hur 1:38 regleras. En av kommunens utgångspunkter i planförslaget är att om möjligt inte inskränka befintliga byggrätter, men eftersom 1:40 ligger nära vattnet och har en omfattande havsutsikt bör en betydande finnas kvar även i framtiden. Kommunen anser att huvudbyggnaden på Kebal 1:38 bör ges en byggrätt. Kommunen anser också att det är rimligt att huvudbyggnaden kan byggas ut i någon omfattning från de närvarande 82 kvadratmeterna. På grund av byggnadens placering och tomtens höjdförhållanden sker en sådan utbyggnad lämpligast åt norr. Med detta som bakgrund har hela den befintliga siktvinkeln från Kebal 1:40:s vardagsrum säkerställts med prickmark. Säkeställandet innebär att cirka 9 meter av den gällande byggrättens långsida på 1:38 tas bort. Utsikten från den västra delen av vardagsrummet (och från uteplatsen intill huvudbyggnaden) har säkerställts undantaget byggrätten för huvudbyggnaden på 1:38 med en mindre utbyggnadsmöjlighet (cirka meter) mot norr. Kommunen bedömer denna påverkan som acceptabel då omfattande havsutsikt fortfarande kvarstår för Kebal 1:40, inkluderat säkerställandet av den befintliga havsutsikten som saknar planstöd. Utsiktspåverkan från vardagsrum. Rött visar havutsikt (ej synlig på grund av befintlig byggnation) som försvinner i och med förslaget, orange visar utsikt utan planstöd som säkerställs i förslaget.,82,5 1:,00 ägen 1:40 1:48,04,38,, 19,45, 1: 1:38,,99 1: 1:4 1:34 12 11 1:1 10,3 1:3 3 4 2 1 5 9 8 11,51,81,02 Siktlinjer från vardagsrum och uteplats
Kebal 1:40
Kebal 1:41
3 2 1 4 5 10 11 Kebal 1:41 mått stämmer ej med förrättningen 2,0 1: 24 23 22 20 1:43 19 1:41,43 1:44 1:42,,94 1:45,1 1:,00,5 ägen, 1:39 1:40,82,38,,,99 1:38 1:48 12 19,45 9 8,3 1: 1: 1:4 1:3 Siktlinjer från huvudbyggnaden
3 9 10 11 20 Kebal 1:42 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 0 meter från strandlinjen och delvis bakom två bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark och allmän mark i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:40 och 1:38) där byggrätten utökas. Havsutsikten från huvudbyggnaden på Kebal 1:42 går över byggnadsfri tomtmark på fastigehterna Kebal 1:38, 1:40 och 1:41 samt över allmän mark. I teorin påverkas havsutsikten i planförslaget av den utökade byggrätten på Kebal 1:38, men detta syns inte på bild på grund av den kraftiga vegetationen mellan Kebal 1:42 och 1:40. Byggrätten för Kebal 1:38 föreslås utökas för att medge den befintliga huvudbyggnaden och en mindre utbyggnadsmöjlighet. Motiven för detta finns redovisade på nästkommande sida, som berör hur Kebal 1:38 påverkar utsikten från Kebal 1:40. Eftersom Kebal 1:42 ligger ytterligare ett steg i ordningen bakom 1:40 bedömer kommunen denna påverkan som acceptabel även för 1:42. Byggrätten för Kebal 1:40 har också utökats i denna siktlinje eftersom det kan ske utan att Kebal 1:42 påverkas i större utsträckning än vad som följde av utökningen för Kebal 1:38. Utökningarna innebär sammantaget dock att en betydande del havsutsikt fortfarande kvarstår. Utsiktspåverkan från uteplats intill allrum. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget. 1:41 2 1:,94 1:43 24,00 23 22,5 19 1:42 ägen,,43 1:44,1 1:40 12,99,38 4 5 8 1:38 1:45 2 1, Siktlinjer från uteplats intill huvudbyggnadens allrum
3 9 10 11 20 Kebal 1:43 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 5 meter från strandlinjen och bakom två bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:42) där byggrätten utökas. Havsutsikten från Kebal 1:43 består av en siktlinje som går över byggnadsfri tomtmark på Kebal 1:41 och 1:42. En mycket liten del av havsutsikten blockeras av taket på Kebal 1:42, som står placerad på mark som enligt gällande plan inte får bebyggas. Kommunen har i planförslaget önskat utöka byggrätten för Kebal 1:42 för att inrymma den befintliga byggnaden, samt om möjligt skapa förutsättningar för att bygga till den. De lämpligaste delarna för en utökning av byggnaden är mot 1:43:s och 1:41:s fastighetsgränser eftersom marken i motsatt rikning är lågt liggande och fuktig. Planförslaget innebär att cirka en tredjedel av den befintliga havsutsikten från Kebal 1:43 påverkas. Merparten av denna påverkan är nödvändig för att kunna inrymma den befintliga byggnaden på Kebal 1:42. Byggnaden på 1:42 har givits en takutformning som innebär att merparten av havsutsikten från 1:43 fortfarande kvarstår. Kommunen anser dock det som allt för restriktivt mot Kebal 1:42 att tvinga denna takutformning även i framtiden. En konsekvens av detta blir därmed att utsikten ovanför taket kan påverkas för Kebal 1:43. Till höger om fasadknuten på 1:42 (se bilden t h) syns den möjliga utökning av byggnaden som planförslaget medger. Kommunen bedömer denna påverkan som acceptabel då fastigheten ligger relativt långt från strandlinjen och bakom två bostadsfastigheter, oc då en betydande del av havsutsikten från Kebal 1:43 fortfarande kvarstår. Utsiktspåverkan från uteplats intill allrum. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget. 1:41 2 1:,94 1:43 24,00 23 22,5 19 1:42 ägen,,43 1:44,1 1:40 12,99,38 4 5 8 1:38 1:45 2 1, Siktlinjer från uteplats intill huvudbyggnadens allrum
,99,3,38,,,1,82 24,92,0, Kebal 1:44 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 0 meter från strandlinjen och bakom en till två bostadsfastigheter. Delar av den markerade utsikten skyms av vegetation. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark och allmän mark både i gällande och föreslagen plan. Havsutsikten från Kebal 1:44 består till strax över hälften av hav som syns bortom taket på huvudbyggnaden på Kebal. Denna byggnad är placerad inom befintlig byggrätt och utsikten saknar i och med detta planstöd. Den resterande havsutsikten från Kebal 1:44 har stöd i gällande detaljplan. Det aktuella planförslaget innebär inte någon rättslig förändring av utsikten. Havsutsikten över taket på huvudbyggnaden på Kebal kan påverkas vid om- eller nybyggnation, men förvaltningen anser inte att det är rimligt att begränsa byggrätten så att denna möjlighet tas bort. Kommunens motiv till detta ställningstagande är att havsutsikt fortfarande kvarstår från Kebal 1:44, att fastigheten ligger på ett relativt stort avstånd från havet och att gällande detaljplan redan medger denna påverkan. Utsiktspåverkan från vardagsrum. Blå markering visar befintlig utsikt som inte är säkerställd i gällande detaljplan. Fotot är taget på uteplatsen framför vardagsrummet. 23 1:38,,43 19 20 22 1:40 1:44 1:45, 1: 1:39 1: Siktlinjer från vardagsrum
1,3,,1,,82, Kebal 1:45 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 240 meter från strandlinjen och bakom en till två bostadsfastigheter. Delar av den markerade utsikten skyms av vegetation. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark och allmän mark både i gällande och föreslagen plan. Havsutsikten från Kebal 1:45 består huvudsakligen av en siktlinje mellan huvudbyggnaderna på Kebal 1: och. Byggnaderna är placerade inom befintliga byggrätter och en liten del av utsikten i vardera kant saknar i och med detta planstöd. Den resterande havsutsikten från Kebal 1:45 har stöd i gällande detaljplan. Det aktuella planförslaget innebär inte någon rättslig förändring av utsikten. Havsutsikten i kanterna mot Kebal 1: och kan påverkas vid om- eller nybyggnation, men förvaltningen anser inte att det är rimligt att begränsa dessa byggrätter så att denna möjlighet tas bort. Kommunens motiv till detta ställningstagande är att havsutsikt fortfarande kvarstår från Kebal 1:45, att fastigheten ligger på ett relativt stort avstånd från havet och att gällande detaljplan redan medger denna påverkan.,38 Utsiktspåverkan från huvudbyggnad. Blå markering visar befintlig utsikt som inte är säkerställd i gällande detaljplan. Fotot är taget från uteplatsen framför huvudbyggnadens entré., 1:40 1:44 1:45, 1: 1:39 1: 11,51 1:48 1:3 2 Siktlinjer från vardagsrum
1: Kebal 1:39 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 2 meter från strandlinjen och bakom en till tre bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark och allmän mark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:) där byggrätten utökas. Utsikten från huvudbyggnaden på Kebal 1:39 är omfattande men består till ungefär hälften av mark på Kebal 1: som får bebyggas enligt gällande detaljplan. Havet är också synligt på båda sidor om Kebal 1: och över taket på byggnaderna. De befintliga byggnaderna är under den tillåtna totalhöjden, men får endast byggas tre decimeter över den vänstra byggnadens skorsten (bakom flaggstången, syns ej på bilden till höger). Siktlinjen till vänster om Kebal 1: går helt och hållet över mark på Kebal 1:48 som inte får bebyggas. Samma förutsättningar gäller för siktlinjen till höger om 1:, men i detta fallet är det mark på som inte får bebyggas. Även om Kebal 1:39 ligger relativt långt från strandlinjen är havsutsikten från huvudbyggnaden så omfattande att kommunen anser att den i möjligaste mån bör säkerställas. Detta görs i kommunens mening lämpligast genom att bibehålla den byggnadsfria marken på Kebal 1:48 och i de aktuella siktlinjerna. Byggrätterna på dessa fastigheter har istället utökats på andra delar av tomterna. Kommunen bedömer också att en inskränkning av byggrätten på Kebal 1: innebär ett för stort intrång för den fastigheten sett till resultatet, eftersom en sänkt höjd fortfarande bara säkerställer en smal strimma ovanför hustaken. Alternativet att lägga prickmark mellan byggnaderna innebär också en mycket stor påverkan på de gällande rättigheterna. Kommunen anser också att byggätten för Kebal 1: bör justeras mot vägen. I den gällande planen får mark närmare än meter från vägen inte bebyggas. I kommunens mening bör detta avstånd vara 4,5 meter så länge det inte finns särskilda skäl för något annat. Eftersom denna utökning kan ske med endast minimal påverkan på utsikten från Kebal 1:39 har den medgivits även för 1:. Denna påverkan (rödmarkerat fält) är också den enda rättsliga konsekvens planförslaget får för utsikten från Kebal 1:39. Utsiktspåverkan från byggnadens kök. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget, blå utsikt som saknar planstöd.,,,3,82 1:39 1: 1:48 1:3 19,45 1:4 11,51 1:,,04,02 Siktlinjer från byggnadens kök
1: Kebal 1:48 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 0 meter från strandlinjen och bakom en till två bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark och allmän mark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:) där byggrätten utökas. Utsikten från huvudbyggnaden på Kebal 1:48 är omfattande och har till stor del stöd i gällande plan. Den största delen av utsikten som inte har stöd i gällande plan går över tomtmark på Kebal 1:. Planförslaget innebär en liten påverkan till följd av de utvidgade byggrätterna för Kebal och Kebal 1:. Eftersom havsutsikten från Kebal 1:48 fortfarande är mycket omfattande bedömer kommunen denna påverkan som acceptabel. Utsiktspåverkan från uteplats intill vardagsrum. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget, blå utsikt som saknar planstöd.,,3,82 1:39 1: 1:48 1:3 19,45 1:4 11,51 1:,,04,02 Siktlinjer från uteplats intill huvudbyggnadens vardagsrum
2 1 24 20 Kebal 1:3 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 0 meter från strandlinjen och bakom en bostadsfastighet. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark () där byggrätten utökas. Utsikten från huvudbyggnaden på Kebal 1:3 påverkas huvudsakligen av regleringen av fastigheten framför, Kebal. Kebal har en mycket liten byggrätt (10 meter bred i sidled och kvm i yta) i gällande plan som bör ökas så den kan utnyttjas bättre. Utökningen sker huvudsakligen mot vattnet, vilket inte påverkar utsikten från 1:3, men även med 2,1 meter i sidled. Ökningen i sidled innebär att en mindre del av havsutsikten från Kebal 1:3 påverkas. Kommunen anser att påverkan är motiverad då Kebal annars hade fått en mycket smal byggrätt och eftersom en betydande del av havsutsikten från 1:3 kvarstår. Utsikt från allrum. Bilden till höger visar resten av siktvinkeln, se telestolpen för referens. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget, blå utsikt som saknar planstöd. 1: 1:38,,99 1: 1:4 1:34 12 22, 11 1:1 2:59 10,3 1:3 3 4 5 9 8 22 2:4,59 11,51,81,02 Fiskarebacken,85 2:50 1: 2:2 2:5 8 2:2 Siktlinjer från allrum
11 Kebal 1:4 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 0 meter från strandlinjen och bakom två bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:3) där byggrätten utökas. Utsikten från huvudbyggnaden på Kebal 1:4 påverkas av regleringen av fastigheten framför, Kebal 1:3. Kebal 1:3 har en begränsad byggrätt i gällande plan. Redan när fastigheten bebyggdes på 1950-talet placerades en del av huvudbyggnaden närmare vägen på prickmark. Kommunen anser att det är rimligt att utöka byggrätten på Kebal 1:3 så att det befintliga huset kan inrymmas med en mindre utbyggnadsmöjlighet. Eftersom huvudbyggnaden på 1:4 ligger långt in på fastigheten är utsikten från den begränsad. En del av utsikten går över den befintliga byggrätten på Kebal 1:3, och kommunen bedömer inte att det är rimligt att inskränka byggrätten på 1:3 för att upprätthålla denna utsikt. Utsikten är också av en sådan art att den bara hade säkerställts av planbestämmelser som kräver exakt samma takutformning som idag. Förslaget innebär en minskning av den i planen säkerställda havsutsikten. Kommunen anser att denna påverkan får tålas sett till huvudbyggnadernas innebördes placering, då detaljplanen medger en lika stor utvidgning av byggrätten för Kebal 1:4 som 1:3. Det finns därmed mycket goda möjligheter att bebygga Kebal 1:4 på ett sätt som medför omfattande havsutsikt. En förlust av havsutsikten på det sätt som redovisas kräver också ett fullständigt utnyttjande av detaljplanens rättigheter på Kebal 1:3. Byggnation längre från tomtgräns eller med sadeltak likt den befintliga huvudbyggnaden på 1:3 ökar andelen kvarstående havsutsikt avsevärt. Havsutsikten från andra delar av fastigheten är omfattande. För att illustrera detta visas även ett foto från det fristående uterummet (markerat på kartan med ett X). Uterummets har inte givits någon byggrätt i planen. Det får dock fortsatt finnas kvar av hävd, och det finns möjlighet att uppföra ett bygglovsbefriat komplementbostadshus i så gott som samma läge. Utsiktspåverkan från allrum. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget, blå utsikt som saknar planstöd. 1:38 X 1:,99 1: 1:4 12,3 1:3 11,51,81,02 24 Utsiktspåverkan från uterum. Markeringsfält som ovan. 1: Siktlinjer från allrum
3 4 5 10 11 Kebal 1: Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 2 meter från strandlinjen och bakom tre bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:3) där byggrätten utökas. Utsikten från Kebal 1: går helt över Kebal 1:4 tomt. Havsutsikten från fastigheten är omfattande, men cirka en tredjedel av den består av mark som får bebyggas i gällande detaljplan. Den tillåtna höjden är också högre än huvudbyggnadens faktiska höjd. Kommunen bedömer att en mindre utökning av byggrätten på Kebal 1:4 är motiverad för att kunna inrymma planförslagets ökade byggrätter. Eftersom fastigheten lutar mot havet bör det finnas flexibilitet att utnyttja byggrätten i sidled med hänseende till tillgänglighet och höjd på husgrunden. Havsutsikten från Kebal 1: minskar i och med att byggrätten för Kebal 1:4 utökas mot vägen. Byggrätten för Kebal 1: utökas dock i ungefär samma omfattning (4 meter för 1:4, 5 meter för 1:). Skillnaden är att Kebal 1: redan bebyggts inom området som utökas, och minskningen av havsutsikten är en konsekvens av att planens utbyggnadsmöjligheter fördelas likvärdigt. Likt fallet 1:3-1:4 tidigare bedömer kommunen att en sänkning av den tillåtna höjden för Kebal 1:4 skulle innebära en alltför stor inskränkning av fastighetens gällande rättigheter. Sammantaget bedömer kommunen att reduceringen av havsutsikt för Kebal 1: är acceptabel sett till byggnadens läge och avstånd till havet, samt det faktum att en betydande del havsutsikt kvarstår i och med förslaget. Utsiktspåverkan från vardagsrum. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget, blå utsikt som saknar planstöd. 12 19,45,04 9 8,3 1: 1:, 1:4 1:3 1:34 1:1 11,51,02,81 1: 24 Siktlinjer från vardagsrum Fiskarebacken
Kebal 1:34 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 220 meter från strandlinjen och bakom två bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte har stöd i gällande detaljplan. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark både i gällande och föreslagen plan. Utsikten från huvudbyggnaden på Kebal 1:34 går över tomtmark på Kebal 1: och 1:4. Den nedre delen av vyn har inte stöd i gällande plan eftersom huvudbyggnaden på Kebal 1:4 får byggas högre än vad den är idag enligt den gällande detaljplanen. Även Kebal 1: har en byggrätt enligt gällande plan som inte har utnyttjats. Eftersom tomtmarken på 1: ligger högre än 1:4 innebär eventuell byggnation större påverkan än byggnation på 1:4. Denna del av utsikten består dock inte av havsutsikt. All havsutsikt från allrummet som kan påverkas av byggnation har stöd i gällande detaljplan och omfattande havsutsikt kommer att kvarstå även om denna byggnation genomförs. Kommunen anser därför att det inte är motiverat att belägga fastigheterna framför med ytterligare restriktioner utöver vad den gällande detaljplanen reglerar. Utsiktspåverkan från allrum. Blå fält visar utsikt som saknar planstöd. ägen Utsiktspåverkan från allrum (högra delen av synfältet, se grillklotet för referens),04,38,, 19,45, 1: 1:38,,99 1: 1:4 1:34 12 11 1:1 10,3 1:3 2 3 4 5 9 8 22 11,51,81 1,02 Siktlinjer från allrum arebacken
8 3 9 ägen 1: 1:48 ga:2 1:50 1:49 1:2 1:12 Kebal 1:50 Byggrätten för huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 440 meter från strandlinjen och bakom fyra bostadsfastigheter. Fastigheten är obebyggd med undantag för en gäststuga. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. År 2004 lämnades ett bygglov för en ny huvudbyggnad på Kebal 1:50 som i ansökan var helt och hållet placerades på prickmark. Byggnaden färdigställdes dock aldrig och lovet har förfallit. Eftersom det inte finns någon huvudbyggnad på fastigheten har siktstudien utförts från den gällande byggrätten. Det finns, enligt kommunens bedömning, inga förutsättningar att uppnå havsutsikt från den gällande byggrätten. Sikten från denna går rakt in i berget på vänstra sidan om på väg ner mot planområdet. Det enda möjliga undantaget är om en byggnad kunde uppföras så det från övre våningsplan går att se över berget, men i detta fall har siktpunkten kommit upp på en sådan höjd (cirka +,5 meter, cirka 11 meter ovanför marknivån för de högst belägna fastigheterna i denna eventuella siktlinje) att byggnader med en totalhöjd på,5 meter knappast innebär någon påverkan. Kommunen bedömer därför att Kebal 1:50 inte påverkas av planförslaget på grund av minskad utsikt. Utsikt från befintlig byggrätt,1,44 Lr,91 1:40 1:45,,38 Serv 1:4 12,99,43 1:0 10 11 1:38,, 1:5 2,89 2 1 4 5,3,,82 1:39,01, Lr,02 1:59 1:52 KEBAL,04 2,23 19,45,81 1:5 1:3 1:4 1:,,04 22,40 24,83,95 1:4 1:51 2,40 11,51 2,84 2,3 34,3 3,5 35,1 1:1 1:,02 1:34, 34,,81 Siktlinjer från befintlig byggrätt s:3
8 3 9 ägen 1: 1:48 ga:2 1:50 1:49 1:2 1:12 Kebal 1:4 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 480 meter från strandlinjen och bakom fem bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (1:3) där byggrätten utökas. Utsikten från Kebal 1:4 går över mark på bostadstomterna Kebal 1:50 och 1: som i gällande planer inte får bebyggas samt allmän platsmark. En del av siktlinjen som har stöd i gällande detaljplan blockeras av huvudbyggnaden på Kebal 1:. På Kebal 1:50 finns markarbeten för en påbörjat men ej färdigställd huvudbyggnad där bygglovet har förfallit. Huvudbyggnaden på Kebal 1: är färdigställd men saknar ett giltigt bygglov då detta upphävdes år 200. På grund av områdets terrängförhållanden är havsutsikten från den första våningen från huvudbyggnaden på Kebal 1:4 begränsad till en smal ränna där går ner till planområdet. En liten glimt av havet syns innan ön Syd-Långö tar vid. Från det övre våningsplanet (se foto på nästa sida) skymtar havet bortom Syd-Långö. En smal strimma av vattnet mellan fastlandet och Syd-Långö syns över taket på huvudbyggnaden på Kebal 1:. Byggrätten på Kebal 1: har likt övriga fastigheter i planområdet utökats för att bättre kunna inrymma byggnadsvolymerna som medges i denna plan och planändringen från 2001. En utökning av byggrätten på Kebal 1: innebär att den detaljplanemässigt säkerställda utsikten från Kebal 1:4 minskar. Kommunen bedömer, med hänseende till det mycket stora avståndet mellan Kebal 1:4 och havet, denna påverkan som acceptabel då viss havsutsikt kvarstår. Utsiktspåverkan från uterum på första våningsplan. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget.,1,44 Lr,91 1:40 1:45,,38 Serv 1:4 12,99,43 1:0 10 11 1:38,, 1:5 2,89 2 1 4 5,3,,82 1:39,01, Lr,02 1:59 1:52 KEBAL,04 2,23 19,45,81 1:5 1:3 1:4 1:,,04 22,40 24,83,95 1:4 1:51 2,40 11,51 2,84 2,3 34,3 3,5 35,1 1:1 1:,02 1:34, 34,,81 Siktlinjer från uterum på första våningen mot havet s:3
Kebal 1:4 Utsikt från andra våningsplanet. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget. Blå markering visar befintlig utsikt som inte är säkerställd i gällande detaljplan.
8 24 Fiskarebacken 22 22,,,3 22,40 34, Kebal 2:59 Huvudbyggnaden på fastigheten ligger cirka 20 meter från strandlinjen och delvis bakom tre bostadsfastigheter. Befintlig utsikt som inte förändras av planförslaget. Siktlinjen går över byggnadsfri tomtmark och allmän mark både i gällande och föreslagen plan. Utsikt som försvinner i och med planförslaget. Siktlinjen går över tomtmark (2:4) där byggrätten utökas. Utsikten från huvudbyggnaden på Kebal 2:59 är omfattande och har stöd i gällande plan. Utsikten påverkas i planförslaget av en utökning av byggrätten för Kebal 2:4. Kebal 2:4 har en mycket begränsad byggrätt i gällande plan och huvudbyggnaden är placerad helt och hållet på prickmark. Eftersom fastigheten är liten (cirka 1000 kvadratmeter) bedömer kommunen det som rimligt att en större del av fastigheten kan bebyggas för att kunna utnyttja byggrätten detta planförslag och planändringen från år 2001 medger. Planförslaget innebär att en mindre del av havsutsikten från Kebal 2:59 försvinner. Kommunen bedömer dock denna påverkan som acceptabel sett till det stora avståndet mellan fastigheten och strandlinjen, den begränsade utökningen av byggrätten på 2:4 (cirka 3 meter närmare vägen) och det faktum att en mycket omfattande havsutsikt fortfarande kvarstår från Kebal 2:59. Utsiktspåverkan från uteplats framför huvudbyggnadens allrum. Röd markering visar utsikt som försvinner i och med planförslaget.,81,04 2:2 1:34 2:2 1:1 2:4 20,85,59 2:59 2:50 Siktlinjer från uteplats framför allrum
Miljö- och byggförvaltningen 20-04-20 reviderad 20-09- Jimmy Magnusson Planeringsarkitekt 1