2012:05 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys 110 000 bostäder saknas i huvudstadsregionen Bostadsbristen hotar regionens tillväxt och utveckling
Bygg för en snabbt växande huvudstadsregion Det saknas 109 500 bostäder i Stockholms län. Skälen är den snabbt växande befolkningen, ett svagt och eftersatt bostadsbyggande samt en hårt reglerad bostadsmarknad. 2020 kommer det att saknas uppemot 210 000 bostäder om dagens befolkningsprognoser slår in och nyproduktionen av bostäder följer de senaste fem årens genomsnitt. De senaste tre åren, 2009 2011, har länets befolkning ökat med drygt 110 000 invånare. Samtidigt har det endast byggts 22 200 bostäder och ca 4 200 fritidshus har blivit permanentboende. För att hålla jämna steg med befolkningsutvecklingen hade det behövts tre gånger så många nya bostäder. Sedan 1990 har bostadsbeståndet i Stockholms län ökat med 20 procent, samtidigt som befolkningen ökat med 27 procent. Men det finns stora skillnader bland kommunerna. Störst ökning av bostadsbeståndet uppvisar Värmdö med 80 procent, Vaxholm 56 procent och Nykvarn 42 procent. Lägst ökning av beståndet redovisar Danderyd med 6 procent följt av Lidingö 11 procent samt Södertälje och Sundbyberg, vardera 13 procent. Kommunernas bostadsbyggnadsplaner för de kommande tio åren är för låga. Det planeras nybyggnad av ca 143 000 bostadslägenheter 2011 2020. För att matcha den prognostiserade befolkningsutvecklingen behövs ca 210 000 nya bostäder. Därtill måste höjd tas för dagens underskott och för att många planer inte realiseras. Historiskt har var femte plan inte blivit verklighet. Det krävs planer på ca 26 000 nya bostäder per år för att realistiskt nå önskvärd nivå på ca 21 000 bostäder. Många kommuner behöver skruva upp sina byggambitioner ordentligt. De närmaste åren står regionen inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar om en fortsatt snabb befolkningstillväxt, ökad trångboddhet, stor bostadsbrist bland studenter och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. Det låga bostadsbyggandet, är tillsammans med en dåligt fungerande bostadsmarknad, ett av de allvarligaste hindren för utveckling och tillväxt i huvudstadsregionen. Regionen behöver kraftfulla åtgärder på bred front för att öka bostadsbyggandet och för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. 2
Två fullsatta SL-bussar varje dag Det är många som väljer att bo, leva och arbeta i huvudstadsregionen. Storstadens puls, breda arbetsmarknad och mångfald lockar. Stockholm är i dag en av de snabbast växande städerna i Västeuropa. Varje dag växer Stockholms län med två fullsatta SL-bussar. 2011 stod länet för 55 procent av Sveriges totala befolkningsökning och ökade med 37 130 invånare. 1 Samtidigt som länets befolkning växer i rekordsnabb takt släpar bostadsbyggandet kraftigt efter. Det medför att bostadsbristen i Stockholms län är stor och allvarlig. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och hämmar möjligheterna att behålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. Den stora bristen på bostäder och den låga rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet försvårar också för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag. De närmaste åren står regionen inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar framför allt om en fortsatt snabb befolkningstillväxt. Under perioden 2010 2020 beräknas folkmängden i Stockholms län öka med 348 000 personer, 2 en ökning med 17 procent. Det är den dubbla ökningstakten jämfört med London och den fyrdubbla jämfört med Amsterdam och Frankfurt. 3 Men det handlar också om en ökad trångboddhet, stor bostadsbrist bland studenter och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. Huvudstadsregionen är i akut behov av fler bostäder och en bättre fungerande bostadsmarknad. Annars blir det svårt att ta tillvara de positiva effekterna av den starka befolkningsökningen. Regionen riskerar också att gå miste om nödvändig kompetens om nyutexaminerade och barnfamiljer inte kan flytta till Stockholm eller lämnar regionen för bättre boende i andra delar av landet. Det låga byggandet och den dåligt fungerande bostadsmarknaden är ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i huvudstadsregionen. Det är inte bara ett hot mot den ekonomiska utvecklingen i Stockholms län utan mot hela Sverige. Det finns många delar av bostadsmarknaden som behöver förbättras. I denna analys har vi lagt fokus på att beräkna hur stort regionens faktiska underskott på bostäder är och hur bostadsbeståndet fördelas på länets 26 kommuner. Vi tittar också närmare på hur bostadsbyggnadsplanerna står sig i förhållande till de kommunvisa befolkningsprognoserna till 2020. Vilka kommuner väntas bygga tillräckligt och vilka måste skruva upp sina planer? Viktigt med en väl fungerande bostadsmarknad... Rörlighet och tillgänglighet behövs för att bostadsmarknaden ska fungera. Det är också viktigt att marknaden erbjuder en mångfald av boendeformer för att tillgodose hushålls skiftande behov över livet. En bostadsmarknad som inte fungerar innebär också stora samhällsekonomiska kostnader. Fastighetsägarna har uppskattat att flaskhalsarna på länets bostadsmarknad kostar, försiktigt räknat, 12,5 miljarder kronor per år i utebliven tillväxt mellan 2010 2030. 4 Stockholmsregionen är Sveriges tillväxtmotor. Här bor drygt en femtedel av Sveriges befolkning, här skapas en tredjedel av BNP och länet står för 50,3 procent av de statliga direkta skatterna. 5 Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller både näringslivets möjligheter att rekrytera kvalificerad arbetskraft som enskilda individers möjligheter att flytta till studier och arbete.... särskilt för Stockholmsregionens attraktionskraft I många avseenden konkurrerar Stockholm med andra internationella storstäder. Att snabbt få tag på en bra bostad i regionen är av stor betydelse för att kunna attrahera inhemsk och utländsk 1 SCB. 2 Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholms läns landsting. Stockholmsregionens huvudrapport. Befolkningsprognos 2011 2020. 3 Peter Stein på uppdrag av Stockholms Handelskammare (2011). Hur åldras huvudstadsregionen jämfört med övriga Europa? 4 Fastighetsägarna i Dagens Industri (2011-10-31). Vi har inte råd att blunda för bostadsproblemen. 5 SCB. Taxeringsutfallet 2011. Statlig inkomstskatt från hushåll och företag på förvärvsinkomster, kapitalinkomster och statlig fastighetsskatt samt egenavgifter. En ökning från 43 procent 2008 och 2009 (50,2 år 2010 och 50,3 år 2011). 3
kvalificerad arbetskraft. Den typen av arbetskraft är mer rörlig och internationell i dag än tidigare. Den demografiska utvecklingen från år 2020, med en sjunkande andel av Sveriges befolkning i arbetsför ålder, tillsammans med ökad specialisering, teknikutveckling, kunskapsspridning och globalisering kommer i en nära framtid att medföra brist på kvalificerad personal inom flera områden. I början av året presenterade Länsstyrelsen i Stockholm en utbildnings- och arbetsmarknadsprognos som visar att efterfrågan på arbetskraft i Stockholmsregionen kommer att öka dramatiskt, med ca 200 000 personer, fram till år 2020. 6 Det är en växande andel äldre, länets starka befolkningsutveckling och höga födelsetal som ligger bakom den ökade efterfrågan på utbildade inom vård och skola. Därtill ökar behoven av teknikutbildade till följd av näringslivets strukturomvandling och ökade kunskapsintensivitet. För att regionen ska kunna hantera den framtida kompetensförsörjningen krävs fler utbildningsplatser vid länets universitet och högskolor. Men det kommer inte att räcka. Fler högutbildade måst välja att flytta hit och då måste bostadsmarknaden fungera. 2020 väntas det främst råda brist på: 16 000 utbildade inom vård- och omsorg 15 000 pedagoger i skolan 15 000 tekniker och ingenjörer 10 000 gymnasieutbildade inom handel och administration 6 Länsstyrelsen i Stockholm. Stockholm 2020. En utbildnings- och arbetsmarknadsprognos. 4
Befolkningsökning och bostadsbyggande i otakt Det saknas 110 000 bostäder Stockholms län har ett underskott på 109 500 bostäder till följd av en snabbt växande befolkning, ett lågt byggande och en hårt reglerad bostadsmarknad. Länets bostadsbrist grundlades på 1980-talet då bostadsproduktionen sjönk kraftigt från 1970-talets nivå på i snitt 15 500 bostäder, till 8 200 nya bostäder per år. Bottennoteringen gjordes 1995 då endast 3 020 nya bostäder färdigställdes. Gapet mellan det behov som befolkningsökningen genererar och nyproduktionen ökade i kölvattnet av lågkonjunkturen 1992. Från 2004 har befolkningstillväxten tagit ny fart, vilket inte bostadsbyggandet gjort. Varje ny invånare är inte i behov av en egen bostad eftersom många av dem är nyfödda eller är inflyttade familjer som enbart behöver en bostad. Enligt de antaganden som görs i den regionala utvecklingsplanen, RUFS 2010, utgår man ifrån det vedertagna måttet att det behövs 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare. Detta behov illustreras av den grå linjen i diagrammet som följer befolkningsutvecklingen. För att uppskatta hur stor bostadsbristen i länet är kan vi titta på befolkningsökningen, antalet färdigställda bostäder och den årliga permamenteringen av fritidshus 7 under perioden 1960 2011. Under perioden 1960 1989 (när 1972 och 1973 exkluderas 8 ) färdigställdes i snitt 810 lägenheter per 1 000 nya invånare att jämföra med 316 lägenheter per 1 000 nya invånare under perioden 1990 2011. Sedan slutet av 1980-talet har gapet mellan befolkningsökningen och byggandet trendmässigt ökat. Det rådde relativ god balans på bostadsmarknaden under 1980-talet. Om vi utgår ifrån att det behövs 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare och ser på ökningen av befolkningen och bostadsbeståndet sedan 1990 har Stockholms län en ackumulerad bostadsskuld, eller ett underskott, på 109 500 bostäder. Exaktheten i detta mått är inte så intressant om det saknas 60 000 eller 110 000 nya bostäder är en akademisk fråga. Det byggs för lite och det skapas för få nya bostadstillfällen i det befintliga beståndet. Diagram 1. Bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholms län, 1960 2011 40 000 35 000 30 000 25 000 Befolkningsökning 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare Bostadsbyggande (färdigställda) 20 000 15 000 10 000 5 000 0-5 000 1960 Källa: SCB 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 7 Varje år ändras också bostadsstocken genom ombyggnader samt permanentning av fritidshus. De senaste åren har det årligen tillkommit ca 1 400 bostäder på detta sätt och ca 500 vindar och lokaler som blivit bostäder. Stockholms läns landsting. Årsstatistik 2012. 8 Två år med negativ befolkningstillväxt som innebar att det byggdes 22 respektive 329 lägenheter per utflyttad Stockholmare. 5
Den faktiska bostadsbristen är sannolikt ännu större. Om alla unga vuxna, som bor kvar hemma, och hushåll i andra regioner, som är i behov av en bostad i länet, räknas in blir det totala underskottet högre. Den stora ungdomskullen med tidiga 1990-talister, som vill flytta hemifrån, har inte heller beaktats i de senaste årens byggplaner. Underskottet växer snabbt 2020 brist på över 200 000 bostäder Om dagens befolkningsprognoser slår in och nyproduktionen följer genomsnittet för de senaste fem åren (8 300 bostäder) liksom det övriga årliga nytillskottet kommer det 2020 att saknas drygt 200 000 bostäder i länet. Det motsvarar hela bostadsbeståndet i Östergötlands län. Diagram 2. Det växande bostadsunderskottet i Stockholms län, 2007 2011 samt prognos 2020 200 000 175 000 150 000 125 000 100 000 75 000 50 000 25 000 0 Årligt bostadsunderskott 2007 2008 2009 Källa: SCB och egna beräkningar. 2010 2011 2020 Anm. 2011 ökar bostadsunderskottet med ytterligare 6 000 bostäder jämfört med 2010 på grund av metodbyte. Från och med 2011 använder vi SCB:s kalkylerade bostadsbestånd som bas för våra beräkningar. Årligt behov på mer än 20 000 bostäder Den regionala utvecklingsplanen, RUFS 2010, 9 räknar med att det behövs 13 000 nya bostäder per år i Stockholms län fram till 2030. Det scenariot baseras på en årlig befolkningstillväxt på ca 25 000 personer och tar inte hänsyn till dagens underskott. Befolkningens ökningstakt har de senaste åren dessutom vida överträffat alla prognoser och varit betydligt högre än de 25 000 invånare som RUFS förutser. Det kräver en ännu högre takt på byggandet. För att klara en årlig befolkningsökning på 35 000 invånare, krävs en årlig nyproduktion på ca 21 000 bostäder. Därtill behövs det årliga tillskottet på ca 2 000 i årlig permanentning av fritidshus och ombyggnad av vindar och lokaler för att beta av på den uppbyggda bostadsskulden. För att kunna möta den prognostiserade befolkningsutvecklingen och beta av på underskottet behövs det ett årligt nytillskott på minst 23 000 bostäder. Det ligger i nivå med byggandet under miljonprogrammets rekordproduktion 1968 1973. Då var femte byggplan inte realiseras innebär det att planerna behöver ta höjd och ligga på ca 26 000 för att nå en årlig nivå på 21 000 nyproducerade bostäder. 220 000 nya bostäder under miljonprogrammet Perioden 1965 till 1975 präglades av miljonprogrammets höga nyproduktion. Det byggdes nära 220 200 bostäder i Stockholms län under elva år. Byggandet överskred vida länets befolkningsökning under perioden. Ökningen av bostadsbeståndet blev dock lägre eftersom det samtidigt revs många äldre hus med omodern standard men även på grund av lägenhetssammanslagningar och kontoriseringar. Bakgrunden till miljonprogrammet var en akut bostadsbrist i Sverige under 1950-talet och början av 1960-talet. Andra världskriget hade fått byggandet att stanna av. I kölvattnet av en kraftig befolkningstillväxt ökade trångboddheten och bostadsbristen snabbt. Därför krävdes det en kraftsamling. Nu behöver huvudstadsregionen åter en kraftsamling med nya attraktiva bostäder och nya stadsdelar för att kunna ta emot ca 350 000 invånare från 2010 till 2020 och uppemot 600 000 invånare till 2030. 9 TMR. Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen, RUFS 2010. Så blir vi Europas mest attraktiva storstadsregion. 6
Splittrad bild bland länets kommuner Värmdös befolkning har ökat med 76 procent sedan 1990 Sedan 1990 har Stockholms län vuxit med ca 448 000 personer, eller 27 procent. Det motsvarar en genomsnittlig årlig ökning med ca 21 300 personer. Under samma period har det färdigställts i genomsnitt 7 600 bostäder per år. I tabell 1 ser vi hur befolkningen utvecklats och fördelats på länets kommuner sedan 1990 och SCB:s kommunprognoser till 2020. Värmdö är den kommun som ökat sin befolkning mest i förhållande till 1990, 76 procent. Sedan följer Vaxholm 64 procent, Nacka 43 procent och Vallentuna 38 procent. Svagast utveckling uppvisar Upplands Väsby med en befolkningsökning på 12 procent följt av Täby och Danderyd med vardera 14 procent samt Lidingö 15 procent. I antal invånare har Stockholms stad ökat mest, 189 900, följt av Nacka 27 600 invånare och Huddinge 25 200 invånare. Invånarantalet uppvisar lägst ökning i Nykvarn, Salem, Upplands Bro och Danderyd, i spannet 1 600 3 900 invånare. SCB har även brutit ned länsprognosen 2010-2020, 348 000 invånare, på länets 26 kommuner. Som underlag till dessa finns tidigare befolkningsutveckling (historisk inrikes inflyttning till respektive kommun) och sammanställningar av kommunernas planerade bostadsbyggande. Samtliga kommuner i länet väntas växa under den kommande tioårsperioden. Volymmässigt väntas ökningen bli störst i Stockholms stad med 147 000 invånare eller motsvarande 17 procent. Solna, Nacka och Sundbyberg väntas alla öka med över 20 000 invånare. Tabell 1. Befolkningsutvecklingen i länet 1990 2011 och prognos 2010 2020 Kommun Befolkning Förändring 1990 2011 Prognos 1990 2011 Prognos 2020 Procent Antal invånare Årlig befolkningsökning Årlig befolkningsökning 2010 2020 Värmdö 22 067 38 894 45 852 76% 16 827 801 755 Vaxholm 6 779 11 141 13 424 64% 4 362 208 246 Nacka 64 056 91 616 112 086 43% 27 560 1 312 2 198 Vallentuna 22 186 30 715 36 482 38% 8 529 406 637 Ekerö 18 785 25 767 28 859 37% 6 982 332 345 Solna 51 841 69 946 91 526 35% 18 105 862 2 338 Huddinge 73 829 99 049 113 867 34% 25 220 1 201 1 641 Österåker 30 230 39 792 43 648 32% 9 562 455 413 Sigtuna 31 485 41 329 49 302 31% 9 844 469 931 Sollentuna 51 377 65 891 73 927 28% 14 514 691 930 Stockholm 674 452 864 324 993 836 28% 189 872 9 042 14 676 Tyresö 33 973 43 328 47 957 28% 9 355 445 501 Stockholms län 1 643 443 2 091 473 2 402 403 27% 448 030 21 335 34 806 Sundbyberg 31 308 39 539 59 521 26% 8 231 392 2 089 Salem 12 478 15 694 17 895 26% 3 216 153 250 Haninge 62 797 78 326 83 469 25% 15 529 739 642 Botkyrka 68 542 84 677 94 845 24% 16 135 768 1 224 Norrtälje 46 165 56 245 61 431 22% 10 080 480 535 Nykvarn 7 724 9 331 10 690 21% 1 607 77 136 Järfälla 56 359 67 320 76 111 19% 10 961 522 990 Nynäshamn 21 992 26 248 28 508 19% 4 256 203 248 Upplands-Bro 20 191 23 984 26 497 19% 3 793 181 282 Södertälje 75 836 87 685 96 739 16% 11 849 564 1 049 Lidingö 38 399 44 081 47 143 15% 5 682 271 313 Danderyd 27 915 31 799 32 933 14% 3 884 185 160 Täby 56 714 64 558 70 367 14% 7 844 374 658 Upplands Väsby 35 963 40 194 45 488 12% 4 231 201 620 Källa: SCB. 7
Den största relativa befolkningsökningen 2010 2020, 54 procent, förväntas för Sundbyberg följt av Solna med 34 procent. Nacka, Sigtuna, Vaxholm och Vallentuna väntas alla öka sin folkmängd med över 20 procent. Den relativt sett minsta ökningen väntas i Danderyd, 5 procent, vilket motsvarar 1 600 personer. Även Lidingö och Haninge väntas få en förhållandevis låg befolkningstillväxt, 7 procent respektive 8 procent. 8
Lågt och eftersatt byggande Länets samtliga kommuner måste vara med och bidra till bostadsbyggandet för den snabbt växande befolkningen i huvudstadsregionen. Det har en avgörande betydelse för om vi ska klara den stora utmaning som den snabba befolkningstillväxten medför. Otillräckligt byggande och en dysfunktionell bostadsmarknad är de kanske viktigaste hoten mot regionens fortsatta utveckling. Det är flera olika regelverk och faktorer som styr bostadsbyggandet och bostadsmarknadens funktion. Kommunerna har det yttersta ansvaret för bostadsförsörjningen. I Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar slås det fast att det är kommunerna som ska planera och ge förutsättningar för alla kommuninvånare att bo i goda bostäder. De flesta kommuner i länet har under decennier byggt alldeles för lite och nivåerna på bostadsbyggandet varierar kraftigt mellan kommunerna. Värmdö står för den relativt största ökningen av bostadsbeståndet Enligt Länsstyrelsens bostadsmarknadsenkät 2012 10 råder bostadsbrist i 21 av länets 26 kommuner. Fem kommuner bedömer att det råder balans; Nykvarn, Nynäshamn, Salem, Sollentuna och Vaxholm. Samtliga kommuner uppger att Tabell 2. Kalkylerat bostadsbestånd Stockholms län 1990 2011 och byggplaner 2011 2020 Bostadsbestånd Förändring 1990 2011 Planer Kommun 1990 2011 Procent Antal bostäder Årligt nytillskott Årliga byggplaner 2011-2020 Värmdö 8 998 16 183 80% 7 185 342 494 Vaxholm 2 868 4 481 56% 1 613 77 127 Nykvarn 2 554 3 621 42% 1 067 51 102 Ekerö 6 909 9 686 40% 2 777 132 158 Österåker 11 498 16 036 39% 4 538 216 271 Vallentuna 8 593 11 699 36% 3 106 148 407 Nacka 27 805 37 517 35% 9 712 462 1 020 Solna 28 240 36 579 30% 8 339 397 940 Sigtuna 13 997 17 782 27% 3 785 180 132 Tyresö 13 678 17 364 27% 3 686 176 208 Norrtälje 21 455 27 126 26% 5 671 270 314 Salem 4 786 6 050 26% 1 264 60 69 Huddinge 31 864 40 153 26% 8 289 395 498 Haninge 27 298 33 443 23% 6 145 293 767 Sollentuna 21 538 26 314 22% 4 776 227 457 Upplands-Bro 8 283 10 098 22% 1 815 86 364 Stockholms län 809 207 968 524 20% 159 317 7 587 14 322 Järfälla 24 038 28 689 19% 4 651 221 443 Nynäshamn 10 204 12 161 19% 1 957 93 126 Botkyrka 28 317 33 058 17% 4 741 226 341 Täby 22 750 26 325 16% 3 575 170 511 Upplands Väsby 15 417 17 802 15% 2 385 114 476 Stockholm 386 649 445 676 15% 59 027 2 811 4 564 Sundbyberg 17 438 19 680 13% 2 242 107 832 Södertälje 34 935 39 323 13% 4 388 209 441 Lidingö 17 495 19 415 11% 1 920 91 201 Danderyd 11 600 12 263 6% 663 32 63 Källa: SCB. Anm. Fr.o.m. 2010 används det årliga fastighetstaxeringsregistret som bas för beräkningarna av bostadsbeståndet. I tidigare bostadsbeståndsberäkningar (1991 2009) användes Folk- och bostadsräkningen 1990 som bas. Denna tog inte hänsyn tillfritidshus som blivit permanentbostäder och vice versa, samt rivning av småhus, som inte rapporterats till SCB. Därför använder vi 1990 som referensår. 10 Stockholms Länsstyrelse. Bostadsmarknadsenkäten 2012. 9
det råder brist på hyresrätter och hälften av kommunerna att det råder brist på bostadsrätter. I båda fall gäller det främst små bostäder. Sedan 1990 har det byggts mest bostäder i Stockholm, Solna och Nacka. Men ökningen av det befintliga bostadsbeståndet har varit störst i Vallentuna 80 procent, Vaxholm 56 procent och Nykvarn 42 procent. Danderyd redovisar svagast utveckling under perioden, en ökning med enbart 6 procent följt av Lidingö 11 procent och Södertälje och Sundbyberg, vardera 13 procent. Årligen permanentas ca 1 400 fritidshus i länet och ca 500 lokaler och vindar byggs om till bostäder. Det ger ett positivt bidrag till bostadsutbudet. Permanentning av fritidshus förekommer i Nykvarn, Tyresö, Vaxholm och Värmdö. Det är inte omöjligt att konverteringen av fritidshus till permanentboende kommer att fortsätta, men att den flyttar längre ut geografiskt i takt med att den funktionella arbetsmarknadsregionen växer och antalet objekt att konvertera minskar i kommuner som Nacka och Värmdö. Totalt planeras nybyggnad av ca 143 200 bostäder i Stockholms län under perioden 2011 2020, varav ca 80 procent är lägenheter i flerbostadshus. Ser vi på länets kommuner varierar planerna högst avsevärt. I antal är det Stockholms stad som redovisar flest byggplaner, 4 564 bostäder per år följt av Nacka, Solna och Sundbyberg. Lägst antal redovisar Danderyd med 63 nya bostäder per år följt av Salem och Nykvarn. Var femte byggplan realiseras inte Många kommuner i Stockholms län har stora ambitioner att växa och relativt ambitiösa byggplaner. Samtidigt avser andra att förbli ungefär lika stora som nu. Ett bekymmer med kommunernas bostadsbyggnadsplaner är att var femte plan i regel inte realiseras och i flera kommuner ligger andelen ännu högre. I kölvattnet av den internationella finanskrisen 2008 var det många kommuner som inte realiserade 60 80 procent av sina bostadsplaner. I kommunernas planer som samlades in 2009 för 2010 överskattade 21 av 25 kommuner bostadsbyggandet (Stockholms stad redovisade byggstarter). I planerna som samlades in år 2010 för samma år överskattades byggandet i 12 av 21 kommuner (fem kommuner redovisade byggstarter). Planerna för 2010 insamlingsåret 2009 låg på totalt 13 656 bostäder och 2010 reviderades planerna ned till 12 040 bostäder. Det kan ställas i relation till det faktiska utfallet 2010 som uppgick till 6 443 färdigställda bostäder, 53 procent av planerna samma år. Norrtälje gjorde den största överskattningen, 570 planer jämfört med utfallet på 96 bostäder. I Sundbyberg, Värmdö och Sollentuna färdigställdes mindre än 10 procent av det planerade byggandet. Solna och Botkyrka överraskade samtidigt i positiv riktning med hundratalet fler bostäder än planerna. Enligt TMR kan kyla och snörika vintrar vara två bidragande faktorer till Diagram 3. Antal planerade bostäder i länet enligt respektive insamlingsperiod 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Antal bostäder 6 422 5 144 8 630 8 149 Antal påbörjade bostäder Insamlingsperiod 2008 Insamlingsperiod 2009 Insamlingsperiod 2010 Insamlingsperiod 2011 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Källa: TMR, SCB och Länsstyrelsen. Anm. Utfall färdigställda bostäder; 2008: 10 321, 2009: 8501, 2010: 6 443 och 2011: 7 254 bostäder. 10
det låga byggandet samt prioritering av annat än byggande. Enligt SCB:s påbörjandebarometer påbörjade länets kommuner 60 procent av alla sina planerade byggstarter 2011 (en tredjedel av Sveriges kommuner påbörjade mindre än 25 procent). Bland länets kommuner är dock variationer na stora (och är givetvis avhängigt hur pass ambitiösa planerna var i utgångsläget). I topp är Lidingö med 252 procent, Stockholm 104 procent, Sollen tuna och Danderyd 86 procent (dock 60 av 70 bostäder). I botten finns Nykvarn med 0 procent, Värmdö 1 procent, Norrtälje 4 procent och Nacka 8 procent. Utfallet av kommunernas byggplaner och påbörjandebarometern indikerar hur pass viktigt det är att se över och eliminera de hinder som finns för att realisera bostadsplanerna. Men också betydelsen av att kommunerna tittar på hur stora bortfall de haft historiskt och sedan tar höjd för detta i sina nya planer. 11
Det behövs över 200 000 nya bostäder till 2020 Kommunernas bostadsbyggnadsplaner måste öka betydligt för att nå upp till nivåerna som den prognostiserade befolkningsökningen till 2020 kräver. Det gäller både dagens planer och när byggnivåerna i RUFS 2010 uppdateras med en högre befolkningstillväxt (35 000 istället för 25 000 invånare per år). Den regionala utvecklingsplanen utgör en grund för Stockholmskommunernas bostadsplanering. Men RUFS saknar muskler för att planerna verkligen verkställs. Det kommunala planmonopolet och de kommunalpolitiska ambitionerna är i formell mening överordnad regionplanens ambitioner och målsättningar. Tabell 3 ger en indikation om hur många bostäder som varje kommun behöver färdigställa per år fram till 2020 för att klara dagens befolkningsprognos, det vill säga en ökning med 34 800 invånare per år. Dock bör det poängteras att vår bedömning av det nödvändiga byggandet baseras på kommunernas befolkningsprognoser, byggplaner och det vedertagna måttet att det behövs 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare. Det finns ett antal kommuner som under flera år byggt anmärkningsvärt lite och har svaga bostadsbyggnadsplaner den kommande tioårsperioden. Dessa kommuner har stor anledning att skruva upp sina planer betydligt för att vara med Tabell 3. Nödvändig bostadsproduktion per kommun för att klara förväntad befolkningsökning, 2010 2020 Kommun Årlig befolkningsökning per år 2010 2020 Årligt behov av nya bostäder 2011 2020 (600 per 1 000 nya inv.) Årliga byggplaner 2010 2020 Årlig differens behov och planer Höjd i byggplaner för att täcka det årliga behovet Antalet påbörjade bostäder per 1 000 inv. (2000 2011) Stockholm 14 676 8 806 4 564-4 242 11 007 53 Huddinge 1 641 985 498-487 1 231 37 Solna 2 338 1 403 940-463 1 754 91 Sigtuna 931 559 132-427 698 78 Sundbyberg 2 089 1 253 832-422 1 567 56 Botkyrka 1 224 734 341-394 918 35 Nacka 2 198 1 319 1 020-299 1 648 54 Södertälje 1 049 630 441-189 787 28 Järfälla 990 594 443-151 743 46 Sollentuna 930 558 457-101 697 50 Tyresö 501 301 208-93 376 32 Salem 250 150 69-82 188 36 Ekerö 345 207 158-49 259 55 Danderyd 160 96 63-33 120 21 Nynäshamn 248 149 126-23 186 40 Vaxholm 246 148 127-20 184 54 Norrtälje 535 321 314-7 401 21 Lidingö 313 188 201 13 234 39 Nykvarn 136 82 102 20 102 57 Österåker 413 248 271 24 310 70 Vallentuna 637 382 407 25 478 72 Värmdö 755 453 494 41 566 43 Upplands Väsby 620 372 476 104 465 39 Täby 658 395 511 116 493 37 Upplands-Bro 282 169 364 194 212 62 Haninge 642 385 767 382 481 35 Stockholms län 34 806 20 884 14 322-6 562 26 105 48 Källa: SCB, TMR, Länsstyrelsen och egna beräkningar. 12
och bidra till en hållbar befolkningsutveckling i huvudstadsregionen. Det gäller särskilt Danderyd, Norrtälje, Södertälje, Tyresö, Haninge och Botkyrka som sedan år 2000 enbart påbörjat mellan 21 och 35 nya bostäder per tusen invånare. Det kan ställas i relation till länssnittet på 48 och Solna som toppar statistiken med 91 påbörjade bostäder per tusen invånare. Byggplaner och befolkningsprognoser korrelerar och det bör poängteras att flera av kommunerna som, enligt tabellen, behöver öka byggandet ordentligt även tillhör gruppen med mest ambitiösa planer. För att möta den prognostiserade befolkningstillväxten till 2020 krävs som tidigare nämnts ett årligt nytillskott på ca 21 000 bostäder. Om höjd tas för att var femte plan inte realiseras måste planerna ligga på ca 26 000 per år för att nå den önskvärda nivån. Det kan jämföras med dagens planer på ca 14 300 nya bostäder per år och utfallet 2011 på ca 7 300 bostäder. Bostadsbyggandet måste tredubblas jämfört med i dag och byggplanerna nästintill fördubblas. 13
Varför byggs det inte mer? Bostadsbyggandet i Sverige har sedan fastighetskrisen i början av 1990-talet legat på en både internationellt och historiskt låg nivå. De senaste 20 åren har vi byggt hälften så många bostäder per invånare jämfört med våra nordiska grannländer. En stor osäkerhetsfaktor som påverkar byggandet av hyresrätter är hyresregleringen. Detta trots att hyrorna för nyproduktion ligger närmare marknadshyran på grund av tidsbegränsade presumtionshyror som möjliggör kostnadstäckning i projekten. Men hyresregleringen bidrar till att sätta hela marknaden ur balans. Andra faktorer som dämpar nyproduktionen är långa planprocesser och överklaganden (ofta från allmänheten) som försenar, förhindrar och fördyrar bostadsbyggandet. Kraven i plan- och bygglagstiftningen när det gäller tillgänglighet (hissar, badrumsstorlek mm) utgör stora hinder i bostadsbyggandet. Höga mark- och byggkostnader är andra faktorer som håller nere nyproduktionen. Den enskilt högsta kostnaden vid nyproduktion är markkostnaden. Enligt Länsstyrelsens Bostadsmarknadsenkät 2012 uppger 18 av länets 26 kommuner att höga produktionskostnader är det som framför allt hindrar bostadsbyggandet följt av 15 som anger överklagande av detaljplaner. På tredje plats kommer bullerproblem, 10 kommuner. Det kommunala skatteutjämningssystemet bidrar också till att vissa kommuner håller nere bostadsproduktionen. Utjämningssystemet slår hårdare mot regionens kommuner än i övriga landet på grund av en högre skattekraft. Det innebär att kommunerna, på kort sikt, blir av med nästan hela den ökning av skattekraften som en nyinflyttad familj tillför. Samtidigt ökar kommunens kostnader för barnomsorg, skola och annan service. Dessa kostnader kompenseras inte fullt ut i skatteutjämningssystemet. 14
Utmaningar för regionens bostadsmarknad 365 000 personer står i Stockholms stads bostadskö, mer än tredubbling på 7 år I slutet av 2011 stod det ca 365 00 personer i Stockholms stads bostadskö. Det är en kraftig ökning med 33 800 personer jämfört med 2010 och mer än en tredubbling jämfört med 2004 då drygt 100 000 personer stod i kön. Ca 84 procent av de som står i bostadskön har redan någon form av ordnat boende, såsom eget förstahandskontrakt, bor hos föräldrar, egen bostadsrätt eller villa. Av dem som står i bostadskön är 19 procent, eller ca 69 000 personer, aktivt sökande. Drygt hälften, 52 procent, av de som står i bostadskön är bosatta i Stockholms stad. Cirka 33 procent bor i övriga Stockholms län medan 15 procent är bosatta i övriga landet eller utomlands. Diagram 4. Stockholms stads bostadskö 2004 2011 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Antal kunder 04 05 06 07 08 09 10 11 Kötiden som krävs för att få en lägenhet har ökat de senaste åren. Under 2010 hade en majoritet av de som fick en lägenhet en kötid på mellan 3 till 6 år medan den under 2011 ökade till mellan 4 och 7 år. 11 Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB:s, köstatistik januari 2012. 12 Hyresgästföreningen. Unga vuxnas boende, Stockholms län 2011. 13 Stockholms läns landsting. Årsstatistik 2012. Akut brist på studentbostäder hinder mot kunskapsregion Stockholm I Stockholms län finns det 80 000 studenter och enbart 12 500 studentbostäder. Det tillsammans med det rådande läget på den reguljära bostadsmarknaden gör situationen besvärande för länets studenter. Den genomsnittliga kötiden för ett rum i korridor uppgår till 19 månader och för en lägenhet med pentry nära 3,5 år. 11 Vilket kan ställas i relation till att de flesta utbildningar är 3,5 4 år långa. Mer än varannan ung vuxen saknar bostad Enligt en rapport från Hyresgästföreningen har andelen unga i Stockholms län som bor i egen bostad 2011 minskat till 46 procent jämfört med 50 procent 2009. Var fjärde ung vuxen, 26 procent, bor kvar hos sina föräldrar på grund av svårigheter att få tag på bostad. Bland dessa skulle 59 procent vilja flytta vilket innebär att ca 32 500 ungdomar bor kvar ofrivilligt hemma hos sina föräldrar. 12 Demografisk utmaning Bostadsbristen riskerar att förvärras de kommande åren när 1990-talisterna (den största ungdomskullen sedan 1940-talisterna) ska lämna föräldrahemmet. Tidigare befolkningspucklar har mötts med ett ökat byggande vilket inte är fallet nu. En akut bostadsbrist hotar när fler ungdomar än normalt ska flytta hemifrån de närmaste åren. En dryg femtedel av dessa bor i Stockholms län och många av de övriga vill till regionen för att studera eller arbeta. 2013 kommer det i Sverige att finnas 150 000 fler 20 25 åringar jämfört med år 2000. Kraftig inpendling från närliggande län De senaste åren har arbetsinpendlingen från angränsande län till Stockholms län ökat kraftigt och uppgick 2010 till drygt 94 000 personer. 13 En bidragande orsak till den stora ökningen är svårigheterna att hitta bostad i länet och att priserna är betydligt lägre utanför Stockholmsregionen. Därför väljer många att bosätta sig i kommuner inom rimligt pendlingsavstånd. 15
Slutsats För att nå balans mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden behövs flera åtgärder. Det är orealistiskt att tro att vi på kort tid ska kunna bygga bort det stora underskottet eller ens kunna hålla nyproduktionen i takt med befolkningstillväxten. Därför behövs det kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. I avvaktan på nödvändiga förändringar av hyresregleringen och att nyproduktionen tar ordentlig fart måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden mindre reglerad. Därför välkomnar Handelskammaren regeringens förslag om att ändra regelverket för ökad privatuthyrning av bostäder. Årsskiftet 2010/11 presenterade vi en SKOP-undersökning som visar att en friare andrahandsuthyrning och skattebefrielse skulle kunna skapa 43 000 nya bostadstillfällen i länet. 14 En friare andrahandsuthyrning med mer flexibel hyressättning skulle bidra till en ökad dynamik och rörlighet i existerande bostadsbestånd. Det kan även åstadkommas av en sänkt reavinstbeskattning. Beskattningen av bostäder riskerar att låsa in hushåll som vill köpa ett billigare eller mindre boende. Nederländska forskare pekar på att rörligheten minskar med åtta procent när transaktionsskatterna ökar med en procentenhet. 15 Generellt är högre transaktionskostnader korrelerade med lägre transaktionsvolymer. Det tar lång tid att bygga. En viktig orsak är tungroddheten i kommunernas planprocesser och överklaganden som fördröjer och fördyrar byggandet. Planprocessen behöver därför kortas och förenklas. Plan- och bygglagen måste öppna upp för mer kreativa och mindre kostsamma lösningar vid byggande av exempelvis studentbostäder. Satsningar på ny infrastruktur och kollektivtrafik är också ofta helt avgörande för tillkomsten av ny bostadsbebyggelse. Det kommunala skatteutjämningssystemet sätter också käppar i hjulet för kommunernas expansion. Det måste ersättas med ett system som inte missgynnar växande kommuner. Stockholms län, som dagligen växer med två fullsatta SL-bussar är i akut behov av omfattande bostadsinvesteringar under en lång period parat med kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. Det behövs omedelbara åtgärder både på kommunal och statlig nivå för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad i huvudstadsregionen. 14 Stockholms Handelskammare (2011). Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad. 15 Jos Van Ommeren och Michiel Leuvensteijn (2005). New Evidence of the effect of transaction costs on residental mobility. 16
Referenser Fastighetsägarna (Dagens Industri 2011-10-31). Vi har inte råd att blunda för bostadsproblemen. Hyresgästföreningen. Unga vuxnas boende, Stockholms län 2011. Jos Van Ommeren och Michiel Leuvensteijn (2005). New Evidence of the effect of transaction costs on residental mobility. Länsstyrelsen i Stockholm. Bostadsmarknadsenkäten 2012 och Läget i länet. Länsstyrelsen i Stockholm. Stockholm 2020. En utbildnings- och arbetsmarknadsprognos. SCB, databas på Internet. SCB. Taxeringsutfallet 2011. SCB/TMR. Bostadsbyggnadsplaner. Bilaga till Befolkningsprognos för Stockholms län 2011 2020. Stein, Peter (2011). Hur åldras huvudstadsregionen jämfört med övriga Europa? Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB:s, köstatistik januari 2012. Stockholms Handelskammare. 73 000 bostäder saknas i Stockholms län (2010) Stockholms Handelskammare. Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad (2011) Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholms läns landsting. Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen, RUFS 2010. Så blir vi Europas mest attraktiva storstadsregion. Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholms läns landsting. Stockholmregionens huvudrapport. Befolkningsprognos 2011 2020. Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholmsstudenternas bostadssituation och bostadskarriär. (2011) Stockholms läns landsting. Årsstatistik 2012. 17
18
19
STOCKHOLMS HANDELSKAMMARE Malmskillnadsgatan 46 Box 160 50 103 21 Stockholm Tel: 08 555 100 00 www.chamber.se ISSN: 1654-1758 ANSVARIG ANALYS: Fredrik Johansson fredrik.johansson@chamber.se ANSVARIG KOMMUNIKATION: Andreas Åström andreas.astrom@chamber.se